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1、本报告是严格保密的。谨呈谨呈: : 成都高新置业成都高新置业版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归嘉联地产顾问有限公司所有，未经嘉联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。蛰蛰 伏伏 择择 机机本报告是严格保密的。目录目录天府软件园情况阐述天府软件园情况阐述区域商业市场调查区域商业市场调查项目自身情况阐述项目自身情况阐述项目定位分析项目定位分析项目运营建议项目运营建议本报告是严格保密的。01区域商业市场调查区域商业市场调查本报告是严格保密的。目前区域商业市场是什么样的？目前区域商业市场是什么样的？区域商业市场调查区域商业市场调查区域商
2、业市场调查区域商业市场调查1市场探究本报告是严格保密的。区域市场介绍区域市场介绍区域商业概述区域商业概述区域商业案例区域商业案例本报告是严格保密的。区域市场介绍区域市场介绍本区域由处于南城核心开发组团之一的大源组团 ，会展中心、天府软件园等三个部分组成本报告是严格保密的。周边区域环境周边区域环境借市政府搬迁及南城的大势所向大源组团聚集一批品牌发展商的介入，极大的促进区域极大的促进区域的迅速发展的迅速发展本报告是严格保密的。区域市场介绍区域市场介绍区域商业概述区域商业概述区域商业案例区域商业案例本报告是严格保密的。未来区域将有大量商业用地供应未来区域将有大量商业用地供应现状现状 目前该区域内商业
3、土地供应主要集中于天府大道西侧，近年已有一批商业用地供应市场；未来：未来： 在大源组团内规划有大量商业用地并呈带状分布，预计未来本区域还将有大量的商业土地供应市场。本报告是严格保密的。区域商业分析区域商业分析范围：范围：连接城南新中心和华阳外围商业组团的重要区域。现状：现状：目前该区域内商业主要集中于一点，即世纪城、会展中心板块，业态以高端专卖店（奥特莱斯）、高尚餐饮休闲娱乐店为主，多为会展中心周边五星级酒店的配套商业；未来：未来： 在会展经济、酒店旅游经济的带动下，随着ARMANI. Dunhill等国际知名品牌商家相继开业，该区域的商业地位必将凸现。本报告是严格保密的。区域商业主要集中于会
4、展中心内区域商业主要集中于会展中心内酒店商业配套酒店商业配套世纪城商业配套世纪城商业配套会展中心商业会展中心商业会展中心商业会展中心商业本报告是严格保密的。区域市场介绍区域市场介绍区域商业概述区域商业概述区域商业案例区域商业案例本报告是严格保密的。区域商业项目-新会展中心建筑面积建筑面积115万占地面积占地面积1500亩组成组成展览中心、会议中心、酒店及配套设施、文化娱乐及休闲度假设施、商务办公区、商业住宅区开发公司开发公司成都世纪城新国际会展有限公司全长全长1.5公里开盘时间开盘时间04年层高层高会展一楼8米，二、三楼4米售价售价开盘时50001600元/，现售价10000元/以上租金租金8
5、0100元/左右本报告是严格保密的。商务总部基地天鹅湖花园2期国际会展中心假日大酒店西楼水品大厦歌剧院洲际大饭店西蜀廊桥古镇国际会议中心休闲天堂小镇时尚天堂街区文化广场新会展项目整体规划图该项目更多考虑的会展功能与环境营造，缺乏对商业的整体设计本报告是严格保密的。（时尚天堂街区美嘉奥特莱斯实景）新会展规划的百货购物区全长全长1.5公里总占地面积总占地面积165.63亩建筑风格建筑风格简约、时尚、大气的后现代主义风格招商范围招商范围时尚品牌服饰中型超市主力店百货中外特色美食酒吧音像图书数码产品居家生活配套休闲电玩家具家居展览配套总建筑面积总建筑面积约14万建筑层数建筑层数3层（局部为4层）建筑结
6、构建筑结构钢结构停车位停车位约1200辆本报告是严格保密的。休闲天堂（天鹅湖花园大户型商铺）实景商业特征商业特征社区商业配套设施层数层数小户型13层，大户型外圈13层定位定位集娱乐、餐饮、休闲、购物、旅游为一体的 综合性商业集散中心新会展规划的餐饮、休闲区本报告是严格保密的。招商范围招商范围世界品牌服饰珠宝皮具钟表古玩店精品画廊高尔夫用品茶禅文化鉴赏馆特色风情美食贵族文化沙龙会所高尔夫用品民俗工艺馆品牌咖啡馆总建筑面总建筑面积积约16376.75栋数栋数由12栋建筑组成，每栋面积为每栋面积约1892200建筑结构建筑结构钢结构建筑层数建筑层数3层路面路面天然石板地砖新会展规划的旅游民俗文化区本
7、报告是严格保密的。湖畔玻璃景屋湖畔玻璃景屋（湖边玻璃景屋实景）栋数栋数6栋层数层数3层面积面积1088/栋商业形态商业形态主题音乐餐厅、酒吧、会所建筑风格建筑风格玻璃结构新会展规划的湖畔商业区本报告是严格保密的。会展项目分析结论1、会展中心内规划有会展、百货、餐饮、休闲等商业业态；2、会展项目规划时依据会展与环境的需求，缺少对商业规划的思考；3、新会展商业体量过大，规划和分区有业态的重合；4、发展商对区域发展的时间预判失误，造成区域商业供需失衡；5、由于目前区域不成熟，造成会展内入驻商家经营状况较差；6、项目内仍有大量的商铺存在空置，短期内难以改观。目前区域内的商业供求失衡本报告是严格保密的。
8、02天府软件园情况阐述天府软件园情况阐述本报告是严格保密的。2天府软件园软件园处在什么样的大环境中，他拥软件园处在什么样的大环境中，他拥有什么样的企业？有什么样的企业？天府软件园情况阐述天府软件园情况阐述本报告是严格保密的。天府软件园天府软件园-将成为西部软件基地，中国软件产业园区中一颗耀眼的明星。 园区概况-天府软件园是西部软件产业的中心中心成都市的软件园发展战略中将在新城规划9平方公里的软件产业带，而天府软件园是其中的核心组成部分，它将为四川软件产业的快速发展奠定良好的基础。本报告是严格保密的。一期经济技术指标摘要总规划用地：1500亩总建筑面积：23万绿地率：45%建筑密度：22%停车总
9、数：1311项目总用地：340亩容积率：1.02一期入驻企业约50余家天府软件园一期聚集众多的国际知名软件企业本报告是严格保密的。天府软件园一期入驻软件企业天府软件园入住企业天府软件园入住企业安杰信思爱普网通宜高美SAP巨辐实业思尔科颠峰软件NEC凡安德维纳软件兆虹信息金蝶国信安四川精锐伟创力交大光茫杰华科技华为新电信息新聚思电脑松翰科技育碧神达电脑速倍软件IBM诺基亚集团公司大东网络赛门铁克九州电器公司信必优大连软件园咨询服务有限公司成都分公司科胜讯数字电视（成都）有限公司CDC建设银行成都鼎天微电子有限公司飞思卡尔成都软件人才培训联盟海辉软件（成都）有限公司中国四川电信盛大网络公司四川移动
10、通信有限公司台塑网软件科技（成都）有限公司成都华城电子信息产业有限公司新通通讯公司新波电脑（成都）有限公司盛趣信息技术（上海）有限公司江南安信公司成都阿尔卡特通信系统有限公司上海贝尔阿尔卡特股份有限公司巴国布衣本报告是严格保密的。天府软件园一期入驻软件企业 知名软件企业的入驻，将为商业部分提供所需的消费群体。本报告是严格保密的。天府软件园一期商业配套布衣快饭布衣快饭天府软件园A9楼，是园区引进的配套设施，2005年12月开业。 尚舍咖啡尚舍咖啡天府软件园A9楼，2006年10月8日开业。 菜品介绍：1、6元套餐二荤二素一小菜，米饭、汤2、8元套餐三荤二素一小菜，米饭、汤3、小炒自助荤菜5元，素
11、菜3元，米饭、汤4、点菜服务家常小炒、时令鲜蔬、煲仔类、汤羹类，随配席桌。5、面食-牛肉面、排骨面、炖鸡面、杂酱面（4元/2两，5元/3两）抄手、饺子 （4元/2两）布衣快饭布衣快饭 * * 尚舍咖啡尚舍咖啡 本报告是严格保密的。天府软件园一期商业配套浪淘沙餐厅浪淘沙餐厅“本物之味本物之味” ” 浪淘沙餐厅“本物之味”在天府软件园A1幢综合服务楼开张营业。 餐厅推出商务套餐、特色小吃等经营项目。“本物之味”的开张，将与此前已经开业的“巴国布衣”形成良性竞争。 本报告是严格保密的。03项目自身情况阐述项目自身情况阐述本报告是严格保密的。3二期配套商业软件园商业配套处在什么样的环境中，软件园商业配
12、套处在什么样的环境中，他拥有什么样的产品？他拥有什么样的产品？项目自身情况阐述项目自身情况阐述本报告是严格保密的。 项目所处位置关系项目所处位置关系本案处于天府软件园二期C5-C8的区域内本报告是严格保密的。二期经济技术指标摘要总建筑面积：56万绿地率：35%建筑密度：18%停车总数：4068项目总用地：570亩容积率：1.62研发办公：46万商业配套：10万本案商业约：1.2万项目基本概况根据发展商的介绍软件园二期拟入驻企业约30-40余家,人口约1万余人。本报告是严格保密的。北面临北面临C10-12南面临南面临C2-C4西面与独栋楼宇比邻西面与独栋楼宇比邻东面临东面临C9号建筑号建筑项目四
13、至项目被大量软件企业的办公楼宇所包围本报告是严格保密的。通过对区域的总结，可以看出项目周边未来将迎来一个新的发展契机。 项目所处的周边及商业环境 基于目前区域居住的不成熟，造成区域商业发展受限，区域现有会展中心的商业同样发展缓慢。本报告是严格保密的。 项目产品分析下沉庭院天井天井天井下沉庭院花地花地C7下沉庭院下沉庭院天井天井天井天井C5-C6下沉式商业不符合成都人的消费习惯下沉式商业不符合成都人的消费习惯项目层层合围难以吸引外部消费群项目层层合围难以吸引外部消费群项目商业呈带状不利于商业规划项目商业呈带状不利于商业规划项目商业缺乏良好的人流动线设计项目商业缺乏良好的人流动线设计商业内街一般不
14、受品质商家青睐商业内街一般不受品质商家青睐本报告是严格保密的。项目小结 根据政府对南城的未来规划，无疑将会促进和带动区域的快速发展，形成一个高品质住区与科技、软件结合的新兴区域。 但是，在目前区域发展不成熟的情况下，软件园的配套商业结合自身的特点，消费客群目前仅能锁定软件园内部的商务人士。所以所以 我们只能和必须暂时以第一个五年期进行规划我们只能和必须暂时以第一个五年期进行规划本报告是严格保密的。04项目定位分析项目定位分析本报告是严格保密的。商务人口1万余人商业配套食堂、咖啡1软件园一期2 在天府软件园内已入驻或将要入驻的软件企业近百家，大部分均是国际知名的软件开发企业，商务办公人群约2万余
15、人（估算）。天府软件园正在强势崛起，成为西部软件中心软件园二期商务人口1万余人商业配套-备注：根据发展商对二期介绍的估计本报告是严格保密的。园区人口：约20000余人商业总建筑面积：100000m2下沉商业建筑面积约：12000m2项目商业面积约12000平米，均为下沉商业步行街21下沉式商业呈带状分布2下沉式商业1停车侧下沉式商业本报告是严格保密的。减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁n定位清晰(产品、业态)发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁 n产品优化威胁（威胁（T T）n新兴区域：新兴区域：成熟度不够；n消费人口：消费人口：目前园区人口不足以支撑；n商业特性：商业特性：工业园区商业特性
16、过强利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势n顺应现有的发展格局，利用专业园区的特点发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会 n顺势而为，确保优势；机会（机会（O O）n区域发展：区域发展：南城区域发展正在提速；n软件产业：软件产业：政府规划的支柱产业；劣势（劣势（W W） n交通：交通：项目到达性不佳；n规划位置：规划位置：商业步行街规划于第二期的内 侧完成包裹在内n物业形态：物业形态：下沉式和商业内街不受青睐； n商业体量：商业体量：按二期周边规划的人口不足以 支持本案的商业体量；优势（优势（S S）n实力实力：背景雄厚的实力开发商；n软件园：软件园：本案所处园区为成都软件 产业带动的龙头;n成本
17、：成本：作为政府主要产业的园区,其 各项成本较为低廉SWOTSWOT分析分析项目短期来看挑战大于机遇，随着区域发展将会得到改善项目SOWT分析本报告是严格保密的。1、市级商业中心、市级商业中心2、区域商业中心、区域商业中心3、社区商业中心、社区商业中心4、专业商业市场、专业商业市场四种典型商业类型四种典型商业类型 市级商业中心一般出现老牌的城市绝对中心，这里拥有令人羡慕的人流量，便捷的交通，量大取胜，多以大型百货、商业步行街为主。例：春熙路、盐市口、骡马市。 区域商业中心是随着大型住宅片区诞生、提供日常消费功能，一般是价值量比较小的商品，如超市、餐饮。例：双楠伊藤、九里堤沃尔玛 社区商业是指每
18、个社区所自带的零星商业，提供最常用的便利服务。例：WOWO等小超市、小餐馆。 专业市场是指某种功能产品的集中卖场，一般需要大型物流配合，嘈杂。例：荷花池、富森美家居、金府机电城。成都商业的四种常见层级本报告是严格保密的。四种典型商业类型四种典型商业类型 1、市级商业中心、市级商业中心2、区域商业中心、区域商业中心3、社区商业中心、社区商业中心4、专业商业市场、专业商业市场根据产品线指标及区域商业市场，本项目根据产品线指标及区域商业市场，本项目具备以上哪种产品资质？具备以上哪种产品资质？软件园商业属于何种商业层级1、园区内人口超过2万余人。2、园区内商务群体职业特性较强。3、园区内置配套商业远远
19、超过他们需求。4、第一个五年期内的定位商业定位：园区商业服务中心园区商业服务中心服务功能：满足园区内大量商务群体工作之余的消费、休闲中心。本报告是严格保密的。05项目运营建议项目运营建议本报告是严格保密的。项目商业规划项目商业规划项目战略思考项目战略思考本报告是严格保密的。商业定位：园区商业服务中心园区商业服务中心-小憩休闲街小憩休闲街满足园区内商务群体的办公之后的消费、休闲服务，走大众化的服务路线本报告是严格保密的。运动休闲餐厅下沉庭院下沉庭院天井天井天井天井2C5-C6下沉庭院天井天井天井下沉庭院1花地花地C7茶楼超 市1号餐厅面积：1000 2号餐厅面积：800 运动休闲: 800 茶楼
20、: 300 书吧: 100合计: 3000书吧前面我司已经感受到高新置业对一期商业品质的追求，在此就不做一一描述前面我司已经感受到高新置业对一期商业品质的追求，在此就不做一一描述本报告是严格保密的。项目商业规划项目商业规划项目战略思考项目战略思考本报告是严格保密的。 通过对区域市场及竞争项目的分析，结合项目自身的特点所规划的商业业态,在五年期内都明显不足以支撑项目的商业体量，那么我们应该如何解决这一问题？ 根据我司专业的经验判断认为，二期配套性商业须进行整体联动,才能确保商业全面盘活和软件园整体形象的匹配。 自古不谋万世者,不足谋一时; 不谋全局者,不足谋一域 实际上我们的开发管理方已在其宣传
21、画册上明确规划-以城南高新区作为主要聚集区，形成连接武侯区、都江堰市的软件产业带。构想在五年之后，软件产业将成为成都战略的发展平台和支柱产业之一。成都将发展成为本部第一，全国领先，集研发、生产、出口和服务为一体的国际综合性软件产业之都。本报告是严格保密的。核心战略思考 如何借助发展商及软件园区自身优质平台和资源，进行高效的系统整合，构筑软件园区独有的核心竞争力，并超脱出目前区域内商业的恶性竞争。本报告是严格保密的。核心战略提出两个五年规划两个五年规划-构筑软件园商业独有核心竞争力。第一个五年以作为满足园区内商业需求而设立。第二个五年则提供科技创新和软件产业链的整合产业链的整合，达到构建国际行业
22、商业独特核心竞争力的目的。进入蓝海进入蓝海本报告是严格保密的。核心战略建议 充分利用自身优势及会展商圈平台，打造软件和科技创新产业的展会、展示、展会、展示、展销展销于一体的三展商业，创造商业核心价值。三三 展展 商商 业业本报告是严格保密的。展展 会会展展 示示展展 销销本报告是严格保密的。借鉴之American-加州技术创新博物馆位于圣何塞 (San Jose) 的加州技术创新博物馆 (Tech Museum of Innovation) 成立于1990年。自成立以来，就成为了硅谷有名又受欢迎的参观地，并吸引了很多家庭和科技爱好者前来参观访问。每年大约能接待40万参观者。 本报告是严格保密的
23、。 目前在未对园区消费人群进行深入调查，及获悉项目全面资料的情况下，只是以商业的特性对项目局部进行了初期规划;由于在研究规划过程中所遇到的瓶颈,凭借自身的商业嗅觉提出项目未来的商业模式和构想。本报告是严格保密的。问题商业布局的具体方案商业业态的评定消费者客户进一步研究招商策略如何安排需要在后续中不断研究明确我们深感责任重大本报告是严格保密的。The End.本报告是严格保密的。MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw
24、5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNH
25、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
