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1、2010年年3月月13日日亿达普罗旺斯项目建议亿达普罗旺斯项目建议报告框架报告框架配套类配套类营销展示类营销展示类Part2Part3Part1工程类工程类竞品项目：中心区中心区东海岸天际东海岸天际中心裕景中心裕景万达公馆万达公馆星海及泛星海区星海及泛星海区星海湾壹号星海湾壹号一方公馆一方公馆星海大观星海大观杰特杰特机场新区机场新区第五郡（第五郡（6#）旅顺区旅顺区小平岛小平岛蓝湾（蓝山）蓝湾（蓝山）大连天地大连天地顺迈地块顺迈地块开发区开发区华润海中国华润海中国红星海世界观红星海世界观 工程类p立面风格p建材p车库p园林p朝向沟岔项目沟岔项目中心裕中心裕景景东海岸天东海岸天际际万达公万达公馆
2、馆星海湾星海湾壹号壹号星海大观星海大观一方公馆一方公馆杰特杰特第五郡第五郡中海华中海华庭庭小平岛小平岛蓝湾蓝湾合生江合生江山帝景山帝景中拥蓝中拥蓝天下天下华润海华润海中国中国红星海红星海立面风立面风格格现代简约边锋现代风格现代乔治风格现代主义风格ART DECOART DECO南加州ART DECO“圣巴巴啦” 加州风情 西班牙、托斯卡纳简欧中式徽派ART DECO地中海、托斯卡纳图片示图片示意意建筑设建筑设计单位计单位未定NBBJ（美国）澳大利亚五合中建二局博涛ZGF(张国锋)张文明大连建筑设计院美国F+A设计公司深圳埃克斯雅本建筑设计有限公司美国“WY国际设计”美国A+K建筑师事务所广州华
3、芳香港吕元祥&中建国际ccdl 美国AMACDI上采国际客户接客户接受度及受度及评价评价1、从竞争市场上看，常见风格以高层-art deco、法式元素为主，多层以新古典为主。2、从客户认可度上看，对于高层建筑喜欢挺拔、棱角分明、现代感强的建筑，多层建筑喜欢略显古典、品质感强的建筑。立面风格立面建议高层立面示意：art deco风格，略带法式元素多层立面示意：新古典、官邸式、稍显内敛大堂沟岔项沟岔项目目中心裕景中心裕景东海岸东海岸天际天际万达公万达公馆馆星海湾星海湾壹号壹号星海大星海大观观一方公一方公馆馆杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平岛小平岛蓝湾蓝湾( (蓝蓝山山) )华润海华润海中国中国
4、红星海红星海大连天大连天地地顺迈地顺迈地块块尺度（开尺度（开间、层高）间、层高）8.6米挑高，100平左右6.3米挑高，开间4米，20平左右6.5挑高米、130平（多层）6米挑高，开间4米，20平左右施工中 施工中6米挑高，开间7米，60-70平左右施工中开间4米、层高3米开间8米，层高3米（中部挑空6.6米）14米开间，6米挑高（高层）6米挑高装修风格装修风格及材料及材料（图片）（图片）简欧，名贵石材(大理石)无风格，普通面砖天然实木，名贵石材理石拼花（按星海湾设计）施工中 施工中欧式，理石拼花施工中简约、理石地面欧式，黄金麻石地面欧式，理石拼花理石拼花地面采光及通采光及通风情况风情况南北通
5、透，落地窗，采光通风好北向单采光，通风较差施工中两面采光，通风好，可观景施工中 施工中两面采光通风较好施工中北向单向采光，通风较差一期南北通风采光施工中单面采光配置（灯、配置（灯、报箱等）报箱等）配饰高档，功能全，如水吧、报箱、休息区等吊灯、不锈钢报箱施工中休息椅、报箱施工中 施工中休息椅、报箱施工中 信报箱灯、报箱、商务中心、洗手间、超市吊灯，报箱施工中 大堂客户关注度及评价：1、客户关注度一般2、从市场看，大堂挑高一定要有，高度最低不低于6米，最高不超过8.6米；高层开间不低于4米，最高不超过8米，多层大堂尺度基本30以上3、从市场看，大堂装修以气派、高品质感为主，多以欧式风格、理石拼花装
6、饰4、最少保证两面采光通风蓝湾大堂：气派，大尺度，南北采光，功能齐全星海湾壹号大堂（多层）：两面采光，可观景中心裕景大堂：旋转楼梯、吊灯大堂小平岛大堂：采光不好东海岸天际大堂：普通入户大堂，采光不好大堂-配备蓝湾东海岸天际：最普通的杰特中心裕景水吧台入户门沟岔项沟岔项目目中心裕中心裕景景东海岸东海岸天际天际万达公万达公馆馆星海湾星海湾壹号壹号星海大观星海大观一方公一方公馆馆杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平岛小平岛蓝湾蓝湾( (蓝山蓝山) )华润海华润海中国中国红星海红星海大连天大连天地地顺迈顺迈地块地块品牌品牌嘉力浙江群升未定（将用进口知名品牌）卡迪式装甲门（邱德光定制门）未定意大利卡门上
7、海某品牌未定未知金禾金盾美心未知材料材料比利时防火芯，美国樱桃木钢木中间钢板，外包实木实木门，内加钢板未定未知钢木钢木门钢木复合门开门方开门方式（子式（子母母/ /单开）单开）单开，刷卡钥匙子母门单开门子母门单开门未定子母门单开88平单开门，144平以上子母门单开门高度及高度及尺寸尺寸2.3（大户门）2米2.3米 2.3米1.5m*2.3m（约）未定未知是否为是否为特殊门特殊门锁（品锁（品牌）牌）HAFELE电子锁（17000一个）正常异形钥匙卡片未定正常以色列-莫迪勒（正常）正常别墅：卡片密码锁客户接客户接受度及受度及评价评价1、对于门的材质，市场上主要以钢木门、实木门内加钢板为主2、从门的
8、开启方式上看，单开门和子母门市场上的使用率均等，从直观感觉上，客户认为子母门比单开门高档，但如中心裕景、星海湾壹号均为单开门，且材质高档3、从市场看高档项目均为密码锁入户门从市场看，中心裕景和星海大观的入户门最为高档中心裕景星海大观特殊门锁：杰特、中心裕景、星海大观杰特中心裕景窗沟岔项沟岔项目目中心裕中心裕景景东海岸东海岸天际天际万达公万达公馆馆星海湾星海湾壹号壹号星海大星海大观观一方公一方公馆馆杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平岛小平岛蓝湾蓝湾( (蓝山蓝山) )华润海华润海中国中国红星海红星海大连天大连天地地顺迈地顺迈地块块品牌品牌江河单元式玻璃幕墙未知未定（将用进口知名品牌）意大利阿鲁
9、克未知意大利阿鲁克未知未定沈阳金德柯梅令未知 未知材料材料玻璃幕墙北侧为中空，南侧为LOW-E玻璃 断桥铝、low-e玻璃断桥铝中空窗未定断桥铝、low-e玻璃塑钢 断桥铝 断桥铝开启方开启方式（平式（平开、平开、平推、内推、内开、内开、内倒）倒）平推内平开平推内平开、飘窗未定内平开平推 内平开 平开客厅、客厅、卧室窗卧室窗户起地户起地高度高度900mm北侧900mm，南侧为落地窗600mm未定落地（客厅）、卧室（起地900mm）未知未知客户接客户接受度及受度及评价评价1、客户对品牌不是很关注，对于材质会提及2、从市场看，基本以断桥铝为主，少数开始采用LOW-E玻璃3、客户更看重采光的尺度4、
10、对开窗方式客户很关心，希望在正常平开的基础上增加内倒方式窗星海大观的玻璃幕墙外立面星海大观大面积采光窗外推窗开启方式节省了室内空间电梯沟岔项沟岔项目目中心裕中心裕景景东海岸东海岸天际天际万达公万达公馆馆星海湾星海湾壹号壹号星海大星海大观观一方公一方公馆馆杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平岛小平岛蓝湾蓝湾( (蓝蓝山山) )华润海华润海中国中国红星海红星海大连天大连天地地顺迈地顺迈地块块品牌品牌日本富士达（原装高速梯）德国帝森克虏伯未定（将用进口知名品牌）日本三菱（原装）德国蒂森克虏伯日本三菱（原装）芬兰-通力未定日本日立（洋房）芬兰通力广州日立芬兰-通力数量数量（几梯（几梯几户）几户）3梯7
11、户 4梯2户 2梯2户 施工中 施工中 3梯12户未定1梯3户（高层），1梯2户（洋房）高层4梯15户尺度尺度（载重（载重人数）人数）16人1200千克800Kg 10人 1.5米1.5米未知施工中15人未定10人1110人13人速度速度（自我（自我感觉）感觉）很快1.5米/秒高区（19-顶）3.5米/秒、低区（1-19）1.5米/秒施工中较快未定1.75米/秒快2.5米/秒2米/秒稳定性稳定性稳定稳定稳定施工中 施工中稳定未定稳定一般一般一般是否有是否有噪音噪音有无无 施工中 施工中 无未定无无无无客户接客户接受度及受度及评价评价1、客户对于电梯稳定性及噪音大小很关注2、建议高层采用速度快的
12、电梯品牌，多层采用原装进口品牌电梯，提升品质电梯中心裕景-电梯最好，配液晶显示屏蓝湾、小平岛洋房电梯-配有密码锁蓝湾电梯内室中心裕景电梯内室层高沟岔项沟岔项目目中心裕中心裕景景东海岸东海岸天际天际万达公万达公馆馆星海湾星海湾壹号壹号星海大星海大观观一方公一方公馆馆杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平岛小平岛蓝湾蓝湾( (蓝山蓝山) )华润海华润海中国中国红星海红星海大连天大连天地地顺迈地顺迈地块块层高层高（米）（米）3.15米 3.15米3.2米3.15米 3.15米 3.15米2.8米未定高层3米，洋房平层3.6米，洋房跃层3.3米3米2.9米/3.1米高层3米，别墅3.3米是否配是否配中央
13、空中央空调（配调（配后净高）后净高）是，配后净高2.9米否是，配后净高3米否是，配后净高2.9米否否未定洋房配中央空调，配后净高3.3米否否否客户接客户接受度及受度及评价评价1、从市场上看，最低标准：层高不低于3.15米，最高不超过3.6米2、低于3米客户感觉压抑车库沟岔项沟岔项目目中心裕景中心裕景 东海岸天际东海岸天际万达公万达公馆馆星海湾壹星海湾壹号号星海大观星海大观 一方公馆一方公馆杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平岛小平岛蓝湾蓝湾( (蓝蓝山山) )华润海中华润海中国国红星海红星海 大连天地大连天地 顺迈地块顺迈地块车位比车位比（地下共（地下共几层、是几层、是否有地上）否有地上）1：
14、1，地下5层停车场，无地上1：1地下一层 没有地上停车位1:21：2地上、地下1：1，地下3层高层车位配比1：3，311个车位，独栋1车库（5车位），联排1车库（3车位），费用 未定400个，地下一层（立体式），无地上未定1：1.2（4层（一期）、1层（其余）、无地上车位）未定1：0.61：0.6（地上、地下）层高（建层高（建高）高）4.2米4.2米4.5米未定未知未知未知未定4米未定4.2米4.2米采光情况采光情况（是否可（是否可观景）观景）无采光井无未定未知未知未知未定否否采光井，通风井采光井地面材料地面材料水泥（目前）地坪漆地坪漆地坪漆未知未知地坪漆 地坪漆地坪漆（一期）、水泥（其余）地
15、坪漆地坪漆地坪漆售价售价未定20-23万未定未定未定未定未定车位19万、车库18-25万车位11.5万、车库18-40万未定未定未定车库建议：1、客户认为停车场的品质感很能拉升项目的档次2、停车方式：高层、多层产品均采用地下停车人车分流，别墅产品为地上停车3、比例：鉴于圣荷西后期车位销售时遇见的车位不够现象，建议沟岔项目车位最少保证1：1，最好可做到1：1.2-1：1.34、地坪漆还是要继续采用东海岸天际：出入停车场需要刷卡进入小平岛地下停车场：地坪漆提升品质，需要继续延用园林沟岔项目沟岔项目 中心裕景中心裕景东海岸天东海岸天际际万达公馆万达公馆星海湾壹星海湾壹号号星海大观星海大观 一方公馆一
16、方公馆杰特杰特第五郡第五郡（6#6#）小平岛小平岛蓝湾蓝湾( (蓝蓝山山) )华润海中华润海中国国红星海红星海大连天地大连天地 顺迈地块顺迈地块设计单位设计单位未定（两年后，公建建成后能定）北京土人公司澳大利亚PCAL新加坡博景无台湾老圃未定美国HZS豪张思香港贝尔高林 美国HZS豪张思新加坡博景泛亚国际景观设计有限公司风格风格未定现代风格欧陆皇家园林宫廷式现代风格宫廷式园林未定未定加州风情 美式风格公园式地中海风格亮点亮点森林、湖景，花海组团式园林山、海、湖每个组团内有泛会所设施设施网球场喷泉、广场泳池未知未定未定五星级酒店、学校老人、儿童简单娱乐、健身设施客户接受客户接受度及评价度及评价暂
17、无觉得园林整齐大社区，客户很喜欢非常满意蓝湾园林蓝湾园林星海湾壹号园林星海湾壹号宫廷式园林设计，整齐，对称星海湾壹号园林东海岸天际：园区内室外网球场朝向分析序号序号项目项目朝向朝向反馈反馈1一方公馆稍偏西5度角度非常小，客户不会提到2星海湾壹号部分偏西角度非常小，客户不会提到3蓝湾部分偏西角度小，客户提及可引导4中海华庭南向偏西6-8度客户进本无抗性，可引导5中心裕景有部分较少 南向偏西15度客户没有抗性，多投资客6第五郡有少量房源 南向偏西15度客户没有抗性7中拥蓝天下有少量房源南向偏西客户没有抗性8小平岛少量偏西客户没有抗性9红星海一期少量偏西20度二期少量偏东15度偏西价格低于偏东，偏西
18、房源可看海景10华业玫瑰东方南偏西10度以内客户没有抗性建议：1、据调查，朝向偏西在15度以内，客户对此抗性很小，可引导2、如红星海，部分房源朝向偏西为20度，度数较大，但此房源为海景房，有强势的景观资源，且价格比其他要低，故客户可接受3、建议本项目朝向尽量不要偏西，如果偏西，希望配备强势的景观资源 配套类p社区及周边配套p商业及会所沟岔项目沟岔项目 中心裕景中心裕景东海岸天东海岸天际际万达公馆万达公馆星海湾壹星海湾壹号号星海大观星海大观 一方公馆一方公馆杰特杰特第五郡第五郡小平岛小平岛蓝湾蓝湾( (蓝蓝山山) )华润海中国华润海中国红星海红星海大连天地大连天地 顺迈地块顺迈地块社区配套社区配
19、套公建，酒店，写字间 会所、网球场、幼儿园 五星酒店写字间 君悦酒店、商业 酒店、商业 星海阳光一期会所7000平底商 学校、大型超市、会所海鲜城、酒店、超市、中心广场、百货、露天温泉泳池、四星会所、28路美式风情商街，星级度假酒店三大主题会所、三所幼儿园、一所小学、一所中学五星级皇冠假日酒店、健康会馆、一所小学、一所幼儿园、一座电影院、一座图书馆、一个特色卖场、高尔夫球场周边成熟的金融，医疗，交通，休闲娱乐 35中学、春德小学，春海小学、爱儿坊、工商银行、建设银行、邮政储蓄、友谊医院、东海公园多路公交，购物，医疗，金融均很方便，成熟区域多条公交线路，购物方便，地处配套成熟黄金区域和平广场、千
20、盛、乐购、医大二院、星海人家幼儿园、实验小学初中23路、202路、901路、801路、406路毗邻星海公园，辽阔大海，周边地处成熟社区，购物医疗极其方便周边地处成熟社区，购物医疗极其方便 小学、中学、甘区政府、超市、茶餐厅、洗衣房 幼儿园、小学、中学、大学、202路 大连医科大学附属四院，大连医科大学，大连外国语学院，盐场海鲜街，旅顺新玛特，旅南快运滨海公园、5万平滨海商街、 华润万家超市省级滨海路、跨海大桥、国际游艇码头 周边配套周边配套客户关注客户关注度排序度排序交通，购物，医疗，就学，餐饮，金融交通、购物、户型交通，购物，医疗，就学，餐饮，金融资源、品质、开发商会所、物业、交通升值、社区
21、规模、产品、环境、配套餐饮、交通、会所、学校资源、物业、学校综合比较综合比较区域价值完美体现，产品品质与开发商品牌吸引人周边配套成熟的区域，规划吸引人，产品品质与开发商品牌吸引人项目本身没有会所，但是来访客户对于会所的关注度较高，认为高档社区中会所是必备的相对于旅顺南路其他项目配套及交通相对占优势，自有配套也很完善周边配套不成熟，产品自身配套是以度假为主，客户对周边配套不是很关注在周边配套相对不成熟的前提下，对社区自由配套客户很关注配套分析沟岔项沟岔项目目中心裕景中心裕景东海岸东海岸天际天际万达公万达公馆馆星海湾星海湾壹号壹号星海大星海大观观一方公一方公馆馆杰特杰特第五郡第五郡小平岛小平岛蓝湾
22、蓝湾华润海华润海中国中国红星海红星海商业商业建筑面建筑面积积2000平15万500平20万平（含酒店、写字间）9000平未统计无7000平 1.5万平5万平9000平5万平5.6万平业态划业态划分及分分及分布布购物、餐饮、休闲娱乐、生活服务高档时装精品店、高端奢侈品名店、大型艺术剧院、国际餐厅、大型美食广场、功能影院、百货商店、超级市场、休闲娱乐未定超五星级酒店，写字间未定沿街底商，业态未定沿街底商，业态未定餐饮、超市、休闲会所、银行、美容等中心广场、组团商业街未定沿海商街、华润万家超市独立商街，业态未定售价售价15000未定18000未定未定未定未定20000-25000未定20000未定未
23、定商业沟岔项沟岔项目目中心裕景中心裕景东海东海岸天岸天际际万达公万达公馆馆星海湾星海湾壹号壹号星海大星海大观观一方公一方公馆馆杰特杰特第五郡第五郡中海华中海华庭庭小平岛小平岛蓝湾蓝湾合生江合生江山帝景山帝景中拥蓝天中拥蓝天下下华润海华润海中国中国红星海红星海会所会所面积面积3500平无3000平无1600平1000平未定无未定无3.5万平2万平酒店万平1500平 2万平平 1.9万平设施设施室内泳池、康体健身、休闲娱乐等健身、洗浴、书吧、咖啡吧、啤酒花园、美容、美发会客厅、VIP室、影音厅、餐厅、健身房、台球室、乒乓球室、室外泳池未定未定未定游泳、洗浴、餐饮、娱乐、健身未定未定主要以温泉为主体
24、育馆，艺术馆，休闲馆，内设室内泳池;棋牌室;阅览室;健身房;多功能宴会厅;餐厅健身设施等体育馆，艺术馆，休闲馆，内设游泳池、健身设施等 收费标收费标准准未定未定未定未定未定未定59元（游泳+洗浴）未定未定未定未定未定经营单经营单位位酒店式顾问：华盛国际未定自营自营未定自营未定金昱酒店管理有限公司未定未定未定自营自营客户关客户关注度注度1、客户对于会所的关注度随项目的高档程度呈现递增的趋势，普遍认为高端的项目应该有会所2、目前市场上看，星海湾壹号、小平岛红星海世界观会所会所红星海世界观会所-红星会所星海湾壹号会所小平岛蓝堡会所-虽然面积很大，但装修不显档次 销售及展示类p营销推广p营销展示p样板
25、间沟岔项目沟岔项目 中心裕景中心裕景东海岸天东海岸天际际万达公馆万达公馆星海湾壹星海湾壹号号星海大观星海大观 一方公馆一方公馆杰特杰特第五郡第五郡 中海华庭中海华庭 小平岛小平岛蓝湾蓝湾合生江山合生江山帝景帝景中拥蓝天中拥蓝天下下华润海中华润海中国国红星海红星海主要卖点主要卖点未定地段、产品、升值、精装修地段、升值空间东港规划,万达品牌,装修,升值潜力品牌、环境、产品品质、附加值、发展 景观，精装修地段、产品、景观、升值地段、品牌、精装修、价格、景观资源产品形态、开发商品牌、block围合、电梯洋房品牌、赠送面积、户型设计、物业服务未来区域发展快，户型好、环境好、单价低户型配比比较全稀缺的山海
26、资源、建筑形态、升值潜力新一代生态化地标性建筑群大连首创精装修别墅，全套精装修超值附赠环境、价格、天然的资源一线海景房，开发商品牌一线海景房，开发商品牌，产品形态产品创新产品创新建材、装修档次高大面积大尺度设计,层高高,装修标准高赠送面积高科技6米双高阳台、DIY空间赠送面积亲水小独栋别墅，高档酒店式公寓赠送面积 赠送面积 赠送面积主题语主题语大连开始习惯被仰视钻石港湾东方海上都观山，观海，观世界海之藏品，世族风范因杰出而特别美国市镇生活精工豪宅 原创府邸你不了解小平岛深深的海洋，悠悠的时光滨海别墅生活读本品质给城市更多变化因为红星海，从此爱大连主体颜色主体颜色深蓝色土黄色蓝色，金色深咖啡色
27、红色红色米色、棕色 蓝色蓝色深黄蓝色黑色变换条纹红色推广渠道推广渠道报纸、项目围挡、杂志、网站、广播网络、报纸等报广,电视,LED,电台项目围挡围挡、报纸、网站项目围挡项目围挡、网站、报纸报广、道旗、户外、短信报纸、项目围挡、杂志、网站、广播报纸、杂志、广播、站牌报纸、路牌、短信、杂志、网络、活动报广、道旗、户外、短信报广、道旗、户外、短信道旗；围挡；展台；围挡、报纸、网站营销推广建议：1、目前项目的营销推广手段基本以常规推广手段为主2、鉴于笨项目定位，但采用常规手段很达到理想效果，建议采用非常规手段，如大型活动营销、网络炒作营销等营销展示-售楼处售楼处内部装修以亿达项目、华润项目最为高档p万
28、达公馆售楼处外墙LED昭示性很强，效果好p华润海中国售楼处艺术感强客户印象深刻营销展示-工地围挡营销展示-导示系统p项目道路延边指示性道旗，目前市场项目普遍使用p在制作上，材质要显高档样板间建议：1、样板间解说员的配备很重要，不但形象要好，而且必须讲解专业。（如：万达公馆，讲解员全部男孩，西装领带，感觉非常专业）沟岔项目中心裕景东海岸天际万达公馆星海湾壹号星海大观一方公馆杰特第五郡（6#）小平岛蓝湾(蓝山)华润海中国红星海大连天地顺迈地块设计单位未知北京远洋洲际新加坡HBA未知新加坡HBA未定松下未定未知亿达松下电工阿珞室内设计有限公司未知数量25325未定9未定2545装修标准（详细）300
29、0元毛坯没定（4000-5000）毛坯小户型2000，大户型3000未定50平以上1500-1750，50平以下1600-1850未定毛坯套价：78000，85000，99000，108000毛坯毛坯面积70平90平154、178、260280、325、375180218、192未定38、50、73、78、91未定350平层2#：54-82平88、140、172、261100、112、138、173、 风格简欧欧式简欧，皇家欧式现代未定美式未定欧式美式现代简约、简欧、美式乡村，欧式简欧是否配解说员否否是（形象佳）否否未定是未定否是是否样板间图片杰特蓝湾万达公馆星海湾壹号样板间图片华润海中国大连中心裕景星海大观红星海世界观
