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1、策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部房地产投资项目经济效益分析 2005.10.10房地产策划流程房地产策划流程之经济收益分析篇经济收益分析篇2005年测试版策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部经济收益分析与营销策划1100%100%80%80%60%60%40%40%20%20%100%100%80%80%60%60%40%40%20%20%0%0%0%0% 资金投入销售计划开发利润策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部土地费用估算表前期工程费用估算表房屋开发费用估算表管理费用销售费用财务费用其他费用不可预见费用开发期税费销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经
2、营税金及附加估算表开发建设投资估算表经营成本估算表项目总投资估算表投资计划与资金筹措表借款及还本付息表现金流量表经济收益分析经济收益分析策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部项目总投资估算表序号项 目1土地费用2前期工程费3房屋开发费3.1 建筑工程费3.2 公共配套设施建设费3.3 基础设施建设费4管理费用5销售费用6财务费用7其它费用8不可预见费9开发期税费策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部经营收入与税金估算表序号项 目1经营收入2经营成本3期间费用4经营税金及附加营业税城市建设维护税教育费附加5经营利润6应纳税所得额7企业所得税8税后利润策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部 根据整个项目
3、投资及产出估算，汇总该项目的现金根据整个项目投资及产出估算，汇总该项目的现金流量，从而对项目的经营状况进行评估。流量，从而对项目的经营状况进行评估。序号序号项目名称项目名称第1期第2期第N期1 1现金流入现金流入1.1销售收入1.2租金收入1.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金1.7净转售收入2 2现金流出现金流出2.1开发产品投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.6经营税金及附加2.7土地增值税2.8所得税3 3净现金流量净现金流量累计净现金流量累计净现金流量 全部投资现金流量表策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部经济收益分析方法及相应指标3静态指标
4、静态指标动态指标动态指标成本利润率财务内部收益率FIRR投资利润率财务净现值FNPV资本金利润率动态投资回收期Pb静态投资回收期Pb策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部1 1、静态指标、静态指标1 1、成本利润率、成本利润率 GDV TDC TDCRPC =DPTDC100% =100% RPC成本率润率GDV项目总开发价值TDC项目总开发成本DP 开发商利润2 2、投资利润率、投资利润率 投资利润率 = 100%利润总额项目总投资额策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部3、资本金利润率 资本金利润率是指项目经营期内的利润总额与资本金的比率。 资本金利润率 = 100% 4、静态投资回收期Pb
5、静态投资回收期是指不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿 全部投资所需的时间。 Pb =累计净现金量出现正值期数-1+ 上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量年利润总额资本金策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-t-tNPV-净现值 n -项目计算期Ic -c -基准收益率1 1、净现值、净现值NPVNPV利用净现值评价项目时，若NPV0时，表示项目方案超过基准收益率所
6、预定的投资收益水平；若NPV=0时，表示项目方案等于基准收益率所预定的投资收益水平；若NPV0时，表示项目方案达不到基准收益率所预定的投资收益水平。2 2、动态指标、动态指标策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部内部收益率为房地产开发项目在计算期内各期现金流量的内部收益率为房地产开发项目在计算期内各期现金流量的净现值得累计等于零时的折现率。净现值得累计等于零时的折现率。净现值(NPV)IRR0折现率（i）NPV1NPV2i1i2净现值和折现率的关系图净现值和折现率的关系图2 2、内部收益率、内部收益率IRRIRRNPV1 (i2-i1) NPV1+NPV2FIRR=i1 +策略中心策略中心顾问估
7、价部顾问估价部动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的是时动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的是时间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自开始间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自开始投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资回收投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资回收终止时间。终止时间。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t-t=0P Pt t -动态回收期动态回收期动态回收期=累计折现值开始出现正值的期数-1+上期累计折现值的绝对值/当期净现金流量的折现值3 3、动态回收期、动态回收期策略中心策略中心顾问估价部顾问估价部实例分析41、项目基础数据估算2、编制经济收益分析基本报表3、计算和分析经济收益指标4、提出经济收益分析结论
