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1、RBD(商业游憩区）RecreationalBusinessDistrict广州战略策划中心2010.10nRBDRBD的判定和范围界定的判定和范围界定概念概念类型类型特征特征功能功能nRBDRBD的发展背景与条件的发展背景与条件发展背景发展背景RBDRBD发展区位选择条件发展区位选择条件中国中国RBDRBD发展情况发展情况RBDRBD从理论走向实践的困境从理论走向实践的困境nRBDRBD的案例分析的案例分析成都成都RBDRBD杭州杭州RBDRBD广州战略策划中心2010.10概念n19701970年，美国学者年，美国学者Stansfield CAStansfield CA和和J. E. Ri
2、ckertJ. E. Rickert最早提出最早提出RBDRBD，定义是：所谓的，定义是：所谓的RBDRBD就是为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品就是为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。商店的街区。nV. TaylorV. Taylor（1975/1975/定量分析的角度）：宾馆等旅游接待服务设施建筑面积占街区建筑定量分析的角度）：宾馆等旅游接待服务设施建筑面积占街区建筑面积面积50%50%以上的城市街区界定为以上的城市街区界定为RBDRBD。nStephenL. J. SmithStephenL. J. Smi
3、th（19901990）（）（游憩与闲暇研究的概念词典游憩与闲暇研究的概念词典，城市，城市RBDRBD指的是建立指的是建立在城市与城镇里，由各种纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃排档等高度集中组成，在城市与城镇里，由各种纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃排档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定的零售商业区。吸引了大量旅游者的一个特定的零售商业区。n保继刚（保继刚（20022002）：城市中以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、）：城市中以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分。交往、健身等）集聚的特定区域
4、，是城市游憩系统的重要组成部分。n方远平方远平 袁奇峰（袁奇峰（20092009）RBDRBD的再定义的再定义休闲商务区。结合城市产业升级与现代商务功休闲商务区。结合城市产业升级与现代商务功能不断强化的背景，考虑到城市内部能不断强化的背景，考虑到城市内部RBDRBD的商务办公与商业、游憩和休闲、居住等功能的商务办公与商业、游憩和休闲、居住等功能日益复合的发展趋势，将日益复合的发展趋势，将 (RBD)(RBD)定义为：城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务定义为：城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施( (休闲、购物
5、、办公、商务、饮食、娱乐、休闲、购物、办公、商务、饮食、娱乐、文化、居住、交往、健身等文化、居住、交往、健身等) )集聚、重要的新型功能区，是城市中央商务区集聚、重要的新型功能区，是城市中央商务区(CBD)(CBD)和城和城市游憩系统的重要组成部分。市游憩系统的重要组成部分。广州战略策划中心2010.10概念对概念的认识对概念的认识n1 1、早期、早期RBDRBD的研究是从旅游学角度出发，认为的研究是从旅游学角度出发，认为RBDRBD主要是为旅游者服务的游憩商业功能主要是为旅游者服务的游憩商业功能的区域。一是城市的区域。一是城市RBDRBD的消费主体是外来旅游者；二是旅游吸引物是城市的消费主体
6、是外来旅游者；二是旅游吸引物是城市RBDRBD的组成部的组成部分；三是城市分；三是城市RBDRBD的旅游企业是主要企业构成主体；四是城市的旅游企业是主要企业构成主体；四是城市RBDRBD是商业零售区，是一是商业零售区，是一个由旅游企业在空间上高度集中构成的商业区。个由旅游企业在空间上高度集中构成的商业区。n2 2、进入、进入2121世纪，随着信息技术的发展和服务业的高级化，大都市内部的世纪，随着信息技术的发展和服务业的高级化，大都市内部的RBDRBD开始衍生开始衍生出许多新的功能，并不断吸引着金融、会计、法律、咨询等中介服务业和企业总部的出许多新的功能，并不断吸引着金融、会计、法律、咨询等中介
7、服务业和企业总部的集中，在功能上，集中，在功能上，RBDRBD不再限于承担单纯为旅游者服务的游憩商业功能，商务功能作为不再限于承担单纯为旅游者服务的游憩商业功能，商务功能作为其中的重要组成部分日益凸现。其中的重要组成部分日益凸现。广州战略策划中心2010.10概念RBDRBD与与CBDCBD的关系的关系n传统传统CBDCBD（中心商业区）：传统的（中心商业区）：传统的CDBCDB职能包括零售商业、商务办公以及其他中心区职职能包括零售商业、商务办公以及其他中心区职能，其含义很广，大致等同于城市中心区。能，其含义很广，大致等同于城市中心区。n现代现代CBDCBD（中心商务区）：（中心商务区）：CB
8、DCBD的职能转变为以商务办公为主，兼有会议展览、商住服的职能转变为以商务办公为主，兼有会议展览、商住服务、文化娱乐等功能，传统的零售业从中剔除，剩下的都是高档零售商业，在区位上务、文化娱乐等功能，传统的零售业从中剔除，剩下的都是高档零售商业，在区位上也脱离城市中心区。也脱离城市中心区。nCBDCBD与与RBDRBD的比较的比较传统城市传统城市CBD现代城市现代城市CBD城市城市RBD区位大中心城市都存在仅位于国际大都市内，处于城市中心区边缘决定于自然或历史的景点，或历史区域内地价高极高相对较低职能零售商业、餐饮金融、保险、信息咨询、房地产等高级别第三产业旅游、旅游商品零售形态街区型；建筑物层
9、数较高建筑沿几条重要道路分布；高层建筑为主步行街形式，或点状，大型购物中心型历史经长期形成，代表城市特色的地区指导未来城市发展方向，不依赖旧城，可在新区独立建设当地历史联系紧密人流变化规律晚上人口增多；有假日人流峰值白天人多、晚上人少；假日办公活动停止，人流少少非假日人流远少于假日人流主体人群市民为主工作职员、外地商务人员游客、市民广州战略策划中心2010.10概念传统传统CBDCBD向向RBDRBD转化转化n传统传统CBDCBD与与RBDRBD有很多相似的地方，两者转变的关键在于如何增加传统有很多相似的地方，两者转变的关键在于如何增加传统CBDCBD的特色游憩项的特色游憩项目：目：n一是与区
10、域历史、旅游资源相结合，通过重新建设和挖掘传统一是与区域历史、旅游资源相结合，通过重新建设和挖掘传统CBDCBD周围的特色地段，并周围的特色地段，并在这些地段中建设专门出售特色商品、美食的店铺或场所，用便捷的交通联系。在这些地段中建设专门出售特色商品、美食的店铺或场所，用便捷的交通联系。n二是尽可能与城市景观区、景观轴线、水体相结合，通过广场、道路等把景观内容引二是尽可能与城市景观区、景观轴线、水体相结合，通过广场、道路等把景观内容引入到入到CBDCBD中，增加区内的景观元素。中，增加区内的景观元素。n三是主体公园化，用一个鲜明的主题把传统三是主体公园化，用一个鲜明的主题把传统CBDCBD包装
11、起来，能很好展示其个性，主题应包装起来，能很好展示其个性，主题应该是与区域的历史与传统文化相一致，在商业区内或边缘设立主题游乐项目和商店，该是与区域的历史与传统文化相一致，在商业区内或边缘设立主题游乐项目和商店，建筑采用统一风格的立面装饰，街头设立与该主题相呼应的小品、地标等。建筑采用统一风格的立面装饰，街头设立与该主题相呼应的小品、地标等。广州战略策划中心2010.10类型根据其发展的主要依托空间（保继刚、古诗韵，根据其发展的主要依托空间（保继刚、古诗韵，19981998），城市），城市RBDRBD有四种类型：有四种类型：n大型购物中心型大型购物中心型RBDRBD：仅限于经济发达的特大城市，
12、是经济高度发达，物质生活极其丰：仅限于经济发达的特大城市，是经济高度发达，物质生活极其丰富的产物。富的产物。n特色购物步行街特色购物步行街：整体规划设计，商品有一定特点：整体规划设计，商品有一定特点n旧城历史文化改造型旧城历史文化改造型：一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑：一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌相对较集中街区风貌相对较集中n新城文化旅游型新城文化旅游型：文化旅游带动商业发展：文化旅游带动商业发展广州战略策划中心2010.10类型大型购物中心型RBD大型购物中心型大型购物中心型RBDRBD仅限于经济发达地区的特大城市，是经济高度发达，物
13、质生活及其丰富的产物。仅限于经济发达地区的特大城市，是经济高度发达，物质生活及其丰富的产物。n购物中心特征购物中心特征多功能：集购物、餐饮、娱乐、旅游等功能于一体多功能：集购物、餐饮、娱乐、旅游等功能于一体大规模：商业中心建筑体量大；购物中心营业面积大；吸引顾客流量大大规模：商业中心建筑体量大；购物中心营业面积大；吸引顾客流量大吸引力：对游客具有较大吸引力，是游客购物娱乐的必去之地吸引力：对游客具有较大吸引力，是游客购物娱乐的必去之地n大型购物中心分类：大型购物中心分类：物业型购物中心物业型购物中心：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。包：一般由大房地产商开发建在市中心黄金
14、地段，实行的是租赁制。包括物业型购物广场（面积：括物业型购物广场（面积：5 5至至1010万平方米左右万平方米左右););物业型摩尔购物中心物业型摩尔购物中心MALLMALL（面积：（面积：1515至至3030万平方米左右）。万平方米左右）。代表：香港时代广场、海港城等代表：香港时代广场、海港城等。百货公司购物中心：百货公司购物中心：由大型连锁百货公司发展或扩建而成，（面积：由大型连锁百货公司发展或扩建而成，（面积：1010至至1515万平方米万平方米左右）。左右）。代表：北京庄胜崇光代表：北京庄胜崇光SOGOSOGO百货、上海第一八佰伴商厦等百货、上海第一八佰伴商厦等。连锁型摩尔购物中心连锁
15、型摩尔购物中心：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等）。代表：货公司、超市、影城、美食城等）。代表：菲律宾的菲律宾的SMSUPERMALLSMSUPERMALL集团集团（自营（自营SMSM百货公百货公司、司、SMSM超市、超市、SMSM影城、影城、SMSM玩具反斗城大卖场、玩具反斗城大卖场、SMSM美食城），美食城），泰国正大集团的泰国正大集团的THEMALLTHEMALL集集团团（自营易初莲花超市）。（自营易初莲花超市）。广州战略策划中心2010.10类型大型购物中心型RBDn时代广场、上海
16、第一八佰伴商厦、厦门时代广场、上海第一八佰伴商厦、厦门 SMSM广场广场广州战略策划中心2010.10类型大型购物中心型RBDn空间要素分类空间要素分类购物空间：百货店、主题店、专卖店、专业店、大卖场等购物空间：百货店、主题店、专卖店、专业店、大卖场等餐饮空间餐饮空间; ;中式快餐店、国外品牌餐饮店、主题餐厅等中式快餐店、国外品牌餐饮店、主题餐厅等休闲空间：酒吧、网吧、咖啡馆、广场、公共座椅、喷泉休闲空间：酒吧、网吧、咖啡馆、广场、公共座椅、喷泉娱乐空间：主题娱乐园（水族馆、迷宫等）、儿童游乐园、电玩、电影院、演艺舞台、娱乐空间：主题娱乐园（水族馆、迷宫等）、儿童游乐园、电玩、电影院、演艺舞台
17、、化妆舞会、歌友会、地方文艺展示化妆舞会、歌友会、地方文艺展示旅游服务空间：地方特色商品店、旅游咨询中心、地方文化展览馆旅游服务空间：地方特色商品店、旅游咨询中心、地方文化展览馆康体健身空间：洗浴、足浴、健身房、美容美发厅、美甲店、康体健身空间：洗浴、足浴、健身房、美容美发厅、美甲店、SPASPA广州战略策划中心2010.10类型旧城历史街区型RBD旧城历史街区型旧城历史街区型RBDRBDn旧城中心具有独特魅力，一般保留原来的城市格旧城中心具有独特魅力，一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌相对集中，因此，城市相对集中，因此，城
18、市RBDRBD通常也包含特色购物步通常也包含特色购物步行街，著名的景区景点一般也与之伴随。行街，著名的景区景点一般也与之伴随。n代表：南京夫子庙、北京什刹海、广州上下九、代表：南京夫子庙、北京什刹海、广州上下九、苏州观前街苏州观前街n空间构成元素及功能分类：空间构成元素及功能分类： 购物空间购物空间：购物步行街、百货购物商场、专卖店、：购物步行街、百货购物商场、专卖店、专业店专业店 游憩吸引物游憩吸引物：历史建筑风貌区、古迹景区、公园、：历史建筑风貌区、古迹景区、公园、历史博物馆、地方文化展览馆、美术馆、蜡像馆历史博物馆、地方文化展览馆、美术馆、蜡像馆等等 娱乐空间娱乐空间：时尚娱乐场馆（网吧
19、、演艺酒吧，电：时尚娱乐场馆（网吧、演艺酒吧，电玩、影剧院等玩、影剧院等),),康体健身场馆康体健身场馆( (洗浴、足浴、美容洗浴、足浴、美容美发、健身房、球馆、棋牌室），传统文化娱乐美发、健身房、球馆、棋牌室），传统文化娱乐场馆（戏曲茶楼、地方文艺表演中心等）场馆（戏曲茶楼、地方文艺表演中心等） 餐饮空间餐饮空间：地方特色餐饮店、国内外知名餐饮店：地方特色餐饮店、国内外知名餐饮店广州战略策划中心2010.10类型特色购物步行街型RBD特色购物步行街型特色购物步行街型nRBDRBD特征特征规模不大，以精致取胜规模不大，以精致取胜娱乐设施不多，主要以电影院或区内有关的文化、娱乐设施不多，主要以电
20、影院或区内有关的文化、社交活动为主社交活动为主常与旧城改造相结合，为旧城特别是缺乏历史文常与旧城改造相结合，为旧城特别是缺乏历史文化积淀的区域带来生机化积淀的区域带来生机n代表：中山市孙文西路步行街、惠州步行街、重代表：中山市孙文西路步行街、惠州步行街、重庆约克风情街庆约克风情街n空间构成要素空间构成要素游憩空间：广场、公共座椅、喷泉、公园等游憩空间：广场、公共座椅、喷泉、公园等购物空间：大型百货商店、大量的专卖店，各种购物空间：大型百货商店、大量的专卖店，各种品牌齐全品牌齐全餐饮空间：地方特色餐饮、其他地方风味餐饮餐饮空间：地方特色餐饮、其他地方风味餐饮娱乐空间：电影院、网吧、地方文艺表演场
21、所娱乐空间：电影院、网吧、地方文艺表演场所广州战略策划中心2010.10类型新城文化旅游型RBDn一般特征一般特征最初以开展文化旅游为目的，由于旅游的效益，带动商业的发展，其他设施相继完善，最初以开展文化旅游为目的，由于旅游的效益，带动商业的发展，其他设施相继完善，逐渐在新城区内形成逐渐在新城区内形成RBD.RBD.n空间构成要素空间构成要素游憩吸引物：主题公园、旅游景区游憩吸引物：主题公园、旅游景区购物空间：纪念品商店、特色商品店购物空间：纪念品商店、特色商品店餐饮空间餐饮空间; ;地方特色餐饮、酒吧、西餐厅、咖啡馆等地方特色餐饮、酒吧、西餐厅、咖啡馆等娱乐空间：游乐场、网吧、地方文艺表演场
22、所娱乐空间：游乐场、网吧、地方文艺表演场所n代表代表：深圳华侨城、珠海九州城地段：深圳华侨城、珠海九州城地段广州战略策划中心2010.10四种特色RBD比较n四种特色四种特色RBDRBD比较比较RBD类型类型位置位置游憩吸引游憩吸引功能功能服务对象服务对象发展策略发展策略大型购物中心一般位于城郊或者城市次商业中心一站式、体验式购物休闲环境游憩、购物、餐饮、娱乐外来游客及本地居民优化交通、完善购物场馆内外环境、丰富业态特色购物步行街型旧城区或新城区特色餐饮、购物娱乐、特色餐饮、购物外来游客与本地居民完善步行街环境，增加娱乐、游憩设施旧城历史文化型旧城中心区建筑景观、特色购物步行街景点、文化设施、
23、特色美食等游憩、观光餐饮、购物、娱乐、文化、居住外来游客与本地居民大力发展旅游、旧城改造与复兴，优化环境，保持旧城风貌新型文化旅游型新城中心区主题公园、游乐场、酒吧、美食等游憩、观光、文化、居住外来游客为主，兼有本地居民吸引投资、完善主题景区，优化环境广州战略策划中心2010.10城市RBD体系n由于城市居民的休闲活动的展开随距离而衰减，在工作日更为明显，因此在空间上形由于城市居民的休闲活动的展开随距离而衰减，在工作日更为明显，因此在空间上形成了相对的集中的游憩区域。成了相对的集中的游憩区域。要求游憩设施合理分配，则需要一个合理的要求游憩设施合理分配，则需要一个合理的游憩服务体游憩服务体系系，
24、形成大小不同的游憩区，形成大小不同的游憩区(RBD)(RBD)。n大城市的游憩功能体系相对更完整，以上海为例，有关学者就认为，上海都市区（中大城市的游憩功能体系相对更完整，以上海为例，有关学者就认为，上海都市区（中的的8 8个区域符合都市区个区域符合都市区RBDRBD的条件：的条件：外滩外滩南京路南京路人民广场；人民广场；陆家嘴陆家嘴上海科技上海科技馆馆上海新国际展览中心；上海新国际展览中心；城隍庙（含豫园）城隍庙（含豫园）上海老街；上海老街；新天地新天地雁荡路雁荡路淮淮海路；海路；衡山路衡山路徐家汇徐家汇万体馆万体馆光大展览中心；光大展览中心；四川北路四川北路多伦路多伦路虹口体育虹口体育场；
25、场；虹桥开发区虹桥开发区仙霞路；仙霞路；五角场五角场邯郸路。邯郸路。n而这些区域中的而这些区域中的RBD,RBD,以其空间增长为依据，可分为以其空间增长为依据，可分为4 4种模式、种模式、8 8种形态分类种形态分类叠加模式：中心商务区（叠加模式：中心商务区（CBDCBD）叠加型、建筑群叠加型）叠加型、建筑群叠加型半生模式：观光景区半生型、历史文化伴生型半生模式：观光景区半生型、历史文化伴生型增长极模式：旅游房地产型、景观社区型增长极模式：旅游房地产型、景观社区型点轴模式：交通集散型、主题文化街型点轴模式：交通集散型、主题文化街型广州战略策划中心2010.10功能RBDRBD的功能的功能n传统传
26、统RBD:RBD:城市城市RBDRBD的基本功能应该包括餐饮、住宿、游览、购物、娱乐和休闲等六大服的基本功能应该包括餐饮、住宿、游览、购物、娱乐和休闲等六大服务功能。务功能。n（RBD)RBD)休闲商务区：增加商务功能，是休闲娱乐、文化活动、科普博览、影视演出、休闲商务区：增加商务功能，是休闲娱乐、文化活动、科普博览、影视演出、健身美容、特色餐饮、主题旅游、景点小品、精品购物、信息咨询、商务办公等各类健身美容、特色餐饮、主题旅游、景点小品、精品购物、信息咨询、商务办公等各类功能载体相互复合，商务、商业和休闲娱乐。功能载体相互复合，商务、商业和休闲娱乐。nRBDRBD的核心功能：的核心功能：游憩
27、功能和零售商业功能游憩功能和零售商业功能n实证分析：实证分析： 上海南京东路上海南京东路 苏州观前街苏州观前街 深圳东部华侨城深圳东部华侨城 广州天河城广州天河城广州战略策划中心2010.10功能上海南京东路上海南京东路nRBDRBD发展进程发展进程 1917 1917年年-1930-1930年代：年代：4 4家大型环球百货公司落户，名特专业商店的聚集家大型环球百货公司落户，名特专业商店的聚集 80 80年代，过分注重商业规模的扩大，忽视商业结构及多功能的复合开发年代，过分注重商业规模的扩大，忽视商业结构及多功能的复合开发 90 90年代中期：大型零售商业出现负聚集效应年代中期：大型零售商业出
28、现负聚集效应 20 20世纪世纪9090年代后期，步行街改造工程年代后期，步行街改造工程集购物、旅游、商务、展示、文化多功能于一集购物、旅游、商务、展示、文化多功能于一体的步行商业街体的步行商业街nRBDRBD功能结构特点功能结构特点 零售商业功能主导地位明显，零售商业占整体经营结构的零售商业功能主导地位明显，零售商业占整体经营结构的50%50%多多 商业业态高端化、国际化趋势加强商业业态高端化、国际化趋势加强专卖店、代销店、精品商场等专卖店、代销店、精品商场等 商业游憩项目增多，文化娱乐业比重增加幅度大商业游憩项目增多，文化娱乐业比重增加幅度大 公共游憩空间扩大公共游憩空间扩大金代休闲区、绿
29、地广场、休闲座椅、摄影亭、观光车、游憩活动金代休闲区、绿地广场、休闲座椅、摄影亭、观光车、游憩活动等措施营造休闲观光氛围。等措施营造休闲观光氛围。南京东路步行街改造前后经营结构比较南京东路步行街改造前后经营结构比较营业面积营业面积百货业百货业服装业服装业文化娱乐业文化娱乐业餐饮餐饮客房业客房业服务业服务业其他其他步行街改造前48.97%14.1%0.73%4.7%22.34%0.81%8.36%步行街改造后23.84%15.11%9.13%11.9%19.97%1.22%19.64%广州战略策划中心2010.10功能苏州观前街苏州观前街nRBDRBD的发展进程的发展进程明清年间：玄妙庙会商市明
30、清年间：玄妙庙会商市2020世纪世纪5050年代末：以零售和餐饮为主的知名商业街（文化娱乐功能缺失）年代末：以零售和餐饮为主的知名商业街（文化娱乐功能缺失）19991999年年1 1月月-2002-2002年年8 8月：改造工程，集观光、购物、休闲、娱乐、服务于一体，兼容传月：改造工程，集观光、购物、休闲、娱乐、服务于一体，兼容传统历史风貌、道教文化、各地精粹的古城商业、文化和旅游休闲中心统历史风貌、道教文化、各地精粹的古城商业、文化和旅游休闲中心nRBDRBD功能结构特点功能结构特点观前街零售商业和文化娱乐业经营数量大观前街零售商业和文化娱乐业经营数量大游憩功能和零售商业功能已成为该地区对外
31、发挥的主要职能游憩功能和零售商业功能已成为该地区对外发挥的主要职能从开发规模来看，从开发规模来看，2.612.61万平方米的街区节点广场以及万平方米的街区节点广场以及1866018660平方米绿地的开发建设，使平方米绿地的开发建设，使观前商业游憩区的可游性明显提高，游憩功能被有效放大。观前商业游憩区的可游性明显提高，游憩功能被有效放大。 苏州观前街商业结构苏州观前街商业结构功能类别功能类别零售商业零售商业餐饮餐饮文化娱乐文化娱乐住宿住宿设施构成专卖店、特色专业店服装商场等民间小吃、连锁快餐文物古迹、影剧中心、戏曲表演等普通旅馆、星级酒店数量比例61.4%9.2%22.2%7.2%广州战略策划中
32、心2010.10功能深圳华侨城深圳华侨城nRBDRBD发展进程发展进程19891989年：推出中国首个主题公园年：推出中国首个主题公园锦绣中华锦绣中华20012001年年: :中国第一家景观式华侨城铜锣湾广场建成由雕塑公园区、核心购物区、风情酒中国第一家景观式华侨城铜锣湾广场建成由雕塑公园区、核心购物区、风情酒吧区、生态广场区四个功能组团，其吧区、生态广场区四个功能组团，其“海洋文化海洋文化+ +生态景观生态景观”式购物中心特色式购物中心特色nRBDRBD功能结构特点功能结构特点零售商业功能凸显，以旅游商品零售商业和大型日用零售商业设施共同开发。零售商业功能凸显，以旅游商品零售商业和大型日用零
33、售商业设施共同开发。游憩功能载体丰富，类型多样游憩功能载体丰富，类型多样从大型主题游憩项目到城区公共游憩空间、文化休从大型主题游憩项目到城区公共游憩空间、文化休闲设施以及小型商业游憩项目均有涉及。闲设施以及小型商业游憩项目均有涉及。n相关业态统计相关业态统计功能类别功能类别零售商业零售商业餐饮住宿餐饮住宿文化娱乐文化娱乐设施构成旅游纪念品、大型超级市场、专营商场等特色中式餐馆、西式快餐主题公园、艺术中心、美术馆等数量比例54.12%36.21%9.67%华侨城旅游相关业态结构统计华侨城旅游相关业态结构统计广州战略策划中心2010.10功能广州天河广州天河RBDRBDnRBDRBD发展进程发展进
34、程8080年代中期：规划以体育活动场所和新火车客运站为中心，建设新区年代中期：规划以体育活动场所和新火车客运站为中心，建设新区19911991年年: :广州政府重新确定城市发展方向，将天河组团作为新城市中心广州政府重新确定城市发展方向，将天河组团作为新城市中心19941994年：全国第一大购书中心建成运营年：全国第一大购书中心建成运营19961996年：大型零售商业设施天河城开业年：大型零售商业设施天河城开业之后：宏城广场、维多利广场、正佳广场等大型零售商业设施涌入之后：宏城广场、维多利广场、正佳广场等大型零售商业设施涌入nRBDRBD功能结构特点功能结构特点零售商业功能效应显著零售商业功能效
35、应显著零售商业业态结构丰富，已初步形成大型现代商业设施集聚发展规模零售商业业态结构丰富，已初步形成大型现代商业设施集聚发展规模商业游憩项目逐渐增多商业游憩项目逐渐增多功能类别功能类别零售商业零售商业餐饮住宿餐饮住宿文化娱乐文化娱乐设施构成大型购物中心、超级市场、专营商场等特中式餐馆、西式快餐、普通旅馆等KTV、歌舞厅、电子游戏室、购书中心数量比例61.5%25.71%11.3%天河天河RBDRBD游憩商业设施统计游憩商业设施统计广州战略策划中心2010.10功能n核心功能空间规模核心功能空间规模20022002年区域内平均每千人拥有的零售商业网点数是天河区平均水平的年区域内平均每千人拥有的零售
36、商业网点数是天河区平均水平的3.413.41倍，每千人倍，每千人中从事该行业的人员是区平均水平的中从事该行业的人员是区平均水平的5.965.96倍，可以看出天河南街道辖区内的零售商业倍，可以看出天河南街道辖区内的零售商业网点已形成高密度的聚集分布网点已形成高密度的聚集分布天河区域零售网点指标天河区域零售网点指标天河大型主要零售商业设施天河大型主要零售商业设施网点数（个）网点数（个）/千人千人从业人员从业人员/千人千人营业面积（）营业面积（）/千人千人天河南街道辖区5.0796.721871.42天河区1.4916.23361.51名称名称商店类型商店类型营业面积（平方米）营业面积（平方米）天河
37、城大型购物中心10万正佳广场大型购物中心30万购书中心大型文教用品专营商场1.5万广百百货大型服饰专营商场5万维多利广场大型服饰专营商场2.9万宏城广场大型服饰专营商场5万广州战略策划中心2010.10功能n核心功能互动关联核心功能互动关联天河天河RBDRBD游憩功能与零售商业功能的关联主要体现为共栖型关联和互补型关联游憩功能与零售商业功能的关联主要体现为共栖型关联和互补型关联以现代零售商业空间为载体的购物中心内部商业游憩设施与零售设施的互补型关联以现代零售商业空间为载体的购物中心内部商业游憩设施与零售设施的互补型关联功能混合功能混合天河天河RBDRBD游憩与零售商业的共栖型关联体现为以大型公
38、益文体设施及周边零售商业设施游憩与零售商业的共栖型关联体现为以大型公益文体设施及周边零售商业设施为载体的共栖型关联（天河体育中心、购书中心为载体的共栖型关联（天河体育中心、购书中心) )层数层数天河城广场天河城广场正佳广场正佳广场+7百货、数码产品、通讯器材、西餐厅娱乐（电影院、游戏厅）+6肯德基、美食坊、连锁快餐、中西餐厅、娱乐家居、餐厅+5百货、文化廊、咖啡、玩具、家居、娱乐家居、文具、图书、玩具、娱乐、小吃+4娱乐、电器、通讯、器材、家私、家居、茶艺家电、IT产品、运动保健用品、餐厅+3百货、服饰、家居、化妆品、咖啡厅百货、妇婴用品、服饰、宠物用品、药店、汽车用品、中西餐厅+2百货、超市
39、、服饰、药店、咖啡厅百货、服饰、家居、皮具、药店、化妆品+1超市、银行、服饰、美发、手表、珠宝、眼镜、化妆品珠宝、眼镜、精品百货、手表、银行、咖啡厅-1大型超市旗舰超市、前卫精品、时尚玩意、游乐区、西式快餐、寿司-2停车场大型超市-3停车场停车场天河两大购物中心内部职能结构天河两大购物中心内部职能结构广州战略策划中心2010.10nRBDRBD的发展背景与条件的发展背景与条件发展背景发展背景RBDRBD发展区位选择条件发展区位选择条件中国中国RBDRBD发展情况发展情况RBDRBD从理论走向实践的困境从理论走向实践的困境广州战略策划中心2010.10RBD的发展背景与条件宏观背景宏观背景n迈进
40、全面小康，休闲旅游巨大增长迈进全面小康，休闲旅游巨大增长从需求方面讲，经济的发展，导致人们多样性休闲和旅游需求的巨大增长。从供给方从需求方面讲，经济的发展，导致人们多样性休闲和旅游需求的巨大增长。从供给方面讲，经济的增长也导致对休闲旅游的投入和开发。面讲，经济的增长也导致对休闲旅游的投入和开发。n休闲旅游快速发展，城市休闲旅游应运而生休闲旅游快速发展，城市休闲旅游应运而生在经济高速发展的促进下，中国居民的旅游活动和城市居民的游憩活动也快速发展。在经济高速发展的促进下，中国居民的旅游活动和城市居民的游憩活动也快速发展。旅游的高速发展，居民休闲的需求升级，城市休闲旅游悄然兴起。旅游的高速发展，居民
41、休闲的需求升级，城市休闲旅游悄然兴起。n城市功能分化，游憩功能加强城市功能分化，游憩功能加强随着经济和社会的发展，城市功能日趋复杂，城市功能不断分化，而城市游憩发展推随着经济和社会的发展，城市功能日趋复杂，城市功能不断分化，而城市游憩发展推动了城市游憩功能的出现。动了城市游憩功能的出现。19931993年年雅典宪章雅典宪章提出游憩功能是城市的四大功能之一，提出游憩功能是城市的四大功能之一，这是城市的游憩功能被人们所重视的具体表现。这是城市的游憩功能被人们所重视的具体表现。n历史文化名城保护运动，引发社会文化资源的开发利用历史文化名城保护运动，引发社会文化资源的开发利用迄今，中国政府已将迄今，中
42、国政府已将109109座城市列为中国历史文化名城，并对它们进行了重点保护。而座城市列为中国历史文化名城，并对它们进行了重点保护。而作为保护的有效形式之一就是要合理地对城市进行开发和利用，而开发的重要形式之作为保护的有效形式之一就是要合理地对城市进行开发和利用，而开发的重要形式之一就是将其开发为旅游产品。这就需要将这些社会文化景观有效集中开发的空间形式一就是将其开发为旅游产品。这就需要将这些社会文化景观有效集中开发的空间形式出现。出现。广州战略策划中心2010.10RBD的发展背景与条件城市发展城市发展RBDRBD的条件的条件n旅游发展条件旅游发展条件发展发展RBDRBD的城市要具备一定市场规模
43、的旅游发展基础，旅游发达的城市，凭借其良好的号召力和吸的城市要具备一定市场规模的旅游发展基础，旅游发达的城市，凭借其良好的号召力和吸引力，每年吸引大量的国内外旅游者，从而带来巨大的市场机会，是城市发展引力，每年吸引大量的国内外旅游者，从而带来巨大的市场机会，是城市发展RBDRBD的先决条件之一。的先决条件之一。目前我国城市目前我国城市RBDRBD发展比较成功的城市，多是我国旅游发达的城市，如上海、深圳、南京、苏州和发展比较成功的城市，多是我国旅游发达的城市，如上海、深圳、南京、苏州和广州，在中国主要旅游城市中，多项指标均居于前列。广州，在中国主要旅游城市中，多项指标均居于前列。n社会文化条件社
44、会文化条件文化旅游资源被认为是高品位的旅游资源，独特而深厚的城市历史文化条件是城市发展文化旅游资源被认为是高品位的旅游资源，独特而深厚的城市历史文化条件是城市发展RBDRBD的优越的优越条件之一。城市条件之一。城市RBDRBD不仅是满足城市游憩者和外来旅游者需求的一种空间旅游经济形态，同时，它不仅是满足城市游憩者和外来旅游者需求的一种空间旅游经济形态，同时，它也是体现、传递和传承当地社会文化和民俗风情的一种有效载体。也是体现、传递和传承当地社会文化和民俗风情的一种有效载体。n城市交通条件城市交通条件交通条件是旅游业得以畅通流动的凭证，良好的交通条件是促使各种人流、物流方便流动的保障。交通条件是
45、旅游业得以畅通流动的凭证，良好的交通条件是促使各种人流、物流方便流动的保障。n城市经济条件城市经济条件一是城市一是城市RBDRBD的建设和改造离不开大量的资金投入，需要城市有一定的经济能力；二是城市的建设和改造离不开大量的资金投入，需要城市有一定的经济能力；二是城市RBDRBD的消的消费者有一部分是本地的居民，如果城市的经济条件和居民的经济条件比较好，需求能力较强，那么费者有一部分是本地的居民，如果城市的经济条件和居民的经济条件比较好，需求能力较强，那么城市城市RBDRBD的形成和发展就会有更大的需求动力。的形成和发展就会有更大的需求动力。n政府支持条件政府支持条件城市城市RBDRBD发展往往
46、是城市政府为了适应市场的需求而发起而管理的，政府的发起、管理和支持，以发展往往是城市政府为了适应市场的需求而发起而管理的，政府的发起、管理和支持，以及制定的各种政策和规划是城市及制定的各种政策和规划是城市RBDRBD得以发展的必要条件和保障；同时，政府在一些基础设施方面得以发展的必要条件和保障；同时，政府在一些基础设施方面提供的服务和支持，也同样是城市提供的服务和支持，也同样是城市RBDRBD得以形成和发展的基础条件之一。得以形成和发展的基础条件之一。广州战略策划中心2010.10RBD的发展背景与条件RBDRBD的区位选择的区位选择n发展城市发展城市RBDRBD的区位要满足两个条件：一是必须
47、具有吸引外来旅游者和城市游憩者的能的区位要满足两个条件：一是必须具有吸引外来旅游者和城市游憩者的能力，能够吸引足够的外来旅游者和游憩者前往消费。二是该区位的地租与外来旅游者力，能够吸引足够的外来旅游者和游憩者前往消费。二是该区位的地租与外来旅游者所带来的收益要有合理的对比关系，地租过高，会增加额外的成本，让投资者失去投所带来的收益要有合理的对比关系，地租过高，会增加额外的成本，让投资者失去投资信心而无法收回成本，进而影响城市资信心而无法收回成本，进而影响城市RBDRBD的顺利发展。的顺利发展。n发展城市发展城市RBDRBD的优势区位，主要是有着强大的区位旅游吸引力、而又比较靠近城市边缘的优势区
48、位，主要是有着强大的区位旅游吸引力、而又比较靠近城市边缘的那些地租比较低的区位。的那些地租比较低的区位。n城市城市RBDRBD与城市与城市CBDCBD有重合的可能性，不过，由于城市有重合的可能性，不过，由于城市CBDCBD的地租相当高昂，要在此布局的地租相当高昂，要在此布局城市城市RBDRBD就对应地需要更多的消费额，即城市的就对应地需要更多的消费额，即城市的CBDCBD要有极其强大的区位旅游吸引力，要有极其强大的区位旅游吸引力，能够吸引足够数量的旅游游憩者光顾。能够吸引足够数量的旅游游憩者光顾。广州战略策划中心2010.10中国城市RBD的发展概况n已形成已形成RBDRBD的城市主要集中在沿
49、海区域，主要是一些经济和旅游发达的大城市，包括大的城市主要集中在沿海区域，主要是一些经济和旅游发达的大城市，包括大的区域旅游中心和大的区域经济中心等。的区域旅游中心和大的区域经济中心等。城市城市大体区位大体区位年份年份备注备注城市城市大体区位大体区位年份年份备注备注上海城隍庙1992形成香港中环等2005形成苏州观前街等1992形成泉州丰泽小区2005基本形成杭州河坊街2001基本形成武汉江汉路2004待完善南京夫子庙1997基本形成济南芙蓉街2004待完善深圳华侨城1999形成宁波江北湾头2005已规划广州天河城1996形成昆山前进路2004已规划珠海九州城1999形成厦门钟宅湾2004已规
50、划中山巨龙市场1999形成成都电视塔2006已规划北京王府井2004形成无锡蠡湖沿岸2005已规划大连星海湾2004待完善西安2005已规划福州温泉公园2004待完善佛山桂城区2005已规划重庆南滨路2005已规划哈尔滨群力区2005已规划温州2005已规划长沙黄兴南路2006已提出常州2004已规划郑州老棉纺区2006初步规划广州战略策划中心2010.10案例研究n案例研究案例研究上海新天地上海新天地RBDRBD深圳华侨城深圳华侨城RBDRBD成都旧城改造成都旧城改造RBDRBD策划策划上海浦东张家浜滨水上海浦东张家浜滨水RBDRBD杭州滨湖区杭州滨湖区RBDRBD规划规划上海新天地整体项目
51、介绍项目背景n太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础。太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础。n上个世纪上个世纪9090年代，上海政府实施城区改造工程，计年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围。的老式弄堂也列入改造范围。n19991999年，瑞安集团取得太平桥地区年，瑞安集团取得太平桥地区5252公顷的土地，公顷的土地，开始新天地改造项目开始新天地改造项目n瑞安集团斥资瑞安集团斥资6.76.7亿元人民币，用于新天地地区近万亿元人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置。人的动迁安置。n区
52、位交通：紧邻淮海中路、藏南南路，是上海的商区位交通：紧邻淮海中路、藏南南路，是上海的商业中心，紧靠地铁业中心，紧靠地铁1 1号线、号线、8 8号线、号线、9 9号线，区位交通号线，区位交通优越。优越。n土地面积：约土地面积：约5252公顷公顷n总建筑面积：约总建筑面积：约110110万平方米万平方米n物业构成：新天地商业（物业构成：新天地商业（14.114.1万平方米）万平方米） 酒店酒店/ /服务式公寓（服务式公寓（6.16.1万平方米）万平方米） 办公楼（办公楼（3939万平方米）万平方米） 公寓（公寓（51.451.4万平方米）万平方米） 人工湖绿地人工湖绿地n动工日期：动工日期：199
53、91999年初年初n开发周期：开发周期：1515年分期开发，预计到年分期开发，预计到20122012年完工年完工n开发商：瑞安集团开发商：瑞安集团广州战略策划中心2010.10上海新天地整体项目介绍开发公司介绍n上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。n瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于19711971年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均房地
54、产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。n在在19971997年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司（瑞安建业），并年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司（瑞安建业），并与同年二月在香港上市。现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材及创业基金投资，并持有与同年二月在香港上市。现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材及创业基金投资，并持有瑞安房地产发展有限公司超过百分之二十权益。瑞安房地产发展有限公司超过百分之二十权益。n瑞
55、安房地产发展有限公司在瑞安房地产发展有限公司在20042004年成立，是集团的旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产年成立，是集团的旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展项目，并获得多个著名国际投资者的支持。项目分两大类别：集多种功能的大型市中心商住综发展项目，并获得多个著名国际投资者的支持。项目分两大类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项目，以及配合城市总体规划，提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。合发展项目，以及配合城市总体规划，提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。广州战略策划中心2010.10上海新天地整体项目介绍开发地块情况广州战略策划中心2010.10上海新天
56、地整体项目介绍开发地块情况广州战略策划中心2010.10上海新天地整体项目介绍开发现状n2001-20022001-2002年先期推出新天地年先期推出新天地商业和人工湖商业和人工湖/ /绿地（公益部绿地（公益部分）分）n2003-20062003-2006年分别推出企业天年分别推出企业天地（办公）和翠湖天地一二期地（办公）和翠湖天地一二期（住宅）（住宅）n2007-20102007-2010分别是五星级酒店分别是五星级酒店和翠湖天地三期嘉苑（住宅）和翠湖天地三期嘉苑（住宅）广州战略策划中心2010.10上海新天地整体项目介绍整体开发规划n企业天地二期（三号楼和四号楼）n办公部分建筑面积每栋50
57、，000平方米n将延续国际甲级写字楼的高标准，吸引国际知名租户n翠湖天地三期以及新天地二期n为顶级时尚品质度身定做的n新天地二期，将沿马当路建成n商业配套面积约13900平方米n二期2008年竣工n翠湖天地三期约400套公寓n三期嘉苑2010年9月开盘n四个不同规模的剧场n类似美国百老汇n丰富太平桥地区的功能n68层超高写字楼一栋n浦西又一标志性建筑n造型为市花“白玉兰”n瑞安集团总部大楼n办公部分建筑面积170，000平方米n商场部分面积50，000平方米广州战略策划中心2010.10上海新天地整体项目介绍开发顺序广州战略策划中心2010.10案例：深圳东部华侨城RBDn华侨城简介华侨城简介
58、广州战略策划中心2010.10案例：深圳东部华侨城RBDn华侨城发展历程华侨城发展历程广州战略策划中心2010.10广州战略策划中心2010.10广州战略策划中心2010.10案例：深圳东部华侨城RBD广州战略策划中心2010.10案例：广州天河城市RBDn广州天河城市广州天河城市RBDRBD的界定的界定以天河城为核心，包括周围的宏城商业广场、天河体育中心、广州购书中心的天河小以天河城为核心，包括周围的宏城商业广场、天河体育中心、广州购书中心的天河小区定义广州天河城市区定义广州天河城市RBD,RBD,区内各组成部分在功能上相互补充，汇集了购物、餐饮、娱区内各组成部分在功能上相互补充，汇集了购物
59、、餐饮、娱乐、观赏等功能，是初具规模的现代城市旅游与休闲购物的乐、观赏等功能，是初具规模的现代城市旅游与休闲购物的RBDRBD。广州战略策划中心2010.10案例：广州天河城市RBDn形成背景形成背景8080年代中期，为适应国民经济发展对大片建设用地的需求和迎接第六届全运会，广州市提出开发天年代中期，为适应国民经济发展对大片建设用地的需求和迎接第六届全运会，广州市提出开发天河地区的战略决策，规划以体育活动场和新火车客运站为中心，建设一个可容十余万人居住的新区河地区的战略决策，规划以体育活动场和新火车客运站为中心，建设一个可容十余万人居住的新区19911991年广州总体规划确定天河组团为新城市中
60、心，主要承担商业、金融、行政、外交和居住功能。年广州总体规划确定天河组团为新城市中心，主要承担商业、金融、行政、外交和居住功能。伴随新区的开发，进行了相应的商业设施配套建设，在商业建设过程中自发地增加游乐设施以吸引伴随新区的开发，进行了相应的商业设施配套建设，在商业建设过程中自发地增加游乐设施以吸引顾客，客观上促成了顾客，客观上促成了RBDRBD的形成。的形成。n形成过程形成过程19861986年，为举办第六届全运会而建成天河体育中心，从而也带动了天河区的发展。年，为举办第六届全运会而建成天河体育中心，从而也带动了天河区的发展。19941994年，广州购书中心开业，它成功的将商业性与艺术性融于
61、一体。年，广州购书中心开业，它成功的将商业性与艺术性融于一体。19961996年，天河城广场建成，作为一个综合性的大型购物中心，大量商业化游憩元素的集中，充分体年，天河城广场建成，作为一个综合性的大型购物中心，大量商业化游憩元素的集中，充分体现了综合设施的现了综合设施的“共生共生”效益，也确立了以其为核心的天河小区城市效益，也确立了以其为核心的天河小区城市RBDRBD的地位。的地位。19971997年，依托天河城广场的旺势发展起来、经营面积有年，依托天河城广场的旺势发展起来、经营面积有3 3万的宏城广场开业，进一步加强该区作万的宏城广场开业，进一步加强该区作为广州城市为广州城市RBDRBD的零
62、售商业功能。的零售商业功能。19971997年后，维多利广场、正佳广场等一系列大型购物中心涌入，城市年后，维多利广场、正佳广场等一系列大型购物中心涌入，城市RBDRBD商业游憩功能逐步完善。商业游憩功能逐步完善。广州战略策划中心2010.10案例：广州天河城市RBDn主要组成：天河城广场、正佳广场、体育中心、购物中心主要组成：天河城广场、正佳广场、体育中心、购物中心广州战略策划中心2010.10n发展特征发展特征广州战略策划中心2010.10案例：成都RBD广州战略策划中心2010.10成都RBD形成形成的背景形成的背景n具备传统具备传统CBDCBD的商业及人气资源优势。的商业及人气资源优势。
63、成都是一座有着成都是一座有着20002000多年历史的传统商贸城市，多年历史的传统商贸城市，其商圈主要集中在春熙路、盐市口、骡马市、天府广场等旧城核心区域，这些地段形其商圈主要集中在春熙路、盐市口、骡马市、天府广场等旧城核心区域，这些地段形成了成都传统成了成都传统CBDCBD的格局。的格局。n拥有能够代表城市历史风貌的景点和街区拥有能够代表城市历史风貌的景点和街区。自建城以来，城址几乎没变更过，几千年。自建城以来，城址几乎没变更过，几千年来积淀的历史景点多散布在此区域，如旧城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院、清末明来积淀的历史景点多散布在此区域，如旧城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院、清末明初民居院落
64、宽窄巷子初民居院落宽窄巷子n在城市经营时代大规模的旧城改造过程中展开。在城市经营时代大规模的旧城改造过程中展开。2121世纪初，大规模旧城改造运动展开。世纪初，大规模旧城改造运动展开。成都市政府针对涉及历史街区部分的旧城改造制定新的政策措施：以保护历史街区风成都市政府针对涉及历史街区部分的旧城改造制定新的政策措施：以保护历史街区风貌为主题，通过整合包装的策略，扩大文化保护区范围，由政府组织专家设计旧城拆貌为主题，通过整合包装的策略，扩大文化保护区范围，由政府组织专家设计旧城拆迁部分土地使用方案和建筑体概念设计方案，再将土地出让给开发商进行实质性的开迁部分土地使用方案和建筑体概念设计方案，再将土
65、地出让给开发商进行实质性的开发。发。n得到了自上而下全面的社会关注。得到了自上而下全面的社会关注。成都市成都市划定了最受老百姓关注的中心城区三个重划定了最受老百姓关注的中心城区三个重点历史保护区点历史保护区大慈寺、文殊院和宽窄大慈寺、文殊院和宽窄巷子，编制具有针对性的特殊保护与开发巷子，编制具有针对性的特殊保护与开发策略。依托于这三处旧城核心区域的历史策略。依托于这三处旧城核心区域的历史街区，成都市的城市游憩商业区初具雏形街区，成都市的城市游憩商业区初具雏形广州战略策划中心2010.10成都RBD形成形成过程形成过程n文殊院片区、大慈寺片区和宽窄巷子片区构成了成都文殊院片区、大慈寺片区和宽窄巷
66、子片区构成了成都RBDRBD的核心区域。成都的的核心区域。成都的rbdrbd成都成都的的RBDRBD建立在传统的建立在传统的CBDCBD之上，但其实，成都核心城区著名的旅游景点还有许多，如杜之上，但其实，成都核心城区著名的旅游景点还有许多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宫等，之所以选择文殊院、大慈寺和宽窄巷子，是基于同其他甫草堂、武侯祠、青羊宫等，之所以选择文殊院、大慈寺和宽窄巷子，是基于同其他景点、街区的比较优势：景点、街区的比较优势：RBD的核心区域传统RBD区域广州战略策划中心2010.10成都RBD形成成都城市RBD街区主题及功能一览图RBDRBD策划策划n文殊院片区提出了打造文殊院片区提出
67、了打造“都市第一禅林都市第一禅林”的主题概念，设计了新型的土地开发使用和的主题概念，设计了新型的土地开发使用和商业运作模式，将打造成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市商业运作模式，将打造成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游商业文化区。旅游商业文化区。n宽窄巷子正式提出打造成都宽窄巷子正式提出打造成都“新天地新天地”的设想，呈现的是的设想，呈现的是“传统川西民居传统川西民居+ +现代时尚现代时尚商业商业”的完美结合，其成功运作将意味着成都这座古老城市找到了延续商业传统，并的完美结合，其成功运作将意味着成都这座古老城市找到了延续商业传统，并且糅合现代化时尚元
68、素，展现自身独特魅力的极好途径。且糅合现代化时尚元素，展现自身独特魅力的极好途径。n大慈寺将依托春熙路商圈打造在新都市商业中心中的传统文化艺术商业区，展现其独大慈寺将依托春熙路商圈打造在新都市商业中心中的传统文化艺术商业区，展现其独特的宗教和绘画艺术。特的宗教和绘画艺术。广州战略策划中心2010.10大慈寺寺市合一，古都名片广州战略策划中心2010.10大慈寺片区基本情况基本情况n历史历史: :大慈寺创建于唐代，唐玄宗赐匾大慈寺创建于唐代，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺敕建大圣慈寺”，相传唐代大师吴道子、前，相传唐代大师吴道子、前蜀画家李升、后蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，古称蜀画家李升、后
69、蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，古称“震旦第一丛林震旦第一丛林”，是一座极其珍贵的艺术宝库。是一座极其珍贵的艺术宝库。n位置：位于成都市东风路一段，它毗邻成都最大的商业区春熙路，交通相当发达，为位置：位于成都市东风路一段，它毗邻成都最大的商业区春熙路，交通相当发达，为人口密度最大经济基础最雄厚的优越地段，经济辐射能力强，影响力大。人口密度最大经济基础最雄厚的优越地段，经济辐射能力强，影响力大。n用地：大慈寺历史街区保护性改用地：大慈寺历史街区保护性改造规划范围北至蜀都大道，西至造规划范围北至蜀都大道，西至纱帽街，南至东大街，东至天仙纱帽街，南至东大街，东至天仙桥北街，规划面积约为桥北街，
70、规划面积约为26.6426.64公公顷。一期工程顷。一期工程-大慈记忆大慈记忆 位于位于大慈寺西南，西临纱帽街，南至大慈寺西南，西临纱帽街，南至西糠市街，包含对广东会馆、欣西糠市街，包含对广东会馆、欣庐两个保护院落的恢复和庐两个保护院落的恢复和6 6个新个新建院落的打造，总面积约为建院落的打造，总面积约为2424亩。亩。广州战略策划中心2010.10大慈寺片区n四个层次建设：四个层次建设： 第一是核心文化层，指大慈寺及其第一是核心文化层，指大慈寺及其周边的周边的5454亩保护用地；亩保护用地； 第二是历史文化延伸层，含大慈寺第二是历史文化延伸层，含大慈寺周边的景观及内层商业文化建筑；周边的景观
71、及内层商业文化建筑；第三是历史民俗文化街区复兴和聚第三是历史民俗文化街区复兴和聚落构造，包含保留原生文化街市以落构造，包含保留原生文化街市以及有历史价值的零散构建重新修建及有历史价值的零散构建重新修建的仿古建筑；的仿古建筑； 第四是历史民俗文化与商业文化的第四是历史民俗文化与商业文化的连接层，包含距大慈寺保护用地范连接层，包含距大慈寺保护用地范围最远的新经济商务生活区。围最远的新经济商务生活区。规划分区：三部分分区规划分区：三部分分区 四层次建设四层次建设n三大分区：核心保护区、历史文化环境保护区、风貌协调区三部分。三大分区：核心保护区、历史文化环境保护区、风貌协调区三部分。广州战略策划中心2
72、010.10大慈寺片区规划结构：一轴、二带、七片区、多景点规划结构：一轴、二带、七片区、多景点一轴一轴：大慈寺南北向主轴：大慈寺南北向主轴以北糠市街为中心，南交以北糠市街为中心，南交下东大街，北穿大慈寺至下东大街，北穿大慈寺至蜀都大道；蜀都大道；二带二带：解玉溪景带，由西：解玉溪景带，由西北至东南蜿蜒而过，与主北至东南蜿蜒而过，与主轴七片区形成一直一曲、轴七片区形成一直一曲、一刚一柔的对比二带，带一刚一柔的对比二带，带活全区；活全区；七片七片：由一轴一带和主街：由一轴一带和主街划分成七片主要街坊区；划分成七片主要街坊区；多景点多景点：街坊中形成由景：街坊中形成由景点群控制的整个空间体系。点群控
73、制的整个空间体系。广州战略策划中心2010.10大慈寺片区整体开发整体开发n大慈寺建筑主体与北糠市街口的字库在内的众多文物古迹将被严格保护大慈寺建筑主体与北糠市街口的字库在内的众多文物古迹将被严格保护, ,让它们在焕发让它们在焕发昔日光彩的同时统领周边商铺昔日光彩的同时统领周边商铺, ,共同形成一个庙市共生的独特场所。共同形成一个庙市共生的独特场所。n北糠市街保护区域内现有历史建筑、百年老树将得到保护北糠市街保护区域内现有历史建筑、百年老树将得到保护, ,重点对原有街巷进行改造重点对原有街巷进行改造, ,建建成一条具有蜀都文化特色的商业街成一条具有蜀都文化特色的商业街, ,并着重体现唐宋文脉和
74、明清风貌。并着重体现唐宋文脉和明清风貌。n新大慈寺街区将成为本土传统步行文化商业聚集区新大慈寺街区将成为本土传统步行文化商业聚集区, ,成为拥有传统民俗工艺品商业街成为拥有传统民俗工艺品商业街, ,传传统工艺品市场统工艺品市场, ,地方传统小吃美食娱乐城地方传统小吃美食娱乐城, ,古玩字画销售、展示及包装服务基地古玩字画销售、展示及包装服务基地, ,地方传地方传统曲艺、戏剧、茶艺、博弈等文化欣赏、交流、展示中心等。统曲艺、戏剧、茶艺、博弈等文化欣赏、交流、展示中心等。 n天仙桥将整治形成高档住宅区，纱帽街西侧为多层现代建筑天仙桥将整治形成高档住宅区，纱帽街西侧为多层现代建筑, ,东侧建筑为传统
75、建筑。此东侧建筑为传统建筑。此外外, ,大慈寺片区与府南河相连处拟重建古东门大桥大慈寺片区与府南河相连处拟重建古东门大桥, ,设游船码头和码头阶梯广场设游船码头和码头阶梯广场, ,并对现并对现有建筑进行传统韵味改造有建筑进行传统韵味改造。 广州战略策划中心2010.10文殊院中国都市第一禅林广州战略策划中心2010.10文殊院片区基本情况基本情况n历史：文殊院初建于隋朝，原名信相寺，历史：文殊院初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有迄今已有13001300多年历史，文殊院先后出现多年历史，文殊院先后出现了慈笃、本圆、能海、宽霖等许多世界著了慈笃、本圆、能海、宽霖等许多世界著名的高僧，同时，寺内供奉有
76、唐玄奘法师名的高僧，同时，寺内供奉有唐玄奘法师顶骨，稀有经书等绝世珍宝。由于佛教文顶骨，稀有经书等绝世珍宝。由于佛教文化的影响力和号召力，来此香客络绎不绝，化的影响力和号召力，来此香客络绎不绝，每年达每年达200200万人次，被誉为万人次，被誉为“闹市中的一片闹市中的一片净土净土”。n位置：位于成都市人民中路，距离骡马市位置：位于成都市人民中路，距离骡马市商圈约商圈约0.50.5公里。地理位置相对没有大慈寺公里。地理位置相对没有大慈寺优越，但因有优越，但因有“都市丛林都市丛林”之称，还是有之称，还是有很多游客。很多游客。n用地：文殊院片区占地面积用地：文殊院片区占地面积26.5326.53公顷
77、，其公顷，其中文殊院核心保护区中文殊院核心保护区5.735.73公顷，东至北大公顷，东至北大街，南至白家塘街，西至人民中路，北至街，南至白家塘街，西至人民中路，北至大安西路。大安西路。广州战略策划中心2010.10文殊院片区历史遗存丰富历史遗存丰富n 除了核心区域文殊院建筑主体，片区除了核心区域文殊院建筑主体，片区内还散落各有特色的街道：内还散落各有特色的街道：上到明代的银丝街、红石柱街、白家塘上到明代的银丝街、红石柱街、白家塘街；清朝的爱道堂、酱因公所街、通顺街；清朝的爱道堂、酱因公所街、通顺街；近到民国时期的学署街，解放后合街；近到民国时期的学署街，解放后合并的文武路等。并的文武路等。广州
78、战略策划中心2010.10文殊院片区“都市禅林都市禅林”设计意向设计意向n主题概念：中国第一都市禅林主题概念：中国第一都市禅林n首先从物质形态到精神内涵等不同层次体首先从物质形态到精神内涵等不同层次体现禅，包括寺庙主体禅院，与禅文化相关现禅，包括寺庙主体禅院，与禅文化相关的场所设施，形象直观的禅文化小品，以的场所设施，形象直观的禅文化小品，以及带有禅的韵味的空间形式。满足不同文及带有禅的韵味的空间形式。满足不同文化阶层对禅文化的多角度、多层次的需求化阶层对禅文化的多角度、多层次的需求n突出表达禅与都市生活的交融。通过各种突出表达禅与都市生活的交融。通过各种层面的禅文化的载体在地段中的散落式布层
79、面的禅文化的载体在地段中的散落式布局，使其达到一定程度的均衡，从而帮助局，使其达到一定程度的均衡，从而帮助禅文化更生动、更广泛的和社会接触，创禅文化更生动、更广泛的和社会接触，创造出真正的造出真正的“都市禅林都市禅林”。广州战略策划中心2010.10文殊院片区建设分区与项目分期启动建设分区与项目分期启动n一期（一期（A)A)：核心保护区，启动文殊院：核心保护区，启动文殊院建筑主体及周边的绿化建筑主体及周边的绿化n二期二期(B)(B)：主要是建筑控制区域，包：主要是建筑控制区域，包括民间社团中心、艺术团体中心、文括民间社团中心、艺术团体中心、文殊院发展用地、民居型旅馆、零售商殊院发展用地、民居型
80、旅馆、零售商业、传统商业、餐饮、休闲服务业、业、传统商业、餐饮、休闲服务业、娱乐业、爱道堂宗教娱乐业、爱道堂宗教n三期三期(C)(C)：景观协调区，高档商住、：景观协调区，高档商住、兼容办公、商务办公、绿地广场等兼容办公、商务办公、绿地广场等文殊院保护区二类建设控制带景观协调带广州战略策划中心2010.10文殊院片区川西民居风貌展示川西民居风貌展示n项目对川西民居建筑风貌的表达分为项目对川西民居建筑风貌的表达分为三个层次。三个层次。n第一，采用整旧如旧的方式在原有居第一，采用整旧如旧的方式在原有居民建筑遗存比较集中的地段进行复元民建筑遗存比较集中的地段进行复元式设计，体现地段原有的自然的空间式
81、设计，体现地段原有的自然的空间形态。形态。n第二，从传统民居形态中归纳具有典第二，从传统民居形态中归纳具有典型特征的组合模式，并以此为设计元型特征的组合模式，并以此为设计元素，结合更新后的地段状况重新组合。素，结合更新后的地段状况重新组合。n第三，结合现代建筑手法，充分利用第三，结合现代建筑手法，充分利用新材料，新技术，创造新型川西民居新材料，新技术，创造新型川西民居形式，同时适当加大体量，以适应新形式，同时适当加大体量，以适应新的功能需求。的功能需求。广州战略策划中心2010.10文殊院片区传统民居传统民居“住住- -商商”功能转变功能转变广州战略策划中心2010.10宽窄巷子成都“新天地”
82、广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区基本情况基本情况n历史：宽窄巷子是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道。康熙五十七年（历史：宽窄巷子是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道。康熙五十七年（17181718年），年），准噶尔部窜扰西藏。清朝廷派三千官兵平息叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑满准噶尔部窜扰西藏。清朝廷派三千官兵平息叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑满城城即少城。风雨飘零，如今的少城只剩下宽窄两条巷子。即少城。风雨飘零，如今的少城只剩下宽窄两条巷子。n位置：宽窄巷子片区包括长顺上街、金河路、下同仁路西侧位置：宽窄巷子片区包括长顺上街、金河路、下同仁路西侧5050米边界，西郊河及支
83、矶米边界，西郊河及支矶石街围合区域，周围经济条件良好，交通便利。石街围合区域，周围经济条件良好，交通便利。n用地：片区总面积用地：片区总面积479479亩，其中核心保护区亩，其中核心保护区108108亩。主要为亩。主要为“鱼脊骨鱼脊骨”行的道路格局，行的道路格局，居住环境安静闲适，具有丰富多变的庭院空间。居住环境安静闲适，具有丰富多变的庭院空间。n进展：进展：20042004年开始改造，先后投入年开始改造，先后投入6.36.3亿余元，修复了院落亿余元，修复了院落4545个，建筑面积个，建筑面积3 3万多平方万多平方米，建成地下停车场米，建成地下停车场1100011000多平方米。现有餐饮、酒吧
84、、旅店、茶馆、零售、健身等多多平方米。现有餐饮、酒吧、旅店、茶馆、零售、健身等多种业态，种业态，20082008年年 6 6月月1414日，整体改造后的宽窄巷子正式开放，成为日，整体改造后的宽窄巷子正式开放，成为“ “ 512”512”地震后地震后成都旅游业复苏的标志性旅游项目。成都旅游业复苏的标志性旅游项目。广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区改造前的宽窄巷子改造前的宽窄巷子n 用地状况用地状况 以居住为主，含少量小型商铺、文化娱乐、旅馆、餐饮用地。以居住为主，含少量小型商铺、文化娱乐、旅馆、餐饮用地。n 空间形态：空间形态： 项目范围内整体空间风貌较为完整，是清代文脉的延续。由于区域
85、周边近年大幅度开项目范围内整体空间风貌较为完整，是清代文脉的延续。由于区域周边近年大幅度开发，整个规划区以宽窄巷子为中心，基本呈现由内到外，从低层到多层的态势。东入发，整个规划区以宽窄巷子为中心，基本呈现由内到外，从低层到多层的态势。东入口为较为宽敞的开放空间，宽巷子宅前是居民喝茶、聊天、休闲的场所。口为较为宽敞的开放空间，宽巷子宅前是居民喝茶、聊天、休闲的场所。n建筑风貌：建筑风貌： 宽窄巷子街道两侧临街住宅里面，现仍然遗存着若干不同风格、不同材料、不同朝向、宽窄巷子街道两侧临街住宅里面，现仍然遗存着若干不同风格、不同材料、不同朝向、不同尺度的大门。不同的门代表着不同阶级人们身份的象征，门宽
86、窄巷子最大的特不同尺度的大门。不同的门代表着不同阶级人们身份的象征，门宽窄巷子最大的特 色。色。n 绿化景观：绿化景观： 绿化是清以来满城名声鹊起的一个重要因素，清末傅崇矩说绿化是清以来满城名声鹊起的一个重要因素，清末傅崇矩说“花木甚多，鹊声树影花木甚多，鹊声树影”，有数百棵乔木，种类繁多，加之灌木、蔓藤、花草处处繁茂生长，使得宽窄巷绿化，有数百棵乔木，种类繁多，加之灌木、蔓藤、花草处处繁茂生长，使得宽窄巷绿化古风至今昌盛不衰。显然，这构成了宽窄巷子一大空间特点。古风至今昌盛不衰。显然，这构成了宽窄巷子一大空间特点。广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区广州战略策划中心2010.10宽窄巷
87、子片区项目定位：老成都底片，新都市客厅项目定位：老成都底片，新都市客厅n以以“成都生活精神成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚民俗生为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的形成具有形成具有“老成都底片，新都市客厅老成都底片，新都市客厅”内涵的内涵的“老成都原真生活情景体验街区老成都原真生活情景体验街区”。同。同时，根据三条巷子的不同特点，进行不同定位。时，根据三条巷子的不同特点，进行不同定位。n宽巷子：老
88、成都的宽巷子：老成都的“闲生活闲生活” 宽巷子代表了成都最市井的民间文化，在宽巷子中，老成都原真生活体验馆成为宽窄巷宽巷子代表了成都最市井的民间文化，在宽巷子中，老成都原真生活体验馆成为宽窄巷子的封面和游览中心，集中展现宽窄巷子所代表的成都生活精神。子的封面和游览中心，集中展现宽窄巷子所代表的成都生活精神。n窄巷子：老成都的窄巷子：老成都的“慢生活慢生活” 改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。这种院落文化代表了一种传统的雅文化。改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。这种院落文化代表了一种传统的雅文化。通过改造，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明，通过改造，窄巷子植
89、绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其文化精髓。临街院落将透过橱窗展示其文化精髓。n井巷子：成都人的井巷子：成都人的“新生活新生活” 通过规划改造，井巷子将是宽窄巷子的现代元素，是宽窄巷子最开放、最多元、最动感通过规划改造，井巷子将是宽窄巷子的现代元素，是宽窄巷子最开放、最多元、最动感的空间。的空间。广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区宽巷子：老成都的宽巷子：老成都的“闲生活闲生活”n宽巷子将形成以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特宽巷子将形成以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特 色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、色休闲茶馆、特色客栈、特色
90、企业会所、SPASPA为主题的情景为主题的情景消费游憩区。消费游憩区。n 在宽巷子中，老成都原真生活体验馆将成在宽巷子中，老成都原真生活体验馆将成为宽窄巷子的封面和游览中心。它将集中为宽窄巷子的封面和游览中心。它将集中展现宽窄巷子所代表的成都生活精神。体展现宽窄巷子所代表的成都生活精神。体验馆里将展示民国时期一户普通成都人家验馆里将展示民国时期一户普通成都人家一天的生活场景，用一个院落复原这个家一天的生活场景，用一个院落复原这个家庭的厨房、书房、堂屋、新房等，向参观庭的厨房、书房、堂屋、新房等，向参观者呈现老成都的生活状态。观众还可以在者呈现老成都的生活状态。观众还可以在其中听几十年前的老成都
91、人摆龙门阵，看其中听几十年前的老成都人摆龙门阵，看成都女孩绣蜀锦，晚上看皮影、看木偶戏成都女孩绣蜀锦，晚上看皮影、看木偶戏、即兴写书法等。、即兴写书法等。广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区窄巷子：老成都的窄巷子：老成都的“慢生活慢生活”n成都是天府，窄巷子就是成都的成都是天府，窄巷子就是成都的“府府”。一为收藏，一为丰。一为收藏，一为丰富，改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。院落，上感富，改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。院落，上感天灵，下沾地气。这种院落文化代表了一种精英文化，一种天灵，下沾地气。这种院落文化代表了一种精英文化，一种传统的雅文化。宅中有园，园里有屋，屋中有院，院
92、中有树，传统的雅文化。宅中有园，园里有屋，屋中有院，院中有树，树上有天，天上有月树上有天，天上有月这是中国式的院落梦想，也是窄巷这是中国式的院落梦想，也是窄巷子的生活梦想。子的生活梦想。n通过改造，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面通过改造，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其业态精以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其业态精髓。髓。n窄巷子将形成以各西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、窄巷子将形成以各西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、健康生活馆、特色文化主题店为主题的精致生活品味区。健康生活馆、特色文化主题店为主题的精致生
93、活品味区。广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区井巷子：成都人的井巷子：成都人的“新生活新生活”n井巷子将形成以酒吧、夜店、甜品店、婚场、小井巷子将形成以酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为业态的时尚型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为业态的时尚创意娱乐区。创意娱乐区。n小洋楼广场将是井巷子中最具特色的建筑，法式小洋楼广场将是井巷子中最具特色的建筑，法式小洋楼据说曾是一个大户人家的私邸，后来成为小洋楼据说曾是一个大户人家的私邸，后来成为教堂。这座法式风情的小洋楼展现了成都兼容并教堂。这座法式风情的小洋楼展现了成都兼容并包的开放心态。以小洋楼为核心的广场将成为井包的开放心
94、态。以小洋楼为核心的广场将成为井巷子的中心节点。同时，这里将成为婚恋主题消巷子的中心节点。同时，这里将成为婚恋主题消费场所，成为恋爱、婚庆的经典场地，成为甜蜜、费场所，成为恋爱、婚庆的经典场地，成为甜蜜、时尚的不二代言。时尚的不二代言。广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区空间布局空间布局三节点：三节点：西入口、东广场、小西入口、东广场、小洋楼广场洋楼广场三廊道：三廊道：宽巷子、窄巷子、井宽巷子、窄巷子、井巷子巷子西入口西入口东广场东广场小洋楼广场小洋楼广场南北通道南北通道宽巷子宽巷子窄巷子窄巷子井巷子井巷子广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区设计思考设计思考n宽窄巷子设计的定位：宽
95、窄巷更应该是一条承载着成都几百年历史痕迹的历史的巷子，宽窄巷子设计的定位：宽窄巷更应该是一条承载着成都几百年历史痕迹的历史的巷子，她也应该是她也应该是“老照片老照片”里的城市记忆的再现和感受的最佳场地，她应该是沧桑、宁静里的城市记忆的再现和感受的最佳场地，她应该是沧桑、宁静和富足、情趣的混合体。和富足、情趣的混合体。n总体理念着重强调宽窄巷子的总体理念着重强调宽窄巷子的满城城市记忆和老成都公馆文化满城城市记忆和老成都公馆文化。详细设计详细设计n在街巷、广场节点等公共空间的景观设计中体现少城千年的城市传统沉淀，塑造清凉在街巷、广场节点等公共空间的景观设计中体现少城千年的城市传统沉淀，塑造清凉憇静
96、的氛围，给外来参观者传递真实的历史记忆；憇静的氛围，给外来参观者传递真实的历史记忆；n在庭院设计中重塑注重在庭院设计中重塑注重“生活情趣生活情趣”，和，和“多元繁复多元繁复”的公馆文化，的公馆文化， 为内部参与者提为内部参与者提供严谨优雅、低调奢华的生活感受供严谨优雅、低调奢华的生活感受n街巷的古朴静谧和庭院的繁复奢华构成视觉及功能的对比，体现不同的历史片段，服街巷的古朴静谧和庭院的繁复奢华构成视觉及功能的对比，体现不同的历史片段，服务不同的旅游参观者和消费层次，体现保护和开发的兼顾。务不同的旅游参观者和消费层次，体现保护和开发的兼顾。广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区节点设计：宽巷子
97、节点设计：宽巷子n宽巷子以历史发展为线索，由同仁路入口处川西传统文化特色，延续、变化至东广场宽巷子以历史发展为线索，由同仁路入口处川西传统文化特色，延续、变化至东广场处的多元、西化风情。处的多元、西化风情。n宽巷子突出雍容大气，路面以整齐的青石板铺装为主，采用同一色调的青砖串联宅院宽巷子突出雍容大气，路面以整齐的青石板铺装为主，采用同一色调的青砖串联宅院内部交通，间或有横向的条石丰富路面铺装形式。内部交通，间或有横向的条石丰富路面铺装形式。n道路两侧重复出现的栓马桩、形式古朴的路灯、宅院门口威武的石狮子、苍老的大树道路两侧重复出现的栓马桩、形式古朴的路灯、宅院门口威武的石狮子、苍老的大树下古色
98、古香的水井把游人带回到那个古老的少城。种植池多为自然的块石砌筑而成，下古色古香的水井把游人带回到那个古老的少城。种植池多为自然的块石砌筑而成，茂密的绿荫、自由式生长的灌木、随处可见的爬藤组成了一条绿色的街巷。茂密的绿荫、自由式生长的灌木、随处可见的爬藤组成了一条绿色的街巷。广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区节点设计：窄巷子节点设计：窄巷子n窄巷子体现自由惬意。青石板路面由规整和碎拼两种方式组合而成，更多风格的景观窄巷子体现自由惬意。青石板路面由规整和碎拼两种方式组合而成，更多风格的景观元素掺杂其中，充满元素掺杂其中，充满ArtDECOArtDECO风格的建筑立面造型、屋檐下光滑的石球在
99、这里同传统的风格的建筑立面造型、屋檐下光滑的石球在这里同传统的街巷风格形成强烈的冲突，而老巷子的魅力在这种冲突中展现的淋漓尽致。街巷风格形成强烈的冲突，而老巷子的魅力在这种冲突中展现的淋漓尽致。n窄巷子的种植池设计成造型自由、写意的形式，在种植与道路铺装间并没有明显的分窄巷子的种植池设计成造型自由、写意的形式，在种植与道路铺装间并没有明显的分界线。道路两侧上的石制座凳为游人提供便利的休憩设施。界线。道路两侧上的石制座凳为游人提供便利的休憩设施。广州战略策划中心2010.10节点设计：东入口广场节点设计：东入口广场n东入口广场就设计为东入口广场就设计为“演武广场演武广场”。演武广场的设计元素由演
100、武台、观演台、情景铜。演武广场的设计元素由演武台、观演台、情景铜人雕塑、射箭靶、城守府门楼构成，其中演武台可做川戏、评书的表演台，城守府门人雕塑、射箭靶、城守府门楼构成，其中演武台可做川戏、评书的表演台，城守府门楼只是一个象征性的建筑，同时也可作为宽巷子的入口与宽巷子紧密结合。楼只是一个象征性的建筑，同时也可作为宽巷子的入口与宽巷子紧密结合。广州战略策划中心2010.10宽窄巷子片区节点设计：四个庭院节点设计：四个庭院n院落一：整组院落分为两进院子，西厢房为二层砖木结构。功能：主题酒吧。续写光院落一：整组院落分为两进院子，西厢房为二层砖木结构。功能：主题酒吧。续写光阴的故事（以司马相如和卓文君
101、的历史故事为时代背景，营造出具有历史时代和现实阴的故事（以司马相如和卓文君的历史故事为时代背景，营造出具有历史时代和现实主义低调奢华的吧氛围，整个院落以舞台作为中心让景观辐射开）主义低调奢华的吧氛围，整个院落以舞台作为中心让景观辐射开）n院落二：功能：餐饮。设计的思路为闻名的桃花宴作为思想来源，展现一种视觉大餐院落二：功能：餐饮。设计的思路为闻名的桃花宴作为思想来源，展现一种视觉大餐引导消费。引导消费。n院落三：由南北两个独立一进院落组成，各院正房均为坐北朝南，院落正房为两层。院落三：由南北两个独立一进院落组成，各院正房均为坐北朝南，院落正房为两层。功能：商务会所。商务会所体现的主题是商贾韵味
102、的回归。功能：商务会所。商务会所体现的主题是商贾韵味的回归。n院落四：两进院落，主体结构为砖木结构。正房、前院、西厢房及门头倒座房体现了院落四：两进院落，主体结构为砖木结构。正房、前院、西厢房及门头倒座房体现了西洋式和中国传统相结合的风格。功能：私人会所。西洋式和中国传统相结合的风格。功能：私人会所。广州战略策划中心2010.10成都RBD内商业地产项目的经营策略设计城市经营理念下的商业地产开发城市经营理念下的商业地产开发n成都城市成都城市RBDRBD诞生于诞生于“城市经营城市经营”理念主导政府行为的特殊时代背景之下，理念主导政府行为的特殊时代背景之下，“经营经营”同同样是这些旧城历史街区改造
103、更新过程中相当关键的一个环节；另一方面，样是这些旧城历史街区改造更新过程中相当关键的一个环节；另一方面，RBDRBD本身的零本身的零售商业区的属性也决定了其必须以商业经营情况的好坏作为评判规划建设是否成功的售商业区的属性也决定了其必须以商业经营情况的好坏作为评判规划建设是否成功的标准。所以，标准。所以，在成都城市在成都城市RBDRBD的景观组成内容中，原有的景点即旅游吸引物的保护修葺的景观组成内容中，原有的景点即旅游吸引物的保护修葺只是一个部分，旧城拆迁空出的大量土地上全新的商业地产开发和休闲娱乐游憩商业只是一个部分，旧城拆迁空出的大量土地上全新的商业地产开发和休闲娱乐游憩商业经营才是规划设计
104、的重点内容。经营才是规划设计的重点内容。n成都城市成都城市RBDRBD区域内的商业地产开发项目的独特之处决定了其经营策略设计的独特性：区域内的商业地产开发项目的独特之处决定了其经营策略设计的独特性：成都城市成都城市RBDRBD的建设不是靠个别地产开发商的力量推动，而是的建设不是靠个别地产开发商的力量推动，而是在城市经营过程中的政府在城市经营过程中的政府行为主导的结果行为主导的结果，希望打造出能够代表成都城市风貌的景观性商业区，希望打造出能够代表成都城市风貌的景观性商业区，“整体性和代整体性和代表性表性”成为了其区别于其他商业地产项目的关键之所在，决定了其对于经营管理中成为了其区别于其他商业地产
105、项目的关键之所在，决定了其对于经营管理中“整体风格整体风格”统一体现的特殊要求。统一体现的特殊要求。商业物业经营策略设计过程中主要需要解决的问题同样是根据具体的项目的特点与整商业物业经营策略设计过程中主要需要解决的问题同样是根据具体的项目的特点与整体的市场环境，处理好投资者、经营者、管理者的利益关系。即：体的市场环境，处理好投资者、经营者、管理者的利益关系。即：协调好投资者与开协调好投资者与开发商之间所有权的比例分配关系，明确采取统一经营或是分散经营方式，明确商业经发商之间所有权的比例分配关系，明确采取统一经营或是分散经营方式，明确商业经营管理公司在商业物业管理中的责权界定，以及物业所有者与物
106、业管理者之间对于租营管理公司在商业物业管理中的责权界定，以及物业所有者与物业管理者之间对于租金收入的分配问题。金收入的分配问题。广州战略策划中心2010.10成都RBD内商业地产项目的经营策略设计成都城市成都城市RBDRBD区域商业物业的经营策略选择区域商业物业的经营策略选择目前在商业物业开发中都有哪些典型的经营方式：目前在商业物业开发中都有哪些典型的经营方式：n方式一是一种最简单的商业项目经营类型，一般适合商业发展的初级阶段，特别是适方式一是一种最简单的商业项目经营类型，一般适合商业发展的初级阶段，特别是适合沿街商铺式的合沿街商铺式的初级的商业物业类型。初级的商业物业类型。n方式二目前在国内
107、采用不多，适合商业物业开发发展的高级阶段。其最终目的在于通方式二目前在国内采用不多，适合商业物业开发发展的高级阶段。其最终目的在于通过长期商业的良好经营，实现商业物业项目长期价值最大化。过长期商业的良好经营，实现商业物业项目长期价值最大化。广州战略策划中心2010.10成都RBD内商业地产项目的经营策略设计基于成都城市基于成都城市RBDRBD经营特征的选择经营特征的选择n很明显，针对成都城市很明显，针对成都城市RBDRBD经营管理经营管理“整体性整体性”的要求，第二种方式更加适的要求，第二种方式更加适宜。相对的，政府力量的介入能够消宜。相对的，政府力量的介入能够消除许多不利的因素，比如对品牌商
108、家除许多不利的因素，比如对品牌商家的号召力和整合力、对物业设计建筑的号召力和整合力、对物业设计建筑施工水平的高要求等等。并且，政策施工水平的高要求等等。并且，政策的有利倾向对于开发资金压力的减弱的有利倾向对于开发资金压力的减弱也会具有相当的意义。也会具有相当的意义。案例:杭州滨湖区RBD广州战略策划中心2010.10n杭州老城区杭州老城区RBDRBD的变迁的变迁n滨湖区滨湖区RBDRBD形成过程形成过程n滨湖区滨湖区RBDRBD商贸发展基础商贸发展基础n滨湖区滨湖区RBDRBD游憩空间特点游憩空间特点n开发特点开发特点广州战略策划中心2010.10杭州老城区RBD的变迁n南宋临安的游憩商业区表
109、现形式南宋临安的游憩商业区表现形式临安当时有名的瓦肆临安当时有名的瓦肆1717处，如南瓦、中瓦、北瓦（今众安桥西一带）等，以北瓦最大。处，如南瓦、中瓦、北瓦（今众安桥西一带）等，以北瓦最大。瓦肆内各种演出从不间断，瓦肆内各种演出从不间断，“不以风雨寒暑，日日如是不以风雨寒暑，日日如是”。而其参与者包括贵族到平。而其参与者包括贵族到平民没有不来这里的。瓦肆是当时的娱乐场所，也是商业中心，综艺表演与商贸活动相民没有不来这里的。瓦肆是当时的娱乐场所，也是商业中心，综艺表演与商贸活动相伴而存在。伴而存在。n元明清时杭州的游憩产业分布形式元明清时杭州的游憩产业分布形式元明至清朝前期，杭州是全国闻名的商业
110、和手元明至清朝前期，杭州是全国闻名的商业和手工业工业城市之一，此时，瓦肆衰落，但商城市之一，此时，瓦肆衰落，但商业繁盛，饮食服务业也有很大规模，茶楼、酒坊遍布。由于城市业繁盛，饮食服务业也有很大规模，茶楼、酒坊遍布。由于城市经济经济发展和需求旺盛，发展和需求旺盛，城郊涌现了一大批兴旺的卫星市镇，除商业用途外，游憩产业也零星分布。城郊涌现了一大批兴旺的卫星市镇，除商业用途外，游憩产业也零星分布。n现代杭州现代杭州RBDRBD的现状的现状杭州是杭州是历史历史文化名城也是著名的风景旅游城市。文化名城也是著名的风景旅游城市。RBDRBD区位常常决定于区位常常决定于历史历史或或自然自然的景点；的景点；在
111、西湖东侧约在西湖东侧约2020余公里的地带，为杭州余公里的地带，为杭州历史历史文化集聚地，古运河、吴山、中山路、河文化集聚地，古运河、吴山、中山路、河坊街等散布在这一地区。这一带也形成了杭州现在的中心坊街等散布在这一地区。这一带也形成了杭州现在的中心RBDRBD，类型则倾向于特色购物类型则倾向于特色购物步行街和旧城步行街和旧城文化文化改造区型。改造区型。 广州战略策划中心2010.10杭州老城区RBDnRBDRBD定位定位老城区的老城区的RBDRBD，主要在上城区，以新湖滨为中心延伸辐射，是一个综合型、个性化、高，主要在上城区，以新湖滨为中心延伸辐射，是一个综合型、个性化、高档次、相对独立的旅
112、游休闲商务区。档次、相对独立的旅游休闲商务区。n区块划分及功能业态布局区块划分及功能业态布局1 1、新湖滨时尚休闲区新湖滨时尚休闲区功能业态定位：休闲娱乐、旅游观光、时尚购物、美食餐饮功能业态定位：休闲娱乐、旅游观光、时尚购物、美食餐饮2 2、吴山历史文化区吴山历史文化区功能业态定位：休闲娱乐、历史文化、市井民俗、商贸商务功能业态定位：休闲娱乐、历史文化、市井民俗、商贸商务3 3、城站商务物流区城站商务物流区功能业态定位：商务商贸、美食餐饮功能业态定位：商务商贸、美食餐饮4 4、江滨商务休闲区江滨商务休闲区功能业态定位：商务商贸、景观旅游、休闲娱乐、体育文化功能业态定位：商务商贸、景观旅游、休
113、闲娱乐、体育文化5 5、吴越南宋历史文化保护区吴越南宋历史文化保护区 包括南宋皇城遗址、闸口白塔、六部桥、八卦田、吴汉月墓、梵天寺等历史文化遗存包括南宋皇城遗址、闸口白塔、六部桥、八卦田、吴汉月墓、梵天寺等历史文化遗存广州战略策划中心2010.10湖滨区RBD概况n区位区位位于老城区与西湖区之间的区域，属于上城区。范围：东至浣纱路（远期至中河路），位于老城区与西湖区之间的区域，属于上城区。范围：东至浣纱路（远期至中河路），南至解放路（远期至西湖大道），西至湖滨路，北至庆春路。是湖滨街道的辖区。南至解放路（远期至西湖大道），西至湖滨路，北至庆春路。是湖滨街道的辖区。广州战略策划中心2010.10
114、湖滨区RBD概况n湖滨商业区历史功能概述湖滨商业区历史功能概述湖滨地块一直承担者杭州商业中心的功能湖滨地块一直承担者杭州商业中心的功能南宋时期南宋时期：商店林立，：商店林立，“无一家不买卖者无一家不买卖者”明清时期明清时期：名店、大店与日俱增，茶坊酒肆：名店、大店与日俱增，茶坊酒肆众多众多辛亥革命后辛亥革命后：开辟为新市场：开辟为新市场新中国成立后新中国成立后：杭州的商业中心依然在湖滨、：杭州的商业中心依然在湖滨、解放路一带解放路一带9090年代以后年代以后：武林广场地区取代了湖滨地区：武林广场地区取代了湖滨地区作为城市商业中心的功能，湖滨的城市商业作为城市商业中心的功能，湖滨的城市商业中心功
115、能也逐渐减弱中心功能也逐渐减弱9090年代后期至今年代后期至今：商业重新开始繁荣发展：商业重新开始繁荣发展广州战略策划中心2010.10湖滨区RBDn规划布局特点规划布局特点这一区块是杭州市寸土寸金的地区，是杭州的这一区块是杭州市寸土寸金的地区，是杭州的“城市客厅城市客厅”，也是杭州目前人流最密，也是杭州目前人流最密集、信息交流量最大、土地价格最高、零售业最集中、各类服务业最聚集的地区之一，集、信息交流量最大、土地价格最高、零售业最集中、各类服务业最聚集的地区之一，具有地段的稀缺性和西湖景观的不可替代性。具有地段的稀缺性和西湖景观的不可替代性。本区块以西湖山水风光为特点，是主要休闲观光带。业态
116、定位以休闲、购物、餐饮、本区块以西湖山水风光为特点，是主要休闲观光带。业态定位以休闲、购物、餐饮、旅游为核心，体现国际化、现代化、时尚化、个性化。布局为国际美食广场、高档俱旅游为核心，体现国际化、现代化、时尚化、个性化。布局为国际美食广场、高档俱乐部、品牌精品服饰、大型商贸、中高档餐饮、高品质休闲购物中心等。乐部、品牌精品服饰、大型商贸、中高档餐饮、高品质休闲购物中心等。 本区块二期规划正在调整。初步规划，沿湖一带为湖滨观光区，湖滨路东侧及东坡路本区块二期规划正在调整。初步规划，沿湖一带为湖滨观光区，湖滨路东侧及东坡路局部为国际名品区，延安路为时尚购物区，吴山路为古玩艺术区，湖边村、思鑫坊等局
117、部为国际名品区，延安路为时尚购物区，吴山路为古玩艺术区，湖边村、思鑫坊等为怀旧风貌区。为怀旧风貌区。 广州战略策划中心2010.10湖滨区RBDn用地形态与肌理变化用地形态与肌理变化n基本形态结构单元基本形态结构单元里（里（“里里”是中国南方典型的住宅单元，其内部空间由巷结构是中国南方典型的住宅单元，其内部空间由巷结构分割。巷两边是不规则的高密度两层民居，巷口与路交接处和沿路的住宅都是前店后分割。巷两边是不规则的高密度两层民居，巷口与路交接处和沿路的住宅都是前店后居居n垂直空间特色垂直空间特色: :建筑高度控制建筑高度控制广州战略策划中心2010.10湖滨区RBDn用地功能的游憩化用地功能的游憩化广州战略策划中心2010.10n滨水空间的游憩化特征滨水空间的游憩化特征感谢您的关注
