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1、城市轨道交通对物业城市轨道交通对物业的影响的影响市场研究部2008.6.25p轨道交通的定义及种类轨道交通的定义及种类p城市轨道交通工具和其他交通工具的优劣势比较城市轨道交通工具和其他交通工具的优劣势比较p城市轨道交通对房地产行业的影响城市轨道交通对房地产行业的影响p武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻目录目录INDEXINDEX轨道交通的定义及种类轨道交通的定义及种类轨道交通是一种利用轨道列车进行轨道交通是一种利用轨道列车进行人员运输的方式。人员运输的方式。轨道交通具有运量大、速度快、安轨道交通具有运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和全、准点、保护环境、节约能
2、源和用地等特点。用地等特点。轨道交通轨道交通地铁地铁轻轨轻轨磁悬浮列车磁悬浮列车有轨电车有轨电车大城市中主要在地下修建隧道，铺设轨道，以电动列车运送乘客的公共交通体系。简称地铁。地铁主要是指“重轨”，它也是一种电气化铁路系统，运能与轻轨”相比较大。它必须有单独的道路；车辆由多节车厢组成，速度及加速都较快；有复杂的信号系统；并需有较高的站台上下客。行驶的道路可以在地面、地下和高架线上。国外“重轨”交通系统包括了市郊列车、地铁列车等。如上海地铁1号、2号及3号线都属于这一类。从运量来区分，地铁的运输量最大，单向每小时可运送4万至6万人次，轻轨可运送2万至3万人次，有轨电车的运量最小，只有1万人次。
3、从能源使用的角度来说，大多数轨道交通工具都是用电驱动的。地铁地铁轻轨轻轨轻轨应是一种电气化铁路系统，由于轻轨的机车重量和载客量都较小，列车长度、宽度都不及地铁，使用的铁轨质量也较小，每米只有50公斤，而一般铁轨每米的质量为60公斤，由此得名轻轨。磁悬浮列车磁悬浮列车磁悬浮列车是一种没有车轮的陆上无接触式有轨交通工具，时速可达到公里。它的原理，是利用常导或超导电磁铁与感应磁场之间产生相互吸引或排斥力，使列车“悬浮”在轨道上面或下面，作无摩擦的运行，从而克服了传统列车车轨粘着限制、机械噪声和磨损等问题，并且具有启动、停车快和爬坡能力强等优点。城市轨道交通工具和其他交通工具的优劣势比较城市轨道交通工
4、具和其他交通工具的优劣势比较交通工具地铁轻轨磁悬浮列车普通公交车特点有固定轨道，轨道铺设于地下，以电能驱动有固定轨道，轨道铺设于地上、高架，以电能驱动有固定轨道，轨道铺设于地上、高架，以电磁能驱动没有固定轨道，行驶于普通城市公路，以汽油驱动优势行驶速度快最高时速达80公里，运输量大单向每小时运量4-6万人，发车时间准确，安全、舒适、便捷 ，节约土地面积安全舒适，发车时间准确，建设成本相对较小，能源损耗较小行驶速度快时速可达到公里，安全舒适，行驶安静稳定，没有任何污染，能源损耗较小比汽车少30%车站站点多，十分便捷，线路选择多，行驶灵活劣势建设成本较高噪音较大，占用了土地面积，运输能力不高单向每
5、小时运量2万人建设技术难度高，费用投入较大到站时间不准确，行驶过程中有较多不确定因素，能源损耗和污染较大，运输能力有限城市轨道交通对房地产行业的影响城市轨道交通对房地产行业的影响关键词：城市、轨道交通、房地产、价值提升关键词：城市、轨道交通、房地产、价值提升轨道交通的发展是城市经济发展到一定程度的出现的产物，因为发展轨道交通需要投入大量的资金，而发展轨道交通后又会给城市带来更多的经济价值，而房地产价值就在轨道交通给城市带来巨大效益的同时得到了升值。城市轨道交通对房地产行业的影响城市轨道交通对房地产行业的影响国外案例：日本国外案例：日本轨道交通给沿线的土地 （房地产） 带来显著的增值效益。轨道交
6、通具有高度的能达性效能， 不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本， 而且也能够减少道路交通的拥挤程度， 节省道路交通使用者的走行时间和经济成本。这种高度能达性还具有 “磁力效应”， 能够吸引各种生活、 商务、 商业、 文化、 娱乐等设施向轨道站点周围集中， 刺激站点周围土地的高密度开发， 繁荣轨道交通沿线的经济。轨道交通的高能达性， 以及由此所促进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣， 必将促进沿线房地产增值， 这就是轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理。表表 1 1列出了日本名古屋列出了日本名古屋市一条市郊轨道交通延市一条市郊轨道交通延伸线土地所有者、伸线土地所有者、 居民居民和商家企业
7、等的收益和商家企业等的收益情况，情况， 可见在最终的归可见在最终的归属状态下，属状态下， 城市轨道交城市轨道交通所带来利益的通所带来利益的 70 %70 %以上被土地所有者占有。以上被土地所有者占有。表1 轨道交通沿线各主体的收益情况 单位：亿日元259（12%）262（13%）296（17%）居民312（15%）283（14%）246（13%）商家企业等1515（73%）1465（73%）1301（70%）土地所有者线路开通后10-15年线路开通后5-10年线路开通后0-5年时间城市轨道交通对房地产行业的影响城市轨道交通对房地产行业的影响国内的研究国内的研究: :上海上海上海地铁 1号线19
8、95年5月通车前后， 给房地产价格带来明显的变化。1991 年长桥地区房价比梅陇地区高1 1001 200元/m2；梅陇通地铁后， 因长桥远离地铁， 1994 年长桥地区商品房基价不足 3 000元/m2， 而梅陇地铁口的房价已高于 3 000元/m2。据统计，1993年1994年， 梅陇、 田林和康健地铁口附近地区的房价涨幅在 150 %以上， 远远超过上海市区的平均涨幅。地铁 1号线的莘庄站， 2 km圈内平均房价 1991年为 600元/m2， 2001为3400元/m2， 增长了 470 %; 2 km圈外平均房价 1991年为 929元/m2， 2001年为1800元/m2， 增长了
9、 100 %。可见莘庄地铁车站圈内的房地产的增值比其他多增长了 370 %， 如果按照 30 % 的比例进行开发利益返还， 则轨道企业可以得到 0.87亿元的收益 。城市轨道交通对房地产行业的影响城市轨道交通对房地产行业的影响国内的研究国内的研究: :广州广州广州市的地铁物业比其他物业的价值高 20 %30 %， 有的地方房地产涨幅也在 100 %150 %。如芳村区地铁沿线的商品房随花地大道与珠江隧道的建成， 特别是广州地铁一号线的通车运行、 鹤洞大桥的通车等交通条件的巨大改善后， 土地升值很快，升值约 1 000元/m2。由于地铁的建成，坐落与地铁车站周边的物业， 尤其是商服业对地铁的敏感
10、程度非常高， 其租金的增长为 40 % 500 %。城市轨道交通对房地产行业的影响城市轨道交通对房地产行业的影响 轨道交通对城市房地产物业价值的提升是毋庸置疑的，但地区之间也有着不同的特点，我国轨道交通对城市物业的影响有一下特点：1.1.轨道交通对房地产价值的影响并非单一的提升轨道交通对房地产价值的影响并非单一的提升。由于高度的可达性，轨道交通对其沿线特别是站点周边区域房地产价值具有整体的提升作用；但是，这种提升作用并非全部，地面方式的轨道交通常常产生噪声污染、空气污染和视觉污染等，从而降低邻近区域的房地产价值，虽然这并不影响其对房地产价值的整体提升作用。2.轨道交通对不同物业类型价值的影响力
11、不同轨道交通对不同物业类型价值的影响力不同。整体而言，轨道交通对商业、商务、住宅等物业价值的影响明显大于对工业地产的影响；其中，对商业、商务物业价值的影响又明显大于对住宅物业的影响。同时，轨道交通对不同档次的住宅物业影响也有明显差异，轨道交通对中低档商品住宅的提升作用较大；对高档住宅的影响较小，对部分高档住宅甚至是负影响。城市轨道交通对房地产行业的影响城市轨道交通对房地产行业的影响3.3.轨道交通对不同区位条件的房地产价值影响不同。轨道交通对不同区位条件的房地产价值影响不同。轨道交通对房地产价值的影响程度除了受地域空间、时间等因素的影响，还受所在区位、交通条件、土地开发程度等的影响。一般而言，
12、可达性越高、区位优势越强的区域轨道交通站点对房地产价值的影响力越小；而对那些可达性较差、开发程度很低的区域影响较大。也就是说，轨道交通对房地产价值的提升作用更多的体现在郊区县以及原有交通条件较差的区域。4.4.轨道交通对房地产的增值效应与物业离站点的距离成反比。轨道交通对房地产的增值效应与物业离站点的距离成反比。轨道交通对房地产价值的影响具有明显的辐射范围。国外研究表明，这个范围一般为距离车站400800米的合理步行区内，最多不要超过1000米，否则，轨道交通对房地产价值的影响将大幅减小。同时应该指出，上述距离并非是直线距离，而是实际步行可达距离。5.5.轨道交通对房地产价值的影响具有超前性和
13、当期性。轨道交通对房地产价值的影响具有超前性和当期性。以北京为例，13号线和八通线等轨道交通带来沿线房价大幅提升的主要时间段是规划公布时，开工时和运营前后，目前5号线和6号线的情况也印证了这一点。同时，值得一提的是，随着时间推移和轨道交通网络化的实现，轨道交通的稀缺性将持续下降，其对房地产价值的影响程度也将持续减弱。城市轨道交通对房地产行业的影响城市轨道交通对房地产行业的影响我国轨道交通房地产今后的发展趋势我国轨道交通房地产今后的发展趋势1.商业地产将更多的进入轨道交通的站点及其周围轨道交通具有很强的吸引人流的作用，巨大的人流量会促使商家的进入，轨道商业将是传统商业裂变出的新模式。在日本、香港
14、等几个轨道交通相当发达地区，商业已经和轨道交通完美的结合在一起了，也实现了交通和商业的双赢，在我国很多城市的轨道交通还处于起步阶段，今后商业将会越来越多的出现在轨道交通之中。2.轨道交通和房地产的综合开发轨道交通的建造成本很高，给政府的财政带来了很大压力，很多轨道交通在运行多年后还处于亏损状态，而房地产开发商也开到了轨道交通迅速发展将给物业带来的巨大价值提升，轨道交通和房地产综合开发，不仅可以更合理的利用土地资源，也可以使物业本身发挥出更多价值。香港作为为数不多的几个通过轨道交通盈利的地区，就是靠综合开发，很多如青衣城这样的住宅、商业、地铁为一体的项目给香港带来巨大价值。3.政策导向会逐渐偏向
15、轨道交通开发建设企业城市轨道交通是公益性、 经济外部性很强的大型公共基础设施， 高度的能达性及其对场站周边物业的刺激开发作用，带来了显著的房地产增值然而轨道交通发展却面临资金短缺与营运亏损的难题。政府将会通过政策调控，在土地开发政策上更偏向轨道交通开发建设企业。武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻案例一：案例一： 光谷世界城光谷世界城项目地址项目地址洪山区东湖高新技术开发区光谷广场 建筑类型建筑类型高层、商业街开发商开发商武汉利嘉置业有限公司建筑设计建筑设计新加坡康建筑、香港置利景观设计景观设计美国易道代理商代理商武汉思锐房地产投资顾问有限公司占地面积占地面积住宅：6000
16、0平方米 商业街：87467平方米总建筑面积总建筑面积住宅：300000平方米 商业街：282652平方米容积率容积率4.96绿化率绿化率45%销售均价销售均价6300元/平方米 开盘时间开盘时间2007.6.9（一期尚都）2008.5.24（二期加州阳光）世界城规划特点世界城规划特点项目占据中国光谷核心，具有得天独厚的地理优势和交通优势，占地41.79万平方米，总建面积约150万平方米，由一条1300米纯步行街串起九大组团。地块西北接鲁巷广场、珞瑜路，东南通雄楚大道、关山一路，是地铁二号线一期江南起始点，城市交通网络发达。世界城的规划特点可归纳为三大特色、四大风情世界城的规划特点可归纳为三大
17、特色、四大风情 特色之一：世界风情建筑体验特色之二：建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色 特色之三：空间尺度趣味宜人化 武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻世界城开发顺序世界城开发顺序光谷步行街光谷步行街组团风情住宅组团风情住宅1 1加州阳光加州阳光世界城尚都小户公寓世界城尚都小户公寓世界城的整体运作思路是通过商业带动住宅价值的提升，世界城占据光谷核心位置，建造1350m的世界最长步行街，形成光谷巨大商圈，商业价值迅速增长。而作为地铁二号线江南的起点，住宅的物业价值和投资价值凸显，“步行街上的地铁小户”一经推出就被
18、抢购。住宅二期加州阳光南望南湖，北看东湖，俯视各国风情建筑和园林。武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻世界城营销推广赏析世界城营销推广赏析武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻世界城营销推广赏析世界城营销推广赏析武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻案例二：案例二： 金地国际花园金地国际花园项目地址项目地址武昌区积玉桥和平大道与前进路交汇处 建筑类型建筑类型高层、叠加别墅开发商开发商金地集团武汉房地产开发有限公司建筑设计建筑设计香港嘉柏建筑师事务所景观设计景观设计香港嘉柏建筑师事务所代理商代理商培根整合推广占地面积占地面积65000平方米
19、总建筑面积总建筑面积200000平方米容积率容积率3.0绿化率绿化率38%销售均价销售均价高层7400元/平方米 别墅15000元/平方米 开盘时间开盘时间2008.5.17武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻把中心还给建筑把中心还给建筑关键词：中心、地段、地铁、建筑关键词：中心、地段、地铁、建筑积玉桥一个老武昌的中心，尽管没有江汉路，司门口那样繁华的商业，但却是大量的武昌市民祖祖辈辈生活在这里，改造后的积玉桥更加繁华了，但他的中心地段在人们心里没有丝毫的改变，金地国际花园就在这中心地段打造这一个社区，而金地的建筑品质就很老积玉桥形成了鲜明的对比，门口 便是地铁2号和5号线的交汇之处，给金地国际花园更是锦上添花。核心地段的地铁物业，更有别墅物业的衬托，奠定了金地国际花园在人们心中的高端形象。武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻金地国际花园营销推广赏析金地国际花园营销推广赏析用一把尺来描绘地铁、过江隧道等交通网络的形成后给人们生活带来的便捷武汉典型轨道（地铁）物业探寻武汉典型轨道（地铁）物业探寻地铁的世界有多辽阔？两条地铁线路的交汇之处，过江隧道也在不远处，金地国际花园的交通优势明显，从交通网络的中心出发，可以迅速达到大武汉的每个角落
