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1、本报告是严格保密的。建工集团新桥商业项目建工集团新桥商业项目前期商业策划沟通提报前期商业策划沟通提报2011年年3月月本报告是严格保密的。目录宏观市场分析项目区域分析项目产品定位产品设计建议业态分布建议招商销售建议本报告是严格保密的。宏观市场分析本报告是严格保密的。沙坪坝概况地处重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。 重庆市六大中心主城区之一。全区总面积全区总面积396.2396.2平方千米。户籍人口平方千米。户籍人口75.475.4万人（万人（20072007年末），常住人口年末），常住人口90.2190.21万人（万人（20082008年末）。年末）。 区境
2、中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。本报告是严格保密的。沙坪坝总体规划沙坪坝区总体规划为“一区两高地”（现代都市产业示范区、科教文化高地和人才集聚高地）基本形态为“一城三中心三基地”的阶段性建设目标。一中心为西部新城（西永城市副中心）包括：重庆大学城、西永微电子工业园、土主铁路物流园。三中心为科教文卫中心、物流中心、具有文化艺术特色的商贸中心。三基地为高新技术产业基地、汽车摩托
3、车及装备制造业基地、文化产业基地。 东部核心区中部生态区西部拓展区本报告是严格保密的。沙坪坝商贸与教育概括商贸影响力强，教育是本区传统优势 沙坪坝是重庆市重要的物资集散地和商贸区。 重庆马家岩装饰材料批发市场、重庆金属材料现货交易市场等四大市场年成交额近50亿元。重庆百货大楼、新世纪百货、国美电器、苏宁电器、普尔斯马特等国内外知名商家已经或正着手进驻沙坪坝。沙坪坝区科技教育发达，是长江上游科教文化名区。区内有高校19所；中小学113所，在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善。本报告是严格保密的。生产总值及产
4、业结构生产总值及产业结构 沙坪坝区的地区生产总值近十年均保持了10%以上的增长率 本报告是严格保密的。社会消费品零售总额社会消费品零售总额 2009年全区的社会消费品零售总额达到了200.6亿元，同比增幅达到20% 本报告是严格保密的。城镇职工平均工资城镇职工平均工资 沙坪坝区的城镇率已达100%，教育人口众多城镇职工平均工资亦高于全市平均水平，增幅达到12%。本报告是严格保密的。三大产业分析 第二产业占总GDP52%，说明沙区工业处于稳步发展期 第三产业占总GDP46%，说明沙区商业处于较快上升期 农业占总GDP2%，比例明显降低，说明沙区城市化进程的已经成熟 本报告是严格保密的。区域小结区
5、域小结 规划布局清晰规划布局清晰 发展潜力巨发展潜力巨大大产业结构丰富产业结构丰富 投资空间巨大投资空间巨大 本报告是严格保密的。项目区域分析本报告是严格保密的。地块建设用地面积：22400 容积率；4.48绿地率：24.28%建筑密度： 39.75%停车位设置：557个；总建筑面积：130492.06商业建筑面积：32634.23地块指标地块指标本报告是严格保密的。地块四至地块四至内环高速内环高速成渝高速成渝高速l 西面：歌乐山脉，含谷镇 l南面：新桥医院、华岩寺 l北面：西南医院、沙坪坝商圈 l东面：二郞立交、石桥铺商圈 本报告是严格保密的。地形地貌分析地形地貌分析本案地块有小幅高差，呈西
6、高东低、南高北低的势态，南面临主干道长约本案地块有小幅高差，呈西高东低、南高北低的势态，南面临主干道长约107107米米距离内高差约距离内高差约5 5米；东面临社区公路长约米；东面临社区公路长约8282米距离内高差约米距离内高差约3 3米。米。本案地块前有一幢居民楼阻挡视线，对项目的商业展示和交通有一定影响。本案地块前有一幢居民楼阻挡视线，对项目的商业展示和交通有一定影响。本案地块背后是木材公司的厂房和办公楼，对项目的展示也有一定的影响。本案地块背后是木材公司的厂房和办公楼，对项目的展示也有一定的影响。本报告是严格保密的。区域情况概述区域情况概述新桥区位于沙坪坝区的东部核心区，区域总人口约6万
7、人、常住人口约4万人，是沙坪坝区、旧城改造的重点区域。主要依托于新桥医院为核心，加上附近的工业及居住社区。其核心商业地段为项目地块北面 和新桥医院广场之间路段。本报告是严格保密的。新桥医院简介新桥医院简介新桥医院新桥医院是第三军医大学第二附新桥医院新桥医院是第三军医大学第二附属医院对地方的称谓，始建于属医院对地方的称谓，始建于19441944年，历经年，历经7070年发展与变迁，现已建成为一所学科齐全、年发展与变迁，现已建成为一所学科齐全、技术力量雄厚、设备先进，集医疗、教学、技术力量雄厚、设备先进，集医疗、教学、科研、预防保健等于一体的大型综合性现代科研、预防保健等于一体的大型综合性现代化教
8、学医院。医院现有教职员工化教学医院。医院现有教职员工27002700余名，余名，其中，教授、副教授其中，教授、副教授300300余名，博（硕）士导余名，博（硕）士导师师110110余名，博（硕）士学位获得者余名，博（硕）士学位获得者360360余名。余名。医院占地面积医院占地面积960960亩，展开床位亩，展开床位23002300张，医张，医院年门（急）诊量近百万人次，年收治病人院年门（急）诊量近百万人次，年收治病人6 6万余人次。心脏衰竭、肾脏衰竭等重大疑难万余人次。心脏衰竭、肾脏衰竭等重大疑难疾病救治在国内居领先水平。疾病救治在国内居领先水平。本报告是严格保密的。区域消费人群预测区域消费人
9、群预测类别类别人群人群数量（人）数量（人）固定消费人群固定消费人群常住人口常住人口4000040000医院职工医院职工27002700进修实习人员进修实习人员10001000合计合计4370043700类别类别人群人群年（人）年（人）日（人）日（人）流动消费人群流动消费人群就医人群及家属就医人群及家属1000000100000027402740家属（按病人家属（按病人1/21/2比例估算）比例估算）50000050000013701370周边企业及其他流动人口周边企业及其他流动人口1000000100000027402740合计合计2500000250000068506850区域固定消费人口约
10、区域固定消费人口约4370043700人，流动人口约人，流动人口约68506850人人/ /天，加上目前在建天，加上目前在建的几个小区，该区域的人口数量还会有大量的增长。的几个小区，该区域的人口数量还会有大量的增长。本报告是严格保密的。区域商业地产特点分析区域商业地产特点分析临街商业发展迅速，临街商业发展迅速，是新桥区域数量最多是新桥区域数量最多商业形式之一商业形式之一饱和饱和饱和饱和竞争竞争竞争竞争观望观望观望观望特点一特点一特点一特点一本报告是严格保密的。特点二特点二特点二特点二区域复合功能商区域复合功能商业地产项目严重业地产项目严重缺乏，商业地产缺乏，商业地产市场尚属发展期市场尚属发展期
11、先发制人先发制人先发制人先发制人商业领航商业领航商业领航商业领航区域商业地产特点分析区域商业地产特点分析本报告是严格保密的。特点三特点三特点三特点三新桥医院作为该区新桥医院作为该区域商业集中区域，域商业集中区域，该区域缺乏复合功该区域缺乏复合功能商业中心，不符能商业中心，不符合发展需求合发展需求抢占市场抢占市场抢占市场抢占市场空白点空白点空白点空白点区域商业地产特点分析区域商业地产特点分析本报告是严格保密的。形成商业中心的条件形成商业中心的条件该地方现有及未来会产生的消费人群，即商业所需的固定消费群体条件；该地方周边交通设施便利，即交通便利条件；附近有吸引人群的机构或设施，即人流聚集条件 本报
12、告是严格保密的。区域形成商业中心的推测区域形成商业中心的推测根据上述分析，新桥区域近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，区域商品市场丰富多彩，消费结构升级，外来人口大量涌入，这些都为商业地产的发展创造了先决条件区域未来将迁入大量居民，将为商业地产提供稳定的消费人群本区域距离中心商业区较远，前往商业区购物次数会相应减少 居民的日常消费会选择在居所周边进行，该区域需要一定量的商业设施来满足居民的日常生活要求本报告是严格保密的。新桥新桥新桥新桥商业中心商业中心商业中心商业中心天晟观点天晟观点根据上述分析，结合区域规划发展与区域缺少复合型商业地产的现实，天晟认为：区域具备形成商圈的条件本报告是严格保密
13、的。区域未来区域未来1 1年内将有多个住宅项目亮相，年内将有多个住宅项目亮相，2-32-3年年内完成入住。作为区域内完成入住。作为区域内唯一拥有商业设施的本项目也将逐渐承担起满足区域居民日常生活内唯一拥有商业设施的本项目也将逐渐承担起满足区域居民日常生活需要的功能。这时候商业中心逐渐形成，但并不成熟，商业类型为社需要的功能。这时候商业中心逐渐形成，但并不成熟，商业类型为社区型商业。区型商业。4-54-5年年内，随着各项规划的实施，区域的人口将继续得到增长，人员素内，随着各项规划的实施，区域的人口将继续得到增长，人员素质将得到提高、交通的便捷性也将得到体现。从而商业中心得到升级，质将得到提高、交
14、通的便捷性也将得到体现。从而商业中心得到升级，并向邻里型商业中心发展。并向邻里型商业中心发展。形成商业中心的时间预计形成商业中心的时间预计本报告是严格保密的。项目产品定位本报告是严格保密的。SWOT分析劣势劣势机会机会威胁威胁优势优势1、地段：区域核心；、地段：区域核心；2、交通：、交通： 紧邻内环、成渝高速；紧邻内环、成渝高速；3、物流：邻近西物市场、火车东站；、物流：邻近西物市场、火车东站；4、规模：区域第一。、规模：区域第一。1、环境：脏、乱、差；、环境：脏、乱、差；2、区域形象：陈旧、落后；、区域形象：陈旧、落后；3、地形：扁平、部分阻挡，展示度差；、地形：扁平、部分阻挡，展示度差；4
15、、道路：老旧、等级低、道路：老旧、等级低1、政策：旧城改造项目，政府支持；、政策：旧城改造项目，政府支持；2、借势：新桥医院的发展和扩张；、借势：新桥医院的发展和扩张；3、城市规划：修建中的重庆火车站及、城市规划：修建中的重庆火车站及沙坪坝商圈扩容。沙坪坝商圈扩容。1、市场：政府对楼市的调控；、市场：政府对楼市的调控；2、竞争：其他新项目面市；、竞争：其他新项目面市；3、建设周期：周边配套的建设周期。、建设周期：周边配套的建设周期。本报告是严格保密的。SWOT矩阵分析矩阵分析SO战略：放大优势抢占机会WO战略：利用机会克服劣势ST战略：发挥优势转化威胁SO战略：减少劣势避免威胁联合新桥医院，增
16、加项目支撑；牵手物流中心，为商家提供便利。打造核心区域价值强调本区域及项目未来发展规划，为客户树立信心；联系市政加强环境及道路建设，改善区域形象。全力打造品牌价值利用地段的唯一性和品牌开发商的综合实力，将项目树立成区域标杆；先招商后销售的模式降低客户对风险的顾虑。重点树立标杆价值加强项目自身硬件和环境的打造；加强外部宣传及导示系统设置。努力增加附属价值本报告是严格保密的。本项目商业的核心竞争力营造本项目商业的核心竞争力营造 新城市新城市MALL健康购物健康购物生活休闲生活休闲餐饮美食餐饮美食商务洽谈商务洽谈娱乐体验娱乐体验你好你好, My Life!为该区域商业发展升级换代依托新桥医院消费者提
17、供全方位的商业服务在新桥打造一个健康生活购物商业区本报告是严格保密的。客户定位客户定位项目区域内现有及未来增加的居住人群项目区域内现有及未来增加的居住人群新桥医院的每日的医疗患者家属新桥医院的每日的医疗患者家属新桥医院的医务人员及学员新桥医院的医务人员及学员项目周边区域的居住人群及务工人员项目周边区域的居住人群及务工人员伴随区域发展而产生的外来流动消伴随区域发展而产生的外来流动消费人群，包括：费人群，包括：来自物流区的务工人员；来自物流区的务工人员；途经本项目的人员。途经本项目的人员。本报告是严格保密的。客户特点客户特点1、私密而不孤独、私密而不孤独拥有自己喜好的品牌、餐厅与购物场所及休闲场所
18、；拥有自己喜好的品牌、餐厅与购物场所及休闲场所；2、有品味不张扬、有品味不张扬追求生活品味，但是有所取舍追求生活品味，但是有所取舍,有个性但很低调；有个性但很低调；3、时尚而不懒散、时尚而不懒散拥有年轻的生活态度，但心理足够成熟，不会盲目；拥有年轻的生活态度，但心理足够成熟，不会盲目；本报告是严格保密的。新都市商业领航者新都市商业领航者 市场定位市场定位本报告是严格保密的。形象档次定位形象档次定位新桥新时区新桥新时区重庆首创中高档健康生活商业示范区重庆首创中高档健康生活商业示范区我们着力营造这们一种商业氛围：时尚实用但不浮夸张扬；功能互补绝不同质重复；品味高雅而不无味奢华 本报告是严格保密的。
19、案名建议案名建议本报告是严格保密的。业态定位业态定位1、2、3号楼业态定位：健康购物精品店、医药器材专卖店中西餐饮中式正餐、西餐休闲娱乐业KTV、网吧、咖啡厅社区配套业银行、邮局、干洗、西点、早餐、服务连锁零售业超市、快餐本报告是严格保密的。业态定位业态定位4、5号楼业态定位方案一：康复医疗作为新桥医院的一个补充，为新桥医院的医患的康复提供一个快捷的平台4、5号业态定位方案二：经济型酒店作为新桥地区的一个补充，同时也为求医的患者及家属解决了该区域长期缺乏较有档次的酒店或宾馆本报告是严格保密的。由于以下产品商业价值明显，建议可直接销售。1、2、3号楼一层销售与租赁划分建议建议可直接销售本报告是严
20、格保密的。由于以下产品商业价值明显，建议可直接销售。该区域建议可直接销售该区域建议以租带售1、2、3号楼二层销售与租赁划分建议本报告是严格保密的。该区域建议以租带售1、2、3号楼三层销售与租赁划分建议本报告是严格保密的。该区域建议以租带售1、2、3号楼四层销售与租赁划分建议本报告是严格保密的。1、2、3号楼五层销售与租赁划分建议该区域建议以租带售本报告是严格保密的。该区域建议以租带售1、2、3号楼六层销售与租赁划分建议本报告是严格保密的。该区域建议直接销售4、5号楼一层销售与租赁划分建议本报告是严格保密的。该区域建议以租带售4、5号楼二层销售与租赁划分建议本报告是严格保密的。该区域建议以租带售
21、4、5号楼三层销售与租赁划分建议本报告是严格保密的。销售面积统计销售面积统计可售面积统计编号面积合计1、2、3号楼一层336052301号楼2层10704、5号楼1层800注：面积按套内进行估算，实际面积以测绘为准注：面积按套内进行估算，实际面积以测绘为准本报告是严格保密的。销售价格预测销售价格预测天晟认为销售均价：天晟认为销售均价：45000元元/总销金额：总销金额：2.3亿亿比准销售价格比准销售价格三凌雅园新桥新都美林公寓本案权重280002800031000310003300033000与本案契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数规模30%30%1.50 1.50 0.45 0.45
22、 1.50 1.50 0.45 0.45 1.50 1.50 0.45 0.45 1 1档次30%30%1.30 1.30 0.39 0.39 1.30 1.30 0.39 0.39 1.30 1.30 0.39 0.39 1 1配套20%20%1.20 1.20 0.24 0.24 1.20 1.20 0.24 0.24 1.20 1.20 0.24 0.24 1 1交通20%20%1.00 1.00 0.20 0.20 1.00 1.00 0.20 0.20 1.00 1.00 0.20 0.20 1 1100%100%1.28 1.28 1.28 1.28 1.28 1.28 参考价格3
23、58403584039680396804224042240权重比准价30%30%30%30%40%40%39552 39552 平均比准价39253 39253 市场修正价增长率15%15%45313 45313 本报告是严格保密的。产品设计建议本报告是严格保密的。总体规划构想总体规划构想综合购物中心综合购物中心康复中心康复中心或经济型酒店或经济型酒店由于项目受地由于项目受地形限制，形限制，4 4、5 5号楼的展示性号楼的展示性和通达性都比和通达性都比较差，所以将较差，所以将其规划为康复其规划为康复中心或经济型中心或经济型酒店。而展示酒店。而展示面和通达性都面和通达性都比较好的比较好的1 1、
24、2 2、3 3号楼则规划号楼则规划为综合购物中为综合购物中心。心。将将1、2、3幢规划为健康生活购物中心，幢规划为健康生活购物中心，4、5幢规划为国医康复中心或经济型酒店幢规划为国医康复中心或经济型酒店本报告是严格保密的。项目建筑风格建议项目建筑风格建议整体风格应注意与住宅结合，并考虑结合将来区域内其他社区的新型建筑风格，使商业整体风格与住宅与项目所处区域的风格浑然一体，既不盲目追求“洋化”，更不单纯强调亮丽。本项目在建筑材料选择上应注重与时尚、新型潮流接轨，外檐体现数字化、时代感，并着力塑造商业街区风格。现代建筑风格现代建筑风格本报告是严格保密的。项目建筑风格参考图片本报告是严格保密的。产品
25、修改建议产品修改建议为了更好的打造新桥地区高品质商业示范区为了更好的打造新桥地区高品质商业示范区我司对产品作出如下整个建议我司对产品作出如下整个建议 本报告是严格保密的。人流动线示意人流动线示意主要人流动线区域主要人流动线区域次要人流动线区域次要人流动线区域根据我司对该区域人流测估根据我司对该区域人流测估: :我项目主要人流动线区域人流量：我项目主要人流动线区域人流量：5656人人/ /分分次要人流动线人流量：次要人流动线人流量：2020人人/ /分分本报告是严格保密的。产品问题1、2、3号楼（负一层）设计问题：目前为单线人流人流未形成环线人流未形成环线本报告是严格保密的。产品改造建议人流动线
26、人流动线增加人流通道和无梯步扶梯至车库无梯步扶梯无梯步扶梯本报告是严格保密的。产品问题1、2、3号楼（一层）设计问题：住宅大堂损失商业面积；电梯位置不合理（影响商铺使用、昭示性差）产品问题本报告是严格保密的。产品改造建议住宅入户口住宅入户口扶梯扶梯扶梯扶梯新增商业面积新增商业面积新增商业面积新增商业面积直升电梯直升电梯2 2号楼观光电梯号楼观光电梯广场电梯移到入口中间；住宅大堂从后面开门、广场入口前增加观光电梯；广场电扶梯移到广场入口中间、北端扶梯移到入口中间、北端门口直升电梯外移。本报告是严格保密的。产品问题1、2、3号楼（二、三层）设计问题：人流动线垂直互动性差三层二层本报告是严格保密的。
27、产品改造建议扶梯扶梯扶梯扶梯增加13层电扶梯本报告是严格保密的。产品问题4、5号楼产品问题：功能布局和动线不合理开间过大，不利于销售；人流动线未形成回环，影响人流；中心位置设为社区配套，不利于商业互动本报告是严格保密的。产品改造建议商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺商铺A A人流动线人流动线B BC CD D商铺商铺商铺商铺商铺商铺人流动线人流动线A AB BC CD D这样改动之后将项目人流形成回路，便于通行，建议将原来社区配套的物业移至背街位置，有利商业整体布局，改动后可在A面设9个商铺、B面设17个商铺、C面设6个商铺、D面设11个商铺。本报告是严格保密的。产品配套建议产品配套
28、建议1.1.增加电梯载荷、增设残障通道、无梯步平滑扶梯、增加电梯载荷、增设残障通道、无梯步平滑扶梯、地面地面设置防滑处理设置防滑处理2.2.增设广告位、电子屏增设广告位、电子屏3.3.餐饮区设置排烟、排污系统及处理系统、餐饮区设置排烟、排污系统及处理系统、4 4、5 5号楼每间号楼每间商铺增设排污系统商铺增设排污系统4.4.在在3 3号楼四层屋顶平台处增加休闲平台供商业区使用号楼四层屋顶平台处增加休闲平台供商业区使用5.5.商业公用卫生间增设残疾人使用设施、女士公用卫生间商业公用卫生间增设残疾人使用设施、女士公用卫生间增设哺乳房及化妆间增设哺乳房及化妆间本报告是严格保密的。配套示意配套示意本报
29、告是严格保密的。业态分布建议本报告是严格保密的。商业业态构想商业业态构想医院及城区配套服务医院及城区配套服务本报告是严格保密的。业态分布业态分布能源再生能源再生太阳能再生系统太阳能再生系统l 1 1、2 2、3 3号号楼楼负负一一层层超市超市如重百如重百副食、小商品副食、小商品人流动线超市配套：超市配套：如烟酒茶、母婴用品等如烟酒茶、母婴用品等本报告是严格保密的。业态示意业态示意本报告是严格保密的。业态分布业态分布l 1 1、2 2、3 3号号楼楼一一层层医药、保健品医药、保健品如药房、医疗器如药房、医疗器材专卖等材专卖等美食、小吃、美食、小吃、社区服务社区服务银行、眼镜、银行、眼镜、糕点、鲜
30、花糕点、鲜花精品、礼品精品、礼品如皮具店如皮具店通往负一通往负一楼超市楼超市本报告是严格保密的。业态示意业态示意本报告是严格保密的。业态分布业态分布l 1 1、2 2、3 3号号楼楼二二层层银行、通讯、中银行、通讯、中介、餐饮介、餐饮品牌快餐、特色料理品牌快餐、特色料理如乡村基、巴西烤肉如乡村基、巴西烤肉本报告是严格保密的。业态示意业态示意本报告是严格保密的。业态分布业态分布l 1 1、2 2、3 3号号楼楼三三层层品牌餐饮品牌餐饮如天天渔港如天天渔港茶餐厅茶餐厅如铜锣湾如铜锣湾健康餐饮健康餐饮如武陵山珍如武陵山珍本报告是严格保密的。业态示意业态示意本报告是严格保密的。业态分布业态分布特色餐饮
31、特色餐饮如毋米粥如毋米粥特色餐饮特色餐饮如寻常故事如寻常故事1 1、2 2、3 3号楼四层号楼四层本报告是严格保密的。业态示意业态示意本报告是严格保密的。业态分布业态分布主题会馆主题会馆如富侨如富侨KTVKTV：如：好乐迪如：好乐迪1 1、2 2、3 3号楼五层号楼五层本报告是严格保密的。主题会馆，主题会馆，如：富侨如：富侨主题吧，如：主题吧，如：避风塘、网吧避风塘、网吧1 1、2 2、3 3号楼六层号楼六层业态分布业态分布本报告是严格保密的。业态示意业态示意本报告是严格保密的。A A区区B B区区4、5号楼1层入口广场处用作康复中心或经济型酒店入户大厅，其余位置可分隔出来招商和销售， 4、5
32、号楼2、3层业态整体建议作康复中心或经济型酒店。业态分布业态分布一层一层二、三层二、三层本报告是严格保密的。业态示意业态示意本报告是严格保密的。销售招商建议本报告是严格保密的。总体营销策略总体营销策略三大主题原则三大主题原则两个中心策略两个中心策略三步实施方案三步实施方案本报告是严格保密的。招商原则招商原则 分区原则分区原则分分区区招招商商能能为为有有意意向向进进驻驻的的客客户户提提供供一一定定的的引引导导，通通过过良良好好的的分分区区以以及及项项目目前前景景规规划划，促促使使商商家家及及投投资资者者坚坚定定对对本本项项目目的的信信心心，从而能更好的进行招商、销售及经营管理等工作；从而能更好的
33、进行招商、销售及经营管理等工作；分分区区招招商商能能够够给给进进场场经经营营的的商商家家提提供供良良好好的的经经营营环环境境，使使不不同同业业态态在在日日后后经经营营中中减减少少矛矛盾盾，能能加加强强商商家家对对于于日日后后经经营营旺旺场场的的信信心心，使商家乐于进驻；使商家乐于进驻；分区招商，集中经营是项目经营旺场的保障，并且在日后整个项分区招商，集中经营是项目经营旺场的保障，并且在日后整个项目的经营管理可以起到促进作用；目的经营管理可以起到促进作用；本报告是严格保密的。业态划分需要充分考虑不同业态之间是否有关联性及互补性；业态划分需要充分考虑不同业态之间是否有关联性及互补性；合合理理的的业
34、业态态划划分分要要令令商商家家之之间间产产生生良良好好的的互互动动作作用用，需需要要对对日日后后项目的经营产生良好促进作用；项目的经营产生良好促进作用；合合理理的的业业态态划划分分要要避避免免把把相相互互矛矛盾盾的的业业态态放放在在一一起起，要要避避免免矛矛盾盾的业态产生非良性循环；的业态产生非良性循环；合理的业态划分必须合理地引导消费者的消费集中性和目的性；合理的业态划分必须合理地引导消费者的消费集中性和目的性；业态划分原则业态划分原则本报告是严格保密的。重点引进具有一定企业或品牌影响力的连锁商业机构；重点引进具有一定企业或品牌影响力的连锁商业机构；引进具有持续经营能力、有特色经营项目的商业
35、机构及单体商户；引进具有持续经营能力、有特色经营项目的商业机构及单体商户；引进的商户应该满足当地市场消费需求，且具有很强的吸引人流的功能。引进的商户应该满足当地市场消费需求，且具有很强的吸引人流的功能。商户筛选原则商户筛选原则本报告是严格保密的。招商策略招商策略以保证基本业态、满足消费者基本生活需求为宗旨，先易后难。以保证基本业态、满足消费者基本生活需求为宗旨，先易后难。对招商确有难度但有助于提升商业整体档次与价值的业态实行定制策略。对招商确有难度但有助于提升商业整体档次与价值的业态实行定制策略。本报告是严格保密的。实施方案实施方案 第一步：重视主力店市场定位和业态定位第一步：重视主力店市场定位和业态定位第二步：按拟定的市场业态定位确定初步主力店条件第二步：按拟定的市场业态定位确定初步主力店条件第三步：召开主力店招商恳谈会第三步：召开主力店招商恳谈会本报告是严格保密的。在全中国范围内，提供值得信赖的房地产综合服务在全中国范围内，提供值得信赖的房地产综合服务We provide reliablereal estate integrated servicethroughout China.本次沟通汇报结束，谢谢！本次沟通汇报结束，谢谢！
