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1、保增长、促发展保增长、促发展实现开发区土地高效利用实现开发区土地高效利用沈阳经济技术开发区规划和国土资源局沈阳经济技术开发区规划和国土资源局前前 言言“土地难，土地局长更难土地难，土地局长更难” ！土地之难源于土地是整个社会、经济、文化及历史现象的土地之难源于土地是整个社会、经济、文化及历史现象的综合投影，很难用一言以蔽之来定义土地管理。综合投影，很难用一言以蔽之来定义土地管理。 土地管理应包含：国家政治、政府行为、科学技术和社会土地管理应包含：国家政治、政府行为、科学技术和社会运行四个层面运行四个层面 ，缺一不可。，缺一不可。指导土地管理的思想来源于毛泽东的实践论。指导土地管理的思想来源于毛
2、泽东的实践论。“根据根据群众的觉悟程度，去启发和提高群众的觉悟，在群众出于群众的觉悟程度，去启发和提高群众的觉悟，在群众出于内心自愿的原则之下，帮助群众逐步地组织起来，逐步地内心自愿的原则之下，帮助群众逐步地组织起来，逐步地展开为当时当地内外环境所许可的一切必要的斗争。展开为当时当地内外环境所许可的一切必要的斗争。因而信任人民，和人民打成一片，那就任何困难也能克服，因而信任人民，和人民打成一片，那就任何困难也能克服，任何敌人也不能压倒我们，而只会被我们所压倒。任何敌人也不能压倒我们，而只会被我们所压倒。 ” 中国共产党的三大作风中国共产党的三大作风毛泽东毛泽东沈阳经济技术开发区经济技术开发区规
3、划和国土资源局开发区基本情况开发区基本情况 沈阳经济技术开发区成立于沈阳经济技术开发区成立于 1993年，是经国务院批准设年，是经国务院批准设 立的国家级经济技术开发区。立的国家级经济技术开发区。 首个被国家授首个被国家授予老工业基地调予老工业基地调整改造暨装备制整改造暨装备制造业发展的双示造业发展的双示范区称号。范区称号。开发区有自身开发区有自身规律；产业有周规律；产业有周期期 ；建筑有寿命。；建筑有寿命。三者应统一。三者应统一。沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局一、拉开格局，务实规划，发挥集聚效应。一、拉开格局，务实规划，发挥集聚效应。根据装备制造业基本部类构成根据装备制造业
4、基本部类构成和基本生产链接关系，按照重点和基本生产链接关系，按照重点突出，配套有力的原则，着重规突出，配套有力的原则，着重规划的实效性。划的实效性。 东优、南聚、西进、北强、中东优、南聚、西进、北强、中研发的战略格局，形成研发的战略格局，形成5大板块。大板块。 截止截止08年底全区共有工业企业年底全区共有工业企业2547户，实现地区生产总值户，实现地区生产总值538亿，工业总产值亿，工业总产值1772亿元，实际亿元，实际利用外资利用外资8.4亿美元，地方一般预亿美元，地方一般预算收入算收入32.8亿，税收收入亿，税收收入53.7亿。亿。 沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局二、理性
5、思考，以科技创新引导土地资源的利用与二、理性思考，以科技创新引导土地资源的利用与开发。开发。2001年完成开发区年完成开发区空间经济与土地利用研究报告空间经济与土地利用研究报告，并，并以此制定了开发区自身的土地利用指标以此制定了开发区自身的土地利用指标 。巧妙运用建筑退用地红线的办法，避免巧妙运用建筑退用地红线的办法，避免“院套院的建筑布院套院的建筑布局，引导企业建设通用性好、资源可以再生、土地再利用局，引导企业建设通用性好、资源可以再生、土地再利用成本低的大跨度钢结构建筑。成本低的大跨度钢结构建筑。 沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局三、充分挖潜，坚持土地集约开发与内涵提高相结
6、三、充分挖潜，坚持土地集约开发与内涵提高相结合的发展之路合的发展之路 2003年起，对历史年起，对历史遗留的闲置土地、遗留的闲置土地、空闲厂房、半截子空闲厂房、半截子工程及可再利用土工程及可再利用土地进行了集中专项地进行了集中专项治理整顿，按照治理整顿，按照“清理一批，盘活一清理一批，盘活一批，退出一批，引批，退出一批，引进一批进一批”的宗旨，的宗旨，重新再利用土地重新再利用土地41宗，清理土地面积宗，清理土地面积119.2公顷，收缴公顷，收缴历史陈欠款历史陈欠款7930万万元。元。 沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局案案 例例 简简 介介强行收回空地强行收回空地 中宜镀锡板地块
7、中宜镀锡板地块 （以土地法为依据）（以土地法为依据）闲置厂区收回再出让闲置厂区收回再出让 保险公司汽修厂保险公司汽修厂 （以企业法为（以企业法为依据）依据）历史遗留半截子工程历史遗留半截子工程迎龙综合楼迎龙综合楼 （以市场为手段）（以市场为手段）再开发盘活土地再开发盘活土地 金光纸业金光纸业 （以房地产法为依据）（以房地产法为依据）处理遗留问题，处理遗留问题，“办法总比问题多办法总比问题多” 。沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局四、建立规委会制度，压缩决策环节，集体决策，四、建立规委会制度，压缩决策环节，集体决策，综合解决土地问题。综合解决土地问题。 土地载体属性决定它是社会、经
8、济、文化发展状况的综合土地载体属性决定它是社会、经济、文化发展状况的综合投影。纲举目张，解决了以土地为中心的问题与矛盾也就投影。纲举目张，解决了以土地为中心的问题与矛盾也就解决了改革、发展与稳定的主要问题。解决了改革、发展与稳定的主要问题。建立规委会制度，明确和强化地方政府是土地管理第一责建立规委会制度，明确和强化地方政府是土地管理第一责任人的法律地位，任人的法律地位， “向权力讲真理不如将真理交个权力向权力讲真理不如将真理交个权力” 。集体议事决策，压缩决策环节，减少了信息的缺损集体议事决策，压缩决策环节，减少了信息的缺损 。实现了阳光政务，决策、执行、监督三分离。实现了阳光政务，决策、执行
9、、监督三分离。 改变了原来只就土地论土地反而越论越糊涂的怪圈，由就改变了原来只就土地论土地反而越论越糊涂的怪圈，由就地管地向调控城市综合运行的管治手段转变地管地向调控城市综合运行的管治手段转变 。“土地局的本份就是调动一切积极因素管好土地土地局的本份就是调动一切积极因素管好土地”。沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局五、严格贯彻相关法规要求，依法依规作好土地利五、严格贯彻相关法规要求，依法依规作好土地利用工作。用工作。 事前、事中、事后三级保障体系。事前、事中、事后三级保障体系。 事前，建立土事前，建立土地交易联审制度地交易联审制度 。事中，坚持规委会审批制度。事中，坚持规委会审批
10、制度。事后，严格按合同规范土地批后管理事后，严格按合同规范土地批后管理 。用用“两年期土地证两年期土地证”办法实现和完善土地验收制办法实现和完善土地验收制度。度。土地合同不同于普通民事合同，带有国家意志。土地合同不同于普通民事合同，带有国家意志。滞纳金和违约金是土地出让收入的延伸，是国家滞纳金和违约金是土地出让收入的延伸，是国家土地收益的组成部分土地收益的组成部分 。建立联审制度，用制度管人，用程序说事。土地建立联审制度，用制度管人，用程序说事。土地交易联审制度、延期开竣工联合审查制度、竣工交易联审制度、延期开竣工联合审查制度、竣工验收联审制度验收联审制度 、房地产超建、超容积率联审制度。、房
11、地产超建、超容积率联审制度。“分解权力，齐抓共管分解权力，齐抓共管”。 沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局国务院关于促进节约集约用地的通知国务院关于促进节约集约用地的通知 国发国发【2008】3号号（十一）完善建设用地储备制度。（十一）完善建设用地储备制度。储备土地出让前，储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。（十三）严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制（十三）严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂
12、牌出让制度。度。国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、水利、环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划，水利、环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划，拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容，作为工业用地出让的前置条件。求等内容，作为工业用地出让的前置条件。（二十）完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法（二十）完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内
13、容。没有国土资源部门的检查核验项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局开发区实景照片开发区实景照片沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局开发区实景照片开发区实景照片沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局开发区实景照片开发区实景照片沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局开发区实景照片开发区实景照片沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局六、从实际出发，由土地二维开发向标准厂房三维六、从实际出发，由土地二维开发向
14、标准厂房三维开发开发“理性理性”转变。转变。建筑浪费比土地浪费更可怕。建筑浪费比土地浪费更可怕。建设标准厂房首先要回答好为谁而建，谁来建，在哪里建建设标准厂房首先要回答好为谁而建，谁来建，在哪里建的问题的问题 。由原来由原来“灰箱式灰箱式”标准厂房建设模式向订单式标准厂房建设模式向订单式“明箱明箱”模模式转变式转变 。沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局“灰箱式灰箱式”的标准厂房的标准厂房沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局所谓标准厂房一定是通用性能好、适宜性能所谓标准厂房一定是通用性能好、适宜性能高的厂房。大跨度、高举架
15、、大空间是衡量高的厂房。大跨度、高举架、大空间是衡量标准厂房的标准标准厂房的标准。2006年开始开发区年开始开发区 由政府建设向引导市场开发转变由政府建设向引导市场开发转变 ，引，引入国外既有市场又有经验的工业地产商进行开发入国外既有市场又有经验的工业地产商进行开发 。沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局在哪建？在哪建？ 将标准厂房将标准厂房作为拉动区域作为拉动区域发展的发展的“引爆引爆点点”，有意将，有意将区位选择在边区位选择在边缘地带缘地带 。沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国
16、土资源局需要进一步破解的难题需要进一步破解的难题 土地出让是土地使用权的出让，新版土地合同对工业用地土地出让是土地使用权的出让，新版土地合同对工业用地的使用规定得非常详细，也就是对使用的的使用规定得非常详细，也就是对使用的“权权”进行了详进行了详细规定，但是在细规定，但是在50年的出让期间，出让后必然还要发生转年的出让期间，出让后必然还要发生转让行为，即让行为，即“权权”的转让行为，符合逻辑的结论就是转让的转让行为，符合逻辑的结论就是转让中的受让方还得必须执行原来的出让合同，转让中的双方中的受让方还得必须执行原来的出让合同，转让中的双方是完全镜像的，这显然是行不通的；同时对权利而言，最是完全镜
17、像的，这显然是行不通的；同时对权利而言，最直接的结果就是建立在使用权基础上的他项权利无法被司直接的结果就是建立在使用权基础上的他项权利无法被司法执行，也就是他项权利已无现实意义。综上，土地转让法执行，也就是他项权利已无现实意义。综上，土地转让还需要尽快进行制度完善，以便能够与现状的土地出让相还需要尽快进行制度完善，以便能够与现状的土地出让相衔接。衔接。建议：将出让合同改为使用合同，这样在发生转让后，就建议：将出让合同改为使用合同，这样在发生转让后，就可以签订补充协议来修正原合同条款，以规范新的使用权可以签订补充协议来修正原合同条款，以规范新的使用权利人。利人。沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局沈阳经济技术开发区经济技术开发区规划和国土资源局 谢谢 谢谢汇报人：罗洪飙汇报人：罗洪飙 电电 话：话：13998377215 024-25369020
