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1、CAS 解读简化方法Market Planning Team2008-06目录目录l 方法说明l 准备工作l 报告制作说明第一页：CAS结论第二页：CAS与NWP的差异l 不同商圈类型描述重点方法说明方法说明lCAS是对原NWP构想的验证与修正l运用与原NWP同样的方法对餐厅所在商圈进行描述更全面清晰，易于比较采用覆盖图叠加的方法分CAS结论，CAS与NWP差异比较2页完成解读报告l了解商圈构成与餐厅营业额的实际关联l利用CAS解读的机会，对商圈信息进行更新，即更新NWP方塔街尚湖方塔虞山海海 虞虞 北北 路路海海 虞虞 南南 路路新新 颜颜 路路方方塔塔街街方方 塔塔 东东 街街北北 门门
2、大大 街街书书院院街街大大县县 南南 街街PSH常熟华地A商圈-CAS结论07年11月华地百货华地百货 42%3万平米06年营业额1.5亿第一百货第一百货 3%2.6万平米 中高档06年营业额2亿华联商厦华联商厦 6%2万平米 中高档06年营业额2.5亿恒隆中心6万平米 高档07年10月开业深国投商业中心计划08年开业近6万平米沃尔玛购物广场大润发大润发2%市民广场时代改建0.4万平米新福地广场0.5万平米(餐饮娱乐)鑫琥广场(餐饮娱乐)市民广场周边聚集当地最好的百货及商业老街成为人流最为聚集的地方；方塔东街为步行街加上华地百货成为另一人流汇集中心；连接2个中心的中段无大型聚客点，人流较少华地
3、周边华地周边57%市民广场周边市民广场周边9%300M800M1200M品牌店名开业日期07WPSA07 SS%PH华地05.01.01155M126%KFC虞山99.02.08302M104%方塔94.07.27104M102%尚湖04.01.15203M126%方塔街07.10.01112MNAMcD常熟00.12.31126MCAS集客区特征集客区特征Sales组成：商业57%+居民20%+娱乐8%目的性：家11%+办公5%；交通方式： 步行39%；自备车39% 消费者住所分布：1000米，22周边乡镇支持：15%外地4%CAS消费者属性消费者属性年龄：20-39岁93%；19岁0%职业
4、：私营主22% 学生2% 消费频次：3.2（1-2次52% ）每单用餐人数：2.53人 （2人47% 3人 28%）儿童携带率: 34%，女性：55%PSH常熟华地A商圈CAS与NWP差异 NWP范围范围 聚客点：聚客点：市民广场市民广场周边新增多个聚客点，加强该区域的聚客力；华联、第一百货仍为本市最旺的2个百货华地华地位于步行街，仍为次人流中心恒隆中心6万平米 高档07年10月开业深国投商业中心计划08年开业近6万平米沃尔玛购物广场时代改建0.4万平米新福地广场0.5万平米(餐饮娱乐)鑫琥广场(餐饮娱乐) 交通、人口：交通、人口：无变化 CAS集客区范围集客区范围方便性突显。全市第一家店，主
5、要覆盖以华地为中心的区域及较远的市民广场，随市民广场的新址开业这部分客源会失去。华地周边华地周边57%市民广场周边市民广场周边9%KFCKFC上海玉田上海玉田C C商圈商圈-CASCAS结论结论0707年年1111月月曲阳曲阳路站路站地铁地铁8号线号线07年底通车CAS访问时尚未开通 08年4月日流量20万同济大学同济大学6%上外上外9%妇幼保健院妇幼保健院1%曲阳购物曲阳购物中心中心2%家乐福家乐福面积：6000M207年营业额:3.5亿营业额长年平稳家乐福家乐福16%周边商业周边商业方便性13%服装，小饰品等为主虹口足球场虹口足球场虹口公园虹口公园和平公园和平公园钱柜钱柜KTV 3%533
6、46=师生师生22574师生师生8300在校师学生：3万流动学生：7500人居民：5.3万(以老式商品房为主)核心区域核心区域65%同济区域同济区域9%上外区域上外区域10%1100M600M1500MCAS集客区特征集客区特征Sales组成：商业31%+居民31%+学生21%目的性：家14%+办公4%+学校13%交通方式： 步行70%；自行车13%；步行方便性距离：600米消费者住所分布：1000米以内59%赤峰四平品牌店名开业日期07WPSA07 SS%KFC玉田06.12.15136MNA赤峰03.11.27221M105%四平02.11.30122M90%PH曲阳03.05.17138
7、M76%ED玉田06.12.3159MNAMcD曲阳02.09.28160MCAS消费者属性消费者属性年龄：12-15岁3%；16-19岁13%； 核心区16-29岁73%职业：学生42%；中资企业职员23%消费频次：8.32 （7次以上43%）每单用餐人数：1.7人 (单人47%）儿童携带率: 12%女性：61% 交通：交通：地铁8号线CAS访问时尚未开通 聚客点：聚客点：家乐福业绩平稳 人口：人口：区域内无显著变化 随商圈范围变化，居民数为5.3万 NWP范围范围-大连路南面区域大连路南面区域方便性方便性 2.7%家住家住 16.7%核心区域核心区域65%同济区域同济区域9%上外区域上外区
8、域10% CAS集客区范围集客区范围 大连路南面虽有居民过来用餐，但以C 商圈的消费为主要目的，非目的性过来KFCKFC上海玉田上海玉田C C商圈商圈CASCAS与与NWPNWP差异差异锦江乐园锦江乐园站站莲花路莲花路站站外环外环路站路站麦德龙麦德龙南方商城南方商城好美家好美家汇金超市汇金超市25%集贸市场集贸市场12%厂区厂区厂区厂区KFC上海罗秀D商圈-CAS结论07年11月32990=8618=30800+22200+居民居民9.5万万以新商品房为主以新商品房为主核心区域核心区域方便性方便性80%居民居民83%河南岸河南岸方便性方便性8.5%居民居民13.5%900M1200M1350M
9、CAS集客区特征集客区特征Sales组成：居民58%+商业38%(超市+集贸市场)目的性：家47%交通： 步行68%；摩托车12%；自行车11%；步行方便性距离：600米消费者住所分布: 1000米以内98%，600米以内81%CAS消费者属性消费者属性年龄： 15岁0%；16-19岁2%；核心区20-39岁85%职业：学生7%；中资企业职员26% 频次：16.31 （7次以上97%）每单用餐人数：1.99 (单人38%)儿童携带率: 39%女性：51%KFC上海罗秀D商圈CAS与NWP差异 交通：交通：无变化 聚客点：聚客点：无变化 人口：人口：无显著变化 NWP范围范围核心区域核心区域80
10、%河南岸河南岸8.5% CAS集客区范围集客区范围河的阻隔造成一定的不便，但由于周边的道路障碍，南岸的居民还是过来消费集客区内的用餐频率高达16开业日期07WPSA07 SS% 张江07.04.30142Na 高科04.11.03308126% 张江02.01.18100Na 高科07.5.15127Na广兰路站广兰路站张江高科站张江高科站龙龙道道东东大大山山罗罗路路路路张张江江88条公交枢纽，连接市区和郊区，直达张江镇、川沙镇、合庆镇、江镇、南汇惠南镇、徐家汇、五角场地铁2号 周进站人流06.09 35.6万 07.11 44.8万地铁地铁2 2号线号线三期三期（张江（张江浦东机场）浦东机场
11、）（预计（预计20102010年底通车）年底通车）上海传奇广场上海传奇广场一期以餐饮业为主，建筑面积2.5万M2，目前已有16家餐饮，（如：KFC、棒约翰、圆环传奇、龙门客栈、百草传奇、韩国料理、上岛咖啡、香港茶餐厅、变色龙酒吧等）上海传奇三期待建上海传奇三期待建2.7万M2卖场、休闲娱乐+1万M2地下车库，预计09年底开业中医大学中医大学3%交大信息学院交大信息学院3%复旦分校复旦分校7%2039+922+3850+办公：7.7万在校大学生：2万居民：5.2万（其中商品房3.5万）大学生大学生2万万园区办公园区办公7.7万万17200+28000=高科园区高科园区39.3%张江镇张江镇17%
12、高校区高校区15.7%1500M1300M3200M2600MCAS集客区特征集客区特征Sales组成：办公29%+学生15%+居民38%+周边镇7%目的性：家24%+办公17%+学校11%交通： 步行28%；公车29%；出租+自备车34% （地铁仅8%，且无来去都为地铁的）消费者住所分布：1000以内14%周边乡镇支持：7% PH 张江店张江店CAS结论结论（07年年10月）月） CAS消费者属性消费者属性年龄：12-15岁1%；16-19岁5%；核心区20-34岁82% 职业：学生15%；中资企业职员28%频次：3.07 （1-2次53%）每单用餐人数：2.7 (2人42%)儿童携带率:
13、9%女性：62%CAS与与NWP差异差异地铁地铁2 2号号 随人口导入流量增大随人口导入流量增大 + 9.2+ 9.2万万 周进站人流周进站人流广兰路站广兰路站地铁地铁2 2号线号线三期三期（张江（张江浦东机场）浦东机场）0808年年延至延至1010年年底通车底通车张江高科站张江高科站交通：交通： 地铁流量增大，二期延期地铁流量增大，二期延期上海传奇三期待建上海传奇三期待建2.7万万M2卖场、休闲卖场、休闲娱乐娱乐+1万万M2地下车地下车库，预计库，预计09年底开业年底开业聚客点：聚客点： 上海传奇三期延期上海传奇三期延期+大学生大学生7000人人+商品房居民商品房居民11000人人人口：人口
14、： 居民与大学生导入居民与大学生导入预估差异预估差异用餐目的性强，与用餐目的性强，与KFC不同不同地铁人流贡献不大地铁人流贡献不大NWP范围范围 - 较远园较远园区区集客范围：集客范围：减少较远的园区减少较远的园区, 增加高校区增加高校区 及张江镇干道东部区域及张江镇干道东部区域 +高校区高校区15.7%张江镇张江镇17%准备工作准备工作l对餐厅所在商圈依照NWP程序进行更新城市规划道路、交通聚客点人口。l在CAS小结上呈现的都是与调研时间同步的最新规划信息制作说明制作说明-CAS结论结论l基图使用原上报NWP的底图本次CAS调研的餐厅名称、商圈类型与时间本次CAS调研餐厅用闪烁圆球标注主要商
15、业街位置YUM餐厅与竞争者餐厅的位置与经营状况以品牌图标在图上标明餐厅位置经营状况以表格形式说明 (店名、开业日期、当年WPSA、当年sales成长)l覆盖图1 - 道路交通主要道路与障碍轨道交通线及出入口与餐厅相关站点尽可能获得出入站的人流数若该轨道线途经地区有特别意义或特征，请说明大型公交站点位置与线路数若公交线路连接外乡镇等明确目的地，请说明制作说明制作说明-CAS结论结论(续续)8张江高科站张江高科站主要道路主要障碍制作说明制作说明-CAS结论结论(续续)l覆盖图2-主要聚客点对象原NWP中列举的主要聚客点都请标出CAS访问中方便性超过5%的聚客点都请标出目前已知的规划中大型聚客点都请
16、标出（图形用虚斜线表示）需在访问时将这些聚客点列入Q1&Q4补充选项中才可获得数据内容对CAS调研餐厅的贡献(CAS方便性统计中的%)根据聚客点类型进行具体描述，如商业聚客点需描述其： 经营内容、档次、面积、最新年营业额对规划中聚客点的建成时间，规模等作简要描述制作说明制作说明-CAS结论结论(续续)l覆盖图3 - 人口依据CAS集客区范围对范围内的人口做统计对居民、办公、学生分类统计人口数应与图上某个具体范围一一对应制作说明制作说明-CAS结论结论(续续)l覆盖图4 - CAS集客区范围以CAS方便性%地图为依据找出%聚集的核心区域，以实际的道路或区隔为界线，画出核心区域范围并标明该区域的方
17、便性%方便性%累计超过5%的连续区域都请标出可有多个连续或不连续的区域标示出从餐厅到各区域边界的距离。请沿实际的道路走向，而非直线距离。标出最佳布局点制作说明制作说明-CAS结论结论(续续)l覆盖图覆盖图5 - 集客区特征集客区特征Sales组成组成来源：CAS报告中商圈聚客点分类 (由方便性统计得到)罗列柱形图中超过5%的聚客点类型目的性目的性来源：CAS报告中消费者来源/去向聚客点细分罗列交叉表中家到家，办公到办公，学校到学校的%交通方式交通方式罗列步行%+%最高的交通方式PH 可考察出租与自备车的%来与去的交通方式%若不同，取其均值消费者住所分布消费者住所分布列出距离餐厅1000米内的住
18、家%高密度城市可依据实际状况追加列出更小区域的住家%，如500米周边乡镇支持（周边乡镇支持（A/B TZ）若周边乡镇对餐厅的营业贡献较大，请单独列出需在访问时增加该补充题步行方便性距离（步行方便性距离（C/D TZ)从“消费者前来离开本店的交通方式”表上找出步行人数陡降的距离点制作说明制作说明-CAS结论结论(续续)l覆盖图6 - 消费者特征年龄年龄列出12-15岁%+16-19岁的%+核心区段%,如:20-39岁 80%职业职业列出学生%+%最高的职业，如:私营业主 22%消费频次消费频次列出平均用餐频次+%最高的频次若与市场同商圈平均值有较大偏差，请注明，并试图解释每单用餐人数每单用餐人数
19、列出平均用餐人数+%最高的每单用餐人数若与市场同商圈平均值有较大偏差，请注明，并试图解释儿童携带率儿童携带率%性别性别（女性%）制作说明制作说明-CAS与与NWP差异分析差异分析l继续使用覆盖图的形式进行描述l从道路交通、人口、聚客点三方面与原NWP逐一比较，标示出差异的位置与数据，重点项目特别说明l显示NWP范围l显示CAS集客区范围l尝试解释原先构想与实际范围差异产生的原因，及对尝试解释原先构想与实际范围差异产生的原因，及对未来未来NWP的指导方向的指导方向不同商圈类型描述重点不同商圈类型描述重点lA/B大型聚客点对餐厅营业的贡献%结合聚客点实际的经营状况、与餐厅的距离、动线结合度等分析何
20、种聚客点对餐厅Sales贡献大依据人流动线，分析指出何处是最佳布局点若居民贡献不大，对商圈范围内的人口数可不做考量不同商圈类型描述重点不同商圈类型描述重点lC/D修正人口数与上报NWP时间差异上的人口变化与上报NWP范围差异上的人口变化精准！精准！精准！不同商圈类型描述重点不同商圈类型描述重点lX聚客点X对餐厅营业的贡献%结合X实际的经营状况、与餐厅动线结合度等分析餐厅Sales是否有提升空间考察1KM,2KM,3KM内的居民住家%，分析X的辐射范围及涵盖的居民人口数不同商圈类型描述重点不同商圈类型描述重点lS明确Sales由哪些因素构成详细分析各因素的现状与未来学生：目前学生数量，未来变化轨道：流量，转乘/住家/办公/商业，未来延伸居民：人口数，未来变化市场：规模，未来发展办公：人数，品质，未来入住。
