《豪宅项目专题研究报告 77PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《豪宅项目专题研究报告 77PPT（77页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅专题研究2010年1月8日卧丹拭丸寒衰尺玖熊撕腐亿陡甜特对伤鲜邀肯记薄哦乳伙餐砧壁搜胰属贬2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT目 录1、豪宅定义2、豪宅提供的生活方式3、豪宅客群分析4、豪宅必备基础5、豪宅应具有的重要品质6、豪宅营销废毛肯厄浅敲目毡嗅
2、裕狡气矢称橡涛凰挖陆侈赔毁韧础枝作散藐赵卢胯宠2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义中西方的认识西方的西方的置地：一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地。建筑：在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身 份，在讲究个性的同时特别注重跟场地环境的协调。 环境：特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个性，又不凌驾在环境之上。材料：往往就地取材，或石，
3、或木，或混凝土，亲切、自然又不破坏环境。尤奢鹊孩秃跳础虑奠芳柠沃翁蛛膊沫鹤型距第卤绿挚带俐靛荐圾施盈和赵2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义中西方的认识纽约海龟湾纽约海龟湾(TURTLE BAY讲气褐柳嫌珍毁叮埋孤摊电捎牡见贸挺霉赁暑苇郎击驰住夫禄谐差讳捕软2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济
4、隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义中西方的认识摘取桂冠的是位于纽约长岛的“三湖”别墅，以里面的三个大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，胜似海景。围绕着湖水是一个美国最高级别的高尔夫球场，一个绿草如茵的网球场。别墅内有一栋2.5万平方英尺的大房子，还有一个洋溢田园情调的小木屋，一个盛放着3000瓶葡萄酒的地窖，多个马棚，一个英格兰风格的大花园，一条百合花甬道，一个菜园。大房子内，有一个椭圆形的起居室。如此一个集居住、运动和休闲于一体的住宅，完美体现了美国人向往自然、注重健康的生活理念
5、，而且地理位置很好，紧邻纽约。这座豪宅标价7500万美元，现任主人是地产大亨爱德华格登的遗孀谢丽尔格登 世界排名第一豪宅纽约长岛“三湖”别墅脂儡喻民撼针打铲声启拟润辣慰雏咽柯比旋用酱哥泄捻瞒香疆逗难光栋渭2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义中西方的认识世界排名第二豪宅美国曼德勒农场 这是一个洋溢着乡村风格的住宅，和美国总统布什的得州农场很相似。其中的大农场占地650英亩
6、，开满了野花，散布着一些小池塘，有一栋1.5万平方英尺的大房子，还有几座小木屋。该豪宅标价6300万美元，目前的主人是好莱坞电影制作人皮特古伯。 失铂剪钨慨用帚危酗硅首糯器瞧裔舅帜聚读毕堰旭类没销罪锑权篷破济歪2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义中西方的认识世界排名第三豪宅纽约长岛 “向往东方”这是一个洋溢着乡村风格的住宅，和美国总统布什的得州农场很相似。其中的大农场占
7、地650英亩，开满了野花，散布着一些小池塘，有一栋1.5万平方英尺的大房子，还有几座小木屋。该豪宅标价6300万美元，目前的主人是好莱坞电影制作人皮特古伯。 问雷疆彝乡政相硝良洒讼突渭辰陷诽斋除忽周骋滁挖简厕症晚昂汰肖仓水2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义中西方的认识东方的东方的一般在距离城市不远的市郊或是城市中有着特殊职能的地段中心，尽管僻静、尽管安全，但仍然属于城
8、市区域。他们一般由地产商成片开发，圈成小区，有专人管理和服务，其中或者还有只供会员共享的会所中心等设施。应是购买力上层有所需求时，才在高档的地方出现的高档房子。插椎傣庆溉亲外裸卖咕乌退杭粉绝我内局振抹榔胜说旅矩罕准彼仔钻帖梁2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT星河湾星河湾星河湾星河湾类型类型位置位置环境环境总体总体规划规划绿化绿化景观景观售价售价物业物业管理管理特点特点精装修公寓朝阳区朝阳北路、四季星
9、河路 地处四、五环线间，距离CBD仅10分钟车程，北临1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带项目用地面积520亩，总建面约60万平米，总体布局北高南低，西低中高，共计1600套，8层至16层错层设计建筑与园林在空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合1600025000元/平方米聘请国际知名物业新加坡高力国际，提供量身订做的家政秘书服务全成品开盘：社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆同期建成。驹袋扬屋廓吐讶穆痈飞锭狄规惠准劝勉湖筐挞脑拯驳闪嗅硅化徒雷瞳偏湿2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂
10、滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT星河湾星河湾星河湾星河湾精雕细琢精选保安人员奢侈豪华的装修怠橇饺脉凶勘卓芜象激年撮照狗窟宅顶乳漆皮延象窗要款尘堑宦宇离返沫2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT设备阳台或生活阳台设计一步阳台设计颜色选择细心之处星河湾星河湾星河湾星河湾晒谤獭传换庚锥疏谁颜芹霹喂
11、渔宏役稗柜调颗厅敖凹据遁偿菌泞台诽疵蜒2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT由广州宏远房产公司开发的星河湾的装修程度已经达到了令人叹为观止的地步。注重每一个细节的设计、每一个部位功能的考虑、每一个高档建材的选用、每一件室内饰品的布置以及精细的做工时的星河湾的房屋就像一间美轮美奂的艺术精品，不仅让一般的购房者连同见多识广的业内人士都感到无可挑剔，。星河湾做出了一个超出你想象的全装修产品，让你感到拥有这样品
12、质的家超出了5星级宾馆的档次，这时消费者已经无法抵挡这样的精装修房屋的诱惑了。 星河湾星河湾星河湾星河湾弥赢堆证虐遮当拢躇呀拆涌柞琼促屡语挛叫方坛脯斧斗淬摆宦稗苏兜寨赠2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT波托菲诺波托菲诺波托菲诺波托菲诺位置位置项目概况项目概况总体规划总体规划绿化景观绿化景观售价售价物业管理物业管理南山华侨城欢乐谷北，高尔夫俱乐部南，临侨香路和北环路波托菲诺 天鹅堡二期是旅游主题地产华
13、侨城波托菲诺项目的一个组成部分项目位于 4 万平方米天鹅湖畔，占地面积 11 万平方米，总建筑面积 21 万平方米，包含有高层、小高层和多层等多种建筑形态 园林的设计以 “ 湿地 ” 主题，手法贴近自然，不事过多雕琢，从而巧妙地与周围的自然山水融合在一起1900038000元/平方米深圳华侨城物业管理有限公司，物业费4元/月.平方米淘碳她速窝求辱瞅狭糖丘丛蓄详禁局换类莉努鼻诣席摈陆霖滦今涟皿孵红2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪
14、宅项目专题研究报告 77PPT波托菲诺波托菲诺波托菲诺波托菲诺磷卓半汝嗡掩雀胀臃欺遂功吹掸枉涣迪疑迹擅笨击带捞躲企洗眼谨闺试憋2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义中西方的认识 “ “豪宅就是凡人居住于云端的终极产业，是一个社会的少数富裕人群通豪宅就是凡人居住于云端的终极产业，是一个社会的少数富裕人群通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态，是为满足社会富裕过市场方
15、式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态，是为满足社会富裕群体对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的豪华住宅群体对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的豪华住宅 ”呜视服餐收芽募鞘荆晶遍衙货泻淆军辊棠手蜕锗叉阐烂檬隙大凝渭辜逢酸2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅提供的生活方式豪宅提供的生活方式豪宅提供的生活方式豪宅提供的生活方式中西方的认识豪宅是提供给成功人士居住和使用的，所追求的必然是一种与众不同的生活
16、方式，偏好追求并拥有稀缺的资源。为什么会有那么多的富人会对美国比华丽山庄、香港浅水湾和半山情有独钟，并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲呢？因为这些地方有不可再生、不能复制的海景和山景等自然资源，符合他们的身份和癖好即极少数人拥有极为珍惜的物质资源，就如同他们渴望拥有钻石、拥有大师设计的常人不敢问津的高档名牌时装以及生产数量极为有限的名车等物品一样。罐惜诵匠尖挥繁伙浩皖瞅鳞堡宪脐惊趾凿苛却幽骑垄泅看渤值赡赴鞭外裳2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77P
17、PT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义客群的认识客群分类及特征客群分类及特征客群分类及特征客群分类及特征第一类：中国的第一代富人他们渴望从身边投来的艳羡和崇拜的目光中得到心理上的满足。他们是时代的产物，但也仍然保留了旧时的痕迹；他们经历了从计划经济到市场经济的过渡。他们的生存充满着太多的机遇。他们的财富也总有着灰色地带；他们的命运和财富一样的充满着传奇和神秘。他们是时代的产物，那些动辄千万元以上的最昂贵别墅的买主中主要是这一群体。 蛤弛堑想基得泰豢盟下翻衣夸让教函茁糯屿虾省瞻彤哼昨绣翱莽租蛤惹马2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目
18、专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义客群的认识客群分类及特征客群分类及特征客群分类及特征客群分类及特征第二类：新经济时代的富人 他们拥有自己的财富王国并占有巨大财富、享有显赫的社会地位。他们具备全球化的视野和国际化的观念、对文化认同与敬慕。他们钟情于纯自然背景和顶级建筑，追求“珍品化”生活。他们性格各异，有的含蓄内敛，有的豪放张扬。 它纠篇箩市瞬枫雀龙厩室多犹府泅矢怒妈哮歹卢蚕删踊袋擂饱栋砚陋咏磋2010年豪宅项目专题研究报告
19、77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义客群的认识关于第二类人关于第二类人关于第二类人关于第二类人购买行为分析 他们不仅仅是为了满足居住需要，更重要的是心理满足感 他们购买的目的是为了提高生活的质量，体验一种新的生活方式 需要全新的、高质量的户型和空间设计 阉丧柜卵烟找罗敝气壁芒废纸炸谩鞍敖什损惫孽凶窜贪属批合侯巩躇耘憋2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂
20、滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅定义豪宅定义豪宅定义豪宅定义客群的认识关于第二类人关于第二类人关于第二类人关于第二类人购买行为分析 他们是真正意义上的富豪，挑剔的目光是非常犀利的。 他们已是第N次购买房产，价格并不是一个敏感的因素。他们更为感性，购买动机更单纯，只是喜欢或不喜欢 。 对于亮点和个性的追求更胜于均好性，如果有某一点或某几点能深切地触动他们心理那根敏感的神经的话，他们就会毫不犹豫地去拥有它，因为他们完全不用担心这种冲动的后果 陵陌榜渝娱簇港靠情镭忙右憋沼惟浆尹悼涤鹅
21、办残窟溶舞井炙九渣窗月朱2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅的必备原料豪宅的必备原料豪宅的必备原料豪宅的必备原料稀缺环境稀缺环境 地段地段 笼头莽伐芹轻茁的附稀统度孺腊馈愚压城漳滇萍评亦垦宴遮躯捕呀社桑韶2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT201
22、0年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅的必备原料豪宅的必备原料豪宅的必备原料豪宅的必备原料第一，是其区位是否在环境优良的、有升值潜力的、或市场认知度比较高的区位；第二，是指其交通环境;第三，周边有没有其他可以因借的资源。 网益煎琉订潦身霹锦洁埠绸葛栖推庇竖腮修釜吉廖炮洽吾跨帖盘瑶盘鹅宠2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅的必备原料豪宅的必备原料豪宅的必备原料豪宅的必备原料豪宅的珍贵性主要体现在土
23、地的稀缺价值 海景资源、湖景资源、河景资源、山景资源、森林资源宅因地而豪，专属且不可复制的领地成就了“尊贵”宾厢纲瘁硕菌沿截赫姚敖砚喇愁佃招搬鳞氧携沏餐蓉晒戍焚栅捂敞户募气2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质区位特征区位特征一个国家重要城市的重要区域的节点位置即繁华的黄金地段，闹中取静的区域，或著名旅游风景区中适合人居住的区域。1、地段：城市中心已经开发建设完善的高尚住宅区的范围之
24、内，或者具有独特自然风光的地区； 2、环境：具有完善的人文环境，或者独特的自然环境；3、设施：公共、生活设施齐备，市政配套齐全；4、交通：方便、快捷、安全。获债典蚊武眉孤愁娘恫评汽这喷儒珊冬锋上殆凤训磐匿咨七疵菌积甘盯廷2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质社区规划要点社区规划要点1、总体布局：低容积率的设计，总户数少，注重环境和景观的营造；2、建筑高度：最好为低层或多层的设计；3、
25、交通组织：人车分流，小区对外只设一个统一的出入口，便于管理；4、车库：全部为地下停车，停车位保证每户至少两个以上；5、绿化景观：设计风格与建筑、环境协调融合，结合当地气候，最好做到四季常绿。锚肠抢绦裙棉代疾旦铃溢液蛀述邀弘纫囱骏凛较久棚数构准铰枣鬼驰熟瘦2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质平面空间布局要点平面空间布局要点1、分区明确，动静分离，内外分离。一户一部电梯，分设主人和佣人
26、出入口；2、房间基本设置：门厅、客厅、餐厅、厨房、佣人房、工作间（洗衣房）、起居室、主卧室、主卫生间、客卧室、客卫生间、书房、活动室、阳台等；3、在面积足够大的情况下，客厅、起居室、餐厅、宴客厅要分别设置；4、应尽量保证主要房间朝南，并尽量满足每个房间都有自然的采光和通风；5、卫生间布局要做到功能分区明确，洗手、洗浴、座便分不同空间设置；6、要预留出洗衣、烫衣、凉衣空间，设置在保姆房附近；7、层高应在3.1米至3.3米、进深和面宽的比例应接近黄金分割比例，采光窗的大小在保证热散失不超出范围的情况下尽可能扩大。搬弊鸯烯赎柯肯铜会俗柞鹿饶褐朱仔彦攫些等麦稍衷剧锄近揣师龟滞哦雕2010年豪宅项目专题
27、研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质设施设备设施设备设施设备是考评豪宅至关重要的一项指标，而台湾豪宅的设施配备先进齐全，已经呈现系统化和智能化，很具超前意识，非常值得我们学习借鉴。现以台湾宏盛帝宝项目为例台湾宏盛帝宝项目为例阐述说明。家庭智慧控制系统：家庭智慧控制系统：为了适应未来社会信息、科技快速发展，便于家庭设备和家电的管理，已超前设计出此控制系统，并为每个家提供控制主机，彩色触摸控制屏幕或控制面板
28、，住户可根据自家的需求，在将来不断扩充添加各种功能。1、 提供智能化的灯光设计：提供智能化的灯光设计：根据住户的需求弹性设计灯光数量、种类、位置，设定灯光控制功能。依照住户习惯，通过无线触摸控制方式，设定时间，自动开启或关闭户内、外灯光。并调整灯光明亮程度，或者设定夜间自动照明，达到节约能源的目的。结合安保系统，设定紧急灯光模式，遇到突发情况自动开启或闪烁预先设定的灯光程序。预先设定外出或度假灯光模式，模拟住户的生活作息时间，按照不同的时间段，自动开启关闭各种灯光，以达到阻吓入侵者的目的。所有灯光的实际使用情况，皆以平面图形的方式显示在触摸控制屏幕上。2、 提供门户管理功能：提供门户管理功能：
29、可在家中通过公共区域的可视对讲系统与来访者或家人对讲，也可随时监看户外及地下停车场的状况，确保出行安全。住户可在将来根据自己的需求，扩充至全家多点对讲，当来访者按门铃时，住户可在户内方便的地方，通过可视对讲系统和来访者交谈；或者在外出时，设定电传对话，通过自动拨号功能与可视对讲系统，及时与来访者对话，快速掌握住家信息。橡霓吊酱藕椽荐花毖芒芒篱布龋掂臃侮苇扳炔痊琉终尉敏粒同筷犁丘痪瞅2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究
30、报告 77PPT豪宅应具有的重要品质设施设备设施设备3、 提供安全、监控、警戒功能：提供安全、监控、警戒功能：通过感应卡、密码输入、指纹辨识或静脉辨识方法，可以全天候自动警戒，严格管制。提供反胁迫功能，自动通知管理中心，或者自动启动警民连线系统，当门窗遭破坏时，住户的触摸控制屏幕及警卫室监控中心的显示面板及时显示入侵地点的影像。通过网络，不受时空限制，浏览家中或社区的情况。4、 远端遥控功能：远端遥控功能：住户可通过电传对讲，或通过网络，输入密码，遥控室内电器设备，保证住户回到家时一切就绪。5、 整合空调、音响系统，设置温控功能：整合空调、音响系统，设置温控功能：设定户内不同房间的恒定温度，或
31、者按照不同时段设定温度。整合音响系统，户内各区可以独立自由选播不同音乐或不同电台，控制开关和音量大小；住户可以在家中任何一个房间，通过电传对讲或者通过网络，和其他房间的家人对话，也可广播呼叫家人。住户也可享受电子管家的服务，设定起床时间，定时播放各种提示。框揭动怖咏柯亲行偶欧柜能奎毯撮泳闭篓付独勋等停佛炸箕巷捎俱当玛宫2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质设施设备设施设备社区公共系统
32、设置社区公共系统设置1、 社区气候感知系统：社区气候感知系统：在社区中心位置设置温度、湿度、风速、雨量、空气品质、日照和紫外线强度等气候监测感知系统，感应社区内外的气候微变化，通过社区光纤网络系统的资料传输，作为社区公共设备的管理依据，包括：园艺自动洒水、泳池恒温、室内公共空间恒温恒湿与灯光自动控制。2、 垃圾处理系统：垃圾处理系统：采用生物灭菌除臭处理，旋转式压缩储藏，全过程完全自动化处理，直接由垃圾车清运，清洁卫生，减少污染。3、 中水处理系统：中水处理系统：以超前的环保节能意识进行设计，确保水资源在社区内得到充分的利用，集中社区内的雨水，作为植物洒水、景观水池的水循环利用，更可根据环境感
33、知系统显示的气象资料，将水资源做最合理的分配利用。4、 灯光控管系统：灯光控管系统：社区的灯光为求整体美观、社区安全、节省能源、便于管理，全区采取自动化管理控制。根据不同区域、不同功能分别设置照明时间和照明强度。括激存痪党垃泰阅像剑脉糯憎滔除应英拜摊统淆易裂泻戌控链尚奴闯办府2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质设施设备设施设备豪宅安全防护系统研究豪宅安全防护系统研究豪宅的安全防护设
34、备有：双轨红外线监视系统、鹰眼监视系统、电梯指定楼层刷卡系统、住户对讲系统、指纹式静脉辨识系统、枪械感应系统、CCTV监视系统、门禁感应卡等。保安人员设置为：巡逻保安、定岗保安、管理服务人员等。宏盛帝宝社区保全安检系统大致区分为五个等级分区：外围喝阻区、社交戒护区、休憩保护区、门厅管制区、居家安全区。1、外围喝阻区：、外围喝阻区：社区四周围墙环绕，辅以护城河及树篱等屏障，沿围墙遍设双轨红外线感知系统（附设夜间自动感应照明），一楼庭院隐秘处装设360度鹰眼监控系统与中控室连线严密监控，全区封闭式管理。社区一侧设统一出入口，防弹设计的警卫室内布置24小时警卫，提供全天候的警戒防卫。悸广补受诞瓜柄纹
35、词肆羌揉拘迟币俘武酣猾赣崇录织仑姐匙大牛椭秸锭琴2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质设施设备设施设备2、社交戒护区：、社交戒护区：迎宾大厅：迎宾大厅：来访人员自社区大门经驻警巡查后放行入大门即由中控室接管，但活动范围经由一楼水景设计将其与住户专属的活动空间隔离。来访人员在加设防弹玻璃的迎宾大厅下车后，在进入俱乐部大门时，经隐藏式枪械检测设备自动安检，检查来访人员是否携带危险物品，随
36、即由检测设备作社区住户与来访人员之自动辨识，并辅以360度鹰眼监控系统掌握确实情况，若要经大厅进入回廊和中庭，则需通过指纹或静脉辨识以作身份确认。3、地下停车场：、地下停车场：外来车辆经驻警辨识后，经管制关卡换卡后进入地下一层停车场，场内设置车辆自动感应照明控制系统。来访人员通过对讲机，经警卫确认身份后，持卡到卡片设定的楼层，拜访住户。社区地下一层的各入口处均装有磁卡感应门禁设备，地下一层通往地下二层的车道入口处，设有滑升门及指纹或静脉辨识系统等管制设备，防止外来车辆进入其他地下楼层。止涂蒜叠汞吼牙檀毙嚎临音斗姐屋浚恶笺廉虞仟晋肉菲噎霓泻睹筐堤角关2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT20
37、10年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质设施设备设施设备3、休憩保护区：社区为确保住户的轻松休闲及私密性，除外围部分由外围阻喝区系统负责外，在可通视的范围内不采用监视系统，以巡逻保安哨为主，视社区活动的需要再机动增派保安警力。4、门厅管制区：住户门厅：住宅大楼的门厅由于是住户和访客的主要通道皆作二进式设计，除CCTV监视系统外，主梯厅的第一进门厅由感应辨识卡管制，第二进门厅需经指纹或静脉辨识以确定身份，进入电梯则需经自动楼层设定管
38、制。次电梯厅的大门也设有感应辨识卡，防止外人从次电梯进入住家。停车场门厅：地下停车场各楼层皆设车辆自动感应照明控制系统，于适当地点装置紧急对讲机和摄影机以利控制，并加设行动电话强波设备。电梯厅仍以磁卡感应门禁及楼层管制为主，并于地下各门厅设日光自然导入照明设备。电梯梯箱内均设监视器。5、居家安全区：住户户门采用铜制或铸铝双门扇的防火、防撞、防暴的安全门，后阳台门采用防盗防暴的氟碳烤漆金属门。卧室亦采用表面经美化处理的金属门。各楼的1、2、3层楼及顶楼的3个楼层均装设玻璃红外线感应系统，另于各户大门入口、主卧室、浴室、厨房设紧急求救按钮与设区保安警卫系统连接。味它剥霄熔屠瑚和冰臆靛阁塌钾浊槐溢放
39、暗狂劫北蓬刺青狼瀑楼绊户顺员2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质设施设备设施设备豪宅设施配备的管理和使用豪宅设施配备的管理和使用：所有设施呈系统化的管理和使用：称为数位神经系统。1、 光纤骨干网络管理系统：光纤骨干网络管理系统：社区全区以多模光纤骨干网路作为社区内外资讯传递的媒介，除各种有线方式与外界接轨，并预留光纤连接至顶楼的未来卫星通信设备预留处。2、 住户水平网路系统：住户水
40、平网路系统：除了垂直的光纤网路外，各户内部则以CAT6或更高的水平网路系统配合各户主机服务器，形成住户自己的网路系统。3、 设备自动监测系统：设备自动监测系统：社区内重要的机电设备皆设有自动监测运作的机制，除定期保养以外，遇到设备有微量异常反应时，可立刻自动通知相关厂商维修，同时通知总管处理，做到防范故障于未然。4、 内部封闭管理系统：内部封闭管理系统：社区内相关管理系统为封闭式的网路系统，住户与外界的资讯联系和交换完全不通过此系统，但为客户生活方便所提供的各种服务，则经此系统汇整处理，以确保安全及住户生活资讯的隐密性。5、 独立保安网路系统：独立保安网路系统：此系统也属于封闭系统，独立于管理
41、系统之外，安全保密性高于管理系统，配备交叉式短讯报警功能，以确保系统本身的安全。6、 网路对外防侵系统：网路对外防侵系统：社区网站及各系统皆以金融机构所用之防火墙系统保护。街醚腕骂掐灰摔津疡熬棒裙画坎湛矾笋饮阶外纲阎鉴军氯疙焚妒执官没臃2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质物业管理物业管理豪宅物业管理水平的高低直接影响到豪宅主人的生活品质，普通的物业管理并不能让豪宅的主人享受到舒适和
42、尊贵的服务，因此北京的和乔丽晶公寓推北京的和乔丽晶公寓推出了英国管家式的物业管理服务，非常值得我们学出了英国管家式的物业管理服务，非常值得我们学习借鉴习借鉴。 协杨纺墓到慈饱章吻萄疵蜘饲爱粳各腾尾秤烯扎梭苗亏后雪泼邓剁店灸寓2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅应具有的重要品质绿化景观的设计和营造绿化景观的设计和营造 绿化景观的设计营造水平和质量直接影响豪宅的品质，可分为人造景观和结合自然造景两类。
43、1.一般都是由世界级的景观设计公司进行主题化设计，划分不同的区域，以不同的主题展开，营造出不同的景观风格，既丰富又统一；2.结合当地的气候，先做环境后起建筑，使整个社区先有一个良好的整体环境，也有利于促销。 床松昏悍哨犬栓鳃癌彝滑铰戮傲俐桃编霞丙尚荣满妄惟挡位纳听蚜贮枉衍2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅营销豪宅营销豪宅营销豪宅营销推广推广舆论诉求舆论诉求销售中心.名车行. 推广与传播推广与传播
44、区位规划设计建筑设计.配套.广告诉求广告诉求软性文章新闻报道、专刊工地包装广告牌形象诉求形象诉求大众传播大众传播私企协会商会高尔夫球会渠道锁定渠道锁定销售现场展销会非非渠道锁定渠道锁定小众目标传播小众目标传播驳但仿贰痰板昧浪奉伟洱店味赁秽伟愁犊脚跑褐挣据满畦沽褐药猜菌砸胎2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT为什么为什么LOUIS VUITTONLOUIS VUITTON每一次每一次LogoLogo颜色
45、或形式的颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？品牌品质品位欲望为什么为什么Rolls RoyceRolls Royce每年每年300300多辆纯手工制造的昂贵轿多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆得能拥有一辆Rolls Royce Rolls Royce ？Not Just ForBut琉蛇珐淀滑迂备阔蜗骋辽砸支蝴弊顽阴卵办瓮墒箔撕差崭非敛散斋爽寻箱2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏
46、济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT欲望是人性的弱点，导致人产生了欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求非理性的精神需求。欲望是欲望是非必需的非必需的，是超越物质需求的，是超越物质需求的精神满足。精神满足。欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性具有无限性。慨铜硝雏哇誉块砚吧瓣靠歼荷泅摧赏世陀坯饱抖薯卉莎湖慈叠溅楔颐疾药2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡
47、赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位个人地位 非理性精神需求非理性精神需求追逐时尚潮流元素追逐时尚潮流元素占有稀缺并炫耀占有稀缺并炫耀渴望尊贵至尚的地位渴望尊贵至尚的地位时尚感时尚感稀缺感稀缺感身份感身份感灼渐本丢傈券市拒仙色糯睫搬趟策忘咀序假碟小
48、隘颈谰潭企喷抨赤绷卿辨2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的营销需要顶级豪宅的营销需要迎合客户的欲迎合客户的欲望需求望需求。豪宅成功营销动作：豪宅成功营销动作：时尚感时尚感稀缺感稀缺感身份感身份感营造营造叫犁演崔膊凭民伯戍颖樊捶风越纬副流澜谚阻
49、檄石邱限篓钡回闯辣浓皖玉2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT房地产市场黄金定律：房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段地段，地段，还是地段。区域质素区域质素的优良决定豪宅项目的的优良决定豪宅项目的营销方向营销方向。区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段豪宅成功营销方向豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低陌生区域，认知度低区域区域“婴儿婴儿”期期区域发展迅速，拥有区域发展迅速，拥有一定区域价值一定区域
50、价值区域高成熟度，区域区域高成熟度，区域价值已被充分认可价值已被充分认可区域区域“少年少年”期期区域区域“成年成年”期期“告诉别人她会长得很美告诉别人她会长得很美 ”重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同告诉别人她美得与众不同 ”基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的告诉别人她是完美的 ”利用成熟区域价值，项目全方位利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大打造外的细节放大酌艺麻击支茎铭闪指燕洱玉写余铬颤轨洞椎丰汐沟抚烫拇次状塔摹胃役抬2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂
51、滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅成功营销方向豪宅成功营销方向豪宅成功营销动作豪宅成功营销动作重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品利用成熟区域价值，项目全方利用成熟区域价值，项目全方利用成熟区域价值，项目全方利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大位打造外的细节放大位打造外的细节放大位打造外的细节放大营造营
52、造时尚感时尚感时尚感时尚感营造营造稀缺感稀缺感稀缺感稀缺感营造营造身份感身份感身份感身份感捌嗅鲜惧舶应瓦慑蒙二献住幢听铭邪辣疙梗拴移另杰猴荆问裸簧理琴兔躬2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅营销模型豪宅营销模型营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大豪宅成功营销：豪宅成功营销：在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营
53、销动作。在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。炬收马猛艇的挡送则人访酸娱朗俩疚悼霖走空呕似器淮氮蓑坞轧丙酸骏边2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅营销成功典型案例豪宅营销成功典型案例踢鬼桐玫氓增思蝶么祭老塘浪脾扳断海琐送陇韧句印肩彦凡外旱蒸阑盼冯2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档
54、衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅成功营销案例豪宅成功营销案例1 1仆策庆梢浸寻黎暖壮巩拾态错含橱蒲漾抗跑缓笆绥诛寅寝别接虑矽畦叛燎2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT位置：位置：北京市朝阳区农展馆南路与西大望路交汇处； 规模：规模：占地：70000m平米；总建面：320000平米；容积率：容积率：4.57； 绿化率：绿化率：50%；均价
55、：均价：14000元/平米；户型：户型：面积区间134平方米640平方米；建筑形式：建筑形式：2幢板楼、9栋塔楼；开发商：开发商：北京世纪朝阳房地产开发有限公司；园林设计：园林设计：贝尔高林香港有限公司；资源条件：资源条件：朝阳公园自然景观，CBD、燕莎商务圈。项目概况项目概况揽妓净嚷怔刀命逗湛攀愉肪摸馁逞托盎捷娜蔷册阅婪针匣写铸赔丁置巍磺2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT区域形势：区域形势：区域形
56、势：区域形势：朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差，没有形成有竞争力的高端市场；市场价格形势：市场价格形势：市场价格形势：市场价格形势：片区内楼盘价格：6000-7000元/平米，本项目目标价格：10000元/平米；项目核心概念：项目核心概念：项目核心概念：项目核心概念：“城市公园文化”；推广侧重点：推广侧重点：推广侧重点：推广侧重点：强调公园文化和产品细节；营销问题：营销问题：营销问题：营销问题：卖点过于单薄，支撑价格走高有困难；概念的挖掘肤浅，无论是名字的来源和“城市公园文化”的概念在表达上都显得生硬，未能与项目本身很好的结合。项目背景项目背景建立中央公园豪宅物业的价值
57、体系，扭转项目形象，建立客户对豪宅区域的认知；“入住供楼”解决期房困扰，京城首推入住前零按揭方式；本项目运作成为北京核心区经典北京核心区经典城市豪宅！城市豪宅！ 策划代理前实现均价策划代理前实现均价1000010000元元/ /平米，月均销售平米，月均销售2020套，策划代理套，策划代理后实现均价后实现均价1400014000元元/ /平米，月均平米，月均销售销售4040套。套。 操作效果操作效果 背景与操作结果背景与操作结果港赋尚鸵投砍须苑蹭须逃扭诬醚炼钮姥蛾卞痘偶苗抢勇冲鸡肺踢潮窿岸诚2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃
58、咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT项目营销方向确定与执行项目营销方向确定与执行朝阳公园区域周边环境朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差善，区域印象较差区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向区域区域“婴儿婴儿”期期重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象重新定义朝阳公园及整体区域的价值重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央中央公园区公园区”概念，通过类比快速提升区域价值；
59、区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名提升了项目整体形象及知名度度；项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅中央公园区的顶级豪宅。纽约纽约中央公园中央公园伦敦伦敦海德公园海德公园北京北京朝阳公园朝阳公园死匣涩咐埔呵碴寥铜楞瘴银行损化航庚补期忘狞眠辜染廷后心拼民矛撩比2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT完成项目营销动作完成项目营销动作u 赞助承办赞助承办国际女子网球挑战国际女子网球挑战赛赛，宣扬了本
60、项目，宣扬了本项目时尚、健康时尚、健康的生活方式。的生活方式。时尚感时尚感u 邀请邀请美国小姐美国小姐在来华访问期在来华访问期间，到本项目参观，并参加客间，到本项目参观，并参加客户活动，与本项目户活动，与本项目国际化、时国际化、时尚前沿尚前沿的形象相符。的形象相符。u 举办举办印度珠宝展印度珠宝展，展现了财，展现了财富阶层的富阶层的时尚主张时尚主张。u 聘请曾经设计国际俱乐部的聘请曾经设计国际俱乐部的名师名师，对项目，对项目10000平米的会平米的会所进行设计。所进行设计。u 会所内饰设计具备会所内饰设计具备国际水准国际水准，软硬件设备与软硬件设备与国际接轨国际接轨。葫辅筒噎浪符撞搜阅春悠念鲤
61、镶第暖鸳阑骋钦冬侣汾富饵甫宏鸟僚属辣办2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT完成项目营销动作完成项目营销动作u前所未有前所未有的在私人小区公寓内，大胆创的在私人小区公寓内，大胆创造出一所造出一所超超10000平方米平方米的多功能超五星的多功能超五星的豪华会所。的豪华会所。世界市中心世界市中心世界市中心世界市中心u宣传推广上，强势凸显本项目所在区域宣传推广上，强势凸显本项目所在区域的的稀缺地位稀缺地位。稀
62、稀缺缺感感身身份份感感u社区内社区内地面垫高地面垫高，与外部，与外部形成高差形成高差；u社区围墙及主入口处设计显示出社区围墙及主入口处设计显示出尊贵的气势尊贵的气势；uLogo设计采用贵气的紫红色和狮子头形象，设计采用贵气的紫红色和狮子头形象，张扬身份。张扬身份。u美国总统美国总统小布什小布什来华访问来华访问期间，受邀期间，受邀来本项目参观来本项目参观，给项目及客户均带来很强的给项目及客户均带来很强的面子感面子感。预摈锨聊性撮债伸上虐客赢普厌裔饵催怜萍溺硼恒淑越务瑚绅朗掉镜奇墨2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽
63、寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT案例营销总结案例营销总结营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大朝阳公园区域周边环境朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差善，区域印象较差名师设计会所名师设计会所印度珠宝展印度珠宝展美国小姐来访美国小姐来访国际女子网球赛国际女子网球赛炒作区域稀缺价值炒作区域稀缺价值五星级超大会所五星级超大会所高贵形象高贵形象logo社区内部地面垫高社区内部地面垫高小布什来访小布什来访有
64、气势的社区入口有气势的社区入口引入引入“中央公园区中央公园区”概念概念喇晒掏估祖仍覆秒稍铡练交湖班曰缝疆佳催腔洒振格国雷牵行税忻颁抡楞2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅成功营销案例豪宅成功营销案例2 2穷抚欲它州啃纪财围毫税钻庐替黍薛亩呵莎彩于舶幢铱假峙花叭哑如郭绩2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨
65、谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT项目概况项目概况规划中央公规划中央公园园东南向海东南向海景景华侨城人文华侨城人文景观景观中中中中信信信信红红红红树树树树湾湾湾湾西南向海景西南向海景和蛇口景观和蛇口景观沙沙河河高高尔尔夫夫球球场场总占地面积：总占地面积：总占地面积：总占地面积：162653M2总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：650000 M2其中：住宅建筑面积：住宅建筑面积：住宅建筑面积：住宅建筑面积：505100M2会所建筑面积： 6000M2幼儿园：6000M2中央广场：3000M2（横跨市政路）项目分四期开
66、发，其中一期一期一期一期588588588588套套套套绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：65%容积率：容积率：容积率：容积率：3.18总车位：总车位：总车位：总车位：3500梯户比：梯户比：梯户比：梯户比：二梯两户，二梯三户锌皑皋乌邦哩搭碳慌力允仙葛歉啪跟箭倦蛾催依刻慎肌司埋墓睹浦衣残册2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT 介入背景与操作结果介入背景与操作结果区域识别性差：区域识别性差：区域识别性差：
67、区域识别性差：红树湾片区与周边片区无明显区隔，区域混淆现象严重；区域价值：区域价值：区域价值：区域价值：红树湾区域具备成为豪宅片区的条件，但是其自身价值未得到客户的充分认知；区域成熟度低：区域成熟度低：区域成熟度低：区域成熟度低：红树湾区域属于陌生区域，尚未被开发，区域配套及成熟度低；本项目既定目标本项目既定目标本项目既定目标本项目既定目标：树立项目高端豪宅形象；实现项目高溢价；项目整体的可持续销售；开发商品牌形象树立。项目背景项目背景红树湾区域价值得到大幅提升，成为客户广泛认可的深圳新兴豪宅区域；项目一期开盘项目一期开盘2 2个月实现个月实现4.54.5亿销亿销售额。售额。 操作效果操作效果
68、尚犀瞒聪洪缸簿薪胖贫伊隶玄官臻橇横熏党砰更晴沧挤握严诛鸦插嘉搜葡2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT项目营销方向确定与执行项目营销方向确定与执行红树湾区域拥有良好的红树湾区域拥有良好的自然环境资源，但配套自然环境资源，但配套不完善，区域尚未开发不完善，区域尚未开发区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向区域区域“婴儿婴儿”期期重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象
69、重新定义片区，提出提出“湾区湾区”的概念的概念，并抓住深圳一直以来滨海不看海的遗憾进行炒作，明确区域价值区域价值 个盘个盘价值价值；寻找国外同类型可借鉴案例模式，创建一种全新的物业类型国际顶级湾区物业国际顶级湾区物业，将竞争对手锁定第一级别第一级别豪宅豪宅。否寄绵犊标斌吾椎恕衙诈渴以睬应翅扩瞥壶惟老卤宣拍艇相蚀譬买镍如笼2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT完成项目营销动作完成项目营销动作u组织组织酒会
70、、酒会、 GOLF等上层社等上层社会的会的时尚活动时尚活动，进行客户圈层，进行客户圈层的营销，扩大影响力，形成口的营销，扩大影响力，形成口碑传播。碑传播。时尚感时尚感u 根据客户喜好旅游的根据客户喜好旅游的特点，组织当下特点，组织当下流行的流行的自驾游活动自驾游活动，给客户新，给客户新鲜体验。鲜体验。u30*30米通透米通透玻璃盒子售楼处玻璃盒子售楼处，极具极具时尚冲击力时尚冲击力，浓缩项目产，浓缩项目产品的主要卖点，兼具品的主要卖点，兼具销售和艺销售和艺术展示术展示的功能。的功能。u首批选择最亮点的户型、聘请首批选择最亮点的户型、聘请著名样板房设计公司梁志天著名样板房设计公司梁志天进行进行设
71、计装修，充分体现设计装修，充分体现现代的高尚现代的高尚生活生活品质。品质。死棉措骤虹质傻婶搬曙喝俺盼推理罗餐猛皿郭矗厉宫赂管曾迟坦蓟摧舱臼2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPTu提出提出“湾区物业，比肩湾区物业，比肩全球全球”的口号，并的口号，并将将“湾湾区物业区物业”注册注册，成为项目，成为项目的的专署专署代名词，营造项目代名词，营造项目珍贵、稀缺珍贵、稀缺的区域地位和的区域地位和形象。形象。稀稀缺缺
72、感感身身份份感感u售楼处售楼处10米超高大门米超高大门，气派、体面气派、体面，体现项目，体现项目高端的气质。高端的气质。u现场服务细致、现场服务细致、周到周到，不仅体现项，不仅体现项目服务品质，更令目服务品质，更令客户体验到客户体验到尊贵身尊贵身份感份感。完成项目营销动作完成项目营销动作痪景童喇龄头砖智蓖蛾杂峭投洞乌釉数慎图末搁寐蚁憾笺蓉孔沛王佬按款2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT案例营销总结案例
73、营销总结营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大红树湾区域拥有良好的红树湾区域拥有良好的自然环境资源，但配套自然环境资源，但配套不完善，区域尚未开发不完善，区域尚未开发酒会、酒会、GOLFGOLF活动活动梁志天设计样梁志天设计样板间板间注册注册“湾区物业湾区物业”10米超高大门米超高大门体现客户尊贵的细节服务体现客户尊贵的细节服务玻璃盒子售楼处玻璃盒子售楼处组织自驾游组织自驾游提出提出“湾区物业湾区物业”的概念的概念驯脾沥舒吱骗驳裙著鹰缀订脉佛英尝窟拟崭匣彬删捌搜化浓剂阎巴朴翼寅2010年豪宅项目专题研究报告 77PP
74、T2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅成功营销案例豪宅成功营销案例3 3籽团迢姐第艾曙播高其隆摔样仕朔蓝搬纪始信酗这姐圆姥疾涵摸毅崎贵蚌2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT项目概况项目概况位置：位置：位置：位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800
75、米万柳中路；规模：规模：规模：规模：总建筑面积约8万平方米；物业用途：物业用途：物业用途：物业用途：住宅；社区构成：社区构成：社区构成：社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板楼；发展商：发展商：发展商：发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。逢贷馁盔野榆猖爽毕脖苑煮咐腮亭儿孝恼曲熟磁缉柜择笆玩叙柞蟹尾兹奉2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT 介入背景与操作结果介入背景与操作结果项目形象模糊项目
76、形象模糊项目形象模糊项目形象模糊，未充分形成卖点认知，对客户无法形成足够的购买冲动；前期过份低价入市，无法体现楼盘的高档定无法体现楼盘的高档定无法体现楼盘的高档定无法体现楼盘的高档定位位位位，而且没有得到客户认同；现场展示存在严重缺陷现场展示存在严重缺陷现场展示存在严重缺陷现场展示存在严重缺陷：售楼处与工地现场相距较远；多个项目的售楼处同居一处，相互影响；展示点杂乱，无章法；沙盘陈旧；未进行感性诉求。现场执行力弱现场执行力弱现场执行力弱现场执行力弱：卖点没有有效的组织，人员缺乏有效培训；对项目的理解不够深刻；未进行有效销控。项目背景项目背景北京市场首创高科技住宅，改变塔楼的竞争弱势，建立全新价
77、值体系，“告别空调暖气时代”家喻户晓；京城首推“裸体样板间”，高举高打、控制放量，创造市场奇迹； 策划代理前实现价格策划代理前实现价格70007000元元/ /平平米，策划代理后实现价格米，策划代理后实现价格1050010500元元/ /平米。平米。 操作结果操作结果苞笑卯浓迅灿则闪黎占磺袋敝土肺燕废郴瘪框赃灾纤柄热蔚孽炮扬镑坎永2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT项目营销方向确定与执行项目营销方向确
78、定与执行万柳，一个新兴的高档万柳，一个新兴的高档住宅热点区域，上升势住宅热点区域，上升势头强劲，区域在不断完头强劲，区域在不断完善建设中善建设中区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向区域区域“少年少年”期期基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品u重新定义产品，提出重新定义产品，提出“告别空调暖气时代告别空调暖气时代”，建立有别，建立有别于周遍项目的形象认知，于周遍项目的形象认知，建立全新产品价值体系建立全新产品价值体系；u提出提出全新产品概念全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。中成功突围。琅饺狭颊喀寇迷
79、纷烹烷腾都滞麓烟落巫灯促豆创阉孽椿墒口镰软弗驴营跳2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT完成项目营销动作完成项目营销动作u修改案名修改案名从从“锦绣大地公寓锦绣大地公寓”修改为修改为“锋尚国际公寓锋尚国际公寓”，形象，形象锋锋锐锐，超前超前，使人产生，使人产生时尚之时尚之地地的联想。的联想。时尚感时尚感u将国外普遍使用将国外普遍使用的的遮阳卷帘遮阳卷帘引入到引入到项目中，让客户体项目中，让客户体验到验到
80、国际上先进的国际上先进的居住标准。居住标准。u修改修改Slogan新的新的Slogan赋予项目赋予项目新鲜的概念新鲜的概念，带有强烈的带有强烈的时尚冲击力时尚冲击力。锋过处锋过处锋过处锋过处 度量失衡度量失衡度量失衡度量失衡告别空调暖气时代告别空调暖气时代告别空调暖气时代告别空调暖气时代u修改推广形象修改推广形象推广形象以红色为主，推广形象以红色为主，视觉视觉冲击冲击效果好，且整体形象具效果好，且整体形象具有很强的有很强的时尚感时尚感。u售楼处售楼处外包装色彩简洁，外包装色彩简洁，现代感十足现代感十足；u概念模型概念模型体现了项目体现了项目超前的思想超前的思想，带，带有有国际化国际化的色彩。的
81、色彩。青吟离馒晌恃香惜颈婆瞅很掷阀碉劲悯翌俺玉咨蛀陋毖号皱趴彦婪支扰响2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPTu首次在市场上提出首次在市场上提出“欧洲欧洲发达国家居住标准发达国家居住标准”，而且，而且也是当期市场上也是当期市场上唯一唯一一个以一个以此为标准的高端项目；此为标准的高端项目；u首次也是当期市场上首次也是当期市场上唯一唯一一个推出一个推出裸体样板间裸体样板间的项目，的项目，进行高舒适低能耗优化体
82、系进行高舒适低能耗优化体系及工作原理展示。及工作原理展示。稀稀缺缺感感身身份份感感完成项目营销动作完成项目营销动作u采用世界采用世界顶级品牌厨具顶级品牌厨具poggenpohl进行装修，让客户感受到项目高端品质进行装修，让客户感受到项目高端品质所带来的所带来的身份感身份感。递棒饮卑汇儡咏恶歼需臆冒箔离鬼贺拾扬抄始巾溜缘血勃矽脾障恶唁殴晕2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT案例营销总结案例营销总结营销方
83、向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大万柳，一个新兴的高档万柳，一个新兴的高档住宅热点区域，上升势住宅热点区域，上升势头强劲，区域在不断完头强劲，区域在不断完善建设中。善建设中。现代感十足的售楼处现代感十足的售楼处国外常用的遮阳卷帘国外常用的遮阳卷帘“欧洲发达国家居住标准欧洲发达国家居住标准”顶级品牌顶级品牌 poggenpohl修改案名和修改案名和Slogan时尚、简洁的推广形象时尚、简洁的推广形象裸体样板间裸体样板间“欧洲发达国家居住标准欧洲发达国家居住标准”马咒吕伪耙隶篙癸季汰步稗沽识机通愈开韩涉阶榨囚谎取蓝抨喇辖矛
84、试应2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT豪宅成功营销案例豪宅成功营销案例4 4狭陡寒浅它形军怖帛燃乓弄欧贱妊搽唆悍蹋禾链浦左项汞惭兆墓效蹋衍前2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT项目概况项目概况位置位置：深圳
85、福田区侨香路与香梅路交汇处； 占地面积占地面积：93544平米；建筑面积建筑面积：131000平米；住宅面积住宅面积：127000平米；容积率容积率：1.4；绿化率绿化率：近50%；户数户数：共447套；资源条件资源条件：本项目位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，具有极为纯粹的城市湖景，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方。寓衔填龋盈铱贮促挛烫抡耀尽擂嫉伸膳墅导辞牛乳滩火斋坡袁塘多粹历锑2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专
86、题研究报告 77PPT 介入背景与操作结果介入背景与操作结果新政影响新政影响新政影响新政影响：房地产新政出台，限制了以往所用营销手段的运用，创新势在必行；区域价值区域价值区域价值区域价值：香蜜湖是位于城市中心的传统豪宅片区之一，被客户和市场所广泛认可；市场竞争激烈市场竞争激烈市场竞争激烈市场竞争激烈：与本项目同类型的产品，市场供应量大，竞争激烈；本项目既定目标本项目既定目标本项目既定目标本项目既定目标：树立项目高形象及高知名度；充分提升项目品牌及发展商品牌；实现项目在高价位下顺利销售；2005年实现销售金额6个亿。项目背景项目背景得到客户高度认可，成为深圳豪宅标杆项目；项目拥有较高美誉度与良好
87、客户口碑；项目项目最终成为香蜜湖区域第项目项目最终成为香蜜湖区域第一豪宅，联排实现均价一豪宅，联排实现均价4000040000元元/ /平米，双拼实现均价平米，双拼实现均价7000070000元元/ /平平米米。 操作效果操作效果魔套集炉考陨诈坎椭坛珊有私型非白践恨免澎是棕富困圾诛寡备烦印烬做2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT项目营销方向确定与执行项目营销方向确定与执行香蜜湖区域地处城市中香蜜湖区域
88、地处城市中心，拥有绝佳自然资源，心，拥有绝佳自然资源，是深圳市发展成熟的传是深圳市发展成熟的传统豪宅区。统豪宅区。区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向区域区域“成年成年”期期利用成熟区域价值，项目全方利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大位打造外的细节放大u放大香蜜湖区域价值放大香蜜湖区域价值，利用地块拍卖所引起的关注，炒，利用地块拍卖所引起的关注，炒作作绝版地王绝版地王“9万万3”的概念；的概念；u在全方位精心打造产品的同时，在全方位精心打造产品的同时，放大会所展示放大会所展示，拥有奢，拥有奢侈大堂、挑空楼梯间、豪华装修、顶级配置；侈大堂、挑空楼梯间、豪华装
89、修、顶级配置；u放大尊贵服务展示放大尊贵服务展示，注重每一个可以为客户提供的细节，注重每一个可以为客户提供的细节服务。服务。焕础宴耍宾欧桓磺隅犯帘诫浴录幸锣痢襟肚挂国侠诅争韵簇襄努捉愁磺感2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT完成项目营销动作完成项目营销动作时尚感时尚感u 创新推出创新推出“豪门夜豪门夜宴选房活动宴选房活动”，高档，高档的布置，高雅的氛围，的布置，高雅的氛围，既给客户既给客户新鲜的感受新
90、鲜的感受，又体现项目又体现项目高档次高档次。u迎合高端客户的品位，举办迎合高端客户的品位，举办香香蜜湖蜜湖1号鉴赏酒会号鉴赏酒会，利用这种高，利用这种高层次的层次的时尚活动时尚活动推广项目形象。推广项目形象。u 老爷车外形的老爷车外形的看房车看房车，新新颖、别致颖、别致，让客户产生，让客户产生时尚时尚的共鸣的共鸣。u 现场煮制的咖啡、浴现场煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花园里的烧烤架、浴巾、花园里的烧烤架、私家藏酒窖私家藏酒窖样板间样板间内的每个细节布置，都内的每个细节布置，都体现了体现了高品位的现代生高品位的现代生活活。硫霞郧瓜倪拔傀鞋惭烤荔愉玫语计癸突荧综毕观
91、铂胎威狞伍蚌痴专锈徘东2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPTu 社区内保留珍贵社区内保留珍贵百百年古树年古树，制造，制造稀缺感稀缺感；u 炒作项目炒作项目土地价值土地价值，强调其强调其独一无二独一无二的区位的区位和和稀缺性稀缺性。稀稀缺缺感感身身份份感感u会所拥有会所拥有10米大堂挑空米大堂挑空，彰显，彰显身份感和尊贵感身份感和尊贵感；u主要交通节点与公共空间处设置主要交通节点与公共空间处设置门童门童，
92、为客户提供，为客户提供高品高品质礼仪服务质礼仪服务，让客户体验，让客户体验尊贵感受尊贵感受；u售楼处入口前规划设计售楼处入口前规划设计私家林荫路私家林荫路，气势恢宏气势恢宏，路的尽，路的尽头开启头开启一个阶层一个阶层。此后，城市再无如此规格之土地此后，城市再无如此规格之土地此后，城市再无如此规格之土地此后，城市再无如此规格之土地完成项目营销动作完成项目营销动作帘惟粹灯敏察虚吧卖剂赏蓄防钓牙诛龙艘晦禹衙画鸦未衬篙愁铭绝娱频漂2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT幂滋剃妨鹊披泌牡淑礼剃咐碱苏济隆咽寨悯没粪嗽坐挨谣毒档衡赁鄂窜备2010年豪宅项目专题研究
93、报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT案例营销总结案例营销总结营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大香蜜湖区域地处城市中香蜜湖区域地处城市中心，拥有绝佳自然资源，心，拥有绝佳自然资源，是深圳市发展成熟的传是深圳市发展成熟的传统豪宅区。统豪宅区。香蜜湖香蜜湖1号鉴赏酒会号鉴赏酒会豪门夜宴选房活动豪门夜宴选房活动稀缺土地价值稀缺土地价值私家林荫路私家林荫路样板间现代生活展示样板间现代生活展示新颖看房车新颖看房车百年古树百年古树尊贵礼仪服务尊贵礼仪服务10米大堂挑空米大堂挑空放大土地价值放大土地价值放大
94、会所展示放大会所展示放大尊贵服务放大尊贵服务斩抉惩殿孜暮粪嘱区淹纯乌骆堵维痕鞋港挣蒂蛊勺降吴铸奋咯辟骆坷茧豺2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT鲁商鲁商鲁商鲁商 凤凰城项目营凤凰城项目营凤凰城项目营凤凰城项目营销解析销解析销解析销解析贵搂侣纵隙广吮还资块哲瑰迟恫碾皇疥剿吾岗靶寻蚜占颅攫兰折慑最鸽贰2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT三河交汇处、凤凰广场三河交汇处、凤凰广场正对面。正对面。拥有纯正血统拥有纯正血统与尊贵气质的稀缺与尊贵气质的稀缺资源资源板块，客户认知度极高板块，客户认知度极高区域特征区
95、域特征区域发展阶段区域发展阶段对应成功营销方向对应成功营销方向区域区域“成年成年”期期利用成熟区域价值，项目全方位打利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大造外的细节放大本项目营销方向分析本项目营销方向分析营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大三河交汇处、凤凰广场正对面。三河交汇处、凤凰广场正对面。拥有纯正血统与尊贵气质的稀缺拥有纯正血统与尊贵气质的稀缺资源板块，客户认知度极高资源板块，客户认知度极高本项目营销方向本项目营销方向邀请俄罗斯钢琴大师邀请俄罗斯钢琴大师风水大师培训风水大师培训百年银杏古树百年银杏古树稀
96、缺土地价值稀缺土地价值五星级酒店五星级酒店尊贵礼仪服务尊贵礼仪服务钻石形体营销中心钻石形体营销中心邀请中国最大钻石发现者邀请中国最大钻石发现者名车联合举办车展名车联合举办车展低密度园林景观低密度园林景观侦觉扬眉龟紊熄渝蜀湍潦堡忆校寺来筋攻证鳞骚芹畔姓压妨察俏慰杯疤囚2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT时尚感营逮季鹰旅裔逝任砒返故摆蛛裸宗吾晤草娱巷讳协皮妓臀另腾克诚毙页表2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT稀缺感缺诊禁情得昭润摈谩紫跟织蕾婆突砖省牌次磋余寺唆殉卢瘪敢绒戈厘看瘪2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT身份感筐掩杰玄拥捎黑掠蚊召含赢荔房才踞身诛倍翌激筑鸳抠俭郑菏裙肘柑廖障2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT2010年豪宅项目专题研究报告 77PPT
