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1、房屋修缮管理黄东林课件下载地址：密码：QQ:93174878812021/9/181 房屋修缮管理概述n识记：1.房屋的基本功能2.房屋损坏的现象3.房屋自然损坏的原因4.房屋人为损坏的原因5.房屋修缮的含义n领会：1.房屋修缮的特点2.房屋修缮管理的原则n应用：房屋修缮责任的划分房屋的基本功能1.安全性2.适用性3.耐久性4.艺术性n视频：英国：生态房屋零能耗 房屋损坏的现象1.外部损坏：n指房屋的外露部分，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。2.内部损坏：n指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。n房屋外部的长期失修
2、，会加速内部结构、装修、设备的损坏。房屋自然损坏的原因1.气候因素2.生物因素3.地理因素4.灾害因素n自然损坏的速度是缓慢的，但有时是突发性的。房屋人为损坏的原因1.使用不当2.设计和施工质量的低劣3.预防保养不善房屋修缮的含义n是指【房屋自建成到报废为止的整个使用过程中】，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏、维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。n安全性n适用性n耐久性房屋修缮的特点1.房屋修缮是在已有房屋的基础上进行的，工作上受到原有条件限制，设计和施工只能在一定范围内进行。2.房屋使用期限长，在使用中同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度是不均
3、衡的，因此，房屋修缮是大量的经常性工作。3.房屋修缮项目多、涉及面广、零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用的材料规格品种多。4.房屋修缮由于要保持原有的建筑风格和设计意图，并达到与周围环境相协调，因此技术要求较高。5.房屋修缮具有生产和服务的双重性。6.房屋修缮多数是在用户不搬迁的情况下进行的，是多工种同时交叉作业，对工程质量和施工队伍的要求较高。房屋修缮管理的原则1.用户第一、服务第一的原则2.经济、合理、安全、使用的原则3.区别对待的原则n有保存价值，需要长期保护的房屋建筑n可充分利用的旧房n已失去修缮价值的旧房、危房n视频：北京旧城修缮改造广泛应用仿古材料 房屋修缮责任的划分n
4、房屋修缮责任的划分是为了确定物业管理公司、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。n其基本原则有三条：1.新建房屋在保修期内n建设工程承包单位n建设单位2.保修期满后n业主承担修缮责任，并承担修缮费用（区别共用部分和自用部分）3.其他情况n视频：房屋漏水 责任谁负 2 房屋完损等级评定与危房鉴定n识记：1.房屋完损等级2.房屋常用结构及其组成部分3.房屋完损等级的分类4.危房的分类n领会：1.危房鉴定的原则2.危房范围的判定3.对危房使用管理的4种情况n应用：房屋完损等级的评定方法房屋完损等级n房屋完损等级是指n对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即房屋的质量等级。n房屋完损等级
5、评定标准房屋常用结构及其组成部分n房屋常用结构1.混凝土结构2.混合结构3.砖木结构4.其他结构n评定房屋完损等级按下列三部分及其项目进行：1.结构部分2.装修部分3.设备部分房屋完损等级的分类1.完好房2.基本完好房3.一般损坏房4.严重损坏房5.危险房房屋完损等级的评定方法1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级的评定方法：结构、装修、设备部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度；结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修部分中有一二项完损程度下降一个等级，其余各项仍与结构部分符合统一完损标准，则完损等级程度按结构部分的完损程度来确定；结
6、构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则完损等级可按上一个等级的完损程度来确定；结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一个完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则完损等级可按地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度来确定。2.其他结构房屋完损程度等级的评定方法：房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度；房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合一个完损标准，有少量分项完损程
7、度高出一个等级完损标准，则该房屋的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确定。危房的分类n整栋危房：随时有整栋倒塌可能的房屋；n局部危房：随时有局部倒塌可能的房屋。危房鉴定的原则1.危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势全面分析，综合判断。2.在对地基基础或结构构件是否发生危险的判断上，应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。3.从历史状态和发展趋势上，应考虑下列因素对地基基础、结构构件构成危险的影响：结构老化的程度；周围环境的影响；设计安全度的取值；有损结构的人为因素；危险的发展趋势。危房范围的判定1.整栋危房：2.局部危房：3.危险点。对危房使用管理的4种情况1.观
8、察使用2.处理使用3.停止使用4.整体拆除n视频：地震安全鉴定专家加紧对灾区房屋进行评估 3 房屋修缮工程n识记：1.房屋修缮工程按房屋完损状况和工程性质的分类2.房屋修缮工程按房屋结构性质的分类3.房屋修缮工程按经营管理性质的分类n领会：1.房屋的分类标准房屋修缮工程按房屋完损状况和工程性质的分类1.翻修工程2.大修工程3.中修工程4.小修工程5.综合维修工程房屋修缮工程按房屋结构性质的分类1.承重结构的修缮2.非承重结构部分的修缮房屋修缮工程按经营管理性质的分类1.修复性修缮2.赔偿性修缮3.改善性修缮4.救灾性修缮5.返工性修缮房屋的分类标准n符合以下条件的为一等房屋：n钢筋混凝土结构、
9、砖混结构、砖木（含高级纯木）结构中，承重墙柱不得使用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑；n楼地面不得有用普通水泥或三合土面层；n使用纱门窗或双层窗的正规门窗；n墙面有中级或中级以上粉饰；n独厨、水、电、卫设备，采暖区有暖气。n低于上述条件的为二等以下房屋。n一等房屋加强维修保养，使其保持较高的使用价值；对二等以下的房屋，主要通过修缮，保证住用安全，适当改善住用条件。n视频：北京首批旧城区街巷综合整治改造修缮紧张进行 4 房屋的日常养护n识记：1.房屋日常养护2.房屋日常养护的分类3.房屋日常养护的考核指标房屋日常养护n房屋日常养护是指n为确保房屋的完好和正常使用进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。n目的，做了什么房屋日常养护的分类1.零星养护2.计划养护3.季节性养护房屋日常养护的考核指标1.定额指标2.经费指标3.服务指标4.安全指标n视频：中国首个住宅小区物业服务强制性规范开始执行 视频n物业管理员2：房屋维修与保养
