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1、2008年市场情况预测年市场情况预测20082008年年1 1月月2021/7/1一、08年首次拍卖土地情况二、08年楼市预测2021/7/1一、土地市场08年首场土地拍卖诞天河新“地王”2021/7/1（一）1月8日土地拍卖情况区区域域地块地块用用地地性性质质用地用地面积面积总建总建面积面积（M2M2）容积容积率率成交成交金额金额（亿）（亿）楼面楼面地价地价（元（元/ /M2M2）竞得人竞得人天河原绢麻厂原绢麻厂地块地块商品住宅1098021098023140993.2411305313053恒大地产金沙洲B3711B03B3711B03地块地块商品住宅103436103436 160326
2、1.557.3545844584宏城发展（越秀城建）2021/7/1（二）解构天河新“地王”1.绢麻厂地块绢麻厂地块概况： 该地块位于天河区员村二横路原广州绢麻厂地块，南临珠江，与琶洲地区隔江相望，北临黄埔大道，西侧隔华南快速干线与珠江新城相邻，东侧与美林海岸花园相连接科韵路、琶洲大桥。地块周边为城中村，生活配套完善，但感觉档次较低 。2021/7/12.地理位置示意图 方圆方圆公园一号：公园一号：含装修均价含装修均价16000赛拉维：赛拉维：毛坯均价毛坯均价1200012000本地块位置本地块位置地地铁铁五五号号线线：2009年开通员村站员村站地铁五号线：窖口大坦沙中山八路西场广州火车站小北
3、淘金区庄动物园杨箕地铁五号线：窖口大坦沙中山八路西场广州火车站小北淘金区庄动物园杨箕五羊村珠江新城猎德谭村员村科韵路黄洲车陂南东圃鱼珠茅岗大沙地文五羊村珠江新城猎德谭村员村科韵路黄洲车陂南东圃鱼珠茅岗大沙地文冲冲2021/7/13.地块历史： 该地块在2001年流拍，主要原因有三：（1）2001年是房地产行业的低迷时期，土地市场的供需关系并不紧张，土地价格相应地呈现出低位态势；（2）2001年的珠江新城还处于概念规划的阶段，前景预期不明朗，开发的政策风险相对较大；（3）那一次是广州拍卖门槛首次提高，要在半年内缴清全部地价款。2021/7/1该地块在流拍7年后回炉，员村绢麻厂地块创下了广州市天河
4、区新住宅“地王”纪录，并成为广州市第二住宅“地王”。与2001年流拍相比，楼面地价相差近13倍。长达1个小时22分的举牌拉锯战结束。在第228轮举牌时，恒大集团终以总价41亿元、楼面地价13053元/m2，拿下二线南向江景的员村绢麻厂地块。 时间时间 总用地面积总用地面积（m2） 总建筑面积总建筑面积（m2） 容积率容积率 起拍价起拍价（万元）（万元）起拍楼面价起拍楼面价2001年5月 总用地142301，净用地115489， 城市道路面积26812 3811143.3 38600 1012 2007-2008 109802，可建设用地面积98156 314099 3.2 131891 419
5、9 2021/7/14.地块优劣势分析优势：优势：1、地块位于天河区中心地段，近邻广州CBD珠江新城，位置优越；2、地块面积较大，形状较规整，不限户型；3、地块原生大树较多，较清静，可步行至江边，居住环境较好；4、地块周边交通路网便捷，属于地铁五号线员村站上盖物业（2009年开通），门前有公交线路途经；5、地块周边有多个大型居住区，生活配套齐备，人气旺，富生活氛围；6、员村二横路规划将打造成商业样板路，现在有天河都市广场等商业，较兴旺，有利于本项目商铺部分价值的提升 。2021/7/14.地块优劣势分析劣势：劣势：1、员村地段现时外来人口较多，品流复杂，有不少宅基地和村屋，高档次楼盘较欠缺，区
6、域整体形象有待提高；2、现时项目门前的道路路况较差，影响项目档次的提升。 2021/7/1 该地块才是广州”真地王”，在2007年9月11日的土地拍卖会上，富力以1.8亿折合楼面地价每平米18729元拿下白云区云祥路地块，但该地块占地面积8009平方，建筑面积仅9611平方，是典型的蚊地，不足以对其委以地王重任。而2008年新年伊始拍卖的这宗员村绢麻厂地块占地近10万平方，总建面超过30万平方，是老城区难得的大地块，以如此高的楼面地价成交，一方面是由于这块地一方面是由于这块地本身的素质不错（地段、规模、规划前景），另一方面本身的素质不错（地段、规模、规划前景），另一方面也反映出广州市老城区的优
7、质地块仍受追捧。此地王或也反映出广州市老城区的优质地块仍受追捧。此地王或许成为今年地价、楼价走向分化的标志。许成为今年地价、楼价走向分化的标志。2021/7/1绢麻厂地块与广州南方面粉厂、广东玻璃厂、广州鹰金钱罐头厂等厂房地块，同属于员村板块。员村板块员村板块是继珠江新城、琶洲、金沙洲之后未来的又一热热点板块点板块，绢麻厂地块是该板块出让的第一块地。 随后，其他厂房地块预计将陆续推出，在2006年后未再推住宅地的天河区，形成一个较大规模的新建生活小区板块，缓解天河区的购房需求。该项目预计在该项目预计在2010年面市，预测建成后要卖年面市，预测建成后要卖2万多元万多元/m2。 5.地块的明天员村
8、板块的崛起2021/7/1目前周边楼盘情况： 楼盘名称板块面积均价装修情况方圆公园一号本地块周边85-19513000-160002500元/塞拉维39-12513000-14000，部分尾货特价880-9600毛坯广州丽江花园珠江新城19527016000190003500元/嘉裕君玥公馆1251752000023000，另8套特价195003000元/珠光新城御景153-194230003000元/中海璟晖华庭121-19119000-210002500元/中海花城湾83-17019000-230002500元/尚东美御128-13819000-210002500元/汇峰苑公寓一房、二房1
9、8000-250003000元/保利108公馆192、21624000270003500元/2021/7/1（三）金沙洲地块该地块位于金沙洲西部，地块内有山有水，向西就是万科四季花城，限建8成90m2以下的中小户型。越秀城建在去年12月初的土地拍卖会上，首度进入金沙洲，拿下此次B3711B03地块相邻的两幅地块。当时金沙洲B3709B07地块，楼面地价3889元/m2； 金沙洲B3709B08地块，楼面地价3628元/m2。与本次成交的楼面地价相比，相差约700元/m2。该地块至少可建1425套中小户型住宅。根据其楼面地价，房价将在1万元/左右。2021/7/1金沙洲B3711B03地块地理位
10、置示意图合生君景湾合生君景湾中海金沙湾中海金沙湾中粮万科中粮万科金域蓝湾金域蓝湾保利西子湾保利西子湾中海金沙馨园中海金沙馨园恒大御景半岛恒大御景半岛本地块本地块2021/7/1目前周边楼盘情况：楼盘名称楼盘名称板块板块面积面积均价均价装修情况装修情况恒大御景半岛金沙洲96-30812000-180003500220-38026000-28000毛坯318-49036000-38000毛坯中粮.万科金域蓝湾洋房75-958800-100003500大宅230160003500双拼别墅230-29024000毛坯中海金沙湾82-1277400-86001200万科四季花城65-706800起100
11、02021/7/1二、08年市场预测2021/7/1（一）（一）08年新增商品房供应情况年新增商品房供应情况 2008年广州商品住宅新增供应呈增长趋势。 据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套，约420万平方米；相比2007年有一定幅度的增加；全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米；相比2007年呈增加趋势；2008年新增供应大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩的区域有：越秀区、黄埔及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应与2007年变化不大。 2021/7/12008年广州市商品住宅新增供应热点板块：天河区的珠江新城、北天河板块；
12、白云区的金沙洲-城西板块、机场路板块、白云大道板块；荔湾区的原荔湾板块；番禺区的市桥板块；海珠区的海珠中心板块； 2021/7/1（二）户型结构（二）户型结构 预计2008年，随着“90/70”政策的逐步落实，“90/70”产品供应进一步增多，小户型放量，产品同质化趋势更为明显。根据政府发布的数据，今年1-10月，广州90平方米以下的中小户型占比例为32%，今年年底，随着保障型住房、限价房的集中面市，这一比例将升至50%，而明年则将超过50%。按广州市历年供应住宅9万多套计算，明年全市小户型的总量将超过4万套，比今年增加20%左右，彻底实现放量。而随着中小户型的增多，加上其面积小，总价低，更多
13、观望人群将主动入市，整个楼市也由此步入回暖轨道，楼价或将继续坚挺。 2021/7/1（三）（三）0808年预计有近年预计有近2000020000套限价房上市套限价房上市政府为了稳定房价,一方面加大土地的供应，提高住房的供应。另一方面，政府对保障型住宅的供应也加大了力度。例如廉租房、经济适用房、限价房，一个系列的保障使得每一个阶层都有所选择，例如廉租房，租金1元/平方米，一直到4000元/平方米左右的经济适用房，还有6000元/平方米的限价房，都是无缝的连接，这就是双轨制。2021/7/1以下为08和09年限价房供应情况地块名称 用地（M2）用地单位 限价情况（元/M2） 套数 上市时间开发区东
14、区NP-F3-614304广州宏康房地产有限公司5500元 700今年底花都区107国道D地块57059广东亨利房地产开发有限公司390028002009年番禺区中心城区南区规划滨江大道南区地块4-3地块103825耀发投资有限公司（奥园集团）5500今年七八月花都新华镇风格神大道北255809广州风神汽车房地产开发有限公司28003021今年下半年白云区金沙洲B3734F（01/02/04）109305富力地产/深圳市鼎力创业投资有限公司60502200今年底白云区金沙洲B3735F0178225中海地产63752000今年9月中海金沙馨园（白云区金沙洲B3737F01）49028中海地产6
15、150今年1月万科城新里程（科学城KXC-H3）88105万科地产和CARRNGTON CAPUALLMUED60002000今年1月 科学城KXC-H4142031广东龙光（集团）有限公司 40003200今年5月保利西子湾（白云区金沙洲B3736F01）80759保利房地产（集团）股份有限公司65001700已预售 2021/7/1（四）（四）0808年楼市展望年楼市展望08年广州楼价全年整体平稳并可望稳中有升。经济学家分析，“只要中国经济继续保持快速增长，房价上涨仍然是整体趋势！同时由于目前中国正处于工业化的加速阶段，通货膨胀是一个特征，CPI的不断增长，物价上涨，要抵御通货膨胀，我们要
16、买保值的商品，比如说房子，因为买房子是市场经济经济人理性的选择。广州市房地产协会荣誉会长陈敦林则认为，有四类物业在明有四类物业在明年或者是相当长的时间内价格都会保持稳定的增长。第一类年或者是相当长的时间内价格都会保持稳定的增长。第一类是城市中心区城市中心区的房子,不会有多少跌的空间；第二类第二类是大户大户型型的房子，不会有多少跌的空间；第三类第三类是好地段好地段的房子；第四类第四类是别墅别墅（包括独立别墅、空中别墅、联排别墅）。而我司在售的楼盘都属于以上几类稀缺性资源，具有较强的抗跌性。 2021/7/1谢谢！2021/7/1 结束语结束语若有不当之处，请指正，谢谢！若有不当之处，请指正，谢谢！
