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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。9/8/2024北京独栋别墅产品线和北京独栋别墅产品线和产品研究产品研究世联研究理论2005.05.30本报告是严格保密的。 关键字关键字 ：u别墅、建筑设计别墅、建筑设计 简介简介 ：u介绍了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅三种产品的设计2本报告是严格保密的。北京独栋别墅产品线北京独栋别墅产品线200250300350400450500550目前北京独栋别墅产品形成了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅这三类产品线，每类产品线的客户群特征和产品价值体系存在很大的差异。小独栋小独栋别墅地上建筑面积 250-320高级高级别墅地上建筑面积 330-400豪宅豪宅别
2、墅地上建筑面积 4003本报告是严格保密的。小独栋别墅产品发力点和设计建议小独栋别墅产品发力点和设计建议4本报告是严格保密的。选取北京、上海别墅市场中的典型小独选取北京、上海别墅市场中的典型小独栋别墅产品进行研究栋别墅产品进行研究户型名称地上面积户型名称地上面积纳帕溪谷SA190观唐J307纳帕溪谷SB208/240上海兰乔圣菲B1282纳帕溪谷SC209上海兰乔圣菲C302纳帕溪谷SD225/260上海兰乔圣菲A2282纳帕溪谷SE241上海兰乔圣菲B2287纳帕溪谷SF270上海兰乔圣菲A1280温哥华森林B5312水印长滩NA260温哥华森林B3-C302水印长滩1S287温哥华森林B2
3、-P294万万树A306温哥华森林C2-C254万万树J316温哥华森林C5-C267万万树G319温哥华森林C6-Q243万万树I326温哥华森林F1-C262龙湾别墅-观唐V290顺驰林溪（双）-5本报告是严格保密的。本项目中的小独栋别墅的发力点本项目中的小独栋别墅的发力点提供与东部别墅区双拼、联排别墅相同面积和总价区间的提供与东部别墅区双拼、联排别墅相同面积和总价区间的独栋别墅独栋别墅，占据东部占据东部首席舒适性小独栋别墅首席舒适性小独栋别墅地位。地位。通过控制别墅地上建筑面积、实现通过控制别墅地上建筑面积、实现低总价低总价，提供满足小独栋别墅置，提供满足小独栋别墅置业群业群支付能力支付
4、能力的产品的产品挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别墅挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别墅的居住感觉，做到的居住感觉，做到“小空间小空间大感受大感受”。产品发力点：产品发力点：独栋的别墅建筑形式独栋的别墅建筑形式独栋的别墅建筑形式独栋的别墅建筑形式 + + + + 低总价低总价低总价低总价6本报告是严格保密的。小独栋别墅设计要点小独栋别墅设计要点“小面积小面积”体现体现“大空间大空间”充分突显充分突显“别墅感别墅感”n 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。n 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，而其
5、他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。n 紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。n 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。n 在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等服务空间设置在地下室中。7本报告是严格保密的。小独栋别墅产品设计建议小独栋别墅产品设计建议pp 地下建筑面积地下建筑面积8080平方米左右，总建筑面积平方米左右，总建筑面积330-360330-360平方米平方米p 地上建筑面积控制在地上建筑面积控制在250-280250-280平方米平方米pp 地上二层，地下一层。地上二层，地下一层。pp 室内车库，单车位
6、。室内车库，单车位。pp 3-43-4个卧室，个卧室，1 1个主卧室个主卧室+2-3+2-3个次卧室。个次卧室。8本报告是严格保密的。小独栋别墅产品设计要点小独栋别墅产品设计要点pp 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5 5米米1 1以上。以上。pp 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计
7、卫生间厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。一处。pp 250250平米左右的户型一层可不设卧室，接近平米左右的户型一层可不设卧室，接近280280平米的户型一层应设计一间平米的户型一层应设计一间卧室。卧室。pp 建筑基地的面积在建筑基地的面积在500500平米平米/ /栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。pp二层主要功能空间为卧室，包括二层主要功能空间为卧室，包括1 1个主卧区个主卧区+ 2
8、+ 2个次卧室的选择，其中主卧个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。pp 地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。9本报告是严格保密的。如何做到如何做到“小空间小空间大感受大感受”室内空间室内空间室外空间室外空间内外空间关系内外空间关系建筑排布建筑排布客厅、餐厅、地下室、主卧室区客厅、餐厅、地下室、主卧室区门
9、廊、院门、多重庭院、下沉庭院门廊、院门、多重庭院、下沉庭院大面积观景窗大面积观景窗组团式排布组团式排布10本报告是严格保密的。入户处理入户处理入户处理入户处理- - - -户外户外户外户外室外空间感受u别墅的入户处理，有别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领助于增加别墅的私家领地感；地感；u手法一：入户门廊手法一：入户门廊l手法二：院门手法二：院门l入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；门廊温哥华森林入户院门水印长滩11本报告是严格保密的。入户处理入户处理入户处理入户处理- - - -室内（玄关和吹拔）室内（玄关和吹拔）室内（玄关和吹拔）室内（玄关和吹拔）室内空间感受u小独栋别
10、墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。项目名称入口玄关面积(m2)顺驰林溪a户型9万万树B户型6观唐A户型9观唐B户型5观唐D户型8顺驰林溪a户型 入口玄关9平米12本报告是严格保密的。客厅挑空客厅挑空客厅挑空客厅挑空室内空间感受u小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型3513本报告是严格保密的。主要
11、功能空间的大面积观景窗主要功能空间的大面积观景窗主要功能空间的大面积观景窗主要功能空间的大面积观景窗内外空间交流u小独栋产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感，特别是将窗与室外花园的景致结合，形成内外空间的交流。u在满足保温和建筑结构的前提下尽可能的选择大尺度窗，通过窗的大尺度提高对客厅、起居室等主要功能空间的尺度感受。14本报告是严格保密的。小独栋别墅主要功能空间面积建议小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积
12、( ( ( () ) ) )首层首层门厅5140 160客厅、餐厅、家庭室（可三者或两者结合布置）60 70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）10 15次卧室10 15车库 20地下室地下室家庭影院20 3080多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10工人房(包括卫生间）1015本报告是严格保密的。小独栋别墅主要功能空间面积建议小独栋别墅主要功能空间面积建议二层分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )二层主卧区1主卧室15205060主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室11520304
13、0次卧室21015公用卫生间5（或）主卧区2主卧室15203040主人卫生间10步入式衣橱51016本报告是严格保密的。扩大扩大主卧室主卧室主卧室主卧室与与起居室起居室空间面积，缩小其空间面积，缩小其他功能空间他功能空间室内空间感受小独栋别墅具有和高档别墅几乎同样的功能空间划分和功能空间数量，但与高档别墅室内空间尺度相比，小独栋别墅的室内空间尺度相对比较小，但这种缩小并不是均等的缩小。以上表为例，尽管总建筑面积只有莱蒙湖A户型的1/2大，但是小独栋别墅却有和莱蒙湖相同大小的起居室和主卧区。17本报告是严格保密的。独立主卧区独立主卧区独立主卧区独立主卧区室内空间感受u主卧区是凸现别墅主人居住尊贵
14、的区域；独立主卧区有两种处理手法：u方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室；u方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要；案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型，局部二层，作为主卧区，另配合一层设有一间次卧室。阳台主卧室书房上空衣帽间过厅卫生间主卧室主卧卫生间案例2：纳帕溪谷SA户型，二层设有2个独立主卧区；18本报告是严格保密的。赠送地下室、半地下室赠送地下室、半地下室赠送地下室、半地下室赠送地下室、半地下室室内空间感受u小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。u赠送地下室或半地下室，
15、对关注总价的小独栋客户极具吸引力。半地下室与室外19本报告是严格保密的。地下室功能与面积地下室功能与面积项目名称地下室面积(m2)纳帕溪谷SB户型73纳帕溪谷SE户型84观唐E户型98观唐V户型93龙湾别墅A-5户型88龙湾别墅B-3户型110温哥华森林C3-C户型124温哥华森林b3-P户型130纳帕溪谷SE户型地下室 84.18 地下室包括：家庭活动室和下沉式庭院家庭活动室和下沉式庭院观唐E户型地下室 98.65 地下室包括：健身健身房、影音室、双卫房、影音室、双卫生间、洗衣间、设生间、洗衣间、设备间、备用间和下备间、备用间和下沉式庭院沉式庭院晴翠园F户型地下室 94.91 地下室包括：起
16、居室、娱乐起居室、娱乐室、洗衣房、室、洗衣房、卫生间、工作卫生间、工作间、保姆房、间、保姆房、设备间设备间20本报告是严格保密的。景观内庭院景观内庭院景观内庭院景观内庭院室内空间感受u景观内庭院虽占据了10平方米项目名称主卧区面积(m2)优山美地b3户型58优山美地b6户型53晴翠园C2户型63晴翠园E户型50温哥华森林A4-C户型55温哥华森林A2-C户型6548本报告是严格保密的。多处挑空处理多处挑空处理细节的使用价值u入口处设置大气的玄关餐厅挑空项目名称餐厅挑空面积(m2)优山美地b3户型14纳帕溪谷SF户型15水印长滩2N户型18水印长滩2SA户型2049本报告是严格保密的。大面积、落
17、地采光窗大面积、落地采光窗细节的使用价值u例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。起居室采光落地窗起居室采光落地窗qq将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。“临绿化带的房子
18、，餐厅应设置于绿化带一侧临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧”西山美庐业主西山美庐业主访谈，访谈，“享受用餐享受用餐+ +观景的美好生活片断观景的美好生活片断”各个卧室均能与外界环境交流（各个卧室均能与外界环境交流（各个卧室均能与外界环境交流（各个卧室均能与外界环境交流（首层卧室首层卧室- -庭院、二层庭院、二层- -露台）露台）50本报告是严格保密的。主卧室大面积观景窗主卧室大面积观景窗细节的使用价值主卧室落地窗与阳台起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗
19、，同时保证有良好的室外景致。51本报告是严格保密的。客户对采光窗的细节要求客户对采光窗的细节要求细节的使用价值高度：高度：首层餐厅等有一定生活隐私的空间，形似落地窗的窗台高度不应过低，以保证主人生活的隐私。材料：材料：钢框木形式的窗户，外层钢材可保证窗的功能要求，内层木质便于与业主个性化装修风格相融合。效果：效果：窗玻璃应尽可能完整，以保证视觉效果，特别是客厅窗玻璃需避免分隔过碎。客户对大面积采光窗客户对大面积采光窗的细节要求的细节要求52本报告是严格保密的。特殊功能空间成为普遍要求特殊功能空间成为普遍要求细节的使用价值l 地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间l 保姆有独立出入口，可设置在
20、侧向、后向花园，通过庭院进入。l 私家庭院内能有小面积的独立空间，可按照业主生活喜好随意安排，例如SPA、玩具间、花房l 首层设置带独立卫生间的卧室，方便老人居住53本报告是严格保密的。大面积私家庭院大面积私家庭院细节的使用价值项目名称项目名称地上建筑面积地上建筑面积私家庭院面积私家庭院面积碧水庄园350-370500优山美地B3区344-383200-300大湖山庄366500-1000观唐350-373205-502纳帕溪谷三期353-382400-1000渡上335-380400-600莱蒙湖387500西山美庐355-391350-400温哥华森林388400-500高级别墅私家花园面
21、积应尽可能大，建议选择高于市场同类产品高级别墅私家花园面积应尽可能大，建议选择高于市场同类产品的面积区间，根据初步测算，建议高级独栋别墅私家庭院合计面的面积区间，根据初步测算，建议高级独栋别墅私家庭院合计面积选择积选择500-1000平方米平方米/户的标准。户的标准。54本报告是严格保密的。多重庭院多重庭院细节的使用价值u多重庭院包括：多重庭院包括：l前院l后院l侧院l内院l入户院l客户调查发现，目前的别墅居住者对庭院的需求，已经不再局限于原有私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互动空间。l以纳帕溪谷地上面积350-470平方米的户型为例，中院、侧院面积80-13
22、0平方米，后院面积约在200-400平方米。入户前院55本报告是严格保密的。多重庭院多重庭院细节的使用价值前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜花和树木，修剪得非常整齐漂亮，具有迎宾的礼仪功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞开胸怀接纳远方的来客，既体现主人的匠心独运，又有很强的包容性。前花园同时也是社区景观的重要组成部分，可以与周围住宅互相借景，形成风格各异的美丽街景和社区优美的大环境。街道与房子之间采用巧妙的处理，使主人在屋里可以看到街景，而行人却看不到屋里。主人与街上的行人有了一段恰当的距离，没有房子紧邻街道的压迫感，主人和行人感觉上都很舒服。56本
23、报告是严格保密的。精装修庭院精装修庭院细节的使用价值u庭院功能庭院功能：有别墅居住经验的客户极为关注庭院内是否有上下水、煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。u院墙可采用植物+栅栏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私。后花园一般都较宽敞，以围墙和绿化带区隔，功能性和私密性都非常强，家人，朋友聚会，属于纯家庭娱乐休闲空间。57本报告是严格保密的。精装修庭院精装修庭院细节的使用价值庭院组成包括：温泉、壁泉、凉亭、花架、绿植、烧烤台等。庭院内还预留温泉管、自来水管、天然气管、电源线等。 58本报告是严格保密的。产品布局与排布产品布局与排布排布原则排布原则高级别
24、墅位于地块中央区域，社区内部中心，豪宅别墅到小独栋别墅的过渡。高级别墅居住者既关注自家庭院的面积大小，也关注自家院子外的社区公共环境。此次客户调查显示，当让客户在二者之间择一时，大多数客户倾向于选择私家庭院面积尽可能大，因此高级别墅的排布在满足居住私密性的前提下，尽可能将土地面积分配于私家庭院。59本报告是严格保密的。高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型1 1别墅一层别墅一层 建筑面积建筑面积 221 m2客厅40餐厅15家庭室22卧室15西厨17中厨7储藏室A2储藏室B2佣人间5卫生间A3卫生间B5洗衣房4车库33别墅二层别墅二层 建筑面积建筑面积 146m2主卧室25主卫生间13衣帽间10卧室
25、A15卧室B13卫生间A4卫生间B4露台17地上一层地上二层兰乔圣菲D户型总建筑面积总建筑面积367地上建筑面积地上建筑面积367 60本报告是严格保密的。高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型2 2总建筑面积总建筑面积554554地上建筑面积地上建筑面积387 387 地上一层地上一层221 地上二层地上二层162 地下室地下室172 地上一层 庭院的设计与室内功能空间庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空相结合，围绕内庭院组织空间。客厅、餐厅、家庭室分间。客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家庭室朝向客厅面向前院、家庭室朝向后院，而餐厅则朝
26、向侧院开后院，而餐厅则朝向侧院开窗，使得主要的接待空间和窗，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。方向的景观。 围和内院的设计使建筑有了围和内院的设计使建筑有了更多的采光面。更多的采光面。61本报告是严格保密的。高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型2 2地下室地上二层总建筑面积总建筑面积554554地上建筑面积地上建筑面积387 387 地上一层地上一层221 地上二层地上二层162 地下室地下室172 62本报告是严格保密的。高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型3 3西山美庐西山美庐G G户型户型总建筑面积总建筑面积615615地上建筑面积地上建筑面积387
27、 387 地下建筑面积地下建筑面积地下建筑面积地下建筑面积228228 该户型首层动静分区该户型首层动静分区明显、合理；明显、合理； 起居室朝东、南向，起居室朝东、南向，享受清晨的第一缕阳光；享受清晨的第一缕阳光；与门厅的错层设计，突与门厅的错层设计，突出起居室的独立和大气；出起居室的独立和大气； 首层次卧室带有独立首层次卧室带有独立的卫生间和衣帽间，形的卫生间和衣帽间，形成独立主卧区；成独立主卧区； 厨房、餐厅、起居室厨房、餐厅、起居室均能观赏到院内景色；均能观赏到院内景色； 车库未能与起居室相车库未能与起居室相连，停车后需要经过楼连，停车后需要经过楼梯走道到达起居室；梯走道到达起居室； 首
28、层卫生间位置较远，首层卫生间位置较远，需要绕过楼梯间；需要绕过楼梯间；首层63本报告是严格保密的。高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型3 3地下室地上二层 二层四间卧室二层四间卧室+ +一间书房，非常符合一间书房，非常符合当前别墅消费需求；当前别墅消费需求； 书房位置独立，既与楼梯间相连，书房位置独立，既与楼梯间相连，又能从主卧室区进入，可形成独立的又能从主卧室区进入，可形成独立的主卧区；主卧区； 二层各个卧室均带有卫生间和独立二层各个卧室均带有卫生间和独立的衣帽间，除西北角的卫生间外，均的衣帽间，除西北角的卫生间外，均带有露台，可远观西山；带有露台，可远观西山； 地下室面积大、功能全；地下室面积
29、大、功能全； 地下室内的佣人房均享有自然采光；地下室内的佣人房均享有自然采光；64本报告是严格保密的。高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型4 4总建筑面积总建筑面积613613地上建筑面积地上建筑面积391-408391-408地下建筑面积地下建筑面积地下建筑面积地下建筑面积222222 西山美庐E户型地上一层 首层客厅挑空首层客厅挑空6.46.4米，米，南向两层高度的落地南向两层高度的落地窗，显现尊贵感；窗，显现尊贵感； 主客厅方正，实用主客厅方正，实用性高，外加挑空后的性高，外加挑空后的强烈空间感，凸显出强烈空间感，凸显出豪宅的大尺度和奢侈豪宅的大尺度和奢侈感，深受客户喜爱；感，深受客户喜爱；
30、 该户型是西山美庐最为畅销的户型，该户型是西山美庐最为畅销的户型，特点在于空间尺度收放合理、空间特点在于空间尺度收放合理、空间方正使用率高；方正使用率高；65本报告是严格保密的。高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型4 4地下室地上二层 主卧室的南侧北侧通主卧室的南侧北侧通过露台实现双向通透，过露台实现双向通透，增加采光面和主卧区的增加采光面和主卧区的视野；视野； 各个卧室均设有洗手各个卧室均设有洗手间；间； 地下室与下沉式庭院地下室与下沉式庭院相连，既为地下室提供相连，既为地下室提供了自然采光，也是自家了自然采光，也是自家庭院与外界的自然隔离。庭院与外界的自然隔离。66本报告是严格保密的。豪宅别墅
31、产品研究及设计建议豪宅别墅产品研究及设计建议67本报告是严格保密的。户型设计原则户型设计原则n n 出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的量应控制在量应控制在2020套以内，其中拥有独享资源处可考虑设置套以内，其中拥有独享资源处可考虑设置10001000平方平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积控制米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积控制在在500500平方米左右。平方米左右。n n超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能
32、空间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的要点和推荐户型。要点和推荐户型。n n500500平米左右的户型设计的功能空间的组成和序列与高级别墅基平米左右的户型设计的功能空间的组成和序列与高级别墅基本类似，但主要的功能空间的尺寸应进一步放大，同时应增添如本类似，但主要的功能空间的尺寸应进一步放大，同时应增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈
33、的功能空间考虑。能空间考虑。68本报告是严格保密的。户型设计要点户型设计要点（500 500 左右）左右） qq 地上建筑面积地上建筑面积450450平方米到平方米到550550平方米。平方米。qq 地下建筑面积地下建筑面积250250平方米左右，总建筑面积平方米左右，总建筑面积700800700800平方米。平方米。qq地上两层，地下一层。地上两层，地下一层。qq室内车库，室内车库，2323个车位。个车位。qq建筑基地面积在建筑基地面积在12001200平米左右。平米左右。qq5 5个卧室，包括个卧室，包括2 2个主卧区及三间次卧室。个主卧区及三间次卧室。qq与高级别墅相比，一层的主要功能空
34、间基本相同，但门厅、客厅、餐厅以与高级别墅相比，一层的主要功能空间基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在7 7米以上，同时米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。需设置两个主卧区，提供上下分层和在二在入户门厅处增加单独的衣帽间。需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择，除此以外层并立的两种选择，除此以外 二层还应设计两个次卧室；地下室可考虑设二层还应设计两个次卧室；地下室可考虑设计游泳池，并考虑增加一间卧室供司机使用。计游泳池，并考虑增加一间卧室供司机使用。69本报告是严格保密的。功能
35、空间面积建议功能空间面积建议（500 500 左右）左右） 分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )首层门厅（包括衣帽间）20280350客厅5070餐厅2030家庭室2030西厨、早餐室20中厨20公用卫生间20次卧室（独立卫生间、衣橱，可替换为主卧区）2030车库 406070本报告是严格保密的。功能空间面积建议功能空间面积建议（500 500 左右）左右） 分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积( ( ( (
36、) ) ) )二层主卧区主卧区1主卧室20180220主人卫生间10步入式衣橱510书房1015主卧区主卧区2（可与一层（可与一层次卧互换）次卧互换）主卧室20主人卫生间10步入式衣橱510起居室1015次卧室（包括独立卫生间、衣橱）* 22030家庭室2071本报告是严格保密的。功能空间面积建议功能空间面积建议（500 500 左右）左右） 分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )地下室地下室泳池（包括机房、更衣间、卫生间, 可选) 100150200280家庭影院4060健身房、桑拿室2
37、030酒吧、酒窖2030设备间/锅炉房1020操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）3040其他（包括司机房及卫生间、公共卫生间等）2072本报告是严格保密的。豪宅别墅产品发力点豪宅别墅产品发力点赋予豪宅别墅与众不同、彰显身份的赋予豪宅别墅与众不同、彰显身份的物质标签物质标签豪宅别墅将占有并独享启动区内豪宅别墅将占有并独享启动区内最佳的自然景观资源；最佳的自然景观资源；豪宅别墅对豪宅别墅对土地的大量占有土地的大量占有73本报告是严格保密的。占有最佳的自然环境和景观资源占有最佳的自然环境和景观资源彰显尊贵的标签u启动区地块内临近老河湾一线为自然环境和景观均最佳的位置，建议沿老河湾一线布置
38、豪宅别墅，并可通过人工引入老河湾水体、在启动区南端形成环绕区，延长水岸线长度，形成豪宅别墅区的自然屏障。74本报告是严格保密的。占有最佳的自然环境和景观资源占有最佳的自然环境和景观资源 彰显尊贵的标签独享私家水岸景观的价值体现：生命个体景观的价值体现：生命个体间的距离并不在于你拥有多间的距离并不在于你拥有多少，而在于你拥有多少别人少，而在于你拥有多少别人没有的。没有的。区分阶级的另一种可视符区分阶级的另一种可视符号号75本报告是严格保密的。豪宅别墅对土地的大量占有豪宅别墅对土地的大量占有 彰显尊贵的标签u豪宅别墅平均占地面积（宅基地面积）为2亩。大院子大院子大院子大院子 大宅子大宅子大宅子大宅
39、子 的感受的感受的感受的感受76本报告是严格保密的。私家水岸私家水岸/ /码头码头 彰显尊贵的标签私家水域私家水域私家码头私家码头精致小木船精致小木船彰显优雅尊贵的彰显优雅尊贵的生活品质生活品质 77本报告是严格保密的。私家果岭私家果岭 彰显尊贵的标签u高尔夫球运动是财富阶层人士的“社交运动”，他们在球场上切磋的同时也解决了生意场上的事情。u调查发现，高尔夫球场已经成为高级别墅的高级别墅的标签之一标签之一，二者的结合大多是“坐落在高尔夫球场里的别墅”。u建议在豪宅别墅的院子里打造“别墅里的私别墅里的私人果岭人果岭”，成为标榜私人财富的、与众不同的卖点。78本报告是严格保密的。细处用材细处用材
40、彰显尊贵的标签u让自家别墅细部的特点成为业主“脱口脱口而出的尊贵而出的尊贵”铜檐口铜檐口铜檐口铜檐口纯金门牌纯金门牌纯金门牌纯金门牌个性化宅名个性化宅名个性化宅名个性化宅名79本报告是严格保密的。私家泳池私家泳池 彰显尊贵的标签u建议选取个别户型、提供私家室外泳池建造选择；u泳池选择在室外，避免对建筑主体产生危害。80本报告是严格保密的。纳帕溪谷纳帕溪谷F户型户型总建筑面积总建筑面积654地上建筑面积地上建筑面积469 地上一层地上一层279 地上二层地上二层190 地下室地下室185 首层建筑实景图豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型1 1 单独门房及私家车道设计平添了别墅的尊单独门房及私家车道
41、设计平添了别墅的尊贵感。贵感。 U U型建筑自然围和了内庭院，同时也增加型建筑自然围和了内庭院，同时也增加了建筑的采光面。了建筑的采光面。81本报告是严格保密的。地上二层纳帕溪谷纳帕溪谷F户型户型总建筑面积总建筑面积654地上建筑面积地上建筑面积469 地上一层地上一层279 地上二层地上二层190 地下室地下室185 豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型1 1 二层的走道尺度适当放大，二层的走道尺度适当放大，预留了布置斗柜或壁桌等装饰预留了布置斗柜或壁桌等装饰家具的空间，走道的尽头以弧家具的空间，走道的尽头以弧形的结合玄关和客厅吹拔的小形的结合玄关和客厅吹拔的小阳台结束，使走道也称为一道阳台结束
42、，使走道也称为一道风景。风景。 主卧室的卫生间干湿分区，主卧室的卫生间干湿分区，洗面池与通往衣帽间的走道自洗面池与通往衣帽间的走道自然结合。然结合。82本报告是严格保密的。豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型1 1地下室庭院效果图纳帕溪谷纳帕溪谷F户型户型总建筑面积总建筑面积654地上建筑面积地上建筑面积469 地上一层地上一层279 地上二层地上二层190 地下室地下室185 多重庭院的设计，主要的功能空多重庭院的设计，主要的功能空间均朝向庭院，使得每个主要房间均朝向庭院，使得每个主要房间都有了间都有了2 2个面以上的景观。个面以上的景观。83本报告是严格保密的。纳帕溪谷纳帕溪谷E E户型户型总
43、建筑面积总建筑面积637637地上建筑面积地上建筑面积452 452 地上一层地上一层276 地上二层地上二层176 地下室地下室185 地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型2 2 先进院门再进家门的设计保证了私先进院门再进家门的设计保证了私密性，同时也迎合了中国人传统的居密性，同时也迎合了中国人传统的居住习惯。住习惯。 主卧室设计了单独的起居空间。主卧室设计了单独的起居空间。建筑实景图84本报告是严格保密的。豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型2 2地下室纳帕溪谷纳帕溪谷E E户型户型总建筑面积总建筑面积637637地上建筑面积地上建筑面积452 452 地上一层地上一层276 地上
44、二层地上二层176 地下室地下室185 庭院效果图庭院实景图85本报告是严格保密的。西山美庐西山美庐L户型户型地上建筑面积地上建筑面积571地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型3 386本报告是严格保密的。西山美庐西山美庐L户型户型地上建筑面积地上建筑面积571地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型4 487本报告是严格保密的。豪宅别墅产品布局与排布豪宅别墅产品布局与排布排布原则排布原则豪宅别墅占据自然景观最佳的位置，即地块紧邻老河湾的线性地带内。豪宅别墅的布置，需要避免临近通往社区中心的公共道路，以保证私密性。88本报告是严格保密的。豪宅别墅的排布豪宅别墅的排布沿自然和景观资源的走向，兵营式排布沿自然和景观资源的走向，兵营式排布89
