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1、【新天泽【新天泽国际广场】国际广场】2010年营销策划报告天晟不动产天晟不动产重庆重庆 SUPER CITYSUPER CITY凄泞仔痔荡枉寐擞鉴来畏绳忠朝咳贾手溜祸骋泣镜辨贤司特避揽庇蓖骂炽2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71pCONTENTS目录Part One项目/产品解读Part Two市场简析Part Three项目营销定位及解决措施Part Four项目营销推广执行策略1、土地属性分析2、产品解读Page 2影滚震骨阴赎由侄挖搂隋膜氮戌屹叉愚简皿硼簿彤踪临祈宛劲隘傻晤毕鸥2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划
2、报告71p香港城香港城大渡口区政府香港城香港城顺祥壹街区顺祥壹街区土地属性分析区位属性城市中心区域，主城第六商圈，大渡口中央商业商务CBD龙头地位，步行街心脏地带。3新天泽国际广场仰拥穿婉槽芭澳毖食伐叶矿拾购村凶挝姬投梦丑襄摆陡豆讹夹控拧迄姨卫2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p土地属性分析交通属性 本项目轻轨总站沙坪坝杨家坪观音桥解放碑南坪火车南站火车北站江北机场朝天门码头与重要商圈及交通点距离：距解放碑15公里；距杨家坪5.5公里；距观音桥13公里；距沙坪坝9公里；距南坪10公里；距菜园坝火车站11公里；距龙头寺火车站15公里；距朝天门码头16公
3、里；距江北国际机场32公里；。4公交体系成熟完善，轻轨公交体系成熟完善，轻轨2 2号号线新山村站近在咫尺线新山村站近在咫尺猩裳颤紊题帧罗婴褒瘩汽汗翠佩试融词宰踪烦缅第拍刁涤阵觉像睹懒隶习2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p土地属性分析配套属性浙江义乌商城重庆金店米箩咖啡美人美火锅欢乐迪KTV沃尔玛肯德基豪客来以纯旗舰店新世纪百货（即将入驻）春光购物广场乡村基步行街广场轻轨轻轨总站总站永辉超市移动营业厅美嘉森奥特莱斯（即将开业）重百商场乡村基新华书店区域成熟，配套完善，人气集中，商业氛围浓厚，但档次不高，以中档及中档偏下为主。5香港城香港城顺祥壹街区新
4、天泽国际广场大渡口公园大渡口区政府陈英徒泵霄撅艳湾沁乾孺苟师累葛问蛀疟矛碉弥程霹把舍伍赁评崔距由碟2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p产品解读项目指标总体指标：总占地面积：15666总建筑面积：10.85万项目构成：2栋30层高3梯16户的高层商务公寓（4.77万 ，户型28-80 ）4层商业裙楼（4.3万 ）2层地下车库（320个车位）6跌域凑固蔫嗓赎虽濒仔楚谆来诧瓮咋镰假帛扩陆灌把丝州伞纶耶兆脉门胎2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p7产品解读商务公寓 产品特点标准层平面图标准层平面图三梯16户单配28
5、.79-36.65一房41.83-47.35两房67.66-80.32炎妊漏属敏酬途霍腻蝇养软喊饰讼铅浅疑园因足闹农扣恢块淖铬诅壕帘服2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p8产品解读商务公寓 户型配比统计户型面积区间（）套数配比单配户型28.79-36.6528636.39%一房户型41.83-47.3525632.57%两房户型67.66-80.3224431.04%总套数786套，其中50 以下户型比例占69%，与项目定位及市场需求基本符合。饥吩埋琢英旦坤槐违翻搭泞柞连栽另叛盒责妒牵有卢铭抹排爪游掳菩礼吕2010新天泽国际广场营销策划报告71p20
6、10新天泽国际广场营销策划报告71p9产品解读商务公寓 不足之处梯户比比例太低，降低项目品质（标准层3梯16户）E户型空间尺寸过于局促，难以利用（最宽处开间仅3米）两房户型面积稍显过大（67.66-80.32），总价较高，具有一定抗性蔷捧侮瑚渔浓榨乞滦阮抓盐汝辨晦辨普援曝峰雄姆彭派茹滨管揭忙糊脱啥2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p10产品解读商业广场商业的操作是本项目品质、档次提升的重要支撑大型集中式商业，-1F至4F，总体量4.3万方大渡口商圈首间体验式商务化购物中心区域型集约型中央商务商业区CBD商业旗舰目前已有华润万家超市及贵州国贸接洽遂拿慈
7、霍紧懊咆朱官抵犬螟蛊市疾准坠配急疾蜡锹甥尊刺铜咖日甲靛坞骗2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p11产品解读商业广场 注意事项l商业发展需要结合区域商业发展情况，不能过于拔高l业态组合规划及品牌招商需要找准市场空白及消费需求l后期经营管理直接影响项目的持续运营，必须加以重视葬亢狈忙机锻飘还黎筐琉征漱厘必累鞘六沏殷轴讶援庄霍肌垮衰瓮去虚便2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p12产品解读小结城市中心区域稀缺地块，发展前景可观。商业商务服务、居住潜力巨大，具备打造区域高端商业、居住物业的条件。旁迎寺算砸隅靶把案廉蝗
8、桂推藩挫渤虱用厚瞒汾瞅样备漏敝俭莲激考蹲全2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p13CONTENTS目录Part One项目/产品解读Part Two市场简析Part Three项目营销定位及解决措施Part Four项目营销推广执行策略1、宏观分析2、市场分析箩丑容寒弦诌矫办绝伞屯谊岁泊帽挖褒堪野身仰响砧嚣必辗肇峻芯凤铅寿2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p14p 大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。p 辖区面积103平方公里，全部处于重庆二环线以内， 现辖五街
9、三镇，人口近30万。p 是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城核心区内的两个区之一，也是重庆主城的生态和谐宜居区、文化休闲功能区、现代物流发展区、新型工业发达区。大渡口区大渡口区区位图宏观分析宏观分析瘟柿纂詹伙佛帅养撰遏剐是扰驹阻搁钩弊呈执社肢姥兼路盐雨竞烁拓闷肺2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p15宏观分析宏观分析l大渡口区成立以来，经济发展势头良好。经过了2001-2005年的基础设施的建设，从2007年开始快速增长，其中2007年增长最快；l2009年GDP约达到149.6亿元，在2005年的基础之上翻了一
10、番。大渡口区已经成为重庆市经济增长极中的重要增长点。大渡口区已经成为重庆市经济增长极中的重要增长点。l数据来源：大渡口区政府网站惹任惫颜尔雇普砖糙崇皱犹谚责搪透铺谩燥顺兰进鹏太很膨妓鹏漠始峻鸯2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p16宏观分析宏观分析大渡口区将建成为西部物流中心、长江中上游枢纽港、航空港，将大渡口区将建成为西部物流中心、长江中上游枢纽港、航空港，将提速该区的经济发展，促进大渡口区乃至整个重庆市区的繁荣。提速该区的经济发展，促进大渡口区乃至整个重庆市区的繁荣。 高速公路五纵五横水路交通铁路交通轨道交通轻轨2号线、5号线、8号线纵贯全区，目
11、前2号线已通车。川黔、成渝、襄渝铁路交汇，有6个火车站，7条铁路专用线 成渝、渝武、渝长、渝黔 有34公里的黄金水道，8个水运码头，年通过能力达446万吨。 五纵线“指：袁茄路、陈庹路、华福路、郭伏路及滨江路。五横线指：中坝路、金建路、双山路、福茄路及新九中路 哈冤猖范贼竭利争彪迁羊摘召藐非讶烈擞周惫良丈瘩谜搞拐黎置差锻那毖2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p17宏观分析宏观分析在最新的城市总体规划中，大渡口的定位由之前的“现代制造业基地”修改为“生态和谐宜居区”及“分担杨家坪城市副中心功能”本项目都市中心片区都市产业片区南部滨江休闲区中梁山生态片区
12、新兴工业拓展区摈阁浩智慰捎韵拽带仆痘班瓶庐谜违股砍哨豁惋楔等林穴局阎捐栽践诊粘2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p18宏观分析宏观分析：小结经济基础支撑房地产发展资源优势支撑房价上涨空间内外交通优势促进房地产飞速发展大渡口区在政府支持、区域规划、产业发展、交通网络等方面都有其得天独厚的优势，房地产市场基础较好，处于市场发展初期，市场有较好的发展空间，未来区域价值将得到进一步提升。曝幌措列社途鸣女郁黄烦膏曹哗涣吁在脑爹楼神炸绚狐装播庞琢口镣牧讣2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p19市场分析总体特征大渡口区房
13、地产长期处于一种基地型、边缘化发展的一个状态。 在快速城市化的进程下，重庆“西进”成为近几年的大趋势，随着轻轨二号线、晨庹路和袁茄路的开通，区域房地产市场快速发展。随着重钢的搬迁，如今的大渡口正在由一个重工业区向一个山水园林生态宜居区转变。本项目主城西进主城西进大渡口区迎来市场发展契机大渡口区迎来市场发展契机语荔窿谤栏瘟含眩揪超伙久犬堆宁沤绍羹善拧东然限彻纹闯供驻楼夯邢辽2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p20市场分析发展特征普通住宅品质普遍不高，注重经济适用，区域房地产开发集中在区府、钢花路和陶瓷市场和九宫庙等中心区域。本阶段，区域房地产开发集中在
14、中心区域，且在轨道沿线形成开发热点，在追求品质和完备居住功能上能够满足消费者的基本需求。区域价值进一步被挖掘，区域产品、客群均向多元化发展，涵盖投资性小户型到别墅等物业类型，保利、中交、晋愉和东海等知名开发商进驻开发项目，区域房地产处于加速提升阶段。2001-20052001-2005年年2006-20082006-2008年年2009-20102009-2010年年起步阶段起步阶段发展阶段发展阶段提升阶段提升阶段大渡口区经过了大渡口区经过了2001-20052001-2005年的基础设施建设，年的基础设施建设，20062006年房地产市场开始发展，年房地产市场开始发展，“城市西城市西进进”的
15、居住理念顺势而生，随着交通的改善，凭借区域内较好的资源优势，吸引晋愉、的居住理念顺势而生，随着交通的改善，凭借区域内较好的资源优势，吸引晋愉、保利、中交和东海等知名开发企业进驻开发，目前，房地产市场开始加速提升。保利、中交和东海等知名开发企业进驻开发，目前，房地产市场开始加速提升。趟塑责利惟植辅躯宾瞳恿苍砂抛倒粪顺强痔谨桩怜奠雅录滚途琶蜡足碱行2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p21市场分析供求关系大渡口区价格年均增幅：大渡口区价格年均增幅：4.44.4 主城区价格年均增幅：主城区价格年均增幅：8.1%8.1%2002-2009年，商品房年均成交53
16、万方，是主城八区中最冷清的区域，由于客群以内需为主，因此销售量未能快速上涨。大渡口区占主城八区市场比例在3-5%左右，区域对外辐射能力较弱，市场未能打开，内需消费力不足，导致房价上涨缓慢，明显低于主城平均水平。内需消费为主，销售量受制，价格上涨缓慢内需消费为主，销售量受制，价格上涨缓慢曰模墓柏祁存怎李江答焙月实侦仑劝进柜混哟惠进冯列桶啦厅萝警炯酱待2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p22市场分析在售项目楼盘名称在售体量未推体量价格主力户型国瑞城三期未开盘约20万方预计不高于7200元/平米36110平米恒通御景天都已售约2万方（一期10万方）二期约8
17、万方均价6300元/平米6697平米顺祥壹街区未开盘（预计10年8月开盘）即将推一栋，体量约2.5万方预计60007000元/平米3854平米铺金昊城未开盘约3万方待定4480平米新宝龙易城小渡口约4万方无待定4070平米晋愉碧怡林畔4套临湖独栋别墅（共计3.7万方）无最低600万一套226700平米晋愉林畔神韵未开盘（预计10年9月）3万方待定120220平米（5+1北欧花园洋房）l 大渡口区目前在售项目主要以中小规模为主，产品形态主要是高层项目，档次以中低档次为主，高端产品仅有晋愉开发的洋房及别墅项目。l 区内项目均为住宅项目，基本没有商务属性项目。l 目前片区高层销售价格在6000-70
18、00元/平方米。l 产品设计主要以中小户型为主，一房面积40-50平方米、两房面积：60-80平方米。跟俐试庞滚破政恶稳布啡侣纶卯临莹穆谭刻页审枕困嗣孜啮碉徐莽钮才齿2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p23市场分析在售项目新宝龙易城恒通恒通 御景天都御景天都晋愉晋愉 碧怡林畔碧怡林畔晋愉晋愉 林畔神韵林畔神韵本项目本项目国瑞城三期国瑞城三期顺祥壹街区顺祥壹街区铺金铺金昊城昊城在售项目图示：蓖幼击媒乞式幂张原而滁蔗契途侦蹈霞嚣帆厂暗交断今诞调拱痞挪迸钒鹃2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p24市场分析潜在供应
19、l 从区域内主要潜在项目看，保利品牌开发商开始进入开发，区域内楼盘品质将会有所改观。l 项目规模同样还是以中小规模为主，产品主要是高层，短期内仍难以对外区客户形成较大的吸引力。项目名称项目名称容积率容积率规划建筑面积规划建筑面积（）（）楼板价楼板价（元（元/ /）预计形态预计形态预计上市预计上市时间时间国顺项目3.51388731634.59 高层2011年晋愉项目 2.92586923.81703.80 高层+洋房2011年东海阿特豪斯/约180000/高层2011年保利项目3.5104429.51876.86 高层2010年底保利项目晋渝项目国顺项目大渡口区主要潜在项目情况品牌开发商开始进
20、入，品牌开发商开始进入，但规模较小，难以形成强大的辐射力但规模较小，难以形成强大的辐射力东海阿特豪斯本项目糖挪隐冯暴择赊摩启冯实摆体俊斥玉阎崎之赚樟赢轰留它谢渍葱亏颅瘸搪2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p25市场分析小结缺乏品质标杆项目项目品种单一，缺乏商务属性项目，现有项目品质、形象偏低外区域客户的引入有待通过交通改变市场的发展缺乏品牌开发商的进入带动大渡口区房地产起步较晚，发展相对滞后，近年随着交通的改善，品牌开发商的进入，房地产市场将进入快速提升阶段。伐唉崇成鹰芽襟尽夹将淤庸楼骏笋喷梢沾堂哮遗盔完堆扑血邑仑锋扦睛庭2010新天泽国际广场营销策
21、划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p26CONTENTS目录Part One项目/产品解读Part Two市场简析Part Three项目营销定位及解决措施Part Four项目营销推广执行策略1、营销的课题2、如何提升产品 的价值3、价值点提炼4、目标消费者描述末祟寨鉴唐瓜根拟域梅吧鹰猜丙翔祈闪垒沉乔吊客近径隔敌菩癌杠沃戳爹2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p27营销的课题我们需要解决的不仅是如何将产品销售出去！而是如何提升产品的价值，同时保证合理的销售速度和营销成本？焉殷朋窃骇超鼻拴阻汪圈弓伎撂脾混嗡慎聪肆毁剐丽彪锗蔷裙介峰频镰追
22、2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p28如何提升产品价值？霞矩伍滋雌洽焰糖惠孽咙赶大团胀园赛同盘卑酞复士账爱针权徐瞅迈必栖2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p29如何提升产品价值第一步：改变项目的功能定位价值提升的过程蒙狂柏翼嚷防牺央栈侩奴朴而贬赚但抛潭炸燎含豆游暴班骤歌趁羽台撇形2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p30如何提升产品价值第二步：概念包装（形象定位）西重庆西重庆 首座首座 miniCBD miniCBDSOHO商务公寓高档购物中心精装酒店服务式公寓辅
23、喜毁因邀那占枢愈士睹雨昧京灸药坚膘损腥些崭灌霖罚焚畔捡贰跳洪盟2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p31如何提升产品价值第二步：一种新复合型房地产项目定位词，项目所在区位远离CBD市中心，但是拥有CBD内所有的城市商业功能配套。是中心城市真正CBD的精致缩影。相比传统的中心CBD的有限区域有更宽广的发展空间，不仅是传统CBD的价值浓缩更是未来城市多元化发展的先导。 Mini CBD 的概念诠释词垂吼抓捣抹凛旗澡恿饭祈颈揉掉钉韧惦票搅杯录椎烙脉跋耶吼咏缨菇愿2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p32如何提升产品价
24、值第三步：措施1：精装修提升溢价空间高标准装修水准，菜单式备选方案增加附加值高标准装修水准，提升项目整体品质,达到排它性市场地位；菜单式备选精装方案，个性家居设计，引领时尚新潮流；品质品味个性化，处处有惊喜餐名溺圭勒沪瞎循唯付余端附院缓存傅秆嗡便使簿汛壁络籍翅九迹未邀炉2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p如何提升产品价值第三步：精装修标准建议：按1000元/平米的价格考虑精装标准。主要品牌参考如下：序号项目参考品牌一地面1、复合地板圣像/红海风情2、玻化砖/防滑砖诺贝尔瓷砖/长城瓷砖二墙面1、套装门/门套线美心/鑫鑫2、墙砖诺贝尔瓷砖/长城瓷砖三安装
25、材料1、筒灯/日光灯三雄极光2、开关/插座正泰幻银3、面盆/马桶/花洒杜拉维特/TOTO4、地柜/吊柜博洛尼/百吉5、洗菜盆/龙头科勒6、热水器能率/华帝7、灶/抽油烟机老板/华帝33琳炎本拷毖欺瑞取航弦贮室杨告孙忆削踊就瓢俊持电纤犁钟而诽跃偷摧鹊2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p34如何提升产品价值第三步：借力发力，扩大影响。借力发力，扩大影响。利用品牌嫁接策略，可使项目迅速提高品牌知名度和美誉度，迅速获得购房群体的认知和喜爱，占领市场，树立市场竞争壁垒，提高市场竞争力。如可聘请国际知名物业公司（如）为项目物业顾问，印证项目高端的形象和提供价格支
26、撑。措施2：嫁接名牌提升市场价值增加附加值绅嗅挚申洼尔萤扩辩靳永乞颓骏吐叉矿曰摘猫窗幸隙穷赞堵监骄畸终肇裁2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p35如何提升产品价值第三步：措施3：提供售后资产管理服务，实现有保障的投资增加附加值综合服务物业资产管理通过日常项目管理，实行物业最佳用途，使物业最终实现价值最大化。先进服务天晟多方资产管理服务得到社会各界的认可，包括房地产投资信托，证券投资收益，资产融资重组。天晟提供售后的资产管理服务，解决投资客户后顾之忧。 季度报告 我们的客户每季度可收到物业的财务预计表，确保高效的租务管理，同时我们预测物业风险和资金风险
27、以确保物业在未来5年保持稳定的收益率。 长期战略我们的长期战略是结合我们先进的信息系统以及丰富的专业经验，在降低成本和控制风险的同时，增加物业的价值。短期内为客户提供全面和深入的专业信息，使客户更专注于核心业务战略制定。 侨掐东耳悍雁模诚姓胆枫冷刨作跌笛词彰守孰玫敞衍瞎犹推曼扼嘴轮床欣2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p36如何提升产品价值第三步：1、公共空间装修星级装修标准，强化视觉冲击，提升项目品质，弱化梯户比比例过低带来的不利影响，以体现业主尊崇感。措施4：改善产品细节，提升产品档次增加附加值唇千充讯恿屈攘姻墟赤锋箔害卷旦私黎钟卞动刃毛看狠滓闻
28、喘得固校荆稠2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p37如何提升产品价值第三步：2、智能化概念引入物联网概念，打造“智慧人居生活”，提升项目档次，营造项目高端形象。措施4：改善产品细节，提升产品档次增加附加值智能化家居包括家庭智能中心系统、电视监控系统、楼宇对讲系统、自动抄表系统、IC卡停车场管理系统、背景音乐系统、小区Internet系统、公共电视系统等。 创造安全、舒适、高品位的居住，满足业主对不同环境的需求，极大地改善了生活品质，服务于人们的居家生活，因此应更全面、更富有人性化，为项目制造卖点，提高附加值。除去小区自身的智能安防系统外，将安防的层面
29、扩展为家庭化，业主通过系统的设备，利用自己的手机，就可以清楚知道家里的情况，帮助业主了解家中老人、小孩独处的情况，解决了业主“身在外面，心在家中”的境况屎岂坷舀气册果艇袖阎技负融蛔援胸泪连善狠酸斜乘椿替管敢媚布归奔度2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p38如何提升产品价值第三步：引入全球最大服务式公寓管理公司Oakwood（奥克伍德），为项目注入国际化元素措施5：引入高档商业机构，为公寓贴金增加附加值刺徽炮疗虏榆拢繁芒也员矿甫甭缎绕牌糙吨为碱发绅豫厂虎咙涅财酵屁国2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p如何提升
30、产品价值第三步： 目前周边项目多为封闭式的商场，设计较为传统； 周边满足基本日常生活需求的设施已齐备（浙江义乌商城、香港城OUTLETS、春光购物广场、沃尔玛等），区域型商业已足够； 目前区域内缺少一个上档次的商业物业，截流本区域消费，满足时尚休闲、娱乐的场所； 区域内缺少一个聚集人气的中心广场；措施6：打造商业广场，提升项目整体形象、档次，提供强力支撑增加附加值通过对周边市场的了解，我们看到通过对周边市场的了解，我们看到39莆揣肿镑虹萤茁孤叠憨纲终荧砰富哦嵌掳宛承裁歪橙这二街携忘脑恶狈听2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p如何提升产品价值第三步：4
31、0因此，天晟对项目商业的初步设想是：因此，天晟对项目商业的初步设想是：体验式精品购物中心与开放式休闲广场的完美结合体量适中的精品购物中心，提供舒适的室内购物环境，考虑满足目标客户群的业态组合；设计独特，开放式的休闲广场，吸引及聚集人气。皋拈鸳燃澡榜一峦娥嵌贮郎耐沙实骂疏率员为浚搔凋捶层瞬晌狈恭菏廊赦2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p如何提升产品价值第三步：休闲广场：休闲广场：q 中高档，待未来开业后市场与项目自身的发展再逐步调整档次；q 以其自身所营造的景观效果及各种活动，吸引人群聚集，增加商业人气。41商场部分：商场部分：l商业档次商业档次适当超
32、前，不宜过度拔高（中高档，随着区域发展逐渐提升），中档部分为主流，高档适当超前，不宜过度拔高（中高档，随着区域发展逐渐提升），中档部分为主流，高档 部分拔高项目调性，达到高调亮相目的部分拔高项目调性，达到高调亮相目的l业态规划业态规划休闲、娱乐、餐饮为主，购物（精品专卖等）为辅（区域缺乏上档次上规模的娱乐休闲休闲、娱乐、餐饮为主，购物（精品专卖等）为辅（区域缺乏上档次上规模的娱乐休闲 中心，而购物类零售商业较多）中心，而购物类零售商业较多）l入驻品牌入驻品牌国内一线品牌、国际二线品牌为主（随着经营的情况不断更替提高）国内一线品牌、国际二线品牌为主（随着经营的情况不断更替提高）成为覆盖大渡口区、
33、辐射临近区域的成为覆盖大渡口区、辐射临近区域的最高档次体验式休闲、娱乐购物中心最高档次体验式休闲、娱乐购物中心怀珐肖毗诚养悸卉厩蝶藕繁投葛钥他砾矽剩沥夺串瑟泽诬尝贿盯阿矩砚崇2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p42如何提升产品价值第四步：重庆市的客户比价系统本区域的客户比价系统包装项目具有绝对亲和力和战斗力，通过与其它CBD的价格差异，突出项目的投资稀缺性，引起社会大众及目标人群的关注。扩大客户区域，制造价格势能恤拍敲掷砖叙顶袍伎澈惯舒午辙曙匪让界怯磺疏辈芽饮骆谎软寞戈瑞两十2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告7
34、1p43如何提升产品价值第五步：制造区域话题，炒作区域概念勇闺天辫边任任邮狱拂漆殃冶烹帐琢初晃厂灌搜满福佩盈炙磋谴乃赵焊奄2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p44价值点提炼以产品为基点，挖掘多重价值点精装、智能化大渡口CBD核心，商业步行街中心主城第六商圈，生态和谐宜居区轻轨轻轨2 2号线总号线总站近在咫尺站近在咫尺购物中心，周边成熟配套专业服务团队提供高品质服务朔夸非绢脱袱阁穷身躁靡估绩周碘浪梭狐身盼协挖庞宗荧运渐窗唉廓龄摔2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p目标消费者描述目标市场重庆本地市场重庆本地市场
35、 : : 重庆本地购房者重庆本地购房者- - 中小企业老板、企业中高层管理人士、公务员、投资客户中小企业老板、企业中高层管理人士、公务员、投资客户外地市场外地市场: : 看好国内二、三线城市经济发展及房产看好国内二、三线城市经济发展及房产升值的投资者升值的投资者目标购房客户群目标购房客户群 重庆中小私营企业业主重庆中小私营企业业主 本地中高层管理人士本地中高层管理人士 公务员公务员 在重庆工作居住的外地人士在重庆工作居住的外地人士 投资客人投资客人45撮玖融奉荷卓宪祥晨微销摧为肿郎暴菱拈忿焙冤拂查久很艾粥汞抒茄哨鲤2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p
36、目标消费者描述目标客户地区分布地区分布重庆本地人士 80%外地客户 20%年龄分类年龄分类30-40 40%40-50 40%50以上 20%职业分布职业分布中小私营企业业主40%中高层管理人士 15%公务员及事业单位10%其它15%购房动机购房动机自用 20%投资 60%两者兼有20%46眶元储鞘幌斥尾泣唾奸厉佃亮次残删柿疟夜焊沧烟窃客第悉驾劳萎书冤倦2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p47CONTENTS目录Part One项目/产品解读Part Two市场简析Part Three项目营销定位及解决措施Part Four项目营销推广执行策略1、营
37、销目标2、销售财务报表3、价格策略4、营销策略5、推盘顺序6、入市时机7、渠道销售建议8、蓄客方案9、推广策略10、营销推广排期11、销售中心选址12、现场包装建议谊比逝赐溅甜尺孵州舅特埃豫厘韧晋袱请柠墟木烁宰开昼泻枉不稀内帜因2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p48营销推广执行策略营销目标新天泽国际广场品牌建立实现利润树立标杆惕搔才俊掩智隅蠢士务失富挚靶鲁苇骂暖绽敝眷镰洲浚员辙恰份屏虫爵跑2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p49营销推广执行策略销售财务报表以上为清水房价格，装修房销售时只需在此基础上加上装
38、修价款即可。杨支根坷怀抿扫季政腔韩潘甚蓉夯竿红划炭宣馅酒睦巴辫心还夸幌辆诫场2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p50营销推广执行策略价格策略n清水房套内均价为9155元/平米，装修建议加价1500元/平米，最终实现装修房价格10655元/平米。n开盘起价清水房8000元/平米，每月价格上涨约2%5%。n10个月完成销售，清水房总销售金额达到3.53亿元。注蕊媳融奋妮苇占迎莆蔑贰乐掖酉升穆老捅损恫愤捂织飘来官陌奄来角袜2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p51营销推广执行策略营销策略n高举高打，事件造势，快速建
39、立项目领导者地位成为政府的合作者，共同助推大渡口“第六商圈”地位，在媒体上发起话题，进行舆论造势，引起市民对大渡口的关注，同时借势推出项目理念，迅速树立项目区域领导者地位，营造“大渡口崛起，抢占制高点”的市场氛围。把磁退其龄郊尚灌肉涉橙西迅森瓮逆乱史茸莲氢涡悍爬剧溶牺亲纬莆猩贮2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71pn渠道先行，由外而内，利用外区域市场对项目的认同唤起本地市场对项目的趋向。营销推广执行策略营销策略先期在主城各大商圈中心位置设立外卖场（不便设立固定外卖场的地方考虑定期巡展），借项目媒体造势的势头，迅速建立与客户直接沟通渠道，以区域高度发展前
40、景，巨大升值潜力及市场价格上的巨大落差，引起外区域市场的高度关注与认同。52坟勋选保河赌矢寿探巍阴资渊氯苞籍完监廊昧素径械匝批蜗竖唇嚷疯袍捉2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71pn商业同步，提升项目整体档次，确立高端客户吸引力营销推广执行策略营销策略商业是提升项目形象、档次的重要承载物，需要尽早完成商业定位、业态规划设计，确定经营档次，引进品牌的规划（最好能先期敲定部分知名高端品牌商家的签约或入驻意向），树立项目高端形象、档次的信心，提升对高端客户的吸引力。53梗审正芳猩蓟盆摄耳缨缝藐恕播瑰效扦诅疲钦瓮朔深务涛亲网瞪乞拂辕博2010新天泽国际广场营销策
41、划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p营销推广执行策略营销策略n形象高举，销售落地；体验展示，撬动人群取消目前现场临时接待点，前期可考虑在附近酒店设立临时接待点或附近高端超市设立外展地点接待客户，同时选取项目最佳位置精心打造现场销售中心，务求以高端形象正式亮相，造成轰动效应，直接引爆市场。54确讼务诞揪笺捶凋沟借档歼诱广艳少蕾绕岛绸绞干壬冀屠算薪掌预浅壬间2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p55营销推广执行策略推盘顺序理由：商务公寓靠近步行街中心，同时其价值相对服务式公寓稍高，后期推出利于涨价。精装酒店服务式公寓SOHO商务公寓n一期：
42、精装酒店服务式公寓，分两次推出n二期：SOHO商务公寓，分两次推出输灰涉忘低棱棒餐壶中佐汐实漏属瑚迪昔店塔倾锹臃郡赚锗马湾詹仪狠挤2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p56营销推广执行策略入市时机n根据项目工程进度，预计9月份有可能取得预售许可；n考虑商业先行的营销策略，预留一定商业招商推广时间；n考虑项目销售中心装修开放、物料制作等时间，留足一定蓄客时间。建议项目9月份销售中心正式开放蓄客，10月中旬一期开盘（金九银十的重庆传统旺销月份，结合秋季房交会引爆市场）肝蒲窗酵糊院救盖咽从兆戮韦争院旺览登黍造贤劳酝狙资穷盆惠肮唯蛊讫2010新天泽国际广场营销
43、策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p57营销推广执行策略渠道销售建议1、以“天泽会”吸纳原始客户,为项目开盘积累更多的客户资源。2、为项目一期开盘认购积累团购客户，在开盘期营造旺销局面。工作方式：1、针对大型企事业单位、商家进行客户上门拜访，挖掘团购客户。2、利用外卖场作为据点宣传项目及办理“天泽会”会员入会。“天泽会”胡遥混望慕吞二兰巳炙缩垒毕壳搭瞧陨跟壤贡哇嫉帮芒彝漓联宦诺诅靠砚2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p58营销推广执行策略蓄客方案1、拜访大渡口区政府机关科级以上政府官员（载体：项目楼书、天泽会会员手册）2、跟踪大渡口
44、区效益好的企事业单位和产业园区（载体：项目楼书、天泽会会员手册）3、外展场（杨家坪、沙坪坝、南坪等中心商圈：外卖场；九龙园区、巴南区巡展）4、发展VIP客户（10月初正式进行VIP卡客户认购，发展“客带客”客户）5、SP活动积累、房交会展示积累等6、所有自然来访、来电客户。蓄客方案吐佩嗡死逢艇浅纱澳戚狸猪凋榔臼掀馅棉荤蛊惜绒慷卫崎息纬胡垮泅被卒2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p59营销推广执行策略推广策略“如果你错过了解放碑如果你错过了解放碑, ,错过了观音桥错过了观音桥, ,请不要再错过时代广场请不要再错过时代广场”“投资应该选择低点投资应该选择
45、低点”“步行街的公寓,如果你不要就亏了”推广主题拙稽听展弹伊毒刘穿凶书勺皆涸独拘绸圣针蓉蜒于谨惜会嚣虑扯蹄砂棠措2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p60营销推广执行策略推广策略n以事件炒作造势通过电台专题、媒体软文等宣传造势n以外展确立高形象度通过外展场体现项目形象n以电视树立高知名度通过移动电视、楼宇分众媒体树立项目知名度n以活动、样板示范区开展体验式营销传播策略狭壕逝志露彤印谷纬和湃边稳椒短油括瑶释丽臀梅他结碌姥窜郝假聘卞丁2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p61营销推广执行策略推广策略推广调性品质、品
46、味、价值推广目标树立“大渡口MiniCBD”形象广告调性国际化，时代感，符合楼盘区域高端形象的广告设计形象策略焦天贩渭狭挺侦诅厕硒裁诫淹衰园摇纪尤褂姆莲涕映佬辱纺侄拯曾走配寇2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p62营销推广执行策略推广策略渠道销售现场包装及物料媒体宣传（报媒及其它媒体）营销活动不可预计费用35%15%25%15%10%为节约成本，提高资金使用效率，将本项目推广费用预算控制在总销售额的1.5%范围内，按项目预估总销售额3.53亿元计算，推广预算费用约530万元，建议具体分配比例如下：费用预算面吞灾埔狄铭首咱膊廉滋暴坯慕旗隋桐划满扦篙故威
47、祭甭陕环绳宿正补掷2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p63营销推广执行策略推广策略主要渠道及费用分配n宣传渠道：以渠道、活动、媒体为主，辅助现场配合n线上开盘前，以搜房网、大渝网、车身广告、移动电视、电台、分众媒体、短期户外、现包装为主，实施短期集中发布。销售期，辅以报媒、巡展、短信投放。n线下实施现场形象包装、销售说辞、行销渠道围合。谚刚昏东桥绽官接缺捍独廖粱领摆助术三舞焙酚熙冀为计旷族沸兼础济滁2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p64营销推广执行策略营销推广排期例柿桌勿叠佰圃樊帕泌龚嘱太胜桑猪岭镁汕贷捎
48、锡驼臻泣名酉土拌若虽帆2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p营销推广执行策略天晟销售团队项目推广执行和管理l项目产品和品牌定位项目产品和品牌定位l制定市场销售推广计划制定市场销售推广计划l根据市场销售推广计划和策略开展销售活动根据市场销售推广计划和策略开展销售活动l整体计划和执行直接客户的销售整体计划和执行直接客户的销售l充分利用天晟客户资源和发掘所有可能的其它国内客户资源并传送项目整体的销售信息充分利用天晟客户资源和发掘所有可能的其它国内客户资源并传送项目整体的销售信息 l建立特定的项目销售团队策划销售、邀请客户和组织展会及相关销售活动建立特定的项目
49、销售团队策划销售、邀请客户和组织展会及相关销售活动 l建立记录来访和潜在购买客户的档案数据库建立记录来访和潜在购买客户的档案数据库l执行现场销售活动包括员工培训、销售资料准备和现场销售活动的监管指导执行现场销售活动包括员工培训、销售资料准备和现场销售活动的监管指导l可针对本项目建立特定渠道销售体系可针对本项目建立特定渠道销售体系利用外卖场作为据点宣传项目及办理利用外卖场作为据点宣传项目及办理“天泽会天泽会”会员入会，以会员入会，以“天泽会天泽会”吸纳原始客户吸纳原始客户, ,为为项目开盘积累更多的客户资源。项目开盘积累更多的客户资源。为项目一期开盘认购积累团购客户，在开盘期营造旺销局面为项目一
50、期开盘认购积累团购客户，在开盘期营造旺销局面贝疯豺默挂肘箭栋饿绵毗怔杯惑隙击睫沼勘肃侣搪纽饱人涕挂皮欢跳芹舰2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p66营销推广执行策略销售中心选址建议选择图示门面位置作为项目正式销售接待中心步行街中心广场松青路翠园路八桥街销售中心工巨臂晓胳凡恢俐锤豪男隧出函麻仇便次四包叔粕侥武绣欣峻逆皆片拒攀2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p67营销推广执行策略销售中心包装示例销售中心包装调性为国际化、时代感、偏商务属性，与楼盘形象统一。销售中心开放配合相关主题活动，营造现场热烈气氛。具有品
51、质感、注重细节的销售中心，充分展现项目高端形象与气质。立炼挺拔的气质形象立炼挺拔的气质形象增添外卖场灯光效果增添外卖场灯光效果环保材质沙盘，水晶材质底座贴面，更显现代感环保材质沙盘，水晶材质底座贴面，更显现代感注：方案中图片均为示意图，本案VI运用规范由广告设计公司提供。图片仅提供细节执行参考。搪吨馒诲菇赎展娩涤藉砧盲纺弹絮扦番厅赋后俩触藉烯诧诛混铭椰咖袭岳2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p68营销推广执行策略现场包装建议建议形式现有围墙形象围墙及工地围墙建议围墙建议方式:1、由于本项目临主干道,且现有围墙低矮,不够大气，天晟建议本项目围墙采用异型
52、特色围墙，凹凸立体，更加具有时尚且活力。2、加高项目本身围墙，加高至35米，以喷绘画面为主要传播形式。3、在围墙广告宣传主题上，建议能将区内和区外人群关注内容都能表现，体现项目真正的动态营销。发布时间：2010年9月初疼琼叛您和火适送钎滁澡湍砷穿谐臣烽姐谍圃舰祁妮蝗瘤面冰砾哟疯狼胆2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p松青路翠园路步行街中心广场69营销推广执行策略现场包装建议现场整体导视现场整体导视销售中心现场导视系统分布傀属除截迷肾辐引冕述汤狗厩痒须跌酉裂智绞契剐夹旺匠讳投睛褪裴肚香2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p营销推广执行策略现场包装建议现场导视系统建议具有鲜明识别性的标识系统指引客户，不仅起标识导视系统，还能给客户留下深刻影响。裤般昧哀镜届虫震属琴纳忿疵我虞话从促氓漫反疽又帧泥惫巡耕拿黔俏枫2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p71 汇报结束，谢谢聆听！汇报结束，谢谢聆听！ThatThats all!Thanks!s all!Thanks! 天晟（重庆）不动天晟（重庆）不动产产毡淘衫沮霖澜策卧黎按龋仅疆倡驴棱稗倾胰颈既逊熙玉趣填慢初央赶焊东2010新天泽国际广场营销策划报告71p2010新天泽国际广场营销策划报告71p
