《世联研究案例国际滨海社区案例分析19PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世联研究案例国际滨海社区案例分析19PPT（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！国际滨海社区案例分析国际滨海社区案例分析世联研究案例本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！概况概况Cubap墨西哥的旅游城市坎昆（Cancun）位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，是一座长21公里、宽仅400米的美丽岛屿。整个岛呈蛇形，西北端和西南端有大桥与尤卡坦半岛相连。隔尤卡坦海峡与古巴岛遥遥相对。该城市三面环海或湖，风光旖旎。p坎昆以其白沙滩闻名，其20公里长亮白沙滩为珊瑚风化而成。p岛上
2、有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距离坎昆130公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。坎昆岛坎昆岛坎昆城坎昆城尤卡坦半岛尤卡坦半岛礁湖礁湖加勒比海加勒比海坎坎 昆昆, Mexico, Mexico2本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！开发历程开发历程6060年代年代7070年代年代8080年代年代9090年代年代至今至今坎昆只是个仅有300多人的渔村。坎昆是一个只有2000 居民的渔村，半岛上则只有3户渔家。居民增加到6万人坎昆人口达到25万到目前为止
3、，城市人口已经达到100万墨西哥政府制定了国家旅游战略发展规划。政府对坎昆旅游度假区进行整体规划，指导该区域开发。从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设。由于常住人口的增加，开始加大对坎昆城的开发：医院、学校等。政府制定“玛雅世界”旅游规划，以推动整个半岛旅游业的发展。72年政府开始在该岛投资3.5亿美元修建了高速路； 建造了国际机场；在东海岸建造了华雷斯海港，开通了同加勒比海各国的海运。吸引国外资本开发半岛旅馆区，同时严格按照政府规划保护玛雅文化和礁湖的生态资源。到1994 年, 半岛上的旅馆已由80 年的22 家增加90 家, 客房两万多间，另开发有数百家餐馆、夜总会、网球场和高尔夫球
4、场。72-75年吸引国内外商人来此投资，在半岛上建了22 座豪华旅馆。1981年南北首脑会议在坎昆召开，更使他名噪全球。 到这里旅游的人数年年直线上升，1989 年突破100 万人次（80年接待46万）。外国旅游者占52%以上。92年开始每年接待120万国际游客，消费12亿美元，酒店的使用率超过60%, 国际客源市场：美国占57%，有7.8%来自加拿大和欧洲。本地的旅游也相当活跃，每年有39.52万。2002年接待游客300多万，旅游外汇收入32亿美元（占墨西哥全国旅游创汇的40）。75 年正式接待游客，当年接待了10 万人次。将发展定为将发展定为国家战略国家战略建立建立全方位立体的全方位立体
5、的交通体系交通体系多方吸引实力多方吸引实力商家投资商家投资实现滚动开发实现滚动开发合理的资产负债结构合理的资产负债结构低成本债权融资低成本债权融资最大限度的挖掘本地最大限度的挖掘本地人文历史资源人文历史资源严格控制生态环境严格控制生态环境坚定进行自然保护坚定进行自然保护坎坎 昆昆, Mexico, Mexico3本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！坎昆坎昆4040年的发展实现了旅游经济的繁荣和年的发展实现了旅游经济的繁荣和城市的飞速发展城市的飞速发展6060年代年代7070年代年代8080年代年代909
6、0年代年代至今至今030020005万万10万万100万万200万万300万万起飞期，游客上涨起飞期，游客上涨10倍。倍。基础设施投入最集中阶段，集基础设施投入最集中阶段，集中立体的交通网络形成。中立体的交通网络形成。常住人口增长量低于游客量的常住人口增长量低于游客量的增长。增长。成长期，游客量增长放缓。成长期，游客量增长放缓。基础设施持续投入。基础设施持续投入。常住人口迅猛增长。大旅常住人口迅猛增长。大旅游效应显现。游效应显现。成熟期，旅游业及相关产业成熟期，旅游业及相关产业收入成倍增长。人口膨胀成收入成倍增长。人口膨胀成为大城市。为大城市。旅游人口旅游人口常住人口常住人口坎坎 昆昆, Me
7、xico, Mexico4本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！墨西哥坎昆分为四个区：酒店区、机场区、保护墨西哥坎昆分为四个区：酒店区、机场区、保护区和居住区，功能区分明显区和居住区，功能区分明显规划将该区域分成4个区：旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区坎昆为了发展其国际旅游业，专门修建了机场居住区没有工业，一切为旅游服务，现有1500多家自由免税商店，商业较繁荣。旅馆区根据开发计划又分成了三个区域，该区域的设施包括：高尔夫练习场、会议中心、零售中心、码头和水上运动等。保护区主要是围绕
8、礁湖、考古区以及红树林敏感区域。旅馆区目前有40多家3星级以上宾馆。Cuba酒酒店店集集群群保护区保护区机场区机场区居住区居住区1 17 7公公里里6 6公里公里坎昆岛坎昆岛加勒比海加勒比海坎坎 昆昆, Mexico, Mexico5本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！Cancun, MexicoCancun, Mexico注重原生态、重视自注重原生态、重视自然的本色开发然的本色开发u自然保护原则：河道与红树林是严格保护的，除了正常的航道清理外，没有任何人文砍伐的痕迹。航行在河道中，充满了野趣；u区域隔
9、离措施：茂密的树林掩映住道路和酒店等设施，很好地控制住了度假酒店区域内的轮廓线和天际线；u空间排布：酒店等公共空间独成体系，充分利用滨海资源的同时减少对居住区私密性的影响。坎昆自然保护区占整个开发面积53%原生态环境的最好保护绿化隔离带独成体系的酒店群坎坎 昆昆, Mexico, Mexico6本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！让最多物业可观海景和都易走近海滩的规划布让最多物业可观海景和都易走近海滩的规划布局突出区域核心价值，可使整个开发项目升值局突出区域核心价值，可使整个开发项目升值p区位：佛州西北
10、部，临墨西哥湾，距W城35公里，P城40公里p规模：占地80英亩p房地产：350个独立住宅，300个公寓、旅馆单位p资源：墨西哥湾，800米海岸线SeasideSeaside，佛罗里达，佛罗里达凉亭低密度物业集中公共服务区住宅开发区中高密度的小镇中高密度的小镇核心低密度的核心低密度的滨海地带：滨海地带：靠近海的是低密度物业，沿着海边是一系列的新古典主义的小凉亭，主要的公共设施都位于远离海滨的一侧 。7本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！分散安置配套设施，融合入小镇，提升周边物业分散安置配套设施，融合入小
11、镇，提升周边物业价值价值网球场海滩凉亭 旅馆零售邮局中央广场餐食服务郊野公园自行车出租处水塔公园泳池1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101 13 35 52 24 46 67 78 89 910104 44 44 44 44 44 44 4p分散排布公园、凉亭、游泳池和小镇广场，提升周边物业价值；p特别是在远离海边的地区，创造性地运用设施，能最大程度地提升地块的价值（一座造价1.2万美元的眺望台成为早期远离海滩的观景点，也提升了附近物业的价值）整体布局上疏密相宜整体布局上疏密相宜使景观价值最大化的规划营造小镇氛围使景观价值最大化的规划营造小镇氛围p平面布局与交通规划使
12、更多物业能接近海资源，提升物业价值p独特的道路系统，使步行成为主流，创造生动的海滨小镇环境配套设施融入社区，利用一些低成本的设施提升物业价值配套设施融入社区，利用一些低成本的设施提升物业价值p配套设施适当分布，价值均好；p创造性地利用观景休闲设施，提升周边物业价值，营造滨海度假小镇氛围p资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护海滩生态环境p资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套，营造小镇生活SeasideSeaside，佛罗里达，佛罗里达8本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！BintanBinta
13、n 由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不同的集团公司开发不同的度假村同的集团公司开发不同的度假村整体规划布局分为分布在沿海六个大的组团：AngsanaAngsana Resort & Spa Resort & Spa Bintan度假村、Banyan Banyan Tree Tree BintanBintan 度假村、BintanBintan Lagoon Lagoon 度假村、Club Med Club Med RiaRia BintanBintan Resort Resort 度假村、 MayangMayang Sari Beach Sari Beach
14、 ResortResort 度假村和Nirwana Resort六个度假村提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务印尼民丹岛BintanBintan9本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！时间轴时间轴199119937 73535各个开发公司开发节奏的有效控制，各自度各个开发公司开发节奏的有效控制，各自度假区的配套和物业同步启动假区的配套和物业同步启动199419961999关关键举措措开发蓝图形成、工程启动项目主体建成工业区建设完成项目物业类型度假村、别墅别墅、宾馆、酒店轻型工业办公楼
15、别墅、宾馆、酒店配套设施高尔夫球场、spa、大象园、购物中心商业配套商店、俱乐部、球场、赛车场码头、水上娱乐项目政府支持：政府支持：政府与大企业、国际投资者合作，使得Bintan Resorts短短数年有充足资金建成完善的旅游设施。新加坡和印度尼西亚两国政府的大力支持对民丹的发展很重要。BintanBintan10本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！概况概况夏威夷夏威夷夏威夷大岛夏威夷大岛茂宜岛茂宜岛可爱岛可爱岛欧胡岛欧胡岛摩洛凯岛摩洛凯岛拉奈岛拉奈岛p夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成，其中面积
16、超过1000平方公里的只有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。p全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基海滩是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车程。l瓦胡岛：WAIMEA瀑布公园、WAIKIKI海滩宾馆、珍珠港、波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动(风帆、滑水、潜艇旅行)l茂宜岛：大自然的鬼斧神工l可爱岛：天然热带植物园l夏威夷大岛：5座火山l在夏威夷群岛有7个国家公园、77个州属公园、66个高尔夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。l其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的天体观测站和天文研究中心之一。l夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。p提供多元化的旅游活动组
17、合和多种世界性人文历史内涵p利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波动性p延长游客逗留时间，增强消费和重来可能p定期更新旅游项目，保持新鲜度11本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！夏威夷旅游业发展，依赖良好规划、交通夏威夷旅游业发展，依赖良好规划、交通系统等基础设施的改善和世界性市场需求系统等基础设施的改善和世界性市场需求19211921年年5050年代初年代初19601960年年19701970年年19801980年年19901990年年接待游客数量80001-2万29万174万393万697万建设进
18、度兴建夏威夷皇家酒店，此时夏威夷作为中转站皇家酒店仍是唯一的酒店，周边零散的分布着渔村，能提供600个房间欧胡岛发展最快，首先开发威基基海滩，兴建大型奢华酒店1976年成立了威基基特别设计委员会，将威基基海滩规划为度假旅馆区、公寓区、商贸区；加大开发酒店及娱乐配套设施威基基海滩到80年代显著成功，成为当时来夏威夷的主要目的地；同时开始开发邻岛（欧胡岛之外的其他岛屿）邻岛（欧胡岛之外其他岛屿）的开发皆属豪华型，开始在邻岛兴建机场，邻岛在夏威夷接待设施中的份额增至4050%说明由于交通不便，只有少数富人才可以漂洋过海来到夏威夷度假。交通当时仍限于海路。至美国及其他国家的航道开通，大量游客增加促成了
19、不同娱乐活动的开发和商业的发展72年旅游收入首次超过联邦军事消费成为全州第一收入来源。80年代末威基基海滩产生了全岛45%的旅游收入。旅游产业产值占全州GDP的34%，提供了24万个工作机会，解决了44.5的劳动力就业1、二战后西方国家经济快速增长，工薪阶层产生了远途度假需求。2、大型喷气式客机投入商业运行也降低了旅游成本，并且把美国本土和日本飞到夏威夷的时间缩短为4小时。3、60年代中期日本政府开放了对于本国居民海外旅游的限制。4、7080年代西方各国货币对于美元的升值。60年代90年代夏威夷旅游业飞速发展的原因夏威夷夏威夷12本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资
20、深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系p日本客户的特点：1、在91-93年的衰退期日本客户的兴趣不减，平均维持在每年20亿的消费开支。2、日本游客繁荣了当地的商业。日本游客在岛上平均逗留45天，西方游客平均逗留810天，但日本游客花销却比欧美游客多出34倍。p与初访者相比，回头客较少使用传统旅游设施，如海滩。而主要看中旅游娱乐设施。如各项赛事和生态体验之旅。p初访者不但在旅游人次中的比例在下降，而且转变成回头客的比例也较低
21、。主要是因为：1、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩，该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方使人无意重游。2、近10年来旅游目的地竞争激烈，依靠回头客是诸多度假地的法宝。3、游客掌握了更多的信息，且旅游兴趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。夏威夷夏威夷13本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！夏威夷的各个岛屿走差异化的专业路线，功能丰富，夏威夷的各个岛屿走差异化的专业路线，功能丰富，包括都市生活、自然旅游、人文娱乐和豪华别墅度假包括都市生活、自然旅游、人文娱乐和豪华别墅度假都市生活：夏威夷的心脏，这里有
22、很棒的博物馆、活跃的夜生活，还有好吃不贵的各种美食，和都市的塞车 全夏威夷最青绿茂密的植物景色 一座知名高尔夫球会的岛屿的土地被开发用于商业和住宅，保留了天然淳朴状态，岛上建筑物没有超过四层的岛上尚有许多地方尚未开发，有哈拉华谷、野生动物公园等原始风光，与传统连接得最近呈现海和高地的景观，最幽静、保持原貌最完整的世界，因而拥有夏威夷最具特色的野生动植物，用丰富的娱乐活动弥补小岛的宁静 独具特色的音乐舞蹈、民间手工艺、古迹遍布的村镇，以及先进科技、大型度假胜地，则勾画了一幅传统和现代完美结合的图画夏威夷的第二大岛，有1300座各类豪华别墅，顶级一线海景；配有私家沙滩和豪华海泳池；超级豪华内饰，奢
23、侈享受；夏威夷夏威夷14本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！人文人文/ /自然资源驱动型旅游度假区的成功要素总结自然资源驱动型旅游度假区的成功要素总结提供多元化的旅游活动组合保护生态自然和人文资产投资兴建完善基础设施执行多方位高起点市场推广n根据需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。n灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。n定期更新旅游项目，保持新鲜度。n评估本地自然资源及生态环境和独特的人文及历史资源，制定开发原则n开发前对环境保护作完善规划，辅以
24、法规管理n引导本地居民对旅游和环保的参与n规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重景观n早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值n完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量n政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌n引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度15本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！人文人文/ /自然资源驱动型旅游度假区的适应性条件自然资源驱动型旅游度假区的适应性条件对良好的自然环境和异质文明的市场需求人文/自然资源是其根
25、本驱动因素开发主体操作能力强，政府主导作用明显n经济与社会的发展促成了对良好的自然资源和异质文明有消费意愿和消费能力的客源市场n客源市场的辐射范围与资源的等级成简单正相关关系n通常自身拥有较为强势的人文/自然资源n现在的国际成功案例通常是同时拥有良好的自然资源和人文资源n自然资源相对较不强势的旅游度假地必然会强化它在人文资源方面的优势n由于涉及到对公共资源的利用与保护，政府的支持至关重要n此类型开发投入巨大，通常需要政府出面组织开发，并出台相关优惠政策n大规模的基础设施的完善需要政府的支持投入16本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料
26、任你下载，资深操盘手随时交流！国际著名滨海社区特质国际著名滨海社区特质滨海社区滨海社区滨海社区滨海社区特征特征双双双双水湾水湾水湾水湾KELTIE海湾和BLACKBURN海湾组成，豪宅散布在沿途海岸，充满了浓郁的地中海情调 Noosa湾区湾区澳大利亚布里斯班附近著名的湾区旅游小镇，意思为“天堂”，这里的豪宅代表了世界真正意义的海岸豪宅，所有的建筑都依海而建 霍克湾区霍克湾区以独特建筑风格闻名世界，又有主题式的城市生活方式之称 东京湾东京湾第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区，提高了各国政府注重对湾区资源保护、利用的意识，并证明了社会自然的文明共生关系Burau湾湾马来西亚Burau湾，以天成海湾
27、与富人运动Detai海湾高尔夫俱乐部举世闻名。昂贵的游艇俱乐部和高尔夫俱乐部使得这里成为世界富人度假、休闲的天堂浅水湾浅水湾香港最高尚的住宅区之一，有李嘉诚的豪宅、董建华的官邸、还有香港著名的艺人梁朝伟等人的高级公寓17本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！国际著名滨海社区的共性国际著名滨海社区的共性-六大定律六大定律u从本项目的地块条件和占有的城市性稀缺资源来看,都具备打造著名滨海社区的条件u目前欠缺的公共配套可以借助于城市产业的延伸和城市的西拓在最近几年时间内逐步解决u本项目所需要做的就是在公共配套逐
28、步完善的基础上，充分利用地块条件和稀缺资源，着力打造高品质的产品，营造专属的社区，从而锁定高端消费群定律一：稀缺资源的独占性：定律一：稀缺资源的独占性：定律一：稀缺资源的独占性：定律一：稀缺资源的独占性：占有海景是第一位的，其次还有山景等资源或城市中不可替代的人文资源定律二：城市性：定律二：城市性：定律二：城市性：定律二：城市性：滨海富人区一般都在城市附近，或者从偏远地区逐渐发展成城市的新一极定律三：公共配套的高档和齐全：定律三：公共配套的高档和齐全：定律三：公共配套的高档和齐全：定律三：公共配套的高档和齐全：从购物中心、海洋娱乐中心、博物馆、艺术馆、星级酒店、国际公寓到酒吧街，在滨海富人区都
29、能找到，而且档次较高定律四：产品品质的高档性定律四：产品品质的高档性定律四：产品品质的高档性定律四：产品品质的高档性滨海富人区的产品从建筑、园林到细节都显示出高档产品甚至豪宅的品质，从外观上就给人一种“私家领地，闲人勿进”的高贵感定律五：业主群的高端性定律五：业主群的高端性定律五：业主群的高端性定律五：业主群的高端性滨海富人区聚集了一群高端的业主，包括有商界富贾、官场政要、演艺界的名流等基本属于各行业的高层次人群定律六：社区文化与圈层的专属性定律六：社区文化与圈层的专属性定律六：社区文化与圈层的专属性定律六：社区文化与圈层的专属性富人区有其自己专属的标志，高档俱乐部（游艇俱乐部、雪茄俱乐部等），高层次的艺术活动、专属的社区文化等18本报告是严格保密的。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！The End19
