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1、20112011再造再造北中国东海岸传奇北中国东海岸传奇 元年元年 首先首先 这是一个必需让我们正视自己的问题这是一个必需让我们正视自己的问题 第一章第一章 尴尴 尬尬 尴尬尴尬-1:-1:开发层次低开发层次低从北京转身看烟台从北京转身看烟台, ,仿佛与全国房产热潮无关的房地产市场仿佛与全国房产热潮无关的房地产市场。时间倒退青岛时间倒退青岛1010年前，年前，无论城市发展房产开发层面营销无论城市发展房产开发层面营销水准乃至客户购房心态。水准乃至客户购房心态。滨海使馆区老洋房滨海使馆区老洋房放在上海就是新天地，放在青岛也是八大关，放在上海就是新天地，放在青岛也是八大关，放在烟台，放在烟台，最好的
2、地段最好的地段 最好的品牌最好的品牌也不过能卖也不过能卖13000-1400013000-14000元元-世茂滨海一号。世茂滨海一号。天越湾天越湾 所在所在 不就是北方亚龙湾吗？不就是北方亚龙湾吗？天越湾天越湾 也不过是别墅才卖到也不过是别墅才卖到11000-1500011000-15000元。元。再看曾经烟台标杆的西海岸等楼盘再看曾经烟台标杆的西海岸等楼盘，也是也是公寓公寓60006000左右左右, ,别墅别墅一万三四一万三四的水准。的水准。 烟台的现场示范区烟台的现场示范区标准也不过是标准也不过是4S4S店店的标准，的标准，没有真正进入全国一线的包装水准标杆项目没有真正进入全国一线的包装水
3、准标杆项目 。没有真正标杆项目的出现，意味着没有真正标杆项目的出现，意味着这是一个群龙无首的待开放市场！这是一个群龙无首的待开放市场！尴尬尴尬-2: -2: 市场内向型市场内向型 本地楼盘本地楼盘80%80%的本地购房率的本地购房率，意味着这是一个还没有被开，意味着这是一个还没有被开放被关注的海岸生地。放被关注的海岸生地。而这一点与全国而这一点与全国热点海岸热点海岸城市城市 青岛青岛 大连大连 三亚三亚 海口海口 哪怕是威海哪怕是威海 就大大的不同！就大大的不同！本地人的本地人的价值认知、价格坐标区域、抗性购买力价值认知、价格坐标区域、抗性购买力（人口（人口收入收入) )将会将我们陷入苦战的境
4、地将会将我们陷入苦战的境地! !尤其尤其 懂海的本地人懂海的本地人 其实对海和海边项目其实对海和海边项目 并不感冒！并不感冒！尴尬尴尬-3:-3:区域抗性大区域抗性大这不是我们项目做多好卖的贵不贵的问题，这不是我们项目做多好卖的贵不贵的问题，也不是两山象抱海河环绕的风水宝地好不好问题，也不是两山象抱海河环绕的风水宝地好不好问题，问题在于问题在于 在烟台人甚至牟平自己人都视牟平为边缘的在烟台人甚至牟平自己人都视牟平为边缘的另一个城市另一个城市！很现实的问题就是很现实的问题就是: :烟台城里人不愿意来，牟平人卖不起！烟台城里人不愿意来，牟平人卖不起！小结小结1 1：如果视角放在烟台一地去看紫金山庄
5、如果视角放在烟台一地去看紫金山庄 这是三个这是三个绕不过去的尴尬绕不过去的尴尬所在所在! !也是营销及销售也是营销及销售最需要突破的问题最需要突破的问题所在！所在！不谋全局者不足以谋一域不谋全局者不足以谋一域孙子兵法孙子兵法 第二章第二章 机机 遇遇 把视角放在把视角放在空中、海上空中、海上和和时间时间去看烟台去看烟台世界大不同，市场大不同！世界大不同，市场大不同！空中看烟台空中看烟台: :全国房产一盘棋，全国海岸一线牵！全国房产一盘棋，全国海岸一线牵！房产！房产！房产！房产！中国房产价值混乱年代中国房产价值混乱年代 谁还能偏安一隅谁还能偏安一隅 ！海南海南 北上广申北上广申 恐慌性暴涨下的恐
6、慌性暴涨下的 购房价值被蜕变！购房价值被蜕变！从从居住理财居住理财迅速转向迅速转向资金安全性资金安全性需求需求( (挤压效应）挤压效应）跨区域到跨省域的跨区域到跨省域的跨界购买跨界购买机遇机遇, ,机不可失！机不可失！海上看烟台海上看烟台: : 最有历史的处女海最有历史的处女海 等待被发现等待被发现 三亚一线海，青岛一线海，大连一线海，秦皇岛一线海三亚一线海，青岛一线海，大连一线海，秦皇岛一线海均被全国客群均被全国客群催高再催高催高再催高！三亚三亚 青岛青岛 秦皇岛秦皇岛 大连大连下一站下一站 迟早迟早烟台烟台要纳入要纳入 海岸购买客的眼中海岸购买客的眼中80%80%的本地客群不需要重点关注，
7、的本地客群不需要重点关注，逐年放大的逐年放大的20%20%外地客群外地客群才是才是突破区域抗性突破区域抗性价值坐标的重点，价值坐标的重点，接近全国房价平均接近全国房价平均底线底线(RMB5000),(RMB5000),却享受中国顶级海岸豪宅资源生活平台却享受中国顶级海岸豪宅资源生活平台! ! 烟台烟台 , ,作为中国海岸无数传说所在的作为中国海岸无数传说所在的山海传奇城市山海传奇城市将迎来将迎来最好的机遇！最好的机遇！未来看烟台未来看烟台: 站在站在5 5年、年、1010年后的一线标准打造紫金！年后的一线标准打造紫金！3 3年前年前 西海岸还曾经让人感动西海岸还曾经让人感动 现在呢？！现在呢？
8、！作为营销周期长达作为营销周期长达5 5年的项目中途市场的风起云涌，产品的升级换代，年的项目中途市场的风起云涌，产品的升级换代，竞争的层面增加，加上物业环境等的不可预知风险，竞争的层面增加，加上物业环境等的不可预知风险，站在未来标准打造今天项目其实是最安全的避险方式，尤其是样板区的站在未来标准打造今天项目其实是最安全的避险方式，尤其是样板区的打造更加至关重要！打造更加至关重要！主动出击主动出击是避免被动挨打的最佳策略是避免被动挨打的最佳策略尤其是身侧还有尤其是身侧还有龙湖龙湖这样的顶级选手这样的顶级选手实际上龙湖与我们是实际上龙湖与我们是竞赢关系竞赢关系，但我们不能比他们差。，但我们不能比他们
9、差。当世界看烟台时当世界看烟台时 我们必需首先被关注！我们必需首先被关注！紫金山庄项目的三个机遇均来自站位的不同紫金山庄项目的三个机遇均来自站位的不同! !机遇机遇1: 1: 必需要站在北中国的海岸蓝图上看本案必需要站在北中国的海岸蓝图上看本案! !机遇机遇2: 2: 必需要塑造超越市场现状的烟台豪宅坐标必需要塑造超越市场现状的烟台豪宅坐标机遇机遇3: 3: 必需以影响力营销塑造本案在烟台的第一影响力必需以影响力营销塑造本案在烟台的第一影响力! !小结小结2 2：一句话：豪宅营销的本质其实是一句话：豪宅营销的本质其实是影响力营销影响力营销 ！塑造本案塑造本案唯一性的第一影响力唯一性的第一影响力
10、 就是未来营销的重点所在就是未来营销的重点所在! !我来了我来了 我看到了我看到了 我征服了我征服了凯撒凯撒 第三章第三章 梦梦 想想 1:1:如何站在北中国海岸蓝图上看紫金山庄？如何站在北中国海岸蓝图上看紫金山庄？中国海岸线其实早已进入了中国海岸线其实早已进入了厘米时代厘米时代，当所有的海岸都卖风景，当所有的海岸都卖风景我们卖什么我们卖什么? ?视野在中国海岸蓝图，格局亦在视野在中国海岸蓝图，格局亦在 ！从从 牟山牟山 鱼鸟河鱼鸟河 黄海黄海 养马岛养马岛 体育运动公园体育运动公园再放大一个圈再放大一个圈福如东海福如东海 寿比南山寿比南山 海市蜃楼海市蜃楼 秦皇东巡秦皇东巡 徐福东渡徐福东渡
11、 八仙过海是属于八仙过海是属于中国人的传说。中国人的传说。是是中国海岸传奇中国海岸传奇最集中所在最集中所在, ,也是本案最有别于其他海岸城市的也是本案最有别于其他海岸城市的大题材大题材! !对于烟台来说，对于烟台来说，中国不是属于农耕历史中国不是属于农耕历史 而是一部海洋史！而是一部海洋史！也为烟台增添骄傲所在也为烟台增添骄傲所在 当然更为未来的客群！当然更为未来的客群！从从7000070000年前年前 人类始居于此人类始居于此 到无数传说到无数传说16811681烟台的开埠烟台的开埠烟台兴盛的起点烟台兴盛的起点 再甚至著名的美国出版商，创办了再甚至著名的美国出版商，创办了时代周刊时代周刊、财
12、富财富与与生活生活三大杂志的时代之父亨利三大杂志的时代之父亨利路思义（路思义（Henry Robinson LuceHenry Robinson Luce）也生于此）也生于此再到中国最历史悠久的葡萄酒之乡再到中国最历史悠久的葡萄酒之乡 一个个传奇和真实一个个传奇和真实 都铭刻于这段海岸线上！都铭刻于这段海岸线上！一部凝刻于海岸之上的中国史一部凝刻于海岸之上的中国史 一曲奏响于山海之间的家国梦一曲奏响于山海之间的家国梦紫金山庄紫金山庄中国东海岸中国东海岸中国东海岸中国东海岸. . . .山海河岛山海河岛山海河岛山海河岛. . . .资源别墅区资源别墅区资源别墅区资源别墅区紫金东海紫金东海紫金东海
13、紫金东海 胜境中国府胜境中国府胜境中国府胜境中国府 项目定位、推广语项目定位、推广语p 传奇传奇 ：1:1:澎湃了数十亿年澎湃了数十亿年 一线山海传奇所在一线山海传奇所在2:2:凝刻于海岸线上的城市中国史凝刻于海岸线上的城市中国史3:3:历史派对历史派对 海上时光海上时光 新山海城市会客厅新山海城市会客厅传奇传奇 传世传世 传承传承 造园体系造园体系 八大价值体系八大价值体系: :p 传世传世 ：4:4:山山 海海 河河 岛岛 自然博物馆自然博物馆 海岸上的殿与堂海岸上的殿与堂5:5:对城时代风华于地脉血统对城时代风华于地脉血统 公馆级城市海岸别墅区公馆级城市海岸别墅区6:6:汇聚四海之珍汇聚
14、四海之珍 传世臻品之园传世臻品之园p 传承传承 ：7:7:山海公馆山海公馆 浅山官邸浅山官邸 空中别苑空中别苑 礼序中国府礼序中国府8:8:御制服务御制服务 顶级物业顶级物业 中国顶级精英俱乐部中国顶级精英俱乐部视觉建筑品牌体系视觉建筑品牌体系: :紫金山庄品牌全家族紫金山庄品牌全家族: :主案名主案名: : 紫金山庄紫金山庄会所命名会所命名: : 紫金山海慧紫金山海慧联排别墅联排别墅: : 山海公馆山海公馆花园洋房花园洋房: : 浅山别苑浅山别苑公寓命名公寓命名: : 空中别苑空中别苑资源配套景观命名资源配套景观命名: :海湾十八洞高尔夫海湾十八洞高尔夫海尚海商街海尚海商街牟山园牟山园 鱼鸟
15、河谷鱼鸟河谷早山公园早山公园 养马岛养马岛1:1:如何塑造超越市场现状的烟台豪宅坐标如何塑造超越市场现状的烟台豪宅坐标?p 样板区第一法则样板区第一法则: :参考建议参考建议御园样板间御园样板间服务建议服务建议接待人员：男女服务员各一名接待人员：男女服务员各一名VIP接待人员：职业顾问、星级管家、男女服务人员各一接待人员：职业顾问、星级管家、男女服务人员各一软件建议软件建议茶具：定制或选用精致茶具茶具：定制或选用精致茶具饮料：选用优质咖啡或茶饮料：选用优质咖啡或茶如何以影响力营销塑造本案在烟台的第一影响力如何以影响力营销塑造本案在烟台的第一影响力! ! 第四章第四章 现现 实实 营销目标营销目
16、标: :当世界看烟台时当世界看烟台时 我们必需我们必需首先被关注！首先被关注！要点要点: :五年的周期五年的周期, ,预测市场起伏已无意义，好的坏的必然都会遇见预测市场起伏已无意义，好的坏的必然都会遇见! !修好内功修好内功脚踏实地脚踏实地 ，做好被世界被明天关注的准备，做好被世界被明天关注的准备! !2011:2011:品牌奠基年品牌奠基年 从生长到绽放成熟从生长到绽放成熟 现在现在 是第一步是第一步【墙外开花墙内红原则墙外开花墙内红原则】烟台的市场基数决定了，我们一出现自然就会引起关注。烟台的市场基数决定了，我们一出现自然就会引起关注。前期战场建议放在等外地市场率先引起关注，制造前期战场建
17、议放在等外地市场率先引起关注，制造外地影响力外地影响力。塑造塑造当地当地神秘感神秘感！【集中引爆原则集中引爆原则】人人争说紫金！人人争说紫金！即使大盘即使大盘 由于辐射市场关系由于辐射市场关系 铺面也意味着浪费，铺面也意味着浪费，集中于集中于同一阶段释放同一阶段释放弹药弹药. .立体引爆立体引爆！ 一次长效塔林拦截战计划一次长效塔林拦截战计划 一项辐射北中国的网站发布计划一项辐射北中国的网站发布计划 一幅首次全面展现中国海岸传奇的山海画卷一幅首次全面展现中国海岸传奇的山海画卷 一个北中国业内影响业外的震撼活动一个北中国业内影响业外的震撼活动 一场整合新闻媒体的舆论营销战一场整合新闻媒体的舆论营
18、销战【品牌奠基五个一工程品牌奠基五个一工程】第一阶段第一阶段品牌筹备品牌筹备20112011年年4.5.64.5.6月月样板区具备接待条件样板区具备接待条件开盘、现场环境完善开盘、现场环境完善会所启动会所启动实楼样板竣工实楼样板竣工第二阶段第二阶段品牌内炼品牌内炼第三阶段第三阶段品牌亮相品牌亮相中国海岸传奇中国海岸传奇之所在之所在第四阶段第四阶段品牌落地品牌落地神秘紫金神秘紫金认知战认知战紫金山开紫金山开一鸣惊人一鸣惊人山海传承山海传承眼鉴为实眼鉴为实20112011年工程及营销节点年工程及营销节点重点工作：重点工作： a: LOGOa: LOGO及及VIVI形象系统完成形象系统完成 b:b:
19、现场包装方案完成进入执行现场包装方案完成进入执行重点战术重点战术: :山东省内高速路中途低价户外资源筛选购买山东省内高速路中途低价户外资源筛选购买, ,发布发布户外塔林战户外塔林战（一反常规少而贵的热点区域及进口、出口发布习惯，以量胜质，增加曝光机率（一反常规少而贵的热点区域及进口、出口发布习惯，以量胜质，增加曝光机率) )北京北京: :北湖九号等高尔夫球场户外购买发布北湖九号等高尔夫球场户外购买发布( (神秘登场神秘登场, ,制造影响制造影响) )发布主题均为发布主题均为: : 中国海岸传奇所在中国海岸传奇所在 副标题副标题: :中国中国. .烟台烟台. .山海河岛一紫金山海河岛一紫金重点战
20、术重点战术: :网站设计筹备网站设计筹备( (辐射全国最好的手段辐射全国最好的手段) )一部凝刻于海岸之上的中国史一部凝刻于海岸之上的中国史中国海岸传奇所在中国海岸传奇所在中国海岸传奇所在中国海岸传奇所在 中国中国中国中国. . . .烟台烟台烟台烟台. . . .紫金山庄紫金山庄紫金山庄紫金山庄2011201120112011公元前公元前20702070年年 东夷国东夷国 公元前公元前210210年年 秦皇东巡秦皇东巡 徐福东渡徐福东渡 公元公元8 8世纪世纪 八仙过海八仙过海 公元公元16811681年年 烟台开埠烟台开埠 公元公元18921892年年 张裕葡萄酒创立张裕葡萄酒创立 公元公
21、元19981998年年 时代之父时代之父 亨利亨利路思义生于此路思义生于此 公元公元19841984年年 第一批沿海开放城市第一批沿海开放城市 公元公元20112011年年 紫金山庄紫金山庄重点战术重点战术: :首次全面展现中国海岸传奇的百米山海画卷首次全面展现中国海岸传奇的百米山海画卷 轰动全国轰动全国战术执行战术执行: :邀请中国画院联合山东画院邀请中国画院联合山东画院 可以可以1010位乃至百位国画家位乃至百位国画家 共绘共绘 中国山海传奇长卷中国山海传奇长卷. .从精卫填海从精卫填海 徐福东渡徐福东渡 八仙过海八仙过海 哪吒脑海哪吒脑海 福如东海福如东海 中国古往今来与海有关传说中国古
22、往今来与海有关传说 绘于一卷！绘于一卷！应对国家海洋时代大主题，合项目价值主题，从筹备到完成可以说炒作题材倍出！应对国家海洋时代大主题，合项目价值主题，从筹备到完成可以说炒作题材倍出！最后可根据长度申请吉尼斯世界纪录，原画可以献给烟台博物馆制造话题，也可以永最后可根据长度申请吉尼斯世界纪录，原画可以献给烟台博物馆制造话题，也可以永久留存项目会所镇宅之宝！久留存项目会所镇宅之宝！ 本活动可以联系中国画院组织完成！本活动可以联系中国画院组织完成！重点战术重点战术: :整合新闻媒体舆论炒作整合新闻媒体舆论炒作 不做软文做新闻不做软文做新闻! ! (当地当地 北京北京 哈尔滨哈尔滨 大庆大庆 长春）长
23、春）标题示意标题示意 : :中国农耕民族文明历史改写中国农耕民族文明历史改写, ,海洋中国传奇再现海洋中国传奇再现颐和园一切都好，只是不在海边首都开发商的海洋梦颐和园一切都好，只是不在海边首都开发商的海洋梦烟台将现比肩世界级的海岸豪宅，是否海市蜃楼？烟台将现比肩世界级的海岸豪宅，是否海市蜃楼？海海 往低处留往低处留 海南海南 青岛青岛 大连大连 海景天价的时代，烟台是否下一个海景天价的时代，烟台是否下一个! !错过了三亚错过了三亚 青岛青岛 大连大连 还你一个紫金海还你一个紫金海中国画院联合山东画院中国画院联合山东画院 百米长卷绘中国海上传奇百米长卷绘中国海上传奇你所见的海，与秦始皇是同一片你
24、所见的海，与秦始皇是同一片-烟台紫金山庄揭秘烟台紫金山庄揭秘辅助辅助战术战术: :北京业内论坛及专刊发布北京业内论坛及专刊发布 同时可以发布百米山海长卷启动新闻发布会同时可以发布百米山海长卷启动新闻发布会主题：主题：凝刻于海岸之上的中国史凝刻于海岸之上的中国史 传奇海岸的当代中国府邸传奇海岸的当代中国府邸龙归大海龙归大海 胜境中国府胜境中国府 中国海岸传奇所在中国海岸传奇所在中国海岸传奇所在中国海岸传奇所在 中国中国中国中国. . . .烟台烟台烟台烟台. . . .紫金山庄紫金山庄紫金山庄紫金山庄 开海大典开海大典开海大典开海大典重点战术重点战术: :北京、东北业内百人包机烟台行北京、东北业
25、内百人包机烟台行战术执行战术执行: :一张传媒嘴百张大众嘴一张传媒嘴百张大众嘴 金泰三亚山屿湖项目的启示金泰三亚山屿湖项目的启示公关公司加旅行社联合执行三天迷醉烟台之旅，现场即对媒体朋友购买优惠！重点公关公司加旅行社联合执行三天迷醉烟台之旅，现场即对媒体朋友购买优惠！重点在于一定要照顾好，且一定邀请主编级，事后再一轮舆论新闻战，引爆市场关注，在于一定要照顾好，且一定邀请主编级，事后再一轮舆论新闻战，引爆市场关注，同事震撼当地！同事震撼当地！重点战术重点战术: :开盘报广大规模集中投放，是为当地的第一次投放开盘报广大规模集中投放，是为当地的第一次投放报广主题报广主题: :龙归大海龙归大海 胜境中
26、国府胜境中国府辅助辅助战术战术: :北中国新闻攻势北中国新闻攻势! ! 标题示意标题示意 : :龙归大海龙归大海 胜境中国府胜境中国府 紫金山庄开盘紫金山庄开盘百名名记包机看海百名名记包机看海 紫金山庄开盘引发全国追捧紫金山庄开盘引发全国追捧这边的海这边的海 没有泡沫没有泡沫-紫金山庄热销启示录紫金山庄热销启示录烟台房产分海岭，紫金山庄引领黄海之滨品质元年烟台房产分海岭，紫金山庄引领黄海之滨品质元年一线海一线海 半边河半边河 两面好山园两面好山园 紫金山庄独秀北中国紫金山庄独秀北中国从紫禁城到紫金山庄从紫禁城到紫金山庄 ，一个开发商的建筑理想，一个开发商的建筑理想澎湃了数千年澎湃了数千年 等你发现等你发现山海河岛一世界山海河岛一世界山海河岛一世界山海河岛一世界 山海公馆山海公馆山海公馆山海公馆 浅山别苑浅山别苑浅山别苑浅山别苑 全球发售全球发售全球发售全球发售重点战术重点战术: :北京东北资源分销计划，坐销变行销启动北京东北资源分销计划，坐销变行销启动重点战术重点战术: :紫金山海慧紫金山海慧 开启活动开启活动住交会及业内买奖住交会及业内买奖 载誉归来载誉归来感谢聆听感谢聆听THANKS
