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1、漯河新天地商业项目漯河新天地商业项目商业规划设计报告商业规划设计报告决策资源决策资源 博远商业博远商业前言前言 通过前期深入调研通过前期深入调研、实地考察和论证分析，对本实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以漯河经济高速增长为重项目展开系列研究，逐步明确以漯河经济高速增长为重要契机，以百年繁华地要契机，以百年繁华地勤俭街勤俭街为历史依托，以步行街区、为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为文化导向，营造传统商业与现标志性建筑和景观小品为文化导向，营造传统商业与现代商业有机结合的核心商圈；打造融商业中心、购物休代商业有机结合的核心商圈；打造融商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸
2、金融、旅游观光、行政商务、住宅闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务、住宅专区于一体的专区于一体的中原首席复合主题的商业步行街区中原首席复合主题的商业步行街区（简称简称中原第一街区中原第一街区）。）。 本项目以本项目以“中原第一街区中原第一街区”的形象定位，成为领的形象定位，成为领袖漯河商业商贸、休闲娱乐和文化会聚的龙头，乃至中袖漯河商业商贸、休闲娱乐和文化会聚的龙头，乃至中原地区的商业引擎。而如何在目前商业氛围有限的条件原地区的商业引擎。而如何在目前商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，确立市场领导下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，确立市场领导地位，做到人无我有，人有我
3、优，并兼顾销售与日后的地位，做到人无我有，人有我优，并兼顾销售与日后的商业经营管理，达到项目利润最大化和快速回笼资金的商业经营管理，达到项目利润最大化和快速回笼资金的目的，就必须形成清晰、连贯、有预见性的整体规划思目的，就必须形成清晰、连贯、有预见性的整体规划思路。路。 整整个个方方案案将将本本着着科科学学、系系统统、创创新新、求求实实的的态态度度论证。论证。 谨此报告，以供参考。谨此报告，以供参考。房地产房地产E网网目录一、整体规划设计整体方案建议一、整体规划设计整体方案建议 二、建筑规划风格与立面效果设计方案建议二、建筑规划风格与立面效果设计方案建议三、项目业态规划及功能分区方案建议三、项
4、目业态规划及功能分区方案建议四、项目产品设计建议四、项目产品设计建议五、商业动线设计建议五、商业动线设计建议六、商铺铺型与铺位分割方案建议六、商铺铺型与铺位分割方案建议七、交通组织设计方案建议七、交通组织设计方案建议八、单体通道及层高设置建议八、单体通道及层高设置建议九、公共配套功能设施建议九、公共配套功能设施建议十、通道及公共共享空间装饰建议十、通道及公共共享空间装饰建议十一、交铺装修标准建议十一、交铺装修标准建议一一整体规划设计整体方案建议整体规划设计整体方案建议房地产房地产E网网商业规划需考虑的外部因素：商业规划需考虑的外部因素：1、漯河新天地商业所处的地理位置漯河新天地商业所处的地理位
5、置2、自然环境自然环境3 3、 交通情况交通情况4 4、 周边的商业状况周边的商业状况5 5、 周边的文化氛围周边的文化氛围6 6、 人口状况人口状况7 7、 周围人们的生活习惯、消费心理、消费模式周围人们的生活习惯、消费心理、消费模式8 8、 政府对该地区的方针政策政府对该地区的方针政策9 9、各商业组团的风险分析各商业组团的风险分析房地产房地产E网网与商业规模有关的设计因素：与商业规模有关的设计因素：1.1.漯河新天地商业的总占地面积漯河新天地商业的总占地面积2.2.漯河新天地商业的总体规模漯河新天地商业的总体规模3.3.漯河新天地各商业组团的设置漯河新天地各商业组团的设置4.4.停车场位
6、置、出入口数量、方位、大小和风格停车场位置、出入口数量、方位、大小和风格5.5.如何设置人行天桥（连廊）如何设置人行天桥（连廊）6.6. 如何将主出入口与道路接驳如何将主出入口与道路接驳7.7. 如何设置指示路牌如何设置指示路牌8.8. 漯河新天地商业如何设置广场漯河新天地商业如何设置广场房地产房地产E网网项目区位特点：项目区位特点：项目所处漯河市版图中心项目所处漯河市版图中心是漯河最繁华的商业中心，辐射全市范畴是漯河最繁华的商业中心，辐射全市范畴四至范围中，交通路租金价值和人流量最大，至西递减四至范围中，交通路租金价值和人流量最大，至西递减人民路租金价值和人流量次之，往北剧减人民路租金价值和
7、人流量次之，往北剧减交通路段临街约交通路段临街约137137米米人民路段临街约人民路段临街约467467米米规划设计方案规划设计方案项目区位特点决定规划思路项目区位特点决定规划思路房地产房地产E网网规划设计方案规划设计方案项目区位特点决定规划思路项目区位特点决定规划思路房地产房地产E网网规划设计方案规划设计方案项目区位特点决定规划思路项目区位特点决定规划思路规划思路：规划思路：打造成漯河地标打造成漯河地标项目可实现价值最大化项目可实现价值最大化项目内各位置商铺尽量均好项目内各位置商铺尽量均好 尤其关注北面商铺的价值提升尤其关注北面商铺的价值提升整体布局合理，利于客流均布、交通组织、人车分流、客
8、整体布局合理，利于客流均布、交通组织、人车分流、客货组织、停车及日后经营管理货组织、停车及日后经营管理有利于销售和招商推广有利于销售和招商推广房地产房地产E网网建筑设计需考虑的功能建筑设计需考虑的功能一、一、根据总体定位做配套功能根据总体定位做配套功能l漯漯河河新新天天地地总总体体功功能能集集休休闲闲购购物物、餐餐饮饮娱娱乐乐、大大超超市市百百货货、停停车车场场于于一一体体。依依据据功功能能定定位位我我们们计计划划分分类类建建议议配配套套功功能能的的建建筑筑设计。设计。1 1、车类及交通线路车类及交通线路l建建筑筑范范围围内内：漯漯河河新新天天地地在在车车类类建建筑筑设设计计时时要要考考虑虑小
9、小汽汽车车，摩摩托托车车、自自行行车车、超超市市货货车车的的停停放放和和管管理理，特特别别是是交交通通线线路路与与人人流的互不干扰，保证车和顾客的安全。流的互不干扰，保证车和顾客的安全。l非非建建筑筑范范围围：公公共共汽汽车车站站及及停停靠靠点点与与商商场场建建筑筑的的总总体体设设计计，确确保顾客乘坐公共汽车逛商场的便利及清晰的导向指示。保顾客乘坐公共汽车逛商场的便利及清晰的导向指示。房地产房地产E网网2 2、广场或场外公用设施：广场或场外公用设施：要考虑广场路灯、夜晚照明系统的光亮，保证足够的照度。要考虑广场路灯、夜晚照明系统的光亮，保证足够的照度。广广场场与与交交通通干干线线交交界界的的行
10、行人人道道、盲盲人人道道以以及及正正门门口口，残残疾疾人人车车道的设计。道的设计。广场旗杆和风水位的设计。广场旗杆和风水位的设计。广场花草坊，行道树等绿化设计。广场花草坊，行道树等绿化设计。座椅、休闲椅区的设计。座椅、休闲椅区的设计。消防通道与广场的连接设计。消防通道与广场的连接设计。垃圾站和供超市独立的卸货区。垃圾站和供超市独立的卸货区。围绕广场一周的环形交通设计。围绕广场一周的环形交通设计。3 3、商商场场内内的的公公共共卫卫生生设设备备，公公共共厕厕所所及及茶茶水水间间、烟烟蒂蒂筒筒、废废物物箱的设计考虑。箱的设计考虑。房地产房地产E网网l4 4、商场内信息系统商场内信息系统l悬挂式公共
11、电话和独立店铺的电话线预留悬挂式公共电话和独立店铺的电话线预留l消防音箱、背景音乐系统的预留设计。消防音箱、背景音乐系统的预留设计。l电梯、警铃等安全警鸣系统的预留设计。电梯、警铃等安全警鸣系统的预留设计。l停车场、电梯易屏闭系统的通信（如手机、呼叫器）覆盖。停车场、电梯易屏闭系统的通信（如手机、呼叫器）覆盖。l各零售商家的日常交易的银行刷卡收银系统的预留设计。各零售商家的日常交易的银行刷卡收银系统的预留设计。l5 5、场内指示路标的设计场内指示路标的设计l各通道设置楼层以及经营范围明显的指示标记。各通道设置楼层以及经营范围明显的指示标记。l商商场场导导购购图图，指指路路标标等等标标志志牌牌、
12、路路面面彩彩砖砖、商商铺铺界界线线与与通通道道的波打线。的波打线。l车档护栏，禁令指标等。车档护栏，禁令指标等。房地产房地产E网网规划设计方案规划设计方案规划思路指引设计方案规划思路指引设计方案整体规划设计重点：整体规划设计重点：主街入口尽量有标志性建筑主街入口尽量有标志性建筑东面及南面尽可能多街口导入人流东面及南面尽可能多街口导入人流主街在避免急弯前提下尽量曲折以增加商铺面宽总长度主街在避免急弯前提下尽量曲折以增加商铺面宽总长度主街应有多条附街在中央广场交汇并延伸至北区主街应有多条附街在中央广场交汇并延伸至北区 中央广场具备集会和凝聚人气的功能中央广场具备集会和凝聚人气的功能北面设置主停车场
13、北面设置主停车场步行街白天禁行车辆，通过外环交通形成人车分流步行街白天禁行车辆，通过外环交通形成人车分流整体布局合理，利于客流均布、客货组织、停车整体布局合理，利于客流均布、客货组织、停车住宅形成封闭小区住宅形成封闭小区房地产房地产E网网规划设计方案规划设计方案对项目设计方案的比较对项目设计方案的比较设计方案一设计方案一 设计方案四设计方案四图图房地产房地产E网网规划设计方案规划设计方案对项目设计方案的比较对项目设计方案的比较设计方案一设计方案一 设计方案四设计方案四整体布局不规整整体布局不规整主广场不易形成标志性广场主广场不易形成标志性广场主步行街最长，与辅街多点主步行街最长，与辅街多点交汇
14、，街铺最多，均好性强，交汇，街铺最多，均好性强，价值大价值大街铺进深适中有利销售街铺进深适中有利销售交通动线、人车人流、客货交通动线、人车人流、客货组织、停车合理组织、停车合理整体布局简洁规整整体布局简洁规整主广场容易形成标志性广场主广场容易形成标志性广场主步行街过直，街铺不多，主步行街过直，街铺不多，内铺比例增大，均好性差，价内铺比例增大，均好性差，价值差别大值差别大街铺进深较大不利销售街铺进深较大不利销售交通动线、人车人流、客货交通动线、人车人流、客货组织、停车合理组织、停车合理房地产房地产E网网规划设计方案规划设计方案对现项目设计方案的建议对现项目设计方案的建议建议重点在方案一的基础上作
15、优化：建议重点在方案一的基础上作优化：交通路增加开设一条东入口街道，增加人流导入，提升价值交通路增加开设一条东入口街道，增加人流导入，提升价值1 1原东入口缩减宽度，增加商铺原东入口缩减宽度，增加商铺2 2外环道路位置外环道路位置3 3处拉直急弯，保障车流顺畅处拉直急弯，保障车流顺畅位置位置4 4处建筑中间开街连接，避免内铺成死铺处建筑中间开街连接，避免内铺成死铺位置位置5 5处拓宽向南街面，有利导入人流至中央广场处拓宽向南街面，有利导入人流至中央广场中央广场将水景绿化景观性质改变为以集会和聚人气性质中央广场将水景绿化景观性质改变为以集会和聚人气性质6 6购物中心以正方形调整为竖长方形，与中央
16、广场连接购物中心以正方形调整为竖长方形，与中央广场连接7 7电影院北移，增加北区价值电影院北移，增加北区价值8 房地产房地产E网网规划设计方案规划设计方案对现项目设计方案的建议对现项目设计方案的建议住宅区增加道路连接友爱路，疏导北区交通住宅区增加道路连接友爱路，疏导北区交通9 9温州城五马街开街贯穿通讯大卖场，导入人民路人流，避免温州城五马街开街贯穿通讯大卖场，导入人民路人流，避免西区及北区的客流短路西区及北区的客流短路1010公交车站设在温州城五马街与人民路靠西位置，提升北区和公交车站设在温州城五马街与人民路靠西位置，提升北区和西区的人流引入西区的人流引入1111停车场以北区为主，增加北区人
17、流的来源停车场以北区为主，增加北区人流的来源房地产房地产E网网规划设计方案规划设计方案对现项目设计方案的修改建议对现项目设计方案的修改建议P房地产房地产E网网广场设计时需要考虑的因素：广场设计时需要考虑的因素：1、如何设置休息坐椅如何设置休息坐椅2、广场休闲椅子的款式、颜色广场休闲椅子的款式、颜色3、广场如何设置灯饰，营造夜间效果广场如何设置灯饰，营造夜间效果4、广场如何设置广告牌广场如何设置广告牌5、广场如何营造微景观广场如何营造微景观6、广场的园林设计广场的园林设计二二建筑规划风格建筑规划风格三三与立面效果设计方案建议与立面效果设计方案建议房地产房地产E网网1、漯河新天地商业的整体风格、格
18、调漯河新天地商业的整体风格、格调2、外立面的款式外立面的款式3、外立面的主体颜色外立面的主体颜色4、玻璃幕墙采用的颜色玻璃幕墙采用的颜色5、漯河新天地商业外墙广告的设置漯河新天地商业外墙广告的设置6、漯河新天地商业外墙灯箱的样式和格调漯河新天地商业外墙灯箱的样式和格调7、各业态对外立面的不同要求、各业态对外立面的不同要求商业项目外立面设计要素：商业项目外立面设计要素：房地产房地产E网网商业街的外观设计商业街的外观设计建筑设计从三个层次来体现：建筑设计从三个层次来体现：l第一层次：外观造型第一层次：外观造型 从建筑的天际轮廓线，强调可识别性。从建筑的天际轮廓线，强调可识别性。l第个层次：第个层次
19、： 立面设计立面设计 讲究横、竖线条。讲究横、竖线条。l第三层次第三层次 细节精细设计细节精细设计 装修装饰的设计、人发生亲密接触、亲装修装饰的设计、人发生亲密接触、亲密对话这个层次密对话这个层次l商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。l购物中心购物中心/ /商场，强调内部空间的可视性
20、，对公共购物产生引导商场，强调内部空间的可视性，对公共购物产生引导 作用。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间作用。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感安全感和舒适感房地产房地产E网网建筑风格和立面设计是反映了项目最直观的视觉价值。建筑风格和立面设计是反映了项目最直观的视觉价值。MALLMALL的建筑风格和立面设计上强调现代感，已为消费者和客的建筑风格和立面设计上强调现代感，已为消费者和客户普遍接受，有利于识别和日后经营的宣传需要。户普遍接受，有利于识别和日后经营的宣传需要。MALLMALL需要在外立面考虑广告宣传与悬挂是否对其建筑的影响需要在外立面考虑广
21、告宣传与悬挂是否对其建筑的影响问题。问题。 建筑风格与立面建筑风格与立面购物中心和步行街的建议购物中心和步行街的建议房地产房地产E网网步行街区是营造较为传统的商业氛围，甚至是传承了百年的步行街区是营造较为传统的商业氛围，甚至是传承了百年的商业积淀，往往带有历史景观和异国风格情调的建筑特色，商业积淀，往往带有历史景观和异国风格情调的建筑特色，多为二层，南方甚至以骑楼居多，建筑风格和立面设计上建多为二层，南方甚至以骑楼居多，建筑风格和立面设计上建议（包含组团形式）分区设计，各具特色。本项目各功能区议（包含组团形式）分区设计，各具特色。本项目各功能区可有一定的差异，但总体上需把握连续性和整体感。可有
22、一定的差异，但总体上需把握连续性和整体感。步行街单体建筑要特别注意坡屋顶的样式、色彩和便于维修。步行街单体建筑要特别注意坡屋顶的样式、色彩和便于维修。购物中心与步行街二层以连廊形成互动，连廊应融会两者风购物中心与步行街二层以连廊形成互动，连廊应融会两者风格。格。 建筑风格与立面建筑风格与立面购物中心和步行街的建议购物中心和步行街的建议房地产房地产E网网建筑风格与立面建筑风格与立面购物中心和步行街的参考图购物中心和步行街的参考图房地产房地产E网网建筑风格与立面建筑风格与立面购物中心和步行街的参考图购物中心和步行街的参考图房地产房地产E网网商务公寓的建筑风格更强调现代、大气、稳健、立面简洁的商务公
23、寓的建筑风格更强调现代、大气、稳健、立面简洁的形象，已足以为行政商务客户的接受。形象，已足以为行政商务客户的接受。商务公寓应略带一些与众不同的辅助构筑提升其价值。商务公寓应略带一些与众不同的辅助构筑提升其价值。 住宅是比邻同时又从步行街区脱离的物业品种，风格尽量脱住宅是比邻同时又从步行街区脱离的物业品种，风格尽量脱离火柴盒式的设计，最好带飘窗飘台，以表现本案的品质，离火柴盒式的设计，最好带飘窗飘台，以表现本案的品质，同时需要考虑空调外挂等问题。建议以广州、深圳华南版块同时需要考虑空调外挂等问题。建议以广州、深圳华南版块作参考蓝本。作参考蓝本。 建筑风格与立面建筑风格与立面商务公寓和住宅的建议商
24、务公寓和住宅的建议房地产房地产E网网建筑风格与立面建筑风格与立面商务公寓和住宅的参考图商务公寓和住宅的参考图房地产房地产E网网主入口最好有恢弘的标志性建筑，西式钟楼、夸张的设计、主入口最好有恢弘的标志性建筑，西式钟楼、夸张的设计、图腾、景观、牌坊等也能引人注目。图腾、景观、牌坊等也能引人注目。主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到标志性建筑是否存在视觉不协调。到标志性建筑是否存在视觉不协调。主入口的建筑需要考虑消防车和应急车
25、辆的要求。主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。建筑风格与立面建筑风格与立面步行街区主入口的建议步行街区主入口的建议房地产房地产E网网由于现项目在建筑风格和立面设计上的资料不多，作为内街由于现项目在建筑风格和立面设计上的资料不多，作为内街一部分的风格和立面基本可满足项目需求。一部分的风格和立面基本可满足项目需求。绿化、水景面积若过大，会严重削弱商业的氛围，这方面尤绿化、水景面积若过大，会严重削弱商业的氛围，这方面尤其值得设计公司的注意和把握量度。其值得设计公司的注意和把握量度。建筑风格与立面建筑风格与立面对现项目设计方案的建议对现项目设计方案的建议三三项目业态规划及功能分项目业态规划及功
26、能分区方案建议区方案建议房地产房地产E网网业态规划功能分区业态规划功能分区漯河商业的业态现状漯河商业的业态现状 漯河的商业现状相对较为落后，广州、上海、深圳的漯河的商业现状相对较为落后，广州、上海、深圳的商业功能分布比例是本市未来的发展趋势。结合漯河城市经商业功能分布比例是本市未来的发展趋势。结合漯河城市经济的发展，以及当前居民可支配收入、消费习惯、市场引导济的发展，以及当前居民可支配收入、消费习惯、市场引导行为，可基本导出本项目的商业业态比例。行为，可基本导出本项目的商业业态比例。房地产房地产E网网业态规划功能分区业态规划功能分区交通路人民路的业态业种现状交通路人民路的业态业种现状与发达城市
27、的比较与发达城市的比较交通路人民路的商业面积比例交通路人民路的商业面积比例 发达城市的商业比例发达城市的商业比例房地产房地产E网网业态规划功能分区业态规划功能分区交通路人民路的业态业种现状交通路人民路的业态业种现状与发达城市的比较与发达城市的比较交通路人民路的商业面积比例交通路人民路的商业面积比例 发达城市的商业比例发达城市的商业比例房地产房地产E网网业态规划功能分区业态规划功能分区项目的商业业态业种规划建议项目的商业业态业种规划建议房地产房地产E网网主主步步行行街街街街铺铺（2条条）：首首层层2.4万万平平方方米米左左右右；局局部部2层层，面积为面积为1.4万平方米左右；万平方米左右；小计：
28、小计：3.8万平方米万平方米银银基基产产权权商商铺铺：4层层，单单层层面面积积约约5000平平方方米米，首首层层外外铺铺全全部部开开发发商商保保留留，只只留留主主出出入入口口和和内内厅厅空空间间，首首层层约约3000平方米左右，平方米左右，2、3、4层约层约5000平方米左右，平方米左右，小计：小计：1.8万平方米万平方米各业态商业面积规划：各业态商业面积规划：房地产房地产E网网周周边边次次步步行行街街及及机机动动车车道道沿沿线线街街铺铺：首首层层1.2万万平平方方米米，局局部部2层，面积约为层，面积约为0.5万平方米，万平方米，温州商贸城：温州商贸城：2层，总面积层，总面积1.5万平方米左右
29、万平方米左右小计：小计：1.5万平方米万平方米手手机机市市场场：2层层，局局部部三三层层，总总面面积积2.5万万平平方方米米左左右右，首首层层面积为面积为1.1万平方米左右万平方米左右小计：小计：2.5万平方米万平方米房地产房地产E网网商务公寓：首期商务公寓：首期1万平方米左右，塔楼，二期视市场反映而定万平方米左右，塔楼，二期视市场反映而定小计：小计：1万平方米万平方米住住宅宅：3.5万万4万万平平方方米米左左右右，45层层上上盖盖板板式式多多层层，建建议议不建小高层不建小高层小计：小计：3.5万平方米万平方米合计：商铺总面积为合计：商铺总面积为9.69.6万平方米万平方米商务公寓商务公寓/
30、/住宅为住宅为4.54.5万平方米万平方米房地产房地产E网网主要功能分区主要功能分区：电电影影院院：北北区区，三三层层，1个个大大厅厅500人人，68个个小小厅厅70人人，含含电电玩游戏玩游戏银银基基：人人民民路路交交口口处处以以西西路路边边（或或交交通通路路与与勤勤俭俭街街交交汇汇处处），不不占用交口处的位置，靠近丹尼斯占用交口处的位置，靠近丹尼斯丹尼斯：北出口面临广场，单层面积为丹尼斯：北出口面临广场，单层面积为70008000平方米左右平方米左右中中央央广广场场：命命名名为为“青青年年文文化化广广场场”由由市市团团委委制制定定为为活活动动地地点点，或或“欢乐广场欢乐广场”，面积为，面积为
31、50007000平方米平方米肯肯德德基基/麦麦当当劳劳：在在丹丹尼尼斯斯北北出出口口东东侧侧临临近近处处，金金街街路路边边，面面积积300400平方米含厨房，可含二楼，可低价出租平方米含厨房，可含二楼，可低价出租商商务务公公寓寓：手手机机市市场场上上盖盖物物业业，位位于于人人民民西西路路口口，面面积积为为1万万平平方方米，塔楼米，塔楼房地产房地产E网网功能分区图功能分区图业态规划功能分区业态规划功能分区p p影城影城影城影城美食街美食街美食街美食街不夜城不夜城不夜城不夜城休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐日用品超市日用品超市日用品超市日用品超市文化街文化街文化街文化街儿童世界儿童世界儿童世界儿童
32、世界商贸城商贸城商贸城商贸城状元坊状元坊状元坊状元坊酒吧街酒吧街酒吧街酒吧街电脑电脑电脑电脑ITITITIT街街街街购购购购物物物物城城城城手机大卖场手机大卖场手机大卖场手机大卖场温州城小商品温州城小商品温州城小商品温州城小商品写字楼写字楼写字楼写字楼住宅住宅住宅住宅土特产土特产土特产土特产一条街一条街一条街一条街电玩电玩电玩电玩网吧街网吧街网吧街网吧街美容、美发美容、美发美容、美发美容、美发健身中心健身中心健身中心健身中心家具城家具城家具城家具城流行前线流行前线流行前线流行前线女人街女人街女人街女人街礼仪街礼仪街礼仪街礼仪街名表城名表城名表城名表城助动车街助动车街助动车街助动车街灯饰城灯饰城
33、灯饰城灯饰城医药超市医药超市医药超市医药超市p pp p布匹城布匹城布匹城布匹城箱箱箱箱包包包包街街街街食品街食品街食品街食品街名店街名店街名店街名店街花花花花街街街街古古古古玩玩玩玩街街街街烟酒街烟酒街烟酒街烟酒街 宠物街宠物街宠物街宠物街婚纱街婚纱街婚纱街婚纱街数码家电城数码家电城数码家电城数码家电城百货城百货城百货城百货城四四整体项目产品设计建议整体项目产品设计建议房地产房地产E网网柱网以柱网以8X88X8米为宜。米为宜。首层层高首层层高7 7米左右，其余层层高米左右，其余层层高5 5米左右。米左右。商铺的形状方正。商铺的形状方正。步行街的主街宽步行街的主街宽1212米，次街宽米，次街宽
34、6-86-8米。米。面向步行街的商铺数量尽可能多。面向步行街的商铺数量尽可能多。步行街的小单体商铺，其宽以步行街的小单体商铺，其宽以2525米为宜。米为宜。产品设计建议产品设计建议产品设计建议产品设计建议房地产房地产E网网l主主题题美美食食街街设设计计要要符符合合漯漯河河市市政政府府批批准准的的有有关关卫卫生生、防防火火等等规规范和标准，也要符合漯河市城市规划和食品卫生监督机关要求。范和标准，也要符合漯河市城市规划和食品卫生监督机关要求。l餐饮总平面布置设计的要点餐饮总平面布置设计的要点l在在总总平平面面布布置置上上应应考考虑虑避避免免厨厨房房或或饮饮食食制制作作间间的的油油烟烟、气味、噪声及
35、废弃物等对周边居民与公共场所的污染。气味、噪声及废弃物等对周边居民与公共场所的污染。l饮食建筑的人流、货流分别设置垂直交通。饮食建筑的人流、货流分别设置垂直交通。l利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套。利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套。主题美食街设计主题美食街设计房地产房地产E网网类别类别 标准及设施标准及设施 级别级别二级二级美美食食街街餐餐饮饮店店服务标准服务标准零餐或宴请零餐或宴请建筑环境建筑环境室外室外有一定绿化有一定绿化室内室内较舒适较舒适建筑标准建筑标准耐久年限耐久年限不低于二级不低于二级耐火年限耐火年限不低于二级不低于二级面积标准面积标准餐厅面积餐厅面积/ /座座1.
36、11.1/ /座座餐厨面积比餐厨面积比1 1：1.11.1设施设施公共洗手间公共洗手间有有各各级级厨厨房房及及饮饮食食制制作间作间有有消毒、洗碗间消毒、洗碗间有有l主题美食街在建筑设计按二级标准设计相关设施，见下表：主题美食街在建筑设计按二级标准设计相关设施，见下表：房地产房地产E网网四、餐饮一条街的防护与消毒四、餐饮一条街的防护与消毒考虑防蝇、防鼠、防虫、防鸟及防尘、防潮措施。考虑防蝇、防鼠、防虫、防鸟及防尘、防潮措施。外卖柜台或窗口设于餐厅内，不要干扰顾客路线。外卖柜台或窗口设于餐厅内，不要干扰顾客路线。餐具的洗涤与消毒均须单独设置。餐具的洗涤与消毒均须单独设置。五、餐饮一条街厨房、饮食制
37、作间五、餐饮一条街厨房、饮食制作间副副食食初初加加工工中中肉肉禽禽和和水水产产的的工工作作台台与与清清洗洗池池均均应应分分隔隔设设置置，经经初初加加工工的的食食品品应应能能直直接接送送入入细细加加工工间间，避避免免回回流流，同同时时还要考虑废物的清除问题。还要考虑废物的清除问题。冷冷荤荤食食品品应应单单独独设设置置。带带有有前前室室的的拼拼配配室室，前前室室中中应应设设洗手盆。洗手盆。冷荤制作间的入口处应设通过式的消毒措施。冷荤制作间的入口处应设通过式的消毒措施。房地产房地产E网网六、通风、排气、抽烟和除尘、水电系统六、通风、排气、抽烟和除尘、水电系统全层各餐厅厨房借助统一的通风、排气、抽烟管
38、道，全层各餐厅厨房借助统一的通风、排气、抽烟管道，独立接口，直接接驳到各餐厅厨房，用一总管采用机械通风排独立接口，直接接驳到各餐厅厨房，用一总管采用机械通风排气。良好的通风排气系统，可防止厨房里的油烟，气味串入餐气。良好的通风排气系统，可防止厨房里的油烟，气味串入餐厅，影响顾客。厅，影响顾客。针对产生油烟的设备上，应加设附机械排风及油烟过针对产生油烟的设备上，应加设附机械排风及油烟过滤的排烟装置和收油装置。滤的排烟装置和收油装置。针对产生大量蒸汽的设备，除加设机排风外，还应分针对产生大量蒸汽的设备，除加设机排风外，还应分隔设置防止结露和做好凝结水的引泄措施。隔设置防止结露和做好凝结水的引泄措施
39、。所有厨房均设独立的水电计量表、煤气表。所有厨房均设独立的水电计量表、煤气表。餐厅厨房燃料全部以市政管道煤气工作。餐厅厨房燃料全部以市政管道煤气工作。将水、电、煤气管道铺设至每个餐厅的厨房。将水、电、煤气管道铺设至每个餐厅的厨房。在设计过程中，若有餐厅或其他公共房间位于热加工在设计过程中，若有餐厅或其他公共房间位于热加工间的上层时，热加工间外墙的洞口上方应设宽不少于间的上层时，热加工间外墙的洞口上方应设宽不少于1 1m m的防火的防火挑檐。挑檐。房地产房地产E网网购物中心工程设计指标 内容工程建筑指标要求楼面荷载商场区域为5.0KN/，局部增加交通场地周边须设公交车站及的士上落区提供顾客专用停
40、车位供电市电连变压器 (包括空调制冷机所需用电)后备发电机连自动设换供、排水70市政给水管碰口配100生活备用水箱150粪水排放管接连大厦化粪井200污水(厨房加工区使用)排放口配备4级过污井空调系统舒适型空调，室温设定为241,供应时间为7：30至23：00顾客密度设定为1人/提供1.5m1.0m油烟排放管井接连高点排放空调系统连送风通讯要求IDD电话线路，并配置宽带连线场地须设有线电视干线及干线放大器， 消防系统完成场地内的喷淋、烟感、消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工件二次报建改动及验收主力店按其平面布局要求自行改造电梯运货电梯员 如场地分为2层或以上时，须设自动行人道式扶手电梯卸货区卸
41、货区及货车停泊处 须邻近运货电梯垃圾房提供 垃圾房以供 暂时存放 招牌提供外楼及楼顶位置以供主力店装设室外招牌营业时间主力店协商后确定照度Lx=房地产房地产E网网产品设计建议产品设计建议购物中心的梯位设置能带动附近铺购物中心的梯位设置能带动附近铺位的人流位的人流房地产房地产E网网产品设计建议产品设计建议购物中心与步行街的二层以连购物中心与步行街的二层以连廊连成整体廊连成整体参考图参考图五五商业动线设计建议商业动线设计建议房地产房地产E网网 动动线线规规划划方方案案是是在在总总体体上上考考虑虑了了商商业业业业态态的的总总体体平平衡衡，使使通通过过各各位位置置商商铺铺的的人人流流量量达达到到均均好
42、好的的最最大大值值，达达到到步步行行街街区区（尤其是本项目的北区）的整体人气大致平衡。（尤其是本项目的北区）的整体人气大致平衡。以以主主力力店店引引导导人人流流。将将丹丹尼尼斯斯等等主主力力店店的的出出入入口口安安排排在在项项目目北北区，能非常有效地延长北区的人流通过线，但主力店不易就范。区，能非常有效地延长北区的人流通过线，但主力店不易就范。以影城餐饮休闲娱乐设置在北区，是本案最好的动线组织。以影城餐饮休闲娱乐设置在北区，是本案最好的动线组织。以主停车设置在北区，带来高消费力的人流，也相当不错。以主停车设置在北区，带来高消费力的人流，也相当不错。以以中中央央广广场场和和主主力力店店出出入入口
43、口位位的的设设置置调调节节人人流流量量均均衡衡，也也有有一一定的效果。定的效果。在北部局部的构筑主题景观，也略有一些效果。在北部局部的构筑主题景观，也略有一些效果。商业动线设计商业动线设计引导性的动线组织引导性的动线组织房地产房地产E网网 对对于于二二层层的的动动线线组组织织，主主要要通通过过数数量量型型消消费费者者群群体体争争取取二层人气的平衡。二层人气的平衡。在主力店和步行街区的二层设置连廊，可引导一些人流。在主力店和步行街区的二层设置连廊，可引导一些人流。在在北北区区的的二二层层开开辟辟针针对对学学生生和和年年轻轻人人的的状状元元坊坊，吸吸纳纳低低消消费费力力的群体，是一种较为有效的动线
44、组织。的群体，是一种较为有效的动线组织。在在北北区区的的二二层层引引入入中中小小型型超超市市，将将马马路路街街的的居居住住消消费费群群体体导导入入。也有一些效果。也有一些效果。商业动线设计商业动线设计引导性动线组织引导性动线组织房地产房地产E网网商业动线设计商业动线设计动线组织示意图动线组织示意图p p影城影城影城影城美食街美食街美食街美食街不夜城不夜城不夜城不夜城休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐日用品超市日用品超市日用品超市日用品超市主题景观主题景观主题景观主题景观中央广场中央广场中央广场中央广场主力店出入口主力店出入口主力店出入口主力店出入口北区户外指示牌北区户外指示牌北区户外指示牌北区户
45、外指示牌状元坊状元坊状元坊状元坊酒巴街酒巴街酒巴街酒巴街电脑电脑电脑电脑ITITITIT街街街街北区户外指示牌北区户外指示牌北区户外指示牌北区户外指示牌土特产土特产土特产土特产一条街一条街一条街一条街电玩电玩电玩电玩网吧街网吧街网吧街网吧街美容、美发美容、美发美容、美发美容、美发健身中心健身中心健身中心健身中心六六商铺铺型与铺位分割方商铺铺型与铺位分割方案建议案建议房地产房地产E网网经调查，大部分购铺者的心理购买承受能力在经调查，大部分购铺者的心理购买承受能力在4040万元内，万元内，以以1 1万元万元/ /平方米推算，折算成建筑面积在平方米推算，折算成建筑面积在4040平方米以内。建平方米以
46、内。建议本项目的铺位面积控制在此范围内。议本项目的铺位面积控制在此范围内。根据我司的经验，同等面积、同等位置的情况下，销售较根据我司的经验，同等面积、同等位置的情况下，销售较为理想的铺型、铺位，其进深与面宽比值为为理想的铺型、铺位，其进深与面宽比值为2.6 2.6 。建议本项。建议本项目的上述比值控制在目的上述比值控制在3.03.0以内。以内。此外，要尽量避免柱位出现在商铺的中央。此外，要尽量避免柱位出现在商铺的中央。铺型方方正正较为购铺者接受。铺型方方正正较为购铺者接受。铺型铺位分割铺型铺位分割铺型与铺位的分割建议铺型与铺位的分割建议七七交通组织设计方案建议交通组织设计方案建议房地产房地产E
47、网网交通组织设计交通组织设计步行街区交通组织步行街区交通组织人流人流人流人流车流车流物流物流房地产房地产E网网交通组织设计交通组织设计步行街区交通组织步行街区交通组织车流车流人流人流车流车流物流物流PPPP房地产房地产E网网交通组织设计交通组织设计步行街区交通组织步行街区交通组织物流物流人流人流车流车流物流物流八八单体通道及层高设置建议单体通道及层高设置建议房地产房地产E网网规模对通道的影响规模对通道的影响大门对通道的影响大门对通道的影响街口街口/出入口对通道的影响出入口对通道的影响中庭位对通道的影响中庭位对通道的影响楼层对通道宽的影响楼层对通道宽的影响单体通道和层高单体通道和层高单体通道需考
48、虑要素单体通道需考虑要素楼梯楼梯/电梯对通道的影响电梯对通道的影响洗手间位置对通道的影响洗手间位置对通道的影响内柱位对通道的影响内柱位对通道的影响内功能分区对通道的影响内功能分区对通道的影响房地产房地产E网网街道宽度：街道宽度： 主街宽主街宽1212米，辅街宽米，辅街宽6-86-8米米首层、二层：首层、二层：通道数量：通道数量：4 4个个( (含安全通道，二层含连廊通道含安全通道，二层含连廊通道) ) 通道宽度：主通道通道宽度：主通道4m4m；次通道次通道 3m3m；侧通道侧通道2.5m 2.5m 顶层：顶层：通道数量：通道数量：2 2个个( (含安全通道含安全通道) ) 通道宽度：主通道通道
49、宽度：主通道3m3m；次通道次通道 2.5m2.5m；其余层：其余层：通道数量：通道数量：3 3个个( (含安全通道含安全通道) ) 通道宽度：主通道通道宽度：主通道3m3m；次通道次通道 2.5m2.5m；侧通道侧通道2.0m 2.0m 单体通道和层高单体通道和层高单体通道建议单体通道建议房地产房地产E网网二层：二层：通道数量：通道数量：3 3个个( (含安全通道和连廊通道含安全通道和连廊通道) ) 通道宽度：通道通道宽度：通道2.0m 2.0m 二层以上：二层以上：通道数量：通道数量：3 3个个( (含安全通道含安全通道) ) 通道宽度：通道通道宽度：通道2.0m 2.0m 单体通道和层高
50、单体通道和层高步行街街铺单体通道建议步行街街铺单体通道建议房地产房地产E网网单体通道和层高单体通道和层高一、二层层高建议一、二层层高建议7米米扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可让客户搭建夹层，扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可让客户搭建夹层，让客户的价值最大化让客户的价值最大化柱网：柱网：8888米米房地产房地产E网网单体通道和层高单体通道和层高二层以上层高建议二层以上层高建议5米米扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可营造空间感，满扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可营造空间感，满足购物的空间环境足购物的空间环境柱网：柱网：8888米米房地产房地产E网网影城：影城：主厅观众最大容量
51、：主厅观众最大容量：600600人人/ /场场 主厅层高最大高度：主厅层高最大高度：6 6米米 坡度：坡度：3030度度副厅观众最大容量：副厅观众最大容量：200200人人/ /场场 主厅层高最大高度：主厅层高最大高度：4.54.5米米 坡度：小或等于坡度：小或等于3030度度单体通道和层高单体通道和层高特殊单体层高建议特殊单体层高建议房地产房地产E网网单体通道和层高单体通道和层高层数分布建议层数分布建议943334412332221222224层高立面图层高立面图九九公共配套功能设施建议公共配套功能设施建议房地产房地产E网网垂直交通（楼梯、电梯）的设置要考虑铺位的均好性。垂直交通（楼梯、电梯
52、）的设置要考虑铺位的均好性。MALLMALL内设置货梯内设置货梯 。建立闭路电视监控报警保安系统建立闭路电视监控报警保安系统 。建立背景音乐及应急广播系统建立背景音乐及应急广播系统 。合理布线，增加互联网高速接口入铺。合理布线，增加互联网高速接口入铺。 洗手间的布局对大部分商铺使用便利。洗手间的布局对大部分商铺使用便利。合理利用偏僻位预留作仓库合理利用偏僻位预留作仓库 。保障各位置的无线通讯信号畅通保障各位置的无线通讯信号畅通 。 电子屏幕设置的位置合理，视觉协调。电子屏幕设置的位置合理，视觉协调。 公共配套设施公共配套设施公共配套建议公共配套建议房地产房地产E网网公共配套设施公共配套设施公共
53、配套部分参考图公共配套部分参考图露天咖啡休闲带露天咖啡休闲带房地产房地产E网网公共配套设施公共配套设施公共配套部分参考图公共配套部分参考图电子屏幕电子屏幕十十通道及公共共享空间装通道及公共共享空间装饰建议饰建议房地产房地产E网网临外街的外立面要考虑日后户外广告的因素。临外街的外立面要考虑日后户外广告的因素。MALLMALL门口的设计风格要商场的整体风格相配。门口的设计风格要商场的整体风格相配。尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观。尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观。中中庭庭和和广广场场设设置置座座椅椅，考考虑虑椅椅子子的的款款式式、颜颜色色是是否否与与步步行行街的
54、风格相配。街的风格相配。中央广场设置广告和灯饰，要考虑样式和数量、颜色。中央广场设置广告和灯饰，要考虑样式和数量、颜色。 MALLMALL内部装饰的总体格调。内部装饰的总体格调。MALLMALL内部的广告布置情况。内部的广告布置情况。 步行街、中央广场、步行街、中央广场、MALLMALL所采用装饰地面的材料和颜色等。所采用装饰地面的材料和颜色等。 公共空间装饰公共空间装饰营造高质量的商业空间装饰营造高质量的商业空间装饰房地产房地产E网网公共空间装饰公共空间装饰营造高质量的商业空间装饰营造高质量的商业空间装饰房地产房地产E网网公共空间装饰公共空间装饰营造高质量的商业空间装饰营造高质量的商业空间装
55、饰十一十一交铺装修标准建议交铺装修标准建议房地产房地产E网网交铺标准交铺标准街铺街铺l结构：砖混结构结构：砖混结构l层高：一、二层层高：一、二层7 7米，其余米，其余5 5米米l门窗：高级防盗卷闸门或高级铝合金玻璃门门窗：高级防盗卷闸门或高级铝合金玻璃门l墙面、天棚、地面：水泥砂浆找平墙面、天棚、地面：水泥砂浆找平l外墙：外墙： 仿真石（或天然石片）及外墙面砖（按部位分别使用）仿真石（或天然石片）及外墙面砖（按部位分别使用）l梯间：梯间： 地面及踢足线为防滑地面砖；墙面及天棚为乳胶漆罩面；地面及踢足线为防滑地面砖；墙面及天棚为乳胶漆罩面；楼梯铁花栏杆，实木扶手楼梯铁花栏杆，实木扶手l屋面：屋面
56、： 阁楼为坡屋面阁楼为坡屋面l供配电：管线入门口，户均容量供配电：管线入门口，户均容量15KVA 15KVA l电视、电话、网络：入门口预留接口电视、电话、网络：入门口预留接口l部分带卫生间部分带卫生间l内墙、顶、地面：水泥砂浆找平内墙、顶、地面：水泥砂浆找平 ，预留给排水管口，预留给排水管口l给水：给水管采用给水：给水管采用PP-RPP-R管暗设，预留接口到位管暗设，预留接口到位l排水：排水管采用排水：排水管采用UPVCUPVC管，预留接口到位管，预留接口到位房地产房地产E网网交铺标准交铺标准室内产权式商铺室内产权式商铺l结构：框架结构结构：框架结构l层高：一层层高：一层6 6米，其余米，其
57、余4.54.5米米l门闸：玻璃地弹门、豪华拉手门闸：玻璃地弹门、豪华拉手l墙面：铺位墙体扇灰涂墙面：铺位墙体扇灰涂ICIICIl天棚：走廊大堂轻钢龙骨保德板工艺造型天花天棚：走廊大堂轻钢龙骨保德板工艺造型天花 l 铺内优质轻钢铝骨，防水石膏板天花铺内优质轻钢铝骨，防水石膏板天花 l地面：走廊、大堂铺花岗石拼花地面地面：走廊、大堂铺花岗石拼花地面 l 铺位地面铺铺位地面铺60cm60cm60cm60cm优质耐磨抛光砖优质耐磨抛光砖 l供配电：管线入门口，户均容量供配电：管线入门口，户均容量8KVA8KVAl大堂：柱体、部分栏河侧贴铝板大堂：柱体、部分栏河侧贴铝板 l电梯：选用名厂电梯电梯：选用名厂电梯 l空调：选用名厂中央空调产品空调：选用名厂中央空调产品 客户的成功才是我们永远的桂冠客户的成功才是我们永远的桂冠博远商业将全力以赴做到最好！博远商业将全力以赴做到最好！
