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1、2014年6月商丘市场项目定位分析报告前言 目前，基于对项目了解和沟通的基础阶段，本次提报的主旨是针对专业市场的整体认识和理解及我公司多年商业操作经验。提出项目操作的核心问题、以寻求相应策略、预见项目未来，为取得项目价值最大化前进！目录第一部分 市场调研 一、宏观市场分析 1、商丘概况 2、经济与城市发展 二、商丘及周边市场调研 1、在售项目调研 2、开业项目调研第二部分 项目定位 一、项目分析1、优势分析2、劣势分析3、项目操作建议4、注意要点 二、项目定位 1、项目市场定位 2、项目业态定位 3、项目形象定位 4、项目客户定位第一部分市场调研一、宏观市场分析1、商丘概况商丘市辖2区6县，总
2、面积8636平方千米、总人口586万人、市区人口近90万人。是享誉海内外的“三商之源、华商之都”，是经国务院批准的中国历史文化名城，东与江苏省相望、北与山东省接壤、南与安徽省相连，为中国东引西进、通达南北的桥头堡，亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一、中原经济区“半小时紧密层”核心城市及对外开放前沿城市，豫鲁苏皖接合部区域性中心城市。第一部分市场调研一、宏观市场分析2、经济与城市发展2013年商丘市生产总值完成1538.2亿元，同比增长10.5%；城镇居民人均可支配收入20250元，农民人均纯收入7100元，分别增长10.5%和10.8%；居民消费价格上涨2.3%；批发和零售业增加值82.68亿元
3、，比上年增长9.1%；全市经济社会发展继续保持了好的趋势、好的态势和好的气势。商丘市历年20062007200820092010201120122013GDP（亿元）646.46792.65931.391032.941143.81308.371418.301538.22第一部分市场调研一、宏观市场分析小结商丘城市经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，有浓厚的小城镇特点，商业网点比较分散。商业消费主要是解决市民生活基本消费，属中低档消费层次，高档消费群体较少，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系
4、呈“金字塔”形，贫富差距较大。按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房商业发展前景良好，可发展空间巨大。第一部分市场调研二、周边市场调研1、在售项目调研郑州百荣世贸商城调研数据市场规模项目总建筑面积1500万平方米，一期总建面400万平米，其中260万平米为批发建筑群建筑结构目前为临时安置点，一层活动板房市场经营性质批发、零售，批发为主市场主营服装、鞋业、食品、小商品、百货、玩具婴童用品、针织、家纺、婚庆用品、箱包皮具皮草、电脑办公、通讯器材、五金机电、酒店用品、汽摩配件等业态，目前以副食品，小五金，小百货，家居用品为主。市场辐射半径郑州市及周边地区，包含华北部分省市。市场配套物流健全，学校、
5、医院、城市公园、停车场、长途客运站、公交站等配套设施市场交通状况位于南四环大学路向东1000米路南，交通便利市场收费情况单铺25，年租金10000-20000元商户数量规划临时铺位4946个，目前已入住4400多户，市场简介是北京百荣集团控股投资的大型商贸城市综合体，经营品类主要以小商品及副食品为主，是郑州市场外迁政策的承接地。第一部分市场调研二、周边市场调研2、开业项目调研商丘光彩大世界市场调研数据市场规模27万平米，其中建材4万平方米、家居8万平方米、服装鞋业12万平方米建筑结构标准铺一拖三，家居大卖场8万平米共83户，仓储商铺4万平共144户市场背景安徽南翔集团市场经营性质批发、零售市场
6、主营建材、家居、服装、鞋业市场辐射半径商丘市及周边县市市场配套有市场专设物流，基础设施齐全市场交通状况310国道与京九铁路交会处，距连霍、济广、商亳、商周高速均4000米左右市场收费情况家居卖场内15-25平米/月，仓储商铺10-20/月；免租半年，其余铺位出售商户数量约1227户第一部分市场调研二、周边市场调研2、开业项目调研商丘京陇商贸城调研数据建筑结构标准铺一拖二市场经营性质批发、零售市场主营文具、玩具、皮革包、化妆品、服装健身器材、鲜花、鞋业等批发零售市场辐射半径商丘市及周边县市市场交通状况位于红旗路与凯旋路交叉口，与310国道、火车站较近，交通便利。市场收费情况目前铺位是业主自行出租
7、，租金一年7000-1.5万/铺商户数量约500户 市场简介市场1998年建立，商铺已出售，管理混乱，有搬迁计划，部分商户预计搬迁至高铁商业市场。第一部分市场调研二、周边市场调研2、开业项目调研商丘东风市场调研数据建筑结构建筑规格新区一拖二，老区一楼单铺市场经营性质批发、零售市场主营从事各种文具、玩具、鞭炮，小电子产品化妆品等小商品市场辐射半径商丘市及周边县市市场交通状况位于胜利路与解放路交叉口向北，交通便利。市场收费情况铺位是业主自行出租，租金一年5000-2万/铺，部分商户有考虑搬迁。商户数量约200户 市场简介建成20多年，有搬迁计划，部分商户预计搬迁至高铁商业市场。第一部分市场调研二、
8、周边市场调研2、开业项目调研菏泽鲁西南五金建材大市场调研数据市场规模350亩，总面积35万平方米建筑结构一拖二，单层面积25平，商铺600余间。市场背景菏泽市强兴房地产开发有限公司市场经营性质零售市场主营建筑材料、电动工具、玻璃制品、照明工具、电线电缆、水暖劳保、低压电器、建筑工具、磨具磨料、油漆涂料、卫浴洁具、钢材、消防材料市场辐射半径山东省西、豫与皖两省交界城市市场配套有市场专设物流，基础设施齐全市场交通状况牡丹黄河路9号市场收费情况租金1至5万一年，商铺出售自行出租。商户数量约600户市场简介老市场客源稳定第一部分市场调研二、周边市场调研2、开业项目调研菏泽义乌小商品城调研数据市场规模占
9、地面积480亩，总建设面积超过50万平米，总投资超过20亿元。建筑结构适用面积约10平米/间市场背景菏泽中科房地产有限公司市场经营性质批发、零售市场主营文具、玩具、小电子产品化妆品等小商品的批发和零售市场辐射半径当地市场交通状况菏泽市黄河路与重庆路交汇处向东300米。紧靠菏泽市主干道黄河路，北依高速公路入口，南邻菏泽汽车站，多条公交线路直达。市场收费情况每铺押金1000，租期三年平均7000元，第四年起每年八千。外围门面出售第一期售价5000-6000元/平米，二期70000-8000元/平米。场内商铺允许转租。商户数量约400户第一部分市场调研二、周边市场调研2、开业项目调研菏泽恒盛大市场调
10、研数据市场规模项目总规划1000亩，总建筑面积66万余平方米，投资逾7亿元。建筑结构一栋44户，一拖三，共50栋商铺，商户总数2200多户，80%出租率。市场经营性质批发市场主营经营业态包含小商品、餐饮、生活服务类、副食酒水、家装材料、电动车摩托车、五金机电及综合产品等市场辐射半径菏泽市及周边县市市场配套仓储配送、信息服务、展示交易与一体的现代化大型商贸物流中心。市场交通状况菏泽市人民南路西侧市场收费情况先卖后租，租金7000至10000元/年，无其他费用。商户数量约1600户市场简介菏泽两大物流园区之一第一部分市场调研二、周边市场调研2、开业项目调研民权义乌综合市场调研数据市场规模总占地约2
11、00亩，建筑面积10万m2建筑结构一拖二、一拖三，单铺60-90平米，商铺300余间市场经营性质批发、零售市场主营食品、副食品、餐饮、蔬菜批发市场、肉食批发市场、建筑材料、家电、电动车、摩托车、小商品、服装、鞋类、物流、家纺、家具等，商品种类繁多。市场辐射半径民权当地市场配套有市场专设物流，快捷酒店等基础设施市场交通状况民权南华工业园区，与民权新建的长途汽车客运总站隔路相望市场收费情况商铺售价5000-7000/平米，租金5000-7000/年商户数量约200户市场简介已开业两年，经营以先售后租的形式，出铺70%。第二部分项目定位一、项目分析1、优势分析交通便利： 项目位于黄河路与商单路交汇处
12、，有京九铁路陇海铁路交汇于此，正在建设中的郑徐高速铁路，高速公路也比较发达，连霍高速、济广高速，商周高速扼守豫鲁苏皖四省，为河南省东部的重要通道。交通便利，为发展商贸物流项目提供交通条件。政府规划政策引导： 项目位于黄河路与商单路交汇处，有京九铁路陇海铁路交汇于此，正在建设中的郑徐高速铁路，高速公路也比较发达，连霍高速、济广高速，商周高速扼守豫鲁苏皖四省，为河南省东部的重要通道。交通便利，为发展商贸物流项目提供交通条件。本项目位于商丘市梁园区的北部，根据商丘市梁园区特色商业区的发展规划，未来该区域形成以商丘市为中心的辐射四省的现代商业服务集中区。另根据商丘市规划，老的市场进行外迁升级改造为项目
13、商贸发展提供了良好的政策基础。第二部分项目定位一、项目分析2、劣势分析商业环境薄弱： 本项目位于道北商圈，基础设施及配套并不完善。项目片区的发展以低端商品批零为主。依照政府特色商业区的规划要求，需尽快提升形象及商业整合。项目规模受城市商贸空间限制： 商丘2013年总人口为586万人，但外出务工人口多，本地消费力有限，发展大型商贸物流项目缺乏消费基础。而商丘市场长期被周边城市徐州所辐射，在新规划的特色商业区内具有大量的商业用地，如此大规模的商贸用地投向市场，将有数百万平米的商业投向市场，远远超过商丘城市的承受能力。同时，同区域内大量的商业物业投向市场，竞争激烈，同质化现象严重，如何先期导入且进行
14、差异化竞争是本项目成功运营的关键要素之一。第二部分项目定位一、项目分析3、项目操作建议1）区域内拥有庞大的消费基础依托消费基础发展大型消费品商贸平台；项目位于四省交界的商丘，辐射商丘的同时，要加大对四省周边市场的辐射力度，在特色商业区内寻找市场空白点，进行有效的商业定位，避免同区域内的同质化竞争是本项目成功的关键。2）区域内拥有良好的产业基础依托特色商业区的整体规划，打造豫东地区辐射四省的服装，电子，家居商贸物流中心。集服装、纺织品、服装辅料、电子、家居、物流仓储、大型批发零售市场及休闲购物步行街等现代化服务于一体。重点是为豫东地区经济发展提供现代化服务业创新模式。建议可深度挖掘区域内现有商业
15、基础及发展规划，围绕产业打造产业服务平台（以商贸为主导）。从项目自身条件和当前市场环境来分析，如果对项目采用常规传统的操作模式，必将面临很大的风险，大型专业市场的发展通常依托两大基础：第二部分项目定位一、项目分析4、注意要点1）科学合理的业态规划，完善的市场功能配套：项目体量大，一定是多业态经营、多建筑形态规划的市场，任何一种业态都无法满足项目需要。经营应做到“人无我有，人有我优”的竞争策略，业态的规划和布局需要仔细斟酌，要注意业态的关联性和互补性，至于业态品类的选择，一定要在充分的调研之后才能进行规划，否则贸然进入风险极大。另外，项目商业环境薄弱，市场配套设施缺失，这使得项目必须由自身来完善
16、。2）争取政府的扶持政策： 大市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业市场的发展往往是致命的。项目在完成准确定位后一定要尽可能的争取政府层面的支持。第二部分项目定位二、项目定位1、项目市场定位在对商丘专业市场进行详细的调研分析的基础之上，结合项目所在区域城市功能规划定位，我们对本项目的市场定位经过仔细的规划分析和研究讨论，认为本项目市场定位为专业商贸批发市场。通过对目标市场的反复论证并深入分析项目竞争优劣势，本项目的市场定位策略应选择为市场领导者的角色，从而引领商丘市商业新的发
17、展。鉴于上述认识，建议对本项目的市场定位为：商丘最大的专业商贸批发交易中心项目涵盖门类完善，业态齐全，如五金、机电、小商品、电子、农副食品、家居建材等。能够“走出去、引进来”的小商品市场。“走出去”是指产品能够辐射整个商丘兼及山东、安徽、江苏部分地区，“引进来”是指能够引进各地的商品，成为各地商品展示、销售的平台；第二部分项目定位二、项目定位1、项目市场定位交易中心物流中心配套服务电子商务商丘最大的商贸商丘最大的商贸批发交易中心批发交易中心第二部分项目定位二、项目定位2、业态定位结合市场调研情况和综合因素的考量，我司建议项目业态定位为：一站式商贸批发市场五金机电系列小商品系列（副）食品系列干货系列批发文体用品系列家居建材系列第二部分项目定位二、项目定位3、形象定位商丘专业商贸市场批发总站本项目作为最新开发投建的综合性商贸批发市场，产品可以辐射到河南、山东、安徽、江苏四个省。项目规模大，配套设施齐全，其模式代表着商丘专业商贸批发市场未来的发展需要，加上政府的大力支持，项目可谓是高起点，前景不可估量。首先把项目拔到一定高度。因为本项目规模比较大，而经营类别也是大而全，不适宜用某一种业态去命名。本次汇报结束
