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1、东湖山庄媒体执行方东湖山庄媒体执行方案案(改改)目 录第一部分：项目核心卖点第一部分：项目核心卖点第二部分：营销总体部署第二部分：营销总体部署第三部分：第三部分：蓄客方案蓄客方案第四部分：广告设计稿第四部分：广告设计稿第五部分：开盘前重大营销事件第五部分：开盘前重大营销事件附：工作计划、培训计划、媒体计划附：工作计划、培训计划、媒体计划第一部分：项目核心卖点5 大核心卖点大核心卖点重金打造重金打造5 5万平米纯欧式景观带万平米纯欧式景观带凤台唯一生态园林社区凤台唯一生态园林社区凤台顶级规模楼盘凤台顶级规模楼盘产品形态丰富，产品形态丰富，1111种经典户型种经典户型高贵典雅法式古典主义园林高贵典
2、雅法式古典主义园林第二部分：营销总体部署 由低向高：前期通过媒体的大众传播，达到由低向高：前期通过媒体的大众传播，达到 高调蓄势，销售推广逐步走高，在开盘达到最高潮。高调蓄势，销售推广逐步走高，在开盘达到最高潮。 由外而内：前期诉求重心以景观主题卖点为主，树立项目由外而内：前期诉求重心以景观主题卖点为主，树立项目高品质入市，后期景观房为重。高品质入市，后期景观房为重。由由外外而而内内在销售策略上，保持主动式销售，总体上以低开高走在销售策略上，保持主动式销售，总体上以低开高走定价方式，快速销售。在宣传接待方面对外以高调高定价方式，快速销售。在宣传接待方面对外以高调高价形象价形象 ，开盘以中档价格
3、入市，一期房源全部推出，开盘以中档价格入市，一期房源全部推出 ，快打快销，快打快销, ,稳步拉升价格，使资金快速回笼；在客稳步拉升价格，使资金快速回笼；在客户吸纳方面，以乡镇、矿区组团优惠方式，快速提升户吸纳方面，以乡镇、矿区组团优惠方式，快速提升销售率，再凭借客户的行业凝聚力，吸引其他客户和销售率，再凭借客户的行业凝聚力，吸引其他客户和投资客，将销售均价逐步向上拉升。投资客，将销售均价逐步向上拉升。自自低低向向高高逐逐步步推推进进推广节点安排推广节点安排08.15售楼部进场10月某天 开盘推广启动在08月初开始，集中推广从08月底开始08.25安置工作完成09月底 认筹09.10售楼部实际公
4、开(以门口施工完成为准）开盘时机分析开盘时机分析根据10月份制定的开盘计划，关键工程节点为：10月某天 开盘 08月中下旬售楼部门口施工解决09月1#2#3#4#12#13#14#工程开始配合动工争取售楼部现场施工与售楼部全面进场同步完成，并达到办理预售条件，争取在2011年10月开盘。一切顺利的情况下，可初定开盘日期为2011.10.1610月景观示范区开始动工推广节点安排推广节点安排08.11媒体宣传活动导入09.10售楼部公开活动10月景观示范区动工10月某日首期开盘活动预热期09月底认筹活动形象导入期形象强化期推广强度第1阶段 （起）高度1 推广主题：景观景观+ +产品产品 见所未见见
5、所未见奢想未想奢想未想2 阶段目标：正式蓄客正式蓄客3 即时信息：售楼部即将公开售楼部即将公开4 广告作业：. . 报纸（形象广告软文）杂志、网络为主报纸（形象广告软文）杂志、网络为主 . . 以户外广告、现场包装为辅以户外广告、现场包装为辅.以户外广告、现场包装为主.报纸（形象广告软文）网络为辅0809亮相期高调入市聚引关注奠奠 定定 形形 象象 基基 础础关 键 词 ： 冲 击（起）高度任务项目整体形象入市，明确属性占据居住价值，赢得关注在视觉上造成冲击第2阶段 （承）形象1 推广主题：景观景观+ +区域优势区域优势+ +实力幼教实力幼教 诗意所居诗意所居自然天镜自然天镜 2 阶段目标：正
6、式蓄客正式蓄客3 即时信息：售楼部即将公开售楼部即将公开4 广告作业：. . 报纸（形象广告软文）杂志、网络为主报纸（形象广告软文）杂志、网络为主 . . 以户外广告、现场包装为辅以户外广告、现场包装为辅.以户外广告、现场包装为主.报纸（形象广告软文）网络为辅0910积蓄期回应观望公寓亮相确 立 形 象 标 高关 键 词 ： 超 越（承）形象任务形象入市，明确属性凸现景观在住宅的稀缺性完善现场包装及销售资料第3阶段 （转）产品1 推广主题：景观景观+ +产品产品 50000 50000水系景观实景水系景观实景2 阶段目标：蓄客蓄客3 即时信息：预告开盘预告开盘4 广告作业：. . 报纸（形象广
7、告软文）杂志、网络为主报纸（形象广告软文）杂志、网络为主 . . 以户外广告、现场包装为辅以户外广告、现场包装为辅.以户外广告、现场包装为主.报纸（形象广告软文）网络为辅1011启动期总体亮相锻造体验建 立 产 品 标 高关 键 词 ： 标 准（转）产品任务全面引入稀缺景观产品总形象转入产品突出优势的演绎保证开盘旺销第4阶段 （众）合力1 推广主题：景观景观+ +产品产品 东湖巨献东湖巨献一期观澜天境一期观澜天境2 阶段目标：蓄客蓄客3 即时信息：正式开盘正式开盘4 广告作业：. . 报纸（形象广告软文）杂志、网络为主报纸（形象广告软文）杂志、网络为主 . . 以户外广告、现场包装为辅以户外广
8、告、现场包装为辅.以户外广告、现场包装为主.报纸（形象广告软文）网络为辅赢得声望 口口相传建立市场标高关键词：影响1112强推期（合）众力任务销售热点推进形象推向新高度，品质为王为销售奠定形象基础 第三部分：蓄客方案 战略思考 乡镇包围县城，星星之火可以燎原 战略布置 启动乡镇、矿区，引爆周边市场 建立凤台外延宣传，开展客户渠道营销 持销期现场成熟，开始正式拓展城市蓄客计划蓄客计划 实施计划实施计划1 1 事件营销事件营销 联系县政府官员、当地名流参与外展开放联系县政府官员、当地名流参与外展开放 剪彩活动剪彩活动 实施计划实施计划2 2 定向直投定向直投 政府机构、事业机关、厂矿企业政府机构、
9、事业机关、厂矿企业DMDM直投计划直投计划 实施计划实施计划3 3 媒体配合媒体配合 报纸杂志、短信覆盖报纸杂志、短信覆盖 第四部分：广告设计稿硖石导报第一期第九生活第一期第五部分：开盘前重大营销事件活动：四大功能聚人气传名气引客源促成交新城区楼盘入住率不高竞争激烈大盘气度高档楼盘客户层次多客源分布广实景提升信心人气推动攀比我们的房子会卖给谁？通过对供应市场的调查，进行深入分析，对项目客户描述如下：客户来自：我项目对城区客户吸引力尚存在距离障碍， 对周边矿区及外地打工回乡和乡镇公务员、教师等客群吸引力较大.年龄分布：2650岁，以40岁左右的中年客户居多； 结婚买房的两口之家也不少.家庭结构：
10、2、3口之家的核心家庭以及中年人为了照顾父母三代同住的家庭.60%60% 为子女教育、老人就医、想往城市生活的乡镇公务员、教师及部分富裕农户、外出务工人员等 . PS:县城为以上人员购房首选地点.随着国内县城镇基础设施建设的加快，城市功能的不断完善， 乡镇群体进入城镇居住的愿望也在不断增强，多数首选县城.40%40% 为项目周边城区 这类人购房目的：这类人购房目的：中年人由于子女长大，希望改善居住条件；子女长大成人后，父母为子女未来成家做准备（80后）；有钱买房可以保值增值；为子女读书，享受教育优先权，全程精英教育为改善老人的居住条件，给老人买套房子好安度晚年，自己的老人和亲戚每年也可来住一段
11、时间.人群定位人群定位事件1：售楼部公开本项目如何营造地产大事件售楼部公开重大节点售楼部公开重大节点目的：消除客户观望心理，快速提升认筹量，以及增加售楼处现场火爆人气地点：售楼部活动内容：从每位客户的认筹日起，至开盘日，每天来售楼处签到盖章，即可在签订买卖合同时，凭盖章数获赠每天1000块人民币的优惠。如：认筹期半个月，从开始认筹活动的第一天即成功认筹的客户，即可获得总额为1000X15=15000元的购房优惠，越早认筹，获得的优惠越多，促使客户赶快认筹下订。主要参与人员：已认筹客户、其他意向客户配合：认筹成功礼品派发事件2：会员认筹认购本项目如何营造地产大事件认筹重大节点认筹重大节点目的：集
12、中客户，制造开盘人气氛围地点：售楼部各广告媒体宣传通道全部集中，邀请名人到场主持开盘仪式事件3：轰动开盘本项目如何营造地产大事件开盘重大节点开盘重大节点99附：工作计划、培训计划、媒体计划第一部分第一部分 销售物料制作销售物料制作 物料制作名片、纸袋、信封、信纸、纸杯、胸牌、手提袋、资料已完成楼书已完成户型手册已完成效果图已完成海报已完成其他 已完成第二部分第二部分 户外交通及内部包装制作户外交通及内部包装制作指示系统制作户外广告主干道路旗路、路线指示牌 项目内指示系统第三部分第三部分 媒体宣传计划媒体宣传计划报纸合作合同签定/计划确定已完成杂志合作合同签定/计划确定已完成短信及其它媒体合作合同签定/计划确定已完成网络广告合作合同签定/计划确定已完成第四部分第四部分 销售组织及培训销售组织及培训销售必读外展场用已完成项目现场用已完成接待客户标准已完成接电话应答标准已完成销售人员组建销售团队组建完成已完成销售人员培训及考核已完成谢 谢
