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1、地产不同盈利模式的财税问题解地产不同盈利模式的财税问题解析析课程纲要v第一部分，商业模式核心要素v第二部分，企业价值评估方法v第三部分，产业地产模式财税问题分析v第四部分，商业地产模式的主要财税问题分析v第五部分，农业地产盈利模式v第六部分，养老地产盈利模式主要财税问题分析v第七部分，一级土地开发盈利模式财税问题解析v第八部分，金融地产模式v第九部分，合作开发模式的财税问题v第十部分，商业地产项目税务稽查的重点问题解析21.6企业价值v企业价值，即企业的投资价值，是企业预期未来可以产生的自由现金流的贴现值。v企业的投资价值就是商业模式的归宿，是评判商业模式优劣的标准。v企业的投资价值由其成长空
2、间、成长能力、成长效率和成长速度决定。v好的商业模式一般具有投资少、运营成本低、收入的持续成长能力强的特征。v1.7六要素关系v企业的定位影响企业的成长空间，业务系统、关键资源能力影响企业的成长能力和效率，加上盈利模式，就会影响企业的自由现金流结构，即影响企业的投资规模、运营成本支付和收益持续成本能力和速度，进而影响企业的投资价值以及企业价值实现的效率和速度。v投资价值实现的效率可以用企业价值/资产规模，企业价值/净资产规模来评价；投资价值实现的速度可以用企业价值递增速度和达到更大规模所花费的时间来评价。v相同的企业定位可以通过不一样的业务系统实现；同样的业务系统也可以有不同的关键资源能力、不
3、同的盈利模式和不一样的现金流结构。v商业模式的构成要素中只要有一个要素不同，就意味着不同的商业模式。v一个能对企业各个利益相关者有贡献的商业模式需要企业家反复推敲、实验、调整和实践这六个方面才能产生。第二部分，企业价值评估方法v2.1资产价值法v2.2现金流折现法v2.3相对价值法v2.4实物期权法v2.5剩余收益法2.1资产价值法账面价值v账面价值是指会计核算中账面记载的资产价值。v净资产=总资产总负债v不考虑现实资产市场价值的波动，也不考虑资产的收益情况。v账面价值标准取得方便，但缺点是只考虑了各种资产在入账时的价值而脱离了其现实的市场价值。2.1资产价值法清算价值v清算价值是指在企业出现
4、财务危机而破产或歇业清算时，将企业中的实物资产逐个分离而单独出售的资产价值。v清算价值是在企业作为一个整体已经丧失增值能力的情况下的资产估价方法。v对股东来说，公司的清算价值是清算资产偿还债务后的剩余价值。2.1资产价值法公允价值v公允价值是指将目标企业在未来持续经营情况下所产生的预期收益按照设定的贴现率（市场利率或平均收益率）折算成现值，并以此确定其价值。v它把市场环境和企业未来的经营状况与目标企业价值联系起来，是最合适评估目标企业的标之一。2.1资产价值法的优缺点及其适用性v优点：客观性强，着眼于企业的历史和现状，不确定因素较少，风险较小。当目标企业缺乏可靠对比数据时，如果公允价值或重置成
5、本能够合理估算，获利能力与资产的市场价值或重置成本密切相关时，就更适宜于采用此方法。v缺点：它以企业拥有的单项资产为出发点，忽视了整体获利能力，没有考虑资产负债表外的无形资产项目。组织资本包括无形资产和商誉，如企业的管理水平、品牌优势、人力资源、分销渠道等。组织资本是企业价值不可分割的重要组成部分。v失去组织资本，企业会解体，实物资产不能完全代表企业的价值。v资产价值法忽略组织资本，尤其不适合评估高科技和服务性公司。2.2现金流折现法v现金流量折现估价法的理论基础任何资产的价值应等于该资产预期在未来所产生的全部现金流的现值总和。v基本假设：(1)没有通货膨胀；(2)可以确定未来现金流的概率分布
6、；(3)利率保持不变并且已知。v现金流量折现估价法可分为两种方法：股利增长法，折现率用Ke自由现金流法,折现率用WACC2.2现金流折现法v自由现金流法估价流程v首先用该公司的资本加权平均成本对公司预期现金流进行折现来得到整个公司的价值，然后减去债务的价值，再加上任何金融资产的价值，就可以得到公司权益的价值。v使用这两种方法的关键是要避免现金流与折现率匹配不当的问题。v如果使用资本加权平均成本折现股权现金流，则会导致股权价值偏高；而如果使用股权资本成本折现公司现金流，则会低估公司价值。2.3相对价值法v利用类似企业的市场定价来确定目标企业价值的一种评估方法。v假设前提v（1）首先存在一个支配企
7、业市场价值的主要变量（如股利、净利润、销售额等）；v（2）确定一组可以比较的类似企业，计算可比企业的市价/关键变量的平均值（如平均市盈率）；v（3）根据被评估企业的关键变量（如盈利）乘以得到的平均值（如平均市盈率），即得到目标企业的评估价值。2.3相对价值法v典型模型v（1）市净率模型v市净率=市价净资产v目标企业股价=可比企业平均市净率目标企业净资产v（2）市盈率模型。v市盈率=每股股价/每股收益v目标企业股价=可比企业平均市盈率目标企业每股收益v（3）市价收入比模型。v收入成数=股权市价/销售收入=每股市价/每股销售收入v目标企业价值=可比企业平均收入成数目标企业的销售收入2.4实物期权估
8、价法v企业价值=企业在增长速度为零时的价值+企业增长机会的价值v其中，企业在增长速度为零时的价值可以通过现金流量折现模型或其他模型计算；v企业增长机会的价值可以通过模拟看涨期权的方法来计算。2.5剩余收益法v剩余收益是指公司的净利润与股东所要求的报酬之差。v剩余收益观点认为企业只有赚取了超过股东要求的报酬的净利润，才算是获得了正的剩余收益；如果只能获得相当于股东要求报酬的利润，则仅仅是实现了正常收益。2.5剩余收益法v公司价值等于公司权益资产的账面价值和预期剩余收益的现值之和。vV0BV0(1+r)-tE(RIt)v其中：vV0为企业在0时刻的价值；vBV0为企业在0时刻侧耳权益资产的账面价值
9、；vR为股东要求的回报率；vE(RIt)为t时刻的剩余收益的期望值。2.5剩余收益法vRItv=St(1/ATOt)(1/EMt)（MOStATOtEMt-1r）v其中：vRIt为第t期的剩余收益vSt为第t期的销售收入；vATOt为第t期的资产周转率；vMOSt为第t期的销售利润率；vEMt-1为t-1期时的权益乘数；vr为权益资本要求的回报率。2.5剩余收益法v通过与现行财务比率体系结合，将抽象的剩余收益概念转化为客观的、可计量的财务比率和会计指标。v剩余收益的预测仅同基本财务指标相关，避免了人为操纵会计指标的可能性，在进行指标预测时，将通过审计的财务报表作为客观基础，使得对剩余收益的预测
10、具有客观性和可验证性的基础，从而解决了剩余收益模型中预测剩余收益的难题。股东价值结构第三部分，产业地产模式财税问题分析v3.1核心企业引导模式v3.2产业地产商模式v3.3产业园区开发模式v3.4综合运作模式3.1核心企业引导模式（工业园模式）v主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式
11、只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。3.2产业地产商模式v产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。v这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运
12、作模式进入产业地产领域。3.3产业园区开发模式v产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。v产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。v但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。3.4综合运作模式v综合运作模式是指产业园区开发模
13、式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。该模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。v但是，该模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，很容易造成产业园区的发展停滞。联东集团两大产品线：产业综合体联东集团两大产品线：产业综合体&总部综合体总部综合体产品线类型产品线类型业态业态价值价值选址选址代表项目代表项目产业综合体集低密度总
14、部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于一体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而为入驻企业提供完善的产品、优美的环境和优化的园区服务。支持区域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济城市的开发区或新区联东U谷北京金桥基地项目总部综合体总部综合体产品涵盖独栋办公、高层办公、高档公寓、商业配套等，为入驻企业提供能代表独立的企业形象的产品、成熟的总部办公氛围（集聚人才和高端资源）和完善的商务配套服务。支持区域发展第三产业，培育总部研发、设计创意为核心的服务型经济城市的中心或副中心联东U谷天津双港项目第四部分，商业地产模式的主要财税问题分析v4.1万达模式
15、v4.2越秀地产模式（地产和房地产信托投资基金联动）v4.3凯德置地模式（私募与REITs）v4.4华润模式（以商带住）v4.5产权式商铺，售后包租经营，返租模式v4.6商业地产模式的常见的财税问题4.1万达模式v靠销售物业稀释总投资v经营性抵押贷款+银行授信v银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。4.2越秀地产模式v“开发+运营+金融”的发展模式，通过实施“越秀地产”与“越秀房产基金”的常态互动，不但可以大大缩短投资回收期，还能够提高净资产收益率，提高抗风险能力和可持续
16、发展能力。v2012年广州IFC(国际金融中心)的交易。原持有物业价值约66亿元的房产基金一跃成为持有物业价值220亿元的巨无霸，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。IFC原预计投资回收周期从15年缩减为3年多。v当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。v地产公司以此回笼资金，保证现金流顺畅;v而优质的商业地产在出售后仍然由房托经营，越秀集团还可以继续享受资产升值和营运利润，从而让企业的资金和负债率得到有效控制，负债率下降，利润率自然提高，企业在香港股市的融资能力也能得到进一步提升。事实证明，越秀地产的REITS的确很强大。4.3凯德置地模式
17、（私募与REITs）v私募基金为项目开发提供资金支持，待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。v新加坡嘉德置地集团旗下共管理六只房地产投资信托(REITs)和17只私募基金，其中涉及中国业务的信托有2只，私募基金有12只。v凯德做房地产金融是很擅长，但更重要的是，他作为跨国企业，有一整套国际化的企业管理、项目开发模式，风险控制、信息披露等各方面都足够规范。v凯德只给投资人5的回报。4.4华润模式（以商带住）v华润置地的商业地产架构，三种商业开发模式并举，即“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。4.5产权式商铺，售后包租经营，返租模式v在销售策略上，采取“以返租的形
18、式销售产权商铺”，快速回笼资金。v这种“产权式销售、售后包租返租”的方式，易为资金不太雄厚的介入商业地产开发的公司所采用。v在出售商铺的同时，会与业主签署委托经营协议，委托经营期限5年，委托经营年回报率为7.5，并采用统一招商、统一经营、统一管理的策略。v商铺过半销售对商场后期经营有一定的风险，如果品牌商家有限，商场难成气候，人流量或许有限。但如果开发商具备较强的经营能力，引进多家品牌商家，对后期的经营则会有保障。4.6商业地产模式的常见的财税问题v（1）销售与持有的盈利模式差异v（2）商业地产的融资性售后返租的财税问题v（3）综合体的优惠政策解析v（4）酒店、写字楼、商场的定向开发模式v（5
19、）如何降低持有物业出租的房产税v（6）业主免租和转租免租的财税处理v（7）专业商业经营公司托管物业的好处v（8）不同招商政策的财税问题（出租、联营模式）v（9）商业运营管理公司与地产开发公司的架构设计v（10）不同促销方案的财税管理重点销售与持有的盈利模式差异v关键资源能力需求和现金流结构不同v销售模式：v销售利润v持有模式：v出租或经营利润v税负差异分析商业地产的融资性售后返租的财税问题v机构的售后返租；v普通客户的售后返租综合体的优惠政策解析v（一）655亩配套住宅用地按照70万元/亩起始价进行公开拍卖，超出起始价部分提取超出起始价部分的“四金”后,政府将余额部分全部补助给项目投资人,用于
20、扶持核心功能区建设。“四金”是指廉租房保证金、土地收益基金、农业土地开发金、征地调节资金；v（二）在核心功能区建成运营后,企业所得税地方留存部分第一、二年全额、第三、四、五年减半安排补助给项目投资人，用于扶持核心功能区建设；v（三）在核心功能区建成运营后,增值税、营业税地方留存部分三年内安排补助给项目投资人，用于扶持核心功能区建设；v（四）核心功能区项目建设过程中城市基础设施配套费按政策收取后全额补助给项目投资人，用于扶持核心功能区建设。核心功能区项目建设过程中经营服务性收费一律按成本价收取；v（五）引进注册资金超过1000万元的国际国内知名商务品牌企业入驻核心功能区,并在泸州市缴纳税收,将另
21、给予适当的优惠政策。酒店、写字楼、商场的定向开发模式v投资架构优化v代建为上v投资方、经营方和建设方三方关系的组合如何降低持有物业出租的房产税v风险押金v物业管理费v中介费v联营扣点模式（免租期内比较适合）v关键是要看未来商业资产的运营模式业主免租和转租免租的财税处理v江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复（苏地税函2008135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，
22、应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条规定核定其营业额。业主免租和转租免租的财税处理v浙江省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知（浙地税函200862号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。v房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，v购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用
23、而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业租赁业”税目征收营业税。业主免租和转租免租的财税处理v国家税务局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复（国税函2008576号）规定：房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。v购房者是否需要按营业税暂行条例的相关规定，计算缴纳营业税各地
24、执行不一。业主免租和转租免租的财税处理v国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知（国税函2009639号）规定：取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。业主免租和转租免租的财税处理v企业所得税国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复（国税函2007603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企
25、业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。业主免租和转租免租的财税处理v国家税务总局关于印发的通知（国税发1994089号）规定：纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。业主免租和转租免租的财税处理v房产税v购房者将购买的商铺返租给开发企业，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税v开
26、发企业再将商铺转租，按房产税相关规定，开发企业转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。v业主免租和转租免租的财税处理v印花税开发企业销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租，应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税，按“财产租赁”税目缴纳印花税；v购房者需要按照折扣的优惠价格，按“财产租赁”税目缴纳印花税。业主免租和转租免租的财税处理v商铺返祖需要从开发企业、购房者和租户三个主体的税收分布系统考虑；v开发企业：需要缴纳销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、印花税；v购房者：房产税、个所得税、营业税、印花税。v建议开发企业按照优惠后的价格与购房者签署销售合同，办理纳税事宜；v通过关联企
27、业如物业管理公司与购房户签署管理协议并代收租户租金和物管费，可以规避转租的房产税，也可以降低房产税的计税依据。专业商业经营公司托管物业的好处v开发企业拥有物业v商服经营企业托管物业不同招商政策的财税问题v出租的财税问题v联营的财税问题第五部分，农业地产盈利模式v5.1农家乐v5.2农业观光园模式v5.3古村落v5.4景区v5.5新农村建设5.1农家乐v农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。v以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游
28、经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。成都五朵金花=乡村旅游+休闲地产v五朵金花原是成都市锦江区三圣乡东郊的6个行政村，随着国家新农村建设政策的出台，锦江区用城市管理理念建设农村，以工业理念经营农村，将该乡打造成为各具特色的五朵金花。其开发不同于普通农家型，综合开发的亮点主要在两方面：v一是利用处于城郊的地理优势，进行统一规划，连片开发经营，形成规模化效应，提升农家乐的内涵、品质及品牌。成都市锦江区两级政府提出了开发、保护并举，利用、发展并重，建设国际化大都市周边环境的思路，连片联户开发，共同扩大发展空间，破解农民单家独闯市场的风险，走出一条
29、专业化、产业化、规模化的发展之路。v二是将乡村旅游与农业观光休闲、古镇旅游、节庆活动等有机地结合起来，拓宽乡村旅游的发展业态。v五朵金花从旧村改造上对乡村农家地产进行大换血，按照宜拆即拆、宜建则建、宜改则改的原则，改造了3000多户旧农居，把原来的6个行政村并成5个景区，建起众多具有风味特色的农家餐馆、乡村酒店、乡村艺术馆，以及开发新区住宅等。同时，政府和街道办先后投资近亿元，用于水、电、路、气和污水排放等公共设施建设。在政府的推动引导下，企业和农户投资8000多万元用于整修农居、新建花卉市场和游泳馆等经营性项目，给企业和农户创造出了投资搞农村休闲娱乐场所的有利可图的发展空间。5.2农业观光园
30、模式v农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。v农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。v蓝调薰衣草庄园v一是将文化创意充分与传统农业相结合，整体布局采用艺术化的线条，打破场地方正的边界，让空间更丰富。蓝调庄园提出时尚农业概念，将时尚的触角深入到传统农业当中，利用时尚流行性的特点和挖掘文化内涵的手段，通过特定的农业项目表现。同时，
31、主要景点围绕中心区域薰衣草田布置，景观更具有内聚性，形成有机整体。同时按照功能进行合理区域分割，动静结合。使景观、建筑巧妙的融合在自然的田园之中。v二是以农业作为依托，逐渐向旅游、文化、商业等多领域渗透，打造相关产业链。如开发庄园独有的香爱(意即看我有多爱你)品牌商品，将香草、蓝莓、草莓等产品进行创意性开发，形成香草系列产品：卫浴类香草产品、装饰用香草产品、保健类香草产品、香草食品等几大系列上百种商品，并采取特许加盟的形式进行规模化品牌推广。v三是将农业、生态和旅游业结合起来，积极倡导低碳环保理念。在时尚的生态旅游基础上，蓝调庄园积极倡导低碳环保理念，把农业、生态和旅游业结合起来，利用田园景观
32、、农业生产活动、农业生态环境和经营模式，吸引游客前来观赏、品尝、创作、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物。从踏进蓝调庄园的第一步起，低碳的概念就得以彰显，所有宾客的汽车统一停放在门口的停车场，倡导游客进入园区内，或是行走，或是骑自行车，实现交通零排放。5.3古村落v古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。v西递、宏村v安徽宏村是这类开发中得到一致好评和认可的典型，本人将其称为
33、宏村模式：宏村旅游+休闲地产。宏村是在97年由中坤集团拿出的一期400余万元资金进行开发的，其开发前期投放在保护规划上，而后在宏村外围进行地产项目延伸。开发思路体现在三方面：v一是用一个文化的理念去激活周边的增值空间，赋予更多原生态产品文化的内涵与价值。中坤以宏村这个点为基础，还拿到了南屏和关麓两个村的旅游经营权，并对它们进行统一规划，整个黟县都保留了清一色的徽派建筑，不论新开发的楼盘还是政府大楼、法院、公安局、国家电网，或者是马路边一闪而过的民居，无一例外都有着高高的马头墙和白墙黑瓦的清淡雅致风格。v1998年，黟县政府将西递、宏村两村申报联合国非物质文化遗产，这一文化概念的提升也激活了周边
34、的增值空间，赋予更多原生态产品文化的内涵和价值。v西递、宏村v二是把原生态的农家乐留给村民，在细分市场的方向上为自己寻找新的盈利增长点。中坤集团没有收购宏村所有农家乐的统一管理经营，而是在景区外围开发地产项目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多亩滩地，租下3000多亩山林，投资10亿元，建设了一个五星级酒店和一批度假别墅等多个度假地产项目。另外投资1亿元，重建了唐代古刹梓路寺，并在寺院不远处修建了一处墓葬陵园。v三是利用自己的旅游资源和持有型物业，在产业的链条化发展上还在扩展细分市场，文化、娱乐、餐饮等等都将成为可以深化的方向。中坤以旅游景区为中心，进行地产开发，把土地与稀有资源结合，看重土地
35、未来的价值。2010年6月26日，中坤耗资8000余万元复建的安徽梓路寺在黟县宏村镇举行开光典礼仪式。中坤集团未来的计划还将在北京、安徽等旗下产业群周边继续捐修、运营寺庙，这些寺庙将配合中坤，为高端客户打造一个中国顶级禅修学院。中坤甚至在筹划一个在北大进行考古基础学习、然后去新疆实地考察的考古研修班模式，私家红酒酿造、户外徒步俱乐部等等都将成为定向的高端产品。5.4景区v景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。v以景区为依托开发的旅游房地产：v一种是在自然风景周围的度假型地产；v一种是与景区融合进行地产开发的项目。v5.5新农村建设v随着一线城
36、市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。土地流转信托v2013年10月10日，中信信托与安徽宿州踊桥区政府合作，成立了国内第一支土地流转信托计划。在以地方政府为委托人的前提下，信托公司一方面通过土地流转形成集约化经营，另一方面也通过信托资金的介入对接农业生产经营过程中产生的资金需求和短期流动性缺口。v中
37、信信托先后在山东省青州市和贵州省开阳县分别启动了土地流转信托项目，可流转面积为1850亩和1000亩。据上述人士介绍，目前该公司正在落实河北、内蒙古和四川等多地的项目。v中信信托副总经理此前表示，中信信托现阶段也并没有把项目的盈利性作为最重要的考虑，就像2004年、2005年马云做淘宝的时候，业内也觉得这是纯粹的服务性质的事情，但是用土地的使用经营权建立起的平台，当其规模达到相当水平的时候，其上面承载的资源和价值，以及在这基础上衍生出来的金融机会将是巨大的。v目前业内还有北京信托也已正式成立了土地流转信托项目。中粮信托、华宝信托、中航信托等多家信托公司都相继传出在布局土地流转信托。虽然信托公司
38、参与土地流转得到了地方政府与产业方的很大关注，但更多的信托公司仍将土地流转信托停留在筹备阶段。第六部分，养老地产盈利模式主要财税问题分析v主要政策：国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见.docv盈利性老年公寓收费服务方式：v固定收费有入住时的一次性收费和每月收费两种模式，主要针对入住的环境来制定收费标准v经常性收费、内容包括护理费和医疗费用，很据服务成都的不同来制定收费标准；v不固定收费，主要体现在耨写特殊服务方面。会员制盈利模式v会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。
39、v入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。v根据中国传统的消费习惯和置业惯性，上海亲和源对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。逆抵押贷款购房v逆抵押贷款购房：这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量
40、的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。转让使用权模式v在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。分散租赁模式v即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开
41、发，将既得利润作为按股分红的经营模式。盈利模式分析v以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊，中国式创新的会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的上海，或许能赢得市场的认同，但在本市是否能被老年群体认可，尚不得知，它的操作经验固然值得我们借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目的全盘照搬。v逆抵押贷款购房的盈利模式在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有着较高的要求v转让使用权的盈利模式，是目前无法产权销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认同度也会受到一定的影响
42、；v分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。盈利模式建议v在综合分析以上盈利模式之后，建议根据开发周期，走多元化盈利模式。v在项目开发前期，以转让使用权和逆抵押贷款购房两种模式作为最主要的盈利模式，要根据项目老年住宅性质优势，争取在政策上获得较大支持，扩大目标客户群体，增加优惠力度，以增强目标客户投资信心。v在项目开发中期，在配套服务设施呈现一定规模或开始运营的情况下，采取以会员制盈利型和转让使用权模式为主的盈利模式，对于会员制盈利型模式要注意适当降低入驻门槛。v在项目开发后期，在前期配套服务等日趋完善的基础上，以会
43、员制盈利模式和分散租赁模式为最主要的盈利模式。价格初步定位v在价格定位上，针对项目客观条件，按照各盈利模式的盈利水平和可比楼盘量化定价法方法进行价格定位。v1.采取会员制盈利模式的价格定位v会员卡*万元，*平米，此卡可继承可转让（不可退还本金），但与具体物业不挂钩，会员卡发行数量以可售房屋数量为上限。v交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。价格初步定位v2.采取逆抵押贷款购房的价格定位v参照项目周边未来一年内可预期的市场价格4000元/平米的价格水准，项目价格定位在
44、3180/平米的水准，入驻者需满足40周岁以上的条件，按照50年期限标准，直到老人去世，开发商返还剩余本金，所居住期间按照房产总额的整存一年的利息模式每月发放生活费，45平米的业主每月发放600元左右生活费；65平米的业主每月发放750元左右生活费；90平米的业主每月发放1050元左右生活费；（剩余房款购房总款*(90-去世年龄)/50）。v交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。价格初步定位v3.采取转让使用权模式的价格定位v参照项目周边未来一年内可预期的市场价格4
45、000元/平米的价格水准，根据其它项目70年使用年限和有产权可升值的实际情况，以项目的使用年限为50年的标准，项目在采取转让使用权模式的价格应定位在3100元/平米左右。v交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。价格初步定位v4.采取分散租赁模式的价格定位v参照目前租赁市场的价格水准，在高品质配套服务设施的基础上，项目的分散租赁价格应放在*元/平米/月的水准上，在加上经常性和特殊性收费的盈利，整体的盈利水平可达到*元平米/月左右。v交房标准为市场价300元/平米的精装
46、修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。v中国养老地产先例v1.保利地产：独创“微利盈利模型”v保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。v保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。v未来10年保利会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。中国养老地产先例v2.绿城集团：“学院式养老”关注精神需求v普通开发商做养老
47、地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。学院式养老即在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”。根据实际情况，又分为“走读式”、“寄宿式”和“混合式”三种。v2011年组建学院式养老运营平台绿城颐乐教育公司，15个城市成立29个校区，注册学员2000多人，目前无法盈利。宋老师的志愿：50年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。中国养老地产先例v3.万科：自持社区养老配套v万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非
48、开发，即更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。v万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆说：未来北京万科的每一个项目中，都将自持一栋做养老多功能楼宇，该养老楼宇并不对外销售，仅为满足万科小区的老人。v2010年，北京房山窦店试点：万科幸福汇，租售并举，万科业务主要集中在建设养老住宅和提供养老社区服务方面。养老地产如何赚钱？v赚土地的钱相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提升。这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱。v赚服务的钱养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。v赚设施的钱为老年人配制的会所
49、，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。v养老地产如何赚钱？v赚人群的钱当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。v赚量身定做的钱细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。养老地产的税收优惠政策v营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取
50、得的收入免征营业税。v依据中华人民共和国营业税暂行条例v养老地产的税收优惠政策v财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知v财税200097号2000-11-24v为贯彻中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）精神，现对政府部门和社会力量兴办的老年服务机构有关税收政策问题通知如下：一、对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。v二、对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营
51、利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。v三、本通知所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。本通知自2000年10月1日起执行。北京优惠政策v3.地方税：v对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。v依据：财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知v4.财政补贴v社会办养老机构每新建
52、一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元;每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。v5.开发建设v在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。vv关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见v由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。v1.上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业
53、进军养老地产解决了高昂的成本问题。v2.广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。v3.杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，
54、导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。vv4.远洋地产：做半护理服务机构v远洋的养老产业盈利模式就是做半护理的养老服务机构，规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制。v远洋进入养老产业，采取的策略是和国际知名养老服务商进行强强联合。v椿萱茂是远洋地产“跨洋合作”的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。v另外一个策略就是多点布局。远洋地产目前成立了专门的养老地产业务发展中心，“3-5年内，远洋将完成北京、上海、大连等一线或热点城市在养老领域内的多点布局”。第七部分，一级土地开发盈利模式财税问题解析v
55、7.1固定比例模式v7.2分享土地出让金模式v7.3分享土地增值收益v7.4持有部分优质公建配套设施v7.5一二级联动，低价拿地v7.6政策性拆迁的拆迁人和被拆迁人的财税问题v7.7纯商业性拆迁的悲哀v7.8TOD模式的财税问题v7.9BT模式的财税问题v7.10BOT（BOOT,BOO,BLT,TOT,SOT,DBOT,OMT,DBFO,DCMF等）v7.11公私合营的不同方式及盈利模式v7.12旧城改造的系列税收优惠政策v7.13ABS在一级开发中的核心作用及财税问题7.1固定比例模式v该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟
56、征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。v该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12
57、-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。7.1固定比例模式v北京是采用这一模式的典型。北京市土地储备和一级开发暂行办法第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”v2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。7.2分享土地出让金模式v是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。v在
58、此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订土地一级开发委托协议，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；v二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。v但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。7.2分享土地出让金模式v这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，
59、获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。v出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。7.3分享土地增值收益v该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。具体来讲，当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费
60、等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。v分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高些。v实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围（通过企业与政府间的土地一级开发委托协议确定），以及分批出让计划的安排。7.3分享土地增值收益v在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：v投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环
61、境等；v投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等等。7.3分享土地增值收益v这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍，如中天城投拥有贵阳市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质，贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例的10%上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区府与中天城投按照3:7的比例进行分配。v中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。黑牡丹集团在常州北部新城高铁片区
62、土地一级开发时，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地府按55的比例分成。7.4持有部分优质公建配套设施v该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。v该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。v与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。7.4持有部分优质公建配套设施v于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自
63、身盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。v对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。v因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。7.4持有部分优质公建配套设施v此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资
64、讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。v1999年11月，经北京市政府批准，由八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。v由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。7.5一二级联动，低价拿地v该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获
65、取较高收益。v该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。v在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不足，实现一级和二级开发的联动。7.5一二级联动，低价拿地v一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：v一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；v二是一级开发企业与政府协商，制
66、定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。7.5一二级联动，低价拿地v香江控股在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。v伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。7
67、.5一二级联动，低价拿地v国发200631号”文件规定，“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行收支两条线管理。”这就意味着开发企业面临着政府能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。7.6政策性拆迁的拆迁人和被拆迁人的财税问题v拆迁人：一级开发支付的拆迁补偿费进成本；二级开发，在由政府主导的一级开发阶段垫付的拆迁补偿费，不能进成本，主要通过政府返还处理，不合适。等面积部分按照工程成本计征营业税，超面积部分正常计征营业税；以土地安置，土地置换，需要核定征收营业税；土地增值税的处理：企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房一方面确认为
68、拆迁补偿费，一方面需要视同销售，按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。7.6政策性拆迁的拆迁人和被拆迁人的财税问题v拆迁人企业所得税的处理“拆一还一”是用开发产品抵顶拆迁补偿费，等面积的部分需要按照公允价格或正常售价视同销售，确认应计所得税的收入；发票开具：会计上需要注意的是，执行会计制度的企业，开发票是要根据成本价开具，执行会计准则的按照售价开具。出现土增税和企业所得税两税清算上的差异吉林特殊：对
69、房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，经主管税务机关核准，暂不征收营业税。按照各市州政府制定的城市棚户区回迁最小户型面积标准进行回迁的，可视同偿还原拆迁面积房屋。吉棚改20055号政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v营业税v土地增值税v企业所得税v个人所得税政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函2008277号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下：纳税人将土地使用权归还给土
70、地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。国家税务总局二八年三月二十七日政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v国税函2009520号v一、国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报
71、经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v土地增值税暂行条例第八条：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。v土地增值税暂行条例实施细则第十一条第3、4、5款规定：3条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。4因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。5符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。政策性拆迁中被拆迁人的财
72、税问题v国家税务总局公告2012年第40号国家税务总局公告2012年第40号.docv关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告v现将企业政策性搬迁所得税管理办法予以发布，自2012年10月1日起施行。政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v政策性搬迁范围有哪些？v按照国有土地房屋征收与补偿条例（国务院2001年第590号令）的规定，办法指出，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行的整体搬迁或部分搬迁，为政策性搬迁。企业由于下列需要之一，能够提供相关文件证明资料的搬迁，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育
73、、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v政策性搬迁收入包括哪些？v企业的搬迁收入，办法中规定为搬迁补偿收入和搬迁资产处置收入等。搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而
74、取得的保险赔款和其他补偿收入。搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。但由于对存货的处置不会因政策性搬迁而受较大影响，因此企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v政策性搬迁支出包括哪些？v企业的搬迁支出，办法规定包括搬迁费用支出和资产处置支出。搬迁费用支出包括，职工安置费用和停工期间工资及福利费、搬迁资产存放费、搬迁资产安装费用以及其他与搬迁相关的费用。资产处置支出包括，变卖各类资产的帐面净值，以及处置过程中所发生的税费等支出。对于企业搬迁中报废或废弃的资产，其帐面净值也可以作为
75、企业的资产处置支出处理。v政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v政策性搬迁涉及的资产如何进行税务处理？v企业政策性搬迁所涉及的资产，办法中区分两种情况进行处理：一是，搬迁后原资产经过简单安装或不安装（如无形资产）仍可以继续使用的，在该资产重新投资使用后，继续计提折旧或摊销费用；二是，搬迁后原资产需要大修理后才能重新使用的，该资产的净值加上大修理支出，为该资产的计税成本。在该资产重新投资使用后，就该资产尚可使用的年限计提折旧。同时，该大修理支出应进行资本化，不得从搬迁收入中扣除。v政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v政策性搬迁损失如何进行税务处理？v企业政策性搬迁损失是指，企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数
76、的数额。搬迁损失可以一次性在搬迁完成年度，作为企业损失扣除；或自搬迁完成年度起，分3个年度均匀作为企业损失扣除。企业一经选定处理方法，不得改变。v政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v政策性搬迁与非政策性搬迁的税务处理有何区别？v一是，企业取得搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；v二是，给予最长五年的搬迁期限；v三是，企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除。政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复v国税函1998428号1998-07-15v深圳市地方税务局：v你局
77、关于旧城改造征用居民房屋个人取得的赔偿费征免个人所得税的请示（深地税发1998274号）收悉，经研究，现批复如下：v按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。v国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告（国家税务总局公告2011年第2号）v国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告（国家税务总局公告2010年第26号）v以上两个清理文件中有效、无效文件目录里都没这个文件！政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v按国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款
78、，免征个人所得税。财税200545号v承包人或承租人在三旧改造中的到拆迁补偿费不征个人所得税。v注意地方的差异：v广东：为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号）：个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。按“规定”减免v本通知所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、
79、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v关键是是否纳入三旧改造规划，纳入规划则免征营业税和个人所得税；v住房免土增税；非住房不免，取决于地方政府的态度。v需要和区县级政府合作开发政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v重庆：不强调受偿标准（一）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费
80、。v（二）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。v渝地税发2002156号政策性拆迁中被拆迁人的财税问题v福建：强调补偿费支付主体和被补偿房屋的标准v被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。v2、被拆迁个人因自用普通住房自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。v闽地税发200463号v在福建需要结合
81、政府进行一、二级开发；非自用普通住房受偿应缴纳营业税。（不合理，存在严重的重复征税）7.6政策性拆迁的拆迁人和被拆迁人的财税问题v被拆迁人：取得的补偿费免征营业税、土地增值税、印花税；按国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。财税200545号承包人或承租人在三旧改造中的到拆迁补偿费不征个人所得税。注意地方的差异：广东：为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。7.7纯商业性拆迁的悲哀v没有纳入三旧改
82、造规划内的拆迁。v被拆迁人需要缴纳转让不动产和土地使用权的营业税，需要代开发票；需要确认财产转让所得计缴所得税和土地增值税。v拆迁人，没有发票不能计入拆迁成本；可能需要代扣代缴个人所得税，导致征地赔偿款的税收资本化，增加资金的压力。v建议和区县级政府合作开发，纳入规划后进行。7.8TOD模式的财税问题vTOD开发模式（投资大，周期长、收益率高）生熟地差，需要正常计税；路桥成本可以通过BT或BOT方式收回；路桥成本可以通过财政补贴税收收回；路桥成本可以通过土地补贴收回7.9BT模式的财税问题v筹划的基本方法和要点：v税目的适用上，建筑业纳税；v计税依据：差额纳税v纳税义务时间：分期纳税v土地置换
83、投资，涉及到土地出让金的返还问题，需要重点筹划：土地成本的调减，补贴收入确认v土地出让金的返还，涉及营业税、土增税、企业所得税、契税的不同处理。7.11公私合营的不同方式及盈利模式vBOTvBOOTvBOOvBLTvTOTvSOTvDBOTvOMTvDBFOvDCMFv7.12旧城改造的系列税收优惠政策v各地政策不一7.13ABS在一级开发中的核心作用及财税问题v主要是资产证券化v财税【2005】55号文第八部分，金融地产模式v6.1众筹v6.2证券化v6.3信用建设6.1众筹v众筹，是指用团购+预购的形式，向网友募集项目资金的模式。众筹利用互联网和SNS传播的特性，让小企业、艺术家或个人对公
84、众展示他们的创意，争取大家的关注和支持，进而获得所需要的资金援助。v现代众筹指通过互联网方式发布筹款项目并募集资金。相对于传统的融资方式，众筹更为开放，能否获得资金也不再是由项目的商业价值作为唯一标准。只要是网友喜欢的项目，都可以通过众筹方式获得项目启动的第一笔资金，为更多小本经营或创作的人提供了无限的可能。众筹的特征v低门槛：无论身份、地位、职业、年龄、性别，只要有想法有创造能力都可以发起项目。v多样性：众筹的方向具有多样性，在国内的众筹网站上的项目类别包括设计、科技、音乐、影视、食品、漫画、出版、游戏、摄影等。v依靠大众力量：支持者通常是普通的草根民众，而非公司、企业或是风险投资人。v注重
85、创意：发起人必须先将自己的创意（设计图、成品、策划等）达到可展示的程度，才能通过平台的审核，而不单单是一个概念或者一个点子。众筹的案例v成立于去年3月的RealtyMogul和成立于去年6月的RealtyShares，这两家将众筹概念成功植入房地产领域的美国初创企业到现在的情况都尚正常运营，去年都拿到了百万级美元的种子融资。v根据RealtyShares的介绍，每一次众筹中类似的产权分配其实是通过一个单独的有限公司完成最后的购买，投资人的资金换取的则是这个有限公司相应的股份。v目前他们与150多家房地产公司合作，将第三方想要购置的房源放到自己的产权众筹平台上，房源分成两种，一种购置后出租，为投
86、资者提供相应的固定租金利息，另外一种购置后直接出售，完成交易后投资者分钱。后一种方式周期较长，设有持有期。v投资者每次最少投资金额不得少于5000美元，投资人能收到年利率达9%的利息回报。众筹的案例v艾德梅德利(EdMedley)从未投资过商业地产项目。但如今，他却成了洛杉矶、田纳西州等地多家购物中心、移动房屋停放地和公寓楼的所有人。v梅德利是加利福尼亚圣马特奥市的一位顾问工程师和地质学家，他通过众筹形式作为跳板，伙同数以千计的个人投资人，共同对上述地产项目进行了投资。梅德利已对15个地产项目进行了投资，最低的投资额为5000美元。梅德利对此表示，虽然面临着一定的风险，“但是把一小部分资金能够
87、投入到不同的房地产项目当中确实具有吸引力。”v很明显，其他的房地产投资人也有着相同的感觉。允许个人购买从个人仓储设施到豪华酒店的各类地产股份的新网站正不断涌现。美国房地产投资协会会长总裁斯科特威利(ScottWhaley)对此表示，“人们对地产投资的兴趣相当大。企业家想要获得资金，人们想要进行投资，他们的需求都很高。6.2证券化v资产支持的证券v房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。vREITs的特点在于：收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分将用于发放分红；REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。vREITs的魅力在于：通过资金的“集合
88、”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。6.3信用建设v金融体系的建设方向v渠道互联网v团队投研能力，风险控制能力v与机构的合作第九部分，合作开发模式的财税问题v9.1合作建房的法律沿革v9.2住宅合作社合作建房模式的财税问题解析v9.3“拍地俱乐部”模式的财税问题v9.4个人名义投资地产开发的财税问题v9.5法人名义投资地产开发的财税问题（与个人差异）v9.6一方出地一方出资的不同组合方式财税问题（4种）第十部分，商业地产项目税务稽查的重点问题解析v税总发【201
89、4】31号v检查年度一般检查2012年至2013年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查2014年度。一、营业税v房地产业检查重点v一、营业税v应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。v（一）主营业务收入v1销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。v（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；v（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。v（3
90、）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；v（4）私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账；一、营业税v（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定入账；v（6）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；v（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）v（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；v（9）向对方收取的手续费、基金、集资
91、费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。一、营业税v2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。v3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；v4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；v5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。v6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售
92、的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。一、营业税v7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税v（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。v（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。v（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。v（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场
93、价足额申报纳税。v（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。一、营业税v（二）其他业务收入v1.房屋出租收入v（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。v（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。v（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。v2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。v（三）其他营业税涉税问题v1.利用自有施工力量建
94、造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。v2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。v3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣代缴营业税。v4.合作建房是否按税法规定足额纳税。v5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。v（注：上述若干问题也会涉及到企业所得税、土地增值税的计算、缴纳。）二、企业所得税v应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。v（一）收入方面v除前述营业税部分的相关问题外，还应检查：v1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得
95、税。v2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。v3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。v4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。二、企业所得税v（二）成本费用方面v1.取得的土地资产是否不按规定计价。v是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平
96、后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。v2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。v（1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。v（2）征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。v3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。v（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。v（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。v（3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材
97、料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。v（4）是否虚列工程监理费。v4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。v取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等二、企业所得税v5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。v（1）是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。v（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本。v（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。v（4）未单独核算有偿转让或自用配套设
98、施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。v（5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。v（6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。二、企业所得税v6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额v（1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。v（2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。v（3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开
99、发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。v（6）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。二、企业所得税v7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。v（1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。v（2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。v（3）工资及“三费”扣除
100、是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。v（4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。v（5）是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。二、企业所得税v8.其他问题。v（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。v（2）政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。v（3）以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。v（4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；v（5）固定资产盘盈收入是
101、否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；v（6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。三、个人所得税v（一）未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。v（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。v（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人
102、所得税）v（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。v（五）支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。v（六）房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。v（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。v（八）各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。四、土地增值税v除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外，还应注意检查：v（一）对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。v（二）是否以工程未
103、结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。v（三）是否按规定确定土地增值税的清算单位。v（四）是否按规定进行成本费用分摊。v（五）是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。v（六）清算后又销售或有偿转让的房地产，是否按规定进行纳税申报。五、土地使用税v（一）已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。v（二）土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。v（三）开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。v（四）未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。六、契税v（一）出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支
104、付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。v（二）以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。v（三）以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。v（四）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。v（五）承受旧城改
105、造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。v（六）分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。v（七）竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。七、房产税v（一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。v（二）是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。v（三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。v（四）新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。v（五）国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否按照有关规定申
106、报缴纳房产税。v（六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。v是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。八、印花税v（一）各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。v（二）房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。v（三）2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。二零一四年五月二零一四年五月真诚期待与您共创美好未来！祝您们好运！真诚期待与您共创美好未来！祝您们好运！结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！155
