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1、龙海市场分析报告出品：立丹行机构2012年2月8日1.楼盘分布龙海楼盘分布示意图未售在售首钢紫云国际金石东方康桥建发云都广场紫云至尊钻石水岸名城龙江一号领秀锦江圆融锦江明珠首钢紫云国际（首钢隆教湾）/日月泉（芗鹭温泉人家）/龙泉御墅（温泉国际山庄）祥云豪庭圆融锦江明珠项目分析项目概况项目规划户型分析销售分析客户分析小区配套项目借鉴点圆融锦江明珠1、项目概况区位图项目鸟瞰图修改时间/修改人2012年2月7日项目位置/售楼电话/地址：漳州龙海市石码镇锦江道/售楼电话：0596-6550897土地编号及价格/竞得时间：07.8.2/土地编号：J2007G04,J2007G05/地价总额：G04地块1
2、2.74亿元，G05地块6.82亿元/楼面地价：GO4地块6306元/,G05地块6270元/规模占地：19705m/建面：77157m容积率：3.5/套数：574套/分期：项目分期销售开发团队/开发商：漳州圆融房地产开发有限公司/规划设计：厦门筑巢仕建筑设计/景观设计：/销售团队：厦门瑞华堂房地产代理有限公司/物业管理：漳州万佳友物业管理有限公司整体规划/产品形态：高层、小高层/建筑风格：ART-DECO/园林景观：绿化率36.5%，车位比户型配比/一期：/二期：工程进度#楼已封顶在售存量/未上市规模及推售计划/在售余留存量：124套客户情况区域以石码为主，职业以工薪阶层为主。购房为自住。（
3、2012年2月）推盘节奏/2011年1月29日3#楼开始内部认购，户型全为85-89，共推241套；均价10600元/；销售情况/：月日推5#6#楼144套，销售了约35套；/价格情况/#楼高层：起价元/，均价元/，二期：开盘价，现价，配套情况/外部配套：商业有社区配备商业、新行菜市场等；学校有龙海市实验小学、石码中心小学、龙海第一中学。医院有龙海市第一医院，华侨幼儿园；景观有园博园、环杏林湾景观带/小区配套：1个9班幼儿园及大型超市、独立商业等配套营销特征及手段优惠价；推广：户口，小户型，教育资源形象定位及卖点/形象定位：龙海新外滩名宅/卖点：一线江景、中小户型、教育资源(1)项目主要经济指
4、标：圆融锦江明珠1、项目概况(2)工程进度：项目工程进度偏慢，截至2011年1月底，3楼结构封顶；5楼也基本封顶。（2）建筑规划n建筑外立面风格：ART-DECO风格；2、项目规划圆融锦江明珠户型配比：（1）户型配比3、户型分析圆融锦江明珠序号户型面积段(M)住宅总量（套）套数户型配比产品形态二房二厅70-8823140.2%首置三房两厅99-12930352.8%首改四房两厅133-143366.3%再改四房三厅182-20140.7%高端合计574100%备注：首置：180(1)整体规划示意及点评：2、项目规划圆融锦江明珠项目规划楼栋8栋，6栋17、18层小高层，2栋24层高层,其中小区住
5、宅面积6万多平米，房源近600套;商业面积5000多平米，店面100间。设计将厦门现代都市时尚与龙海传统闽南风韵进行结合，规划龙海唯一滨江简欧式社区。整体规划线状、围合式社区分布，住宅建筑采用ART-DECO设计，造型端庄、典雅。（2）户型图分析A房型三房两厅两卫面积110.55B房型三房两厅一卫面积100.85C房型两房两厅一卫面积85.17优点：中小户型，符合客户需求。客厅、主卧室朝南，采光效果俱佳格局方正，利用空间高效使用缺点：C户型空气对流效果较差一梯三户，公摊偏高圆融锦江明珠1#楼户型：B户型A户型C户型（2）户型图分析优点：中小户型，符合客户需求。卧室均带飘窗设计，客厅餐厅双入户花
6、园格局方正，空间高效使用圆融锦江明珠2#楼AB户型：A户型B户型A房型两房两厅两卫面积87.38B房型三房两厅一卫面积100.85缺点：A房户型厨房面积狭小，不好使用卫生间只有通过通风井通风，且无自然光线（2）户型图分析优点：小户型，符合客户需求。客厅、主卧室朝南，采光效果佳格局方正，空间高效使用，缺点：DE户型一梯一户，公摊高p卫生间只有通过通风井通风，且无自然光线。圆融锦江明珠2#楼CDE户型：C户型D户型E户型C房型三房两厅两卫面积109.28D房型三房两厅两卫面积111.73E房型三房两厅两卫面积127.48（2）户型图分析优点：中小户型，符合客户需求。主卧室朝南，南北通透，通风采光效
7、果俱佳格局方正，空间高效使用缺点：客厅朝北，舒适度较差圆融锦江明珠3#、4#楼AB户型：A户型B户型A房型三房两厅两卫面积118.5B房型两房两厅一卫面积86.57（2）户型图分析优点：入户花园设计，增添情调主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳格局方正，空间高效使用缺点：客厅朝北，舒适度较差圆融锦江明珠3#、4#楼CD户型：C户型D户型C房型三房两厅两卫面积117.83D房型四房两厅两卫面积143.05（2）户型图分析优点：A户型入户花园设计，增添情调主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳格局方正，空间高效使用缺点：A户型客厅朝北，舒适度较差卫生间只有通过通风井通风，且无自然光线圆融锦江明珠
8、5#楼AB户型：A户型B户型A房型三房两厅两卫面积108.3B房型三房两厅两卫面积130.25（2）户型图分析优点：入户花园设计，增添情调主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳格局方正，空间高效使用缺点：客厅朝北，舒适度较差圆融锦江明珠6#楼AB户型：A户型B户型A房型四房两厅两卫面积133.14B房型三房两厅两卫面积118.45（2）户型图分析优点：入户花园设计，增添情调主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳格局方正，空间高效使用缺点：客厅朝北，舒适度较差圆融锦江明珠6#楼CDE户型：C户型E户型C房型三房两厅两卫面积114.13D房型三房两厅两卫面积121.36E房型三房两厅一卫面积108
9、.16D户型（2）户型图分析优点：阳台及飘窗赠送面积多主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳格局方正，空间高效使用缺点：客厅朝北，舒适度较差圆融锦江明珠7#楼AB户型：A户型A房型两房两厅一卫面积86.55B房型三房两厅两卫面积128.95B户型（2）户型图分析优点：主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳格局方正，空间高效使用缺点：客厅朝北，舒适度较差圆融锦江明珠8#楼AB户型：A户型A房型两房两厅一卫面积87.23B房型三房两厅两卫面积122.92B户型（1）销售情况图4、销售分析圆融锦江明珠8栋楼住宅共574套，于2010年12月18日开盘销售，剩余124套，其中5#剩余21套、6#剩余6
10、7套，主要在108.12133.02，其中两房的剩余量最多，为63套。7#8#3#2#4#5#6#1#（3）价格分析4、销售分析圆融锦江明珠注：以上价格为及时市场变化数据，需及时更新6#楼价格：时间2012年2月起价5000元/均价5200元/最高价元/价差设置层差一般为-元/优惠措施认购金万备注#单元均价元/,#单元均价元/（1）客户分析5、客户分析圆融锦江明珠项目2012年2月客户区域龙海当地工作的人群占绝对主力职业龙海工薪阶层为主购房目的自住年龄35-55岁为多客户关注点教育资源、户口、社区品质（1）外部配套6、小区配套圆融锦江明珠周边配套:商业：社区自身配备商业、新行菜市场学校：龙海市
11、实验小学、石码中心小学、龙海第一中学医院：龙海市第一医院幼儿园：华侨幼儿园。公交：景观：石码中心小学新行菜市场华侨幼儿园（2）内部配套6、小区配套圆融锦江明珠7、项目客户积累的途径和手段圆融锦江明珠n网络软文宣传推广、吸纳客户。 n售楼处活动蓄客。n售楼处展示宣传；锦江明珠10、项目借鉴点项目优劣势分析：优势：一、户型设计佳。虽然社区容积率较高，但以一流的户型设计水平设计出均好性很强的众多户型；二、社区整体品质高。劣势：一、周边配套很不成熟；除了石码中心小学、新行菜市场及颖星幼儿园就在附近，其他各项配套离本项目都比较远。圆融锦江明珠东方康桥项目分析项目概况项目规划户型分析销售分析客户分析小区配
12、套项目借鉴点 东方康桥1、项目概况区位图项目鸟瞰图修改时间/修改人2012年2月13日项目位置/售楼电话/地址：漳州龙海市二环路新一中往东700米气象局对面/售楼电话：0596-6299888/6296888土地编号及价格/竞得时间：07.8.2/土地编号：J2007G04,J2007G05/地价总额：G04地块12.74亿元，G05地块6.82亿元/楼面地价：GO4地块6306元/,G05地块6270元/规模占地：22463m/建面：80145m容积率：3/套数：674套/分期：项目分期销售开发团队/开发商：漳州金石房地产/规划设计：江苏时代建筑设计有限公司/景观设计：/销售团队：福门房地产
13、管理有限公司/物业管理：龙海市金石物业服务有限公司整体规划/产品形态：高层住宅为主、含沿街商业/建筑风格：新古典主义/园林景观：绿化率35%，车位比户型配比/一期：/二期：工程进度#楼已封顶在售存量/未上市规模及推售计划/在售余留存量：套客户情况区域以石码为主，职业以工薪阶层为主。购房为自住。（2012年2月）推盘节奏/年月日#楼开始内部认购，户型面积为38-139，共382推套；均价5174元/；销售情况/：月日推#楼套，销售了约套；/价格情况/#楼高层：起价元/，均价元/，二期：开盘价，现价，配套情况/外部配套：商业无；学校有新龙海一中、外国语中学。医院有龙海市第一医院；/小区配套：外围沿
14、街商业等配套营销特征及手段优惠价；推广：户口，小户型，教育资源形象定位及卖点/形象定位：纯粹式观景大户唯美英伦风情社区/卖点：中小户型、教育资源、现房(1)项目主要经济指标： 东方康桥1、项目概况(2)工程进度：项目工程进度偏慢，截至2011年1月底，3楼结构封顶；5楼也基本封顶。(1)整体规划示意及点评：2、项目规划 东方康桥项目规划楼栋10栋，户型以中小户型为主，120平方米以下的户数为606户，占总户数的89.9%。整体规划围合式社区分布，住宅建筑采用新古典主义风格，造型宏伟、大气。（2）建筑、园林规划n建筑外立面风格：新古典主义风格；2、项目规划 东方康桥n园林风格：英伦风格社区；户型
15、配比：（1）户型配比3、户型分析 东方康桥备注：首置：180（2）户型图分析优点：中小户型，符合客户需求。客厅、主卧室朝南，采光效果俱佳格局方正，利用空间高效使用缺点：C户型空气对流效果较差一梯三户，公摊偏高 东方康桥7#楼户型：A户型（2）内部配套6、小区配套 东方康桥7、项目客户积累的途径和手段 东方康桥n网络软文宣传推广、吸纳客户。n售楼处活动蓄客。n售楼处展示宣传；紫云至尊项目分析项目概况项目规划户型分析销售分析客户分析小区配套项目借鉴点 紫云至尊1、项目概况区位图项目鸟瞰图修改时间/修改人2012年2月15日项目位置/售楼电话/地址：漳州龙海市平宁南路与紫云西路交汇处/售楼电话：05
16、96-6052266/6053366土地编号及价格/竞得时间：07.8.2/土地编号：J2007G04,J2007G05/地价总额：G04地块12.74亿元，G05地块6.82亿元/楼面地价：GO4地块6306元/,G05地块6270元/规模占地：m/建面：96899.64容积率：3/套数：590套/分期：项目分期销售开发团队/开发商：漳州兆鸿房地产开发有限公司/规划设计：/景观设计：/销售团队：中天世纪/物业管理：整体规划/产品形态：高层住宅为主、含沿街商业/建筑风格：ART-DECO/园林景观：绿化率35%，车位比户型配比/一期：/二期：工程进度#楼已封顶在售存量/未上市规模及推售计划/在
17、售余留存量：套客户情况区域以石码为主，职业以工薪阶层为主。购房为自住。（2012年2月）推盘节奏/年月日#楼开始内部认购，户型面积为，共推套；均价元/；销售情况/：月日推#楼套，销售了约套；/价格情况/#楼高层：起价元/，均价元/，二期：开盘价，现价，配套情况/外部配套：建发云都综合体、老年活动中心、大型生鲜超市、半港河道公园、中心公园与紫云公园；学校有中心幼儿园、小学。医院有龙海市第一医院；/小区配套：营销特征及手段优惠价；推广：户口，小户型，教育资源形象定位及卖点/形象定位：10万平米泰式皇家豪邸/卖点：中小户型、教育资源、现房(1)项目主要经济指标： 紫云至尊1、项目概况(2)工程进度：
18、项目工程进度偏慢，截至2011年1月底，3楼结构封顶；5楼也基本封顶。(1)整体规划示意及点评：2、项目规划 紫云至尊项目规划楼栋10栋，户型以中小户型为主，120平方米以下的户数为606户，占总户数的89.9%。店面共计72间，住宅共计590套，其中两房两厅85套，三房两厅392套，四房两厅104套，楼中楼9套。“整体规划围合式社区分布，住宅建筑采用新古典主义风格，造型宏伟、大气。（2）建筑、园林规划n建筑外立面风格：新古典风格；2、项目规划 紫云至尊n园林风格：泰式园林社区；户型配比：（1）户型配比3、户型分析 紫云至尊备注：首置：180（2）户型图分析优点：中小户型，符合客户需求。客厅、
19、主卧室朝南，采光效果俱佳格局方正，利用空间高效使用缺点：C户型空气对流效果较差一梯三户，公摊偏高 紫云至尊7#楼户型：A户型（2）内部配套6、小区配套 紫云至尊7、项目客户积累的途径和手段 紫云至尊n网络软文宣传推广、吸纳客户。n售楼处活动蓄客。n售楼处展示宣传；领秀锦江项目分析领秀锦江1、项目概况区位图项目鸟瞰图修改时间/修改人2012年2月8日项目位置/售楼电话/地址：龙海市锦江大道以南，九龙江南港南岸/售楼电话：0596-67028886702999土地编号及价格/竞得时间：/土地编号：J2007G04,J2007G05/地价总额：G04地块12.74亿元，G05地块6.82亿元/楼面地
20、价：GO4地块6306元/,G05地块6270元/规模占地：28938/建面：117970/容积率：4.07/套数：749/分期：项目分三期销售开发团队/开发商：恒泰衍地产开发公司/规划设计：/景观设计：/销售团队：厦门中元通/物业管理：整体规划/产品形态：高层、小高层/建筑风格：/园林景观：绿化率36%，车位比1:0.6户型配比/一期：4#、5#楼，112套均为84-122两房、三房。顺势加推3#；/二期：6#、7#，84-122两房、三房。/三期：8#1、2梯，百套85-125两房、三房工程进度8#楼出地面一层在售存量/未上市规模及推售计划/在售余留存量：三期产品/未上市规模：8#剩余13
21、5套左右房源客户情况区域以龙海当地为主，职业以当地企事业单位、刚需购房者为主。购房为自住。推盘节奏/2012年1月7日三期8#楼1、2梯位百套左右房源开盘，户型全为85-125；起价5088元/；开盘当日每认购25套抽取1套免首付。销售情况目前该项目剩余三期8#60%左右房源。价格情况/一期均价5900元/，二期起价5000元/，三期起价5088元/配套情况/外部配套：（商场）新行菜市场、吉马生鲜超市；（教育）龙海新一中、石码中心小学；（医院）龙海市第一医院；（银行）四大银行/小区配套：沿江繁华商业、休闲广场、休闲会所、儿童娱乐、停车场、社区服务中心营销特征及手段优惠价；推广：江景资源、当地知
22、名度形象定位及卖点/形象定位：高档品质山水人文社区/卖点：江景资源、当地知名度(1)项目主要经济指标：领秀锦江区位领秀锦江1、项目概况(2)工程进度：截至2011年底，8出地面一层。领秀锦江(1)整体规划示意及点评：2、项目规划“领秀锦江”规划建设高层住宅、小高层住宅为主，总建筑面积117969.91。由2栋32层、1栋30层、2栋25层和4栋18层住宅及其集中式商业组成。据了解，该项目将投入巨资打造真正意义上的高档品质的山水人文社区，树立起龙海乃至漳州楼市新标杆，使得这里的置业者真正享受到与众不同的城市化都市生活。领秀锦江（2）建筑规划2、项目规划领秀锦江【领秀地标】-105米超高建筑龙海新
23、高度【领秀规划】-全龄化豪宅特区【领秀户型】-完美空间，传世大宅门（把别墅的设计理念融入户型设计当中，大面宽、短进深，南北通透）【领秀建筑】-抗震七级精工豪宅【领秀园林】精雕组团园林一步一景，移步异景“组团化”精心雕琢的园林，以亭台楼阁、主题雕塑结合的小区的水景、绿化景点，升华为“一步一景，移步异景”的奢华享受。部分组团以休闲运动为主，提供了儿童娱乐设施和健身平台，还有大面积的山水造景。出则繁华，入则静谧，追求的正是一种至高无上的理想佳境，以盛载居者的荣耀与惬意。（3）园林景观规划2、项目规划领秀锦江（4）体验区2、项目规划品质示范区外景品质示范区外景项目将三栋会所（现售楼处）以及社区主入口的
24、场地、钟楼等作为客户体验区，美其名曰“品质示范区”。领秀锦江3#楼户型配比（2011年1月29日推出）：（1）户型配比3、户型分析序号户型具体面积住宅总量（套）套数户型配比面积段(M)产品形态1二房二厅85-89241100%70X90首置241100%合计备注：首置：180领秀锦江（2）户型图分析面积/公摊约125.22房型三房两厅两卫三阳台优点：入户花园设计，通风采光效果好。超大观景阳台，一线江景尽收眼底。主卧私密布局，独享悠然静谧生活；空间动静分区，布局紧凑实用。8#01单元领秀锦江（2）户型图分析面积/公摊面积约119.16房型三房两厅两卫两阳台优点：主卧设观景阳台，次卧大凸窗设计。客
25、厅联通情景花房，餐厅客厅自然贯通。观景、通风、光照、欢聚情趣四重享受。买三房变四房，空间超值拥有。8#02单元领秀锦江（2）户型图分析面积/公摊建筑面积约98.97-99.72房型两房两厅一卫一阳台优点： 买两房变三房 超大使用空间 附加12空间，功能自由转换。 布局方方正正，家私摆放方便。 动静分区，干湿分离， 功能设计合理齐全，居家舒畅。 独立餐厅呈现生活品味 厨房远离卧室，有效保洁。8#03、04单元领秀锦江（2）户型图分析面积/公摊建筑面积约105.85房型两房两厅两阳台优点： 户型方正实用，结构紧凑。 客厅连接宽绰阳台，无敌江景尽收眼底。 明厨明卫设计，采光通风绝佳。 主卧偏居一隅，
26、独享私密。8#05单元领秀锦江（3）样板房领秀锦江（1）销售情况图4、销售分析3期于元月7日推出8号楼1梯、2梯235套房源。可销售：213套；已预订：22套领秀锦江（2）销量走势4、销售分析开盘时间建筑体量产品类型均价（元/）销售周期/销售率余量2012年1月7日366套商住6400截止1月底可销售：213套；已预订：22套8#楼余近200套8#楼销售情况领秀锦江（3）价格分析4、销售分析注：以上价格为及时市场变化数据，需及时更新8#楼价格：楼价格：时间2012年2月起价5088元/均价6400元/最高价价差设置层差一般为元/优惠措施开盘当天推出“购房送首付”活动，从每25位成功购买新房源的
27、客户中，抽出一位幸运者，赠送首付款，最高优惠50万元认购金备注领秀锦江（1）客户分析5、客户分析项目2011年2月客户区域集美工作的人群占绝对主力职业集美工薪阶层为主购房目的自住年龄35-55岁为多客户关注点户口、社区品质领秀锦江（1）外部配套6、小区配套周边配套商业：新行菜市场、吉马生鲜超市学校：龙海第一中、石码中心小学医院：龙海市第一医院幼儿园：华侨幼儿园公交：景观：领秀锦江（2）内部配套6、小区配套l三期规划近1万平米集中式商业，将引进大中型百货或超市等知名商家，改善了领秀锦江周边商业氛围，提高龙海市的商业格局和商业形象。l星级酒店大堂，宽阔明亮的精装修电梯室l现代家庭智能化6重安防系统
28、：小区范围红外线监控报警系统、电子巡更管理系统、可视对讲系统、公共刷卡门禁系统、自动停车管理系统、闭路电视监控系统。领秀锦江交房标准：3#楼毛坯交房；其余楼栋精装修交房。 交房时间：2012年12月7、交房标准及交房时间领秀锦江（1）项目形象定位8、营销动态监测项目形象定位：滨海新城龙头 ，一站式生活领地 领秀锦江【领秀锦江】-270江景美宅 真正的一线江景，永无遮挡的壮阔视野【领秀气派】- 颠覆龙海豪宅尺度领袖锦江，高标准规划五星级酒店式入户门厅，以匹配您的尊崇地位。也因此成为别处再难超越的高贵豪宅，堪称价值连城。（2）营销活动：8、营销动态监测时间活动主题活动内容2011/05/03五一“
29、亲子嘉年华”给心灵放个假在五一小长假期间举办了精彩纷呈的亲子嘉年华活动。插花、儿童绘画及烧烤活动同步上演.2011/06/05端午“粽”动员包香粽回味传统民俗新老客户一起“包粽子，迎端午”业主都能现场领取一盒老字号精美礼粽2011/09/07中秋巡演晚会成功举办“魅力龙海领秀锦江”中秋巡演晚会于龙海锦江影剧院门口上演，活动当晚有上千人观看了晚会2011/12/31居家风水讲坛8#楼元月开盘领秀锦江“上风上水龙脉宝邸方象教授居家风水讲坛”在龙海宾火爆举行领秀锦江9、项目借鉴点项目优劣势分析：劣势：一、周边配套很不成熟；除了国际学校、英才学校和园博园就在附近，其他各项配套离本项目都比较远。二、周边
30、尽是工厂，有一定的污染且生活氛围较差。领秀锦江优势：【配套】繁华商业旗舰筑就一站式生活领地【物业】安全无忧智能物管【户型】把别墅的设计理念融入户型设计当中，大面宽、短进深，南北通透，室内空间功能灵活完善9、项目借鉴点（2）营销策略借鉴：产品策略依据周边的国际学校及英才中学资源，提出海西学府典范社区概念，有浓浓的文化气息和豪迈气魄开盘策略在2011年1月底，国际出台新“国八条”等政策时，及时开盘3#楼，先卖出一部分，回笼一部分资金，同时拥有了一批真正的业主，为项目后续开发提供了真切的客户样板。价格策略：随行就市在蓄客期内，正值国家相关调控政策出台，以较低的价格开盘。宣传策略与媒体保持良好的关系，
31、主要是在厦门宣传，以软文宣传为主；1月29日样板房即投入使用，创造实地体验；现场活动则有高品味、易传播的特点，投入较小。领秀锦江钻石水岸名城二期项目分析钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期1、项目概况区位图项目鸟瞰图修改时间/修改人2012年2月8日项目位置/售楼电话地址：漳州龙海西浮路钻石大酒店旁售楼电话：0596-68188886619999土地编号及价格竞得时间：/土地编号：J2007G04,J2007G05/地价总额：G04地块12.74亿元，G05地块6.82亿元/楼面地价：GO4地块6306元/,G05地块6270元/规模占地：54722/建面：81682.54/容积率：4/套数：74
32、9/分期：项目分三期销售开发团队开发商：龙海钻石房地产开发有限公司/规划设计：华优建筑设计院、厦门市泛华建筑设计有限公司/景观设计：澳大利亚瑞景公司/销售团队：厦门翼丰行整体规划产品形态：小高层、高层商住楼/建筑风格：园林景观：绿化率45%，车位比1:0.6户型配比/一期：4#、5#楼，112套均为84-122两房、三房。顺势加推3#；/二期：6#、7#，84-122两房、三房。/三期：8#1、2梯，百套85-125两房、三房工程进度6#楼已封顶，7#楼建至9层，8、9、10#楼建至10层。在售存量/未上市规模及推售计划在售余留存量：二期6-10#楼五栋，6#楼已售罄，在售的有7、9、10#楼
33、，已售出30%。客户情况区域以龙海当地为主，职业以当地企事业单位、刚需购房者为主。购房为自住。推盘节奏/2012年1月7日三期8#楼1、2梯位百套左右房源开盘，户型全为85-125；起价5088元/；开盘当日每认购25套抽取1套免首付。销售情况目前该项目剩余三期8#60%左右房源。价格情况/一期均价5900元/，二期起价5000元/，三期起价5088元/配套情况/外部配套：（商场）新行菜市场、吉马生鲜超市；（教育）龙海新一中、石码中心小学；（医院）龙海市第一医院；（银行）四大银行/小区配套：沿江繁华商业、休闲广场、休闲会所、儿童娱乐、停车场、社区服务中心营销特征及手段优惠价；推广：江景资源、当
34、地知名度形象定位及卖点/形象定位：高档品质山水人文社区/卖点：江景资源、当地知名度(1)项目主要经济指标：钻石水岸名城区位钻石水岸名城1、项目概况(2)工程进度：截止2011年底，6#楼已封顶，7#楼建至9层，8、9、10#楼建至10层。钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期(1)整体规划示意及点评：2、项目规划“象做酒店一样做房子”，把四星级酒店的品质融入小区的建设细节当中。钻石水岸名城2期延续了1期钻石级酒店品质住宅的开发理念，更加大了对产品的研发。户型更多更丰富，产品从一房到四房再到楼中楼应有尽有。面积小，实用性更高。钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（2）建筑规划建筑结构和户型的极致优化一期采
35、用纯板式建筑结构，二期采用板塔结合的方式，营造出最合理的社区动线，做到人车分流，又有足够的公共空间用于布置社区的各种生活场景，容纳住户对舒适和品质的需求；室内户型更是做到户户采光通风最佳，格局方正无浪费空间，而且兼顾室外观景，将内外的景观有效地融入到家家户户；2、项目规划钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（3）样板图钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（3）园林景观规划2、项目规划钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期闽南风情主题园林，生动且实用的情趣空间以花园式酒店的标准，营造高度精致的景观品质，拒绝简单的外来模仿，量身打造闽南风情社区园林。独创八大主题花园，营造步移景换的景观效果。（1）销售情况图4、
36、销售分析钻石水岸二期总房源800多套，已经售出一半以上，均价6300元/，预计2012年底交房。钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（2）销量走势4、销售分析开盘时间建筑体量产品类型均价（元/）销售周期/销售率余量2012年12月800多套小高层、高层商住楼6300元/6#86%；7#8%；9#35%；10#20%8#未拿到预售证钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期二期销售情况（3）价格分析4、销售分析注：以上价格为及时市场变化数据，需及时更新8#楼价格：楼价格：时间2012年2月起价5200元/均价5600元/最高价价差设置层差一般为元/优惠措施购房每平方米优惠180元，一次性付款每平米可再优惠50
37、元，优惠可叠加使用。认购金备注钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（1）客户分析5、客户分析项目2011年2月客户区域集美工作的人群占绝对主力职业集美工薪阶层为主购房目的自住年龄35-55岁为多客户关注点户口、社区品质钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（1）外部配套6、小区配套周边配套学校：新龙海一中、外国语学校、龙海七中、石码二小；行政配套：行政中心东迁（市级行政大楼、邮政局、电信局、公安局等）；其他：450亩五星级酒店会展中心区、6000亩紫云山生态公园、九龙江江滨景观公园等；钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（2）内部配套6、小区配套l社区沿街加酒店二期集中规划近3万平核心商业，从民生需求到各类
38、高档购物、休闲、娱乐星级酒店大堂，宽阔明亮的精装修电梯室l钻石大酒店，就是社区会所钻石大酒店现有资源加上二期的五星级规划设施，将直接作为钻石水岸名城的业主会所，即将上马的二期具体配套包括：室内游泳馆、书吧、影音室、健身室、瑜珈房、形体舞蹈室、影音室、阅览室、咖啡厅、乒乓球室、桌球室及棋牌室等。l龙海首创，户户智能家居管理百兆光纤入户，畅享更先进、更快速、更稳定的网络自由，更为智能家居提供最优化的网络平台，家居动静“一手”掌握，安居更安心。钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期交房标准：3#楼毛坯交房；其余楼栋精装修交房。 交房时间：2012年12月7、交房标准及交房时间钻石水岸名城二期钻石水岸名城二
39、期（1）项目形象定位8、营销动态监测项目形象定位：“象做酒店一样做房子”把四星级酒店的品质融入小区的建设细节当中。钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（2）营销活动：8、营销动态监测时间活动主题活动内容2011/09/24奔驰车外展举行奔驰车外展，买房既有机会博得奔驰车现场还可参与抽奖，可抽到30元/的优惠券2011/03/22开盘优惠在3月31号之前预约还可享受开盘9.8折的优惠2010-12-08 博饼节延续中秋未博饼赛事，回馈广大业主，礼品丰厚钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期9、项目借鉴点项目优劣势分析：优势：一、户型设计佳。虽然社区容积率较高，但以一流的户型设计水平设计出均好性很强的众多户
40、型；二、华润品牌知名度高；三、社区整体品质高。劣势：一、周边配套很不成熟；除了国际学校、英才学校和园博园就在附近，其他各项配套离本项目都比较远。二、周边尽是工厂，有一定的污染且生活氛围较差。钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期9、项目借鉴点（2）营销策略借鉴：产品策略依据周边的国际学校及英才中学资源，提出海西学府典范社区概念，有浓浓的文化气息和豪迈气魄开盘策略在2011年1月底，国际出台新“国八条”等政策时，及时开盘3#楼，先卖出一部分，回笼一部分资金，同时拥有了一批真正的业主，为项目后续开发提供了真切的客户样板。价格策略：随行就市在蓄客期内，正值国家相关调控政策出台，以较低的价格开盘。宣传策略与
41、媒体保持良好的关系，主要是在厦门宣传，以软文宣传为主；1月29日样板房即投入使用，创造实地体验；现场活动则有高品味、易传播的特点，投入较小。钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（2）户型图分析面积/公摊建筑面积约98.97-99.72房型两房两厅一卫一阳台客厅/主卧开间4/3.6m主卧进深4.35m客厅/主卧面积14.25/15层高2.9米优点： 户型方正，通透设计，功能紧凑，超高利用率， 空间不浪费； 舒适次卧，大开间设计迎接阳光的温抚； 观景主卧拐角外凸飘窗，享受阳光与清风的对话； 简洁设计，空间布局合理，动静分离，生活更随心。7、8、9#楼03单元钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（2）户型图
42、分析面积/公摊建筑面积约98.97-99.72房型两房两厅一卫一阳台客厅/主卧开间4/3.6m主卧进深4.35m客厅/主卧面积14.25/15层高2.9米优点： 放眼龙海，单身公寓只此一家。九龙江景虽已日益珍贵，在此却成为日常风景，如画般呈现于你的窗前，坐拥未来城市中心区核心点，全城商业精华集聚家门口，成就永不落幕人气版图。堪称单身公寓的奢侈品，绝对可遇不可求10#楼0211/14单元单身公寓钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（2）户型图分析优点： 户型方正，通透设计，功能紧凑，超高利用率， 空间不浪费 简洁设计，空间布局合理，动静分离，生活更随心 舒适次卧，大开间设计迎接阳光的温抚10#楼12
43、/13单元两房两厅一卫钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（2）户型图分析优点： 经典高层建筑，直面大美江景，傲视龙海 4.5米大开间客厅，宽绰有度 可改成奢阔四房，灵活与舒适兼得，空间超值 户型方正，通透设计，空间布局合理，紧凑实用 主次卧带观景外凸窗，自由享受阳光与清风9#楼01/04单元三房两厅两卫钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期（2）户型图分析优点： 户型方正，通透设计，功能紧凑，超高利用率， 空间不浪费； 简洁设计，空间布局合理，动静分离，生活更随心； 舒适次卧，大开间设计迎接阳光的温抚。10#楼15单元两房两厅一卫钻石水岸名城二期钻石水岸名城二期PART3云都城市综合体云都城市综合体项目分析开发商：建发房产地址：市区紫崴路北侧，处于石码镇、榜山镇和龙海市区三个区域的交界处。规模：项目规划用地105.8亩，总建筑面积17.3万配套：建设市政休闲公园规划：项目将利用市政公园和西溪的珍稀自然资源，创新“公园与城市”相融合的新模式在繁华中兼享自然静谧，并优享顶级商业配套，真正实现“家在公园里，享在城中央”的现代都会生活。1、项目概况云都城市综合体云都城市综合体占地面积：70568.6m总建筑面积：17.3万m开工时间：2011-11-22
