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1、北京国利地产综合服务机构2011.6中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研报告（初稿）报告须解决4大问题产品策略建议产品策略建议 61.从市场角度、地块本身、区域配套等角度，论证项目开发的可行性以及开发前景；2.论证项目可能蕴含的股权转让风险，医疗用地土壤是否存在污染；3.通过对区域典型项目研究，为项目开发提供产品定位方向；4.通过经济测算，论证项目可能达到的预期利润目标；报告主要提纲产品策略建议产品策略建议 n沈河区房地产发展研究n区域市场供给量分析n典型项目研究n项目本体分析n项目经济估算n项目开发可行性研究结论n产品规划初步建议一 沈河区概况行政区划调整行政区划调整区域特征区域特征房地产房地产概
2、况概况区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内1.沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。2.知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚；3.商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心；4.本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。本案1.规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使
3、得区域内沿线各项目价值更加凸显。2.名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集，整体开发氛围良好，客户接受度高东陵房地产黄金板块汇聚 住宅产品稀缺u沈河区作为沈阳最核心区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，商品房供应非常有限；u配套非常成熟，城市黄金地段，适宜项目开发，虽然价格不断攀升，但需求依旧旺盛。经过近3年的消化，区域住宅产品已经消化殆尽，未来无大规模产品供应。1.区域内物业类型：写
4、字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺；2.区域价格：写字楼、商铺 公寓；3.目标市场：企业办公、商业出租、白领居住；4.板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目。房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住宅升值空间巨大市场部分总结1.纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大；2.行政规划变更，房地产板块有效扩大 ，品牌开发商高端项目云集区域，开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速；3.区域开发力度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出4.万柳塘周边教育配套、生活配套
5、极其完善，享有公园优良的生活环境，非常适宜人居。研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，值得开发二 区域房市场供求分析供应分析供应分析成交分析成交分析供求关系解析供求关系解析沈河区2010年度商品房供应量为152.85 万平，建面套数为15203 套。商品住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。供应分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供应，但二手房租售极其活跃。本年度商品房成交量78.84 万平，成交套数7686 套。商品住宅成交面积55.59 万平，成交套数为6016 套。政策影响下的区域房地产市场成交依然火爆需求分析-需求主要以改善型置业、投资客、购
6、买学区房为主，需求异常旺盛，成交量在各区名列前茅。区域供需关系分析供应面积（万供应面积（万/ /）供应套数供应套数成交面积（万成交面积（万/ /）成交套数成交套数商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016从数据可以看出，沈河区的商品住宅在商品房中所占比例远远低于其他区域，仅为58%，说明沈河区地产多开发商业、写字楼、公寓类项目，住宅产品同比其他区域供应比不足，同时商品住宅的成交率达到了78%，说明市场对住宅产品需求度很高。2010年沈河区商品房商品住宅供需情况一览表供需研究-商品房成交率高达78%，且万柳塘区域2011年几乎无新盘推出，市场潜力极
7、其巨大市场部分总结研究结论-从供求关系分析，未来13年随着核心区土地日益稀缺，万柳塘周边商品房将出现供小于求的长期局面，项目开发前景良好1.2010年5月东陵区域的并入，带入多个多期开发楼盘，如保利等知名企业的多个项目，导致很长一段时间内区域供应量增大，但万柳塘区域无供应 ；2.区域内商业、写字楼新老项目鳞次栉比，刚性需求、二次置业及投资型客户众多，仅有的住宅类项目永不能满足上述需求；3.万柳塘区域作为核心区成熟住宅区，拥有其他区域无法比拟的教育资源、公园资源及医疗资源；4.由于商业地块成交较多，后市住宅类产品供应将逐渐减小，随着商务用房的增加，区域内商品住宅供需矛盾将进一步加大。三 区域典型
8、项目分析项目分布项目分布销售销售均价均价主力主力户型户型二手房二手房交易交易客客群群分析分析中街中街五爱五爱南塔南塔目前沈河区在售商品房项目主要集中在东中街、青年大街（地铁2号线）、五爱商圈等处，我项目周边在售项目稀少，且城市一环内多以商业网点、写字楼项目为主。住宅供应异常稀缺。沈河区商圈密布，各版块功能区分明显项目分布-沈河区在售项目主要集中在东中街、五爱商圈、南塔附近，万柳塘区域几无项目供应，区域供应主要以商业写字楼为主五矿万泉公元项目位置大东万柳塘路18-8号物业类别住宅建筑类别板楼 高层 装修状况毛坯+精装1500元/项目特色宜居生态地产,公园地产,景观居所当前价格1050010500
9、（毛坯）（毛坯）-12000-12000元元/ /楼层状况20层高层 占地面积8096平方米建筑面积47109平方米 绿化率30%容积率5.09开盘时间2011年5月入住时间暂无资料 产权年限50年户 数总共 392 户 当期 211 户车位信息地下车位万泉公园（小河沿公园）会所1F典型项目-万泉公元，短平快开发项目典范，取得良好经济效益公园雅筑项目位置沈河先农坛路13号物业类别住宅建筑类别塔楼 高层 装修状况精装修2500元/项目特色小户型,投资地产,教育地产当前价格均价9200-10020元/物业费1.80元/平方米月物业管理公司 沈阳万城物业管理有限公司楼层状况2栋31层，地下2层 占地
10、面积7572平方米建筑面积63600平方米绿化率77%容积率7.52开盘时间2009年4月入住时间2011年9月产权年限50年户 数600户楼层地上31层、地下2层优惠一年免费停车公园雅筑位于本案东北方向，为小体量精装住宅项目，户型范围57与70两居、586576一居、87与143三居。此项目目前已进入尾盘销售阶段，不会对本案的开发以及未来销售形成竞争。典型项目-公园雅筑，精装修，适合投资客以及学区房客户目前周边可类比在售住宅项目仅有沈阳万城的公园雅筑以及五矿集团旗下的精品住宅五矿万泉公元：1.公园雅筑目前已进入到尾盘销售阶段。2.五矿万泉公元总四栋，一期、号楼2010年12月入市，,均价85
11、00，2010年5月22日位于园区内部景观较好的、号楼集中入市，主要以公园地产为噱头，配合优质的园林设计以及会所配置，实现其打造舒适型精品住宅的目标。但根据市场的供需状况考虑，目前在售200套销售周期半年左右，不会与万柳塘项目形成正面竞争。周边住宅稀缺 短期内不存在新盘竞争项目典型项目分析结论-周边供应稀缺，供需矛盾进一步加大区内住宅产品逐渐由中小户型向大户型过度项目项目面积范围面积范围（）（）主力面积区间主力面积区间（）（）华府新天地高层30-90高层32-72新华天玺高层45-466高层45-75银河丽湾高层113-283高层113-253领先国际高层112-172高层149-156万科柏
12、翠园高层170-260高层170-260保利海上五月花多层90-169多层90-120保利康桥高层90-400高层139-240水晶城多层47-140 高层50-130多层80-100 高层70-110佳和新城高层65-115高层56-89公园雅筑高层57-142高层56-90五矿万泉公元高层54-139高层75-118沈河区高端项目云集，尤其近两年，土地资源的日益短缺，仅有的开发项目开发商大多采取高端定位。区域主力面积集中在45-70 和100-130 两个区间，满足投资客和改善型需要。主力户型-主要集中在45-70平米和100-130平米之间1.2010年，区位优势特别明显的项目（万科柏翠
13、园、华府新天地等）开盘价格相对于其他楼盘来说上涨趋势明显；2.目前区域内多以高层为主，高层精装修一般为13000 元/，精装费一般为1500 元/；非精装高层一般为8500元/。清水洋房一般在9000元/。商业项目一般为15000元/；3.价格相对于09年整体上涨很多，2011年区域市场继续呈现供售两旺的局面。项目项目起价起价（元元/ /）最最高价高价（元元/ /）均价均价（元元/ /）华府新天地高层11500（精装）高层13000（精装）高层12600（精装）新华天玺高层13500（精装）高层24000（精装）高层15000（精装）银河丽湾高层8000高层30000 高层15000领先国际高
14、层14000高层15000 高层14500万科柏翠园高层16000（精装）高层21000（精装）高层18000（精装）保利海上五月花洋房7500洋房17000洋房9000保利康桥高层13500（精装）高层18000（精装）高层15000（精装）水晶城高层5100高层5500高层5300小高层5000 小高层5800小高层5500多层5400多层6000多层5750佳和新城高层5000高层6400高层5800销售价格-供应缩水、高端产品聚集带动区域价格稳定上涨由于新开发项目稀少，锁定区域的客群多以二手房为目标，但二手房多存在社区老旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效管
15、理维护等问题。周边区域新建住宅产品的十分匮乏。二手房交易-二手房市场交易异常火爆，沈阳热点投资区域周边二手房价格情况周边二手房价格情况社区名称价格区间（元/）相对方位大万莲小区5400-7631东北明城花园7656-10280科学家花园4746-5246西北富教小区7052通天小区6346-6545益文小区7312滨河小区7040华兴小区6176-8200西勒石小区5517-6729客户分析-学区房客户、投资客和改善型客户云集一一环内商内商业经营者、需要固者、需要固定居所的人定居所的人沈河区、大沈河区、大东区的二次投区的二次投资人群人群学区房的定学区房的定向人群向人群医院集合老医院集合老龄化人
16、口化人口区域内区域内现有有刚需人群需人群1.区域作为沈阳的经济龙头区，区域内高端客群集中；2.浑南板块、长白岛板块等一直在加快对高端客户群的消化速度，但限于城市交通压力的增大，多数客户会首先选择居住距离办公较近的项目，提高效率，节约时间成本。3.于是针对客群也主要以一环内固有中高端客户为主，购房者主要是2次购房以作投资，附带一部分的学区房购买人群。总结-未来市场几乎无竞争，项目开发潜力巨大1.周边商圈云集，房地产项目以商业写字楼为主，住宅产品稀缺，竞争项目罕有；2.由于新房量少价高，二手房成交率居高不下；3.区域价格率高于城市房地产均价，但相较于一些重点区域如浑河周边的高端物业价格仍旧略低，并
17、以实用为主；4.区域特色明显，医疗、学区优势突出，交通便捷、购物方便，居住条件优越。四 项目本体分析项目项目指标指标SWOT分析分析优势分析优势分析项目发展启示项目发展启示用地性质：居住商业规划用地面积：18348.2容积率： 3.5规划总建筑面积：7.92万 地上建筑面积：6.42万其中：住宅建筑面积：5.46万网点建筑面积：0.96万地下建筑面积：1.5万土地使用年限：居住50年 商业40年项目地址：沈河区万柳塘路44号占地面积：1.83万万柳塘公园万柳塘公园本本案案现状单位：沈阳市当代医院 新诚汽车销售服务公司 新天成汽车维修公司项目参数-商业面积接近1万平米，利于后期销售和开发利益最大
18、化万柳塘路先农坛路项目周边环境-成熟区位 丰富配套 便捷生活沈阳一环路内，毗邻万柳塘路、先农坛路，隶属于沈阳行政、文化、经济中心区-沈河区与大东区交界处，本案与皇城文脉相连，周边商圈密布、生活配套齐全，自然景观丰富生态环境优越，是沈阳城市中心绝版的宜居地块。1、城市一环内，路网发达、交通便捷；2、几大商圈拥簇，便利生活、闹中取静；3、周边重点学校众多，具明显学区房特征；4、毗邻几大市属公园，环境优雅；5、宗地外廓方正且地面平整，无民拆。1、周边老旧小区众多，不利项目形象塑造；2、紧邻一环路，汽车噪音较大；3、目前规划商业40%比例过大，建议减少；4、项目占地规模较小。1、城市南移以及浑南地区大
19、力开发另本案所在成为热点区域；2、未来地铁的兴建另区域交通更加便捷。1、现状医院对土壤、地下水有无医疗污染；2、一环内限购的即时效应以及未来可能政策影响；3、目前宗地产权归属可能产生的纠纷。SWOT-本项目最大风险蕴含在项目股权转让环节商圈商圈路程路程中街商务区1.5公里，3.5分钟左右五爱商务区1.3公里，3分钟左右南塔商务区2.26公里，5分钟左右青年大街4.3公里，15分钟左右三好街商圈4.2公里，15分钟左右太原街商圈5.7公里，20分钟左右市府商务区4.2公里，13分钟左右沈阳北站4.25公里，15分钟左右配套建议-紧邻沈阳各大商圈，配套完善，住宅产品日益稀缺，本项目商业只适合定位成
20、社区型商业。中街：目前，沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，政府将中街商圈定位为“4A 级商贸文化旅游区”，中街商圈将实行住宅控制规划，510 年使住宅建筑面积降到建筑物总面积的1/3以下。五爱商圈：以经营服装、布料、鞋袜、针织品、箱包等产品的批发（兼零售）为主，主要道路两侧经营有餐饮配套等服务设施。中街中街五爱五爱目前一线城市的学区房效应表现明显，价格远远高于市场均价。一所名校往往能提升整个区域的价值，这是房地产公所周知的发展规律。学校学校二十七中（省重点高中）育源中学（市重点中学）九十四中（省重点小学）朝阳一校（省重点小学）大南二校（智能艺术幼儿园）六零六所幼儿园教育资源-中小学教
21、育资源丰厚，为本项目开发成功打下坚实基础医疗设施-优质医疗资源，项目价值提升引擎医疗医疗四六三医院省友谊医院省东方医院陆军总院省内优质医疗院所分布周边，令本案核心价值力明显提升，为打造居住型高端社区奠定基础。公公园园万柳塘公园万泉公园青年公园长青公园项目西侧紧邻万柳塘公园，公园占地31万，东侧是万泉公园，目前公园北侧的滨河水系正在清淤治理，后期将成为沈阳市一条主要河道，并为区域内居民带来一道亮丽的景色。环境资源-公园环抱、绿意生活，享受超值公园生活生活配套-三大商圈交汇，公园生活尽享都市繁华商圈商圈五爱商圈（专业商圈）中街商圈（市级商圈）南塔商圈（专业商圈）万泉商圈（社区商圈）本案周边三大商圈
22、驳合，功能定位鲜明。生活便利，闹中取静。总结-本项目地块位置、周边资源环境，十分适合小体量住宅开发本案所在：1.地快完整方正，易于规划；2.现状地上物为医院、商户，便于拆迁安置；3.地理位置优越，出行便捷；4.自然资源丰沛，为城市中心不可多得之宜居所在；5.竞争项目稀少，价格稳定上升；6.独特优势明显，学区、医疗资源众多。五 项目经济估算（请中铁增添此部分内容）六 房地产可行性研究结论发展结论-城市精致高尚住宅，不可多得的都市核心区开发项目，开发前景良好，值得中铁9局好好把握自购住宅：满足内部职工住房需求；外售住宅：实现销售回款，平衡成本，利润主要来源；商业15%：丰富产品业态，完善产品配套，
23、贡献利润。股权转让如果不存在风险的前提上，本案具有风险小，资金压力小，可迅速回款，非常具有开发价值。属于典型的“短平快”项目。能在最短时间内产生市场效应并充分实现销售利润，非常适宜九局开发，将产品打造成城市中心小体量精品住宅。规规划划方方向向七 产品规划初步建议规划建议产品类型产品定位商业定位相关建议规划建议-现代简约，精致风格型唯美社区高端住宅社区配套商业组团式中心园林结合区域内市场状况，对本案进行组团式规划，由住宅、商业、园林景观组合而成，实现“结构有序、功能互补、整体优化、共建共享”的目的。产品规划建议产品规划建议功能功能建筑形式建筑形式比例比例商业商业社区配套服务临街底商与裙房15%住
24、宅住宅外售板楼85%自购产品类型-小高层或高层板楼，大户型一梯两户或小户型一梯三户产品，满足不同人群需要重点打造产品高端品质感，迎合市场需求，建议将本案规划为高层（17F左右）、小高层（11F左右）的板楼产品。户型配比建议-满足内部员工需要为前提，设计市场接受度高的优秀户型根据区域内在售项目情况，以容积率3.5为前提，考虑目标客群需求，建议本案住宅部分设计产品为“南北通透板楼产品南北通透板楼产品”。为合理配比户型，平层可按照“2居+2居+1居”配合“2居+3居”、“3居+3居”划分，顶楼通过复式形式打造云顶户型实现140的大户型配置。一居一居两居两居三居三居四居四居（顶层）（顶层）面积50-6
25、080-90110-130140自购外售比例15%40%40%5%商业定位-社区配套性商业满足本小区和周边小区需要由于周边现有成熟商圈众多，其中市级商圈一个，专业级商圈两个，能够为区域人口提供全面的多层次的生活购物机会、场所。在我项目的商业配套上，建议适当规划小区级商业，如个别临街底商以及裙房，为本案居民以及周边现状老旧小区提供简单快速的生活需求。建议本案以住宅产品为主、服务型配套商业为辅，商业比例建议本案以住宅产品为主、服务型配套商业为辅，商业比例15%园林景观建议-以节约成本为前提，打造特色多维园林体系1.立体化园区规划设计加之植被物种多元化选择，渲染多层次园林效果（3层），身入其间，移步易景。2.利用强调功能性观赏性的造型小品，在有限的空间里面添加更多元素。3.借势外围公园资源，打造“园中之园”、“景中更有景”的高品质舒适型社区、内外一体化的居住环境。智能化配置-通过产品细节打造高端住宅典范，视成本可做加减法断桥铝合金型材low-e玻璃地板采暖同层排水智能安防指纹门禁
