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1、*假日广场假日广场 项目营销战略与项目营销战略与策略提报案策略提报案2012年年7月月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳市金琼玖企业管理咨询有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。首先，非常感谢首先，非常感谢美生置业美生置业为为深圳深圳同心伟业提供这次战略合作机会！同心伟业提供这次战略合作机会！“思路决定出路思路决定出路”，对于本案沟通，金琼玖认为：，对于本案沟通，金琼玖认为：重视企业开发理念，重视战略定位，重视企业开发理念，重视战略定位，重视项目操盘方向，定义产品价值！重视项目操盘方向，定义产品价值！思
2、路决定出路思路决定出路本次报告大纲本次报告大纲项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议整体营销策略售楼中心组织管理策略媒介策略推广策略推货策略形象展示策略招商策略市场经济环境分析商业发展规划研究合肥主要商业体销售比较城市发展规划研究区域商业地产现状项目目标设定本报告是严格保密的。项目目标项目以及企业目标利用项目为平台，通过项目的品牌运作，奠定项目及企业在合肥综合体高尚住宅 领域的影响力；项目运作目标项目营销目标通过本项目一期住宅的成功营销，树立项目整体的区域形象，为后续商业、写字楼、酒店等复合产品形态开发奠定坚实基础
3、； 12年12月销售，价格不低于6800元/平方米，后期留有溢 价空间，6个月消化50%, 12个月消化80%，月均销售套数 50套左右。 本报告是严格保密的。目标界定 核心目标： 通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合区域营销，通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合区域营销， 建立建立本案本案整体项整体项目的市场影响力，为后续开发以及拓展打下基础。目的市场影响力，为后续开发以及拓展打下基础。 项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议整体营销策略售楼中心组织管理策略媒介策略推广
4、策略推货策略形象展示策略招商策略市场经济环境分析市场经济环境分析商业发展规划研究合肥主要商业体销售比较城市发展规划研究区域商业地产现状本报告是严格保密的。近年发展十分迅猛，已成为全国性城市，辐射力大大增强近年发展十分迅猛，已成为全国性城市，辐射力大大增强n 经济发展迅猛：经济发展迅猛：20092009年合肥多项经济指标年合肥多项经济指标增幅增幅在全国省在全国省会城市排名第一；会城市排名第一；n 产业逐步壮大：产业逐步壮大：合肥目前已成为全国重要的家电生产基合肥目前已成为全国重要的家电生产基地、汽车产业基地和高新技术产业基地；地、汽车产业基地和高新技术产业基地；n 全国交通枢纽：全国交通枢纽：合
5、肥是全国高速铁路建设最密集的城市合肥是全国高速铁路建设最密集的城市之一，新桥国际机场按照之一，新桥国际机场按照国内级干线机场国内级干线机场标准建设；标准建设；n 一线房企抢滩：一线房企抢滩：由于合肥的快速发展，已吸引了深圳深由于合肥的快速发展，已吸引了深圳深业、万科、绿城、绿地、华润、碧桂园、恒大、融科置地、业、万科、绿城、绿地、华润、碧桂园、恒大、融科置地、大连万达、深国投、长虹、海尔、厦门国贸、禹州集团等大连万达、深国投、长虹、海尔、厦门国贸、禹州集团等全国一线品牌开发商进驻。全国一线品牌开发商进驻。宏观背景宏观背景本报告是严格保密的。n 总量提升：总量提升：20092009年合肥市年合肥
6、市GDPGDP总总量达到量达到21022102亿元，在中部六省位亿元，在中部六省位列中游；列中游；n 增长迅速：增长迅速：20092009年，合肥年，合肥GDPGDP增增幅为幅为17%17%，在全国省会城市中连续，在全国省会城市中连续三年排名第一，合肥已经进入城三年排名第一，合肥已经进入城市的高速发展期。市的高速发展期。n 后发优势：后发优势：与东部与中部城市与东部与中部城市相比，合肥相比，合肥GDPGDP总量处于较低水平，总量处于较低水平，但增长迅速，发展潜力巨大，为但增长迅速，发展潜力巨大，为房地产发展创造了良好的经济环房地产发展创造了良好的经济环境。境。宏观背景：合肥经济进入高速发展期，
7、表现出巨大的后发优势宏观背景：合肥经济进入高速发展期，表现出巨大的后发优势数据来源：各地各年统计公报等数据来源：各地各年统计公报等本报告是严格保密的。p 近年人均近年人均GDPGDP持续高速上升，持续高速上升，20042004年以后，在加大城市基础设施建设投入的年以后，在加大城市基础设施建设投入的“大建设大建设”背景下，带动背景下，带动 人均人均GPDGPD大幅上扬；大幅上扬；p 2009 2009年人均年人均GDPGDP超过超过60006000美元美元. .比上年增长比上年增长22.6%22.6%，仍然保持较快的增长速度。，仍然保持较快的增长速度。数据来源：合肥各年统计公报数据来源：合肥各年
8、统计公报宏观背景：人均宏观背景：人均GDPGDP突破突破60006000美元美元本报告是严格保密的。p 合肥产业结构是合肥产业结构是“二、三、一二、三、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；型，此种产业结构的稳定性逐年加强；p 产业结构不断优化，第三产业得到产业结构不断优化，第三产业得到较快发展，在较快发展，在GDPGDP总量中所占比重不断上总量中所占比重不断上升，升，第三产业第三产业GDPGDP由由20002000年的年的134134亿上升亿上升到到20092009年的年的888888亿元，增加了近亿元，增加了近7 7倍，第倍，第三产业占总三产业占总GDPGDP的比重由的比重由2000200
9、0年的年的41%41%上上升到升到20092009年的年的52.6%52.6%，p 二、三产业的快速发展，为合肥商二、三产业的快速发展，为合肥商业市场的繁荣提供了强大的支撑；业市场的繁荣提供了强大的支撑；宏观背景：产业结构的调整推动商业市场的发展宏观背景：产业结构的调整推动商业市场的发展本报告是严格保密的。n 近年合肥市社会消费品零售总额增长趋势迅猛，平均增幅接近近年合肥市社会消费品零售总额增长趋势迅猛，平均增幅接近20%20%的水平，发展势头良好；的水平，发展势头良好；宏观背景：居民消费加快增长，商业市场前景看好宏观背景：居民消费加快增长，商业市场前景看好本报告是严格保密的。宏观背景：居民收
10、入、消费、储蓄额提升，消费能力增强宏观背景：居民收入、消费、储蓄额提升，消费能力增强数据来源：各地各年统计公报数据来源：各地各年统计公报n 收入消费水平提升：收入消费水平提升：居民收入居民收入消费水平不断提高，生活水平由消费水平不断提高，生活水平由温饱型转向富余型。温饱型转向富余型。n 储蓄增长储蓄增长：居民储蓄存款逐步：居民储蓄存款逐步增加，民间资本充裕为房地产市增加，民间资本充裕为房地产市场创造良好的发展环境。场创造良好的发展环境。本报告是严格保密的。合肥人口城乡构成比例表（单位：万人）年份户籍人口非农人口非农比2001年442.16146.8133.2%2002年448.08153.54
11、34.3%2003年456.6160.1835.1%2004年444.68168.9638.0%2005年455.7184.9140.6%2006年469.85196.1641.7%2007年478.9203.7342.5%2008年486.7421043.1%2009年491.43208.5842.4%n 2009 2009年合肥市常住人口为年合肥市常住人口为510510万人，其中城镇万人，其中城镇人口人口326.9326.9万人，城镇化率达到万人，城镇化率达到64.1%64.1%，处于城市化，处于城市化相对成熟阶段。相对成熟阶段。n 城市发展进入大规模扩张的末期，仍有大量人城市发展进入大规
12、模扩张的末期，仍有大量人口涌入城市，拉动住房需求；口涌入城市，拉动住房需求；城镇人口占总人口比重（城镇人口占总人口比重（%）20604080初期阶段初期阶段加速阶段加速阶段成熟阶段成熟阶段l合肥：合肥：64.1%64.1%数据来源：合肥各年统计公报数据来源：合肥各年统计公报合肥市公安局户籍管理科合肥市公安局户籍管理科 宏观背景：合肥市目前处于城市化加速发展阶段，消费需求旺盛宏观背景：合肥市目前处于城市化加速发展阶段，消费需求旺盛本报告是严格保密的。小小 结结n 合肥经济快速发展，城市规模不断扩大，人口增加为合肥商业市场繁荣奠定了合肥经济快速发展，城市规模不断扩大，人口增加为合肥商业市场繁荣奠定
13、了良好的基础；良好的基础；n 合肥居民收入消费水平与周边合肥居民收入消费水平与周边各省会各省会城城市市相比尚有差距，但消费意愿强烈，消相比尚有差距，但消费意愿强烈，消费市场需要引导；费市场需要引导；项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议整体营销策略售楼中心组织管理策略媒介策略推广策略推货策略形象展示策略招商策略市场经济环境分析商业发展规划研究合肥主要商业体销售比较城市发展规划研究城市发展规划研究区域商业地产现状本报告是严格保密的。本项目本项目n“141”“141”城市发展战略：城市发展战略：在合肥城镇密集区范围在合
14、肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。新区的总体空间框架。“141”城市发展战略城市发展战略“ 1 ”“ 1 ” ：滨湖新区：滨湖新区“ 4 ”“ 4 ” ：北组团、北组团、西组团、新安组西组团、新安组团、东组团团、东组团“ “ 1 ”1 ” ：主城：主城n本项目位于本项目位于滨湖新区与主城交汇地带。滨湖新区与主城交汇地带。“141”“141”发展战略推动城市扩张，本项目位于合肥市重点打造的滨湖新区与主城交汇地带发展战略推动城市扩张，本项目位于合肥市重点打造的滨湖新区与主城交汇地带北组团：主要发展现代制造业、劳动
15、密集型产业、农副产品深加工业、生活居住以及生态旅游等。 西组团：以高新技术为特色，以“科学岛”为龙头，以建设国家科技创新试范基地为核心 西南组团：生活居住、旅游会展、高等教育、汽车产业、家用电子、装备制造业、橡胶轮胎、日用化工。 东组团：城市东部副中心。生活居住、职业教育、精细化工、钢铁重工、现代物流产业等。 本报告是严格保密的。n在远景规划中，本项目位于重要的轨道交通站点，交通优势突出。在远景规划中，本项目位于重要的轨道交通站点，交通优势突出。近期规划近期规划远期规划远期规划远景规划远景规划本项目位于规划中重要的轨道交通站点，交通优势突出本项目位于规划中重要的轨道交通站点，交通优势突出城市轨
16、道路线城市轨道路线城市城市BRT线路线路本项目本项目本项目本项目项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议整体营销策略售楼中心组织管理策略媒介策略推广策略推货策略形象展示策略招商策略市场经济环境分析商业发展规划研究商业发展规划研究合肥主要商业体销售比较城市发展规划研究区域商业地产现状本报告是严格保密的。当前商圈状况：次级商业中心迅速兴起，火车站商圈、南七商圈、经开区商圈渐成气候当前商圈状况：次级商业中心迅速兴起，火车站商圈、南七商圈、经开区商圈渐成气候安徽大市场家乐福沃尔玛元一时代广场百马服装城古井赛特百大CBD淮河路
17、步行街国购广场百货大楼长江中路商业街城隍庙北京华联南七商业大厦l超市百货超市百货l专业市场专业市场l酒店酒店l商业街商业街l数码家电数码家电火车站商圈火车站商圈功能描述：功能描述：依托交通优势，集中分布各类专业市场、大型超市南七商圈南七商圈功能描述：功能描述：依托周边居住区分布集中，人口密集，商业以满足日常生活的大型超市为主中心商圈中心商圈功能描述：功能描述：功能完善，集中分布了各类精品百货、品牌服装、酒店餐饮、大型购物中心等商业网点葛大店葛大店商圈商圈北区商圈北区商圈希尔顿东七商圈东七商圈经开区商圈经开区商圈本案本案环球都会广场易初莲花合家福超市明珠大酒店东方家居欧洲风情街国际会展中心港澳广
18、场本报告是严格保密的。新站区商圈新站区商圈名称名称规模规模（万）（万）业态业态客群客群元一时代广场8百货、餐饮、超市、电玩、影城白领及工薪阶层温莎国际5百货、餐饮、超市白领及工薪阶层家乐福1超市周边服装城合计43服装批发、零售中低端希尔顿酒店会议、娱乐、酒店高端人群合计57百货、超市等部分全市安徽大市场家乐福温莎国际元一时代广场白马服装城希尔顿四季青女装市场n 新站区商圈最早由安徽大市场起步，新站区商圈最早由安徽大市场起步，在在0606年年1 1月元一时代广场正式开业以后，商月元一时代广场正式开业以后，商业气氛愈加繁荣。并逐渐形成了以元一时代业气氛愈加繁荣。并逐渐形成了以元一时代广场为核心，专
19、一服装市场和安徽大市场三广场为核心，专一服装市场和安徽大市场三足鼎立的区域商业新格局。足鼎立的区域商业新格局。本报告是严格保密的。古井赛特百大CBD淮河路步行街国购广场百货大楼长江中路商业街城隍庙新都会环球广场n 中心商圈是合肥目前最早的商圈，其中心商圈是合肥目前最早的商圈，其最早的商业中心位于三孝口，后来逐渐形成最早的商业中心位于三孝口，后来逐渐形成了三孝口、四牌楼两个中心并存的格局。了三孝口、四牌楼两个中心并存的格局。0505年以后，随着国购广场和新都会环球广场的年以后，随着国购广场和新都会环球广场的兴起，中心商圈的范围进一步扩大，辐射能兴起，中心商圈的范围进一步扩大，辐射能力更进一步增强
20、。目前为合肥发展最成熟、力更进一步增强。目前为合肥发展最成熟、业态最丰富的商圈。业态最丰富的商圈。名称名称规模规模（万）（万）业态业态客群客群城隍庙批发中低端人群淮河路步行街13百货、服装面向全市，年轻人居多新都会环球广场5百货、超市、餐饮、娱乐、电玩周边人群百货大楼1.8百货、服装、电器高端人群百大CBD3.5百货、超市、服装、电器高端人群国购广场10百货、超市、餐饮白领及工薪阶层合计33百货、超市等以全市为主中心商圈中心商圈本报告是严格保密的。南七商圈南七商圈名称名称规模规模（万）（万）业态业态客群客群北京华联1.6百货、超市周边白领及工薪阶层合肥商业大厦2.7百货、化妆品、服装、家电、体
21、育五金等周边白领及工薪阶层百脑汇电子产品面向全市，年轻人居多合计4.3百货、超市等周边人群、年轻人群北京华联南七商业大厦江南春酒楼百脑汇n 南七商圈也是合肥发展较早的商圈之南七商圈也是合肥发展较早的商圈之一，由合肥百大集团打造。最早为合肥商业一，由合肥百大集团打造。最早为合肥商业大厦，后来随着北京华联等知名超市的入驻，大厦，后来随着北京华联等知名超市的入驻，以及百脑汇等电脑城的发展。区域商业氛围以及百脑汇等电脑城的发展。区域商业氛围浓厚，且形成了富有特色的电子一条街，区浓厚，且形成了富有特色的电子一条街，区域辐射能力较强。域辐射能力较强。本报告是严格保密的。名称名称规模（万）规模（万）业态业态
22、客群客群合家福购物广场1.5百货、超市区域周边居民、白领鼓楼商厦2.4百货、化妆品、珠宝、服装、家电、饰品等区域周边居民、白领合计4百货、超市等周边人群蜀山区商圈蜀山区商圈以拓基城市广场为核心以拓基城市广场为核心拓基城市广场后宫国际浙商创业大厦n 该商圈最早于该商圈最早于20042004年正式兴起，以的拓基城年正式兴起，以的拓基城市广场和浙商创业大厦为中心，商业部分包括百大鼓市广场和浙商创业大厦为中心，商业部分包括百大鼓楼商厦和和家福购物广场，总建筑面积约楼商厦和和家福购物广场，总建筑面积约4 4万平米。万平米。n 随着区域人气度的日渐提升，商家对该区域随着区域人气度的日渐提升，商家对该区域的
23、关注度也在不断增加，诸如后宫国际等娱乐场所也的关注度也在不断增加，诸如后宫国际等娱乐场所也正在兴起。正在兴起。本报告是严格保密的。经开区商圈经开区商圈n 该商圈起步较晚，目前以近该商圈起步较晚，目前以近7 7万万平米的桐山国际购物广场为商业核心，平米的桐山国际购物广场为商业核心，包括易初莲花超市、以及一楼的服装、包括易初莲花超市、以及一楼的服装、餐饮、儿童娱乐等。餐饮、儿童娱乐等。区域人气正在不区域人气正在不断改善。断改善。n 另外，该区域建材和家居市场另外，该区域建材和家居市场也有较大的份额，且对该区域人气有也有较大的份额，且对该区域人气有较大的影响。同时，徽园和国际会展较大的影响。同时，徽
24、园和国际会展中心对该区域拥有中心对该区域拥有明珠大酒店易初莲花东方家居欧洲风情街徽园国际会展中心港澳广场名称名称规模（万）规模（万）业态业态客群客群港澳广场5万左右超市、电器、影院、百货、餐饮面向全市东方家居8.4家居、建材面向全市易初莲花2.2万百货超市区域周边居民欧洲风情街暂未收集到数据暂未收集到数据面向全市合计项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议产品深化建议市场经济环境分析商业发展规划研究整体营销策略售楼中心组织管理策略城市发展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略招商策略本报告是严格保密的。产品深化建议产品深化建议建筑立面
25、：建筑立面：风格统一又有独立个性的单体建筑、线条明朗的大幅玻璃与色块的运用，将会让项风格统一又有独立个性的单体建筑、线条明朗的大幅玻璃与色块的运用，将会让项目具备了超越市场同期水平的时尚前卫气质。目具备了超越市场同期水平的时尚前卫气质。 此图片仅供此图片仅供参考哦！参考哦！本报告是严格保密的。产品深化建议产品深化建议增加观光电梯：增加观光电梯：增加二楼及以上楼层的商业价值增加二楼及以上楼层的商业价值设立观光梯，是既解决二楼及以上楼层的交通、经营问题，也能带来新的价值增设立观光梯，是既解决二楼及以上楼层的交通、经营问题，也能带来新的价值增长点，同时还为这条街创造景观特色的长点，同时还为这条街创造
26、景观特色的“多赢多赢”举措。举措。观观光光电电梯梯 此图片仅供此图片仅供参考哦！参考哦！本报告是严格保密的。产品深化建议产品深化建议增加连廊：增加连廊：在二、三楼增加连廊，增强区域商业的交通联系，使人流与商业氛围充分互动在二、三楼增加连廊，增强区域商业的交通联系，使人流与商业氛围充分互动在不设立连廊的情况下，各商业区域互相孤立，人流与商业无法有效地形成互动；而利在不设立连廊的情况下，各商业区域互相孤立，人流与商业无法有效地形成互动；而利用连廊却可以解决这些问题。用连廊却可以解决这些问题。 此图片仅供此图片仅供参考哦！参考哦！本报告是严格保密的。产品深化建议产品深化建议园林风格及小品：园林风格及
27、小品：富有互动性、情趣性、休闲性富有互动性、情趣性、休闲性步行街、风景园林道路、游览步道、园林景观小品、休闲座椅等采用色彩鲜明、造型自步行街、风景园林道路、游览步道、园林景观小品、休闲座椅等采用色彩鲜明、造型自由、性能多样富有情趣的商业景观，易营造欢快、华丽气氛，这对于营造整个街区的休由、性能多样富有情趣的商业景观，易营造欢快、华丽气氛，这对于营造整个街区的休闲、亲切氛围至关重要。闲、亲切氛围至关重要。 此图片仅供此图片仅供参考哦！参考哦！本报告是严格保密的。商业铺位面积分隔商业铺位面积分隔建议建议（不含公摊）（不含公摊）负二：停车场负二：停车场负一：持有出租负一：持有出租一层约为一层约为15
28、15- -4040二层约为二层约为15-40三层约为三层约为20-50四层约为四层约为20-50五层约为五层约为20-50铺面分隔借鉴：铺面分隔借鉴：将铺面进行划分，减小铺位面积，同时降低销售总价，迎合投资市场主力需求，减少因铺面面积过大，总价过高带来的销售风险。 此图片仅供此图片仅供参考哦！参考哦！项目属性界定项目定位房地产市场分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目本体分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议市场经济环境分析商业发展规划研究合肥主要商业体销售比较整体营销策略售楼中心组织管理策略城市发展规划研究媒介策略推广策略推货策略形象展示策略区域商业地产现状招商策略本
29、报告是严格保密的。SWOTSWOT分析分析优势优势 区位优势区位优势项目位于安徽省合肥市包河区，项目位于安徽省合肥市包河区，与包河区政府隔路相望，距新建省委省政府与包河区政府隔路相望，距新建省委省政府5 5公里公里路程，路程，辐射两区居住群体及大学城消费圈；邻近滨湖新区商圈辐射两区居住群体及大学城消费圈；邻近滨湖新区商圈可共享区域消费群体；可共享区域消费群体； 规划优势规划优势随着葛大店被列为合肥区级商业中心，加快区域发展，带动区域的人流量，为区随着葛大店被列为合肥区级商业中心，加快区域发展，带动区域的人流量，为区域带来源源不断的消费力；域带来源源不断的消费力； 交通优势交通优势项目座落于南北
30、高架、轻轨一号线及搞铁路交汇处，是连接老城区与滨湖新区的项目座落于南北高架、轻轨一号线及搞铁路交汇处，是连接老城区与滨湖新区的中心区域。项目南邻中心区域。项目南邻312312国道高速出口，凸显出本项目的独特区位优势和便捷的立体交国道高速出口，凸显出本项目的独特区位优势和便捷的立体交 通运输通运输体系，随着南北高架的通车，轻轨一号线和高铁站的建成，本区域将逐渐驶入体系，随着南北高架的通车，轻轨一号线和高铁站的建成，本区域将逐渐驶入 快速交通时代，快速交通时代，有助于商业的发展和运营；有助于商业的发展和运营； 产品优势产品优势项目规划业态商业、写字楼、公寓、住宅等综合性业态，该类商业综合体项目在项
31、目规划业态商业、写字楼、公寓、住宅等综合性业态，该类商业综合体项目在一定程度上填补区域市场的空缺；一定程度上填补区域市场的空缺；配套优势配套优势项目周边住宅、医疗、教育、休闲等配套充足，为商业发展提供有利保障；项目周边住宅、医疗、教育、休闲等配套充足，为商业发展提供有利保障；招商优势招商优势引进专业商业运营团队，遵循先主力店、次主力店、专卖店的有序引进，将在很大引进专业商业运营团队，遵循先主力店、次主力店、专卖店的有序引进，将在很大程度上带动商业销售；程度上带动商业销售；企业势力企业势力凭借美生置业开篇力作凭借美生置业开篇力作滨江花月项目，一举获得合肥市民高度认可，项目各项滨江花月项目，一举获
32、得合肥市民高度认可，项目各项综合指数已超过合肥万达项目（信息来源于网络），资金实力雄厚，开发经验丰富。综合指数已超过合肥万达项目（信息来源于网络），资金实力雄厚，开发经验丰富。本报告是严格保密的。SWOTSWOT分析分析劣势劣势 周边环境周边环境项目周边部分形象相对较差，影响项目整体品质；项目周边部分形象相对较差，影响项目整体品质； 交通状况交通状况目前公交线路较少，交通条件欠缺，便捷性有待进一步提升；目前公交线路较少，交通条件欠缺，便捷性有待进一步提升； 成熟度欠缺成熟度欠缺虽有大多数小区交付使用，但整体的入住率不高，成熟度相对欠缺，人气短期虽有大多数小区交付使用，但整体的入住率不高，成熟度
33、相对欠缺，人气短期内无法快速提升；内无法快速提升；可视性差可视性差项目三面临街，但临街面较小，且为城市绿化带隔离，地块部分方位可视性不佳，项目三面临街，但临街面较小，且为城市绿化带隔离，地块部分方位可视性不佳，商业氛围差；商业氛围差； 体量较大体量较大项目规划的商业体量较大，在区域成熟度相对不足的情况，大体量的商业在未来项目规划的商业体量较大，在区域成熟度相对不足的情况，大体量的商业在未来的销售中存在一定的销售压力；的销售中存在一定的销售压力；本报告是严格保密的。SWOTSWOT分析分析机会机会 政策利导政策利导新政出台全面抑制住宅投资及投机，对商业无具体措施，有利于投资需求由住宅市新政出台全
34、面抑制住宅投资及投机，对商业无具体措施，有利于投资需求由住宅市场转向商业市场；场转向商业市场； 规划利导规划利导项目位于合肥项目位于合肥“141”“141”战略规划中的滨湖新区内，是政府重点建设区域之一；战略规划中的滨湖新区内，是政府重点建设区域之一； 商圈崛起商圈崛起随着区域各项配套不断完善，后续必将会有多个大型的商业综合体项目推出，将改随着区域各项配套不断完善，后续必将会有多个大型的商业综合体项目推出，将改变区域的商业格局，规模效应带动区域商圈的崛起；变区域的商业格局，规模效应带动区域商圈的崛起； 商业现状商业现状项目所属区域商业配套相对不足，商业供应多以底商为主，缺乏大型的综合性商业项目
35、所属区域商业配套相对不足，商业供应多以底商为主，缺乏大型的综合性商业供应，项目的择机入市将在一定程度上填补区域的空缺；供应，项目的择机入市将在一定程度上填补区域的空缺； 消费支撑消费支撑区域各楼盘、政务小区相继交付使用，为项目销售提供相对较为充足的客源，为项区域各楼盘、政务小区相继交付使用，为项目销售提供相对较为充足的客源，为项目的后期运营提供充足的消费支撑；目的后期运营提供充足的消费支撑；项目认知项目认知项目前期的市场推广，已经有了相应的市场预热铺垫，奠定了相应的市场基础；项目前期的市场推广，已经有了相应的市场预热铺垫，奠定了相应的市场基础；客源储备客源储备美生置业已具备了成功的房地产开发经
36、验，并有了定量的客户积累。美生置业已具备了成功的房地产开发经验，并有了定量的客户积累。本报告是严格保密的。SWOTSWOT分析分析威胁威胁区域认知区域认知项目位于合肥市边缘区内，客户对整个区域的接受度相对较弱；项目位于合肥市边缘区内，客户对整个区域的接受度相对较弱；商圈分流商圈分流随着合肥市的商业供给不断加大，中心商圈、滨湖新区、北城等商圈范围内将有随着合肥市的商业供给不断加大，中心商圈、滨湖新区、北城等商圈范围内将有大量的商业货源推出市场，后续的商圈竞争将进一步加强；大量的商业货源推出市场，后续的商圈竞争将进一步加强；商业氛围商业氛围项目所属区域成熟度尚缺，人流量、消费力及商业规模不足，对项
37、目的后续销售项目所属区域成熟度尚缺，人流量、消费力及商业规模不足，对项目的后续销售将带来一定压力；将带来一定压力； 政策威胁政策威胁近几年房地产新政频繁出台，主要抑制房地产市场投资及投机行为，房地产整近几年房地产新政频繁出台，主要抑制房地产市场投资及投机行为，房地产整体市场处于观望状态，这种观望状态将持续相当一段时期，在一定程度上将影响到项目的后续体市场处于观望状态，这种观望状态将持续相当一段时期，在一定程度上将影响到项目的后续销售状况。销售状况。本报告是严格保密的。优势优势竞争优势竞争优势机会机会威胁威胁劣势劣势挖掘核心竞争力挖掘核心竞争力未来消费支撑未来消费支撑 商业综合体商业综合体 主力
38、店主力店挖掘核心卖点、把握市场机会、抢占制高点！挖掘核心卖点、把握市场机会、抢占制高点！SWOTSWOT分析分析核心竞争力提炼核心竞争力提炼本报告是严格保密的。项目认识与理解项目认识与理解项目所处的市场环境及自身条件项目所处的市场环境及自身条件竞争竞争客户客户品牌品牌本体本体n项目所属区域竞争市场多以底商为主，大型的商业综合体项目项目所属区域竞争市场多以底商为主，大型的商业综合体项目尚未形成规模；尚未形成规模；n区域后续的商业综合体项目较多，后续的竞争相对较为激烈。区域后续的商业综合体项目较多，后续的竞争相对较为激烈。n项目商业的辐射性较强，三公里范围内可辐射经开区、政务区、项目商业的辐射性较
39、强，三公里范围内可辐射经开区、政务区、大学城、滨湖新区，辐射消费力约大学城、滨湖新区，辐射消费力约30万人以上；万人以上；n区域大多数社区已相继交付使用，但整体的入住率相对较低。区域大多数社区已相继交付使用，但整体的入住率相对较低。凭借美生置业商业地产开篇力作凭借美生置业商业地产开篇力作滨江花月三期项目，定能滨江花月三期项目，定能获得合肥市民高度认可，开发商拥有较好的知名度、美誉度，资获得合肥市民高度认可，开发商拥有较好的知名度、美誉度，资金实力雄厚，开发经验丰富。金实力雄厚，开发经验丰富。n规划为商业综合体，在商业相对欠缺的区域市场较为稀缺；规划为商业综合体，在商业相对欠缺的区域市场较为稀缺
40、；n商业体量较大，在目前市场状况下，存在一定的销售风险；商业体量较大，在目前市场状况下，存在一定的销售风险；n大型主力店引进，主力店的引进有助于带动后期销售。大型主力店引进，主力店的引进有助于带动后期销售。本报告是严格保密的。项目认识与理解项目认识与理解结合项目所处的环境及自身条件，本项目的非期望结果和期望结果分析结合项目所处的环境及自身条件，本项目的非期望结果和期望结果分析非期望结果期望结果竞争市场竞争激烈，跟随市场大势，陷入同质化竞争。全面升级产品，差异化定位，拉开竞争档次，引领市场。客户抢夺区域投资需求，同区域内深度挖掘现有的客户资源，客户分流严重。通过精准的客户定位，将项目的目标客群进
41、行扩大锁定，将客户来源适当放大，最大限度在全市的范围内深度挖掘目标客户群。品牌与区域的大多数本土开发商一样，在项目营销的过程中淡化品牌形象的塑造提升。在项目营销的过程中，同时将企业品牌形象的提升也作为营销的重点，着力打造，形成企业品牌与项目的双赢，建立可持续发展的企业形象。本体项目的销售陷入同质化竞争格局，商业与公寓的销售隔离开来，并未实现利润的最大化。通过高端的市场定位和产品定位，在营销售的过程中将商业与公寓式办公良性互动，共同促进，树立区域商业综合体项目的标杆。本报告是严格保密的。由此引发的思考：由此引发的思考：如何进行市场定位，才能在激烈的市场竞争中成功突围？如何进行市场定位，才能在激烈
42、的市场竞争中成功突围？如何进行客户定位，才能在短期内抢夺客户，快速销售？如何进行客户定位，才能在短期内抢夺客户，快速销售？如何在营销的过程中，实现开发商品牌的联动？如何在营销的过程中，实现开发商品牌的联动？如何部署推货节奏，在确立市场标杆地位的情况下，实现利润最大化？如何部署推货节奏，在确立市场标杆地位的情况下，实现利润最大化？问题一一呈现，思考仍在继续问题一一呈现，思考仍在继续本报告是严格保密的。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产
43、市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略本报告是严格保密的。根据商业操作经验及客户统计分析，对于购买商铺的客户在首期根据商业操作经验及客户统计分析，对于购买商铺的客户在首期支付款方面大致可分为三类客户：支付款方面大致可分为三类客户：投资客户分类投资客户分类vA A类类3030万元以下投资客户；万元以下投资客户；vB B类类3030- -5 50 0万元的投资客户；万元的投资客户；vC C类类5 50 0万元以上的投资客户。万元以上的投资客户。这三类客户的分布呈金字塔型，这三类客户的分布呈金字塔型， 随着首期支付款的增加，相应的客户层面随着首期支付款的增加，相应的客户层面就越
44、窄，即需要支付首期款金额越少，客户越多；反之则需要支付越多，就越窄，即需要支付首期款金额越少，客户越多；反之则需要支付越多，客户越少。客户越少。本报告是严格保密的。A A类类3 30 0万元以下投资客户特征分析万元以下投资客户特征分析客户群体：客户群体： 当地居民、公司管理者、家庭投资者等当地居民、公司管理者、家庭投资者等客户特征：客户特征：客户自己判断力弱；客户自己判断力弱；着重资金收益率和资金的安全性，比较喜欢贪小便宜；着重资金收益率和资金的安全性，比较喜欢贪小便宜；容易为现场气氛所引导；容易为现场气氛所引导；比较关注发展商的品牌和经营商家的品牌。比较关注发展商的品牌和经营商家的品牌。付款
45、特征：付款特征：由于手头资金较少，一般选择按揭付款来进行以小博大。由于手头资金较少，一般选择按揭付款来进行以小博大。投资目的：投资目的：只有一个目的只有一个目的投资收租，期望能够带来高额回报收益，同时自己又无须进行经投资收租，期望能够带来高额回报收益，同时自己又无须进行经营管理。营管理。本报告是严格保密的。张先生张先生30岁岁滨湖新区企业销售经理滨湖新区企业销售经理年收入年收入15万万一家三口一家三口居住在海恒社区居住在海恒社区第一次投资商铺第一次投资商铺本报告是严格保密的。B B类类3 30 0万元万元- -5 50 0万元投资客户特征分析万元投资客户特征分析客户群体：客户群体： 个体工商户
46、、公司高级管理者、部分公务员等个体工商户、公司高级管理者、部分公务员等客户特征：客户特征：客户有一定的判断能力，但不专业；客户有一定的判断能力，但不专业；着重资金收益率和资金的安全性；着重资金收益率和资金的安全性；容易为现场气氛和周围的亲人或朋友所引导；容易为现场气氛和周围的亲人或朋友所引导；比较注重项目的地段和发展商的品牌。比较注重项目的地段和发展商的品牌。付款特征：付款特征：由于手头资金不充裕，一般选择银行按揭付款。由于手头资金不充裕，一般选择银行按揭付款。投资目的：投资目的：投资收租为主，自营为辅。投资收租为主，自营为辅。本报告是严格保密的。韩小姐韩小姐31岁岁政务区公务员政务区公务员年
47、收入年收入20万万资产资产150万万有写字楼投资经验有写字楼投资经验注重升值潜力注重升值潜力非常看好品牌效应非常看好品牌效应带来的人气效应带来的人气效应本报告是严格保密的。客户群体：个体工商、专业投资者、部分有投资经验的公务员等客户群体：个体工商、专业投资者、部分有投资经验的公务员等客户思想冷静，有自己的思维模式，坚持自己的判断；客户思想冷静，有自己的思维模式，坚持自己的判断；不轻易相信发展商的任何承诺（如年返租不轻易相信发展商的任何承诺（如年返租8%等），也不等），也不 轻易为各种蝇头小利所动；轻易为各种蝇头小利所动；对于项目过度包装反而持谨慎保留态度；对于项目过度包装反而持谨慎保留态度；最
48、核心的特点在于自己考察周边市场，针对项目进行最核心的特点在于自己考察周边市场，针对项目进行 精打细算，形成自己的判断标准。精打细算，形成自己的判断标准。C C类类5 50 0万元以上投资客户特征分析万元以上投资客户特征分析付款特征：付款特征：手头资金比较充裕，一次性付款的比率高于博彩型投资客户，但会结合铺位手头资金比较充裕，一次性付款的比率高于博彩型投资客户，但会结合铺位的实际情况来确定付款方式。的实际情况来确定付款方式。投资目的：投资目的：投资收租和商铺升值为主要投资目的。投资收租和商铺升值为主要投资目的。本报告是严格保密的。王先生王先生40岁岁步行街商业经营业主步行街商业经营业主事业成功事
49、业成功资产资产1000万万三套商铺投资经验三套商铺投资经验注重投资安全性及注重投资安全性及升值潜力升值潜力本报告是严格保密的。客户描述客户描述客户特征描述：客户特征描述：滨湖新区高级管理人员，收入渠道多元；滨湖新区高级管理人员，收入渠道多元；对应购买动机：对应购买动机：投资为主投资为主高级企业管理人员高级企业管理人员传统商圈商户传统商圈商户客户特征描述：客户特征描述：经开或其他传统商圈内已经商多年的商户，收入丰厚，原有商业经营已经开或其他传统商圈内已经商多年的商户，收入丰厚，原有商业经营已不能满足现有发展需求，需要获取新的投资渠道；不能满足现有发展需求，需要获取新的投资渠道；对应购买动机：对应
50、购买动机：自营为主，投资为辅自营为主，投资为辅本报告是严格保密的。 总总 价价产品特性产品特性目标要求目标要求短时期内树立项目形象目标。主力总价约60-100万；首付5成，约为30-50万；价格决定阶层；滨湖新区财富旺铺；大学城政务区为邻；与知识经济时代的中高收入阶层及对投资敏感客匹配；客户定位客户定位以滨湖新区为中心以滨湖新区为中心辐射全市辐射全市面向全省及省外的面向全省及省外的投资、经营客户投资、经营客户本报告是严格保密的。客户构成客户构成滨湖区域政务区域全市区域安徽区域异地区域本报告是严格保密的。丰富的客户资源和繁密的全国化交易网络丰富的客户资源和繁密的全国化交易网络5年十万组年十万组客
51、户资源积累；省内客户资源积累；省内十二十二个城市区域的市场份额个城市区域的市场份额*金琼玖（深圳）商业地产行业专家，将会通过其庞大的资源优势为本项目带来更多投资客户和资源客户构成客户构成项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略本报告是严格保密的。合肥商圈演变2004年商业规划北区商业副中心北区商业副中心新站商业副中心新站商业副中心东七商业副中心东七商业副中心葛大店商业副中心葛大店
52、商业副中心经开区商业副中心经开区商业副中心政务区商业副中心政务区商业副中心南七商业副中心南七商业副中心西七商业副中心西七商业副中心n 在2004年编制的合肥商业规划中全市商业重点仍然分布在老城区周边；n 在实际建设中，部分商业副中心位置出现变化，逐渐向中心区域靠拢；n 随着城市的发展，规划中的各商业副中心有出现与中心商圈不断融合，范围不断扩大的趋势。项目价值体系梳理本报告是严格保密的。合肥商圈演变合肥商圈演变20082008年合肥商圈重新调整年合肥商圈重新调整n 中心商圈规模扩大，功能强化；n 到2020年，合肥商业发展总体目标实现大跨越：p 社会消费品零售总额达到4500亿元；p 商业营业总
53、面积达到2000万平方米，其中零售商业设施面积达1000万平方米；p 建成“东进西出、辐射南北”的区域性商贸中心；p 建成安徽“购物天堂”。本项目属于核心商圈的组成部分，并可借助中心商圈扩大项目的辐射能力本项目属于核心商圈的组成部分，并可借助中心商圈扩大项目的辐射能力本报告是严格保密的。北部组团北部组团滨湖新区滨湖新区西南组团西南组团西部组团西部组团老城区老城区东部组团东部组团p 城市空间架构 “141城市空间发展战略城市空间发展战略”以主城区为核心，依托主城区建设，着力建设四大城市副中心和滨湖新区；城市由单中心向多中心转变。p 城市规划形态 “一核一圈五轴一核一圈五轴”形成以合肥中心城区为核
54、心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。p 城市发展方向 “西南组团西南组团&滨湖新区滨湖新区”未来房地产开发未来房地产开发未来房地产开发未来房地产开发热点区域热点区域热点区域热点区域滨湖新区滨湖新区 成为合肥区域发展强劲板块成为合肥区域发展强劲板块 主要向西、向南方向发展 适当向北、向东方向发展 老城提升，三面整合，两向拓展本报告是严格保密的。优势资源优势资源区位优势区位优势业态优势业态优势产品规划优势产品规划优势综合体综合体本报告是严格保密的。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品
55、深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略本报告是严格保密的。我们致力将滨湖花月CITY PLAZA打造为区域高知型终端消费场所，立足年轻家庭消费和商务消费集一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰！本报告是严格保密的。集特色餐饮、商业、购物、公寓、商务于一体的城市时尚活力MALL本报告是严格保密的。吃、喝、玩、乐、逛吃、喝、玩、乐、逛一站式消费一站式消费本报告是严格保密的。潮流时尚生活潮流时尚生活本报告是严格保密的。闲暇最的娱乐先锋本报告是严格保密的。liv
56、ing mallLiving1.活的活的;活着的活着的 2. 现存的现存的 3. 在活动中的在活动中的;在使用着的在使用着的 4. 充满生气的充满生气的;活跃的活跃的;生动的生动的 .本报告是严格保密的。Living Mall 不同于 Shopping Mall 的地方在于，它面向生活需求，而不是单纯的购物需求；它面向以家庭、圈子等为单位的消费群体，而不单纯把消费对象假想成独立的个体，它给顾客提供了一种不同于传统商业的消费模式；Living Mall 的定位应是情感定位与功能定位的统一。本报告是严格保密的。整体项目的推广定位整体项目的推广定位合肥东南财富新地标合肥东南财富新地标 金钻旺铺金钻旺
57、铺 一站式国际潮流一站式国际潮流living mall* 精品超市 + 时尚潮流百货+钻界酒店式公寓+商务办公* 本报告是严格保密的。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略本报告是严格保密的。关于价格定位的思考：关于价格定位的思考：关键词：关键词：利润、速度、双赢利润、速度、双赢在确保利润最大化的同时，保持适当的销售去化速度，以免造成积压态势，对后期销售或者说企业的形象推广都造
58、成不良的影响。如何实现利润最大化与最快去化速度的如何实现利润最大化与最快去化速度的双赢双赢?本报告是严格保密的。价格策略：价格策略：平开高走，逐步拉升平开高走，逐步拉升价格策略说明：价格策略说明：u首次面市保证适当的去化速度：首次面市保证适当的去化速度：首次开盘项目处于立市阶段，采用相对较为平稳的价格入市，避免因价格高而引起的市首次开盘项目处于立市阶段，采用相对较为平稳的价格入市，避免因价格高而引起的市场风险，保证一期的成功立市，确保适当的去化速度，制造一期热销氛围；场风险，保证一期的成功立市，确保适当的去化速度，制造一期热销氛围；u区域的价格标杆地位：区域的价格标杆地位：以适度进取的价格推出
59、少量标杆型铺位，树立项目区域标杆形象；以适度进取的价格推出少量标杆型铺位，树立项目区域标杆形象；u适当的价格涨幅：适当的价格涨幅：借助主力店的进驻、品牌形象逐步提升、市场认知度的进一步增强，适度调整价格，确保利润的最大借助主力店的进驻、品牌形象逐步提升、市场认知度的进一步增强，适度调整价格，确保利润的最大化。化。本报告是严格保密的。市场比准价市场比准价定价策略定价策略阶段性溢价阶段性溢价按照市场比较法，确定项目按照市场比较法，确定项目起步均价：起步均价：依据周边竞争个案销依据周边竞争个案销售动态及客户群体的分散性的影售动态及客户群体的分散性的影响，及本项目所处区位规划、响，及本项目所处区位规划
60、、区域配套、交通通达度、商业繁区域配套、交通通达度、商业繁华程度、临街状况等等；华程度、临街状况等等；定价采用市场比较法和收益还原定价采用市场比较法和收益还原法相结合。法相结合。溢价部分：溢价部分：随着主力店的签约、进驻及营随着主力店的签约、进驻及营业等等项目利好销售，适度业等等项目利好销售，适度溢价；溢价；按照后续的开发品牌影响力提按照后续的开发品牌影响力提升，适度溢价升，适度溢价根据市场供需关系，适度溢价根据市场供需关系，适度溢价根据区域阶段性利好消息，适根据区域阶段性利好消息，适度溢价。度溢价。机会溢价机会溢价配套溢价配套溢价产品溢价产品溢价+ +租金还原法租金还原法市场比较法市场比较法
61、本报告是严格保密的。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略本报告是严格保密的。整体营销策略总纲整体营销策略总纲推广策略推广策略 推货编排推货编排形象展示形象展示高调亮相：以“一站式国际潮流一站式国际潮流living mall”为主题，结合主力店入驻等，从各个角度深度演绎项目的投资价值恰当控制产品的推盘节奏，根据客户积累情况和市场反应，制造市场稀缺，实现产品供应和销售平衡，持续热
62、销局面。大众媒介与小众媒介相互结合，在控制成本的基础上最大化整合各项优势媒体资源媒体组合媒体组合营销编排营销编排结合阶段推广主诉求点，利用事件营销活动，轰击市场，持续市场热度，形成良好的市场形象，利于后期的口碑传播12345通过现场包装和沙盘实景展示，给客户以价值体验。本报告是严格保密的。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略本报告是严格保密的。阶段推广的两条主线阶段推广的两条
63、主线推广线推广线产品线产品线业内传播业内传播大众传播大众传播开盘预热开盘预热网站建设网站建设物料准备物料准备户外锁定户外锁定本报告是严格保密的。时间11月10月8月1月12月推广阶段展示推广相关物料营销节点3月4月2月9月推广主题工地围板、户外、电视、报广、软文、电台、网络、楼宇液晶、公交车身、拓展活动、现场接待、杂志销售中心、样板房、示范区、企业品牌展示区、工法展示、建筑装修展示单位施工、现场实景展示、网站工地围板、媒体渗透、事件营销与与500强企业一起钱进强企业一起钱进模型、3D片、宣传册、手袋、水杯模型、3D宣传片、宣传册、水杯、手袋市场预热期客户储备期持续热销期创业论坛开盘盛典招商巡展
64、知名企业投资讲座临时接待中心装修接待中心进场认筹 片区价值论坛5月事件营销工地围板、户外、网络、报广软文、灯杆旗模型、3D宣传片、宣传册、水杯、手袋、楼书、光碟前期筹备预热、炒作造势系列事件策划形成一期营销阶段最高潮以开盘盛典点燃营销沸点撬动东南中心撬动东南中心XX万人的财富支点万人的财富支点巩固延续热销营销目的东南中心发现东南中心发现财富新地标财富新地标公开接受客户咨询开盘期接待中心开放 主力店签约整体营销策略整体营销策略商家联宜会品牌领路品牌领路 投资信心保证投资信心保证中心商圈，人气金银旺中心商圈，人气金银旺铺铺开盘热销本报告是严格保密的。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分
65、析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略本报告是严格保密的。uu为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介为有效控制媒介成本，提高媒介推广的效果，首先应控制媒介类型，其次要在媒体选择时明确重要、次要媒体。类型，其次要在媒体选择时明确重要、次要媒体。类型，其次要在媒体选择时明确重要、次要媒体。类型，其次
66、要在媒体选择时明确重要、次要媒体。uu适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、分适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、分适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、分适当减少大众媒体的投放量，将预算更多安排在营销事件、分众媒介上。根据核心客群及重要客群的信息渠道、消费渠道的特众媒介上。根据核心客群及重要客群的信息渠道、消费渠道的特众媒介上。根据核心客群及重要客群的信息渠道、消费渠道的特众媒介上。根据核心客群及重要客群的信息渠道、消费渠道的特性，选择成本较小、适合的分众媒体，提高媒介推广的效果。性，选择成本较小、适合的分众媒体，提高媒介推广的效果。性，选择成本较
67、小、适合的分众媒体，提高媒介推广的效果。性，选择成本较小、适合的分众媒体，提高媒介推广的效果。媒体选择原则媒体选择原则本报告是严格保密的。大众媒体选择户外大众媒体选择户外大众媒体选择户外大众媒体选择户外选择依据：所在区域是否符合目标范围；租赁期限是否灵活高炮、楼顶广告牌：城区繁华路段、高速出口、机场、金寨路高架两侧市中心闹市区、高速出口、机场、金寨路高架两侧市中心闹市区等大众媒体选择房产门户网站大众媒体选择房产门户网站选择依据：合肥当地房地产网站影响力及点击率，根据主动查找的特性选择。选择对象：合房网、搜房网为主合房网、搜房网为主，其他网络为辅采买技巧：全年、普通广告的价格折让标准，要求升级到
68、首页的第一通栏或顶部大通栏位置。大众媒体选择及采买技巧报纸大众媒体选择及采买技巧报纸大众媒体选择及采买技巧报纸大众媒体选择及采买技巧报纸选择依据：广告到达率高，阅读群范围广且与项目目标客户定位吻合选择对象：合肥晚报为主，新安晚报、安徽商报合肥晚报为主，新安晚报、安徽商报为辅为辅，其他报纸阶段性适量投放采买技巧：版式规格应多样，报眉、竖8通、半版、小全版、整版、跨版等规格的组合使用将降低媒介成本。因报广成本较大，应强化主要、次要媒体的投放周期，避免成本的超标。媒体效果分析媒体效果分析本报告是严格保密的。大众媒介选用：报纸、户外、现场包装、互联网、电视、公交车身。大众媒介选用：报纸、户外、现场包装
69、、互联网、电视、公交车身。报纸作为房地产媒介的主渠道应选用户外大牌对于区域传播有长效、作用直接的好处，利于项目形象传播及立势，为大盘、高档盘普遍选用的媒介；应选用互联网互联网区别于其它大众媒体的被动接受信息，它便于受众的主动获取，目前的价格也比较便宜；应选用现场包装现场包装为客户入场，直观展示项目品质第一印象，为房产媒介主渠道应选用公交车身具有受众量大、接触率高、视觉冲击力强、展示时间长、流动性强的特点。车身广告可以随时接触到不同消费层面的消费人群可阶段选用电视覆盖面较之报纸广告广泛，受众面也很广泛，而且动态的画面给人的印象也较为深刻，有利于楼盘形象推广可阶段选用广播：受众少，效果差；应放弃杂
70、志：合肥没有权威的本地品牌杂志；应放弃大众媒介类型的选择大众媒介类型的选择大众媒介类型的选择大众媒介类型的选择本报告是严格保密的。分众媒介选用：短信息、楼宇电视、商业信函、分众媒介选用：短信息、楼宇电视、商业信函、DMDM、小区布告牌、小区布告牌 分众媒介类型的选择分众媒介类型的选择分众媒介类型的选择分众媒介类型的选择短信息针对性强，价格便宜应选用楼宇电视目标受众档次较高可阶段选用公交移动电视目标受众档次相对偏低可阶段选用商业信函作为国际通用的直效传播形式，应统筹选定目标名址方可有目标的执行；谨慎选用DM作为方兴未艾的分众媒介形式，通过区域直投提高信息到达的准确度及速度，更新信息虽不方便，但适
71、合品牌推广。可阶段选用公交站牌目标受众群档次偏低，形象展示效果差应放弃小区布告牌信息传达具有针对性，更新信息较之方便，应充分调查位置并保证信息获取的方便性。应选用 房市金碟本报告是严格保密的。增加项目商业增加项目商业3D宣传片宣传片系统全面介绍项目情况系统全面介绍项目情况下高速路口道路指示蓝下高速路口道路指示蓝白牌增强项目的地标指示白牌增强项目的地标指示其他其他本报告是严格保密的。直效传播直效传播客户短信群发客户短信群发邮政直投与商业信函邮政直投与商业信函楼宇电视楼宇电视立体化传播立体化传播加油站与汽车加油站与汽车4S4S店店户外广告、现场包装户外广告、现场包装（主体形象）（主体形象）网络网络
72、报纸媒体的组合报纸媒体的组合泛销售泛销售电视广告电视广告形成客户网络资源形成客户网络资源形成目标客户的定向传播形成目标客户的定向传播公交车体广告公交车体广告本报告是严格保密的。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略推货策略形象展示策略营销策略总纲招商策略本报告是严格保密的。本项目首期销售启动时机判断本项目首期销售启动时机判断方案方案招商条件招商条件优劣比较优劣比较时机时机没有任何主力店正式合约优势不明显，项目
73、现状不成熟，项目销售缺少实质性支撑，投资客信心不足，成功可能性小差差差差主力店已签正式合同项目有了亮点支撑，但不能很好展现项目的定位，形成整体合力，促成首期开盘一鸣惊人居中居中居中居中主力店签订正式合同，并开始营业项目支撑有了很好的体现，不仅能展现项目定位，商业巨头的联袂入住给投资客带来极大的信心保障，容易营造首期旗开得胜的局面，为后期推售奠定基础。最理想最理想最理想最理想本报告是严格保密的。销售方式特征优劣势适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营。优势：发展商后顾之忧；没有但对于有租有售的商业来说将会影响整体的经营和形象适用于成熟商业区域的街铺销售带租约销售开发商引进主力商家或经
74、营管理者主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权，发发展商一次或每年返还客户收益。展商一次或每年返还客户收益。有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生一些后续问题。对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺目前市场上常用的商铺销售方式目前市场上常用的商铺销售方式本报告是严格保密的。租赁租赁快速回笼资金快速回笼资金92销售销售商业主力店商业主力店商业次主力店商业次主力店资产持有，租金收入资产持有，租金收入本项目销售与自持的关系处理本项目销售与自持的关系处理租售结合，以售为主租售结合，以售为主租售结合，以售为主租售结合，以售为主招商先行，销售紧跟招商先行，销售紧跟招商先行，销售
75、紧跟招商先行，销售紧跟广泛造势，整体推进广泛造势，整体推进广泛造势，整体推进广泛造势，整体推进需成立运营公司介入运营需成立运营公司介入运营商商 业业公公 寓寓写字楼写字楼金琼玖金琼玖.中国建议：中国建议：销售部分与自持部分的分布，销售部分与自持部分的分布，销售面积与自持面积比例约为销售面积与自持面积比例约为3：1本报告是严格保密的。产品类型产品类型销售产品的划分原则销售产品的划分原则产品分割面积确定产品分割面积确定集中商业集中商业多分割小面积、总价较低的产权铺；控制总价，扩大受众覆盖范围。10-30（含公摊）内街商业内街商业对规划进行调整，尽量减少内街的总面积，否则，则参照集中商业对产品进行分
76、割，控制总售价。30-50（含公摊）沿街商业沿街商业参照周边在售沿街商铺的产品面积，控制单铺总价。40-60、少量100平米左右（含公摊）公寓公寓暂略暂略写字楼写字楼暂略暂略本项目产品面积划分本项目产品面积划分本报告是严格保密的。推货原则推货原则p高高/ /中中/ /低价值单位结合低价值单位结合 商业部分包含多元业态的产品，优次结合推货商业部分包含多元业态的产品，优次结合推货商业部分包含多元业态的产品，优次结合推货商业部分包含多元业态的产品，优次结合推货p小步快跑小步快跑 短周期、多频次推案短周期、多频次推案短周期、多频次推案短周期、多频次推案p与招商配合与招商配合 成功的招商宣传，形成市场焦
77、点，逐步提升项目价值成功的招商宣传，形成市场焦点，逐步提升项目价值成功的招商宣传，形成市场焦点，逐步提升项目价值成功的招商宣传，形成市场焦点，逐步提升项目价值p立标杆立标杆 分期推案，打造版块明星项目分期推案，打造版块明星项目分期推案，打造版块明星项目分期推案，打造版块明星项目p中开高走中开高走 以齐平市场的价格入市以齐平市场的价格入市以齐平市场的价格入市以齐平市场的价格入市p同类产品分批推售同类产品分批推售 同类产品之间实现价格提升，利润最大同类产品之间实现价格提升，利润最大同类产品之间实现价格提升，利润最大同类产品之间实现价格提升，利润最大本报告是严格保密的。项目属性界定项目定位房地产市场
78、分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略形象展示策略营销策略总纲招商策略本报告是严格保密的。商业景观示范区商业景观示范区样板区样板区道旗道旗工地形工地形象墙象墙户外广户外广告牌告牌一二期交付使用一二期交付使用售楼中心售楼中心服务区服务区模型区模型区影像区影像区工法区工法区强势视觉识别系统强势视觉识别系统项目价值项目价值认知系统认知系统看楼通道看楼通道项目价值感受系统项目价值感受系统项目价值强化系统项目价值强化系统VIVI系统系统
79、休闲洽谈区休闲洽谈区精神堡垒精神堡垒项目现场展示体系项目现场展示体系本报告是严格保密的。停车场围墙入口广场和精神堡垒墙体项目现场展示体系项目现场展示体系项目地块周边三侧侧可项目地块周边三侧侧可考虑设置围墙；考虑设置围墙；建议在项目入口设置精建议在项目入口设置精神堡垒，墙体巨幅并配备神堡垒，墙体巨幅并配备灯光。灯光。现场包装策略本报告是严格保密的。通过现场外围的灯光体系照明，增强项目夜间的昭示效果通过现场外围的灯光体系照明，增强项目夜间的昭示效果体光体系：销售中心、围墙、楼体、商业街等；照明方式：散射与漫射的方式结合，动态与静态的方式结合；现场包装本报告是严格保密的。临街商业包装临街商业包装本报
80、告是严格保密的。临街商业包装临街商业包装本报告是严格保密的。广场包装广场包装增加休闲区域增加休闲区域增加液晶屏有效提高现场人气增加液晶屏有效提高现场人气本报告是严格保密的。一楼街铺包装本报告是严格保密的。合理安排合理安排合理安排合理安排12121212个月的销售周期个月的销售周期个月的销售周期个月的销售周期设定重大销售节点设定重大销售节点合理分期，明晰推案节奏合理分期，明晰推案节奏产品组合及产品配比产品组合及产品配比每阶段推案策略每阶段推案策略总体销售目标，分阶段销售目标总体销售目标，分阶段销售目标销售节奏本报告是严格保密的。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定
81、位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析合富同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织售楼中心组织管理策略管理策略合肥房地产市场媒介策略推广策略推货策略形象展示策略招商策略本报告是严格保密的。滨江花月销售中心组织管理滨江花月销售中心组织管理主要管理制度主要管理制度销售流程销售流程客户满意度解决方案客户满意度解决方案客客户户满满意意度度人人员员组组织织岗岗位位职职责责培培训训考考核核售前售前售中售中现现场场销销售售流流程程客客户户接接待待流流程程售售后后服服务务流流程程售后售后销销售售管管理理制制度度销销售售激激励励方方案案销销售售应应用用工工具具本报告是严格保密的
82、。项目属性界定项目定位房地产市场分析项目SWOT分析项目本体分析客户定位市场占位形象定位价格定位产品深化建议宏观市场及政策研究竞争市场分析合富同档楼盘成交客群梳理整体营销策略售楼中心组织管理策略招商策略服务招商策略服务合肥房地产市场品牌竞争力分析媒介策略推广策略推货策略形象展示策略营销策略总纲本报告是严格保密的。Part1Part1、商业定位、商业定位、商业定位、商业定位Part2Part2、业态组合、业态组合、业态组合、业态组合Part3Part3、招商策略、招商策略、招商策略、招商策略招商策略服务招商策略服务本报告是严格保密的。Part1：商业定位商业定位商业定位商业定位本报告是严格保密的
83、。项目商业案名定位项目商业案名定位案名一：滨江花月国际广场案名一：滨江花月国际广场广告语：心都市 心港湾案名二：星光大道案名二：星光大道CITY PLAZACITY PLAZA广告语：好好学习 天天向上案名二：美生假日广场案名二：美生假日广场广告语：享受生活每一天本报告是严格保密的。l l精品精品精品精品超市超市超市超市 l l电器城电器城电器城电器城 l l超五星级影城超五星级影城超五星级影城超五星级影城 l l时尚时尚时尚时尚百货百货百货百货品牌店品牌店品牌店品牌店 l l旗舰餐饮旗舰餐饮旗舰餐饮旗舰餐饮 。项目商业主题定位项目商业主题定位合肥东南财富新地标合肥东南财富新地标 金钻旺铺金钻
84、旺铺 一站式国际潮流一站式国际潮流living mall本报告是严格保密的。Part2Part2、业态组合、业态组合、业态组合、业态组合本报告是严格保密的。n 餐饮类商业在合肥分布较广，特别是大型餐饮类商业在合肥分布较广，特别是大型特色餐饮特色餐饮店受欢迎程度高。店受欢迎程度高。n 项目自身的商业体量及周边新建小区的档次提升，休闲娱乐成为区域空白，区项目自身的商业体量及周边新建小区的档次提升，休闲娱乐成为区域空白，区域内消费需求需要品牌域内消费需求需要品牌休闲娱乐休闲娱乐业态的进入。业态的进入。n 项目周边配套日趋成熟，学校、医院等环绕四周，众多年轻、特定的消费群体，项目周边配套日趋成熟，学校
85、、医院等环绕四周，众多年轻、特定的消费群体，使得使得时尚服饰时尚服饰、教育文化教育文化等将是区域发展必不可少的一部分。等将是区域发展必不可少的一部分。主力业态：主力业态：主力业态：主力业态：超市、电器、影院超市、电器、影院超市、电器、影院超市、电器、影院可招商区域业态定位：可招商区域业态定位：可招商区域业态定位：可招商区域业态定位：特色餐饮、休闲娱乐、时尚服饰、教育文化特色餐饮、休闲娱乐、时尚服饰、教育文化特色餐饮、休闲娱乐、时尚服饰、教育文化特色餐饮、休闲娱乐、时尚服饰、教育文化、精品百货、网吧、电玩、咖啡茶艺等精品百货、网吧、电玩、咖啡茶艺等精品百货、网吧、电玩、咖啡茶艺等精品百货、网吧、
86、电玩、咖啡茶艺等业态组合业态组合本报告是严格保密的。n 特色餐饮：特色餐饮：品牌快餐连锁、烧烤连锁、茶餐厅等。品牌快餐连锁、烧烤连锁、茶餐厅等。n 精品百货：精品百货：家居家纺、服饰鞋帽、珠宝饰品、食品饮料等。家居家纺、服饰鞋帽、珠宝饰品、食品饮料等。n 潮流前沿：潮流前沿：音像制品、手工艺坊、动漫产品、艺术画廊等。音像制品、手工艺坊、动漫产品、艺术画廊等。n 运动汇：运动汇：运动服装、运动鞋帽、户外用品、健身器械等。运动服装、运动鞋帽、户外用品、健身器械等。n 丽人天地：丽人天地：少女服饰、鞋帽、美容化妆、时尚饰品等。少女服饰、鞋帽、美容化妆、时尚饰品等。n 美容美发：美容美发：美容连锁、发
87、型会所、健身中心等。美容连锁、发型会所、健身中心等。n 社区配套：社区配套：金融、通信、洗衣房、蛋糕房等。金融、通信、洗衣房、蛋糕房等。业态组合业态组合本报告是严格保密的。可招商区域可招商区域建议商家建议商家主力业态主力业态特色餐饮：特色餐饮：俏江南、翰林宴、同庆楼、意浓世界、星巴克、永和大王、肯德基、麦当劳、巴西烧烤等美容美体：美容美体：澳州EV美容连锁、丽妍季节、浓情发艺等咖啡茶艺咖啡茶艺：上岛咖啡、香榭俪枫、鼎鼎假日、香樟花园等运动汇：运动汇：耐克、阿迪、鸿星尔克、KAPPA、茵宝、牧云人等KTVKTV：麦乐迪、钱柜、阿里巴巴、阿咪果、阿波罗等。休闲、电玩：休闲、电玩：明仕瑜珈、富侨保健
88、、风云再起、百乐门等社区配套：社区配套：移动、联通、电信、银行、采蝶轩、福奈特、赛维干洗等。业态组合业态组合本报告是严格保密的。Part3Part3、招商策略招商策略招商策略招商策略本报告是严格保密的。租金制定原则租金制定原则开发商开发商零风险、零支出、符合市场租金水平零风险、零支出、符合市场租金水平确保投资回报，开发商不承担任何风险。确保投资回报，开发商不承担任何风险。项目自身的商业体量及建筑形态需要一定时期的市场培育。项目自身的商业体量及建筑形态需要一定时期的市场培育。参考项目周边租金条件，制定符合项目本体的租金水平。参考项目周边租金条件，制定符合项目本体的租金水平。考虑市场培育期后的商业
89、繁荣度。考虑市场培育期后的商业繁荣度。 散铺招商前提：散铺招商前提： 在主力店签定正式租赁合同书的前提下开展散铺招商工作。在主力店签定正式租赁合同书的前提下开展散铺招商工作。签定销售合同的同时，签定返租合同文本；签定销售合同的同时，签定返租合同文本；需要一定期限的免租期。需要一定期限的免租期。租金价格制定原则租金价格制定原则本报告是严格保密的。项目铺位以项目铺位以6%6%、7%7%、7%7%、8%8%、8%8%向投资客承诺支付商铺租金，前三年租向投资客承诺支付商铺租金，前三年租金已从购房首付款中扣除，所以在金已从购房首付款中扣除，所以在5 5年委托经营期间，总体回报率不得年委托经营期间，总体回
90、报率不得低于低于1616。因针对次主力店、品牌连锁等影响力较强的商家再给予标准租金的基础因针对次主力店、品牌连锁等影响力较强的商家再给予标准租金的基础上相应优惠折扣。上相应优惠折扣。租金制定方案租金制定方案本报告是严格保密的。举例说明举例说明5 5年租期递增幅度比率：年租期递增幅度比率：年度年度1 12 23 34 45 5租金比率租金比率0 02%2%3%3%5%5%6%6%项目商业五年总投资回报率为项目商业五年总投资回报率为16%16%。本报告是严格保密的。举例说明举例说明我们以我们以总体均价总体均价1700017000元元/ /平米，按平米，按16%的投资回报率，做为滨江花月项目散铺的的
91、投资回报率，做为滨江花月项目散铺的五年租金收益。五年租金收益。第一年平均月租金第一年平均月租金: :免租免租第二年平均月租金第二年平均月租金:170002%12=28.3:170002%12=28.3元元/ /平米平米第三年平均月租金第三年平均月租金:170003%12=42.5:170003%12=42.5元元/ /平米平米第四年平均月租金第四年平均月租金:170005%12=70.8:170005%12=70.8元元/ /平米平米第五年平均月租金第五年平均月租金:170006%12=85:170006%12=85元元/ /平米平米年度年度1 12 23 34 45 5租金比率租金比率0 0
92、2%2%3%3%5%5%6%6%本报告是严格保密的。举例说明举例说明商铺商铺20132013年年20142014年年20152015年年2016201620172017区域内铺平均租金区域内铺平均租金22.822.823.9423.9425.1425.1426.426.427.727.7区域沿街平均租金区域沿街平均租金52.152.154.754.757.457.460.360.363.363.3区域平均年租金区域平均年租金37.537.539.339.341.441.443.443.445.545.5年度年度2013201320142014201520152016201620172017项目
93、年租金项目年租金0 028.328.342.542.570.870.8858520132013年、年、20142014年为项目商业培育期，以免租、低租缩短商家进驻时间，年为项目商业培育期，以免租、低租缩短商家进驻时间，20152015年项目租年项目租金已略高于区域其它商业，金已略高于区域其它商业，20162016年、年、20172017年项目商业租金已高出区域平均租金，差额年项目商业租金已高出区域平均租金，差额分别为项目平均租金额的分别为项目平均租金额的38.7%38.7%、46.5%46.5%。此差额请开发商考虑予以部分补贴，以缩小与区域周边的租金距离。此差额请开发商考虑予以部分补贴，以缩小
94、与区域周边的租金距离。本报告是严格保密的。优惠政策方案优惠政策方案免免 租租 期：期：1 1年（含装修期）；年（含装修期）； 普通散铺商家给予半年或八个月的免租期；普通散铺商家给予半年或八个月的免租期； 次主力店、品牌商家给予一年的免租期；次主力店、品牌商家给予一年的免租期； 特殊商家的免租期报开发商个案审批。特殊商家的免租期报开发商个案审批。税收政策：由开发商与政府协商，争取税收优惠政策。税收政策：由开发商与政府协商，争取税收优惠政策。其它优惠：针对网吧、电玩等商家是否可以协助办证服务等。其它优惠：针对网吧、电玩等商家是否可以协助办证服务等。本报告是严格保密的。招商时间节点招商时间节点n20
95、12年年10月月30日前确定天下美食的意向客户；日前确定天下美食的意向客户；n2012年年11月月30日前确定健身美体的意向客户；日前确定健身美体的意向客户；n2012年年12月月30日前确定休闲娱乐的意向客户；日前确定休闲娱乐的意向客户；n2013年年1月月30日前确定咖啡茶艺的意向客户。日前确定咖啡茶艺的意向客户。次主力店次主力店本报告是严格保密的。n2013年元月年元月30日前整体招商完成日前整体招商完成30%；n2013年年4月月30日前整体招商完成日前整体招商完成60%；n2013年年6月月30日前整体招商完成日前整体招商完成75%；n2013年年11月月30日前整体招商完成日前整体
96、招商完成90%招商时间节点招商时间节点散铺散铺本报告是严格保密的。20122012年年9 9月月招商节点招商节点9 9月月1 1日日9 9月月6 6日完成天下美食的商家梳理，并完成日完成天下美食的商家梳理，并完成4-64-6家商家的拜访家商家的拜访 确定招商手册的文案稿确定招商手册的文案稿9.79.79.139.13完成休闲娱乐的商家梳理，并完成完成休闲娱乐的商家梳理，并完成4-64-6家商家的拜访家商家的拜访 与开发商确定招商折页上主力商家与开发商确定招商折页上主力商家 完成招商折页的设计稿完成招商折页的设计稿9.149.149.209.20完成咖啡茶艺的商家梳理，并完成完成咖啡茶艺的商家梳
97、理，并完成4-64-6家商家的拜访家商家的拜访 开发商确认后，完成招商折页的印刷开发商确认后，完成招商折页的印刷9.219.219.309.30完成健身美体的商家梳理，并完成完成健身美体的商家梳理，并完成4-64-6家商家的拜访家商家的拜访招商节点安排表招商节点安排表本报告是严格保密的。招商需解决的问题招商需解决的问题n确定各区域商铺返租的年限；确定各区域商铺返租的年限；n已销售的商铺是否采取返租；已销售的商铺是否采取返租；n 确定各区域散铺的租金价格及递增比例；确定各区域散铺的租金价格及递增比例；n 确定确定返租合同书返租合同书文本内容；文本内容；n 确定确定租赁合同书租赁合同书文本内容；文
98、本内容；n 确定项目签约主体方的名称；确定项目签约主体方的名称；n 项目商业管理公司或物业管理公司的确定。项目商业管理公司或物业管理公司的确定。本报告是严格保密的。总经理总经理高级总监高级总监品牌发展中心品牌发展中心副总经理副总经理业务中心业务中心高级总监高级总监开发研究中心开发研究中心总监总监销售中心销售中心项目经理项目经理市场组市场组策划组策划组设计组设计组销售组销售组项目把控项目把控项目执行组项目执行组 执行层面执行层面 专业对接专业对接 全程执行全程执行项目把控组项目把控组 把控层面把控层面 决策沟通决策沟通 技术把控技术把控服务优势：一体化服务流程和完善架构，整合全国商业项目操作经验服务优势：一体化服务流程和完善架构，整合全国商业项目操作经验招商组招商组本报告是严格保密的。本节汇报完毕本节汇报完毕2012年年7月月
