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1、项目可行性分析报告浙江省宁波市北仑区浙江省宁波市北仑区目录part1宏观环境Part2区域坏境Part3市场分析Part4项目分析Part5项目建议Part6经济测算part1宏观环境盘踞宁波东部，长三角对外开放的海上门户和通道，距离宁波主城盘踞宁波东部，长三角对外开放的海上门户和通道，距离宁波主城2525公里，未来轻公里，未来轻轨的通车将加快北仑融入主城的步伐。轨的通车将加快北仑融入主城的步伐。城市地位城市地位面积面积585585平方公里，海域面积平方公里，海域面积258258平方公里，设有一个行政区和宁波经济技术开发区、平方公里，设有一个行政区和宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工
2、区、大榭开发区、宁波梅山保税港区宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、宁波梅山保税港区5 5个国家级开发区。个国家级开发区。现有常住人口现有常住人口7070万，其中户籍人口万，其中户籍人口3535万。万。城市概述城市概述l 宁波经济技术开发区：1984年10月设立，全国首批14家国家级开发区之一；l 宁波保税区：1992年11月设立，浙江省唯一，规划面积2.3平方公里；l 宁波大榭开发区：1993年3月由中信集团开发，规划面积36平方公里；l 宁波出口加工区：2002年6月设立，主要以加工制造、保税物流为主；l 宁波梅山保税港区：2008年2月设立，由国务院批准设立的第5个区。5 5个国家开
3、发区个国家开发区1 1个港口个港口l 被誉为中国港口“皇冠之冕” ；l 远东地区最大液体化工产品中转基地；l与100多个国家地区的600多个港口通航；l 分列大陆沿海港口第2位和第4位，列世界港口第4位和第13位。生产生产收入收入l 2009年区全年实现地区生产总值446.5亿元，增长10.1%；l 完成财政一般预算收入85.7亿元，增长8.3%；l 完成全社会固定资产投资265.2亿元，增长5.8%；l 城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入2736827368元元，农村居民人均纯收入13414元，分别增长9.2%和13.2%。 宁波实现宁波实现“现代化国际港口城市现代化国际港口城市”
4、，北仑发展举足轻重；未来定位东北亚国际航运，北仑发展举足轻重；未来定位东北亚国际航运中心重要组成部分，省外向型经济核心区中心重要组成部分，省外向型经济核心区。城市格局城市格局北仑经济北仑经济城市经济城市经济n GDP年增幅保持在10%以上经济发展快速n 人均可支配收入持续大幅上涨居民消费信心不断提升社会投资社会投资北仑社会投资北仑社会投资n 固定资产投资额不断增加，且在GDP中所占比重加大，投资驱动城市经济增长的特征明显。n 房地产投资额不断增加，但在总投资个中所占比重减少，其他经济产业逐步壮大。产业结构产业结构北仑产业结构北仑产业结构第二、第三比重不断增加。工业不断壮大为城市发展奠定了基础，
5、第三产第二、第三比重不断增加。工业不断壮大为城市发展奠定了基础，第三产业的持续发展，尤其是服务业不断的壮大为城市经济注入新的活力。业的持续发展，尤其是服务业不断的壮大为城市经济注入新的活力。城市规划城市规划 整个地块共分为八个地块，整个地块共分为八个地块，A A、B B、C C三个区块。三个区块。n A区块归属于中心区内，与其东侧的居住用地、商业中心、行政中心、中心区生态公园共同构成了新北仑的未来城市主体形象；n B区块作为城市公共绿化景观的延续，规划成一个集体育健身、休闲娱乐为一体的体育休闲公园；n C区块与其西侧的居住用地形成另一个完整的居住社区；C区块三个区块通过由中心区商贸中心引出的一
6、条步行商业轴以及城市景观绿化带相联三个区块通过由中心区商贸中心引出的一条步行商业轴以及城市景观绿化带相联系，形成完整、丰富的城市形态。系，形成完整、丰富的城市形态。A区块B区块城市规划城市规划北仑城市规划目标北仑城市规划目标城市化发展目标 依据“华东地区制造业的重要基地、区域物流中心、现代化滨海新城区华东地区制造业的重要基地、区域物流中心、现代化滨海新城区”的思路， 进一步扩大经济开发区，跳跃发展东片区和西片，完善中片区，适度开发大榭和 梅山岛 产业发展目标 根据北仑在长江三角洲的区位条件，加大招商引资力度，吸引各类资本，大力发展 第二产业，使第二产业成为经济增长的主角 城市建设目标 上海国际
7、航运中心的深水枢纽港，浙江省大型产业和外向型经济发展的核心区，宁 波市产业发展的核心区。城市空间扩展，完善城市功能，大力发展第二产业，使第二产业成为经济增城市空间扩展，完善城市功能，大力发展第二产业，使第二产业成为经济增长的主角，成为未来城市发展的关键。长的主角，成为未来城市发展的关键。城市交通城市交通轻轨：轻轨：2 2号线与号线与6 6号线号线三桥：招宝山大桥、明州大桥、甬江特大桥三桥：招宝山大桥、明州大桥、甬江特大桥三路：江南东路、通途路、宁波东外环线、绕城高速、疏港高速公路三路：江南东路、通途路、宁波东外环线、绕城高速、疏港高速公路 宏观环境小结宏观环境小结n宁波要地，区域经济重心，宜居
8、城市n城市格局清晰，定位明确n宏观经济良好，发展且稳定n居民收入增加，消费信心增强n投资性城市经济特征明显n工业不断壮大，三产服务业发展迅猛n未来人口大幅上涨的契机点城市宏观环境对房地产市场促进作用明显城市房地产处于快速发展期part2区域环境区域构成区域构成区域构成：区域构成：形成形成“三区两岛一带三区两岛一带”的空间结构，即东、中、西三区；的空间结构，即东、中、西三区；大榭、梅山二岛和穿山半岛生态带。大榭、梅山二岛和穿山半岛生态带。 西西片片区区中中片片区区东东片片区区“三区两岛一带三区两岛一带”的空间结构的空间结构区域对比区域对比通过对各区的分析和对比，寻找各个区域的定位和规划方面的差异
9、，为醒目地位提供城市通过对各区的分析和对比，寻找各个区域的定位和规划方面的差异，为醒目地位提供城市区域竞争的指导。区域竞争的指导。新兴区域范围面积区域定位主题功能东片区白峰110.4生态新城以发展港口和生态旅游为主、生活居住为辅的城市综合片区 西片区小港、戚家山82.5工业园区以发展临海工业和对外贸易业为主的城市综合片区；大榭岛32.4港口贸易以港口、贸易、工业为主导；梅山岛32.8生态旅游区主要供旅游和生活居住； 中片区新矸、大矸、霞浦、柴桥、春晓组成 326.5城市核心区北仑的政治、文化、商业中心，以临港大工业及高新技术产业为主导；各区对比：各区对比：区域界定区域界定中片区域界定中片区域界
10、定区域地位区域地位 在整个北仑的大发展下，中片区承载着串联区域，并产生龙头的集聚效应，使各区连为一体，共同发展，共赢并成为真正的龙头。中片区部仅仅是北仑的新城，而是整个北仑的中心，是北仑整体发展的要求。因此，决定了中片区 不仅是现有城区功能的补充、延续。同时也是整个北仑的发展功能希望，也是整个北仑的配套。中片区承载着整个北仑发展功能的希望，也是整个北仑格局下的新城中片区承载着整个北仑发展功能的希望，也是整个北仑格局下的新城中心片区区域形象区域形象核心区的形象价值点核心区的形象价值点核心区与其他区域形象相比核心区与其他区域形象相比政治文化商业中心政治文化商业中心新兴开发区域新兴开发区域信息服务产
11、业基地信息服务产业基地高新技术产业基地高新技术产业基地老城区老城区北仑其他功能区块北仑其他功能区块中心中心核心、中央高新产业新、上升感产业升级新都市感新经济动力新活力区域经济区域经济作为中心片区，以核心开发区开发建设为动力推进整个北仑的发展建设，是北仑成为宁波核心区的必经之路。机电产品类占全区工业产品的比重达到70%工业产值不多突破。旅游文化商务等第三产业是中心片区发展的方向。一产农业二产工业三产服务业产业结构持续深化调整，产业结构持续深化调整，2009年三产服务业对经济的贡献以达到年三产服务业对经济的贡献以达到42.9%逐步发展二三产业，农业比重不断下降。区域发展定位区域发展定位区域发展定位
12、和理念区域发展定位和理念n推进北仑城市化的进程，实现以中心推进北仑城市化的进程，实现以中心 向周边发展的方式向周边发展的方式n完善北仑城市空间结构，推动完善北仑城市空间结构，推动“3区区2岛岛 1带带”发展战略的有效实施发展战略的有效实施n城市新经济元素的注入，完善北仑产城市新经济元素的注入，完善北仑产 业结构，推动北仑产业升级业结构，推动北仑产业升级n区域定位：北仑的政治、文化、商业中心区域定位：北仑的政治、文化、商业中心 n发展理念：营造新城市中心的现代生活。发展理念：营造新城市中心的现代生活。 区域规划区域规划发展定位发展定位 新都市桥梁、纽带、中心 财富、动力城市化核心新现代城区区域规
13、划区域规划总体规划总体规划行政中心区工业产业园区休闲居住商务区商住区生活区功能分区：功能分区：6 6大功能区：大功能区： 工业产业园区工业产业园区 商住区商住区 商务区商务区 行政中心区行政中心区 休闲居住休闲居住 生活区生活区开发类型规划期建设期快速发展期商业项目社区级商业区域级商业办公项目政府相关部门办公物业中高档办公居住项目中高档住宅高档住宅市政配套土地开发路网设施市政设施政府公务类设施时间0-3年4-5年6-10年10年后区域目前阶段判定区域目前阶段判定城市新中心开发次序城市新中心开发次序开开发发次次序序所处阶段所处阶段根据这一图形，区域处于进入全面开发建设时期。根据这一图形，区域处于
14、进入全面开发建设时期。区域情况区域情况小结小结中心片区已有明确的方向，上升空间大中心片区已有明确的方向，上升空间大区域地理位置优越，交通便利，周边状况良好区域地理位置优越，交通便利，周边状况良好区域已经进入全面的规划发展期区域已经进入全面的规划发展期区域经济发展良好，三产比重逐年上升区域经济发展良好，三产比重逐年上升城市综合型区域，宜居性强城市综合型区域，宜居性强区域界定区域界定中心片区各项指标较好中心片区各项指标较好适宜开发商业和住宅适宜开发商业和住宅part3市场分析1 1：成交量上涨：成交量上涨经历过08年楼市的“深寒”之后，2010年的楼市在宏观政策和地方性政策的通力扶持下触底反弹并短
15、时间内在全国各大城市迅速蔓延，形势直追09的辉煌时期。 2 2：成交价格激增：成交价格激增 自2009年年初，宁波楼市价格一改2008年颓势，一路飙升。截至至2010年年底，宁波市四区住宅均价达到15000元/平米，成交价格激增。宁波楼市宁波楼市整体楼市分析整体楼市分析市场价格格局市场价格格局市场价格格局市场价格格局海曙区均价海曙区均价15000-1700015000-17000江东区均价江东区均价16000-1800016000-18000江北老城均价江北老城均价2000020000江北新区均价江北新区均价11000-1300011000-13000高新区均价高新区均价15000-18000
16、15000-18000万达广场板块均价万达广场板块均价16000-1800016000-18000东钱湖普通住宅均价东钱湖普通住宅均价7000-80007000-8000联丰板块联丰板块住宅住宅13000-1500013000-15000洋房洋房18000-2000018000-20000泛城西板块泛城西板块10000-1100010000-11000下应板块均价下应板块均价10000-1100010000-11000陈婆度板块均价陈婆度板块均价15000-1800015000-18000东钱湖别墅均价东钱湖别墅均价13000130001500015000姜山板块均价姜山板块均价10000-1
17、200010000-12000北仑高档商品房北仑高档商品房价格价格9000-100009000-10000中心城区中心城区东部新城均价东部新城均价18000-2000018000-20000宁波楼市宁波楼市：宁波住宅市场由中心城区宁波住宅市场由中心城区向区域发展，从各组成板向区域发展，从各组成板块价格表现来看：北仑当块价格表现来看：北仑当前商品房价格远低于宁波前商品房价格远低于宁波其它板块，为价格低洼，其它板块，为价格低洼，在未来竞争上具有价格优在未来竞争上具有价格优势。势。区域市场区域市场区域市场分析区域市场分析0303、0404年大量安置房上市，成交井喷；年大量安置房上市，成交井喷；050
18、5年起安置市场投放开始趋缓年起安置市场投放开始趋缓成交均价呈稳步上升态势，成交均价呈稳步上升态势，7 7年年增长近增长近2.5%2.5%；成交面积受政策及市场供应结构成交面积受政策及市场供应结构影响，变化较大；影响，变化较大；20092009年起，市场成交面放大，呈年起，市场成交面放大，呈现价量齐升局面。现价量齐升局面。受金融危机影响，受金融危机影响，0909年前五月年前五月成交不高，成交不高，6 6月开始直线上飚形月开始直线上飚形成成交高峰；后期至今，受供成成交高峰；后期至今，受供应量少与调控影响，量跌价却应量少与调控影响，量跌价却升。升。区域土地市场区域土地市场区域土地市场分析区域土地市场
19、分析近期区域市场土地放量明显，随着二级市场的陆续启动，住宅市场竞争日趋激烈。近期区域市场土地放量明显，随着二级市场的陆续启动，住宅市场竞争日趋激烈。区域土地市场区域土地市场最近成交最近成交 北北仑仑中中心心区区C1C1地地块块（中中河河路路与与泰泰山山路路交交叉叉口口，位位于于北北仑仑体体艺艺中中心心和和黄黄山山豪豪庭庭的的南南面面）由由宁宁波波经经济济技技术术开开发发区区天天人人房房地地产产开开发发有有限限公公司司拍拍得得，银银泰泰正正式式和和此此公公司司合合作作一一起起拿拿下下此此地地，商商用用地地价价为为49304930元元/ /平平方方米米（楼楼面面价价20552055元元/ /平平方
20、方米米）；居居住住地地价价为为61636163元元/ /平平方方米米（楼楼面面价价22022202元元/ /平平方方米米）竞得，总价为竞得，总价为46694.102246694.1022万元。万元。 华华润润置置地地以以总总价价88415.2688415.26万万元元竞竞得得得得北北仑仑中中心心区区C2C2地地块块（位位于于北北仑仑泰泰山山路路北北，太太河河路路西西），楼楼面面价价为为45104510元元/ /，将将用用作作城城镇镇住住 宅宅 建建 设设 ， 出出 让让 面面 积积 达达 89119.389119.3 ， 约约133.67133.67亩，容积率亩，容积率1.51.5且且2.22
21、.2。地块名称竞得人面积（平方米）用途使用年限成交价(元/平方米)竞得时间新矸凤洋一路西原宁波热电厂居住地块宁波开投置业有限公司90778.6城镇住宅、商务金融及公共设施住宅70年、商服40年、公共设施50年50572010.10.22区域土地市场区域土地市场离项目最近地块离项目最近地块敏实地块热电地块镇海区镇海区均价：均价：900090001100011000北仑区北仑区均价：均价：800080001000010000小港区小港区二手房价二手房价:7000:700080008000高新区高新区均价：均价：17000170002000020000宁波主城区宁波主城区均价：均价：25000250
22、003500035000住宅市场住宅市场解读住宅市场解读住宅市场当季市场走势受金融危机影响，受金融危机影响，0909年前五月成交不高，年前五月成交不高，6 6月开始直线上飚形月开始直线上飚形成成交高峰；后期至今，受供应量少与调控影响，量跌价却升。成成交高峰；后期至今，受供应量少与调控影响，量跌价却升。派舍提香派舍提香7500-88007500-8800荣安花园荣安花园8000-92008000-9200金城花园金城花园10000-1100010000-11000惠金佳园惠金佳园7500-85007500-8500世茂世界湾世茂世界湾8500-100008500-10000好时光好时光9000-
23、110009000-11000里仁花园里仁花园8500-100008500-10000东海明园东海明园8000-95008000-9500民和和园民和和园8000-85008000-8500四季桂花园四季桂花园8500-95008500-9500恒山路以北老城板块恒山路以北老城板块长江路以东以次新房为主，主力价格在7000-8000元/M2间，以西有高端新盘，价格在8000-9500元/M2新隆华府新隆华府8000-95008000-9500核心区板块核心区板块以中提升项目为主，行政办公金融功能将会是板块的主要功能体系，区域整体形象大幅提升，主力价格在8000-10000元/M2。钱塘江路以西
24、板块钱塘江路以西板块高新及工业板块为主，居住为辅，主力价格体系在8000-9000元/M2间，新盘少。中央商务区中央商务区以商务产品供应为主，住宅为附，价格在8000-9000元/M2。中央风景中央风景7600-82007600-8200项目地处核心区板块，区域均价项目地处核心区板块，区域均价8000-100008000-10000元元/M2/M2。住宅格局住宅格局在售房源基本处于尾盘阶段，后续新量还未供应；市场价格标杆在在售房源基本处于尾盘阶段，后续新量还未供应；市场价格标杆在12000-1300012000-13000元元/ /平米平米左右。左右。住宅市场住宅市场在售楼盘分析在售楼盘分析9
25、090户型成交率高，户型成交率高， 110-130110-130为首改主流，总价上浮；为首改主流，总价上浮；130-150130-150为再改主流，需求也较大；为再改主流，需求也较大；180180以上去以上去化率低，接受度相对不高。化率低，接受度相对不高。0808年年1 1月月-2009-2009年年1212月北仑新区各细分市场成交情况（计算单位：套数）月北仑新区各细分市场成交情况（计算单位：套数）60-9060-9090-11090-110110-130110-130130-150m2130-150m2150-170150-170170-190170-190190-200190-200200
26、200以上以上50-70万8037475294065374713092921148975530070-90万3062067655303287141106433937282280090-110万001729777831787281742192976825110-130万0000001331211481151411627533130-150万0000002121172171861156312744150-170万00000000003255224428170-190万00000000002231201911190-220万0000000000000053220万以上0000000000000042
27、供应量供应量去化量去化量供应量供应量去化量去化量供应量供应量去化量去化量供应量供应量去化量去化量供应量供应量去化量去化量供应量供应量去化量去化量供应量供应量去化量去化量 供应量供应量去化量去化量住宅市场住宅市场区域内市场供求分析区域内市场供求分析已售已售未售未售荣安花园申洲项目新隆华府庐山路北中河路东地块派舍提香新隆项目贝期特商务中心里仁花园四期金融大厦黄金海岸蓝海资源配置中心东方石浦大厦世贸世界湾黄山豪庭东海明园四季桂花城好时光凤凰国际广场金城国际花园凯旋宫惠金佳园中央风景中心区C地块通过新区住宅及商务项目的集中开发，北仑城市地位得以提升，未来住宅通过新区住宅及商务项目的集中开发，北仑城市地
28、位得以提升，未来住宅竞争主要集中在新城核心片区。竞争主要集中在新城核心片区。商务办公商务办公住宅住宅网新项目住宅市场住宅市场区域内市场布局区域内市场布局世茂世界湾世茂世界湾地址：位于北地址：位于北仑仑，北至黄山路，南至泰山路，西至泰河路，北至黄山路，南至泰山路，西至泰河路，东东至至规规划路划路开开发发商：上海世茂集商：上海世茂集团团总总建筑面建筑面积积：7070万平方米万平方米开开盘时间盘时间：一期：一期20092009年年6 6月月 二期二期20102010年年1111月月物物业类业类型：五星型：五星级级酒店，酒店，2 2栋栋写字楼，写字楼，2020多多栋栋高高层层住宅，住宅，约约30003
29、000多套房源。多套房源。户户型面型面积积：8020080200mm，一期主力，一期主力户户型型为为135-149m135-149m，80m80m为为两代居子母房概念。两代居子母房概念。销销售均价：售均价：1300013000元元/m/m销销售售动态动态：一期已售罄目前，：一期已售罄目前，该项该项目目为为二期二期第第3批房源批房源5幢楼幢楼预计预计4月推出，目前月推出，目前2批仅剩少量房源在售，面积为批仅剩少量房源在售，面积为130和和170。住宅市场住宅市场重点项目重点项目n优优势势开发商品牌优势。世茂集团为全国知名品牌开发商，品质过硬，擅于高端物业开发，在客户当中有不少品牌推崇者，应与前期
30、开发积累的人脉关系为后续项目的开发积累了良好的客户资源。n地段优势:处于新城区发展中心，接临凤凰山主题公园，君临商业广场、北仑区行政中心等配套资源遍布周边。n大盘优势:70万城市第一大盘的规模优势，小区内部幼儿园、网球场、景观资源，对客户有较大的吸引力。n品牌优势:美国海普设计，第一太平洋物业顾问，提升项目品牌。n劣势 产品劣势：20多幢高层建筑组成，大部分建筑均达到22层左右，点式结构得房率较低。开发量大，销售周期长，市场具有不可预测因素，面临一定的竞争压力。n 对本案的启示借势通过近几年新城区的开发建设，大盘炒作黄山路沿线板块，目前已经成为城市高端置业区域。 塑造性价比本案地块较小，拥有良
31、好的地理位置，在项目细节上采用高品质材质，塑造项目高性价比。项目优劣势分析项目优劣势分析总建面积总建面积138.43138.43平米，得房率为平米，得房率为76.97%76.97%总建面积总建面积88.4788.47平米，得房率为平米，得房率为76.97%76.97%世贸世界湾二期主力户型示意世贸世界湾二期主力户型示意多为板式户型，面宽较大，设计重点以追求附加值为卖点，有较多的飘窗、阳台多为板式户型，面宽较大，设计重点以追求附加值为卖点，有较多的飘窗、阳台等。等。住宅市场住宅市场重点项目重点项目申洲四季桂花园四期申洲四季桂花园四期地址：地址：东东至白至白杨杨路，南至岷山路路，南至岷山路开开发发
32、商：商：宁波申洲置宁波申洲置业业总总建筑面建筑面积积：3030万平米万平米物物业类业类型：四期共型：四期共9 9幢，幢，7 7幢幢1818层层高高层层，2 2幢幢1111层层小高小高层层，约约420420套套户户型面型面积积：主力面：主力面积为积为118138118138m m 少量少量200200m m 复式复式 销销售均价：均价售均价：均价1000010000元元/ /mm销销售售动态动态：根据网上：根据网上备备案案现现已已销销售四期推量的售四期推量的60%60%，活，活动动和促和促销销运用运用较较少。少。住宅市场住宅市场重点项目重点项目n优优势势品品牌牌优优势势：申洲置业为申州纺织集团的
33、子公司。在北仑当地有一定的知名度，拥有良好的口碑。n地地段段优优势势：项目位于新大路和黄山路交汇处，是新碶近几年重点开发区域，周围楼盘林立，居住氛围渐浓。n大大盘盘优优势势：项目总建为30万，较具规模优势，小区内部幼儿园、网球场、坡地景观资源，对客户有较大的吸引力。n价价格格优优势势：10000/的均价在整个新城区有一定的竞争力。n劣劣势势产产品品劣劣势势：项目的产品基本以大面积户型为主，目前四期在售，有118M、133M、165M三钟户型，约420套。产品线较为单一，整体小区的建筑和景观设计理念并不突出。 n销销售售解解况况：申洲四季桂花园自项目对外公开以来，销售策略一直较为中规中矩，销售活
34、动和销售促销运用较少，销售至今，一直以低价策略进入市场，目前取得不俗成绩。项目优劣势分析项目优劣势分析规模规模占地6万方总建16万方，期762户容积容积2.2产品产品3幢高层、9幢小高层1500-1800元/M2精装价格（前期）价格（前期）10000-11000元/M2户型户型小高层178、220M2高层112-193M2核心卖点核心卖点双水岸社区、国际化生活氛围、物管团队、精装户型住宅市场住宅市场重点项目重点项目125125平米三房二厅二卫平米三房二厅二卫n 进深长、面宽短，朝南面不够，附加值少，整体户型设计理念较老，不能代表新一代户型的发展趋势。里仁花园里仁花园n 北仑首个涉外住宅区，汇集
35、北仑高端客层，后期住宅在前期基础上将继续采取精装修、引进地暖元素，网新与本地开发商合作项目，位于曼哈顿广场东面，地理位置优越，网新与本地开发商合作项目，位于曼哈顿广场东面，地理位置优越，1414万方，具有一定规模，万方，具有一定规模，目前正处于前期报批阶段。目前正处于前期报批阶段。规模规模占地6.2万方总建14万方容积容积2.2产品产品10幢高层，1个集中式商业广场价格价格未定户型户型住宅部分95、130-140、170、200平米核心卖点核心卖点网新品牌、核心区位、规模性住宅市场住宅市场重点项目重点项目网新地块网新项目网新项目世茂世界湾世茂世界湾里仁花园里仁花园申洲四季桂花园申洲四季桂花园黄
36、金海岸五期黄金海岸五期客户结构客户结构客户组成：客户组成：北仑客户为主，部份大市范北仑客户为主，部份大市范围投资客。围投资客。客层结构：客层结构：区域刚需（婚房）区域刚需（婚房）区域换房客（改善型）区域换房客（改善型）公务员及事业单位中高层公务员及事业单位中高层大企业中高层大企业中高层受世茂品牌吸引的投资客受世茂品牌吸引的投资客客户组成：大北仑客户客户组成：大北仑客户客层结构：客层结构：区域刚需（婚房）区域刚需（婚房）区域换房客（改善型）区域换房客（改善型）北仑园区外籍人士北仑园区外籍人士公务员及事业单位中高层公务员及事业单位中高层大企业中高层大企业中高层 客户组成：客户组成：北仑客户为主北仑
37、客户为主客层结构：客层结构：城镇化建设促进的改善型城镇化建设促进的改善型工业区员工工业区员工区域刚需（婚房）区域刚需（婚房） 区域客户为主，客群结构受楼盘品质影响区分明显；高档楼盘以泛公务员和外籍人士为主；区域客户为主，客群结构受楼盘品质影响区分明显；高档楼盘以泛公务员和外籍人士为主；本地高端客户外流现象明显。本地高端客户外流现象明显。 北仑历年来中高端需求外流现象明显，宁波东部板块的各个时期的各个楼盘都有一定比例的北仑历年来中高端需求外流现象明显，宁波东部板块的各个时期的各个楼盘都有一定比例的北仑客户，其中高端客户尤为明显。代表楼盘：北仑客户，其中高端客户尤为明显。代表楼盘： 早期：锦绣东城
38、、江南一品、皇冠花园早期：锦绣东城、江南一品、皇冠花园 近期：京华茗苑近期：京华茗苑 格林春天格林春天客户组成：大北仑客户客户组成：大北仑客户客层结构：客层结构：区域刚需（婚房）区域刚需（婚房）区域换房客（改善型）区域换房客（改善型）公务员及事业单位中高层公务员及事业单位中高层大企业中高层大企业中高层住宅市场住宅市场区域客户分析区域客户分析n 目前整个住宅市场需求依旧明显递增，成交价格平稳上升n 区域内重点项目销售分析得知，环境配套等依旧是中心片区住宅的重要卖点n 北仑中心片区住宅产品在市场上具有一定的认可度，销售状况较好n 住宅产品对整个中心片区的发展具有推动的作用区域内具有发展品质住宅区域
39、内具有发展品质住宅产品的潜力产品的潜力住宅市场住宅市场小结小结u曼哈顿广场u以大型超市，生活日用品，电器、服装等为主。富邦世纪广场凤凰山商业街综合商业街阳光百货商业市场商业市场中心区商业分布中心区商业分布新大路中河路太河路明州路恒山路曼哈顿广场u阳光百货u以中高档服饰，首饰，化妆品，电器等为主。荣能凤凰国际广场u综合商业街u以中低档服饰，休闲餐饮，生活日用，化妆品等为主。u富邦世界广场u以中高档服饰，首饰，生活日用、化妆等为主。u凤凰国际广场u以中高档服饰，首饰，生活日用，化妆品等为主。商业市场商业市场北仑商铺及办公市场成交面积及均价走势北仑商铺及办公市场成交面积及均价走势2010年北仑商铺及
40、办公市场成交面积总体呈上升趋势，其中年北仑商铺及办公市场成交面积总体呈上升趋势，其中7月、月、8月未有新开的楼盘，因月未有新开的楼盘，因此成交量低下。此成交量低下。10月份开始新开楼盘增多，成交面积迅速上涨。商铺及办公成交均价总体月份开始新开楼盘增多，成交面积迅速上涨。商铺及办公成交均价总体平稳，上涨空间大，呈上升趋势。北仑商铺均价为平稳，上涨空间大，呈上升趋势。北仑商铺均价为25000元元/，办公均价为，办公均价为6500元元/。商业市场商业市场商用物业的发展趋势商用物业的发展趋势单一单一综合综合分散分散相对集中相对集中现有商圈现有商圈新城区新城区自主经营自主经营统一招租统一招租大大型型化化
41、专专业业化化城区商业模式尚处社区商业区城区商业模式尚处社区商业区+ +零星大型零星大型MALLMALL卖场模式，具备规模影响力的集中式纯商业项卖场模式，具备规模影响力的集中式纯商业项目缺乏。目缺乏。项目名称项目名称商铺层高商铺层高商铺面积商铺面积商铺价格商铺价格销售情况销售情况世茂世界湾一期世茂世界湾一期1 1楼楼22楼挑高楼挑高4.54.5米，米，3 3楼楼层层高高4 4米米80-10080-100平方米平方米1 1楼售价楼售价2.22.2万万/ /，2 2搂搂3 3楼楼1 1万万/ /1 1楼已售完楼已售完学府名苑学府名苑单层挑高单层挑高6.36.3米米60-20060-200平方米平方米
42、沿庐山路沿庐山路1.1-1.71.1-1.7万万/ /，沿，沿新大路新大路3 3万余万余/ /30%30%左右左右东海明园东海明园单层挑高单层挑高4.54.5米米100100平米平米沿新大路沿新大路3 3万余万余/ /，沿黄山，沿黄山路路2 2万余万余/ /已售完已售完大润发内街大润发内街1 1挑高约挑高约6 6米，隔成两层米，隔成两层100-160100-160平米平米1 1元元/ /天天 -5 -5元元/ /天天目前剩目前剩2 2间间大润发内街大润发内街2 2单层，挑高单层，挑高3.53.5米米40-6040-60平米平米3.63.6元元/ /天天 -4 -4元元/ /天天全部出租全部出租
43、金城花园金城花园单层挑高约单层挑高约5.25.2米米70-16070-160平米平米沿恒山路沿恒山路3 3万万/ /，沿东河路，沿东河路3.93.9万万/ /90%90%左右左右庐山东路某店面庐山东路某店面挑高约挑高约5 5米米3030平米平米2 2元元/ /天天出租出租派舍提香旁商铺派舍提香旁商铺单层约单层约4.54.5米，三层米，三层100100平米平米2 2元元/ /天天出租出租四季桂花园四季桂花园双层，一楼双层，一楼5.25.2米，二楼米，二楼2.92.9米米130130平米平米3 3元元/ /天天出租出租富邦商业广场富邦商业广场挑高挑高6m6m140140平米平米1 1楼售价楼售价2
44、.52.5万万/ /左右，左右，2 2楼楼售价售价1.11.1万万/ /左右左右60%60%商业市场商业市场商业发展模式商业发展模式商业市场商业市场重点项目重点项目规模占地6.8万方总建5万方，产品以广场为轴心，商铺呈散形分布，以大板块、沿街商铺、内街为表现形式租金外街5-6元/M2天内街3.6-4.0元/M2天业态餐饮、服饰、家电卖场、娱乐定位大众购物广场，商业档次不高核心卖点北仑首家综合商业广场引入超市、KFC、上岛等主力店曼哈顿广场曼哈顿广场北仑首个综合性商业广场，以广场汇聚人气，采取主力店带动散铺的运营模式，丰富区北仑首个综合性商业广场，以广场汇聚人气，采取主力店带动散铺的运营模式，丰
45、富区域配套，填补商业空白获得成功。域配套，填补商业空白获得成功。商业市场商业市场重点项目重点项目曼哈顿广场商业业态分析曼哈顿广场商业业态分析主要商铺主要商铺巨日鞋城、德尔惠、乔丹中国、PLAYBOY、匡威、贵人鸟体育、安踏、鸭鸭羽绒服、周伟服饰、以纯、美特斯邦威、三彩、卓多姿、古奥、FREELI精品女装折扣店、衣香丽影、晶玉阁、饰届、阿呀呀、生活驿站、水晶坊等大润发、国贸家电等天乐调剂行、招商银行、中国农业银行、光大银行等宁职学生创业街、格力空调、八马茶业、体彩店、外贸铺、副食品批发部、新锋照相馆、四明大药房、大光明眼镜、光明眼镜、虞家宝贝、中国联通卖场、中国移动动感地带、上海老凤祥等上岛咖啡
46、、KFC、大娘水饺、过桥米线、梅子甜品、傻子瓜子、璐久海产、天天食府、春芽仔蛋糕店、茶香香、台湾饭团、第一家美食、老台门菜馆、美食情缘、东源食府、1+1四川美食、天天红美食、广东烧鸭面、川之味、士百士、顺旺基、沙县小吃等学苑宾馆、天顺宾馆、天港大酒店、金元宾馆/天润网吧、丽宫娱乐会所、雅士台球室、楼顶溜冰场、时代网吧等欧尼斯、快乐王子、植美村、美颜教室、无名发、润发年代等当前仍处于传统消费购物阶段，普通生活配套居北仑商业龙头地位，一站式商业广场、当前仍处于传统消费购物阶段，普通生活配套居北仑商业龙头地位，一站式商业广场、百货主力店等商业相对落后。百货主力店等商业相对落后。核心区大型商业项目，前
47、期企业资金断层导致项目被富邦收购，目前处于重新规划阶段，核心区大型商业项目，前期企业资金断层导致项目被富邦收购，目前处于重新规划阶段，将定位为北仑一站式综合购物广场，是本案重点竞争项目。将定位为北仑一站式综合购物广场，是本案重点竞争项目。规模占地16.7万方总建34万方；其中22万方后期操作产品分板块商业与公寓、底商，形态还在规划业态目前引进家乐福、KFC、苏宁电器，未来有电影院等其他业态其他政府要求开发单位需8年以上持有商业分布如下AC1-2层为底商，3层以上为单身公寓B目前已引进KFC、家乐福、苏宁电器及部分商业街D将引进百货、电影院及商业街商业市场商业市场重点项目重点项目富邦世纪广场富邦
48、世纪广场商业市场商业市场重点项目重点项目荣能凤凰国际广场荣能凤凰国际广场规模占地2.4万方总建15万方；其中地下室3.5万方产品分板块商业与公寓、写字楼业态商业分布如下AC2幢为办公，1幢为单身公寓B目前招商中D目前招商中当前仍处于建设当中，预计今年当前仍处于建设当中，预计今年9月份开盘，主要建筑用于商务办公和配套用房。月份开盘，主要建筑用于商务办公和配套用房。目前北仑底层商业价值最高达目前北仑底层商业价值最高达3-43-4万元万元/ /；2 2层商业约在层商业约在1.51.5万元万元/ /左右，随着北仑左右，随着北仑城市发展，未来商业价值还有上升空间。城市发展，未来商业价值还有上升空间。 位
49、置面积（M2）面宽（M2）进深（M）层高（M）业态日租金 （元/M2）售价 （元/M2）备注曼哈顿广场外街 （A区，沿新大路）40-504.5-610-121F6米服饰/珠宝5-636000-43000曼哈顿广场内街 （B区，靠停车场）40-504.5-58-101F6米服饰4-528000-34000大润发内街 （C区，大板块）3-60超市/购物C区4-5; 大板块6-8曼哈顿二楼以上商业4米咖啡厅/卖场/酒店0.7-0.9大板块商业，租金价值较低富邦世纪广场140平米1F挑高6米家乐福、KFC，其他未定1F平均售价2.5万/平米；2F平均售价1.1万/平米60%已出售长江路30-5058-
50、103.8餐饮/服饰5-7中心城区,商业价值高恒山路30-5058-103.8餐饮/服饰6-8商业价值体现商业价值体现商业市场商业市场商业市场商业市场未来集中商业竞争未来集中商业竞争20102010年年-2011-2011年上市商业年上市商业总建筑面积总建筑面积预计商业规划预计商业规划北仑金融大厦2配套商业北仑蓝海资源配置中心1.9配套商业宏时中央风景1配套商业东方石浦大厦1.4配套商业贝斯特商务中心2集中式商业联盛商业未定集中式商业荣能凤凰国际广场6集中式商业富邦世纪广场22（可售体量未定）集中式商业网新泰山路项目0.8集中式商业里仁2配套商业太平洋时代中心1配套商业世茂3期地块4.5配套商
51、业核心商务区泰山路南9#地块2.5配套商业商业供应集中，总体上仍然以住宅配套商业为主，但也有个别综合体项目出现，商业供应集中，总体上仍然以住宅配套商业为主，但也有个别综合体项目出现，体量较大；对本案有较大冲击力。体量较大；对本案有较大冲击力。n 目前整个商业市场需求依旧明显递增，成交价格平稳上升n 区域内商业项目不断增多，发展势头迅猛n 参照区域内项目，大规模纯商业醒目存在一定的风险n 区域内其他商业项目在商业操作中，均加入了一定的住宅部分，保证资金回笼链区域内大规模商业项目开区域内大规模商业项目开发时配合一定量的住宅产发时配合一定量的住宅产品，有利于整体发展品，有利于整体发展商业市场商业市场
52、小结小结公寓市场公寓市场商务公寓分布商务公寓分布好时光太平洋时代中心东一时区富邦世纪广场格林春天中央风景荣能凤凰国际广场地方性地方性“商改住商改住”政策对小户型公寓市场无不是一个较大的刺激；但北仑市政策对小户型公寓市场无不是一个较大的刺激；但北仑市场近来小户型公寓推量较大，市场压力竞争不小；场近来小户型公寓推量较大，市场压力竞争不小；公寓市场公寓市场商务公寓成交面积及均价走势商务公寓成交面积及均价走势北仑市场总体来说投资客比例较大，约占整体市场份额的北仑市场总体来说投资客比例较大，约占整体市场份额的80%80%左右，左右，“商改住商改住”地方政策对地方政策对投资客的心理又是个刺激，使其心理压力
53、较大，导致楼盘的销售上存在一定的压力；投资客的心理又是个刺激，使其心理压力较大，导致楼盘的销售上存在一定的压力；目前北仑公寓新盘开出，整体呈上涨趋势，成交均价较为平稳，成交均价为9120元/。东东一一时时区区地址：地址：北仑泰山路与太河路交汇处，西面与北面双临河北仑泰山路与太河路交汇处，西面与北面双临河 开开发发商：商：东东方石浦置方石浦置业业容容积积率：率：4.24.2总总建筑面建筑面积积：96408.596408.5（其中（其中地上建筑面积地上建筑面积79795.979795.9）。）。 绿绿化率：化率：30%30%开开盘时间盘时间：20102010年年8 8月月 交付日期：交付日期：20
54、122012物物业类业类型：型：项目共有三栋高层组成。项目共有三栋高层组成。1 1号楼号楼2626层，规划为酒店。层，规划为酒店。2 2号楼号楼1616层几及层几及3 3号楼号楼2525层为单身公寓；层为单身公寓； 户户型面型面积积：30403040MINIMINI公寓、公寓、70807080南向精装两房，约南向精装两房，约110110南南北双向跃层公馆北双向跃层公馆 装修情况：精装修，约装修情况：精装修，约1500元元/平米平米 4040年产权年产权销销售均价：售均价：90009000元元/m/m销销售售动态动态：已备案已备案48%，还有少量写字楼，还有少量写字楼 1300013000元元/
55、m/m东一时区东一时区公寓市场公寓市场重点项目重点项目好好时时光光地址：地址：北仑北接恒山路，南依四明山路，西濒河道，东靠长江路北仑北接恒山路，南依四明山路，西濒河道，东靠长江路 开开发发商：商：栎栎德置德置业业容容积积率：率：3.83.8总总建筑面建筑面积积：7 7万平方米万平方米绿绿化率：化率：30%30%开开盘时间盘时间：20092009年年1111月月 交付日期：交付日期：20112011年年5 5月月物物业类业类型：型：1 1栋栋1818层的单身公寓层的单身公寓+1+1栋栋1818层的普通住宅层的普通住宅+1+1栋栋1212层的写层的写字楼字楼户户型面型面积积：4848平米左右单身复
56、式公寓平米左右单身复式公寓1818层层 B B幢：幢：8080平米左右平米左右公寓公寓1818层层 C C幢：写字楼幢：写字楼200200平米平米/ /间左右，楼高间左右，楼高1212层层装修情况：精装修，约装修情况：精装修，约1500元元/平米平米 4040年产权年产权销销售均价：售均价：78007800元元/m/m销销售售动态动态：已售罄，还有少量写字楼已售罄，还有少量写字楼 1300013000元元/m/m好时光好时光公寓市场公寓市场重点项目重点项目宏宏时时中央中央风风景景地址：北地址：北仑泰山路与太河路交汇处东南面仑泰山路与太河路交汇处东南面 开开发发商：宁波宏商：宁波宏时时置置业业容
57、容积积率：率：3.593.59总总建筑面建筑面积积：5.5.7 7万平方米万平方米绿绿化率：化率：30%30%开开盘时间盘时间：20112011年年1 1月月 交付日期：交付日期：20122012年年物物业类业类型：型：1 1栋栋3030层单身公寓层单身公寓+1+1栋栋1212层写字楼层写字楼 户户型面型面积积：4560平米单身公寓 装修情况：精装修，约装修情况：精装修，约1500元元/平米平米 4040年产权年产权销销售均价：售均价：80008000元元/m/m销销售售动态动态：预付预付2 2万意向金，可享受万意向金，可享受150150元元/ /平米优惠平米优惠 宏时中央风景宏时中央风景公寓
58、市场公寓市场重点项目重点项目n 目前整个公寓市场需求依旧明显递增，成交价格平稳上升n 新的调控，市场呈现暂时下降的局面。n 区域市场于大宁波市场格局中处于价格洼地，存在吸引大市客户可能。n 北仑目前投资客较多，看中的是地段发展潜力。 区区域域内内公公寓寓项项目目开开发发时时周周边边一一定定配配套套相相应应的的设设施施，有利于销售和租赁。有利于销售和租赁。公寓市场公寓市场小结小结酒店市场酒店市场区域酒店分布区域酒店分布天港大酒店学苑宾馆曼哈顿天顺宾馆如家南苑E家御苑商务酒店好丽登国际商务酒店海港东方酒店老板娘新光大酒店酒店酒店会议频次（次会议频次（次/年）年）客户来源客户来源天港大酒店80次左右
59、宁波、北仑企业为主老板娘新光大酒店100次左右宁波、北仑、本地客好丽登国际商务酒店70次左右江浙沪大榭国际酒店130次左右政府、本地客海港东方酒店50次左右宁波、北仑、本地客p在旅游团队、商务散客和会议展览旅游团队、商务散客和会议展览三大宗客户群体中p以三星级酒店三星级酒店为主要住宿地，驻留时间在两天之内的普通旅游团队比重相对降低相对降低p而以高星级酒店高星级酒店为主要住宿地，支付房价高的商务散客、会议展览比重明显增大明显增大五星四星三星经济性1家2家3家4家酒店市场酒店市场以商务型酒店为主，平均入住率高达以商务型酒店为主，平均入住率高达52%52%以上，整体供求合理，商务会展客源比重有增多趋
60、势以上，整体供求合理，商务会展客源比重有增多趋势区域酒店市场概况区域酒店市场概况n 目前整个酒店市场以中档为主，五星级只有一家n 北仑旅游商务随着城市发展逐渐增加需求，目前区域内缺乏有影响力的品牌酒店n 未来酒店市场空间较大，同时未来竞争形式严峻区域内醒目开发出高品质区域内醒目开发出高品质的酒店产品，完善整个项的酒店产品，完善整个项目的配套。目的配套。酒店市场酒店市场小结小结区域房地产市场处于供销两旺状态区域房地产市场处于供销两旺状态区域商铺成交价较为平稳，呈缓慢上涨趋势区域商铺成交价较为平稳，呈缓慢上涨趋势区域住宅需要保持平稳，但刚需性明显区域住宅需要保持平稳，但刚需性明显区域公寓供销状态跌
61、宕起伏，价格态势平稳区域公寓供销状态跌宕起伏，价格态势平稳区域内商业项目开发多配合住宅产品区域内商业项目开发多配合住宅产品市场总结市场总结鉴于目前市场状况商业，鉴于目前市场状况商业，住宅综合体发展潜力大住宅综合体发展潜力大市场分析市场分析小结小结part4项目分析地块概况分析地块概况分析地块概况地块概况n 项目位于北仑中片区泰山西路以东，松花江路以西。n 项目周边主要以企业为主，具有一线运河景观资源，有一定的商业配套。n 项目地快可及性较好，泰山路可直达北仑中心。n 对外交通到北仑客运站直线距离不超过5公里，另有高速宁波大契疏港公路，可直达台州，舟山等地项目地块为规模较大的工业用地；具体用地相
62、关指标需进一步确认项目地块为规模较大的工业用地；具体用地相关指标需进一步确认67地块经济技术指标初步方案：地块经济技术指标初步方案：用地类型用地类型占地面积占地面积(亩亩)建筑面积建筑面积(m2)容积率容积率高度高度(m)住宅用地住宅用地105.5？2.0R3.024.0h40.0商业用地商业用地？24.0h40.0层数层数容积率容积率45层1.01.267层1.22.0811层1.62.21218层2.22.81933层2.84.5假设平均层高为3m 工业用地工业用地 总建筑面积较大总建筑面积较大 地块综合容积率未定地块综合容积率未定 商住比例未定商住比例未定从容积率角度 在住宅住宅容积率范
63、围内高度范围为1230m 在商业商业容积率范围内高度范围为2460m地块概况地块概况项目指标项目指标地块概况地块概况松花江路大港六路8号宁波热电股份有限公司浙江祥宁汽车城泰山西路地块理解地块理解地块理解地块理解地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值经济指标：商业综合用地，总用地105.5亩区位条件：位于中心片区交通便捷，紧邻岩河，环境良好。配套条件：周边有一定的配套设施，目前属于开发阶段会逐渐完善。交通条件：对外交通到北仑客运站直线距离不超过5公里，另有高速宁波大契疏港公路，可直达台州，舟山等地地块条件：地块较为规整，可及性良好，具有开发潜力环
64、境条件：周边拥有小区和企业，生活工作气氛浓厚。地块价值评估地块价值评估地块价值较高，亮点突出地块价值较高，亮点突出权比细目优良一般较差差土地性质土地级别自然景观环境污染交通条件生活配套社会人文区位形象p地块亮点突出，地理位置优良，交通可及性极高，交通条件优良p地块周边环境较好，无环境污染源p生活配套逐步完善，配套基础较好p区位形象较好，将成为未来北路最具品质的区域地块发展不稳定障碍点地块发展不稳定障碍点障碍点障碍点4、变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.1、现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变
65、性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证。2、土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。3、工业用地是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才
66、会发生改变.地块发展不稳定障碍点地块发展不稳定障碍点工业用地商业用地1.原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿2.国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件 ，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监督部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让3.经招拍挂出让后产生新的土地使用者，新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同 ，按合同约定缴纳土地出让价款4.土地使用者按土地出让合
67、同缴情全部土地价款后，办理土地使用证项目分析项目分析优势优势(strength)(strength)S1 新城核心区，地理位置优越；S2 周边里仁、世界湾等高档小区云集，高人气保障；S3 生活配套齐全，临近区政府、体艺中心等平台；S4 大规模优势，综合体项目；项目项目swot分析分析优势利用 利用良好的交通吸引目标客户群，巩固区域内的目标客户群的同时，吸引其他区域客户群 利用较好的区域状况和土地状况，突出地理位置的优势，打造特色的商业综合体 “借东风”利用北仑中心片区新城规划打造的优势，借助势头突出自身的优势劣势劣势(weakness)(weakness)W1 短时间内区域人流量不如老城区W2
68、 目前北仑高端客群存在外流W3 近期国家房地产新政给予整个房地产市场一定的压力项目分析项目分析项目项目swot分析分析劣势改造 强推规划值，多以新城未来规划加强项目关注度 利用较好的区域状况和土地状况，突出地理位置的优势，打造特色的商业综合体 提升自身产品的附加值，充分运用营销包装手段和有效的执行力加强项目的人性化设计项目分析项目分析项目项目swot分析分析机会机会(opportunity)(opportunity)O1 北仑房地产市场健康向上发展趋势；O2 区域需求较为旺盛；O3 区域缺乏龙头商业项目；O4 区域内其他商业项目的开发，对区域成熟度的培育起到了很好的作用，借此利于本项目的开发威
69、胁威胁(threat)(threat)T1 政府对房地产市场严格调控期，未来充满不确定性;T2 无论是住宅还是商业，未来竞争较为激烈；T3 曼哈顿广场等区域内具有一定规模的商业项目已在强占市场先机项目分析项目分析项目项目swot分析分析位于中心片区，地理位置佳，交通便利位于中心片区，地理位置佳，交通便利紧邻岩河，环境良好，周边人文环境良好紧邻岩河，环境良好，周边人文环境良好未来区域规划较为明朗，上升空间大未来区域规划较为明朗，上升空间大项目土地状况良好，开发利用价值大高项目土地状况良好，开发利用价值大高区域内已有规模的商业综合体，竞争严峻区域内已有规模的商业综合体，竞争严峻利用良好的地理位置和
70、交利用良好的地理位置和交通条件打造特色的商业综通条件打造特色的商业综合体合体项目分析项目分析小结小结项目基本状况小结项目基本状况小结客户定位客户定位都市都市新贵型新贵型区域区域改善型改善型城市进化城市进化受益型受益型知性知性精英型精英型客群分析客群分析客户构成客户构成客群分析客群分析都市新贵型都市新贵型北仑中心城区北仑中心城区他们或出身中产阶级，或白手起家、奋发向上，是城市中上收他们或出身中产阶级，或白手起家、奋发向上，是城市中上收入阶层；他们经过自我修养的培育，具备一定鉴赏力，对北仑入阶层；他们经过自我修养的培育，具备一定鉴赏力，对北仑区的发展及项目产品认同感强。区的发展及项目产品认同感强。
71、客群分析客群分析知性精英型知性精英型受过高等教育群体，以北仑老城区分受过高等教育群体，以北仑老城区分布为主布为主主要集中在北仑开发区、老城区、各行政主要集中在北仑开发区、老城区、各行政机关单位等，以白领、泛机关单位等，以白领、泛公务员为主，对公务员为主，对居住品质要求较高！居住品质要求较高！客群分析客群分析区域改善型区域改善型北仑北仑20002000年前交付楼盘的住户年前交付楼盘的住户新新恒恒公公寓寓、牡牡丹丹小小区区、九九峰峰小小区区、新潮小区等老小区业主；新潮小区等老小区业主；购买动机：购买动机：l现现有有物物业业，8080平平米米或或者者以以上上，小小区区地地段段好好，保保值值性性强强，
72、有有足足够够换换房房资产；资产；l 近十年内资产积累迅速；近十年内资产积累迅速；l 区域认同感强；区域认同感强；l 对品质和物业需求升级；对品质和物业需求升级；新恒公寓牡丹小区九鼎家园东泰家园国贸花园九峰小区新灵峰公寓天兴家园高凤新村以轻轨、中提升为主的城市建设拆迁群体：以轻轨、中提升为主的城市建设拆迁群体：从个别案例：九峰小区、凤凰小区有较大部分拆迁群体；从个别案例：九峰小区、凤凰小区有较大部分拆迁群体；购买动机：购买动机：l 原有物业被拆迁，拥有丰厚拆迁款；原有物业被拆迁，拥有丰厚拆迁款；l 安置房品质较低，不能满足需求安置房品质较低，不能满足需求l 区域认同感强；区域认同感强；客群分析客
73、群分析城市进化受益型城市进化受益型主力客群主力客群都市新贵型都市新贵型引导客群引导客群知性精英型知性精英型补充客群补充客群区域改善型区域改善型项目的项目的目标客目标客户群体户群体偶得客群偶得客群城市化进程受益型城市化进程受益型客群分析客群分析目标客户群圈定目标客户群圈定区域标杆区域标杆中高档小区中高档小区精致商业精致商业精品公寓精品公寓通过上述分析，项目具有打造中高端住宅与标杆商业品牌的特质。通过上述分析，项目具有打造中高端住宅与标杆商业品牌的特质。考虑到区域市场运行特点，以及企业品牌战略，建议项目打造方向：考虑到区域市场运行特点，以及企业品牌战略，建议项目打造方向：项目定位项目定位综上思考，
74、项目整体定位项目定位项目定位4A4A级级国际商住综合体国际商住综合体（AA级产品品质级产品品质AA级物业服务级物业服务AA级生活模式级生活模式AA级逛街购物）级逛街购物）北仑开发核心区项目定位项目定位part5项目建议规划建议规划建议建议方案一：建议方案一：商业商业+ +住宅住宅商业商业+ +住宅：主题商业住宅：主题商业+ +特色商业特色商业+ +高档住宅高档住宅+ +商务公寓商务公寓+ +星级酒店星级酒店方案一方案一泰山西路泰山西路星星级级酒酒店店松松花花江江路路主题商业主题商业特特色色商商业业商务公寓商务公寓高档住宅方案一方案一主题商业15%特色商业10%星级酒店10%商务公寓15%高档住
75、宅50%商业部分：住宅部分商业部分：住宅部分=1：2规划建议规划建议建议方案二：建议方案二：纯商业：主题商业纯商业：主题商业+ +特色商业特色商业+ +星级酒店星级酒店泰山西路泰山西路方案二方案二 松松花花江江路路主题商业主题商业主题商业主题商业星星级级酒酒店店特特色色商商业业特色商业特色商业特色商业特色商业方案二方案二主题商业55%特色商业30%星级酒店15%纯商业方案纯商业方案方案对比方案对比方案一优势：1、商业部分和住宅部分的有机结合，可以达到互相补充，互相带动的效果。2、住宅产品相对与商业部分开发周期短，有助于开发商快速抢占市场。3、住宅产品可为商业部分开发积累人气。劣势：1、住宅产品
76、销售价格不及商业部分，毛利润点小于纯商业方案。方案二优势：1、做足商业，可提高销售价格，毛利润点高于商业+住宅。2、整体感强，项目形象容易做。劣势：1、20万方纯商业，体量过大，推售存在难度。2、商业开发需考虑招商等问题，周期长于住宅，资金回笼慢。综合各方面利弊，以及纵多的案例参考，建议使用方案一综合各方面利弊，以及纵多的案例参考，建议使用方案一商业产品建议商业产品建议商业体量测算商业体量测算本项目消费人口预估：以第一消费圈为主力，同时带动第二、第三、第四消费圈，到达互相宣传的作用。第二消费圈第一消费圈本案本案第四消费圈主题式商业产品建议主题式商业产品建议拒绝传统商业的复制物拒绝传统商业的复制
77、物传统的“盒子”用几何体搭建的建筑集合u几何体搭建的建筑体集合的优劣势分析 优势优势(strength) 劣势劣势(weakness)1.建筑本身可吸引来客1.整体得房率降低2.提升店铺的商业价值2.开发空间会带来能耗增加3.减少购物中心的死角4.增加了消费者的回流主题式商业产品建议主题式商业产品建议p 摈弃传统意义上商业的中规中距格式，打造属于自己特色的主题商业利用空间层次感将以及配合各截点的打造营造出主题氛围特色商业产品建议特色商业产品建议p 特色街区产品以2层左右单位建筑为主。集合道路，体现层次感。利用营业的时间差将整体业态分割成日店和夜店2部分，充分确保项目整体人气。住宅产品建议住宅产
78、品建议住宅户型配比建议住宅户型配比建议为目标客户群造房子房型面积范围配比主要客户群体多层2/2/180-9570%区域普通工薪阶层2/2/1100-11030%小高层2/2/190-10020%个体商户、老师、企事业中高管理层3/2/1110-12050%3/2/2120-14020%3/2/2150-18010%公务员、私企业主、园区老板、部分商人等商务公寓1/1/140-6040%白领、企事业中层管理者2/1/160-8060%住宅产品建议住宅产品建议1、选择简洁、大气的外立面可以有效的提高产品形象，是目前比较流行的立面效果。2、区域内新建项目较多，产品里面以涂料、面砖为主。颜色以红色和黄
79、色为主。选用比较高档的面砖立面可以突显项目选用比较高档的面砖立面可以突显项目在区域内的品质优势。在区域内的品质优势。3、与世贸项目、黄山豪景、申洲四季相比，本案在外立面上没有明显劣势。可以突显项目的性价比优势。可以突显项目的性价比优势。4、外立面与泰山公路沿线的高档楼盘相似，可以从直观感受上拉近项目与中心城区的距离。精装销售：标准精装销售：标准1000100015001500元元/ /精装理由：精装理由：1 1、小户型产品精装销售是一种潮流，可以提升产品的附加值。、小户型产品精装销售是一种潮流，可以提升产品的附加值。2 2、对于投资类型的客户来说，精装产品省去自己装修的烦恼，可即买即出租或出售
80、。、对于投资类型的客户来说，精装产品省去自己装修的烦恼，可即买即出租或出售。3 3、通过精装可拉升产品售价，增加利润。、通过精装可拉升产品售价，增加利润。公寓产品建议公寓产品建议part6经济测算经济测算经济测算建设成本建设成本开发建设成本估算开发建设成本估算序号序号项目项目面积（面积（ mm）单价（单价（ 元元/mm）金额（万元）金额（万元）1小高层住宅1000001750175002多层住宅30000150045003主题商业30000130039004特色商业20000120024005星级酒店2000020004000合计323001.建筑安装工程费用 W经济测算经济测算建设成本建设成
81、本开发建设成本估算开发建设成本估算2.配套设施费用 Y项目单位费用（ 元元/mm）总费用（万元）备注大市政配套3205760n 含红外线道路、上水、燃气、电话等排水配套费15225n 按面积计算绿化建设费12240n 按面积计算供水管道工程费17.5216n 按面积计算燃气管道工程费21378n 按面积计算电话通讯工程费14.75265.5n 按面积计算电力工程1452610n 按面积计算小区智能化30540n 按面积计算配套站房18324n 按面积计算道路及附属设施20360n 按面积计算人防工程建设费601080n 按面积计算小计/11998.5酒店费用不包含在内经济测算经济测算建设成本建
82、设成本开发建设成本估算开发建设成本估算3.其他费用 前期费用（Z）=（建设安装费+配套费）* 5% =2214.925万元管理费用（Q）=（建设安装费+配套费+前期费用）* 3% =1395.40万元不可预见费用（P）=（建设安装费+配套费+前期费用）* 3% =1395.40万元酒店费用不包含在内价格设定依据价格设定依据市场比较法推算单价市场比较法推算单价1.估价思路：市场比较法的核心式运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格的因素的分析及修正，从而得到项目最可能实现的合理价格。2.样本选取样本选取必须具有参照意义，否则影响价格的准确性，因此在样本选取中将遵守以下原则：u相近原则，相近
83、地段会有更多的相近因素u成功原则，具有成功的楼盘才具有参考意义u功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位价格建议参考系数价格建议参考系数比较内容比较内容权重权重黄金海岸五期黄金海岸五期一品江南一品江南世茂世界湾世茂世界湾拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区域位置25%0.900.2250.900.2250.650.163外部环境15%0.900.1350.900.1360.650.098建筑规模12%0.900.1090.800.0960.700.084社区景观10%0.900.090.850.0850.700.070立面设计10%
84、0.900.090.900.090.850.085房型设计10%0.900.090.900.090.900.090配套设施10%0.900.090.900.090.900.090主题提炼8%0.900.0720.900.720.700.056合计100%/0.919/0.883/0.735以项目A（黄金海岸五期）为参考8500*0.919=7811元/以项目B（一品江南）为参考9300*0.883=8212元/以项目C（世茂世界湾）为参考13000*0.735=9555元/本案价格为=以项目A的参考价+项目B的参考价+项目C的参考价）/=8526元/商业均价参考富邦世界广场均价为40000元/
85、（不含投资回报率）经济测算经济测算财务数据财务数据财务数据估算财务数据估算1、销售收入估算评估模式评估模式物业类别物业类别面积（面积（ mm）销售单价（销售单价（ 元元/mm）销售收入（万元）销售收入（万元）按现时价格评估住宅13000010200132600商铺5000040000200000总计/332600经济测算经济测算财务数据财务数据财务数据估算财务数据估算2、财务费用目前，中国人民银行一年期贷款利率为5.58%，考虑到一定的融资费（10%），财务费用取6.14%。估计在未来3年的开发期内，假设土地取得费用（A）于一年全部付清，项目在取得土地后立即开发，且工期无间断，开发过程中自有资
86、金投入35%，资金在开发过程中均匀投入，按照复利计算项目财务费用为：（W+Y+Z+Q+P）* 0.65 * (1+6.14%) 3/2-1+A * (1+6.14%)2-1= 2658.92+0.0614A酒店不包含在内经济测算经济测算财务数据财务数据财务数据估算财务数据估算3、销售费用销售费用=销售收入*3%评估模式评估模式销售收入（万元）销售收入（万元）销售费用（万元）销售费用（万元）按现时价格评估3326009978经济测算经济测算财务数据财务数据财务数据估算财务数据估算3、销售税金根据一般规定，按销售收入的5.565%计算销售税金，其中包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、堤防费及义
87、务兵优待金。评估模式评估模式销售收入（万元）销售收入（万元）销售税金（万元）销售税金（万元）按现时价格评估33260018509.19经济测算经济测算土地价格土地价格土地价格反推估算土地价格反推估算1、估计公式投资利润率=（销售收入-土地成本-开发成本-财务费用-销售费用-销售税金）/（土地成本+开发成本+财务费用）2、投资利润根据房地产开发项目的平均水平和本项目的实际特点，投资利润率取25%经济测算经济测算土地价格土地价格土地价格反推估算土地价格反推估算3、土地反推结果按现时价格评估25%=332600-A-43732.335-2658.92-0.1266A-8478-14130./(A+43732.335+2658.92+0.1266A)E n d
