宁波国大雷迪森国际中心发展定位报告课件

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1、11th May, 2006宁波国大雷迪森国际中心宁波国大雷迪森国际中心发展定位报告发展定位报告Presented to:目录目录 社会经济环境分析 地块分析 市场分析办公楼市场分析公寓市场分析商业市场分析 项目开发内容建议 财务分析社会经济环境分析社会经济环境分析宁波概况宁波概况地理位置优越，经济发达； 国内第二大港口 长三角南翼中心城市 目前距上海约279km，距杭州约168km 2010年左右，杭州湾大桥建成，宁波与上海距离将缩短到约179Km，车程约2-3小时；杭绍甬高速铁路建成后，宁波到杭州只需要50分钟； 根据2006年3月20日中国社科院发布的中国城市竞争力报告NO4蓝皮书显示，

2、2005年宁波综合竞 争力名列内地城市中排名第六：上海、 北京、深圳、广州、杭州、宁波、苏州。宁波在市民竞争力、企业竞争力、商务环境竞争力上排名靠前，但在创新、生活、社会环境等方面排名较后。南京都市圈上海苏锡常都市圈杭州都市圈宁波宁波都市圈2000-2005年，GDP年均增幅21.6%；2005年三类产业的GDP贡献比例为5.3:55.3:39.4，5大支柱产业都属于第二产业：电气机械及器材制造业石油加工及炼焦业服装及其他纤维制品制造业普通机械制造业烟草加工业宏观经济总量宏观经济总量2000-2005,社会消费品总额年均增长19.1%。目前宁波已经形成3个国家级开发区、10个市级重点工业园区，

3、主要分布在北仑、镇海区域。其中宁波市科技园区是宁波与中国科学院合作开发的高新技术产业园区，是浙江省首家高新技术产业园区，紧邻本案项目。 2000-2005年，合同利用外资年均增长率高达68.6%； 按照外商投资行业分类，2004年，制造业外商投资占外商投资总额的85.99%；按行业外商投资前5位都属于制造业： 电气机械及器材制造业 金属制造业 通用设备制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 化学原料及化学制品制造业这说明，绝大多数宁波外资企业都与制造业相关，相应的外企中的外籍人士的工作地点多在各主要工业园区。这些外资企业及相关上下游企业都将可能产生工业园区以外的写字楼需求，其员工也将产生

4、居住、日常消费等方面的需求。2004年外商投资6强： 香港38.9% 英属维尔京群岛10.7% 开曼群岛10.4% 美国7.58% 日本6.9% 台湾5.9外商投资额间接反映了宁波的外资企业数量中以港台企业数量最多，其次为西方国家投资企业，再次为日本企业，另外韩国企业也占有一定数量，如LG，相应的，企业数量在很大程度上也决定着在甬工作的外籍人士数量比例。外商投资外商投资宁波的私营经济的实力与规模在国内居于前列： 至2001年底，宁波市有个体工商户221,398户，私营企业46,651户，均居浙江省第一。 2001年宁波市个私企业拥有的省著名商标数已达28件，跃居浙江省第一。 15项个私经济发展

5、指标中，宁波市有12项位居浙江省各地市之首。 2002年宁波实有个体工商户21万余户，其中个私企业54,352家，共创产值1,258亿元，占宁波GDP总产值近90%。一份由宁波市政府发布的报告指出，目前宁波个私经济正在发生三大变化，呈现出由数量型向质量型、粗放化向集约化、内联内销为主向内外双向联销的变化。 宁波今天已形成产业集聚效应，产生像鄞州的服装、慈溪的小家电等超大规模产业带，宁波的民营经济不仅产业分工明显，而且产生了一大批执行业牛耳的旗舰级企业。以服装业为例，2001年宁波服装业销售产值分别是温州、大连的1.97倍、4.63倍，在全国拥有绝对的优势，其中雅戈尔、杉杉和罗蒙在业内五强中分居

6、第一、二、五位，其他如三星奥克斯占据着国内电表业榜首，帅康、方太则分食了国内厨具行业的半壁江山。私营经济私营经济 人口保持稳定增长，近10年来的人口平增长率达到0.54%。人口及收入背景人口及收入背景 2005年宁波人均可支配收入17,408元，仅次于深圳、上海、广州、北京。深圳 21,494上海 18,645 广州 18,287北京 17,653 苏州 16,276杭州 16,601 由于较高的人均可支配收入，宁波居民整体上具有较强的购买力；另外，由于宁波的私营经济发达，造就了规模较大的以私营企业主为代表的富有人群，这些人尤其具有很强的富裕财力进行房产投资或收藏，因此在发展类似产权出售型办公

7、楼、商铺、服务式公寓等投资性较强的产品方面，宁波本地有着较大的潜在客户群。宁波宁波 17,408 2000-2004，宁波市房地产开发投资快速增长，年增长率都在20%以上； 2005年的宏观调控政策一定程度上控制了宁波的房地产开发投资增长速度，同比2004年仅增长6%； 根据2006年3月份两会以及4月7日“十一五房地产价格影响因素高层研讨会”的最新政策信息及中央动 向，2006年政府会继续进行房地产市场调控，调控措施及方向主要包括： 稳定房地产市场价格。建设部、社会科学院等权威部门认为房地产市场价格偏高主要源于刚性需求及产品结构，有其合理性； 加大中低价位商品房的开发，通过这个方法来解决普通

8、居民购房问题，而不是通过打压房价来解决问题； 房地产投资规模将会在一定程度上受到限制，一些资金类型包括保险资金等将被禁止进入房地产开发市场。房地产业发展房地产业发展总体规划总体规划三江片三江片镇海片镇海片北仑片北仑片本案项目本案项目 根据宁波总体规划纲要（2020），宁波市中心城将主要包括3片，三江、镇海和北仑，其中三江为生活带，镇海和北仑为生产带； 三江片中将形成市级行政、商务、商业、文化、教育、休闲旅游中心，其中行政、商务中心即建设中的东部新城，商业中心仍将在现在的三江口区域。位于本案项目北面的宁波市科技园区将成为宁波市内唯一的高科技工业园区。宁波市总体规划宁波市总体规划三江片总体规划三江

9、片总体规划东部新城总体规划东部新城总体规划东部新城东部新城科技园区科技园区区域规划背景区域规划背景 从远期规划角度来看，东部新城将成为未来市区的中心位置； 即使从目前的交通条件来看，东部新城到达三江口、高校园区、钱湖、镇海、北仑等区域的实际车程在15-40分钟内； 东部新城是未来的市中心，物业升值潜力大。东部新城东部新城镇海镇海北仑北仑三江口三江口钱湖休闲旅游区钱湖休闲旅游区鄞州高校园区鄞州高校园区 东部新城规划占地面积15.85平方公里，其中核心区8.45平方公里； 东部新城主要包括行政、商务、商业、居住功能，本案项目位于混合区（商业、商务、酒店等），紧靠中心商务区； 东部新城核心区规划居住

10、人口约6万人，工作人口约8万人，其中东部的居住区规划居住人口9.5万人。本案项目本案项目社会经济环境小结社会经济环境小结宁波具有很强的经济实力，作为国内第二大港口，国际化程度高，外商投资活跃，具有雄厚的制造业基础，外商投资也主要集中在制造业，据此可以推断在甬的外籍人士的主要工作区域是各重点工业园区，这些人士将产生较强的中高档次的居住消费需求尤其是对服务式公寓的需求，从而推动宁波当地该类型物业市场的发展；宁波市的外资企业，实力较强、数量较多的的私营企业也将产生较大的对写字楼物业的需求，这对于宁波写字楼物业市场的发展将起到实质性的推动作用；东部新城规划将重点发展行政、商务、居住功能，从其他二线城市

11、新区建设的经验来看，上述功能必将衍生对于商业物业功能的需求，从这个角度来看，本案项目发展商业物业是有其必要性的；宁波居民整体收入水平较高，2005年人均可支配收入水平位于国内第5位，仅次于深圳、上海、广州和北京，据此推测宁波市民在房地产方面也有着较强的个人/家庭消费/投资能力；由于宁波对外开放时间较早，国际化程度较高，整体经济实力较强，城市建设的潜力较大，根据上海、北京、深圳等城市的经验，境外资本流入宁波房地产投资市场的可能性较大；总的来讲，目前宁波的整体社会经济环境对于开发写字楼、服务式公寓类型的物业是有利的，本案项目所在的东部新城区域也存在着较好的商业物业发展空间；本案项目位于规划中的宁波

12、市中心区域，其区位价值上升潜力大，可以作为本案项目的卖点之一，而且项目目前也已经具有较好的交通条件，到目前的市中心、北仑、镇海、东钱湖区域的车程都在15-40分钟内，这对于本案项目的物业发展、推广是有利的条件。地块分析地块分析基地现状基地现状123本案项目展览中心12科技园江东分区4农田3科技园区4 本案项目现状平整，东面临水系，与科技园区江东分区相望，该高科园区规模相对较小，多维电子类企业，如桑尼电子； 项目西面与宁波市国际会议展览中心隔海晏路相望； 项目南面现状为农田，西南面有市政府办公区域，预计在2008-2010左右将投入使用； 项目北面为宁波市科技园区，该园区的规划面积达到17.9平

13、方公里，将集中大量的常住及流动人口，是距离本案项目最近的、发展相对成熟、人口和企业最为集中的区域；科技园区科技园区农田农田投入使用的投入使用的会展中心会展中心轨道交通分析轨道交通分析 2006年4月6日，宁波市完成了对宁波城市快速轨道交通建设规划的评审，但是该规划尚有待中央的批准。如果该规划能够通过批准，那么预计在2015年，宁波市将完成地铁1号线二期、2号线一期的建设，本案项目距离1号线的海晏路站点约1公里左右； 根据该规划，距离项目最近的轨道线路将是5号线与6号线，这两条线将分别从本案项目的西面及北面通过，但是这两条线路的建设完成为期尚远； 由于时间因素，尽管轨道交通条件不能给本案项目的开

14、发销售带来实质性的推动作用，但是无疑可以增强人们对本案项目的升值空间的期望。本案项目本案项目1号线号线2号线号线5号线号线6号线号线3号线号线4号线号线人口人口/ /企业数量分析企业数量分析 目前本案项目周边人口最为集中的区域为北面的科技园区。科技园区主要由2个居住区，文化信息中心、科技中心、创业孵化中心及一类工业区组成，2002年工业园区人口为6000人，而2005年底园区人口达到约6万人；根据调查的情况来看，目前园区已发展了约30%，预计到2020年规划期末，园区人口可发展到约18万人左右（注：这里讲的人口包括常住人口和流动人口），假定园区人口在2005年后匀速发展，根据这个进度，预计到2

15、008年，园区人口规模可以达到8.4万人，2010年可达到10万人。本案项目本案项目轨道交通轨道交通5号线号线轨道交通轨道交通6号线号线 到2005年底，科技园区的微电子/软件/光通讯园区已经入住微电子企业约20家，软件企业约100家，光学通讯企业约10家；科技中心已引进研发机构约50家，创业企业约260家；世界500强之TRW亚太技术中心（TRW全球3大研发中心之一）已经在园区开始动工；再加上其他企业，目前园区企业数量约在440家左右。根据园区计划，到2007年底，园区企业数量将在1,200家以上。 根据已知的园区规划，科技园区内的物业类型将主要为工业物业、居住物业，以及极少量的酒店物业、办

16、公楼物业和商业物业，因此待园区规模迅速扩展过程中，其对周边区域的生活、商务配套设施依赖性将越来越强，也为本案项目的开发提供了潜在市场机会。基地分析小结基地分析小结本案项目周边环境现状为：北面是已经发展到一定的程度的科技园区，东面、南面都是待开发区域，其开发进度将滞后于本案项目，西面为已经投入使用的国际会议展览中心，根据调查的情况，该中心及周边目前都没有设置餐饮设施，西南面市政府办公区将在2008-2010年左右投入使用。根据以上周边区域的状况，我们认为本案项目进入市场或是投入使用时，可以考虑吸引的目标客户群体，一是距离本案项目最近的科技园区职工/居民/企业、不定期的参加会展的公司企业、市政府部

17、门，二是距离本案项目较远的目前的市中心区域、北仑、镇海区域的居民/职工/企业；科技园区的规划发展规模大，发展速度快，是本案项目不可忽视的潜在目标客户区域；由于轨道交通规划时间上滞后本案项目入市节点太多，对于刺激本案项目的销售推广的作用估计不大，但是，依然可以成为本案项目的卖点之一，用以巩固、增强本案项目的升值潜力。写字楼市场写字楼市场主要写字楼的区域分布主要写字楼的区域分布目前，宁波的写字楼主要集中在三江口中山路与百丈路两侧，这两个区域构成了宁波市最主要的商务区。123456789101112131华宏国际中心2开丰大厦3鄞信大厦4波特曼中心5华泰银座6会展中心7中宁大厦8天元大厦9外运大厦1

18、0中远物流大厦11外滩大厦12中农信国际商务大厦13华联写字楼14浦发银行大厦15世贸中心16人民保险大厦17亚细亚商务中心18中山大厦19海曙大厦20天宁大厦除上述主要写字楼外，还有位于市区边缘的新天地国际商厦，以及鄞州中心区的万达广场等， 目前除上述两个仍未形成具有规模的商务中心。14151617181920未来供应未来供应目前，宁波的写字楼主要集中在三江口中山路与百丈路两侧，这两个区域构成了宁波市最主要的商务区。 随着这两个区域的土地供应量逐渐减少，宁波市的写字楼开始向这两个区域以外的区域扩展。从整体规划来看，预计到2020年，宁波市中心将形成“一主八辅”（“一主”：一个城市商业中心，即

19、“三江口商业中心；”八辅“：鄞州商业中心、东部新城区商业中心、江北商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心）的商业中心分布格局。上述辅助商业中心中，除去离市区较远的北仑、镇海区域的商业中心，并除去以零售商业为主的发展区域外，未来将突出商务功能且会有较多写字楼土地供应的辅助商业中心主要是鄞州商业中心、东部新城区商业中心。即本项目所在区域和鄞州的商业商务区域将成为本项目写字楼物业的主要的竞争对手。未来写字楼的区域分布未来写字楼的区域分布根据目前了解的市场状况，未来一两年内将推出的写字楼分布如下图所示：1新天地国际商务大厦2新城国际3嘉汇国贸

20、中心4金汇大厦5上东国际6兴业大厦7宁波国际汽车城8汉通商务大厦9万特 财富港10汇金大厦11金隆国际12恒隆中心13丽园尚都14月湖银座15坤和中心16麒麟大厦17新洲银座18新中源商务大厦123456789101112131415161718未来供应未来供应1. 已知办公楼项目区域区域写字楼名称写字楼名称预计上市时间预计上市时间总建筑面积总建筑面积江东嘉汇国贸中心2006.654,000 江东新城国际2006.835,000 江东新天地国际商务大厦2006.1255,000 江东金汇大厦2006.1223,700 江东上东国际2007.872,000 江东兴业大厦200743,500 江东

21、宁波国际汽车城200780,000 江东汉通商务大厦200723,700 江东万特 财富港2008.685,000 海曙汇金大厦2006.1257,000 海曙金隆国际2006.1252,000 海曙丽园尚都2007.990,000 海曙月湖银座2007.937,000 海曙恒隆中心200740,000 海曙坤和中心2008.155,000 鄞州麒麟大厦2006.1270,000 鄞州新中源商务大厦2007.540,000 鄞州新洲银座200758,000 根据目前能够获得的市场信息，未来3年内会上市的写字楼项目合计约为970,900平米，其中江东区未来供应将达到471,900平米。2. 土地

22、供应预计(1)地块名称地块名称坐坐 落落 位位 置置用地性质用地性质建筑面积建筑面积估算估算东部新城中心商务区B-2地块民安路以南商办混合使用类用地，适建办公和商业建筑，其中办公建筑面积占总开发量的比例不少于70%18,130 东部新城中心商务区B-4地块江澄路以西16,590 东部新城中心商务区B-7地块民安路以南，江澄路以东22,176 东部新城中心商务区B-8地块民安路以南47,985 东部新城中心商务区B-9地块江澄路以东28,875 东部新城中心商务区B-10地块商务区中心公园以西45,745 桃渡路地块车站路以南,玛瑙路以西,桃渡路以东,扬善路以北商务办公、酒店、商业建筑21,49

23、6 东柳街道办事处以南地块江东桑田路以东、河流以西办公及相应配套设施2,704 科技园区DM-5-A地块江东区杨木石契 路与新晖路交叉口东南角公建用地，允许建设少量SOHO式办公等公共建筑及大型商业金融、餐饮等附属设施13,933 未来供应未来供应2. 土地供应预计(2)地块名称地块名称坐坐 落落 位位 置置用地性质用地性质建筑面积建筑面积估算估算开元酒店南侧地块西起华宏写字楼地块，北至开元大酒店，南至规划道路，东至河流商业办公及其相应的配套设施22,645 东方时尚中心地块南外环路以北，环城西路以西1#：商业、办公、文化娱乐及其附属配套设施31,850 市科技园区DM-4-B2地块东至金家河

24、，南至华翔科技，西至化工研究院，北至生方科技办公用地30,726 桃渡路1#地块车站路以南，玛瑙路以西商务办公、酒店、商业建筑13,179 汽车东站北侧地块汽车东站以北，惊驾路南侧商业、办公及相应配套设施36,276 在已公布的2005-2006年宁波市土地供应数据中，未来可能建设写字楼的总供应体量约为352,310平米，其中东部新城所推出的用于写字楼开发土地估计为193,434平米，占总写字楼供应量的54.9%。未来两三年内，东部新城将是宁波写字楼供应的重点区域。未来供应未来供应未来供应未来供应根据目前能够获得的市场信息，未来3年内的写字楼供应（含未来写字楼项目和2005-2006已推出的土

25、地供应）合计约为1,323,210平方米。2007年将达到供应高峰。其中，江东区的写字楼供应量总计约为665,334平方米。* 土地供应已折算成可建建筑面积。需求需求类别类别新批外商投资项目新批外商投资项目新增个体工商业新增个体工商业新增私营工商业新增私营工商业合计合计交通运输、仓储、社会服务业及其他交通运输、仓储、社会服务业及其他20041,08130,57150,95082,602 根据2004年数据统计，宁波市一年内新增的外商投资项目有1,081个，新增的交通运 输、仓储、社会服务业新增个体工商业和私营商业的数目总计为81,521个。主要需求主要需求 根据城市发展的趋势，未来以东部新城为

26、代表的商业发展区域将成为写字楼发展的主要 扩散区域。假设东部新城区域可以吸引到约5的企业在此租用办公楼，且每个企业租用 面积为150平米，则东部新城一年可以消化的办公楼面积约为60万平米。合计新增需用办公楼的企业数合计新增需用办公楼的企业数吸引比例吸引比例可吸引企业数可吸引企业数可消化办公楼面积可消化办公楼面积82,602 5%4,130 619,515 宁波科技园区内发展起来的高科技、研发型企业的办事处及其上下游服务型企业， 如咨询公 司、科技、教育等行业也将是本项目吸引的目标客源。目前，宁波科技园区已吸引入驻企业 1,000多家，高科技型企业600余家。目前科技园区内的办公楼数量少且品质较

27、低，因此本项 目也有望吸引一些在科技园区内的企业在此设置品质高档的办公场所。 除此之外，紧邻会展中心为本项目的写字楼吸引广告、设计、装潢行业的企业提供了便利条 件。 上述需求，保证了本项目上市时能够获得足够的市场需求份额。其他需求其他需求需求需求产品研究产品研究 目前，宁波市的写字楼基本已平层为主，极少数写字楼项目如华宏国际、天一豪景中设计了数量 不多的挑高层。 总体上看，写字楼的电梯数量和电梯速度偏低。以上东国际为例，标准层约为900平米的28层写 字楼，仅配置了四部2.5米/秒的电梯。以28层的写字楼而言，此电梯配置略现偏低。 在设备配置上，中央空调系统在许多在售项目中并未配备，如兴业大厦

28、、上东国际、新城国际 等。 外墙的装饰，目前以全玻璃幕墙装饰的写字楼项目数量较少，离本项目距离相对较近的新天地国 际商务大厦基本以涂料粉刷外墙，上东国际也仅使用少量玻璃。对于整个项目品质而言，较好的 外墙装饰对于本项目的整体形象至关重要。 写字楼的标准层面积，目前市场上特别是江东区域市场上比较多的项目都在9001,200平米之 间，相对较小。目前，标准层特别大的项目是新天地的国际商务大厦，其标准层面积超过2,250 平米。 在单元分隔上，市场上的项目基本最小分隔在70150平米范围内，部分项目如开丰大厦，最小 单元分隔面积仅为43平米。从市场表现来看，单元面积在100150平米范围内的写字楼项

29、目销 售状况普遍较好。江东区域在售写字楼概况江东区域在售写字楼概况兴业大厦兴业大厦上东国际上东国际新天地国际商务大厦新天地国际商务大厦甬港甬港 现代铭楼现代铭楼新城国际新城国际地理位置百丈东路近中兴路百丈东路沧海路民安路近世纪大道演武路34号科技园南侧近世纪大道幢数1幢3幢，其中一幢单层出售，一幢3套出售，一幢散卖5幢写字楼，其中1幢为甲级写字楼（以下为其中甲级写字楼配置）1幢1幢主楼，1幢附楼层高3.4米3.4米3.7米已装修，装修后层高为2.5米3.1米均价9,000元/平米8,000元/平米8,000元/平米不售6,400元/平米标准层面积900平米930平米2,256平米1,130平米

30、1,800平米楼层22层两幢28层，一幢21层26层9层15层物业费5元/平米5.5元/平米5元/平米2.5元/平米2.8元/平米总建筑面积4.3万平米7.2万平米5.5万平米1.35万平米3.5万平米客户整层出售，客户多为大型公司，包括兴业银行等多为自用型公司，如贸易公司，船运公司等多为自用型贸易类公司主要租户为环城建设指挥部，商检局及开发商公司留用买家为自用型公司为主空调中央空调,整层计费小型分体式空调中央空调,分户计费有中央空调无中央空调车位180个138个672个车位，7幢住宅，4幢办公楼，1幢甲级楼合用地下一层停车库200个写字楼竞争分析写字楼竞争分析本项目竞争性楼盘目前已经入市的数

31、量较少，主要的楼盘包括新天地国际商务大厦（1），新城国际（2）以及百丈东路上的上东国际（3）。预计未来随着东部新城的开发，将有更多的楼盘成为本项目的竞争对手。同时，我们还提供了目前市场上较好的一个写字楼项目波特曼写字楼（4）作为典型项目研究。竞争项目分布如下图所示：312本项目地潜在写字楼集中供应区域4竞争楼盘竞争楼盘新天地国际商务大厦新天地国际商务大厦项目名称： 新天地国际商务大厦地理位置： 民安路1066号建筑面积： 5.5万平方米层数： 26层 标准层面积： 2,255.90平米单元面积： 90160平米大堂挑高： 13.1米电梯数量： 6部客梯，2部货梯物业管理： 上海陆家嘴物业管理公

32、司上市时间： 2005交房时间： 2006-12市场表现： 目前售出62.8均价： 8,000元/平米写字楼现状 设计要点：本项目采用了目前宁波市场上较高的写字楼硬件设施，采用了8部高速LG电梯 及开利中央空调。 销售情况：新天地国际商务大厦的售价达到了8,000元/平方米，在目前本区域尚未成熟的 情况下，能够达到此售价实属不易。 买家情况：基本为自用客购买，行业多为贸易、物流行业，买家已购买的楼层以18层以上 及10层以下为多。项目名称： 新城国际地理位置： 宁波科技园区，世纪大道东侧建筑面积： 3.5万平方米层数： 主楼15层，副楼3层 标准层面积： 1,800平米单元面积： 851800

33、平米大堂挑高： 7.6米电梯数量： 3部客梯，1部货梯物业管理： 上海陆家嘴物业管理公司上市时间： 2005-10交房时间： 2006-08市场表现： 估计目前售出50左右均价： 6,400元/平米写字楼效果图 售价趋势：本项目的开盘价格为5480元/平方米。随着销售的开展，售价逐步提升，目前 10楼以上的单元售价均在7,000元/平方米以上，同时朝南景观较好的区域，其售价也达到 了7,000元/平米以上。 设计要点：本项目是一个较小规模的写字楼项目，其最大的特色在于配备了大规模的绿色 园林景观。其共享式社区园林的总面积超过1万平方米。竞争楼盘竞争楼盘新城国际新城国际竞争楼盘竞争楼盘上东国际上

34、东国际项目名称： 上东国际地理位置： 百丈东路沧海路建筑面积： 由三幢写字楼组成，总建筑面积12万平米层数： 两幢28层，一幢21层 标准层面积： 约900平米单元面积： 分别为一幢69-192平米，一幢230-460平 米，以及一幢整层出售的写字楼（标准层930平米）电梯数量： 每幢写字楼配备4部电梯物业管理： 宁波银亿上市时间： 2005-8交房时间： 2007-8市场表现： 目前售出56.5均价： 8,000元/平米写字楼效果图 售价趋势：本项目的售价基本维持在8,000元/平米左右，且基本能以开发商设想的一幢为总部基地形 式出售给整层购买者，一幢为出售给较大面积客户（230-460平米

35、）。只有一幢楼分散出售。 设计要件：本项目为一个大体量的纯写字楼项目，整个项目形象一致，突出商务功能。 优势：本项目位于百丈东路，与传统的百丈路商务区距离相对较近。大体量的写字楼供应营造了较好 的商务环境。 主要购买者：本项目的购买者80以上为自用型购买者。其中以贸易类公司居多，除此之外，其他较 多的写字楼使用者行业分布为广告公司、船务、咨询公司、家装设计公司等。典型楼盘典型楼盘波特曼写字楼波特曼写字楼 项目名称： 波特曼写字楼 地理位置： 彩虹北路52号 层数： 一幢26层 标准层面积： 约1200平米 单元面积： 分隔为每层4户，7户，或10户 电梯数量： 配备5部电梯 交房时间： 200

36、6-2 市场表现： 目前售出超过80 均价： 17,000元/平米 设备配置室内结构层高为3.6米，架空地板0.1米，吊顶后层高为2.6米。供电系统：两供一备三路电源，另加自备发电机，每户用电负荷为15KV/25KW.采用集中供热/供冷中央空调系统，配送新风。电话通信管线到户根据建筑间标准配置8个以上电话线路，网络宽带，光纤到户，桌面100兆标准。电梯系统：客梯5部，品牌为日本富士达，客梯载重1500公斤，载客人数为15人，桥箱开门尺寸宽10.5米，高2.1米，时速每秒3米，消防电梯1部。消防系统：单元内装有报警系统（烟感报警、自动喷淋）。其他：门禁系统、电子巡更系统、安保监视系统、楼宇设备运

37、行状况监视系统、机动车及地下车库计费管理系统等。公寓市场分析公寓市场分析细分市场定义细分市场定义由于本案项目用地性质的为商办用地，决定了若要发展居住功能的产品，就只能向投资性强、具有经营性质的服务式公寓产品类型靠拢，因此本次调查主要关注宁波市区内的精装修的公寓细分市场，因为这个细分市场的产品一般户型较小（除老外滩外），投资性较强，并且其中部分项目的产品是经营性质的，对于本案项目的借鉴意义较强，宁波当地通常称这一类产品为单身公寓；从用地性质上来看，目前宁波这个细分市场存在的产品主要可以分为2类，一是居住用地性质的、产权70年的住宅类产品，二是商/办/酒店综合性质的、产权50年或40年的综合性项目

38、中的公寓产品部分，现存的11个项目，有7个属于前者，4个属于后者，即位于科技园区的欧宝国际酒店中的公寓部分、天一豪景公寓部分、波特曼国际公寓、 常青藤公寓；从产品用途角度来看，欧宝国际、波特曼、常青藤和好阳光表现出更强、更专业的投资性，其业主可选择与开发商签署委托经营合同，开发商聘请专业公司统一运营管理，并承诺6%的回报率。项目名称目名称地理位置地理位置产权是否待业主经营是否待业主经营项目状目状态常青藤（单身公寓部分）中山北路曙光北路交叉口50年否售罄波特曼国际公寓彩虹北路（东港酒店旁）50年是售罄天一豪景中山东路（天一广场1号门）50年否售罄欧宝国际酒店江南路568号40年是尾房荟博雅苑（单

39、身公寓部分）江南路/海棠路口70年否已交房好阳光商务公寓百丈东路966-968号70年是已交房城市QQ（单身公寓部分）沧海路/福明路70年否售罄时代华庭（单身公寓部分）兴宁路44号70年否尾房老外滩3号老外滩3号楼70年是在售锦城明都杨木契路、丹桂路70年否尾房东城峰汇江南路547号70年否尾房现有产品分布现有产品分布1本案项目2欧宝国际酒店3荟博雅苑4东城峰汇5常青藤6城市QQ7时代华庭8好阳光商务公寓9波特曼国际公寓10天一豪景11老外滩3号12锦城明都123456789101112市场供应及销售情况分析市场供应及销售情况分析总的来看，精装修细分市场的整体供应量小，去化速度快，从而反映出需

40、求强劲，我们判断，目前宁波的单身公寓产品处于供小于求的阶段： 单身公寓整体的供应量少，目前宁波单身公寓的整体供应量估计总共在2,103户左右； 根据调查的情况来看，2006年初入市的住宅项目以及可预见的即将入市的项目中，单身公寓产品的供量是很少的，因此在2008年以前市场上的单身公寓产品会维持在一个较低的水平。项目名称目名称户数数项目名称目名称户数数常青藤（单身公寓部分）200东城峰汇240时代华庭（单身公寓部分）210天一豪景100欧宝国际酒店（服务式公寓部分）250波特曼国际公寓421荟博雅苑（单身公寓部分）175锦城明都108好阳光商务公寓210老外滩3号39城市QQ（单身公寓部分）15

41、0市场供应及销售情况分析市场供应及销售情况分析项目名称目名称开开盘时间去化率去化率购房者背景购房者背景常青藤（单身公寓部分）2004年10月100%约60%为本地投资者，30%为年轻夫妇自用，10%为异地投资者包括少量港台人士时代华庭（单身公寓部分）2004年12月95%约70%为本地投资者，20%为年轻夫妇自用，10%为异地投资者包括少量港台人士欧宝国际酒店（服务式公寓部分）2004年12月90%以本地投资者为主荟博雅苑（单身公寓部分）2003年12月100%以本地投资者为主好阳光商务公寓2003年5月100%约70%为本地投资者，10%为年轻夫妇自用，20%为异地投资者包括部分港台、日籍人

42、士城市QQ（单身公寓部分）2004年12月100%以本地投资者为主东城峰汇2005年12月80%以本地投资者为主，以及部分买来自用的在科技园区工作的年轻技术人员天一豪景2004年中100%以本地投资者为主波特曼国际公寓2004年2月100%约60%为本地投资者，40%为异地投资者和境外人士锦城明都（单身公寓部分）2005年11月95%以本地投资者为主，以及部分买来自用的在科技园区工作的年轻技术人员老外滩3号2005年12月50%目前的购买者都是本地人士一般来讲，除了科技园区的几个项目外，其他靠近三江口市中心区域的单身公寓项目一半都能够在3个月左右的时间去化80%左右，而位于科技园区的项目也一般

43、能够在3个月内去化60%左右，欧宝国际相对例外，其目前的价格水平在8,000-9,000元/平米，比附近的锦城明都、东城峰汇价格要高出约1,000元/平米，但是锦城明都的装修质量比之欧宝国际要好，且送全部电器， 70年的产权也比欧宝国际更高，因此，我们认为欧宝国际在定位上的错误导致其销售缓慢，但是，欧宝国际部分公寓产品可以采取返租、6%回报率、前10年回报一次性返还的方式购买，也吸引了部分投资者，目前公寓部分的去化率估计在90%左右（已销售约16个月时间）。 从上面的表中可以看到，本地投资者是目前宁波单身公寓产品的最大买家，其次为本地的年轻夫妇购买用于婚房或临时过渡房，再次为异地投资者及境外投

44、资者；在调查过程中我们发现，宁波本地市民购买房产进行长线投资的意识较强，比如天一豪景的公寓、写字楼产品大约70%都是由本地居民购买，用于长线投资；另外，我们认为相当部分的房产集中于本地私营业主手中，由于宁波私营经济发达，企业主数量较多，他们购买房产主要是利用房产的保值性，同时兼顾自身接待客户或作为员工宿舍用途，基本上都有中长期持有房产的打算，举例来说，我们在调查过程中就发现有私营业主在好阳光商务公寓的B幢同时持有5间相连的公寓，另外有本地企业主在天一豪景同时持有公寓、写字楼物业用于长线投资。本地普通的中老年居民在荟博雅苑、时代豪庭购买一套住宅用于长线投资，作为养老收入的现象也比较频繁；年轻夫妇

45、购买单身公寓作为结婚用房或者临时过渡用房的现象在宁波本地也比较常见；境外人士在宁波进行单身公寓投资的现象目前也已经逐渐增多，境外人士通常会关注品质较高、升值空间较大的物业，他们在价格承受能力方面也相对较强，波特曼国际公寓的境外买家比例相对较高，类似情况在上海、北京等地更为明显。市场供应及销售情况分析市场供应及销售情况分析产品设计产品设计项目名称目名称单元面元面积（平米）（平米）现在平均在平均单价水平价水平（元（元/平米）平米）总价范价范围（万元）（万元）主力主力总价（万元）价（万元）常青藤（单身公寓部分）36-677,000*25.20-46.9035.00时代华庭（单身公寓部分）45-527

46、,85035.33-40.8235.33欧宝国际酒店（服务式公寓部分）45.46、46.23、90.928,50038.641-77.28238.64荟博雅苑（单身公寓部分）48.5-48.77,000*33.95-34.0933.95好阳光商务公寓46-63,78-1359,500*43.7-128.2547.5城市QQ（单身公寓部分）30-437,00021-30.130.1东城峰汇53-626,100(不带装修)，7,200（带装修） 38.16-44.6444.64天一豪景42.5-809,50040.38-7640.38波特曼国际公寓46.56-161.0613,00060.53-2

47、09.3860.53锦城明都（单身公寓部分）45-597,20032.4-42.4832.4老外滩3号144-18815,000216-282216* 二手市场价格从上表可以看到，目前宁波单身公寓产品的主要总价范围在30-60万元之间，这样的总价水平即使对于家庭收入在5,000元左右的年轻夫妇也可以比较轻松的承受，举例来说：50平米单身公寓40万元的总价，假设采用纯商业贷款7成30年，那么每月等额本息还款为1,700元左右,这对于工作时间不久的年轻夫妇而言也是相对轻松的承受的。购买门槛低，这也是单身公寓产品去化速度快的最主要原因之一；老外滩3号情况相对特殊，由于老外滩本身特色强，其房源数量稀少

48、，总共39套，主要是面向本地的富有阶层收藏、自住或投资用产品设计产品设计宁波目前的单身公寓产品的设计基本上以平层的房型为主，只有荟博雅苑、时代华庭、好阳光商务公寓有复式的产品。平层房型的净高一般在3-3.1米左右，复式房型的净高一般在5-5.2米左右；房型面积的主流范围在36-62平方米，复式房型也都是按照底层面积计价，因此复式房型在使用面积上有优势，但是在价格方面并没有与平层房型产品体现出明显的差距，复式房型也没有受到特别欢迎，主要是因为：1）隔层使得室内2层的高度较低，感觉压抑；2）室内的楼梯占用了底层的使用面积，复式产品事实上是将活动区与休息区分割到底层与上层，实际上并没有创造出更多的功

49、能空间；3）为了抵消层高过高带来的额外成本，一些项目的复式产品交房时并不提供隔层，或者在装修质量方面相对较差，例如时代华庭，其复式产品价格与平层产品相仿，交房时并不提供隔层，荟博雅苑复式产品的二手价格与锦城明都相仿，但是在装修及家具配置方面的水准差距明显；目前的单身公寓产品的单层布局都为走廊式布局，即以直线形的走廊为轴线，各单元沿走廊分布，单层布局一般为2-3梯，16-20单元，这种布局决定了单元房型的面宽较窄，进深较深，房型整体感觉比较狭长，一般房型的面宽：进深为1：2，例如锦城名都和老外滩的比例都在1：2左右，这个比例是可以接受的，因为一般住宅房型设计的面宽：进深不能小于1：3.5。；另外

50、从实际使用感觉来看，我们认为电梯厅居中布置、单层单元数不超过16户的布局是比较适合的，例如好阳光商务公寓就是采用这种布局；由于单层布局特点，单身公寓房型都是南向或北向，少数可以做到南北通透，因此每个房型都可以做南向或北向阳台。由于房型面积较小，因此阳台多是封闭式的，这样可以增加使用面积，少数项目房型的阳台作开方式处理，我们认为是不实用的；为了增强室内空间的感觉，少数面积较大的单元都采用飘窗形式。产品设计产品设计产品设计产品设计产品设计产品设计目前宁波单身公寓产品的配套设施及装修因产品档次而已，档次相仿的产品其配套也类似，档次差距明显的其配套的差距也明显。目前波特曼国际公寓的设备的档次是最高的，

51、下面介绍波特曼国际公寓的设备，并分析其他项目产品与之的一般差别：波特曼国波特曼国际公寓公寓差距差距其他其他产品品供电系统两供一备三路电源，另加自备发电机，每户用电负荷6KW/17KW，每户设计独立计费电表小两供一备三路电源，无自备发电机供水系统每户3条供水系统，冷、热和纯净水大冷、热2条供水系统空调系统空调系统采用集中供冷/热中央空调系统，配送新风大分户空调，少数项目产品送每户2台空调机，其他项目不送通讯系统每户2个以上电话线，通起居室、卧室、卫生间小类似视听系统享受酒店卫星电视节目，每户预留一路以上的终端接线盒，其中一路通卧室大有线电视接口（除好阳光外，其有卫星电视）电梯系统每层4台电梯，日

52、本富士达，时速3.5米/秒中2-3台电梯，品牌差距不大，但是速度一般在3米/秒以下消防系统烟感报警、自动喷淋、逃生示意图大烟感报警、逃生示意图，无自动喷淋宽带系统FTTB加LAN方式，光纤入层，每单元接入6类线宽带终端一个，100M，中国电信网大ADSL（1-10M），中国电信网厨房设备已配置橱柜、单门水池、抽油烟机、双门冰箱、微波炉，电磁炉小类似，视品牌而异，但是其他项目如好阳光等都提供煤气灶门禁系统门卡系统，服务台设置小总机小类似停车位每1.5户1个车位中单身公寓本身停车位要求不高，其他项目的停车位配置比例相对较低，例如1：2左右其他系统电子巡更、安保监视等中好阳光商务公寓等有电子巡更、安

53、保监视系统，而时代华庭等项目就没有产品设计产品设计目前宁波单身公寓产品之间提供的服务也有着比较明显的差别，这里讲的服务包括两个层次，一是开发商为业主提供的代为经营的服务，二是管理公司为物业使用者提供的服务；目前开发商为业主提供返租服务的项目有好阳光商务公寓、波特曼国际公寓、老外滩3号、欧宝国际酒店，这4个项目单身公寓的业主可以选择与开发商签署返租协议，承诺的回报一般为10年年回报6%，其中欧宝国际酒店公寓产品的回报承诺是：前5年年回报6%，一次性返还，后5年年回报7%，是目前宁波市这种产品承诺回报最高的，但是事实上欧宝国际小业主的实际收益年限只有30年（40年土地使用期限，10年已经被耽误了）

54、，因此事实上还比不上好阳光、波特曼或老外滩项目的回报，举例来说，假设在理想条件下每个好阳光、波特曼或老外滩项目的年回报固定为6%，那么根据使用年限这3个项目的回报分别为420%、300%、420%，而欧宝前十年回报为65%，后20年为120%，总共只有185%。国际公寓、老外滩3号、欧宝国际酒店也与其他项目有着明显的优势，这4个项目都可以享受送餐、预约室内清洁、预约清洗衣物等室内服务， 而其他项目则无法提供这些服务。项目间的物业管理费用方面也有着差异：项目名称物业管理费用（元/月/平米）物业管理公司品牌项目名称物业管理费用（元/月/平米）物业管理公司品牌常青藤1.6国内公司东城峰汇1.6国内公

55、司时代华庭1.5国内公司天一豪景1.95国内公司欧宝国际酒店1.5（不包括有偿服务）国大雷迪森波特曼国际公寓9.8（不包括有偿服务）世邦魏理仕荟博雅苑1国内公司锦城明都1.6国内公司好阳光商务公寓3（不包括有偿服务）国内公司老外滩3号2.5（不包括有偿服务）国内公司城市QQ2戴德梁行宁波外籍人士居住项目专题宁波外籍人士居住项目专题目前宁波的外籍人士居住的地域海曙区与江东区，外籍人士集中程度高的居住项目主要有3个，即中央花园、好阳光商务公寓和波特曼国际公寓，这3个项目中主要是长期在甬工作的外籍人士；中央花园项目于1989年左右竣工，当时作为宁波唯一的涉外居住小区，到现在已经成为宁波最为传统的外籍

56、人士居住地，入住率在90%以上，保守估计其中50%以上的租客是外籍人士。房型面积较大，主要有90、130、160平米3种房型，平面布局为2梯6户，基本设备包括3条供水系统（冷、热、纯净水）、ADSL接口、卫星电视、门禁系统等，物业管理费用在1.95元/月/平米。但是中央花园由于设计较早，内部装修老化，点式布局导致部分房型终日日照时间太短，这是其明显的缺点，但是其较大的房型面积，个性的建筑风格以及严格的安保使之依然受到外籍人士的欢迎；好阳光商务公寓是目前宁波唯一有网上预订系统的单身公寓项目，严格来说好阳光商务公寓是真正意义上的服务式公寓产品，其类似酒店的管理服务、更多的家具（洗衣机、烘干机、煤气

57、灶等），使之成为目前宁波最为成功的产品，估计其中70%以上的居住者是外籍人士。但是好阳光商务公寓在品质方面尚有所欠缺，波特曼国际公寓是目前宁波最为高档的单身公寓产品，也是真正意义上的服务式公寓产品，与好阳光商务公寓相比，其经营情况目前尚不理想，主要原因在于：1）营业时间尚短；2）没有网上预订系统；3）返租执行不够彻底导致经营管理不够统一。但是波特曼的品质和相对较大的房型也受到不少外籍人士的青睐，根据内部的消息，年初曾有70位工作地点在北仑的日籍人士与波特曼洽谈长租事宜，但是未能谈成，原因未知；下面总结这3个项目的租金价格、优劣势，并分析外籍人士对居住地的关注要素：租金（元租金（元/ /天天/

58、/平米）平米）售价（元售价（元/ /平米）平米）波特曼国际中心3.00 15,000好阳光商务公寓1.81 9,500中央花园1.54 8,000宁波外籍人士居住项目专题宁波外籍人士居住项目专题我们认为在甬工作的外籍人士在选择长期居住地关注的要素包括： 优良的建筑品质，这方面最为成功的是波特曼国际公寓，好阳光商务公寓及中央花园都还有所欠缺，例如消防系统、内部装修等都与波特曼有明显差距； 严格的安保管理，这方面3个项目都是比较成功的； 方便的客房预定系统，这方面目前来看好阳光商务公寓式最为成功的； 完备的生活配套设施，这方面由于3个项目都处于比较成熟的地段，因此在生活配套方面都比较到位，而且3个

59、项目内部都配有健身俱乐部、SPA、咖啡厅、西餐厅等配套设施； 居住地距离工作地点的车程在1小时内，对于外籍人士而言是可以接受的，例如，北仑工业区到宁波市中心的车程在40分钟左右，很多在北仑工作的外籍人士就选择在好阳光商务公寓居住。优势优势劣劣势势波特曼国际公寓建筑品质可充分利用旁边酒店配套设施靠近写字楼物业，方便吸引就近商务人士可提供酒店式服务严格的安保70-100平米的房型面积比较适中，受大多数外籍人士欢迎无网上预定系统返租行动不够彻底好阳光商务公寓网上预定系统完备的生活配套可提供酒店式服务建筑品质相比波特曼差距明显房型面积太小，46-63平米左右的房型对于习惯大居住空间的欧美籍人士而言不太

60、适应中央花园严格的安保良好的声誉，是传统的外籍人士居住地房型面积较大，空间感觉比较舒适内部装修老化无法提供酒店式服务需求及竞争分析需求及竞争分析根据上面的分析，我们知道目前宁波单身公寓的买家主要来自本地的投资者、外地及境外的投资者和本地的年轻夫妇等人群，这里有必要再分析一下此类产品的最终使用者，因为单身公寓产品的投资性较强，产品最终使用者决定了需求状况，也就决定了产品的租赁状况，租赁市场的状况最终会决定产品的销售状况；外籍人士的需求将主要锁定在单身公寓中的服务式公寓产品，目前服务式公寓产品租赁市场需求强，预计未来较长时间这个需求或继续保持强势，我们可以进行简单的量化分析，尽管目前长期在甬工作的

61、外籍员工的确切数量尚不可得，但是从北仑工业区、保税区、江北区等等区域的零散信息来看，估计人数至少在5,000人以上，因此，其中80%集中在工业园区工作，北仑与镇海区的工业园区是外籍员工最为集中的区域。假设60%的外籍员工需要服务式公寓，以一人一套计，那么也需要3,000套的服务式公寓，而目前3个服务式公寓产品即投入使用的好阳光国际公寓、波特曼国际公寓和在售的欧宝项目的总供应量只有约881套左右，因此目前的市场缺口就在2,119套，本案项目将在2-3年后投入使用，预计期间这个市场缺口将继续拉大，这主要是由于宁波的较快的经济发展步伐以及中国入市后国内很多市场对外资的解禁都将给宁波带来更多的外商投资

62、，同时带来更多的外籍工作人士，若本案项目发展服务式公寓，最终的使用者将主要来自北仑、镇海、科技园区及市中心区域，租赁需求预计是强劲的，在此基础上，产权出售的前景也是看好的；除了服务式公寓的其他单身公寓产品的租赁需求尚不明确，因为这类产品都还尚未投入使用，但是根据上海此类物业市场的发展经验，未来2-3年这类产品租赁市场的形势可能出现分化。一般而言市中心或次中心地段、生活氛围成熟、靠近商务区的产品租赁市场会相对较好，因为这类产品的租客通常是月薪较高的年轻白领群体，他们没车，一般也无法像外籍工作人员那样享受专车或包车接送。地段距离商务区稍远的单身公寓产品就会失去优势，租赁状况也相对较差，从而也影响到

63、此类产品的销售情况。本案项目在投入使用时，周边整体氛围尚不够成熟，基本上很难吸引在市中心或其他区域工作的年轻白领的注意，在发展此类单身公寓产品时将面临较大的市场风险；由于市场整体供应量小，本案项目周边的东部新城区域内也尚未发现未来供应，因此，我们在这个细分市场的竞争是比较小的，需求导向将是本案项目公寓产品定位的主要方针。公寓产品市场分析小结公寓产品市场分析小结目前宁波市单身公寓产品总体供应量小，本案项目面临的竞争程度也较低；由于经济发达，宁波本地居民购买能力强，尤其是本地的私营企业主等，头有着较强的投资房产的意识，总价较低的受到这类投资目的的人群的欢迎，同时也受到自用目的的年轻夫妇的欢迎，因此

64、这类产品的市场需求较强，去化速度快；目前宁波市单身公寓产品的主流面积范围在36-62平米，主流总价范围在30-45万元之间，平层房型为主，复式房型为辅，平层产品的受欢迎程度更高；目前这类型产品的投资年回报率是在6%-7%左右；中央花园、波特曼国际公寓和好阳光商务公寓是目前宁波外籍人士集中程度最高的项目，它们在一定程度上反映了外籍人士在甬选择长期居所的要素： 优良的建筑品质； 严格的安保管理； 方便的客房预定系统； 完备的生活配套设施； 居住地距离工作地点的车程在1小时内。波特曼国际公寓、好阳光商务公寓是目前宁波投入使用的真正意义上的服务式公寓，欧宝国际酒店的公寓部分也属服务式公寓范畴，其优缺点

65、对于本案项目公寓部分的发展定位有着较强的借鉴意义；通过外籍人士居住项目的专题研究，我们认为外籍人士是相对偏好面积较大的房型的，从这个角度讲好阳光项目的房型偏小，波特曼的房型配置相对合理，但是可以再适度提高大房型的比例；商业物业市场分析商业物业市场分析宁波商业市场背景宁波商业市场背景宁波市整体的居民消费能力较强，消费欲望强。2000-2005年，宁波市的社会消费品零售总额从389.29亿元上升到了759.80亿元，几乎翻了一番，而且2002年以来的社会消费品的年增长率也保持了较快的上升速度；2000-2005年市区居民的人均消费性支出从7997元上升到了11758万元，期间年均增长率达到9.4%

66、。2005年，宁波的市区居民人均消费性支出排在国内城市的第6位，前五位分别是深圳、广州、上海、杭州、北京；2002年，宁波市的人均商业面积约为0.8平米左右，根据宁波市中心城商业网点规划纲要（2002-2010），到2010年宁波市的人均商业面积要达到0.9-1.2平米，若按照宁波市人口500万计算，那么宁波市的商业面积还需要发展50-150万平米；根据规划，海曙、江东、江北和鄞州中心区的主要商业网点面积要达到115万平米，根据我们的调查，目前宁波的主要商业物业存量约为59.86万平米，再加上在建的34.26万平米的万达商业广场以及其他主要物业（见下文），那么到2010年海曙、江东、江北和鄞州

67、中心区的商业发展体空间还有约20.88万平米，这意味着，至少2010以前，宁波尚有一定的商业物业发展空间，本案项目可以发展商业物业而不必担心商业物业市场已经饱和。 零售商业物业市场概况分析零售商业物业市场概况分析目前宁波市现有或在建主要零售商业物业（建筑面积不小于10,000平米）如下图所示；1香港新世界百货惠美店2华联新世界3长发商厦4国际购物中心5银泰百货天一店6银泰百货7宁波第二百货8香港新世界百货江东店9金光百货10新江夏商城11天一广场12城隍庙商业区13鼓楼步行街14家乐福15好又多（江东店）16新一佳17好又多（联丰店）18物美19欧尚（海曙店）1234 56 789101112

68、1314151617181920沃尔玛（鄞州店）21欧尚（江东店）（在建）22乐购（在天一广场内）202123麦德龙24沃尔玛（筹建中）25天伦广场232425目前宁波的主要零售商业物业的存量大约在59.86万平米左右，其中约75%集中在三江口区域，约25%分在距离三江口较远的区域；从商业形态上来看，商业街的是目前宁波规模最大的商业形态，主要包括了天一广场商业街区、鼓楼步行街及城隍庙商业街区；百货商场、大卖场、购物中心的份额差距相对较小；目前宁波所有的百货商场及购物中心都位于三江口区域，集中分布在中山东路两侧，档次主要在中档、中高档及高档（国际购物中心是目前宁波唯一的高档购物中心）；现有的大卖

69、场则主要分布在距离三江口相对较远的区域，主要分布在成熟的、大型的居住社区周边，总体上来看；根据调查的情况来看，一些新兴的商业形态如FOS（Factory Outlet Store 工厂直销店）或者品牌折扣店都还没有在宁波出现，另外便利店在宁波的数量也还相对较少。零售商业物业市场概况分析零售商业物业市场概况分析项目名称项目名称地理位置地理位置建筑面积（平方米，建筑面积（平方米，估计值）估计值）开业时开业时间间层层数数市场定位及市场定位及入住率入住率租金水平（元租金水平（元/ /月月/ /平米或平米或% %）国际购物中心天一广场水晶街10,00020044高档 100%RMB 900.00大红鹰购

70、物中心药行街/开明街12,00019953中低档 95%扣点20-23%或RMB 250金光购物中心中山东路279号15,00019983中高档扣点23-26%或RMB 600天伦广场中兴路276号40,00020052中低档 80%RMB 270江东彩虹服饰广场百丈路、彩虹路13,00020033中低档RMB 300香港新世界百货江东店中山东路137号10,00019985中高档 95%扣点26%香港新世界百货惠美店中山东路269号10,60020044中档 95%扣点26%新江厦商城中山东路301号12,00019934中档100%扣点20-25%宁波第二百货中山东路220号17,0001

71、9977中档 95%扣点24-26%宁波长发商厦中山东路151号17,00019945中档 95%扣点25% 银泰百货天一店中山东路188号22,00020037中高档 100%扣点24%银泰百货东门店中山东路238号45,00020008中档 100%扣点24%零售商业物业市场概况分析零售商业物业市场概况分析项目名称项目名称地理位置地理位置建筑面积（平方米，估计值）建筑面积（平方米，估计值）开业时间开业时间层层数数租金水平（元租金水平（元/ /月月/ /平米或平米或% %）乐购天一广场水晶路10,00020052RMB 45.00新一佳沪同路67号10,00020032RMB 35.00 家

72、乐福中兴路246号12,00020031RMB 26.00好又多联丰店环城西路262号10,00019992RMB 25.00 好又多江东店百丈路/中兴路10,00020052RMB 28.00麦德龙麦德龙路1号14,00020031/欧尚体育场路10,00020053RMB 28.00物美大闸路1号15,00020041RMB 25.00农工商环城西路508号26,00020032RMB 25.00 项目名称项目名称地理位置地理位置建筑面积（平方建筑面积（平方米，估计值）米，估计值）开业时开业时间间层数层数市场定位及市场定位及入住率入住率租金水平（元租金水平（元/ /月月/ /平米或平米或%

73、 %）天一广场商业街药行街/开明路178,00020033-4中档及以上 95%RMB 750.00 城隍庙商业街区开明街/县学街20,00019953中低 90%RMB 400.00 鼓楼步行街贡院路67,00019982-3中低 90%RMB 70.00零售商业物业市场概况分析零售商业物业市场概况分析宁波现有的10个主要的百货商场、购物中心都集中在中山东路，相互间存在着竞争，但是各商场的定位覆盖了中、中高和高三个档次，定位的差异性一定程度上降低了竞争程度。另外由于宁波市居民整体的消费能力较强，尤其是存在一批数量较多的私营企业主，因此百货商场、购物中心整体的经营状况都比较好。在二线城市中，类

74、似国际购物中心这样的包括了20多个一、二线品牌的高档购物中心很少见，而且国际购物中心的经营情况也很好，据称2005年一般单柜营业额可以达到60-70万元，最好的可以到170万元，这直接反映了宁波市居民强劲的消费能力。从百货商场、购物中心的经营情况我们可以得出这样的结论：宁波市民的整体购买能力强，对于品牌的认知度较高，追求品牌商品的心理较强；目前主要的商业街包括天一广场商业街、城隍庙商业街区及鼓楼商业街，后两者主要针对本地的年轻人及少年，定位在中档或以下，经营状况也都比较好。天一广场则是目前宁波这个城市的标志性商业场所，集旅游、购物、休闲娱乐、餐饮、集会等综合性功能于一体，整体的档次在中档及以上

75、，是宁波最受欢迎的周末休闲购物场所，面向的消费群体也涵盖了各个年龄层次，在宁波的商业领导地位相当牢固；由于商场、购物中心、商业街基本上都处于三江口区域，意味着宁波市民有着跨区域购物的习惯，因为位于距离三江口较远的地方的居民也必须到三江口区域购物，他们的交通工具主要是公交车；从目前宁波的大卖场情况来看，单体规模达到10,000平米以上的大卖场数量是相对较小的，从大卖场的分布来看，基本上分散在海曙、江东、江北的成熟居住社区周边，即使加上在建的欧尚、沃尔玛，也总共只有11个，平均每个区3.7个，大卖场之间的平均距离也远超过3公里，2004年底宁波市区人口约213.4万人，平均19.4万人拥有一个大卖

76、场，从各方面来看，宁波大卖场还有着较大的发展空间。大卖场供小于求的状况也决定了目前宁波各大卖场的经营状况都比较好。零售商业物业市场概况分析零售商业物业市场概况分析零售商业物业市场概况分析零售商业物业市场概况分析项目名称项目名称地理位置地理位置建筑面积（平方米，建筑面积（平方米，估计值）估计值）开业时间开业时间市场定位市场定位现状现状欧尚百丈路/彩虹路30,0002006年中低在建恒隆中心百货商场府桥路15号12,6002006年末中高在建恒隆中心购物中心府桥路15号10,0002006年末中在建金隆国际购物中心镇明路/灵桥路10,0002006年末中高在建沃尔玛（江东店）福明路20,00020

77、07低在建万达商业广场天童北路/四明路260,0002007中档及中高在建从上表可以看到，宁波在建的一些未来主要商业项目主要位于三江口以外区域，这是因为三江口区域现在由于可用于商业物业开发的土地有限；万达商业广场将成为目前已知的宁波最大的综合性商业物业，他将包括百货商场、沃尔玛、国际影院、百安居等主力租户，综合规模将超过天一广场，并且不同于天一广场商业街区的商业形态，将成为宁波南部的商业亮点。天一广场、万达商业广场将分别成为宁波市区中心和南部的商业亮点，而建设中的东部新城区域尚未发现商业亮点。餐饮餐饮/娱乐休闲市场概况分析娱乐休闲市场概况分析类别类别数量（家）数量（家）代表场所代表场所西餐厅3

78、0罗麦斯意大利比萨，哈根达思Haagen-Das，必胜客（天一广场店） Pizza Hut，水火之恋，美丽人生印度小厨，圣巴里咖啡西餐厅，斗牛士牛排馆，比利杰克比萨，金鱼国际餐厅，宝乐西餐日韩料理26高丽苑韩国料理，三木铁板烧，金田中日本料理，阿里郎韩国料理,小红牛烤肉（韩国料理）,韩城苑,世源韩正食,大阪日本料理,江户川日本料理,古木韩国料理 咖啡厅140玏璠咖啡会所,蓝族咖啡 ,左岸咖啡,e咖啡，金领汇咖啡厅，阿哆诺斯咖啡，名典咖啡语茶，上岛咖啡，星巴克咖啡，亿利咖啡酒吧153MCD酒吧，哈雷酒吧，派克酒吧，星期8休闲酒吧，阿拉酒吧，隆豪国际酒吧，难忘今宵酒吧，外滩3号吧，波钵街KTV/D

79、ISCO154348迪士高，新彩虹欢唱音乐城，世纪明珠夜总汇，江东新钱柜KTV，新黄金时代，红宝石KTV，宁波市工会俱乐部，新百亿大型娱乐城，世纪娱乐城，英皇娱乐运动健身45宁波道顺射箭馆 ，非凡空间，长城跆拳道，圣玛瑜珈国际女子美体俱乐部，东方跆拳道会馆，宁波市游泳健身中心，舒华健身中心，金环体育休闲俱乐部，阿拉丁滑冰场，金领汇俱乐部餐饮餐饮/娱乐休闲市场概况分析娱乐休闲市场概况分析如上表所述，目前宁波主要的餐饮/娱乐休闲场所大约有548家（这不包括数量较多的中餐厅和美容/美发/美体场所），这些餐饮/娱乐休闲场所中有大约80%分布在海曙区，天一广场及周边是最为集中的的区，其他20%主要分布在

80、江东百丈路沿线及江北老外滩区域；以上数据反映，目前宁波市民绝大多数的餐饮、休闲娱乐消费都是集中在海曙区尤其是天一广场及其周边区域进行的，江东、江北区域都还缺少集中的餐饮/娱乐/休闲场所（老外滩区域除外，其定位在中高及高档次，消费者主要是外籍人士及高收入阶层）；从整体上来看，宁波的休闲娱乐场所是相对缺乏的，区域的分布也存在不均衡；从餐饮/娱乐休闲业的经营特点来看，晚上到凌晨是其主要的营业时间，这就决定了这种大部分这种类型的商业只能在非常成熟的地段经营，以方便晚间人流的到达与疏散。由于本案项目投入使用时，周边环境将还不成熟，若本案项目发展此类型的商业，在商家选择、引进方面面临着较大的局限性与困难。

81、商业物业销售商业物业销售/租赁概况分析租赁概况分析区域区域类型类型租金水平（元租金水平（元/月月/平米或平米或%）售价水平（元售价水平（元/平米）平米）三江口区域百货商场扣点20-26%RMB 30,000 - RMB 60,000 购物中心扣点20-26% 或RMB 250 - RMB 750RMB 50,000- RMB 60,000大卖场RMB 35 - RMB 45/沿街商铺RMB 70 - RMB 750RMB 20,000 - RMB 60,000 三江口外围区域百货商场/购物中心RMB 270 - RMB 300RMB 30,000 - 39,500大卖场RMB 25 - RMB

82、 28/沿街商铺RMB 30 - RMB 240RMB 8,500 - 25,000由于商业市场整体状况较好，宁波的商业物业整体的入住率较高，租赁需求强；目前宁波可出售的商业物业中，以沿街商铺为主，主要是社区型商业街铺，多位于三江口区域以外，此类物业的整体体量难以统计，但是可以明确的是此类可售的商业物业整体体量较小（比如说，一个10万平米的体量的住宅小区，其社区商业面积很可能不到5,000平米不到），去化速度整体上来看是比较快的，由于社区型商铺的总价相对较低，因此，其购买者除了自用者外，还包括部分个人投资者。在市中心区域有部分百货商场和购物中心是产权出售的，比如恒隆中心的百货商场及购物中心、金

83、隆国际的购物中心，此类物业的单元总价一般在200万元以上，购买者主要以自用者及投资基金等，根据调查的情况，2005年底恒隆中心百货商场的1-4层被一家投资基金购得；主要商业类型的租金及售价如上表所示。根据一些主要商业物业的成交纪录，我们认为目前宁波市的地段较好的区域商业物业投资回报率可以达到10%左右，高于住宅物业，而地段相对较偏的区域的商业物业回报率最低的水平在4.2%左右,购物中心类型的物业考虑到使用率的影响，其收益率一般在6%左右；但是由于总价门槛相对较高，而且操作相对住宅物业困难，因此个人投资者在此类物业的购买者中的比例相对较低。FOS (Factory Outlet Store 工厂

84、直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 通过以上对宁波商业市场的基本认识，我们认为本案项目在发展商业物业方面面临着几个困难：）进入市场的时间节点不佳（周边环境不成熟）；）整体规模有限；）距离现存的建成区较远（从三江口区域到本案项目的车程估计在分钟左右）；）百货商场、购物中心、大型卖场等传统业态发展已经相对成熟；）个人投资者越过商业物业投资的门槛困难，意味着商业物业产权销售的目标市场相对狭窄。综合以上个方面考虑，我们尝试分析FOS的可行性。FOS最早诞生于美国，起初的含义是工厂直销店，处理工厂尾货，经过一百多年的发展，现在的FOS是指以较低折扣专门销售品牌产品的下架、过季、断码产品的商场，其供货

85、渠道从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道，通常FOS以商品市价的折进货并以市价的6折出售，有时候部分FOS中也供应当季的商品，不过其价格也与市价相仿。目前国内的FOS主要存在于上海与北京两个城市，其中北京迄今为止已经有个FOS,档次定为主要在中高及高档。二线城市中，厦门、重庆、成都等城市也已经出现了FOS。目前浙江省内唯一的一家FOS在绍兴。目前国内的FOS的规模一般从,平米到,平米，定位一般从中高档次到高档次，例如上海FOXTOWN、北京燕莎奥特莱斯就是高档次的FOS，其商品以世界一线品牌为主，而北京爱家奥特莱斯的定位在

86、中高档次，商品既包括国外品牌，也包括国内品牌.下面我们选择北京爱家奥特莱斯以及一个海外项目(Harbour Town澳大利亚)两个案例进行分析，前者的规模、地理位置等与本案项目相仿，后者可以提供更多的先进概念供本案项目参考。FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 北京爱家奥特莱斯（AIKA Outlets）FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 Harbour Town, 澳大利亚澳大利亚FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析

87、Harbour Town, 澳大利亚澳大利亚FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 Harbour Town, 澳大利亚澳大利亚FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 爱家奥特莱斯爱家奥特莱斯位于北京北四环与三环之间，并非绝对的市中心区域，从市中心区域出发车程分钟可到达，靠地铁站，有十条以上公交线车通往该区域。由北京爱家集团（AIKA）开发并运营总建筑面积1.5万平米，包括地下1层、地上3层的单体建筑商品类型包括品牌服装、服饰、鞋帽、珠宝、精品皮革、皮具、运动休闲产品、家居饰品经营品

88、牌共有个左右，例如：FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 家居家居内衣内衣男装男装女装女装居梦莱，香舍里，雅仕奇温馨花香，雅仕琦奥尔黛丝，北美高尔夫，黛安芬，鄂尔多斯，法罗宝鲨旗，保罗，鳄鱼恤，袋鼠，法狮龙，花花公子，华伦天奴A唛，LEGENE，JINIFEAR，NICE，MODELLI饰品饰品箱包箱包鞋帽鞋帽运动休闲运动休闲AEMAPE，阿玛尼，CD太阳镜，范思哲，古琦POLO，金利来，卡丹路，马连奴，恺撒大帝KING DUPONGT，PLAY BOY，艾弗森，花花公子，BUTNON，阿迪达斯，花花公子，匡威，李宁，耐克爱家奥特莱斯配

89、有300个地面停车位。B1层到2层单层面积约4000平米，3层面积约3,000平米；每层设置2部手扶电梯，3个楼梯，2个洗手间、地下一层设置餐厅及儿童游乐场。配备中央空调系统，餐饮区设置煤气及油烟管道等；经营状况良好，平均双休日人流量达到30,000人，工作日5,000-6,000人，主要针对北京市区内的月收入在3,000元以上的“品牌追求者”，年龄层次多在25-45岁，以及18-25岁以下的青少年。FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 由于爱家奥特莱斯单层面积相对较小，因此采用的是6米*6米的柱网；内部场地分割一般为18平米（3米*6

90、米）、36平米（6米*6米）、48-54平米、72平米。其他面积范围可以协商。FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 爱家奥特莱斯体现了国内FOS的一般特征： 商品品牌质优，品牌及商品种类多，价格低廉，对品牌爱好者吸引力强； 对距离不敏感，商圈范围大。由于其商品的品牌质优、价格低廉的特征，很多品牌追求者为了购物一般可以接受1个小时左右甚至以上的车程； 在国内城市，人流的到达与疏散主要依靠公共交通； 工作日人流少，双休日人流多，节假日是人流高峰； 由于以品牌商品为主，因此在档次形象方面较好； 具备购物、餐饮、休闲娱乐的综合功能。通过与爱家的

91、对比，基于以下方面因素的考虑，我们认为FOS是比较适合本案项目的商业形态： 宁波还没有这种类型的商业物业，目前为止也尚未发现有这种类型的未来商业物业供应； 宁波居民购买能力强，品牌消费意识较强，客观上存在FOS的潜在消费者群体； 本案项目到建成区的距离适中，基本上建成区任何地方的居民可以通过公共交通在1个小时内到达本案项目； 本案项目已经具备一定的公共交通基础，536、566等5条左右的公交线路经过本案项目或本案项目附近区域； 建筑规模灵活，1万平米以上的商业空间即可开设FOS； 通过与有FOS运营经验的公司合作可以弥补开发商运营经验上的不足； 通过一定时间的成功运营，即可通过整体收购或产权带

92、租约销售的方式转让FOS，实现较快的资金回收。位于澳大利亚珀斯（Perth）市的黄金海岸(Gold Coast)，是澳大利亚著名的旅游、休闲、购物胜地；Harbour Town位于珀斯市区的西部，靠近米切尔（Mitchell Freeway）公路的出口，从珀斯市中心区域出发，可以通过自驾车、乘巴士、轨道交通到达。FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 Harbour Town, 澳大利亚澳大利亚FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 Harbour Town的整体由地上2层的建筑组成

93、；由于Harbour Town位于游客众多的黄金海岸，因此，除了一般的FOS商场的设备设施外，Harbour Town还设置了专门接待团体游客的区域，并与旅游公司建立合作关系，为有合作关系的旅游公司的团体游客提供购物折扣卡；Harbour Town中有约120个左右的品牌店，主要供应世界著名品牌的换季、下线、样品、次品以及专门为直销店设计的产品，这些商品的价格一般在市价的6折以下，还供应少部分的当季商品，当季商品的价格与市价一致；Harbour Town中的商品组合请参考下表，共包括了17个类别，比例最大的为品牌服装，其次为餐饮。目标消费者为年龄层次在45岁以下，并以年轻人为主。FOS (Fa

94、ctory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 Harbour Town作为国外比较成熟的直销商场，在一些概念上给本案项目以借鉴： 直销商场的商品种类应该以品牌服饰为主，但是不应该仅仅局限于此，更多的商品种类组合可以更大的激起并满足消费者的购物欲望； 餐饮娱乐在直销商场中占有重要的地位，是仅次于品牌服饰的重要内容； 直销商场的目标客户年龄层次基本上都在45岁以下，其中年轻人占有重要的比例，因此可以设置一些更能吸引年轻人的商店，如大型的音像制品店、图书店等，境外的案例经验，如香港、澳大利亚、英国等地的HMV、Vergin等,除了销售音像制品外，还可以不定期的举办

95、明星签售会、迷你演唱会等,对于年轻人群体有着较大的吸引力； 与旅游公司的合作关系可以有效扩大直销商场的客源面。FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场工厂直销商场)专题分析专题分析 本本案案项项目目核心商圈核心商圈3公里公里次级商圈次级商圈10-15公里公里按照2005年江东区和江北区的人口估计，距离本案项目10-15公里的江东区以及江北区大部将成为本案项目的次级商圈，人口约33万人（不包括核心商圈人口），也就是说，到2008年，本案项目次级商圈范围至少包括33万人；外围商圈的则包括宁波市其它区域；即使按照核心商圈30%、次级商圈5%的保守比率计算，在2008年左右，本

96、案项目的客源群体也可以达到约5.25万人以上。根据已经掌握的人口资料进行保守预测，如果本案项目设置FOS，距离本案项目3公里左右福明街道、科技园园区的人口将形成本案项目的核心商圈人口，规模大约在12万左右，待东部新城及科技园区逐步发展成熟，预计到2020年人口规模可达到33万（常住人口和工作人口）；商业市场分析小结商业市场分析小结宁波居民整体消费能力强，购买能力及消费支出都处于国内城市前列；宁波的传统商业形态如百货商场、购物中心、商业街和大卖场发展相对成熟，前三者主要集中在三江口区域，大卖场主要分布在三江口外围区域的成熟居住社区附近；根据宁波商业网点规划要点（2002-2010），2010年之

97、前宁波还有约20.88万平米的商业发展空间，意味着本案项目发展期间尚不存在商业物业饱和的情况；宁波商业物业买家中，个人投资行为相对较弱，自用目的为主，并已经存在基金收购大面积商业物业的进行投资的现象。目前宁波商业物业投资的收益率大约在10%左右；宁波尚不存在FOS（工厂直销商场）的商业形态，在目前本案项目的自身及所在市场的客观条件下，本案项目具备发展FOS的机会。项目发展建议项目发展建议SWOT分析分析优势（优势（StrengthStrength）: :所在区位的前景看好，地段升值潜力大，这包括了未来的市中心位置，规划中的轻轨，紧靠市政府、会展中心和科技园区等因素；项目区域已经具有较好的交通条

98、件，依靠现有的道路可实现15-40分钟车程内到达三江口、北仑、镇海，并且目前已经有5条左右的公交线路连接本案项目与现在的市中心区域；本案项目本身具有酒店、办公、公寓和商业综合性功能，各功能的互补可以更有效的提升本案项目的价值，比之新天地等功能单一的项目更具竞争力；劣势（劣势（WeaknessWeakness）: :东部新城的建设伊始，本案项目入市的时间节点不甚理想，周边环境尚未成熟，地段价值未能凸现，这给项目的推广带来难度；机会（机会（OpportunityOpportunity）: :宁波本地居民收入水平较高，在房产投资方面的意识强，对于发展投资性物业是有利的；宁波目前单身公寓包括服务式公寓

99、的市场形势好，具体表现为供应少、需求强，其中高品质的服务式公寓数量更是稀少；依靠港口基础，宁波的大产业发展战略近年来成效显著，FDI及本地私营经济活跃，企业的发展造就了写字楼市场的活跃，发展写字楼物业的市场环境是好的；宁波目前尚无FOS商业形态，预计未来2-3年也不会有这样的商业投入使用，这个市场缺口是本案项目可以利用的；威胁（威胁（ThreatThreat）: :项目周边潜在的写字楼物业供应量大，将给本案项目的写字楼部分的发展形成较大的威胁。项目整体定位项目整体定位主题主题: :新市中星国大雷迪森国际中心作为项目发展、推广的主题概念，强调未来市中心位置对于提升项目价值起着关键的作用，轻轨因素

100、，比邻会展中心、市政府、科技园等因素都是可以充分利用的闪光点；国际品质的综合性项目，东部新城首个国际品牌星级酒店雷迪森，这些都可以突出本案项目是东部新城之“星”的概念。档次：档次：中高档次若要充分发挥项目整体的品牌价值、地段潜力，这就要求本案项目的档次形象需要达到中档以上；本案项目入市时间节点不理想，发展高档次的物业将会推迟本案项目的资金回笼速度；综合考虑以上两个方面，将本案项目的档次定位在中高档次，整体品质上略低于波特曼中心，但是高于目前市场上的其他项目。功能：功能：目标市场：目标市场：商务办公、居住、购物、餐饮、娱乐休闲综合功能甲级写字楼；新增或扩大办公楼使用面积的企业，以第三产业企业为主

101、；宁波科技园区内的高科技、研发型企业及会展相关行业企业以及个人、机构投资者。国际标准的服务式公寓；目标买家主要为本地个人投资者为主，外地投资者包括境外投资者，以港台、日韩人士为主。目标租户为在甬工作的外籍人士，及大中型企业的高级管理层FOS (品牌直销商场)月薪3000元以上的本地居民，年龄主要在18-45岁，以及外籍人士及游客项目整体定位项目整体定位发展组合发展组合: :发展组合为办公楼、服务式公寓和FOS商场各功能部分的面积配比如下：建筑面积建筑面积层数层数办公楼59,98220服务式公寓38,00216-20FOS商场17,8362附3层地下面积38,6102层合计154,430布局布局

102、: :各功能块的布局与原设计基本保持一致；原设计中公寓位置只有2幢公寓建筑，现在建议增加至3幢建筑，层数由南到北依次为16、18、20层，形成层次感，增强建筑天际线美感；原公寓建筑之间的间距需要缩短，具体间距需要与设计方在下一阶段讨论。 发展建议一发展建议一办公楼发展建议办公楼发展建议办公楼档次定位：出售型甲级标准写字楼出售型甲级标准写字楼定位理由： 本项目内的雷迪森酒店为一幢定位为白金五星级的酒店，本项目内部其他的开发内容与酒店 的品质必须保持一致，定位为甲级写字楼可以与白金五星级酒店的发展相互促进，确保综合 项目的开发的整体成功。 作为位于东部新城商务区中心区域的综合项目，本项目内的办公楼

103、正对宁波的国际会展中 心，在此区域定位建设甲级写字楼较为符合本区域的整体形象。 本项目所在的东部新城商务区未来规划了较大体量的写字楼，预计这些写字楼都将会定位于 较高档次，偏重于甲级写字楼的开发。在此前提下，为了确保本项目写字楼未来能与本区域 其他写字楼竞争中处于有利的地位。 甲级写字楼的持有方式既可以是业主总体持有写字楼的产权出租使用，也可以为产权出售后 统一管理的方式。本项目的写字楼，考虑到开发商的资金不被写字楼长时间占用，同时也考 虑到出售型写字楼在宁波的写字楼市场上较为被认可，因此建议本项目的甲级写字楼的持有 方式为出售型，售后由具有写字楼专业管理经验的管理公司统一进行管理。办公楼发展

104、建议办公楼发展建议目标客户： 市区范围内新增或扩大租用面积的企业，以第三产业企业为主，如贸易、金融、现代 物流、交通等行业； 宁波科技园区内发展起来的高科技、研发型企业的办事处及其上下游服务型企业，如 咨询公司、科技、教育等行业； 与会展服务相关的企业，如咨询、广告、设计、装璜等行业； 个人或机构的写字楼投资者。对于上述目标客户定位主要基于宁波目前写字楼物业市场分析的结果。随着三江口及百丈路商务设施的增加，新增写字楼项目也将随着土地供应的减少而减少。未来，主要的写字楼供应热点区域将从上述传统商务区域转向政府重点发展的新商务区，如交通相对便利的东部新城。因此本项目的办公楼相信可以吸引到部分传统市

105、中心区域的写字楼租户。对于本项目周边区域的写字楼需求，如宁波科技园区、会展中心的写字楼用户，本项目的入市对于这些企业也将有较大的吸引力。考虑到本项目以出售型形态入市，因此部分个人及机构投资者也将是本项目写字楼的吸引目标客户。办公楼发展建议办公楼发展建议标准层面积建议一：根据写字楼物业需求预测的分析，我们认为在目前东部新区写字楼物业发展空间可以达到每年60万平米以上，结合本案项目本身的体量以及综合性功能考虑，建议本案项目写字楼物业的发展体量约为6万平米。建议6万平米的写字楼物业分为2幢建筑单体分别开发，每幢建筑面积3万平米，标准层面积为1,300平米，楼层数为20层。对于此标准层面积的建议，我们

106、考虑了以下因素： 鉴于未来东部新城商务区将有大体量的写字楼面世，为了能够较好完成本项目的写字楼租售工 作，对于写字楼的总体体量将有所控制。 根据我们的市场调研，目前宁波在售的写字楼标准层面积约为9001,200平米，有部分写字楼的 标准层大于1,800平米。本项目的写字楼为出售型写字楼，为了满足一些租/买整层写字楼物业的 大客户需求，我们对于写字楼的标准层面积应适当控制，同时需要满足目前高档写字楼标准层面 积逐渐增大的市场状况。 以上海为例，标准层1,300平米的写字楼在市场上可以保持较高的品质表现。办公楼发展建议办公楼发展建议宁波在售写字楼宁波在售写字楼标准层面积（平方米）标准层面积（平方米

107、）兴业大厦900 上东国际930 甬港 现代铭楼1,130 波特曼写字楼1,200 新城国际1,800 新天地国际商务大厦2,256 上海高品质写字楼上海高品质写字楼标准层面积（平方米）标准层面积（平方米）香港广场1,250 兰生大厦1,270 力宝广场1,330 上海中环广场1,350 办公楼发展建议办公楼发展建议办公楼发展建议办公楼发展建议标准层面积建议二：鉴于写字楼的开发具有一定的前瞻性，此处我们对标准层面积的第二个建议为可以将标准层面积设置为1,800平米。标准层面积不断放大是国内写字楼发展的一大趋势，达到1,800平米的标准层能基本体现目前较高的写字楼发展水准。本项目如开发为标准层面

108、积为1,800平米的写字楼，则在写字楼总建筑体量不变的情况下，单幢建筑楼层数为14层。建筑层高建议：根据市场状况，我们建议本项目的写字楼部分标准层层高在3.7米或更高，以体现较高的写字楼品质。其楼层净高应达到2.7米。写字楼名称写字楼名称标准层楼高标准层楼高兴业大厦3.4上东国际3.4新天地国际商务大厦3.7波特曼写字楼3.6新城国际3.1华宏国际中心3.7办公空间单元分隔建议： 为了保证写字楼的品质，我们理想的买家/租户应该包括几家大型，可购买并使用整个楼层；同 时，其他楼层的买家/租户以不超过5家为优。对于一些小型公司办公，则希望可以把这些企业集 中在某些特定楼层。以保证整个写字楼的人流不

109、致混杂。 建议两幢写字楼分别针对大面积客户及小面积客户。对于大面积客户，标准层分隔为2套。 对于小面积客户，建议将最小可分隔单元面积控制在130平米左右，还有利于确保本项目作为出 售型写字楼，其售价可以控制在150万之内。办公楼发展建议办公楼发展建议电梯配备建议：写字楼名称写字楼名称总建筑面积总建筑面积电梯电梯建筑面积建筑面积/ /电梯配比电梯配比电梯速度电梯速度兴业大厦43,470 410,868 N.A.上东国际72,000 154,800 2.5米/秒新天地国际商务大厦55,000 86,875 2.5米/秒波特曼写字楼32,000 56,400 3米/秒新城国际35,000 48,75

110、0 N.A华宏国际中心35,000 48,750 2.5米/秒如果按每6,000平方米配备一部电梯，则本项目写字楼部分应配置约10部。建议写字楼的电梯速度不低于在2.5米/秒，电梯速度应相对提高。办公楼发展建议办公楼发展建议车位配备建议： 根据本项目原设计，对于写字楼车位的设定基本按照规范要求的最低标准设置，即每100平 米设计车位为0.25个，两幢写字楼车位共配备约245个。 通过对市场研究，目前宁波市区的写字楼车位配比已经达到了约每平米0.320.57个，本项 目的设计标准已低于目前的市场水平。并以波特曼项目为例，以目前的车位配比应付日常需 求已出现捉襟见肘的局面，需要通过价格/时间段杠杆

111、予以调节车位供应。 考虑到本项目位于东部新城，与市中心区域有一定距离，因此本项目的对于车位的需求将可 能大于市中心区域的同等标准写字楼。写字楼名称写字楼名称兴业大厦兴业大厦新天地二期新天地二期* *波特曼中心波特曼中心* *新城国际新城国际车位数量180672524200总建筑面积43,470210,000160,00035,000每100平米车位配比0.41 0.32 0.33 0.57 建议：对于写字楼车位的设定按照每100平米设计车位为0.6个，两幢写字楼车位共需配 备车位约360个个。若本项目停车位不足，建议可以设置机械式停车位。* 为综合项目的整体车位配备办公楼发展建议办公楼发展建议

112、售价建议鉴于写字楼的售价与项目本身地理位置，周边配套情况的差异，本项目售价假设主要参照标准为新天地国际商务大厦，以及波特曼写字楼这一目前宁波市内的一个高品质写字楼项目。 新天地国际商务大厦设施配备齐全，但由于该项目整体上为大型住宅项目，在沿世纪大道区域布置了五幢写字楼。其中，仅一幢配置较高，可视为甲级写字楼。且该项目位于东部新城外，周边的商务环境将劣于本项目，因此预计本项目未来的售价将相对高于新天地国际商务大厦的售价。 新城国际位于本项目的北侧，也是位于东部新城外的一个写字楼项目。本项目的开发体量有限，总共项目的开发体量为3.5万平方米。且项目较为独立，缺少配套设施。 波特曼写字楼无论从地理位

113、置、商务环境及设施设备等方面郡达到了宁波市较高的水准，本项目的售价标准将低于该项目。写字楼名称写字楼名称销售价格（元销售价格（元/ /平方米）平方米）波特曼写字楼17,000华宏国际中心9,600 兴业大厦9,000 开丰大厦8,500 彩江大厦8,400 上东国际8,000 新天地国际商务大厦8,000 新城国际6,400 办公楼发展建议办公楼发展建议办公楼发展建议办公楼发展建议售价建议：乐观状态下售价建议为11,000元/平方米。权重权重波特曼写字楼波特曼写字楼得分得分本案项目本案项目得分得分地理位置地理位置8180.43.2交通交通101100.44大堂情况大堂情况8180.75.6净高

114、净高51515电梯情况电梯情况50.840.73.5空调情况空调情况8180.75.6外立面外立面80.86.40.655.2平面设计平面设计100.880.858.5内部配套内部配套101100.66物业管理公司物业管理公司8180.97.2周边配套周边配套101100.44商务环境商务环境101100.44修正系数修正系数10095.461.8价格价格17,00011,013办公楼发展建议办公楼发展建议售价建议：保守状态下 在市场状况不理想的状态下，本项目写字楼的售价可能会低于理想状态。鉴于目前，周边写字楼新天地国际商务大厦的平均售价为8,000元/平米。 我们建议本项目的写字楼部分，保守

115、状态下售价为9,000元/平米。设施建议：为了达到甲级标准，我们建议本项目的写字楼设施达到以下标准： 写字楼外墙，采用幕墙、铝板材料 大堂：地面采用大理石，花岗石和地砖 公共走道：高档地砖，石膏板吊顶 卫生空间：大理石、抛光砖搭配铺地、墙面装饰，设大理石台面；卫生间安排名牌洁 具，石膏板吊顶，设干手机等设施 主要机电设备及电梯采用进口产品 空调系统：针对大面积客户的写字楼采用集中供热/供冷中央空调系统，配送新风；针对小面积客 户的写字楼采用小型中央空调 通讯系统：配备电话线路、网络宽带、光纤到户 消防系统：各单元内安装烟感报警、自动喷淋系统 智能化系统：电子巡更系统、背景音响系统、电视监控系统

116、、防盗报警系统等。办公楼发展建议办公楼发展建议 发展建议二发展建议二办公楼发展建议办公楼发展建议在市场状况良好的情况下，第一种建议即能满足市场需求。同时，考虑到本项目目前周边商务市场仍非常不成熟，本项目的写字楼推出会面临较大的市场风险，我们建议可考虑采用以下的补充建议，为本项目写字楼增添卖点。即：设置较大体量的挑空式设计即：设置较大体量的挑空式设计 通过预售测试市场反应通过预售测试市场反应 形成本项目的特殊卖点形成本项目的特殊卖点办公楼发展建议办公楼发展建议目前，宁波市场类似产品介绍：华宏国际中心19层n 华宏国际中心设置了19层为其挑高层n 层高设置为6米，可自型分隔n 单元面积在16025

117、0平米左右n 销售均价为13,500元/平米，高于该项目平层销售均 价9,600元/平米约40.6。办公楼发展建议办公楼发展建议设置挑高层的办公楼建议根据写字楼的高度要求，建议10层以下建平层写字楼，11 17层建高度为6.2米的挑高层（以限高90米计算）。根据目前宁波市对于写字楼预售标准的设定，在本项目的地基完成，建筑出地面时即可进行预售。因此，建议以此卖点推广本项目的销售，在销售中测试客户对于挑高层写字楼的喜好程度。如在销售中，挑高层未受到预计的客户认可，则建议改为原20层，每层层高在3.7米以上的平层式写字楼。若挑高层写字楼受到客户的广泛认可，则保留此建议。售价建议基于目前挑高性写字楼的

118、差价比例，我们认为本项目的挑高式写字楼平均售价可以达到12,600(悲观状态下）15,400（乐观状态下）元/平方米。以建设10层平层及7层挑高层计算，则每幢写字楼的平均售价可以达到10,482（悲观状态下）12,812（乐观状态下）元/平方米。办公楼发展建议办公楼发展建议设置挑高层的办公楼的利弊：有利点：n 销售策略灵活，可根据市场变化调整设计n 能最大可能适应消费者的需求，获得更好的市场回报不利点：n 在设计、报批阶段会增加工作难度n 复式楼层设计对于电梯的高度设置、楼板承重都有特殊的要求，同时也会影响桩基设计，因此 需谨慎考虑n 需要对于市场状况不断提高认识度，销售策略的制定非常关键办公

119、楼发展建议办公楼发展建议布局布局/ /规模：规模：3幢服务式公寓建筑单体，从北到南依次编号A幢、B幢、C幢，3幢服务式公寓均与商场联结，1-2层作为商业裙房，成为商场的一部分，面积计入商场。3幢服务式公寓主体共包括480个单元，总建筑面积38002平方米；建议A、B、C3幢建筑主体的层数分别为20、18、16，从北向南递减，丰富建筑层次感，并且为顶层的大面积房型营造更好的视野；单元面积单元面积/ /配比：配比：在参考波特曼、好阳光项目的房型设计基础上，配备4种套型,如下表所示，其中3个特大套型将配置在A幢的顶层，建议特大套型做成复式形式，下层建筑面积大，上层建筑面积小，这样上层多余空间可以作为

120、空中花园赠送，以提升3个特大套型的性价比，以对买家更具吸引力；在套型配比上，总的发展思路是，B、C两幢布置相对较小的房型，A幢暂定布置较大的房型，这样做的目的在于：一方面丰富产品种类，另一方面可以减少服务式公寓的单元数量，加快去化速度。进入销售阶段时，最先推出B、C两幢的产品，A幢留到最后推出，如果B、C两幢产品的销售状况很好，那么可以将A幢的房型按照B、C的房型配置改变，为此，A幢的施工进度要慢于B、C两幢的施工进度，为观察B、C两幢的市场反映和调整A幢房型争取时间。服务式公寓物业发展建议服务式公寓物业发展建议特大套型特大套型大套型套大套型套中套型套中套型套小套型套小套型套平均单元面积平均单

121、元面积单元面积（平米）250115-12586-10053-6070单元总套单元总套数数特大套型数特大套型数大套型大套型套数套数中套型套数中套型套数小套型套数小套型套数A幢132352770B幢17901158110C幢1690653110套数比例100%1%14%39%46%单层单层/ /平面：平面：为了给各单元争取朝南的朝向，建议电梯井、消防楼梯等布置在北侧，因此每幢公寓的门厅设置在建筑的南侧；公寓主体全都设置客房，建议取消原来设计中的位于公寓第3层的会所，因为设置在3楼的会所的活动很可能影响到10层以下的公寓客房的安静，娱乐休闲类的设施建议集中设置在FOS内。原来公寓第3层设置的与FOS

122、顶层花园的通道，也建议取消，因为这个顶层作为FOS的功能部分完全向FOS的客人开放，若这个地方再设置一个公寓入口，会给公寓管理带来麻烦。FOS屋顶的泳池也不实用，建议取消；由于公寓建筑3层西侧的单元与FOS顶层公共花园相连，为了避免FOS客人在顶层花园游玩影响到住户，建议在靠近公寓的区域设置至少3米宽的绿化带（灌木），防止游客接近公寓单元；公寓底层设公寓大堂，同意原来5米的层高；增加了一幢公寓建筑，为了降低成本以及减少原来的建筑基底面积以保证绿化率，建议取消原来北（A）幢公寓中的4层挑高空中花园，虽然这一个卖点被取消了，但是顶层的复式特大套型附带空中花园可以形成新的卖点；同意原来主体标准层3.

123、2米的层高。服务式公寓物业发展建议服务式公寓物业发展建议公寓公寓&FOS三层平面三层平面服务式公寓物业发展建议服务式公寓物业发展建议取消原来设计的会所取消原来设计的每4层挑空空中花园至少3米的绿化带（灌木）增加一幢公寓建筑，为此需要减少原来公寓之间的间距20F18F16F服务式公寓物业发展建议服务式公寓物业发展建议设备/设施种施种类内容内容供电系统两供一备三路电源，另加自备发电机供水系统每户3条供水系统，冷、热和纯净水空调系统空调系统采用集中供冷/热中央空调系统，配送新风通讯系统每户2个以上电话线，通起居室、卧室、卫生间视听系统享受酒店卫星电视节目，每户预留一路以上的终端接线盒，其中一路通卧室

124、电梯系统每层3台电梯，品牌建议国外品牌（最高时速3米/秒即可）消防系统烟感报警、自动喷淋、逃生示意图宽带系统建议使用中国电信网，光纤接入每幢建筑，没有必要入层厨卫设备配置橱柜、水池、抽油烟机、冰箱，中套型以上设煤气炉，小套型预留煤气接口设电磁炉，微波炉，电磁炉，盥洗台，马桶，小套型单元设淋浴间，中套型以上设浴缸门禁系统门卡系统停车位每2户1个车位其他系统电子巡更、安保监视等装修电梯厅、公寓大堂石材地板/墙面，公共走道地砖、墙面木饰或仿石材板饰（具体在下一阶段讨论确定）+墙纸，单元内部复合地板、墙纸设备设备/ /设施：设施：服务式公寓物业发展建议服务式公寓物业发展建议价格定位：价格定位：通过跟波

125、特曼公寓、好阳光商务大厦的比较来确定本案项目在目前的市场价位：波特曼公寓波特曼公寓好阳光商务公寓好阳光商务公寓本案项目本案项目地段地段0.80.70.5品质品质10.60.8交通交通0.80.70.5景观景观0.50.51品牌品牌10.40.8产权产权0.50.70.5得分得分4.63.64.1价格价格130009500与波特曼公寓比较得出本案项目的定价在11587元/平米，与好阳光项目比较得出本案项目的定价在10819元/平米，取平均值得到本案项目公寓定价在11203元/平米，这个预期是基于强的市场需求形势的，如果采取比较保守的估计，以本案项目的整体品质，售价应该在9500元/平米左右，即与

126、好阳光商务酒店相仿。保守估计在2010年以前，服务式公寓以年均5%的价格增幅递增（2004年宁波三江片住宅价格涨幅为14.3%，2005年为6.7%）；由于服务式公寓产权销售的目标买家的投资性目的明确，为了提升项目竞争力，并能够在产权出售后实现统一管理，建议在销售时与小业主签订3年期的返租协议，保证6%的年回报率;运营管理：运营管理：建议服务式公寓的管理可以与Radisson酒店的管理公司协商进行管理，或者采取聘请国际知名物业管理作为顾问、自组或另聘物业管理公司的方式进行管理。物业管理费用不仅受市场因素影响，也是物业档次、管理品质的反映，因此物业管理费用的确定需要与具体物业管理公司协商确定。目

127、前宁波的国际性品牌的管理费用都在8元/平米/月或以上，例如波特曼的服务式公寓的管理费用是9.8元/月/平米，因此建议本案项目的物业管理费用暂定在8元/平米/月左右的水准；公寓部分的服务种类除了公共部分打扫外，还包括以下服务： 送餐服务； 早上叫醒服务； 客房清洁服务； 洗衣服务； 在有较多客户需求的情况下，建议为长租客户免费提供市区（天一广场）、机场、北仑/镇海区域的穿梭巴士服务，可以为本案服务式公寓提供一个独特的卖点。服务式公寓物业发展建议服务式公寓物业发展建议FOS物业发展建议物业发展建议发展模式：发展模式：建议商场的业态定位为FOS（Factory Outlet Store 品牌直销商场

128、）；基本的设想是BOT模式：建设寻找FOS运营伙伴2-5年运营期方案A寻找基金收购方案B分割带租约产权销售市场定位：市场定位：中高档次；初步设想只引进国外品牌的换季、下架、断码商品，这样一些品牌在宁波很可能是唯一性的，可以大幅度地提高本案项目的市场竞争力。但是，FOS运营成功的关键在于供货渠道是否足够有效，如果完全的国外品牌难以实现，可以考虑引进部分国内著名品牌。目前国内已经出现多家FOS的运营商，包括北京爱家集团、丰联商业有限公司、上海百联集团等，在国内寻找FOS运营商也是可行的。布局：布局：一层一层81828182平米；二层平米；二层77577757平米；三层平米；三层18971897平米

129、。平米。餐饮餐饮/ /休闲娱乐区域：休闲娱乐区域：FOS地面一层的东北角约600平米左右的面积及其上面二层同样位置的面积建议用作主力餐饮区，建议设置两个楼梯，连接上下两层，这样这个餐饮区的面积可以到约1,200平米，基本上可以形成1-2个上下两层的餐饮主力店；地面一、二层东北角约1,300平米左右的区域建议作为休闲娱乐区，可以考虑引进西餐/咖啡连锁店；地下一层，下沉式花园下面位置的约1,000平米左右的区域建议用作餐饮区（美食广场），可以考虑引进类似大时代的连锁餐饮运营。这样，可能需要油烟管道的区域（包括主力餐饮店、西餐/咖啡连锁店、美食广场等）都将集中在FOS商场的北侧；原设计方案中地下一层

130、的酒吧区域建议调整到（美食广场的）西面位置；原设计方案中地下一层的酒吧区域建议改为儿童游乐场所；FOS位置地下一层的其他场所可初步定位为美容美体、健身等休闲娱乐场所。FOS3层主要休闲餐饮。零售区域：零售区域：参考目前国内一些主要的FOS的布局，基于本案项目8.5*8.5的基本柱网模数，建议商场部分的大约可以按照18平米（4.25米*/4.25米）、36.13平米（8.5米*4.25米）、54.19平米（12.75米*4.25米）、72.25平米（8.5米*8.5米）、144.5平米（8.5米*17米）这4个基本的模数进行分割,这样的分割方式是针对商家租户的，但是如果最终要采取分割产权销售的途

131、径，这样的面积分割也同样适用；仓库、卸货、停车区域保留原方案设计；除了上述餐饮区需要预留的店内一、二层楼梯外，建议取消原设计中商场内其他区域的店内一、二层楼梯。FOS物业发展建议物业发展建议FOS物业发展建议物业发展建议设备设备/ /设施设施( (设备设施的具体数量、具体布局需要在下一阶段中与设计方进一步讨论) ) ：单层2部手扶电梯，6座楼梯；中央空调，集中供暖，新风系统；餐饮区需要配置煤气管道、油烟排放系统；消防报警系统；公共广播系统,安保、监视系统；同意原设计方案中的383个车位的设计。价格定位：价格定位：目前本案项目区域附近没有可以比较的成交案例，因此我们选择位于家乐福旁边的天伦广场作

132、为比较案例，通过一层商场的价格比较，以估计本案项目FOS目前的一层价格。通过比较，初步估计本案项目FOS的一层的售价可以达到约23,333元/平米，按照二层售价为一层的50%的经验性估计，二层的售价在11,666.5元/平米，三层面积小,暂时不考虑其对价格的影响，由此可以初步判断，本案项目FOS的平均售价在17,499.75元/平米，取整约为17,500元/平米，按照6%的收益率计算，那么平均租金大约在2.9元/平米/天。天伦广场天伦广场本案项目本案项目FOSFOS地段0.80.5品质0.60.6交通0.80.5业态0.60.7规模0.80.5得分3.62.8价格30,00023,333 FO

133、S物业发展建议物业发展建议FOSFOS地面一层地面一层主力餐饮区主力餐饮区西餐西餐/咖啡咖啡取消原设计中取消原设计中的店内楼梯的店内楼梯FOS中需要设计中需要设计6座楼梯，具体位置座楼梯，具体位置需要与设计方进一步沟通需要与设计方进一步沟通FOS物业发展建议物业发展建议美食广场美食广场酒吧区酒吧区美容美体休闲娱乐区美容美体休闲娱乐区儿童游乐区儿童游乐区FOSFOS地下一层地下一层项目发展进度建议项目发展进度建议目前对于项目整体开发以及销售的时间进度总的假设以及思路是： 假设2006年底之前施工，写字楼、公寓及商场可以同时动工，根据宁波的商品房预售规定，工程桩基完成即可以开始预售，也就是说200

134、7年下半年甚至上半年即可以开始销售； 写字楼需要考察复式房型的销售状况，在写字楼预售初期，可以集中推出3-10层的平层以及11-12层的复式产品，在这个测试市场反应的阶段，写字楼施工速度建议放缓；若11-12层写字楼产品销售状况好，则11层以上全部做复式产品，加快施工进度； 公寓部分，B、C两幢的施工进度可以较快，而A幢的主体施工进度应放缓，若B、C两幢销售情况良好，则A幢可以复制B、C两幢的房型配置； 预计项目整体可以在2008年建设完成，保守估计写字楼、公寓的销售在2010年即可基本完成，商场在2009年甚至2008年底投入运营，通过3-5年的运营期在寻找机会进行产权出售。物业物业2006

135、2007200720082008写字楼服务式公寓FOS初步财务分析结果初步财务分析结果方案一（写字楼物业全部做单层产品）：方案一（写字楼物业全部做单层产品）：方案二方案二 （写字楼物业做单层（写字楼物业做单层+ +挑高产品）：挑高产品）：物业建筑面积（平方米）售价（2006年）（元/平米）写字楼59,982乐观预期11,000保守预期9,000服务式公寓38,002乐观预期11,203保守预期9,500FOS17,83617,500内部受益率乐观预期17.75%保守预期12.17%净现值（折现率）乐观预期182,350,818保守预期52,087,063回收年限乐观预期5保守预期5 最大可接受

136、土地成本（万元/亩） 乐观预期649保守预期441 相当于楼面地价（元/平米）乐观预期3,900保守预期2,650物业建筑面积（平方米）售价（2006年）（元/平米）写字楼59,982乐观预期12,812保守预期10,482服务式公寓38,002乐观预期11,203保守预期9,500FOS17,83617,500内部受益率乐观预期17.93%保守预期12.28%净现值（折现率）乐观预期185,996,321保守预期54,589,868回收年限乐观预期5保守预期5 最大可接受土地成本（万元/亩） 乐观预期635保守预期427 相当于楼面地价（元/平米）乐观预期4,090保守预期2,750谢谢！谢谢！