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1、第六章第六章 林地资产评估林地资产评估第一节第一节 林地资产评估概述林地资产评估概述林林地地是是林林业业生生产产的的基基础础，林林地地资资产产是是森林资源资产的主要构成之一。森林资源资产的主要构成之一。林林地地资资产产是是可可以以单单独独经经营营的的商商品品。在在我我国国，林林地地资资产产是是所所有有权权禁禁止止买买卖卖，而经营权可有偿转让的特殊商品。而经营权可有偿转让的特殊商品。一、林地资产的特点1有限性有限性林林林林地地地地是是是是不不不不可可可可再再再再生生生生的的的的资资资资源源源源，其其其其资资资资源源源源在在在在一一一一个个个个地地地地区区区区、一一一一个个个个国国国国家家家家以以
2、以以至至至至地地地地球球球球上上上上总总总总是是是是有有有有限限限限的的的的，可可可可作作作作为为为为资资资资产产产产的的的的林林林林地更为有限。地更为有限。地更为有限。地更为有限。2差异性差异性 林林林林地地地地的的的的差差差差异异异异性性性性极极极极大大大大，除除除除了了了了其其其其本本本本身身身身内内内内在在在在的的的的生生生生产产产产潜潜潜潜力力力力差差差差异异异异外外外外( (即即即即立立立立地地地地质质质质量量量量等等等等级级级级) )，它它它它还还还还存存存存在在在在着着着着地地地地利利利利等等等等级即生产运输成本上的差异。级即生产运输成本上的差异。级即生产运输成本上的差异。级即
3、生产运输成本上的差异。3固定性固定性林林林林地地地地资资资资产产产产也也也也和和和和所所所所有有有有的的的的土土土土地地地地资资资资产产产产一一一一样样样样，它它它它的的的的位位位位置置置置是是是是固固固固定定定定不不不不可可可可移移移移动动动动。因因因因而而而而附附附附属属属属于于于于该该该该位位位位置置置置的的的的温温温温度度度度、湿湿湿湿度度度度、光光光光照照照照、降降降降雨雨雨雨等等等等均均均均有有有有一一一一定定定定的的的的状状状状态态态态，它它它它们们们们构构构构成成成成了了了了土土土土地地地地的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。的自然地
4、理位置，也在影响土地的生产潜力。的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。4 4易变性易变性易变性易变性 林林林林地地地地范范范范围围围围的的的的界界界界定定定定是是是是人人人人们们们们根根根根据据据据土土土土地地地地的的的的植植植植被被被被、用用用用途途途途、参参参参照照照照有有有有关关关关政政政政策策策策和和和和法法法法规规规规界界界界定定定定的的的的，因因因因而而而而是是是是人人人人为为为为规规规规定定定定的的的的。随随随随着着着着林林林林地地地地上上上上植植植植被被被被的的的的变变变变化化化化，林林林林地地地地很很很很容容容容易易易易变变变变为为为为其其其其他他他他地地地地产产产产。林林
5、林林地地地地的的的的地地地地利利利利等等等等级级级级、立立立立地地地地质质质质量量量量等等等等级级级级的的的的提提提提高高高高，经经经经济济济济效效效效益益益益上上上上升升升升，一一一一些些些些非非非非资资资资产产产产的的的的林林林林地地地地转转转转化化化化为为为为林林林林地地地地资资资资产产产产。因因因因此此此此在在在在林林林林地地地地资资资资产产产产的的的的评评评评估估估估中中中中，首首首首先先先先就就就就必必必必须须须须界界界界定定定定林林林林地地地地资产的范围。资产的范围。资产的范围。资产的范围。5 5依附性依附性依附性依附性 林林林林地地地地资资资资产产产产是是是是基基基基础础础础性
6、性性性资资资资产产产产，它它它它的的的的资资资资产产产产是是是是通通通通过过过过在在在在其其其其上上上上生生生生长长长长的的的的植植植植被被被被来来来来确确确确定定定定的的的的。因因因因此此此此，林林林林地地地地资资资资产产产产的的的的评评评评估估估估，脱离不了林地上的林木。脱离不了林地上的林木。脱离不了林地上的林木。脱离不了林地上的林木。二、林地地租地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。l l、级差地租、级差地租、级差地租、级差地租级级级级差差差差地地地地租租租租是是是是
7、指指指指经经经经营营营营较较较较优优优优土土土土地地地地所所所所获获获获得得得得的的的的，并并并并归归归归土土土土地地地地所所所所有者占有的那一部分超额利润。有者占有的那一部分超额利润。有者占有的那一部分超额利润。有者占有的那一部分超额利润。级级级级差差差差地地地地租租租租是是是是林林林林地地地地立立立立地地地地质质质质量量量量的的的的差差差差异异异异以以以以及及及及由由由由于于于于地地地地理理理理位置的差异形成所获得的超额利润级差地租位置的差异形成所获得的超额利润级差地租位置的差异形成所获得的超额利润级差地租位置的差异形成所获得的超额利润级差地租。级级级级差差差差地地地地租租租租是是是是林林
8、林林地地地地使使使使用用用用期期期期内内内内，由由由由于于于于经经经经营营营营者者者者增增增增加加加加投投投投入入入入，实实实实行行行行集集集集约约约约经经经经营营营营，使使使使林林林林地地地地的的的的生生生生产产产产力力力力或或或或地地地地利利利利等等等等级级级级提高而产生的超额利润，即为级差地租提高而产生的超额利润，即为级差地租提高而产生的超额利润，即为级差地租提高而产生的超额利润，即为级差地租。2 2、绝对地租、绝对地租、绝对地租、绝对地租三、林地使用权狭狭义义的的林林地地使使用用权权是是指指依依法法对对林林地地的的实实际际使使用；用；广广义义的的林林地地使使用用权权是是含含有有林林地地
9、占占有有权权、狭狭义义的的林林地地使使用用权权、部部分分收收益益权权和和不不完完全全处处分分权权的集合。的集合。通通常常所所说说的的林林地地使使用用权权也也是是指指广广义义的的林林地地使使用用权权，它它是是指指林林地地使使用用者者通通过过国国家家（林林地地所所有有者者）有有偿偿取取得得林林地地后后依依法法进进行行使使用用或或依依法法对对其其使使用用权权进进行行出出让让、出出租租、转转让让、抵抵押押、投资的权利，是林地使用权的法律体现形式。投资的权利，是林地使用权的法律体现形式。 林林地地使使用用权权是是我我国国林林地地使使用用制制度度在在法法律律上上的的表表现现。林林地地使使用用权权的的设设定
10、定必必须须依依法法成成立立，任任何何人人无无论论以以何何种种方方式式取取得得林林地地使使用用权权都都必必须须得得到到法法律律认认可可，否否则则为为非非法法占占用用他他人人林林地地。由由于于林林地地使使用用权权是是以以他他人人林林地地为为客客体体的的权权利利，因因此此，林林地地使使用用权权人人一一般般须须向向林林地地使使用用权权出出让让人人支支付付林地使用权价格。林地使用权价格。四、林地资产评估的性质林林林林地地地地资资资资产产产产的的的的评评评评估估估估实实实实质质质质上上上上是是是是对对对对林林林林地地地地使使使使用用用用权权权权价价价价格格格格的的的的评评评评估估估估，林林林林地地地地使使
11、使使用用用用权权权权是是是是林林林林地地地地使使使使用用用用者者者者依依依依法法法法对对对对林林林林地地地地进进进进行行行行使使使使用用用用或或或或依依依依法法法法对对对对其其其其使使使使用用用用权权权权进进进进行行行行出出出出让让让让、出出出出租租租租、转转转转让让让让、抵抵抵抵押押押押、投投投投资资资资的的的的权权权权利利利利。根根根根据据据据有有有有关关关关法法法法律律律律规规规规定定定定，我我我我国国国国的的的的林林林林地地地地部部部部分分分分归归归归集集集集体体体体所所所所有有有有，其其其其余余余余的的的的归归归归国国国国家家家家所所所所有，使用者并无土地所有权。有，使用者并无土地所
12、有权。有，使用者并无土地所有权。有，使用者并无土地所有权。林林林林地地地地资资资资产产产产评评评评估估估估的的的的目目目目的的的的是是是是估估估估计计计计特特特特定定定定区区区区域域域域内内内内的的的的林林林林地地地地在在在在某某某某个个个个时时时时间间间间的的的的使使使使用用用用权权权权的的的的价价价价格格格格，为为为为林林林林地地地地使使使使用用用用权权权权的的的的出出出出让让让让、转转转转让让让让、出出出出租租租租、抵抵抵抵押押押押、投投投投资资资资、合合合合股股股股经经经经营营营营、拍卖提供依据。拍卖提供依据。拍卖提供依据。拍卖提供依据。“林林地地，包包括括郁郁闭闭度度零零点点二二以以
13、上上的的乔乔木木林林地地及及竹竹林林地地、灌灌木木林林地地、疏疏林林地地、采采伐伐迹迹地地、火火烧烧迹迹地地、未未成成林林造造林林地地、苗苗圃地和县以上人民政府规划的宜林地圃地和县以上人民政府规划的宜林地”。在在林林地地中中具具有有资资产产属属性性的的均均为为林林地地资资产产。由由于于林林地地资资产产的的依依附附性性，对对林林地地资资产产的的评评估估(林林地地使使用用权权的的评评估估)，实实质质上上是是根根据据经经营营林林地地上上植植被被产产生生的的超超额额的的利利润润，作作为为林林地地的的收收益益，以以此此为为基基础础进进行行林林地地资产评估资产评估在在一一些些无无立立木木的的林林地地上上如
14、如采采伐伐迹迹地地、火火烧烧迹迹地地、国国家家规规划划的的宜宜林林地地，则则必必须须为为其其选选择择最最适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。由由于于林林地地的的依依附附性性和和林林木木资资产产的的多多效效益益性性，林林地地资资产产产产生生的的直直接接经经济济效效益益是是较较低低的的、尤尤其其是是防防护护林林和和用用材材林林的的林林地地使使用用权权价价格格十十分分低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。按按福福建建现现行行的的生生产产水水平平和和有有关关技技术术经经济济指指标标，其其年年地地租租约约为为50150
15、元元(公公顷顷年年)，十十分分低低下下，而而在在福福建建南南部部的的经经济济林林经经营营中中，年年地地租租一一般般为为1501200元元/（公公顷顷年年），两两者者的差异较大。的差异较大。五、影响林地价值的因子五、影响林地价值的因子林林地地是是通通过过生生产产木木材材和和其其它它林林产产品品来来实实现现它它的的价价值值。因因此此，在在估估计计这这种种价价值值时时必必须须对对这这些些森森林林的的收收获获进进行行长长期期的的测测定定，即即对对林林地地未未来来的的收收益益(林林地地本本身身的的贡贡献献)进进行行预预测测。在在预预测测中中有有许许多多因因素素对对其其结结果果发发生生影影响，它们分别是：
16、响，它们分别是：(一)林学质量林林学学质质量量通通常常也也称称为为立立地地质质量量，一一般般受下列因子所决定：受下列因子所决定： 1、土层厚度、土层厚度 2、腐殖质层厚度、腐殖质层厚度 3、土壤质地、土壤质地 4、海拔高度、海拔高度 5、坡位、坡位 6、坡向、坡向 7、坡形、坡形 8、地势、地势由由由由于于于于影影影影响响响响林林林林学学学学质质质质量量量量的的的的因因因因素素素素较较较较多多多多，且且且且这这这这些些些些因因因因素素素素多多多多有有有有交交交交叉叉叉叉的的的的配配配配置置置置，因因因因此此此此在在在在调调调调查查查查中中中中经经经经常常常常简简简简单单单单地地地地把把把把立立
17、立立地地地地质质质质量分为四个立地条件类型：量分为四个立地条件类型：量分为四个立地条件类型：量分为四个立地条件类型：I I肥沃类型；肥沃类型；肥沃类型；肥沃类型；较肥沃类型；较肥沃类型；较肥沃类型；较肥沃类型；中等肥沃类型；中等肥沃类型；中等肥沃类型；中等肥沃类型；瘠薄类型。瘠薄类型。瘠薄类型。瘠薄类型。以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；以林分
18、优势高和年龄关系编制的地位指数表；影影影影响响响响立立立立地地地地质质质质量量量量的的的的各各各各因因因因子子子子与与与与树树树树高高高高生生生生长长长长间间间间的的的的关关关关系系系系编编编编制制制制了数量化立地指数表。了数量化立地指数表。了数量化立地指数表。了数量化立地指数表。(二)经济质量经经济济质质量量主主要要是是指指林林地地的的经经济济位位置置，它它通通常常以以影影响响木木材材生生产产成成本本的的因因素素作作为为主主要要指指标标。如如以以近近期期内内道道路路是是否否能能达达到到小小班班的的可可及度。及度。即即即即可可可可及及及及小小小小班班班班一一一一一一一一道道道道路路路路已已已已
19、达达达达到到到到该该该该小小小小班班班班内内内内或或或或小小小小班班班班附附附附近近近近，小小小小班班班班内内内内采采采采伐伐伐伐的的的的木木木木材材材材，不不不不要要要要修修修修建建建建道道道道路路路路即即即即可可可可运运运运出；出；出；出；将将将将可可可可及及及及小小小小班班班班一一一一一一一一近近近近期期期期内内内内道道道道路路路路可可可可延延延延伸伸伸伸至至至至小小小小班班班班或或或或小小小小班班班班附附附附近近近近，小小小小班班班班安安安安排排排排采采采采伐伐伐伐仅仅仅仅需需需需修修修修建建建建少少少少量量量量的的的的道道道道路路路路( (木材生产成本可承受得了的投资木材生产成本可承
20、受得了的投资木材生产成本可承受得了的投资木材生产成本可承受得了的投资) )即可运出；即可运出；即可运出；即可运出；不不不不可可可可及及及及小小小小班班班班一一一一一一一一近近近近期期期期内内内内道道道道路路路路无无无无法法法法延延延延伸伸伸伸到到到到小小小小班班班班附附附附近，采伐木无法运出。近，采伐木无法运出。近，采伐木无法运出。近，采伐木无法运出。从从从从木木木木材材材材生生生生产产产产成成成成本本本本费费费费用用用用的的的的开开开开支支支支的的的的分分分分析析析析中中中中可可可可知知知知，在在在在各各各各项项项项木木木木材材材材生生生生产产产产成成成成本本本本中中中中集集集集材材材材成成
21、成成本本本本和和和和运运运运输输输输成成成成本本本本的的的的开开开开支支支支变变变变幅幅幅幅极极极极大大大大。因因因因此此此此、在在在在森森森森林林林林资资资资产产产产的的的的评评评评估估估估中中中中，评评评评定定定定林林林林地地地地的的的的经经经经济济济济质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。区区区区位位位位等等等等级级级级也也也也是是是是反反反反映映映映土土土土地地地地经经经经济济济济质质质质量量量量的的的的一一一一种种种种重重重重要要要要指指指指标标标标，它它
22、它它是是是是按按按按土土土土地地地地所所所所在在在在县县县县( (市市市市) )经经经经济济济济发发发发展展展展水水水水平平平平和和和和交交交交通通通通运运运运输输输输条条条条件件件件进进进进行行行行分分分分级级级级，并并并并确确确确定定定定各各各各个个个个等等等等级级级级的的的的地地地地域域域域系系系系数数数数，以以以以该该该该系系系系数数数数来来来来修修修修正正正正林林林林地地地地的的的的价价价价格格格格。该该该该方方方方法法法法来来来来自自自自城城城城镇镇镇镇国国国国有有有有土土土土地地地地的的的的评估，评估，评估，评估，该该该该方方方方法法法法简简简简单单单单易易易易行行行行，因因因因
23、此此此此，广广广广东东东东省省省省国国国国有有有有资资资资产产产产管管管管理理理理办办办办公公公公室室室室和和和和林林林林业业业业厅厅厅厅共共共共同同同同制制制制订订订订的的的的广广广广东东东东森森森森林林林林资资资资源源源源资资资资产产产产评评评评估估估估程程程程序序序序与与与与方方方方法法法法中中中中将将将将其其其其引引引引入入入入林林林林地地地地评评评评估估估估，用用用用区区区区位位位位等等等等级级级级来来来来代代代代替替替替地地地地利利利利等等等等级级级级，编编编编制制制制了了了了立立立立地地地地系系系系数数数数表表表表和和和和地地地地域域域域系系系系数数数数表表表表，并并并并确定其标
24、准地价为确定其标准地价为确定其标准地价为确定其标准地价为30213021元元元元/hm2/hm2。立地系数表立地系数表(基准年基准年20年年)地域系数表地域系数表等级等级 每公顷出材量每公顷出材量 立地系数立地系数 好好 60m60m3 3 1.4 1.4 中中 42.3 m42.3 m3 3 1.0 1.0 差差 33.8 m33.8 m3 3 0.8 0.8 区位区位等级等级 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 地域地域系数系数 6.0 6.0 5.5 5.5 5.0 5.0 4.0 4.0 3.0 3.0 2.4 2.4 1.9 1.9 1
25、.5 1.5 1.2 1.2 1.0 1.0 (三)森林经营的方式及强度从从经经营营方方式式看看，经经营营不不同同的的林林种种如如经经营营用用材材林林或或经经济济林林，其其经经营营的的目目的的不不同，经营的经济效益也有很大的差别同，经营的经济效益也有很大的差别从从经经营营的的树树种种看看，经经营营不不同同的的树树种种，经济价值相差较大经济价值相差较大从从经经营营强强度度看看，集集约约经经营营与与粗粗放放经经营营经济效益有很大的差别经济效益有很大的差别(四)林产品的市场价格林林地地资资产产的的价价值值与与林林产产品品的的价价格格息息息息相相关关，它它经经常常以以林林地地上上林林产产品品的的产产值
26、值扣扣除除了了成成本本、税税费费后后的的纯纯收收益益为为基基础础进进行行测测算算的的。林林产产品品的的市市场场价价格格提提高高，对应的林地资产的价格也高。对应的林地资产的价格也高。(五)生产周期及利率1.是要确定森林经营的时间期限。是要确定森林经营的时间期限。轮轮伐伐期期的的确确定定通通常常是是以以林林木木的的工工艺艺成成熟熟龄龄或或经经济济成成熟熟龄龄作作为为确确定定的的主主要要依依据据，是是根根据据当当地地需需材材材材种种的的要要求求以以及及经经营营单单位位的的经经济济和和经经营营类类型型的的龄龄级级结结构构来来综综合合考考虑虑确确定定的。的。择择伐伐周周期期在在理理论论上上是是以以林林木
27、木的的生生长长率率、择择伐的强度，通过公式计算的。伐的强度，通过公式计算的。2.是确定评估中所要采用的利率。是确定评估中所要采用的利率。在在森森林林资资产产的的评评估估中中，采采用用的的利利率率是是较较低低的的。因因为为评评估估中中各各计计算算公公式式所所采采用用的的成成本本支支出出，或或者者经经营营收收入入，均均以以现现在在的的价价格格进进行行计计算算，其其采采用用的的利利率率必必须须从从现现行行的的商商业业利利率率中中扣扣除除通通货货膨膨胀胀率率，仅仅由由纯纯利利率率和和经经营营的的风风险险率率两两部部分分构构成成。由由于于经经济济利利率率是是较较稳稳定定的的，所所采采用用的的利利率率的的
28、变变化化，主主要要是是由由经经营营项项目目的的风风险险率率所所决定。决定。(六)有林地与无林地的差别在在有有林林地地上上，在在本本周周期期内内的的经经营营树树种种，经经营营方方式式和和强强度度均均已已确确定定。在在本本周周期期内内的的土土地地收收益益必必须须根根据据现现有有状状态态确确定定，只只有有在在下下一一轮轮伐伐期期后后才才能能改改变变其其经经营营的的种种类类与与方方式式。而而无无林林地地从从评评估估时时就就必必须须为为其其确确定定较较适适合合的的经经营营树树种种、经经营营方方式式和和强强度度。此此外外，对对有有林林地地的的更更新新，其其成成本本一一般般要要低低于于无无林林地地的的造造林
29、林。这这些些因子都使有林地的价值产生差别。因子都使有林地的价值产生差别。(七)评估时间与交易案例时间的差异在在森森林林资资产产的的评评估估中中使使用用现现行行市市价价法法时时，经经常常无无法法寻寻找找到到近近期期的的交交易易案案例例，这这样样使使用用的的案案例例的的交交易易时时间间与与评评估估时时间间有有较较长长的的时时间间间间隔隔，不不同同的的时时期期市市场场的的物物价价水水平平不不同同，也也许许是是涨涨了了(通通货货膨膨胀胀)、也也许许是是跌跌了了(通通货货紧紧缩缩)，这这样样相相同同的的林林地地，在在不不同同时时期期其其价价值值是是有有所所不不同同的的，利利用用不不同同时时期期的的交交易
30、易案例，必须根据市场的物价水平进行调整。案例，必须根据市场的物价水平进行调整。(八)作林地使用，还是改变林地的用途林林地地由由于于其其上上生生长长着着的的林林木木对对改改善善人人类类的的生生存存环环境境有有着着巨巨大大的的作作用用，其其生生态态、社社会会的的效效益益较较大大，而而经经济济的的收收益益相相对对较较低低。因因此此，在在林林地地评评估估时时，是是否否改改变变林林地地的的用用途途对对林林地地的的价价格格影影响响极极大大。改改变变用用途途的的林林地地一一般般增增值值较较大大，必必须须用用改改变变后后用用途途来来计计算算其其收收益益，评评估其价值。估其价值。(九)林地交易的迫切性 林林地地
31、交交易易是是否否迫迫切切，林林地地的的出出售售有有否否竞竞买买者者，这这对对林林地地的的价价格格有有一一定定的的影影响响。在在通通常常情情况况下下，林林地地出出售售的的竞竞买买者者很很少少，而而林林地地所所有有者者对对林林地地的的出出售售也也不不迫迫切切。如如果果有有较较多多的的竞竞买买者者，林林地地价价格格可可能能升升高高，而而如如果果林林地地所所有有者者对交易要求迫切，则林地价可能下降。对交易要求迫切，则林地价可能下降。1、林林地地立立地地质质量量及及其其他他自自然然条条件件的的差差异异(林林学学质量质量) 2、林地地利条件差异、林地地利条件差异(经济质量经济质量) 3、林地经营方式及强度
32、、林地经营方式及强度 4、林产品的市场价格、林产品的市场价格 5、经营周期及利率、经营周期及利率 6、有林地与无林地的差别、有林地与无林地的差别 7、评估时间与交易时间的不同、评估时间与交易时间的不同 8、作林地使用还是改变林地用途、作林地使用还是改变林地用途 9、林地交易的迫切性、林地交易的迫切性影响林地价值的因子小结六、林地资产评估的基本方法现行市价法现行市价法适用于各类林地资产适用于各类林地资产适用于各类林地资产适用于各类林地资产林地期望价法林地期望价法适适适适用用用用于于于于用用用用材材材材林林林林地地地地、薪薪薪薪炭炭炭炭林林林林地地地地、经经经经济济济济林林林林地地地地、竹竹竹竹林
33、林林林地地地地、疏疏疏疏林林林林地地地地、未未未未成成成成林林林林造造造造林林林林地地地地、灌灌灌灌木木木木林林林林地地地地、采采采采伐伐伐伐迹迹迹迹地地地地、火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估年金资本化法年金资本化法林林地地年年租租金金相相对对稳稳定定的的林林地地资资产产可可采采用用评估评估有有限限期期转转让让的的林林地地资资产产可可采采用用有有限限期期林林地费用价法评估地费用价法评估林地费用价法林地费用价法适用于苗圃地等林地资产评估。适用于苗圃地等林地资产评估。比例
34、系数法比例系数法适用于异龄林林地评估适用于异龄林林地评估1 1、现行市价法、现行市价法现现行行市市价价法法是是以以相相同同或或类类似似资资产产的的现现行行市市价价作作为为比比较较基基础础，估估算算被被评评估估资资产产评评估估价价值的方法。其计算公式为值的方法。其计算公式为式中：式中：En资产评估值；资产评估值；K质量调整系数质量调整系数Kb物价指数调整系数；物价指数调整系数；G林地单位面积交易价格；林地单位面积交易价格；M林地资产评估总面积林地资产评估总面积 技巧说明在在实实际际应应用用中中其其质质量量系系数数常常由由立立地地质质量量系系数数与地利等级系数构成与地利等级系数构成立地质量修正系数
35、立地质量修正系数地利等级修正系数地利等级修正系数物物价价指指数数调调整整系系数数常常用用两两个个评评估估基基准准日日时时的的木材销售价格比值替代。木材销售价格比值替代。 l其其他他因因子子的的修修正正值值k4只只能能按按其其实实际际情情况况进进行行评评分分，将将综综合合的的评评分分值值确确定定一一个个修修订订值值的量化指标。的量化指标。l上式可改写为上式可改写为：2 2、林地期望价法、林地期望价法林林地地期期望望价价法法以以实实行行永永续续皆皆伐伐为为前前提提，从从无无林林地地造造林林开开始始计计算算，将将无无穷穷多多个个轮轮伐伐期期的的纯纯收收益益全全部部折折为为现现值值累累加加求求和和，作
36、作为为林林地地的的评评估值。其计算公式为：估值。其计算公式为：式中：式中：式中：式中：BuBu林地资产评估值；林地资产评估值；林地资产评估值；林地资产评估值；CiCi第第第第i i年年年年投投投投入入入入的的的的营营营营林林林林生生生生产产产产直直直直接接接接费费费费用用用用（包包包包括括括括整整整整地地地地、栽栽栽栽植植植植、抚育等费用）；抚育等费用）；抚育等费用）；抚育等费用）；AuAu现现现现实实实实林林林林分分分分第第第第U U年年年年主主主主伐伐伐伐时时时时的的的的纯纯纯纯收收收收入入入入（指指指指木木木木材材材材销销销销售售售售收收收收入入入入扣扣扣扣除除除除采采采采运运运运成成成
37、成本本本本，销销销销售售售售费费费费用用用用、管管管管理理理理费费费费用用用用、财财财财务务务务费费费费用用用用、有有有有关关关关税税税税费费费费、木木木木材材材材经经经经营营营营的的的的合合合合理理理理利利利利润后的部分）；润后的部分）；润后的部分）；润后的部分）；DaDa、DbDb现实林分第现实林分第现实林分第现实林分第a a、b b年的间伐纯收入；年的间伐纯收入；年的间伐纯收入；年的间伐纯收入；U U经营周期；经营周期；经营周期；经营周期；V V年年年年均均均均营营营营林林林林生生生生产产产产间间间间接接接接费费费费用用用用（包包包包括括括括森森森森林林林林保保保保护护护护费费费费、营营
38、营营林林林林设设设设施施施施费费费费、良良良良种种种种实实实实验验验验费费费费、调调调调查查查查设设设设计计计计费费费费、基基基基层层层层生生生生产产产产单单单单位位位位管管管管理理理理费费费费、场场场场部部部部管管管管理理理理费费费费用用用用和和和和财财财财务务务务费费费费用）；用）；用）；用）；P P利率。利率。利率。利率。 重点与难点该公式与收获现值法公式的区别：该公式与收获现值法公式的区别：林地期望价公式林地期望价公式收获现值法公式收获现值法公式请请注注意意二二者者分分母母的的不不同同：注注意意Ci的的不不同同，上上式式Ci为为无无林林地地造造林林至至郁郁闭闭的的造造林林成成本本，下下
39、式式中中的的Ci则则等等同同于于上上式式中中的的V为每年的管护成本为每年的管护成本其其它它计计算算过过程程与与注注意意点点与与中中龄龄林林资资产产评估基本类似（此处略）评估基本类似（此处略）实例实例11林地期望价计算林地期望价计算某某国国营营林林场场的的主主要要技技术术经经济济指指标标，杉杉木木人人工工林林投投资资，第第一一年年180元元/亩亩，第第二二年年80元元/亩亩，第第三三年年80元元/亩亩，第第四四年年40元元/亩亩，第第五五年年起起每每年年管管护护费费用用为为5元元/亩亩，30年年主主伐伐产产量量16M3，出出材材率率70%（其其中中原原木木25%；非非规规格格材材45%）。第第1
40、0年年进进行行第第一一次次间间伐伐，产产综综用用材材3，扣扣除除成成本本、税税费费后后，纯纯收收入入为为60元元/亩亩，第第二二次次间间伐伐为为第第15年年间间伐伐纯纯收收入入为为300元元/亩亩。其其余余有有关关技技术术指指标标与与中中龄龄林林资资产产评评估估案案例例同同。计计算算其其地地价价与与年年地租地租 有关技术经济指标（均为虚构假设指标）（一）营林生产成本：从第五年起每年的管护费用为5元/亩。（二）木材销售价格（参照成过熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉综合：620元/立方米（三）两金统一计征价：杉原木400元/M3；杉综合：200元/M3 ：增值税起征价杉原木550元元/M3
41、；杉综合：420元元/M3 ：（四）木材生产经营成本（含短运、设计、检尺等）：130元/M3（六）地租：新林价的30%得杉原木48元/M3 ；杉综合元/M3（七）木材生产经营利润：杉原木15元/立方米；杉综合9元/立方米（八）林业投资收益率：6%（九）出材率：杉原木出材率为25%；杉综合出材率为45%（五）相关费用：（五）相关费用：（1）育林费：按统一计征价的）育林费：按统一计征价的12%计计（2）维简费：按统一计征价的）维简费：按统一计征价的8%计计（3）木材检疫费：按统一计征价的）木材检疫费：按统一计征价的0.2%计计（4）销售费用：）销售费用：10元元/立方米立方米（5）管理费用：按销售
42、收入的）管理费用：按销售收入的5%计计（6）不不可可预预见见费费：杉杉原原木木12元元/立立方方米米，杉杉综综合合7元元/立方米立方米（7）增值税：以起征价的）增值税：以起征价的6%计计（8）城建税、教育附加合计以增值税的）城建税、教育附加合计以增值税的8%计）计）测算过程l l由前例计算可得由前例计算可得由前例计算可得由前例计算可得 杉原木主伐纯收入为杉原木主伐纯收入为杉原木主伐纯收入为杉原木主伐纯收入为A1=362A1=362元元元元杉综合材主伐纯收入为杉综合材主伐纯收入为杉综合材主伐纯收入为杉综合材主伐纯收入为A2=332A2=332元元元元l l该林地杉木主伐时纯收入为该林地杉木主伐时
43、纯收入为该林地杉木主伐时纯收入为该林地杉木主伐时纯收入为l lAu=160.25362+160.45332=3838Au=160.25362+160.45332=3838元元元元l l四年营造林成本合计值四年营造林成本合计值四年营造林成本合计值四年营造林成本合计值l lC=180C=180C=180C=1801.0630+1.0630+808080801.0629+1.0629+808080801.0628+1.0628+404040401.0627=20691.0627=2069元元元元该地地价为：该地地价为：Bu=3838+60Bu=3838+601.06(30-10)+3001.06(3
44、0-15)-2069/(1.0630-1)-5/0.06=468元元年地租年地租=BuP=4680.06=28元元3 3、年金资本化法、年金资本化法年年年年金金金金资资资资本本本本化化化化法法法法是是是是将将将将被被被被评评评评估估估估的的的的林林林林木木木木资资资资产产产产每每每每年年年年的的的的稳稳稳稳定定定定收收收收益益益益作作作作为为为为资资资资本本本本投投投投资资资资的的的的收收收收益益益益，按按按按适适适适当当当当的的的的投投投投资资资资收收收收益益益益率率率率估估估估算算算算林木资产评估价值的方法。其计算公式为：林木资产评估价值的方法。其计算公式为：林木资产评估价值的方法。其计算
45、公式为：林木资产评估价值的方法。其计算公式为： Bu=A/p Bu=A/p式中：式中：式中：式中：BuBu资产评估值；资产评估值；资产评估值；资产评估值；A A年平均纯收益；年平均纯收益；年平均纯收益；年平均纯收益；P P投资收益率投资收益率投资收益率投资收益率当当林林地地使使用用权权有有期期限限转转让让时时，按按以以下下公公式式计算林地使用权价格：计算林地使用权价格：Bn=Bu(1+P)Bn=Bu(1+P)n n-1/ -1/ (1+P)(1+P)n n= = A(1+P)A(1+P)n n-1/ -1/ PP (1+P)(1+P)n n 式中：式中：BnBn林地使用权有期限转让价格；林地使
46、用权有期限转让价格；林地使用权有期限转让价格；林地使用权有期限转让价格；BuBu林林林林地地地地评评评评估估估估值值值值（使使使使用用用用权权权权无无无无期期期期限限限限转转转转让让让让评评评评估估估估值值值值）；P P利率；利率；利率；利率；nn林地使用权转让年数。林地使用权转让年数。林地使用权转让年数。林地使用权转让年数。案例案例22林地年金资本化法林地年金资本化法例例：某某林林农农拟拟向向村村集集体体承承包包100亩亩林林地地进进行行毛毛竹竹林林经经营营，双双方方协协议议约约定定每每年年地地租租为为30元元/亩亩，要要求求现现在在一一次次性性支支付付租租赁赁期期内内地价。地价。（1）承包
47、经营期为长期经营（即无限期）承包经营期为长期经营（即无限期）（2）承包经营期为）承包经营期为30年年请分别计算该林地租赁价。请分别计算该林地租赁价。（1）解解：长长期期经经营营且且年年地地租租稳稳定定，可可采采用用年年金金资资本本化化法法计计算算，考考虑虑到到竹竹林林的的经经营营效效益益较较高高，其其投投资资收收益益率率取取值值为为10%，则该地价为，则该地价为 Bu=A/P=10030/0.1=30000(元）元）该林农一次性应支付该林农一次性应支付3万元林地使用费万元林地使用费（2）解解：承承包包租租赁赁期期为为30年年，可可采采用用有有限限期林地使用费法计算可得期林地使用费法计算可得B3
48、0=Bu(1.+0.1)30-1)/(1+0.1)30=300000.943=28290元元该该林林农农一一次次性性应应支支付付28290元元（30年年）林林地地使用费使用费技巧说明技巧说明上上述述计计算算公公式式简简单单易易算算，关关键键问问题题是是确确定定平平均均地地租租和和投投资资收收益益率率，在在竹竹林林、经经济济林林林林地地资资源源资资产产评评估估中中，由由于于林林地地上上的的竹竹林林或或经经济济林林木木在在较较长长的的时时间间内内每每年年有有稳稳定定的的收收入入，其其地地租租也也较较稳稳定定并并经经常常每每年年定定期期支支付付，因因此此每每年年支支付付地地租租的的林林地地资资产产评
49、评估估中中经经常常采采用用这这两两种种方方法法。现现在在在在部部分分地地区区用用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。4 4、林地费用价法、林地费用价法林林林林地地地地费费费费用用用用价价价价法法法法是是是是以以以以取取取取得得得得林林林林地地地地所所所所需需需需的的的的费费费费用用用用和和和和把把把把林林林林地地地地维维维维持持持持到到到到现现现现在在在在状状状状态态态态所所所所需需需需的的的的费费费费用用用用来来来来估估估估算算算算林林林林地地地地评评评评估估估估值值值值的的的的方法。其计算公式为：方法。其计算公式为：方法。其计算公式为：方法。其计算公式为
50、：式中：式中：式中：式中：BuBu林地资产评估值；林地资产评估值；林地资产评估值；林地资产评估值；A A林地购置费；林地购置费；林地购置费；林地购置费；MiMi林地购置后，第林地购置后，第林地购置后，第林地购置后，第i i年林地改良费；年林地改良费；年林地改良费；年林地改良费；nn林地购置年数；林地购置年数；林地购置年数；林地购置年数；P P利率。利率。利率。利率。5 5、比例系数法、比例系数法设设某某片片10公公顷顷的的阔阔叶叶异异龄龄林林承承包包期期已已满满，在在新新的的承承包包合合同同签签订订前前要要求求对对其其林林地地资资产产价价格格进进行行评评估估，并并在在这这一一基基础础上上确确定
51、定新的地租租金。新的地租租金。(1)收益现值计算收益现值计算据据调调查查该该片片异异龄龄林林的的择择伐伐周周期期为为10年年，每每次次择择伐伐每每公公顷顷可可出出材材45m3，每每立立方方米米纯纯收收入入250元元，每每年年分分摊摊的的管管护护费费为为45元元/hm2，利利率率为为6，择择伐伐强强度度为为30。(2)比例系数确定比例系数确定l比比例例系系数数的的确确定定。据据福福建建省省现现行行政政策策，林林价价中中的的山山价价(地地租租）部部分分所所占占份份额额为为1030，平均为平均为20。l(3)计算地价与地租计算地价与地租l地价：地价： 元元/hm2l地租：地租： 元元/hm2二、经济
52、林林地资产评估经经济济林林林林地地资资产产的的评评估估由由于于其其上上的的经经营营方方式式不不同同于于用用材材林林，其其评评估估的的方方法法也也不不同同于于用用材材林林。经经济济林林评评估估的的方方法法主主要要有有林林地地期期望望价价法法、现现行行市价法、年金资本化法。市价法、年金资本化法。(一)林地期望价法l l 经经经经济济济济林林林林是是是是将将将将经经经经济济济济林林林林在在在在无无无无穷穷穷穷多多多多个个个个经经经经济济济济寿寿寿寿命命命命期期期期的的的的纯纯纯纯收收收收益益益益( (扣扣扣扣除除除除了了了了正正正正常常常常成成成成本本本本利利利利润润润润) )全全全全部部部部折折折
53、折为为为为现现现现值值值值作作作作为为为为林林林林地地地地的的的的价价价价格格格格。在在在在计计计计算算算算时时时时先先先先把把把把各各各各年年年年的的的的收收收收入入入入和和和和支支支支出出出出( (含含含含成成成成本本本本利利利利润润润润) )折折折折算算算算为为为为经经经经济济济济寿寿寿寿命命命命期期期期末末末末的的的的后后后后价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和l l其公式为：其公式为：其公式为：其公式为：l l式中：式中：式中：式
54、中：A Ai i-各年销售收入各年销售收入各年销售收入各年销售收入l l C Ci i-各年的经营成本（含税、费及合理利润）各年的经营成本（含税、费及合理利润）各年的经营成本（含税、费及合理利润）各年的经营成本（含税、费及合理利润）l l u- u-经济寿命期；经济寿命期；经济寿命期；经济寿命期； B Bu u-林地期望价林地期望价林地期望价林地期望价该该公公式式必必须须预预测测各各年年度度的的收收益益和和经经营营成成本本，计计算算较较困困难难，为为了了便便于于计计算算，可可假假设设造造林林的的成成本本相相同同，盛盛产产期期收收入入相相同同，盛盛产产前前期期的的销销售售收收入入相相近近，每每年
55、年的的经经营营成本大体相同。这样该公式可简化为：成本大体相同。这样该公式可简化为：(二)年金资本化法林林地地地地价价的的年年金金资资本本化化法法是是以以林林地地每每年年的的平平均均纯纯收收入入(地地租租)作作为为投投资资的的收收益益额额（利利息息），以以当当地地该该行行业业的的平平均均投投资资收收益益率率作作为为利利率率，来来求求算算其其本本金金地价的方法。地价的方法。 其计算公式为：其计算公式为： 式式中中：A为为年年平平均均地地租租，p为为投投资资收收益益率率 (三)现行市价法现现行行市市价价法法是是以以在在市市场场上上已已成成交交的的类类似似的的林林地地价价格格作作为为参参照照物物，然然
56、后后确确定定待待评评估估资资产产的的价价格格的的方方法法。在在所所有有林林种种的的林林地地资资产产评评估估中中现现行行市市价价法法的的公公式式都都相相同同，但但在在经经济济林林林林地地资资产产的的评评估估中中比比用用材材林林更更为为复复杂杂。其其考考虑虑的的因因子子除除了了立立地地质质量量和和地地利利等等级级外外，还还应应考考虑虑其其上上经经济济林林树树种种、品种、年龄和经营年限。品种、年龄和经营年限。三、竹林林地资产评估竹竹林林林林地地资资产产的的评评估估是是能能用用收收益益比比例例系系数数法法、年年金金资资本本化化法法和和现现行行市市价法进行。价法进行。 (一)收益比例系数法竹竹林林是是异
57、异龄龄林林，其其立立竹竹的的重重置置成成本本测测算算困困难难，无无法法准准确确划划分分哪哪些些是是林林地地产产生生的的价价值值，哪哪些些是是立立竹竹产产生生的的价价值值。因因此此竹竹林林的的林林地地资资产产评评估估和和立立竹竹资资产产评评估估一一样样经经常常借借助助比比例例系系数数法法。其其比比例例系系数数通通常常选选用用当当地地用用材材林林经经营营中中地地租租收收入入占占经经营营总总收收益益的的百百分分比比。直直接接用用这这一一比比例例系系数数乘乘上上竹竹林林的的总总价价值值，就得到竹林林地资产的价值。就得到竹林林地资产的价值。(二)年金资本化法 竹竹林林林林地地资资产产的的年年金金资资本本
58、化化法法仅仅在在竹竹林林的的经经营营者者已已明明确确每每年年交交纳纳稳稳定定的的地地租时采用。租时采用。(三)现行市价法各各林林种种林林地地的的现现行行市市价价计计算算的的公公式式都都相相同同，但但在在竹竹林林林林地地价价测测算算时时必必须须注注意意参参照照的的成成交交案案例例与与待待评评估估资资产产在在年年龄龄结结构构、均均匀匀度度、整整齐齐度度、立立竹竹度度、经经营营级级、生生长长级级的的差差异异。根根据据这这些些差差异异综综合合确确定定其其调调整整系系数数的的K值值，用用K值值对对参参照照的的成成交交案案例例的的评评估估结结果果进进行行修修正正。通通过过对对三三个个以以上上案案例例的的测
59、测算算，最最后综合确定其评估结果后综合确定其评估结果。第三节 其它地类林地资产评估 其其它它地地类类的的林林地地资资产产是是指指有有林林地地以以外外的的各各地地类类的的林林业业用用地地资资产产。它它主主要要包包括括疏疏林林地地、未未成成林林造造林林地地、苗苗圃圃地地和和无无林林地地。灌灌木木林林地地大大多多数数不不具具备备资资产产条条件件，一一般般不不对对它它进进行行评评估。估。一、疏林地林地资产评估疏疏林林地地是是指指郁郁闭闭度度在在的的林林业业用用地地。疏疏林林地地林林地地评评估估的的方方法法可可以以按按照照用用材材林林的的林林地地资资产产评评估方法，或按无林地的评估方法进行。估方法，或按
60、无林地的评估方法进行。 按按按按用用用用材材材材林林林林的的的的林林林林地地地地资资资资产产产产评评评评估估估估时时时时，关关关关键键键键是是是是要要要要根根根根据据据据当当当当地地地地的的的的自自自自然然然然条条条条件件件件、经经经经济济济济条条条条件件件件选选选选择择择择最最最最适适适适合合合合的的的的树树树树种种种种，根根根根据据据据培培培培育育育育目目目目的的的的确确确确定定定定一一一一个个个个最最最最适适适适合合合合的的的的森森森森林林林林经经经经营营营营类类类类型型型型，按按按按该该该该类类类类型型型型的的的的森森森森林林林林经经经经营营营营设设设设计计计计，假假假假设设设设在在在
61、在该该该该林林林林永永永永续续续续地地地地进进进进行行行行经经经经营，来评估林地的价格。营，来评估林地的价格。营，来评估林地的价格。营，来评估林地的价格。按按按按无无无无林林林林地地地地进进进进行行行行评评评评估估估估时时时时，首首首首先先先先要要要要确确确确定定定定适适适适合合合合的的的的林林林林种种种种、树树树树种种种种、经经经经营营营营类类类类型型型型，然然然然后后后后再再再再按按按按相相相相应应应应的的的的评评评评估估估估方方方方法法法法进进进进行行行行评估。具体参阅无林地的林地资产评估评估。具体参阅无林地的林地资产评估评估。具体参阅无林地的林地资产评估评估。具体参阅无林地的林地资产评
62、估。二、苗圃地资产评估 苗苗圃圃地地是是林林业业用用地地中中最最小小的的地地类类，固固定定苗苗圃圃地地通通常常是是农农用用地地，而而且且是是水水肥肥条条件件较较好好的的农农用用地地改改造造而而成成，在在经经营营的的过过程程中中为为了了减减轻轻病病虫虫害害的的发发生生，经经常常需需要要与与农农作作物物(水水稻稻)进进行行轮轮作作。因因此此，在在苗苗圃圃地地的的评评估估中中借借用用农农用用地地的的评评估估方方法法，并并借借用用相相似似的农用地的经济指标。的农用地的经济指标。(一)现行市价法现现行行市市价价法法也也称称市市场场成成交交价价比比较较法法，它它是是以以具具有有相相同同或或类类似似条条件件
63、的的林林地地的的现现行行市市场场的的成成交交价价作作为为比比较较基基础础，估估算算林林地地评评估估值值得得的的方方法法。在在苗苗圃圃地地的的评评估估中中，其其计计算算公公式与一般林地资产评估所用的公式相同：式与一般林地资产评估所用的公式相同：式中：式中：式中：式中：B Bu u一一林地资产评估值一一林地资产评估值一一林地资产评估值一一林地资产评估值K Ku u一一苗圃地立地质量综合调整系数一一苗圃地立地质量综合调整系数一一苗圃地立地质量综合调整系数一一苗圃地立地质量综合调整系数K Kb b一一物价指数调整系数一一物价指数调整系数一一物价指数调整系数一一物价指数调整系数GG一一参照案例的交易价格
64、一一参照案例的交易价格一一参照案例的交易价格一一参照案例的交易价格S S一一待评估苗圃地的面积一一待评估苗圃地的面积一一待评估苗圃地的面积一一待评估苗圃地的面积(二)收益现值法式式中中R为为苗苗圃圃地地上上种种植植粮粮食食的的年年纯纯收收入入(已已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)。该该法法计计算算简简单单，资资料料来来源源容容易易，是是最最简简单单的评估方法。但在使用该法时要注意：的评估方法。但在使用该法时要注意：1 1、年纯收入、年纯收入、年纯收入、年纯收入R R值的计算。值的计算。值的计算。值的计算。2 2、如如如如果果果果苗苗苗苗圃圃圃圃地地地地
65、种种种种的的的的是是是是经经经经济济济济林林林林木木木木或或或或绿绿绿绿化化化化苗苗苗苗，其其其其收收收收益益益益值值值值明明明明显显显显高高高高过过过过种种种种粮粮粮粮食食食食的的的的收收收收益益益益值值值值时时时时，可可可可将将将将其其其其地地地地价价价价适当调高。适当调高。适当调高。适当调高。3 3、如如如如果果果果年年年年地地地地租租租租是是是是明明明明确确确确，而而而而且且且且基基基基本本本本合合合合理理理理的的的的，其其其其承承承承租租租租的的的的合合合合同同同同期期期期又又又又较较较较长长长长，则则则则可可可可直直直直接接接接取取取取R=R=地地地地租租租租，进进进进行行行行测算
66、。测算。测算。测算。 (三)林地费用价法l l在在在在苗苗苗苗圃圃圃圃地地地地的的的的评评评评估估估估中中中中，取取取取得得得得林林林林地地地地所所所所需需需需的的的的费费费费用用用用是是是是指指指指征征征征占占占占用用用用苗苗苗苗圃圃圃圃地地地地时时时时所所所所支支支支付付付付的的的的成成成成本本本本；把把把把林林林林地地地地维维维维持持持持到到到到现现现现在在在在状状状状态态态态所所所所需需需需费费费费用用用用是是是是指指指指将将将将原原原原购购购购置置置置的的的的土土土土地地地地改改改改为为为为苗苗苗苗圃圃圃圃地地地地时时时时的的的的土土土土地地地地改改改改良良良良费费费费，包包包包括括
67、括括修修修修路路路路、平平平平整整整整、修修修修建建建建排排排排灌灌灌灌设设设设施施施施的费用。的费用。的费用。的费用。 l l公式为公式为公式为公式为: :l l式中：式中：式中：式中：A A一一林地购置费一一林地购置费一一林地购置费一一林地购置费MMi i一一苗圃地购置后第一一苗圃地购置后第一一苗圃地购置后第一一苗圃地购置后第i i年投入的林地改良费年投入的林地改良费年投入的林地改良费年投入的林地改良费n n一一购置的年限一一购置的年限一一购置的年限一一购置的年限P P一一一一利率利率利率利率 K K一一设施的成新率一一设施的成新率一一设施的成新率一一设施的成新率 该该法法一一般般用用于于
68、新新建建的的苗苗圃圃，其其土土地地购购置置的的成成本本明明确确，年年设设施施投投入入也也明明确确，苗苗圃圃生产尚未正常使用。生产尚未正常使用。在使用该法时必须注意：在使用该法时必须注意：1、林林地地的的购购置置费费A，在在有有条条件件时时应应尽尽可可能能采采用用重重置置成成本本。如如无无法法进进行行重重置置，而而采采用用历历史史成成本本时时，其其测测算算用用的的利利率率必必须须包包括括通通货货膨胀率。膨胀率。2、如如果果林林地地购购置置后后一一直直在在经经营营，则则当当A是是重重置置成成本本时时，不不再再加加算算利利息息。当当A是是历历史史成成本本时时，其其P含含有有通通货货膨膨胀胀率率(即即
69、按按通通货货膨膨胀胀将其购置成本重置将其购置成本重置)。 3、如如果果林林地地购购置置后后一一直直在在进进行行改改良良而而未未正正式式生生产产，A是是重重置置成成本本价价时时，P是是不不含含通通货货膨膨胀胀的的低低利利率率；A是是历历史史成成本时，则本时，则P可采用市场利率。可采用市场利率。4、K为为苗苗圃圃设设施施的的成成新新率率，它它等等于于1减减去去折折旧旧率率。在在评评估估时时必必须须确确定定苗苗圃圃中中各各项项设设施施的的使使用用寿寿命命，计计算算其其折折旧旧率率，或直接计算其成新率。或直接计算其成新率。 三、未成林造林地林地资产评估 未未成成林林造造林林地地是是指指人人工工造造林林
70、后后35年年，飞飞机机播播种种57年年、造造林林保保存存株株数数大大于于或或等等80，尚尚未未郁郁闭闭，但但有有成林希望的林地成林希望的林地未未成成林林造造林林地地上上的的林林木木通通常常按按用用材材林林幼幼林林的的评评估估方方法法进进行行评评估估，而而其其林林地地资资产产也也是是按按用用材材同同龄龄林林林林地地评评估的方法进行评估。估的方法进行评估。 四、无林地林地资产评估无无林林地地包包括括采采伐伐迹迹地地、火火烧烧迹迹地地、宜宜林林的的荒山荒地、沙荒地等。荒山荒地、沙荒地等。无林地资产的评估无林地资产的评估首先要对无林地资产范围进行界定首先要对无林地资产范围进行界定首先要对无林地资产范围
71、进行界定首先要对无林地资产范围进行界定其其其其次次次次，在在在在界界界界定定定定为为为为资资资资产产产产的的的的无无无无林林林林地地地地上上上上要要要要确确确确定定定定营营营营造造造造什什什什么么么么林林林林种种种种、什什什什么么么么树树树树种种种种，确确确确定定定定其其其其经经经经营营营营水水水水平平平平和和和和各各各各项项项项技技技技术措施。术措施。术措施。术措施。然然然然后后后后，进进进进行行行行经经经经营营营营的的的的财财财财政政政政分分分分析析析析，预预预预测测测测其其其其收收收收获获获获量量量量，分析各项投入和收入。分析各项投入和收入。分析各项投入和收入。分析各项投入和收入。最后，
72、确定其林地的价格。最后，确定其林地的价格。最后，确定其林地的价格。最后，确定其林地的价格。无无林林地地的的定定价价通通常常可可用用收收益益现现值值法法、市市场场价法、清算价格法来确定。价法、清算价格法来确定。(一)收益现值法 无无林林地地的的收收益益现现值值法法在在选选定定了了林林种种和和树树种种后后，一一般般用用材材林林按按同同龄龄林林林林地地资资产产评评估估方方法法进进行行，其其他他林林种种按按相相应应各各林种的评估方法进行。林种的评估方法进行。(二)市场价法应应考考虑虑二二级级地地类类的的差差异异，如如是是采采伐伐迹迹地地，还还是是荒荒山山荒荒地地。在在同同样样的的立立地地质质量量和和地
73、地利利等等级级时时，迹迹地地的的价价格格要要高高于于荒荒山山的的价价格格。至至于于其其他他各各因因素素的的修修正正，无无林林地地林林地地资资产产的的市市场场价价评评估估与与其其他他林地相同。林地相同。(三)清算价格法 在确定清算价格时必须考虑：在确定清算价格时必须考虑： 该无林地的立地质量；该无林地的立地质量； 该无林地的地利等级；该无林地的地利等级； 当当地地最最适适合合的的经经营营方方式式及及获获利利水平；水平； 买主数量的多少及其经济实力买主数量的多少及其经济实力在在对对上上述述因因素素进进行行详详细细分分析析后后，还还必必须须根根据据使使用用权权转转让让的的形形式式来来决决定定其其价价
74、格格，如如将将荒荒山山拆拆零零进进行行“拍拍卖卖”，其其底底价价一一般般定定的的较较低低，以以避避免免失失去去买买主主，其其实实际际的的拍拍卖卖价价通通常常是是大大大大高高出出底底价价。如如是是整整体体转转让让，则则应应以以当当地地当当时时的的市市场场价价为为基基础础进进行行适适当当的的折折扣扣，其其价价格格一一般般保保持持中中等等偏低水平，以防资产严重流失。偏低水平，以防资产严重流失。第四节 转为它用的林地资产评估 改改变变用用途途的的林林地地资资产产评评估估，必必须须根根据据改改变变后后的的土土地地利利用用状状态态进进行行，而而不不能能按按原原林林地地评评估估的的方方法法和和技技术术经经济
75、济指指标标来来测测算算。这这类类林林地地评评估估的的方方法法主主要要有有：市市场场价价比比较较法法和和剩剩余余价值法。价值法。 一、市场价比较法 改改变变用用途途的的林林地地市市场场价价比比较较法法的的参参照照物物不不是是附附近近的的林林地地，而而是是附附近近改改变变用用途的相类似土地。途的相类似土地。二、剩余价值法剩剩余余价价值值法法又又称称倒倒算算法法。其其基基本本思思路路是是在在确确定定了了土土地地的的利利用用方方式式的的基基础础上上，预预测测土土地地未未来来的的总总收收益益，扣扣除除开开发发总总成成本本以以及及一一定定的的投投资资利利润润、税税收收，其其余余额额为为土土地地使使用用权权价价格格，即即地地价价，计计算公式为：算公式为： BAMNL式中：式中：A一一土地开发的总收益一一土地开发的总收益 M一一土地开发的总成本一一土地开发的总成本 N一一投资的合理利润投资的合理利润 L一一各种税、金、费支出各种税、金、费支出
