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1、成都市新都区大丰镇成都市新都区大丰镇1313、1515号地块号地块可行性分析可行性分析伊泰置业（成都）有限公司伊泰置业（成都）有限公司 2011.11.292011.11.29报告提告提纲1项目开目开发条件条件2项目定位推目定位推导3投投资收益及收益及风险分析分析项目开目开发条件条件n地地块条件条件n区域规划n房地产市场情况交通：交通：1313、1515号地号地块位于新都区大丰板位于新都区大丰板块通通过北新大道、地北新大道、地铁1 1号号线北延北延线（规划中）可与直接与成都市区、新都城区划中）可与直接与成都市区、新都城区连接，接，通达性、通达性、进入性良好。入性良好。川川陕路路地地铁1 1号号
2、线沿沿线北北新新大大道道天府广天府广场距距离离市市区区约1 11 1公公里里区域交通呈现“五纵五横”交通体系：n 北新大道北新大道北新干线，即北部新城干道线路，三环路以内称北新干道，三三环路以外称北新大道，双向路以外称北新大道，双向8 8车道。道。其中，成都市一环路至三环路长4.1公里，为高架桥；三环路至绕城高速长6公里；新都辖区长14.1公里；彭州段长9.7公里。最终北新干北新干线延伸延伸线有望抵达广有望抵达广汉三三星堆。星堆。n 地地铁1 1号号线北延北延线（规划中）划中）地铁一号线北延线的具体方案为：将共设5站，从升仙湖站开始，向北延伸，最升仙湖站开始，向北延伸，最终抵达新都区大丰抵达新
3、都区大丰镇城区。城区。本案本案四至：四至：1313、1515号地号地块共共238.93238.93亩地地块内部平整，无起伏内部平整，无起伏大大天天路（双向四路（双向四车道）道）北北 新新 干干 道道双双向向六六车道道东 二二 路路（未未通通车）13#13#15#15#规划划路（未路（未通通车）南南一一路路规划划路路未出未出让地地块未出未出让地地块未出未出让地地块东 一一 路路宗地条件宗地条件1515号地号地块规划条件划条件优于于1313号地号地块258258米米258258米米258258米米258258米米246246米米258258米米264264米米246246米米北北新新干干线东一一路
4、路东二二路路（规划划中中）规划路划路南一路南一路地块地块用地面积用地面积用地性质用地性质规划控制指标规划控制指标建筑限高建筑限高绿地率绿地率配套要求配套要求1313号号123123亩亩商业用地（住宅建筑面积小于该地块计入容积率的建筑面积的50%）建筑密度40%（高层主体建筑密度20%）容积率5.0不得超过航空限高（绝对高程）565米15%1515号号115115亩亩二类住宅用地建筑密度22%容积率3.0不得超过航空限高（绝对高程）565米30%临西侧道路配建用地面积不少2000平米的幼儿园，不少于3000平米的农贸市场13#13#15#15#菜菜幼幼配套配套规划完善划完善行政行政办公区公区公园
5、公园体育运体育运动公园公园家家乐福福4S4S店店同仁堂同仁堂凤凰山公园凰山公园地地块包括家包括家乐福、福、4S4S店、医院、行政店、医院、行政办公等公等众多配套众多配套规划划设施施围绕地地块周周边。n凤凰山公园凰山公园：地地块距离距离凤凰山公园凰山公园约5 5分分钟车程。程。凤凰山公园-总用地面积达到144万平米，预计2011年12月竣工，公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大分区n体育运体育运动公园（公园（规划中）划中）：地块周边规划中的体育运动公园辐射整个北部新城，将成为区域休闲、运动的中心。地地块价价值界定：界定：城市近郊、中等城市近郊、中等规模、交通模、
6、交通顺畅，配套在完善，配套在完善过程中程中项目开目开发条件条件n地块条件n区域区域规划划n房地产市场情况“北部新城”总规划面积为944.28平方公里，居住人口将达百万，包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；其定位其定位为西部集成服西部集成服务新城、区域集散中心、国新城、区域集散中心、国际商商贸基地和我市城市基地和我市城市发展的展的门户。三大支柱产业工业物流商贸青白江集中工业发展区重化工业新都工业开发区机械电子、食品、医药、家具制造等传统产业国际集装箱物流园区3700亩新都物流中心2400亩青白江散装物流园区2500亩主要集中在大丰、斑竹园主要集中在大丰、斑竹园镇，
7、即本案所在区域。即本案所在区域。 区域区域发展格局展格局北部国北部国际商商贸城板城板块分分为北郊北郊风景区、城北居住新区、北部商城三大部分景区、城北居住新区、北部商城三大部分198低密住区本案本案 地地块位于大丰居住区与位于大丰居住区与凤凰山居住区的交接凰山居住区的交接处，同，同时距离距离北部商城北部商城5 5分分钟车程，宜商宜居，程，宜商宜居，直接直接辐射三大区域。射三大区域。n北部商城：北部商城：北部商城是以现代商贸、居住等功能为主的城市商贸发展区，也是北部新城发展的起步区，规划面积约5平方公里，除新引入的产业外，原城北的五大市场将陆续迁入本区域。北部商北部商城城区域区域规划划带来来产业外
8、移外移2525万万产业人口的搬迁，人口的搬迁，为大丰市大丰市场的增的增长带来了巨大的机遇来了巨大的机遇 。北部商城北部商城五五块石石百百货市市场金府金府机机电市市场石材石材市市场荷花池荷花池百百货市市场驷马桥水果市水果市场富森美富森美家居市家居市场本案本案距距项目目5 5分分钟车程的成都国程的成都国际商商贸城城总占地面占地面积20902090亩，总建筑面建筑面积245245万平米万平米( (规模相当于模相当于现有荷花池市有荷花池市场群的群的6 6倍倍) )。是四川省、成都市、金牛区三是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程，首期已投政府的重点工程，首期已投入使用，建成后的商家数量将达到入使用
9、，建成后的商家数量将达到6 6万万户。已启动的项目已启动的项目成都国际商贸城成都国际商贸城已签约约项目已签约约项目北新国际贸易中心申蓉汽车商贸园西部家电交易中心五粮液同泰中丹国际学院暨成都欧洲生态城示范园区项目在谈在谈 项目项目成都医药贸易中心纸品（包装）材料城茶业专业市场以以铁半城、建半城、荷花池半城、建半城、荷花池为主的片区，主的片区，进入大入大规模拆迁模拆迁阶段。段。区域区域开始时间开始时间完成时间完成时间总户数总户数安置方向安置方向其他其他铁半城铁半城2009年9月2011年8200货币补偿、产权调换（含原地安置、就近安置、异地安置）政府将就近修建安置房，集中安置这部分居民荷花池荷花池
10、2009年10月2010年末商家3069户+企事业16家市场向大丰转移建半城建半城待定待定约1000就近安置为主西南交大片西南交大片区区待定待定约1000就近安置为主大丰板块大丰板块2008待定约4000拆迁安置房就近安置天回板块天回板块2009年11月待定1300余户+家单位货币补偿、产权调换合计合计/约18000户整体看，城北拆迁安置方向以就近拆迁安置房为主，主要被拆迁的是城北原住民。商品市商品市场的搬迁的搬迁为大丰板大丰板块注入注入新的活力，大量的人口和新的活力，大量的人口和财富富导入入为房地房地产开开发带来了新的机遇。来了新的机遇。北部新城正北部新城正处于加速于加速发展展阶段，其科学的
11、段，其科学的规划划为区域区域发展展带来以工来以工业、物流和商、物流和商贸为支柱的多种支柱的多种产业、而、而产业的的进入入则将将带来数以万来数以万计的从的从业人口以及数以人口以及数以亿计的的资金流，由此也金流，由此也带来大量来大量的的购房需求。房需求。因此，因此，该区域市区域市场容量巨大，厄待容量巨大，厄待满足。足。项目开目开发条件条件n地块条件n区域规划n房地房地产市市场情况情况大丰板大丰板块，城北老商，城北老商贸区和国区和国际商城的中商城的中间地段地段大丰板大丰板块位于成都限位于成都限购令外，不受政策的限制，新政后依然令外，不受政策的限制，新政后依然销售状况售状况良好，成良好，成为20112
12、011年成都房地年成都房地产市市场热点区域之一，区域点区域之一，区域产品供品供应和和销售均以售均以首置首置为主。主。大丰板大丰板块城市新城市新兴区域区域宜商宜居宜商宜居n规划：北部商贸城，荷花池、五块石、金府片区商品市场大迁移n交通：北新干道通车；地铁1号线10年通车，到大丰的地铁1号线北沿线计划11年开工，预计14年通车n自然资源：凤凰山公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大分区区域形象区域形象板板块属性属性房地房地产市市场情况情况首置市首置市场众多开众多开发商、商、项目聚集目聚集20112011年年项目周目周边在售楼在售楼盘分布分布悉尼湾悉尼湾保利城保利城润
13、禾花园禾花园凤凰山一号凰山一号九行道九行道嘉美嘉美华凯民生新干民生新干线时代代锦翠翠博雅新城博雅新城北新国北新国际大丰景大丰景本案本案大丰大丰镇1313、1515号地号地块相相对独立，与周独立，与周边在售在售项目有一定目有一定的距离。的距离。n目前大丰板块在售住宅项目约17个，建筑面积20万平米以上的9个项目，基本上为高层物业。n2011年5月-10月，销售均价普遍在5300-5900元/平米之间，单盘月均去化量在0.2-1.3万平米之间。开元国开元国际社区社区20112011年年1-111-11月大丰商品住宅面积段供需分析表月大丰商品住宅面积段供需分析表90平米以下90-150平米150-2
14、00平米销售（万平米）销售（万平米）55.455.49.29.20.90.9新增供应（万平米）新增供应（万平米）8.18.111.211.21.11.120112011年年1-111-11月大丰商品住宅面积段供需分析表月大丰商品住宅面积段供需分析表40万以下40-60万60-100万销售（万平方米）销售（万平方米）2.92.920.920.92.92.920112011年大丰市年大丰市场：2011年1-11月，片区市场月均去化5.6万平米（约660套/月），市场供需两旺。20112011年大丰市年大丰市场整个市整个市场板板块以以70-9070-90平米的平米的产品一枝独秀，面品一枝独秀，面积段
15、集中，段集中，产品品类型集中。型集中。n70-9070-90平米首置平米首置类产品一枝独秀，整体供品一枝独秀，整体供应量达到量达到83268326套套，占比58.18%.90-130平米的首改类产品占比达到28%。n50-70平米的经济型小套二及套一产品的占比量较少，仅占到8.82%。130-150平米再改类产品占比达到2.93%。数据源：数据源：锐理数据理数据库备案数据案数据首置首改首置首改产品持品持续旺旺销，年均去化超，年均去化超过76007600套套n70-80平套二户型供销量均处在高线，库存货量巨大.n90-11090-110平平户型供型供销比体比体现出真正的出真正的热销。626662
16、665690569051625162528952895908590855315531543754375500550051285128524152415309530962006200556955695572557257075707成交均价成交均价数据源：数据源：锐理数据理数据库备案数据案数据典型典型项目：保利城目：保利城户型户型推出套数推出套数占比占比去化套数去化套数占比占比一室两厅单卫（变两房）一室两厅单卫（变两房）24224234.47%34.47%16316367.36%67.36%两室两厅单卫（变三房两室两厅单卫（变三房) )32032045.58%45.58%25525579.69%7
17、9.69%两室两厅双卫（变四房）两室两厅双卫（变四房）14014019.94%19.94%898963.57%63.57%1.紧凑型三房是其目前最畅销户型，开出房源去化约80%.2.城北客户对价格敏感性过高，不过分追求品质，同种产品内向房源去化程度明显弱于外向房源。3.紧凑型套三户型是其最畅销户型，开盘当天实现完全去化。双阳台设计深得客户追捧。保利城一期保利城一期销售情况售情况n客客户渴望通渴望通过最少的付出得到最多的房最少的付出得到最多的房间，重，重视功能性！功能性！典型典型项目：保利城目：保利城保利城典型保利城典型户型型建筑面建筑面积：约9797平米平米（实得面积约110110平米平米）成
18、交价：成交价：56005600元元/ /平米平米（实得49384938元元/ /平米平米）主要特点：主要特点：1.客厅、餐厅双阳台设计，通透性强，采光、空间感良好。2.总价控制得当，外围房源，50-5550-55万万总价。价。3.可变三房，产品实得率高。产品配比启示：品配比启示：产品配比重点品配比重点应落脚于落脚于90-11090-110（实得）平米三房；得）平米三房；小面小面积紧凑两房同凑两房同样作作为次主力次主力户型，但不型，但不过量配置；量配置；再改再改产品作品作为标杆杆产品，点品，点缀配置；配置；项目定位目定位以立体眼光以立体眼光审视项目目发现价价值准确定位准确定位基于前面基于前面对市
19、市场环境和机会的分析，我境和机会的分析，我们从三个从三个维度来度来审视项目与目与之之对应的关系，从而的关系，从而发现项目的核心价目的核心价值，支撑我，支撑我们的定位。的定位。发 现项目与城市的关系目与城市的关系发 现项目与区域的关系目与区域的关系发 现项目与目与竞品的关系品的关系北新干北新干线已成已成为规划中的北部新城划中的北部新城的的“商商贸大道大道”，并使北部新城与，并使北部新城与成德成德绵经济带有效的有效的联系起来；系起来；大城北市大城北市场：成都城市的成都城市的东南西北四南西北四个大区域，相个大区域，相对于房地于房地产市市场来来说，除了城南，其它方位的区域化市除了城南，其它方位的区域化
20、市场特特征明征明显，其中尤以城北城，其中尤以城北城东为甚；甚；从城市从城市层面分析，本案所面面分析，本案所面对的是一个的是一个区域化特征区域化特征较明明显的市的市场，规模尚无法支撑其面模尚无法支撑其面对成都全域的覆盖率。而北新干成都全域的覆盖率。而北新干线使使项目在城北市目在城北市场的基的基础上外溢（彭州、广上外溢（彭州、广汉、德阳等）成、德阳等）成为可能。可能。故，本案区域化特征明故，本案区域化特征明显，城市，城市层面面对项目影响力目影响力较弱弱城市城市层面面项目与区域目与区域西部国西部国际化商化商贸平台，平台，五大五大产业的的强力支撑，力支撑，区域本身的市区域本身的市场容量容量.从区域从区
21、域层面来看，北部商城面来看，北部商城带给本案的核心价本案的核心价值就就是：是：“城市化城市化”！而！而这也将成也将成为项目的特目的特质之一。之一。更重要的是，在此区域，更重要的是，在此区域，地地块扼守了通向扼守了通向商商业核心最重要的一条道路核心最重要的一条道路，本案位于本案位于服服务整个北部商城的生活商整个北部商城的生活商业中心周中心周边，具具备独特的商独特的商业价价值。项目与目与竞品品从前面市场分析来看，本案所面临的直接竞品较少。如果我们再把视线放大到新都新城板块及城北的一些项目发现，基本都是诉求“生态环境”概念。“城市型复合社区城市型复合社区”，完善的配套，完善的配套等，将是我等，将是我
22、们以差异化姿以差异化姿态立于未立于未来来竞争争环境的价境的价值之一。之一。毗河原湾毗河原湾项级水岸水岸纯别墅墅 润扬 双河双河鹭岛英英伦精工小精工小镇，双河臻景双河臻景 项目价目价值体系体系项目价目价值体系体系城市城市层面面区域区域层面面竞争争层面面自身自身层面面工工业商商贸物物流流新新城城成成德德绵经济带重重心心强大大的的产业支支撑撑北北部部新新城城核核心心区区城城市市化化进程程明明显区区域域城城市市生生活活物物业先先机机目目前前竞争争相相对空空白白丰丰富富的的产品品线组合合对项目价目价值体系影响最主要两个体系影响最主要两个层面在于区域和面在于区域和竞争争环境。其中最关境。其中最关键的是：的
23、是：具有具有强力力产业支撑且城市化特征明支撑且城市化特征明显的区域，以及的区域，以及抢占区域城市生活占区域城市生活类物物业的先机！的先机！区区域域客客群群全全覆覆盖盖能能力力项目目SWOTSWOT分析分析S SW WO OT T分分析析优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeak合并合并249249亩亩地块，有利于形成规模优势地块，有利于形成规模优势地块交通便利地块交通便利、通达性良好、通达性良好，靠近，靠近城市主干道城市主干道北新北新干线，地铁一号线干线，地铁一号线沿线沿线大丰站大丰站低地价带来的低成本优势低地价带来的低成本优势城北物流货运集中，车流量大，城北物流货运
24、集中，车流量大，易易造成噪声及空气污染造成噪声及空气污染成都本土客户成都本土客户 对于城北固有的印象对于城北固有的印象机会机会OpportunityOpportunity威胁威胁ThreatenThreaten全新的北部新城正在形成，全新的北部新城正在形成，区域有大量土地出让计区域有大量土地出让计划，伴随各家开发机构和市场对区域的关注划，伴随各家开发机构和市场对区域的关注，区域发，区域发展将进一步提速。展将进一步提速。城北房地产市场价格目前依然是成都的价格洼地，城北房地产市场价格目前依然是成都的价格洼地，拥有极大的价格上涨空间拥有极大的价格上涨空间缺乏区域高端产品，项目有利于填补空白缺乏区域高
25、端产品，项目有利于填补空白专业市场的外迁，增加地缘性客户基数，同时扩大专业市场的外迁，增加地缘性客户基数，同时扩大区域辐射面，扩大到其他二、三级城市区域辐射面，扩大到其他二、三级城市地块位于交通要道，周边人口聚集，直接提升地块地块位于交通要道，周边人口聚集，直接提升地块商业产品价值商业产品价值整体宏观经济环境的不确定性，对整体宏观经济环境的不确定性，对房地产开发造成的不确定性房地产开发造成的不确定性整体放量激增整体放量激增国国际商商贸城：城： 既是对项目区位的强化，更突出对项目核心客群的来源。城城市市：城市意味着功能和需求的复合型，包含居住和商业的全面发展机会，产品的全系列，多元化。城市生活住
26、区！城市生活住区！国国际商商贸城城总体定位体定位目目标客群界定客群界定销售前期售前期销售中期售中期销售后期售后期地地缘型客型客户产业、拆迁迁移客、拆迁迁移客户外来、二外来、二级城市客城市客户口碑、推荐客口碑、推荐客户纯投投资客客户客户分类客户分类特征描述特征描述主力客群主力客群描述：通过北新干线、地铁1号线交通便利带来的城北、城东偏中心首置或改善需求客户，部分大丰、天回镇地缘性客户职业特点：生意人、企业主、大中型单位职员年龄：25-45岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：80-100平米高层次主力客群次主力客群描述：来自周边专业市场的产业客群职业特点：生意人、私企业主年龄：30-45岁 家庭
27、结构：2-3人家庭 置业需求：80-120平米高层偶得客群偶得客群描述：来自全城或外地的投资型、返乡型、养老型等客户职业特点：较为发散年龄：30-55岁 家庭结构：2-3人家庭 置业需求：多样化产品需求产品定位品定位1313号地号地块为酒店式公寓、底商和集中性商酒店式公寓、底商和集中性商业为主的城市主的城市综合体合体1515号地号地块为区域内中高端居住社区。区域内中高端居住社区。u物物业形形态组合合根据规划指标、项目开发的优劣势分析，业态初步建议为“住宅、住宅、4040年年产权酒店式公寓酒店式公寓为主，底主，底商和集中性商商和集中性商业为辅“u业态面面积分布和档次定位分布和档次定位地上计入容积
28、率总建筑面积共64.23万平米，其中：商商业：根据周边市场供应量预计、地块的地形条件的要求，建建议1313号地号地块的商的商业建筑面建筑面积约5 5万平米（中端万平米（中端购物中心和底商），物中心和底商），1515号地号地块的商的商业建筑面建筑面积约2 2万平米（万平米（1-21-2层底商）底商）4040年年产权公寓：公寓：规划新区商业和办公物业开发风险相对较大，初步建议13号地块的剩余商业建筑面积约13.97万平米全部开发为40年产权的公寓住宅：住宅：13号地块49%的计入容积率建筑面积开发为住宅，约20.15万平米，15号地块住宅开发面积约20.64万平米，总共约40.79万平米公共配套：
29、公共配套：满足规划要求，幼儿园建筑面积约0.17平米，农贸市场0.3万平米价格价格预估估34Documentnumber分类分类建筑面积（）建筑面积（）销售均价建议销售均价建议可售物业住宅407,920 5500元/ 商业70,000 15000元/ 40年产权公寓159,716 4675元/ 合计637,636 市政配套物业幼儿园和农贸市场4700 车位8万元/个u各各业态售价建售价建议为了充分控制了充分控制风险，项目在整个目在整个销售期的售价均售期的售价均为静静态计算，不作逐年算，不作逐年递增；增；总计47004700平米的平米的幼儿园和幼儿园和农贸市市场无无偿交交还给政府政府商商业：周边
30、新建住宅项目的的临街底商，底层销售均价3万元/平米左右，本项目商业大部分为1-2底商，集中性商业不超过4层，根据商业售价随着楼层递增而逐步递减的规律，建建议商商业销售售均价均价为1500015000元元/ /平米平米住宅：住宅：目前大丰片区的销售均价在5400元/平米左右，品质相对较高的保利城和悉尼湾的销售价在5500-5800元/平米，建建议本本项目的目的销售均价售均价为55005500元元/ /平米平米4040年年产权公寓：公寓：非城市中心区域的同一个楼盘，4040年年产权公寓的售价一般是住宅售价的公寓的售价一般是住宅售价的80%-80%-90%90%，建，建议本本项目目为85%85%车位
31、：位：建建议本本项目的目的车位位50%50%用于出售，用于出售，周周边新建住宅的新建住宅的车位售价在位售价在8-108-10万元万元/ /个，个，建建议本本项目目为8 8万元万元/ /个个投投资收益及收益及风险分析分析 项目目销售售计划划Documentnumber拿地：拿地：20112011年年1212月月一批次开一批次开盘：20122012年第年第4 4季度季度清清盘：20162016年年年均年均销售面售面积：约12.7512.75万平米万平米 测算算说明明37Documentnumber38Documentnumber 测算算说明明 测算算说明明40Documentnumber说明：1、可售面积指住宅、商业和公寓的的总建筑面积，637636平米，2、NPV的贴现率为10%3、投资收益=税后净利润/（总投资+税费） 测算算结果果41Documentnumber
