《武汉后湖公寓片区市场调研2016》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉后湖公寓片区市场调研2016（46页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、后湖公寓市场调研2016年7月16日幸福时代12000元/汉口城广13500元/越秀星汇君泊11500元/华中国际广场16000元/汉口年华12500元/ZAMAPARK14000元/福星惠誉榜young瑞云居美联联邦生活区福星惠誉红桥城武汉客厅11000元/富强天合熙园二七国际15000元/京华国际15000元/光明上海公馆待售项目在售项目公寓项目盘点：整个后湖片区含公寓/LOFT产品的项目共计16个，其中在售项目10个，待售项目6个。新地东方广场11000元/项目名称loft/公寓体量（建面）层高水电性质/有无天然气装修情况总套数套面积段 整层面积套销售价格核心价值点余量盘点幸福时代2.8
2、万方5.2米天然气，民水商电毛坯59444-511100/22户 12000元/教育、商圈，中空玻璃幕墙460套/2.16万方汉口城市广场3万方5.2米天然气，民水商电毛坯57644-675#楼980/22户4#楼1200/26户13500元/商业配套，地铁口商务氛围400套/1.78万方汉口年华1.97万方5.2米天然气，商水商电毛坯54036-3820户12500元/低总价，5赠送466套/1.72万方ZAMAPARK5.7万方3栋5.4米民水商电天然气毛坯107045-621000/17户14000/行政公寓，空中会所360套/1.8万方京华国际LOFT3.4万方两栋5.2米商水商电毛坯
3、567套47-561100/16户 15000元/配套齐全，性价比高40套/0.8万方越秀星汇君泊2栋5.2米商水商电毛坯947套55-110 1200/20户 11500元/商业配套达17万方。育才学籍，送6827套/4.96万方新地东方广场1栋3米民水商电天然气部分精装500套45-571200/28户 11000元/成熟居住区紧邻地铁站500套/2.5万方华中国际广场5.24万方2栋3.2米商水商电写字楼毛坯公寓精装1000套35-851310/25户 16000元/40万方地标综合体900套/4.5万方二七国际1.62万方5.4米商水商电毛坯342套35-60900/19户 15000
4、元/二七商务、地铁上盖190套/0.95万方武汉客厅31万方10栋3.2米商水商电ABCD栋有天然气部分精装4800套51-12921292/20户 11000元/世界级国家会客厅四轨上盖2640套/15.62万方合计6783套/36.79万方在售公寓项目盘点：片区在售公寓体量达到37万方。主要在售公寓项目去化速度盘点项目名称销售周期去化总套数月均去化套数幸福时代3个月147套49套汉口城市广场20个月240套12套汉口年华6个月74套12.3套ZAMAPARK9个月283套31.4套越秀星汇君泊11个月120套11套华中国际广场9个月114套12.7套区域内主要在售项目中，去化情况较好的是幸
5、福时代和ZAMAPARK，其他项目去化情况均不理想，区域平均去化水平在15套/月以内。待售公寓项目盘点：区域未推公寓存量达到18万方。项目名称loft/公寓体量（建面）总套数层高水电性质/有无天然气装修情况套面积段梯户比福星惠誉红桥城2.75万方5005.1米商水商电天然气毛坯53-605T20户福星惠誉榜young5.64万方1128套5.1米民水商电有天然气毛坯45-635T24户美联联邦生活区3万方600套5.2米民水商电有天然气未知49-546T28户富强天合熙园1.48万方247套3米商水商电天然气精装42-1015T19户光明上海公馆2.4万方480套3米商水商电毛坯50左右22户
6、/层瑞云居1#18层LOFT，2#14层LOFT，约640套/2.5万方合计3595套/17.77万方公寓/LOFT区域市场小结1.公寓/LOFT类产品供应量巨大，在售存量达到6783套（36.79万方），除去特殊项目武汉客厅对数据的影响，供应量也达到4143套（21.17万方）。2.同类产品潜在供应量达到3595套（17.77万方），其中大多数将会在今年810月份入市，下半年公寓/LOFT市场竞争将会更加激烈。3.未来后湖区域公寓/LOFT产品存量将会达到10378套（54.56万方）按照目前公寓市场的销售速度，以单项目15套/月的去化速度乐观估算，消化目前已知存量产品，至少需要约43个月。
7、项目分析幸福时代（毛坯）区域内同类产品中的标杆项目，入市以来备受关注，去化情况排名区域内第一，月均50套左右。区域江岸板块后湖开发商武汉统建百步亭联合置业有限公司项目地址江岸区百步亭花园路160-162号土地面积135403总建筑面积466620容积率4.50绿化率35%停车位2100总规划户数4000公摊33%物业费3.20元/平方米月水电情况民水商电交房时间2016年11月交通配套临近地铁3号线、12号线、8号线后湖大道站，地铁21号线即在项目门口；公交508、516、620、,716、265到百步亭花园路面积段45、46、51当前价格12000元/AB产品结构本项目共三种面积产品可选，分
8、别为45、46、51，其中转角处的51户型为标准的两房设计，且楼栋西南角无遮挡，搭配玻璃幕墙，视野景观优良，去化情况最好。项目畅销原因分析强化产品自身价值1民水民电、天然气降低业主生活和投资成本。2育才学位享育才可立小学优先入学资格。4定制级服务层1500专属配套服务层，享受高品质生活。5百步亭花园物业携手金牌物业，24小时贴心周到服务。3超高得房率5.2米层高，买一层送一层，200%得房率。本项目通过改变水电性质、引进天然气等动作强化产品的居住属性，吸引了大量的住宅客户；同时附加给该产品学区房的属性，业主享有育才小学的优先入学权，加大了对住宅客户的吸引力。项目畅销原因分析借力金融，降低客户置
9、业门槛公寓与住宅房贷计算对比表产品幸福时代loft公寓同区域两房住宅面积41-51（使得82-102）80-90单价赠送面积折算6000-6500元12000元总价约50-60万约95-105万首付12.5万起（垫付一半）19万贷款金额25万76万贷款年限10年10年/20年/30年月供2699元7933元/4872元/3921元支付利息7.4万19.2万/41万/65.2万还款总额32.4万95.2万/117万/141.2万总支付款（首付+还款总额)57.4万114.2万/136万/160.2万面积总价首付月供月租金年租金投资回报率45约50万25万2915元3000元3.6万3.6万/50
10、万=7.2%51约60万30万3304元4000元4.8万4.8万/60万=8%由开发商垫资，首付2.5成，免息一年内还清，降低购房门槛；主打7.88的年投资回报率吸引投资客户上门。项目畅销原因分析片区客户渠道深挖户外桁架及精神堡垒遍布百步亭社区派单人员可进入所有百步亭社区客户渠道来源配比户外桁架老带新业主自购其它50301010主要渠道动作：1.户外宣传桁架、精神堡垒布满百步亭区域；2.派单人员可以直接进入百步亭的各个小区内，进行扫楼派单；3.将老带新指标纳入销售员的考核制度内，大大增强客户粘度。项目分析汉广SOHO（毛坯）区域江岸板块后湖开发商武汉地产控股有限公司项目地址后湖大道与建设渠路
11、交汇处土地面积3.6万方总建筑面积9万方容积率2.78绿化率35%停车位907总规划户数1052公摊25%物业费2.7元/水电情况商电民水、有天然气交房时间2016-6-1交通配套516、716、620、265、508公交到达，有地铁3号线和12号线教育配套武汉育才小学国际部、武汉市育才小学一分校、武汉市育才小学二分校、汉铁高级中学初中部、汉铁高级中学高中部、武汉市直属机关曙光幼儿园、珞珈怡和幼儿园、珞珈幼儿园百步亭分园面积段43、44、64、67、78当前价格13500元/后湖区域最早开发的商业项目之一，受限购解除政策影响明显，4#、5#入市已20个月，还未清盘，速度缓慢。产品结构4#、5#
12、户型配比面积套数成交均价户型特点4312013500元/ 四个边角户型（两个窗户）4454013500元/南北朝向（一个窗户）643013500元/朝东673013500元/朝西783013500元/朝西从2014年10月至今20个月的销售周期，共备案216套，加上已销售未备案的预计为240套，平均每月去化12套。去化情况第三方酒店运营管理公司介入业主缴纳7.5万装修费，待交房后可代业主装修用作酒店出租，每月返还2500元租金/套，签3年合同。推广方向引入第三方运营酒店，依托汉广商业的成熟氛围体现租赁市场的火爆，稳定收益回报是其主要诉求。项目分析汉口年华（毛坯）东后湖临兴业路，体量小，依托百步
13、亭生活配套和汉广商业资源，典型的“借势型“项目。区域江岸板块后湖开发商长投实业地产项目地址后湖大道与温馨路交汇处土地面积0.6万方总建筑面积2万方容积率3.34绿化率35%停车位940个总规划户数784户水电情况商电商水、有天然气交房时间现房交通配套516、716、620、265、508公交到达，有地铁3号线和12号线教育配套武汉育才小学国际部、武汉市育才小学一分校、武汉市育才小学二分校、汉铁高级中学初中部、汉铁高级中学高中部、武汉市直属机关曙光幼儿园、珞珈怡和幼儿园、珞珈幼儿园百步亭分园面积段36、38、42当前价格12500元/产品结构标准层面积梯户比主力面积走道宽公摊朝向物业费水电天然气
14、有无公共卫生间，茶水间等700平4T20户38/361.5米33%东西3.2商水商电无无去化情况月份套数2015年12月（开盘）262016年1月22016年2月12016年3月132016年4月172016年5月15合计74套月均12.3套汉口年华项目从去年底开盘以来共计售出74套，月均12.3套，与汉口城市广场去化速度相当。推广主题：u主打高性价比、高品质、低总价u享受双地铁、三公园、大商圈的全优配套、u门槛低，压力小，打造青年人喜爱的极“悦”居住体验！推广方向推广上强化百步亭生活氛围和强配套，低首付，形象住宅化。项目分析越秀C空间（毛坯）区域江岸板块后湖开发商武汉越秀嘉润房地产开发有限公
15、司项目地址江岸区塔子湖东路与健美路交汇处（塔子湖体育中心旁）土地面积16万方总建筑面积64万方容积率2.95绿化率35%停车位3500个总规划户数947户月均去化11物业费2.90元/平方米月电水情况商电商水、民用天然气交房时间2016年9月B1栋loft交房交通配套正处地铁八号线塔子湖站，估计距离300米；（在建）公交：目前可搭乘35、290到塔子湖东路梦湖花苑站下车五百米左右。教育配套塔子湖小学、余华岭小学、武汉市育才行知小学、石桥小学、育才二小二分校、育才二小寄宿部、育才一小；面积段55110当前价格11000元/地铁8号线上盖物业，一线观湖，引进实验幼儿园、育才小学。产品结构标准层面积
16、1320梯户比6梯20户主力面积55走道宽2朝向南北公摊28%物业费2.9水电商用天然气无有无公共卫生间，茶水间等无分楼层分批次推售11个月销售周期，算上销售未备案的房源，预估去化120套以内，平均去化11套/月，5月份一大客户拿3整层60套用做办公，目前暂未备案。去化情况推广方向主打商务形象，以联合创意办公为驱动，并通过现场展示呈现产品学区房形象，强调低总价和育才学籍价值。项目分析ZamaPark（毛坯）区域江岸板块后湖开发商凯信联合控股有限公司项目地址武汉市江岸区金桥大道与井南路交汇处土地面积4.4万方总建筑面积15万方容积率3.85绿化率35%停车位1195个总规划户数750户月均去化3
17、1套物业费2.95元/电水情况商电民水、有天然气交房时间2017年上半年交通配套公交：228路、248路、265路、627路；地铁3号线面积段47、50当前价格14000元/武汉创新商务综合体，地铁3/8号线，比邻市民之家。产品结构标准层面积梯户比主力面积走道宽朝向公摊物业费水电天然气有无公共卫生间，茶水间等9005T17472.3米南北29.8%2.9民水商电有无推广方向产品形象办公化，主打市民之家商务价值，强调产品配套和软性服务。推广方向开发商自主运营WEWORK平台，通过平层样板间展示联合办公的资源集合和空间利用等功能优势。项目分析华中国际广场（精装）区域江岸板块竹叶山开发商武汉竹叶山集
18、团项目地址江岸区黄孝河路与黄浦大街交汇处土地面积66027平方米总建筑面积402224平方米容积率4.50绿化率30%停车位2400总规划户数1000水电情况商水商电交房时间2016年12月底交通配套公交：76、543、552、559、608、716、724、293、248、729、805、809、76路在黄孝河路站下车100米面积段3485当前价格16000元/40万方地标综合体，二环核心地段，8/10号线双地铁上盖。产品结构1 1号房号房1717号房号房4 4号房号房1414号房号房2525号房号房主打地段，区位为核心推广诉求，空中花园为产品核心亮点，通过产品精装来实现溢价，引入途家带租约
19、销售。推广方向项目分析京华国际（毛坯）区域江岸板块西后湖开发商武汉世博宏成置业有限公司项目地址武汉市江汉区姑嫂树路和兴业路交界处土地面积1786平方米总建筑面积34061平方米容积率4.50绿化率20%停车位382总规划户数567公摊物业费3.5元/平方米月水电情况商水商电交房时间2016年9月交通配套291、318、35、47、527、535、560、563、598、601、623、705、711、726、729、741、805姑嫂树新华家园站下车步行约200米面积段54、106、169当前价格15000元/5.2米LOFT智慧办公写字楼，比邻南国北都，兴业路、姑嫂树路交汇处，醇熟区域，配套
20、完善。产品结构12 345678910111213161514电梯间3T北向南向推广方向主打开发商品牌，强调新华路核心地段，醇熟配套，强化商务办公属性。项目分析二七国际（毛坯）区域江岸板块二七开发商武汉金力利腾房地产开发有限公司项目地址武汉市江岸区二七路与建设大道交汇处土地面积10800平方米总建筑面积76422平方米容积率5.76绿化率28.4%停车位482总规划户数794公摊物业费2.5元/平方米月水电情况商水商电交房时间2017年12月交通配套地铁3号线二七小路站C出口下前行5米即可到项目乘公交30路、319路、346路、555路、790路、809路、548路、528路于二七路建设大道口
21、站下车步行100米内可到项目面积段3572当前价格15000元/二七商务区内，建设大道边，地铁上盖物业。产品结构推广方向主打项目区位，强调项目属于二七滨江商务区辐射区内，邻建设大道，地铁上盖，交通便捷。项目分析福星惠誉榜young（毛坯）区域江岸板块后湖开发商湖北福星惠誉后湖置业有限公司项目地址武汉市后湖大道新生活摩尔城向东100米土地面积42549平方米总建筑面积262297平方米容积率4.91绿化率30%停车位1635总规划户数2500水电情况民水商电交房时间2017年上半年交通配套公交乘坐230路、265路、323路、592路、620路、809路公交到十大家村公交车站下车步行50米即到面
22、积段4563当前价格待定后湖大道双地铁青年释放区。产品结构A-1A-1户型户型A-2A-2户型户型A-3A-3户型户型A-4A-4户型户型4547495252566063推广方向定位为青年生活释放区，产品形象住宅化，打造低总价个性住宅产品形象，吸引青年消费者。项目分析新地东方广场（部分精装）区域江岸板块后湖开发商武汉新地置业发展有限公司项目地址江岸区兴业路与后湖五路交汇处土地面积15000平方米总建筑面积80000平方米容积率5.30层高3米水电情况民水商电交房时间2017年9月交通配套地铁3号线兴业路站口离项目仅50米距离；592、321、623路公交在兴业路淌湖村站下车步行10米达到项目；
23、516、543路公交在后湖五路兴业路站下车步行50米到达项目；621起点站距离项目10米。面积段4557当前价格11000元/平米后湖成熟居住区中的小户型公寓产品，3号线地铁房。产品结构推广方向打造“家门口稀缺公寓“的形象，强调项目区位成熟、配套齐全、轨道交通便捷性，同时强化项目的投资属性。项目分析富强天合熙园（精装）区域江岸板块后湖开发商武汉建工富强置业有限公司项目地址武汉市江岸区后湖大道与塔子湖西路交汇处土地面积21509平方米总建筑面积59980平方米容积率3.26绿化率26%停车位372总规划户数359物业费2.3元/平方米月水电情况商水商电交房时间2017年1月交通配套距离地铁8号线12号线幸福大道站500米公交：35路、321路、346路、507路、532路、568路、620路、628路到后湖大道体育路站下车步行100米内可到面积段42101当前价格预计11000元/后湖大道旁小体量精装公寓。产品结构75101424451576455推广方向强调国企开发商品牌，产品用途定位暂不明晰，宣传居住及办公的双重项目属性。THANKS
