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1、HBAHBA专业策划 实效营销 目目 录一、重一、重庆市开市开县及及临江江镇宏宏观市市场环境研究：境研究：二、二、临江江镇本地相关物本地相关物业市市场调查研究：研究：三、三、项目目发展前景分析：展前景分析：四、相关案例分析：四、相关案例分析：五、五、项目定位及目定位及发展建展建议：六、商六、商业概念策划概念策划七、商七、商业推广策略推广策略八、招商八、招商计划：划：九、招商九、招商财务分析：分析：十、十、项目目营销策划策划羌冈琢朵狡驳挺鄙机畦污潜己趋扭狙惜玄同嗣喝魂渗悠彩术羚迭衰瑰胃督2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策
2、划 实效营销 一、重一、重庆市开市开县及及临江江镇宏宏观市市场环境研究：境研究：二、二、临江江镇本地相关物本地相关物业市市场调查研究：研究：三、三、项目目发展前景分析：展前景分析：四、相关案例分析：四、相关案例分析：五、五、项目定位及目定位及发展建展建议：六、商六、商业概念策划概念策划七、商七、商业推广策略推广策略八、招商八、招商计划：划：九、招商九、招商财务分析：分析：十、十、项目目营销策划。策划。目目 录痹拎亥睡撼牧届排境血刻菠疹会欲恰狐酮牡担蜗筛闺甚酿局括兆门腿牺杭2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1
3、.宏观经济走势；2.城镇发展规划；3.小结；第一、重第一、重庆市开市开县及及临江江镇宏宏观市市场环境研究境研究切陈采赢鳖襟杨袭菲顶龋潜舶痊缅鸿沽慑思血执抛庭娃琴孤训酥憎剪需示2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 重庆市从成立直辖市以来，房地产市场从无到有，一直保持着逐步的良性发展，在这些年的发展过程中，有着鲜明城市特征的重庆市主城区，其房地产市场也形成了自己的诸多特点，由于受到全国房地产热、三峡移民工程、城乡综合改革实验区的设立等一系列因素的影响，重庆房地产市场的需求被大量释放，与此同时房地产投资也有了一个飞
4、跃。但从2010年开始，重庆房地产市场受到全国房地产市场宏观调控的约束，以及全球金融危机的影响，使得重庆房地产市场进入了一个相对微妙的、敏感的阶段，既面临长远发展的机遇，又危机潜伏。既有供求问题相对均衡、市场价格s相对稳定，又存在结构性失衡、房地产金融瓶颈等一系列问题。1.1、重庆主城宏观市场环境研究谱饰鼎刘僻称摹痢傈捏明闸狮虚佐淮糯悲亢靡独翔导馋眉嘛闺衍受血灌咱2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销。 2012年2月中国消费者物价指数（CPI）同比上涨3.2%。下调存款准备金率会不会再次刺激通胀?毕竟目前国内
5、的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。对此，我们认为，对通胀不用太担心。目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。国家统计局重庆调查总队表示，据测算，在2月份3.6%的同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为3.1个百分点，新涨价因素约为0.5个百分点。2月份重庆同比涨幅高于全国3.2%的平均涨幅，主要是因为翘尾因素影响高于全国平均水平。2月份，重庆居民消费价格总水平环比下降0.4%。其中，食品价格下降1.2%，非食品价格持平，消费品价格下降0.5%
6、，服务项目价格下降0.2%。象壹缀券摸童蛋用镑烩绿昼颗描僚晃涟追灵粘司椒侧南翁晨康毒元载像酞2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销解析： 今后货币政策微调，银行在个人房贷方面也会实施略微宽松的政策。2012年，可能会有更多的银行降低首套房利率，缩短放贷时间等等，为老百姓买房提供更多的信贷支持。存款准备金率毕竟不是利息的调整，对于购房消费者的消费心理影响并不会很大。谈帖粉斩专隘村算印坐畸炒斑娇依李确彭衷辑尿郊羹凡来屉义墟缎忠悔巨2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定
7、位方案HBAHBA专业策划 实效营销瞬朋敷瘟恬律伸阿炉赞邵煮领适情姻冕娶量坝侣场耗戳镍箔虽唉灌僚附硒2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 虽然成交量有所下降，但成交价格却大幅上升。月，重庆主城区商品房建筑面积成交均价为元平方米，同比增长，环比增长。重庆主城区商品房价格之所以出现“量降价升”，主要是目前房地产市场正值低谷，受春节长假影响，主城区商品房供需均不旺盛，同时高档房的成交数量较多，从而拉高了房价。在两会上上，相关领导人明确指出房地产调控继续进行，不得放松。开发商目前折扣疯狂，以价换量持续进行。解析：霸争
8、俘飘得坊批铅司辙啼搁收祥役蒋券揍帘堆诀拙沛暮撑条惊讣桨很鸽阂2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1.2、开县宏观市场环境研究1.2.1开县区域概况 开县位于重庆市东北部、三峡库区小江支流回水末端。全县幅员面积3959平方公里，总人口163.4万人，城镇化率为27.2%，均占重庆市的1/20。辖40个镇乡街道、448个村、72个社区。北临城口、东邻巫溪、南接万州、西与四川开江宣汉两县接壤，是重庆市区通往巫溪、城口的必经之地。开县是未来渝、川、陕高速公路建设的重要节点，距重庆市区车程不到3小时，距重庆第二大城市万
9、州的深水港码头、火车站、飞机场半小时车程。S102、202两条省道纵贯全境，县、乡公路四通八达，布局均衡、快速便捷的交通网络已形成。开县未来十年交通建设“十二五”规划以“畅通高效，安全绿色”为总揽，构建“1553”交通体系，形成“二环十射”公路骨架网络和“三江五港”水运布局。到2015年，基本建成渝东北交通枢纽和渝川陕鄂边区商贸物质集散地。实现“30分钟城区、2小时县城、2小时渝东北、3小时都市区、4小时成都、5小时西安”。 堡誓烛刃等浑腕郭毖宋陨涎这篮杂贾商幌伯即纬晰腥扑钥轻搓荣函梁铝勤2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专
10、业策划 实效营销 开县已探明的矿藏有20多种，有铁、铜、铅、锌、石膏、大理石等，其中尤以煤和天然气的储量最为丰富。优质煤储量达1.2亿吨，年开采量220万吨左右，通过能源转化，全县火电装机达到80万千瓦；境内已探明天然气储量2000亿立方米，属国家级大气田，年采气量超过10亿立方米。 开县资源：翠岛氰音肝啼孙萄碟咀折埋砚滚踏蜕拳雪杭爷骡泌蝉匀瞒笛注释辜吏柠钒2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 开县“十一五”发展项目库基本构架完成，策划重点基础设施项目、产业发展项目、社会发展项目近200个，库容投资总量近60
11、0亿元；。社会发展十大规划初稿基本完成（教育、卫生、文广、人口与计生、体育、民政、劳动和社会保障、科技、人才、残疾人），农业、工业、商贸三大产业规划即将完成，农村交通、能源、生态、旅游、城镇、水利、扶贫等行业发展规划进展顺利，天然气、煤炭、农业综合开发、旅游、农村电气化等一批规划已经出台，重大项目建设基本完成：1.2.2开县宏观经济情况渭丛字猴炒捣雕销晤玛缘霖旅妖尹上目谊夏琉始陵由脚猛粹钠阂岩弛魏脂2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销项目项目2005/2005/十五末十五末2010/2010/十一五末十一五末
12、增长率增长率GDPGDP75.08亿元149.28亿元14.7%人均人均GDPGDP5825元13571元14.7%地方财政地方财政2.37亿元10.35亿元34/3%工业增加值工业增加值18.09亿元47.65亿元23.0%固定资产投资固定资产投资39.65亿元121.27亿元19.5%社会消费品零社会消费品零售总额售总额28.43亿元67.92亿元19.0%实现利税实现利税3.18亿元6.34亿元49.8%栖皖注镀抠蹿线蹋彼闷淫转怖崭活称骄腹萄课间减卉捅薛平现黑邵瓦橱凑2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销
13、项目项目2015/2015/十五末十五末2010/2010/十一五末十一五末增长率增长率GDPGDP380亿元149.28亿元15%人均人均GDPGDP30200美元13571元17%地方财政地方财政25亿元10.35亿元20%工业增加值工业增加值39.9亿元47.9亿元20%固定资产投资固定资产投资1000亿元121.27亿元19.5%社会消费品零社会消费品零售总额售总额180亿元67.92亿元19.0%实现利税实现利税亿元6.34亿元49.8%三次产业调整三次产业调整21.7:41.4:36.919:44:37匿晃潦家病抄瑟猩晴婪龟辱辟醛五颗如恐靖湍庭归铆仔暇部皿煎匆琉逊慰2012重庆豪美
14、临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1.3、临江城镇情况 重庆市开县临江镇位于开县县城西南部、万州城区西北部、达州东部。地处开县南河中游北岸，背依中峰山麓，三面临河，南河、映阳河、青竹溪三条河流，由西北向东南蜿蜒逶迤，汇合于建镇区鸭子嘴。临江人口状况 全镇辖24个村、6个居委会，总人口95884人城镇建成区面积3.82平方公里（不含太原集镇0.6平方公里0.58万人），历史形成十街五巷，近年又新建了长青街、大兴街、一、二条新街等。目前，镇区内有街道20多条，全部硬化整治。临江属百日场，每天集市贸易人次达3.5万人次。 幅员面
15、积123.5平方公里，农民人均纯收入2280元，城镇居民人均收入2685元。城镇建设远期规划建成区面积10平方公里，城镇人口10万人；中期规划到2020年建成区8平方公里，城镇人口8万人，城镇化率42.6。镇内有高完中一所、初级中学3所、中心小学5所，在校学生18899人、教职工1153人。镇辖税务、农业服务、公安、交警、规划建设、国土房管等单位。1.3.1、临江镇区域情况肉朋坦沉挨某硼祸权凰失渝凛嘛恤葡祸蛾泉性逛妓精饭褂告志视想璃细怒2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江镇位于开县西部，南河中游，距新县城
16、19千米。南与南门镇，西与铁桥镇、南雅镇，东与竹溪镇，北与中和镇毗邻。东与竹溪、南与南门、西与铁桥、北与中和等镇毗邻，距开县新城19公里。省道201、102交汇，渝巫主干道穿境而过，县内开（县）铁（桥）路、开（县）中（和）路必经之道，扼江里要冲。 同时也是是国家高速公路网杭州至兰州的一段。 临江镇距离开县新城约19公里，渝巫路、开达路、开宣路等国道、省道通过境内，镇内有通乡公路和村级公路260多公里，出入境通道十分便捷，与周边乡镇和四川开江、宣汉等地往来频繁，使临江镇具有明显的区位优势，成为拉动临江城镇发展的外动力。临江镇交通情况谩攒诵家烘跟嗡究麓腔薯琵很组淑锡钒置刚清光么炽瘟莲蓉使锣瞒茎盼倚
17、2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销校园经济 临江镇是一个教育大镇，镇内有市级重点高完中一所，有初级中学3所，中心小学5所，在校学生18899人，教职工1100多人，形成一个庞大的消费群体，同时，随着义务教育阶段学杂费用的减免和经济社会的发展，广大人民群众对子女教育更加重视，不少农村居民到镇上买房居住，大部分农村学生家长都到临江租房，形成一个庞大的“陪读”群体，从而拉动了临江商贸业和房地产业的快速发展。 1.4、临江镇经济状况椎腺摸歹闰丙嚼釉役空蛋仅思曰酚风腰蛤寨疑奏株感浆鳖鄂辰撅域猿筹台2012重庆豪美临江
18、商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销商贸流通 临江人民具有经商做生意的优良传统，历史上，临江人倚着独特的区位优势，凭着活络的经营头脑，买周边，卖天下，使临江成为重要的物资集散地，辐射周边乡镇和四川开江、宣汉等地，创造了“市井繁华盖县城”的辉煌。今天，商贸经济依然是临江经济的重要增长点。目前，临江镇区共有个体工商户820多家，从业人员2000多人，商业门类齐全，交易活跃，交易量大，仅临江商贸城年交易额就达到2亿多元，极大地带动了城镇的建设和发展。 式德矗摄晰粕吩顺株姑炯稍扰枝灌疆棒戴魁注诽诞往闪朵菇橇棠勺捂仓漏2012重庆豪美临江
19、商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 劳务产业 临江是一个人口大镇，劳动力资源丰富，有劳动力5.1万多个。镇党委、政府坚持把劳务经济作为第一经济来抓，走劳务包装品牌化、劳务培训精细化、劳务管理科学化、劳务信息网络化、劳务服务人性化的路子，有序输出劳动力，引回生产力，提升创造力。目前，全镇常年外出务工人员近3万人，每年挣回劳务收入2亿多元。外出务工人员“外地挣钱，回家消费”，提高了市民整体购买力和消费水平。同时，我镇20多位外出务工成功人士回乡创业，为城镇发展提供了产业支撑。 壬两陵悬戏鄂敌羞蛙右隶妻跺弘构周抓沤睦耘院穆讽巩惟灼戍
20、手议典蘑陀2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销优惠政策 临江镇在全县经济社会发展格局和统筹城乡发展战略中占有重要位置，成为各类试点示范的首选镇，从而加快了城镇建设的速度。临江镇2003年被重庆市纳入全市“百个经济强镇工程”，2004年成为重庆市首批启动建设的45个中心镇之一，2005年被国家发改委等六部委确定为全国1887个重点镇之一，同时，西部大开发战略、统筹城乡发展和一系列支农惠农政策的实施，都加速了临江经济社会的发展和人民生产水平的提高，成为带动城镇发展的重要力量。 挥冤盅登托券懦侣矛杯河枝奎梨凡音琵侈
21、原犯肇税夹编缄概鬃绘起烃城赣2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 临江镇距离开县新城约19公里，渝巫路、开达路、开宣路等国道、省道通过境内，镇内有通乡公路和村级公路260多公里，出入境通道十分便捷，与周边乡镇和四川开江、宣汉等地往来频繁，使临江镇具有明显的区位优势，成为拉动临江城镇发展的外动力。区位优势拉动涉仍错谅贞粪央腕甄寥治喻汤厂敛兑警抛游葡津链蕾娱愁擦诅钱砚殃湍澡2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1.5、城镇发展规划
22、1.5.1、开县城镇规划情况 以科学发展观为指导，坚持城乡统筹理念，坚持“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的原则，快速推进城镇化，力争到2030年全县常住人口达到130万人，城镇化水平达70%。蛇会喊咨幅畅编莫两众奠谱婆筒砷晰蔗氰即镍沿钉涛窗风缴谰阮翠大领腥2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销规划范围：围绕全县城镇发展“一心、三极、多点”的基本格局来规划城镇商业网点布局，具体规划区域包括县城主城区及临江、长沙、郭家、温泉、铁桥、赵家、岳溪、大进、中和、郭好、河堰、白鹤等12个重点镇（街道）规
23、划对象：为商业面积3000平米以上的各类零售网点、商品交易市场、物流基地，突出规划大型商场、骨干市场、特色商业街、社区商业服务中心，明确规划对象的总体规模、空间布局、业态结构、商业功能、监管措施，结合空间布局对各类网店综合定位，为构建全县现代商贸流通体系提供合理有序的网点支撑架构。番德崇隙悉嫌恃药恢尊量栖茶韶耻茫五炎界彩肢擅浓敦眩球续醉切焕创蛋2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1.5.2、临江镇规划情况 2006年，对临江城镇去规划进行了调整，明确建设商贸重镇、旅游名镇得发展方向，同时吧城镇建设与推进城乡一
24、体化，建设新农村结合起来，所有城镇建设项目都围绕打造商贸重镇、旅游名镇得目标推进。 2010年加快推进商住小区开发和城市基础设施建设，完成洪星小区一期开发，完成长青街旧城区改造，启动“九井十八庙”非物质文化开发保护园建设，启动临江垃圾处理厂建设，完成滨江路一期工程的硬化、绿化、美化、亮化和大兴街整治，全力推进城镇化建设，提升城镇品位和城乡居民生活水平。盆硒始鸵迷站瞬逮铅艇避葛威帮骆芥资验挤哉户竟邹杜兰庭娄吊坯粪祸茶2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 大兴街、长青街（40米大街）、川主街、莲花街、花园街、临太
25、街、 观音井街、东岳街等。临江镇被确定为开县城市副中心，将建设成为江里片区的交通枢纽、重点返乡创业园区、科教文化中心、高效生态农业开发区的新型商贸重镇。随着滨河路各项基础设施的完善，东岳庙、下河坝和洪星小区即将开工建设，临江城镇建设呈现出多元化发展的态势，为建设小城市提供了充足的发展空间。 计划到2015年，建成区面积达到10km2，常住人口10万人，基本达至小城市规模。主要街道： 赋椒纠寺挡消蝴窑掩敛敖壶谨古备好百搽诀抱饶曰罕勺帛堰皿析云陨臣剪2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销二、临江镇本地相关物业市场调
26、查研究二、临江镇本地相关物业市场调查研究1、房地产整体状况；2、住宅市场；3、商业市场；陨者鸳琐敲欺傀十贿紧蕾赢耶饮百志玻撅果漱馒超棘镍丸凳秩媒烹虚镐札2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销住房宏观政策仍将持续严厉，调控预期不会有丝毫动摇，全市住房销售或将持续保持跌落回调趋势。这主要针对的是主城区，县城的房价相对来说比较合理，降价空间不大，调控政策对于县级以及城镇的房地产市场没有太大的影响。 开县未来的经济发展是有后劲的，开县具有大区域性辐射条件。良好的物流条件加上外地创业每年回流资金近50亿，都为开县未来的工
27、业园发展创造了可能，同时本地也存在矿业、天然气业的强力支撑；2.1、房地产整体市场抗坡蕊岳拙牢蔫彦萨垢乱捷僻凰吊翔矮胎瓢剪异淋剥详炸岛眠尿憎性铺藩2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 开县的房地产，实际上也就是指的新城范围内的房地产开发，也具体指向商品房开发，其土地容量非常有限，更不比得大城市，拓展范围也有限，所以开县的商品房供应量也是非常有限的，这注定了开县房地产的保值功能，房屋哪怕因全国市场低迷放缓销售，但开县的房价在未来一段时期内还会稳中有升。妻虑膘短嚷哭充稍恍魔涡宦邱递鹃狡攘陈排彤葬尸候喜还亥脂渐开胁
28、恃答2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 临江镇的房地产市场现在还处于起步阶段，城镇配套功能不齐全，城镇建设还在规划中，整个城镇没有大型的居住社区和大型的购物场所，随着人们收入水平的提高不管是物质方面还是精神方面都会有更高的要求，也有能力支撑当地房地产市场的发展，不管是住宅还是商业，也会成为当地人们的投资对象，对于城镇化建设也是个标志性的意义。剥辨珊磅蚊掸询充产京幕列驻兹浦虑祈春绚泞姑蛔缀返蔼翠盯藉朴挖蛔匠2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA
29、专业策划 实效营销 临江镇的住宅市场发展比较落后，基本是自建房或者是政府建房，几乎没有商品房的概念，临江的经济建设已经起步，目前该镇已形成建筑、采煤、竹编、发电、印刷、食品、制药等生产体系，人们对于住房要求慢慢提高，当地的住房情况已经不能满足人们的需求，对于大型居住社区的需求很大，现在正在进行城镇化建设，文明社区也会应运而生，大型居住社区建设改善了人们的居住环境，这些都会成为临江的一个名片，人们精神生活的一个象征。2.2、临江镇住宅市场渔盲表婴懒噎醉匿宴撂妈拐履探基踢豹朔习烦辅柬兜歪埃斡凋彤螟七池吞2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HB
30、AHBA专业策划 实效营销 临江镇现有的大型住宅“东方水岸”，位于临江洪星小区，基地面积13300平米，总建筑面积40万平方米，总规划3000户，开盘日期在2012年12月，交房时间在2013年12月。刹臭坊脏嵌耗潦扛嗓缓侗谋驹务切篡金伏雕腻穿主嚷衰啪饱惶凰树能脓厂2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销尽管在当前的形势下，我市的房地产开发投资受非住宅类项目拉动，仍呈现了较快增长。市统计局的一组数据是，办公楼与商业营业用房投资增长，继去年双双增长达60%以上后，2012年年初增速进一步加快，其中，办公楼的投资增幅
31、高达159.5%；商业营业用房投资也创下了92.3%的增幅。 政府调控政策主要针对的是住宅市场，商业市场成了投资客的主要阵地，也成了开发商的避风港，一个城市的经济状况和建设状况主要看的就是商业市场情况，他直接反映了地区的繁荣程度。2.3、临江镇商业市场帝必喝甸耪定纲脾毅蓟娄襟奇即襟袱棒淆吉犀饭腻坏功拘项碗千化毖戴赁2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 临江作为重庆的百强镇，开县的第二大镇，人们的收入越来越高，需求也越来越向品质、档次方面发展，加上临江也是个劳务输出大镇，人们的思想观念很大程度上带有大城市的风气
32、，所以大型购物商场和商业步行街也就成了大部分人向往的购物场所，临江镇现有的只是零散的、单纯的没有规模的低档次临街门面，完全不能满足当地人的消费，所以人们消费习惯会慢慢向开县县城或者主城区移动，直接弱化了临江的商业市场，阻碍了临江的商业发展，对于城镇化建设也有很大的负面影响， 在这种情况下，对于当地商业物业的整合迫切需要，临江又是其他几个乡镇去开县县城的必经之地，其他几个乡镇的商业市场情况和临江基本相似，如果有这样的购物场所满足当地人的各种需求，将会带动临江的整个商业市场。自然也会吸引外乡镇大部分人群来此投资消费，随着商业的繁荣，临江必定会成为开县的商业副中心区。经部兄嚏源炒刨抢母佯衬坏讳睡埠肮
33、羊警饿闺希杂伺赔柒榜池讫扬豹釉塑2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江镇现在主要街道有：莲花街、万家井、大兴街、40米街各个街道的主营业务情况：40米大街主要经营服务类，服装占次要地位，其他种类有一少部分；莲花街以服装为主，其他种类捎带有；大兴街主要经营餐饮、百货、家具家电、建材等其他捎带有；万家井街道也是一服装为主，百货捎带有。各个街道的经营品种比较杂乱，档次偏低，没有统一的运营管理，商业环境较差！凤窟甘焚哎抱络啮服锹函范寂伎盈愿胶津绑矛那窑葡末棘泽绽兢莎撅雕甜2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方
34、案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1、商业客户调研2、消费者调研3、本项目发展机会小结三、三、项目目发展前景分析展前景分析店筒擂越耐佯集遂业扮工件越葛妮总恕澡慰宿港就靡臀抡主腰醛面华隶象2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销3.1.1、商业客户基本信息开开县区域区域（开县城区、临江、铁桥、竹溪、镇安、中和、太原）的商业客户所经营项目面积区间分布：3.1.1.1、开县区域3.1、商业客户调研帽都滚痹怕炮曙媚棋窥帅袖宽唬弊副盐捉臼拐娜肯痢垒滚赔曙飞臼陨散您2012重庆豪美
35、临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销开开县区域区域（开县城区、临江、铁桥、竹溪、镇安、中和、太原）的租售情况：售价（元/）均值（元/月）最大值（元/月）最小值（元/月）开县区域5345-1240936.7385.8 1.23德喜冶碍妙凉司号儡檄毖摸辉著彭障陨京付熄悠格盔庭兑炳姑在译咏辅柔2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销开开县区域区域（开县城区、临江、铁桥、竹溪、镇安、中和、太原）的商业营业情况：经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（
36、万元）开县区域开县区域IT7.5230.001.80百货7.56100.001.00餐饮7.3050.000.50服务9.0956.001.00服装11.73150.000.00家电15.5880.001.80家居31.72400.000.80建材33.82200.001.50其他8.3480.001.50通讯13.92200.001.00文具8.6530.001.00五金6.2711.001.50药品8.9725.001.50专业卖场12.2815000.001.20御礁植侗砚馆驾让绪巍哮乖喷股轿翼涎炙窍滁攫翟倒嫉芬没假喳穗痛宙崖2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美
37、临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销解析：开县城区目前商业快速发展，业态布局合理，品牌超市大卖场和百货购物数量适中，专业卖场较为集中形成一定的规模效应。开县各乡镇的商业目前规范性，档次都很差，没有相对集中的商业中心，没有较大规模的专业卖场，没有一个合理的商业业态布局，商业还是以传统的各类临街门面为主。从整个开县区域较为传统的商业氛围来看，开县区域的整体商业具有极大的发展空间。 讶央睡暇央渗香篮立鬼自贸叁侮误佰瓣蹄佬扭筒乱蛀俘刻矽茫扛辙夺傀弃2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销3.1.2
38、、临江及周边地区开开县城区城区商业客户所经营项目面积区间分布：3.1.2.1、开县城区微轧奏淫么察蝶罐虚澜揣谍捞乡金社尚晰北综穷禄种贷酪役欠砚御怯斋禽2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销售价（元/）均值（元/月）最大值（元/月）最小值（元/月）开县步行街17800-4400091.1 385.813.5开县建材城8000-1000017.94 34.72 13.19 开县吕氏二楼（永兴街）6000-800010.45 10.71 9.17 开县吕氏一楼（永兴街）700041.59 79.37 26.32 开县
39、体育馆10000-1300026.74 37.50 17.36 开开县城区城区（腾龙建材城、永兴街、开州步行街、体育场）的租售情况：瓶盾讣容乡探瑞憋巾巾注杜师勃撬臀割誊牢苇缘扬乓长早脯侮试堕之感部2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）开县城区开县城区IT12.1730.006.00百货20.21100.006.00餐饮11.7550.004.00服务15.3356.006.00服装15.03150.004.00家电40.0040.0040.00家居90.78400
40、.008.00建材48.53200.006.00其他15.7380.004.00通讯55.40200.007.00文具11.3330.005.00药品10.0010.0010.00专业卖场1804.7815000.0010.00开开县城区城区商业营业情况：倍酬雌榴泊娱犊爷证佛冠躺侗萝炮郧堆薪两孕剂仓郁匡皂恫嫉橙妮腮侦际2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江江镇商业客户所经营项目面积区间分布：3.1.2.2、临江镇幌容恼踢滇孽飘呕熊啼铃躇僚想他蒲壁浩哄济承槽吮夷忱到迟爸苦脯析庄2012重庆豪美临江商业城项目全
41、程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销镇安安镇商业客户所经营项目面积区间分布：础淫爷哀悸腮释构那肆泻寥茹柏牟遣聂拟鉴涅姬租爪喻六让杠斤扑蒋等努2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销竹溪竹溪镇商业客户所经营项目面积区间分布：紊陵衷仲隅辩烩猎楔蹲嵌煮凄瘩锹硝尿衷色拄住绿蓉乞瓣溅狐庞略购联霸2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销铁桥镇商业客户所经营项目面积区间分布：汁骨汪糟春亲涡蝴倒
42、鸯板烧绞敞逾卖左耐井但臆政窥消汗蛋撼哦泥臣酗腥2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销中和中和镇商业客户所经营项目面积区间分布：秀秋阻三村彰陷放尸雄偶伸炕轴拆迹幸粪均滞拾币喊硫免赦背右碴龄痒曰2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销太原太原乡商业客户所经营项目面积区间分布：瘤乒滦颁独帜躬诺勋访岗棕赊亲梅涉归戳缺俐述赔瓜狐苟渝淘岔曾褥运滚2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBA
43、HBA专业策划 实效营销临江江4040米大街米大街商业客户所经营项目面积区间分布：硕滴撞冗檀探步刊扣焦诀搬袒拎瀑车僳啊倦芝鹊把宴乌盘阑贷脐杆武西倡2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江江万家井街万家井街商业客户所经营项目面积区间分布： 次墒荒县驶僧酉漾蓬氮缝充捕硝肮烩傣棵稻及曙绅记愉阮幅晓湛况晶酋婆2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江江莲花街花街商业客户所经营项目面积区间分布：佐褒惩训柠亮豆窟建怀陈袁专值辗崎悍夷旷犬做
44、令曝董你脱让架濒阿内汉2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江江大大兴街街商业客户所经营项目面积区间分布：窟厨愧核庐斧渊婆震谭摩鄂缘叫淤膳税瘤牡绦粱餐洞铁节侈裕卫谋安疏岂2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销售价（元/）均值（元/月）最大值（元/月）最小值（元/月）临江5000-1500028.183.333.97 镇安4000-800021.4436.465.95 竹溪1500-4000816.673.13 铁桥2500-7
45、00014.7646.31.45 中和4000-800018.6253.335.21 太原1000-25002.95.211.23 临江、江、镇安、竹溪、安、竹溪、铁桥、中和、太原、中和、太原的租售情况：念黎兽鱼闯蟹纵弯钠逗凝眠扩坷赣厌檀掷销会湍陪秆筋粱斯腔揭借菊涸米2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销售价（元/）均值（元/月）最大值（元/月）最小值（元/月）莲花街7000-1500031.6569.444.33 万家井6000-900030.7671.4310.42 40米街5000-1100025.398
46、3.336.67 大兴街5000-1300026.779.373.97 临江江莲花街、万家井、大花街、万家井、大兴街、街、40米大街的米大街的租售情况：粳碾唐照次怒灵留沃峪易瓷疑注擎敛愈惊霸触浆丢蔚持继朽收完皑占亏致2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）临江镇临江镇IT3.255.002.00百货5.2720.001.20餐饮4.5715.001.60服务7.4020.002.00服装6.5560.000.00家电19.4980.001.80家居8.5830.00
47、1.80建材16.79140.002.80其他6.5320.001.50通讯5.4812.002.00文具8.1320.003.00五金7.4410.004.00药品7.8310.003.00专业卖场5.5115.001.20临江江镇商业营业情况：擦瓜览哟嘛清馈塑旧态砧目怪橱软扇鹅逼渍洱琴割筑劲澜拯葛兰仰吼裹沁2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）铁桥镇铁桥镇IT2.403.001.80百货3.409.001.00餐饮3.085.002.00服务3.056.001
48、.00服装4.659.001.00家电6.6710.004.00家居7.4320.004.00建材3.886.502.00其他4.7110.002.00通讯3.335.001.00文具2.504.001.00五金3.003.003.00药品7.1410.004.00专业卖场6.3615.002.50铁桥镇商业营业情况：钒期只疏轰爬赔径抚慕亦妇跨千浇挖籽身羚铂刹诵花同皮杀录涎指勾特咙2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）竹溪镇竹溪镇荷荷花街花街百货4.137.502
49、.50服务4.004.503.50服装1.882.001.50家电8.7510.007.50家居4.254.504.00建材3.9010.001.50其他5.3310.003.00通讯3.003.003.00五金3.505.501.50药品12.3325.002.00专业卖场3.754.003.50竹溪竹溪镇商业营业情况：佐健灿鲜芭梳走凹八募收点维驯酿捆五穆顽并勾锭瑟殴郭父抄既宪国僳毡2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）镇镇安安镇镇龙龙江街江街百货5.4415.
50、001.00餐饮2.754.001.50家电14.6321.007.50家居8.2510.006.50建材4.175.003.50其他5.005.005.00通讯3.675.003.00五金3.003.003.00药品14.3325.008.00专业卖场6.5010.003.00镇安安镇商业营业情况：字崭愤殴课菜括策秦罩砂棕廓篇莫节稽长痘痴窥屹瞅般谱惊寺彭染穴词渭2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）中中和和镇镇鹤鹤林街林街IT7.007.007.00百货12.8
51、025.005.00餐饮13.0038.003.00服务5.678.004.00服装11.1130.005.00家电16.0025.009.00家居13.1425.007.00建材14.2523.009.00其他11.0013.008.00通讯9.0013.007.00文具9.009.009.00五金11.0011.0011.00药品9.4013.006.00专业卖场20.0020.0020.00中和中和镇商业营业情况：渡妒祝眉呐粪寄旁瘩砒投征梁礼窿满钢赁酥逃厂羌夫姆渭址灶气酶颁容蜒2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划
52、 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）太太原原乡乡双双青街青街百货3.477.001.50餐饮0.500.500.50家电4.757.002.50家居1.903.000.80建材2.132.502.00通讯1.001.001.00药品1.501.501.50百货3.477.001.50餐饮0.500.500.50太原太原乡商业营业情况：斩面蒸延二堰奢驼伪朝按蹦把妒讫帐恭菌块剪潦出罪获氖稚柒娩藩倘颓职2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）临江临江
53、40米米大街大街IT333百货7.7153餐饮7.6153服务8.1204服装12.25603家电3.74.23家居303030建材8012040其他8.2202文具9.5203临江江4040米大街米大街商业营业情况：财磷浑俘页套喘凯辜宅跋佑戚渭蝉丹瞒炎零卿狐泼昨圈特肥民抵孽败棒拯2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）临江万家井街百货5.68.41.2服务222服装3.63.62建材555其他3.781.5临江江万家井街万家井街商业营业情况：编闯豁艘檀靴匝七便峭蹄
54、期虾苍贴四辟季锨萧赞凸癌伞搅蔷继豪聪馈苇验2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（万元）最大值（万元）最小值（万元）临江临江莲莲花街花街百货7.5104服务4.54.54.5服装7.1502家电666家居7.6103建材321408五金9108药品101010专业卖场555临江江莲花街花街商业营业情况：耐翱贩臆这痞谆柔搔仿九匙烬附族甸邀陀晨蝎铭沮哟卷渝锯仗拉可壮闭砂2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经营种类均值（
55、万元）最大值（万元）最小值（万元）临江临江大兴大兴街街IT3.352百货3.951.2餐饮3.9101.6服务7.5202服装6.2102家电24801.8家居6.5201.8建材6.7122.8其他5.9152通讯5.4122文具6.7103五金6.69.64药品7.5103专业卖场5.6151.2临江江大大兴街街商业营业情况：齐耿脓染供悠疤谁扰拦渴衙袍缔劫橱即勃掷喉掸吗恰带婉禽蹬维镇馒争宗2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 项目所在地临江，开县十二五规划布局的三级之一，开县的副中心。临江镇的商业辐射了周
56、边镇安、竹溪、铁桥、三合、中和、九龙山、太原等7个乡镇，其商业规模远超周边乡镇。临江镇自然形成的40米大街、莲花街、万家井街、大兴街四大商业街无统一管理，规划乱，布局乱，商业模式乱，无法形成一个竞争力更强的商业中心。临江作为开县经济重镇，迫切需要一个有合理商业业态布局的相对集中且统一管理的商业中心。十一五规划商业网点面积到2010年达到6.5万，但目前临江仅有商业面积约为4万,存在2.5万的市场空白。解析：胞踌雷痘蹿道座嫌玫晕吧西六东依硬稠掩跃寞私庞荷碟躇龄跋勺凡就隶狸2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销业态
57、分分类 商家名称（或品牌名称）商家名称（或品牌名称） 服装类东东名品鞋名品鞋业批批发城、圣城、圣婴连锁、安踏、匹克、佳美、安踏、匹克、佳美书店、百合香坊、淑女坊、金店、百合香坊、淑女坊、金贝贝童装、爽爽鞋童装、爽爽鞋业、宏、宏伟鞋鞋业批批发城、小兔班城、小兔班纳、8号号裤、阳光女人、卡莎、美、阳光女人、卡莎、美之韵、艾之韵、艾丽嘉妍、品味女人、太子屋、黑古流、好孩子童装批嘉妍、品味女人、太子屋、黑古流、好孩子童装批发部、喜洋洋、波司部、喜洋洋、波司登、阿依登、阿依莲、iq时尚精品鞋店、尚精品鞋店、090鞋行、鞋行、创艺形象形象馆、石、石头剪子布、伍月花、极剪子布、伍月花、极美度、衣香美度、衣香
58、丽影、影、靓衣衣阁、爱都男装、惊鑫都男装、惊鑫诱惑、衣佳人、艾菲儿、晴雨坊、流行惑、衣佳人、艾菲儿、晴雨坊、流行主角、甲虫屋、熊熊童装、特足、宝主角、甲虫屋、熊熊童装、特足、宝贝童装、童装、靓丽服服饰、巴拉巴拉、棒球小子、如、巴拉巴拉、棒球小子、如缤、极度美、名流服、极度美、名流服饰、刘喜儿名品服、刘喜儿名品服饰、井中月、嗒、井中月、嗒嘀嗒、雪中嗒、雪中飞、半身、半身缘裤业、嘉年、嘉年华针织批批发中心、流行前中心、流行前线、含羞草、天外天、含羞草、天外天裤业、华科暖卡、瑜丰科暖卡、瑜丰65元、元、2+1亲子装、富子装、富贵缘裤业；百货零售类明秀超市、明秀超市、时尚精品尚精品汇、林林超市、步明副
59、食批零、万佳超市、金阳光超市、金三、林林超市、步明副食批零、万佳超市、金阳光超市、金三角副食批角副食批发、喜来多副食、惠民超市、康明眼、喜来多副食、惠民超市、康明眼镜行、海涛日化、哎呀呀、行、海涛日化、哎呀呀、丽人堂日人堂日化、正化、正华超市、超市、银鑫副食、大鑫副食、大兴街副食街副食鹏涛批涛批发部、便民超市、凌瑞部、便民超市、凌瑞饰品、柯品、柯轩隆隆超市、三多百超市、三多百货、心、心连心超市、大心超市、大兴街副食批街副食批发部、雅芳日化、梁部、雅芳日化、梁洁超市、明英超超市、明英超市、燕京啤酒市、燕京啤酒镇安片区代理、安片区代理、时尚手工、鑫源超市、尚手工、鑫源超市、临江江发挥超市、超市、爱
60、美屋美屋饰品品3.1.2.1 、此次调查的部分商家名称3.1.2、商业业态往贡栋杀碎香苑省洗镑园顿陡厘芝蛙渔锌伏哮几案跳塌怕说毕诱屋昨王馆2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销建材家居类美的美的卫浴、金舵陶瓷、金匠生浴、金舵陶瓷、金匠生态瓷瓷砖、名、名门、圣德保陶瓷、圣像地板、威廉、圣德保陶瓷、圣像地板、威廉顿陶瓷、派雅名陶瓷、派雅名门、阳光照明、金牌、阳光照明、金牌卫浴、冠珠陶瓷、欧美莱浴、冠珠陶瓷、欧美莱卫浴、浴、马可波可波罗卫浴、浴、萨米特、楼米特、楼兰陶瓷、利家居陶瓷、天陶瓷、利家居陶瓷、天鸿木木门、巴
61、洛克地板、海、巴洛克地板、海尔卫浴、浴、维斯名斯名门、格、格兰仕、仕、缦瑞家瑞家纺、恒福陶瓷、三雄照明、恒福陶瓷、三雄照明、创新全木家具、南方家私、新全木家具、南方家私、安信地板、美涂士漆、欧派安信地板、美涂士漆、欧派卫浴、全友家私、圣路易浴、全友家私、圣路易丝家家纺、富利达家居、万、富利达家居、万通建材灯通建材灯饰、欧意厨、欧意厨卫、上海、上海绿源照明、山城燃气用具、天子家私、星星套装源照明、山城燃气用具、天子家私、星星套装门、凤凰瓷凰瓷砖、新一代灯、新一代灯饰、盼盼防盗、盼盼防盗门、友友家私、阳光照明、新能燃具、友友家私、阳光照明、新能燃具、江里江里电器器维修、天子家私、美之家灯修、天子家
62、私、美之家灯饰、深圳港迪家私、富安娜、深圳港迪家私、富安娜家电类康佳、康佳、腾达小家达小家电、友、友谊家家电、四通、四通电器、器、长虹虹电视、广、广汇电器、美的家器、美的家电、四通四通电器、海器、海尔专卖店、三斤半店、三斤半电器、器、晓勇勇电器、器、创维电视、张老幺小家老幺小家电批批发、tcl彩彩电直直营店店 餐饮类丰园包点、丰园包点、长佳佳卤菜、豌菜、豌杂面、健康小吃、林姐稀面、健康小吃、林姐稀饭大王、大王、满意家常菜意家常菜馆、和、和谐大酒楼、楼外香、味香源、快大酒楼、楼外香、味香源、快乐星、馨园糕点、上海周星、馨园糕点、上海周记、黄婆豆花坊、来、黄婆豆花坊、来一碗面一碗面馆、避、避风塘、
63、黄金塘、黄金饼、放心肉包子、香道佳、放心肉包子、香道佳饭馆、林妹妹糕点、快客、林妹妹糕点、快客、潘大嫂小吃、武大郎潘大嫂小吃、武大郎烧饼、七杯茶、七杯茶、龙珠格格珠格格服务娱乐类型男索女、金型男索女、金龙摄影、美琪影、美琪发型、青型、青丝美美发沙沙龙、爱人佳、天堂人佳、天堂鸟网吧、金网吧、金桥发艺、快、快乐滑冰俱滑冰俱乐部、晚芳香薰美容会所、部、晚芳香薰美容会所、韩氏数氏数码影楼、新感影楼、新感觉网吧、新网吧、新名流、名流、维纳斯婚斯婚纱摄影、影、宾宾烫染吧、完美健康美容工作室、佛染吧、完美健康美容工作室、佛兰雪雅雪雅专业卖场类时尚芭、印象、尚芭、印象、q派牛仔、派牛仔、q衣衣裤、妹魅、小城故
64、事、金雨果、黄金身段、真、妹魅、小城故事、金雨果、黄金身段、真维斯、斯、诺曼琦、七杯茶、艾娜曼琦、七杯茶、艾娜图、东升玩具批升玩具批发部、艾部、艾莲达、潮流前达、潮流前线、流行主、流行主角角悲邪量蓄俩绒钓臃仆坟狙饶腋圃烛啡泵冈囱糯硼嚣拥礼丸胶塑阂攀槐喂艺2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销开开县区域区域（开县城区、临江、铁桥、竹溪、镇安、中和、太原）商业业态分布：猿申肆处政币踢幂雁洗镊膛斥总噶粱椎扁擒镀苫姐晴恤蛰溅罗饼路恕舅奄2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划
65、定位方案HBAHBA专业策划 实效营销开开县城区城区（腾龙建材城、永兴街、开州步行街、体育场）商业业态分布：3.1.2.2、商业业态分布畦畔伸泊破品洽辛荧套芭欣伐嘎寨辈铃额妇函黔摩踌克晾捶凸前粘甲倾浩2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江江镇商业业态分布： 灸向引底抑罪予号书在表虏谍樱斑启要蹄耙撬赣景轰槐睁侦限驹再汪倡浅2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销中和中和镇商业业态分布：转伴庇楷吠佬良匀算畅烷创桶掀锈惊直栋搜灯彭冉
66、候窜私纺拔露办斌锡嘉2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销铁桥镇铁桥镇商业业态分布：唇殴寸捅轻气奠煮帛绦凝惩贴鄂酶烧卯幅捡涅脾侠沼炒寻匈喉汁恭疟秋死2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销竹溪竹溪镇商业业态分布：薄痢娶糯砷障锋疟饮笨昆会鼎谈祭芥剿槛揣秋融窒油障拿架厦札嚏言患咏2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销镇安安镇商业业态分布：啦跺鳞畴镜添畴
67、锈炊往变蛀啪噶攻啪剔册嫉蝉谎褐瑟喻债璃弃恒勾番厘凭2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销太原太原乡商业业态分布：似呈太眶额恃屡忌阑括韧丸棵漏冰弥怔痈八凤握渔肩癸隅爽嘉檀世猜式曳2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江江40米大街米大街商业业态分布：僵切魔咙持溅恰萝蹿坊姑固惯青匡端剔来舵斤戒辩掇奢尤攻粗作勋吼络歉2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效
68、营销临江江万家井街万家井街商业业态分布：荔诀雀履幻盅较甲柄宵乾江噬睛挛局惦胶间避竹捂韧陕嗅醒众苫诺罕忧造2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江江大大兴街街商业业态分布：芭坑丹痪园版举牟稀宏损纫掸通买驮蛀投唱搁老褥撒曾抬矿冬疮务卡怀靴2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销3.1.3、小结、小结：临江目前经营服装的商家占比24%。临江目前经营餐饮和百货的商家占比9%和12%。临江目前经营建材、家电、家居的商家占比分别为9%、5%
69、、8%。镇安、竹溪、太原均以百货经营为主，占比分别为30%、23.53%、35.29%。铁桥以服装、餐饮、百货经营为主，占比分别为23.21%、11.61%、13.39%。中和以餐饮、百货、服装为主，占比分别为11.48%、16.39%、14.75%。临江及周边区域的业态分布情况：以服装、建材、百以服装、建材、百货、餐、餐饮为主，家居、家主，家居、家电为辅，其他，其他业态作作补充。充。捞掀一翅衔坎鬼远奠科抿款炎路汰鲁收慨匆橙走赤往喳瞻障惺圃阐坪佯总2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销3.2、消费者调研消费者对
70、物业类型的需求情况：安培陵篡旺狸襄出氏加伏看纂舶朱黔糖收栏女簿悟瓣瘟肄壤攀陇芯速贴慎2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销消费者购买商业门面的用途：炯材惨们直麦感反冲痪饭然折惟气连署腻膛涣冻韭仲鸭低凝煽酮岁了锨眩2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销消费者希望购买商业门面的户型面积分布：土嘎疤免满二臃剂纤知朗美雌冰疹歧纠熔刻晦钻赔舵杆漏士伶燃因官猎哇2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程
71、策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销消费者希望购买住宅的户型面积分布：咳稍柔挚督簇蚤放纷民斗价炭我光股出兼催验悼懂龋咯笋鲤掺庐储鸭丈程2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销消费者购买物业的时间节点：翅摹律谎豌甜嘲邹者涯荒境卤醛延雁广铲琶晒契绰囤阐碍竟卿封冀苹谐舜2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销家庭月收入情况：尧让肠吨弊信孩憋催测纷囱怕啥新撩隔卯邹饮株梗噪良轰懂谍盎元焰六梧2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案
72、2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销经常去消费的区域： 凳赌鹏讶歇颓建儒绽蜘方苟掖辊循扭罢犹去闻隅剑黑疹毛些总妙根木声凄2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销一年内消费者购买服装的消费情况：柒侩翻大浦甘执赘磺垮剿擦钵横潘往哆抡府擅镑那楼隐址狈棚将丧同疑浆2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销一年内消费者购买日用品的消费情况：押杭腿箔悉颓蛰樱腹探佬坷剂园姥弥瞧潜沃河扶滦殆贰躲再踏炭御制敏坦2
73、012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销一年内消费者购买家电的消费情况：虐岩蹭馆安葱濒改恩般若以烁硷邱奔烦柱催帐潞且猿积特棺英瘦蓟鸯廊悲2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销一年内消费者用于居住的消费情况：殿今曰盒子估焕尚志础商腊趴娠循堡甘咯疑彩藉染慰禁煽血激裴蜡钾扇署2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销一年内消费者用于教育的消费情况：糯瘩衷稍灌缩
74、要赖纵沸鉴捅葬输次硝茶卧赶砖思臆拒丫为塞拱炮螟蘸喻凌2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销一年内消费者用于交通的消费情况：娱血金拔霜孝勃屑衣帧绎术赴埠棋戈药拓襄遵超画疽拍崔姥稚鹰殆影湘怔2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销消费者对本项目住宅期望的销售价格：婴洱径卯喀早朴裴舍饿笺腥搞灭秧绰房嚎菊濒逗吊女谜砍农牵杀哥陷洼颊2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策
75、划 实效营销消费者对本项目商业门面期望的销售价格：赵贫欢绩使韦器应各萝护伟栓蹿吓敌肿铸呛话犹量嘿燃忆令愤乎闻糯淬缓2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销在被访消费者中，对服装业态有意向的消费者达到32.42%。占比最大，为临江消费最活跃的业态。在被访消费者中，考虑投资本项目的消费者达到23.74%。在被访消费者中，对餐饮和百货业态有意向的消费者分别为12.79%和23.74%。在被访消费者中，对建材、家电、家居业态有意向的消费者分别为7.31%、5.94%、4.57%。 3.2.2、小结锤猖挣蛮杉晤人萤庙桅湛冀
76、绩复艇北栋福炮钧合孵运豢盟徒指疥臻蓑烁钢2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销本项目发展机会：本项目发展机会：1、从整个开县区域的商业市场情况来看发展机会：开县区域的整体商业具有极大的发展空间。2、从临江及周边区域的商业市场情况来看发展机会：临江镇的商业辐射了周边镇安、竹溪、铁桥、三合、中和、九龙山、太原等7个乡镇，临江商业规模远超其他乡镇；城镇化率增大，人均商业面积不足给予本项目发展有力支持；临江镇自然形成的40米大街、莲花街、万家井街、大兴街四大商业街无统一管理，规划乱，布局乱，商业模式乱，本项目将形成一个
77、业态齐全、布局合理且统一管理的商业中心。 本项目处于临江镇传统商业中心地段，该地段在临江十二五规划中被规划为临江镇主要商业中心，本项目将成为临江未来的一个主要的商业聚集地 。3.3、本项目发展机会小结关适跪乞码纤肚狂萧毯芥个讶宠瘴骸毁士像驰域寻麦梢匡踌霹瓜剧软响正2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销3、从商业客户调研情况来看发展机会：服装、百货、建材、餐饮商家为主；家居、家电、服务、专业卖场为辅；以方便快捷的简餐及休闲娱乐场所作为补充；4、从消费者调研情况来看发展机会：结合整体市场以及区域市场的总体情况，打造
78、业态齐全、布局合理的商业聚集带；结合实际，将服装作为主要商业种类；本项目可吸引部分投资客户；结合日常生活消费就近选择的思路，增加部分业态种类；5、从商业业态情况来看发展机会：服装组团；建材、家电、家居组团；百货、日用品组团；餐饮、娱乐组团。年对艇缠烯客鹰蔓险开刻铝景证购血镇蛇泰暇委八歧强惠暗里铅碱蹲搐艘2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销四、相关案例四、相关案例1、案例说明2、案例分析够扭侩广惜椒垄羡栖唾痕拴回紧猿镐梦富刚韵谰亮牧冉痹拔花慧忍戊谅献2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美
79、临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销4.14.1、案例说明；合江川源第一城项目案例说明；合江川源第一城项目合江县简介 合江位于四川盆地南缘，川渝黔结合部，长江、赤水和习水河交汇处，是长江出川的第一港。距成都313公里，距泸州城区50公里，距重庆150公里，即将建设的宜泸渝高速公路在合江两跨长江，建成后到重庆市区（外环高速）距离将缩短到57公里，1小时即可到达重庆市主城区。 全县幅员面积2421.9平方公里，人口逾90万，其中非农人口超过14万。是联合国粮农组织确定的商品粮基地县，世行贷款的长江上中游水果开发的荔枝项目县，全国产肉百强县，产粮大县，造林绿化百佳县，农村初级
80、电气化县、国家商品粮基地县、生态环境治理县及四川省山羊板皮生产县和对外开放试点县。亿吸行馈谈辐房区驻衣峰燎肛绥鞋饱篷敏擒挠怠韦恿梁翼衅纳慨仿蔚朽坟2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销项目简介 川源第一城，合江县首个，也是唯一的城市综合体，是厦门恒万投资有限公司在合江县政府的大力支持下，为支援合江经济建设而打造的。它的出现，开创了合江新的商业运作模式，实现了合江商业运营模式由传统的沿街商业向现代商业综合体的转变，必将整体提升合江的消费水平，为合江的商业发展带来新的发展空间和机遇。川源第一城位于合江县少岷北路，县
81、司法局和县国税局之间。 项目地处县城西侧，人流、车流由少岷路、新华西路以及城市西端的高速公路而来，在此形成汇流，是未来城区发展的新方向。招商业态：超市（4000方）、百货（4000方）、家居卖场（4000方）、休闲娱乐、餐饮（1500方）腐览砚铰啪覆制膨镀隐惠农铝谭壹烫胁彦摘帘滤也复冯氧踩洗徽染蚁转酶2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 川源广场，占地面积达4万平方米，商业建筑面积（含车库）达7万平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、艺术等于一体的城市综合商业体。其体验式购物、一站式消费、分区化互补、街区
82、共繁荣等商业运营理念，填补了合江现代商业上的空白。临街物业：品牌专卖店、特色店、银行、电信营业厅等氰块旗豫肘酿下庸恩利菇守雍窜郭访众撬腥梗住漏耸细累涧擞敖畴壹思眩2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销川源广场，差异化的市场业态分布布局，形成不同业种的专一汇集，是同一业态，不同业种经营相对集中，相互互补，形成区域特色氛围，扩大专业大市场的规模效应。川源广场，在运营上，首先联系主力品牌商家，与其达成意向，主导商场未起品牌已热，为商家做好足够的宣传，形成品牌号召力和品牌影响力，为项目后期的持续兴旺打下坚实的基础。 1
83、4万人口的合江主城区，目前竟然没有档次高的休闲娱乐场所，休闲娱乐场所已经成为合江人民提高生活质量的一种期望和象征 川源第一城，作为合江县首个，也是唯一的城市综合体，将对合江县经济的发展和经济结构的提升产生深远影响和作出重大的贡献。 川源第一城，整合了合江县的商业市场，不管是在建筑规模还是商业种类、档次上引导了当地市场，成为合江独一无二的核心商业区。 因此，合江县政府在招商引资方面出台了一系列的优惠政策和措施以促进商家尽早繁荣，达到促进合江经济快速发展的目标。4.24.2、案例分析案例分析寞影紊铃伺状阎运抿岗谦噬羌劲砒结啡埔欺摸囤烤烹卵尤许车燎锰仆踩疯2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方
84、案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销5.1、项目整体定位；集居住、休闲商业、生活配套、专业卖场为本的首席大型一站式体验休闲消费中心临江江镇小城市小城市综合体合体5.2、商业定位；首席大型一站式体首席大型一站式体验休休闲消消费中心中心五、项目定位及发展建议五、项目定位及发展建议苯比茁域康笼吐屿佯惮狄躯庄豹病早累悍危难霹硫鲜谁情啥沪裳台溜疥心2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销六、商六、商业概念策划概念策划1、商业概念策划总述2、商业业态组合设想及思路3、商业设计建议4、
85、商业招商建议5、租金策略会篇耻膘价遣充吩闽幕踞侣足培柔风单签幼冰田赃檬例芋旧阂百复蠢茨篙2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 综合前述商业整体市场分析、区域市场分析、消费者研究、商业客户研究，对各部分的分析结论加以总结，以便寻找各部分为项目发展提供的机遇和机会商业空白点分析研究部分研究结论项目发展机遇开县区域市场情况开县县城的商业目前规范性，档次都较好，各商业聚集带特点鲜明、业态组合较为合理。乡镇商业主要以传统临街商铺为主，形象差、档次低、布局乱。从乡镇较为传统的商业氛围来看，结合十二五规划，整体商业具有极大
86、的发展空间。通通过对前期市前期市场调查、研究的、研究的结果分析和与客果分析和与客户的深入沟通，的深入沟通，我我们可以得出：可以得出：6.1商业概念策划总述溜播旦缩易朴想釉皆襄界泌秉疫裸蚜珊杠棵鸯诽凄滞猩颊罢俏尖剿氨浮腊2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江及周边市场情况项目所在地临江，开县十二五规划布局的三级之一，开县的副中心。十一五规划商业网点面积到2010年达到6.5万，但目前临江仅有商业面积约为4万,存在较大的市场空白。临江及周边目前商业主要以传统临街商铺为主，形成了莲花街、万家井、40米街和大兴街等
87、几个主要的街道，无法统一经营、管理、打造，形象差、档次低、布局乱，无法形成一个竞争力更强的商业聚集带。临江周边13公里的辐射半径之类，包含了镇安、竹溪、铁桥、三合、中和、九龙山、太原等7个乡镇。其商业氛围类似临江，但在规模和档次上和临江有一定的差距。城镇化率增大、人均商业面积不足给予本项目发展有力支持。本项目将形成一个形象良好、业态齐全、布局合理的商业聚集带，改善临江传统商业氛围，提升临江整体形象。周边辐射区域与临江存在差距，本案形成良好的商业环境之后，带动周边区域到临江消费，提升本项目商业价值，带动临江商业活跃度，充分体现临江作为开县副中心的价值。消费者情况在被访消费者中，对服装业态有意向的
88、消费者达到32.42%。占比最大，为临江消费最活跃的业态。在被访消费者中，考虑投资本项目的消费者达到23.74%。在被访消费者中，对餐饮和百货业态有意向的消费者分别为12.79%和23.74%在被访消费者中，对建材、家电、家居业态有意向的消费者分别为7.31%、5.94%、4.57%。结合实际，适当增大服装特太占比。本项目可吸引部分投资客户。考虑到本项目的形成会集中一部分消费群体，结合日常消费就近选择的思路，适当增加部分业态配比（如百货、建材、家电、家居）。商业业态情况临江目前经营服装的商家占比24%。临江目前经营餐饮和百货的商家占比9%和12%。临江目前经营建材、家电、家居的商家占比分别为9
89、%、5%、8%。镇安、竹溪、太原均以百货经营为主，占比分别为30%、23.53%、35.29%。铁桥以服装、餐饮、百货经营为主，占比分别为23.21%、11.61%、13.39%。中和以餐饮、百货、服装为主，占比分别为11.48%、16.39%、14.75%。结合临江市场和周边市场，商业组团可分为：服装服装组团餐餐饮、娱乐组团建材、家建材、家电、家居、家居组团。百百货、日用品、日用品组团。以部分服以部分服务业态作作为补充。充。农贸市市场。偷匝聘饵厅篷讽烧凳诀撕萎忠基巨浅逼甄平咬郡亿炙挠兴标市峦妈匹值去2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案H
90、BAHBA专业策划 实效营销项目差异化特点提炼项目差异化特点提炼本项目临江现有环境业态分布合理布局形成集中式体验休闲消费中心分散业态规划服装组团；餐饮、娱乐组团；建材、家电、家居组团；百货、日用品组团；农贸市场；部分服务业态作为补充无规划，自然形成商业模式大型一站式体验休闲消费中心模式传统乡镇模式商业环境大型一站式体验休闲消费中心环境传统临街门面人流量人流量大而且集中人流较为分散休闲空间休闲商务聚集区（休闲广场，商业广场，产品促销广场）无购物环境集居住、休闲商业、生活配套、专业卖场为本的首席大型一站式体验休闲消费中心差展示空间合理利用商铺布局，形成地面、墙面、内部多功能一体临街商铺、收制约购物
91、体验大城市、大商业、大休闲的城市综合体传统模式消费品牌品牌搭配合理，特点鲜明较为杂乱商铺设计根据设计以及规划合理利用空间形成聚集式空间陈旧不专业商业定位首席大型一站式体验休闲消费中心时间积累形成主要街区商铺面积可根据产品规划和商业需求进行划分固定坷须吁嘴腔胚喇沸扮钓呻庞账豁晚窗漓岗射述虏改阻部痞贝炽蕾匣疑炔磋2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销商业定位梳理1、对于位置不好的铺位进行返祖2、快速资金回笼3、快速招商成功商业定位概念确定 休闲商业为主，生活配套为互，专业卖场为休闲商业为主，生活配套为互，专业卖场为
92、补充的首席大型一站式体验休闲消费中心。补充的首席大型一站式体验休闲消费中心。堵冠宰壹扯率钳骗葵灌霄充扣新叶缓呈港剖例峰瘩糊拜啼陛杖追阂菇窝硫2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销6.2.1、项目业态分析优势优势：通过合理布局形成集居住、休闲商业、生活配套、专业卖场为本的首席大型一站式体验休闲消费中心。通过合理的规划形成服装组团，餐饮、娱乐组团，建材、家居、家电组团，百货、日用品组团，农贸市场，辅以部分服务业态作为补充。本案业态整体规划、集中分布，形成集聚效应，形成休闲商业聚集区（休闲广场，商业广场，产品促销广场
93、）劣势劣势：时间积累已形成临江传统的商业模式和固有的消费习惯。庞大的在外务工群体导致明显的消费淡旺季对业态支撑的影响。6.2、商业业态组合设想及思路毡井狰汽乒氓隙缕缺僧皋睫蔓兢釜膏几渊沈岁锭赤征陇诧素踊屎砚她且翁2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销序号项目功能构成功能地位相关业态1休闲商业主要功能服装、餐饮、娱乐2生活配套辅助功能超市、百货、日用品、农贸市场、部分服务业态3专业卖场补充功能建材、家居、家电 “首席大型一站式体验休闲消费中心”的相关业态定位突出“一站式购物、体验消费、休闲消费、娱乐消费”的业态定
94、位方向，其业态组合以休闲商业为主，生活配套为辅，专业卖场为补充。6.2.2、项目业态定位及确定表驼寄午灭赚寝淘木琢儡希禽锅枫港价涩孵歪铲搐挥顺汁煤婆财颁诌娥崎2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销6.2.3、业态及业种组合策略业态业种组合服装服装、鞋等餐饮中档餐厅，小餐馆等娱乐茶楼、网吧、KTV等建材门、地板、电线等家居布艺家纺、家具、整体橱柜、卫浴、五金等 家电大家电、小家电、手机数码、电脑等百货饰品、箱包等日用品食杂店、便利店等服务业态美容美发、通讯、银行等超市超市农贸市场农贸市场擅宣百举羌继喷庭眨枝锅缠品
95、刺乍诺坷亏替纺昔斯沧液左汰酉配货胯闽恃2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销项目所在地临江，开县十二五规划布局“一心、三级、多点”的三级之一，开县的副中心。十一五规划临江商业网点面积到2010年达到6.5万，但目前临江仅有商业面积约为4万,存在约2.5万的市场空白，除去本项目还建部分约5000商业，本项目合理商业面积约为1.2万(超市、农贸市场另计），根据市场调研相关数据分析结合市场实际情况得出项目业态组团分布比例如下：组团比例：组团比例：6.2.4、业态、业种分布及比例业态组团服装业态组团餐饮、娱乐业态组团建
96、材、家居、家电业态组团百货、日用品业态组团服务业态超市农贸市场比例40%16%28%10%6%地下层地下层面积4800192033601200720地下负一层5000地下负一层2000惟吵绢酱炎涣鬼引匡谩狡紧相软旧玉赴谬泥辕茄唤赋挛鼻哭肋赌尾酷秆移2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销业态比例业态比例业态组团业态包含业种业种占比面积服装业态组团服装服装、鞋等100%4800餐饮、娱乐业态组团餐饮中档餐厅，小餐馆等50%960娱乐茶楼、网吧、KTV等50%960建材、家居、家电业态组团建材门、地板、电线等43%1
97、445家居布艺家纺、家具、整体橱柜、卫浴、五金等 32%1075家电大家电、小家电、手机数码、电脑等25%840百货、日用品业态组团百货饰品、箱包等50%600日用品食杂店、便利店等50%600服务业态服务美容美发、通讯、银行等100%720超市超市超市100%地下负一层农贸市场农贸市场菜市100%地下负一层耸胆简勉湛里常速府矽倍猎矮缚欢炸术辱才侗蔗泰豪绘藐搂亡咎白泊石楞2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销业态分布业态分布位置位置 种类种类合计服装餐饮娱乐建材家居家电 百货日用品服务超市农贸市场地下层7000
98、50002000一层100009606721156430672480720二层80003840288960289645168600120靠冻厉蓬字懊睦贿淹严昔借女挝贱年孩贴定街馆钞育诌磺颈鉴窒灼使鼎膜2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 在本项目进行招商前，骏邦商邦商业专业顾问团队将结合商家需求反馈，结合业态、业种布局思路，对项目提供评审和建议，建议将包括以下几个方面：6.3、商业设计建议扯次攘蔫倒公写艺藩扶抢吕驳宙璃啦单厕油柄淤宝损岁譬厂迂骆侮榔块建2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆
99、豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销建议优化整个商业的动线及平面布局咬骤荡算卜包记实挪妨卓荚蔷营草片蝴岗峪闪滥拜仆撩荡掖渠逞吻额钾汕2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销功能、交通动线、外立面造型及相关参数等事项提出建议交通动线（顾客流、员工流、机动车流、非机动车流等）等方面垂直及水平交通的分配与布置，其中包括客梯、电动扶梯及公共通道尺度术塘袱劫骑召竭撰右竹下呕裔姨戊表唾粥惟订夜淑参珐沥针入煽救醚敷宴2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划
100、定位方案HBAHBA专业策划 实效营销各商业业态分布区域的位置、数量、面积要求及技术设施要求协渝私诫倔孜岁鼓拈卞曳辐州剂溶轧瘤征人凯睡梨鞋韶藩扒勋又争桅座舵2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销店招、广告位的设置和使用筑酬呀桅眶扁兴答颁兑尚悼澳总死碘邹雾别昔晋柄膊挝绪被演刺议翁缉骏2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销6.4.1、招商战略构思招商战略构思启动招商全面招商商户进场装修开业2012年4月至2012年9月底2012年1
101、0月至2013年9月底2013年10月至2013年底2013年底或2014年1月初招商招商时间推推测依据：依据：通常年底为传统销售旺季，居民消费力及消费欲望相对较强，在这个时间节点开业，可以快速传播并树立项目形象，吸引人气，奠定建立项目口碑的基础。本项目工程进度开开业时间预期：期：建议商业开业时间为2013年12月底或2014年1月初。项目招商目招商进程：程：在项目招商启动前期做好充分的市场摸底和调查； 及时与商家沟通，避免在商家入场装修时项目不能达到商家入驻要求； 确定进驻商家类型的比例分配； 对目标商户需要进行多方面评估，确认它将带来的收益和风险。屠态司斜止粪貌癸认诣捡牙蔷趾辰品驱告密行打
102、阶律综镍杨冠汪妹怕驹侈2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销启动招商全面招商商户进场装修2012年4月至2012年9月底(招商准备阶段）2012年10月至2013年4月底(主力店/主要品牌招商阶段）2013年5月至2013年9月底（次主力店/次要品牌招商阶段）2013年10月至2013年底(普通租户招商阶段）对项目进行主题定位、业态规划、以及宣传推广策略的制定及推广准备。 根据目标主力租户业态及品牌，以直销方式亲自逐一联络及洽谈，度身定制其需要的项目资料、市场资料、了解其装修技术要求，务必在该阶段确认所有的主力
103、店租户意向。继续向次主力商户目标推广，确定其入驻的楼层及位置，以配合项目业态定位的设定。特别注意需要努力挖掘新进入重庆市场的品牌，为项目争取尽可能多的新鲜点。安排已确定入驻的各商户装修及进场时间。对普通租户进行评价，预测他们的经营前景，作为选择租户的指导。利用招商策略，将余下商铺租出。招商招商阶段段塌诚孜军寺适殴赢浇童骆胞箍公乘嫡相有较恕球掉纸径闷宝哮氟窄惯焊佣2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销正式招商时间从2012年10月份起时间2012年2013年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4
104、月5月6月7月8月9月10月11月12月启动招商招商启动期全面招商 主力店/主要品牌招商期次主力店/次要品牌招商期持续招商 零散商户期主要业态业态规划、主力店前期沟通超市、服装、餐饮、建材、家电、家居、服务主力品牌商家次主力商家及部分零散租户次主力商家及部分零散租户俯署磕酗孺秦谦谤症肉扩勿螟瞥耿涂昨蓑裳耀遣力举撅到坦刹蝎巾臼汹琴2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销由骏邦组建团队，并按业态分别成休闲商业、生活配套、专业卖场等各招商部门。 组织招商协调会，与开发商每两周进行一次会议。 6.4.2、招商系统建立招商
105、系统建立案揉廉皇缎炊抒皿棋铲嘉屉醋蓬肚键蕊勃纵例案抄匙鳞轿萤泡灰祈起韧荤2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销提前招租项目内的大型主力店和主力品牌商家提前招租项目内的大型主力店和主力品牌商家 根据项目规划和定位，并将其作为招商工作的指导性文件选择招商对象。 品牌商家的引进和规划品牌商家的引进和规划 按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力商铺的条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力商铺目标名单，并将其设立成三层目标群。 6.
106、4.36.4.3、招商条件招商条件（招商对象的选择与确定）樊深逝郁缉乍恐桃调眠诺龙埔挪凑坑至争哲著叁嗡痰谍搐提舟庚锑含砚舞2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销充分掌握客户需求充分掌握客户需求 召开招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈
107、会。多渠道进行招商沟通多渠道进行招商沟通由于二楼以次主力店、次要品牌、零散商户为主，所以项目的商铺数量较多，这要求我们必须引未进入本地区的新的商家群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、招商会、媒介宣传、节日促销、新闻事件行销等入手。商户确定商户确定视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔23天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。 膛搐砷切终灿笼沽恐敞厌评殆购攫初涪涂椽嚼碌颓漆佩流秃柔寓虚遭啪但2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划
108、定位方案HBAHBA专业策划 实效营销6.4.4、招商范围招商范围（各业态及商家区域选择与确定）临江及周边辐射乡镇、开县、重庆主城业态招商范围主力店/主力品牌次主力店/次要品牌普通商户服装业态组团重庆主城/开县开县/临江临江及周边辐射乡镇餐饮、娱乐业态组团开县开县/临江临江及周边辐射乡镇建材、家居、家电业态组团重庆主城/开县开县/临江临江及周边辐射乡镇百货、日用品业态组团开县开县/临江临江及周边辐射乡镇服务业态开县开县/临江临江及周边辐射乡镇超市重庆主城开县临江及周边辐射乡镇掳既滚辜规融职鲜姥咽搭挥冲牧份挟耻掌粳靡怂斌簿厕姿唬冕拜雨叫吏簇2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重
109、庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销均值（元/月）最大值（元/月）最小值（元/月）莲花街31.6569.444.33 万家井30.7671.4310.42 40米街25.3983.336.67 大兴街26.779.373.97 均值（元/月）最大值（元/月）最小值（元/月）临江28.183.333.97 本项目租金基准可以参照临江镇现有商业街的租金情况进行预估。临江镇主要商业街包括莲花街、万家井街、40米街、大兴街，其具体租金如下：临江江镇租金水平如下：租金水平如下：6.5.1、租金基准定价策略、租金基准定价策略瘴趴鼓郴敖无锨玛署俱疥势燃淖淆挫绞肇乡邻愧装章彝荚颜
110、牌汞协锁蚁氓2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销均值（元/月） 最大值（元/月） 最小值（元/月）临江28.183.333.97 均值（元/月）本项目32临江镇租金水平如下：根据临江镇整体租金情况和临江镇主要商业的租金情况可以测算出本项目的租金均值：符剂麦蚌梨祭衔潞沥悍抵葫戈屋毕亡批包毖笆砒惦傣坷巳妙父在四滇绰银2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销均值（元/月）服装31.26餐饮26.73 娱乐25.82 建材21.04家居
111、31.49 家电27.05 百货30.92日用品17.45 服务业态25.12超市25.42 6.5.26.5.2、各各业态基准定价策略基准定价策略 临江镇各业态租金情况：均值（元/月）服装35餐饮27娱乐26建材23家居33家电29百货33日用品20服务业态28超市26 根据临江镇各业态租金情况，可以测算出本项目各业态租金基准：酌蓄梦棍鳖顺撂呀郎舟镑嘶迸贿靠讲泊秀吃也分掀陪范棚秽糠炸桃烯刚陪2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销楼层面积均值（元/月）280002011000037-15000206.5.3、各
112、楼各楼层基准定价策略基准定价策略醚刀虱否顷辽醇屠弗涤边项诲爸舞踪暴预曲魄缮弛邢智纤盈痢暑探狰篡稠2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销6.4.4未来市未来市场预期期 根据临江市场情况分析，未来我项目市场情况将在三根据临江市场情况分析，未来我项目市场情况将在三年内成临江商业中心，形成临江首席一站式体验休闲消年内成临江商业中心，形成临江首席一站式体验休闲消费中心。费中心。响浚库喂缅在票瓣腺峡宇福璃蓟败弧交小橱癌粟蒜偿涸化堆谚整敲强客吼2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策
113、划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销6.4.5招商价格表招商价格表根据楼层及业态分布进行制订刘杭尽笋轻群敌张需嘴瞄蹲抉厘结潭撅捍宵泛陆瞻缔歇链能虑距歪障躯孽2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销楼层面积租金月单价元/租金月总价元 租金年总价 元240002080000960000110000373700004440000-15000201000001200000合计190005500006600000总计3年租金19800000元备注：招商采取反租形式，反租2F面积约为4000、-1F面积约为5000。6.
114、5.6、市市场培育及政策培育及政策啄越瑰瑞棋勘瑶零本滑法矽秘漏便市希风脱忆沁茬辈焰苟禄似条牲艳貉旭2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销一：一次性交一：一次性交3 3年租金年租金 -1F2F：保证金=3个月租金=5500003=1650000元；-1F2F：3年租金一次性收取：月总租金收益3年=55000036=19800000元；总计：保证金1650000元+3年租金收益19800000元=21450000元租租赁合同合同3 3年一年一签，保，保证金按金按3 3个月租金收取；个月租金收取；二：一次性交二：一次
115、性交1 1年租金年租金-1F2F：保证金=3个月租金=5500003=1650000元；-1F2F：一次性收取1年租金：月总租金收益1年=55000012=6600000元；总计：保证金1650000元+1年租金收益6600000元=8250000元租租赁合同合同3 3年一年一签，保，保证金按金按3 3个月租金收取；个月租金收取；合同签订方法：合同签订方法：豺宽锈忠轮难啊约五异号涯患寸顺篓掖吮息赵瑚血拥虞灿砸省沁雹难堑压2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销三：按季度交三：按季度交纳租金租金-1F2F：保证金=
116、3个月租金=5500003=1650000元；-1F2F：一次性收取1季度租金：月总租金收益一季度=5500003=1650000元；总计：保证金1650000元+1年租金收益1650000元=3300000元词熟煎面辖爬棋末捞水圾礼趣店萌证持兹譬搅卑兔鹿尘纳喘陪植办泛卿姑2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销七、商七、商业推广策略推广策略1、项目品牌形象设计方向2、招商各阶段的推广要领3、招商宣传推广策略4、媒体组合建议5、媒体投放策略及构架6、招商活动策略7、活动方案建议窖湖挺啪道喘乏苛疹骇硷媚褥犁应途章谤
117、蔼扑噪壮秋做鲤介掳惭棒岿砷困2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 根据招商策略的时间节点以及招商各阶段的重点，制定出符合本项目的商业推广建议，内容包括： 由于工作重点是商业部分的快速招商以及项目的快速资金回笼，故广告推广计划须根据招商计划而制定。招商推广计划要视具体招商情况来调整，因此，招商进度在整个过程中起着至关重要的作用。 不打无准备之仗，准备不足不如不动，一动则要轰动。市场品牌认知度不够，开盘时机不成熟，不如蓄势待发。考虑到项目运作的特点及控制问题，营销推广投入不宜太分散，推广费用应主要集中在关键阶段作
118、攻坚之用。总述顷革彼金红兑鸦伍兴溅忘诣夹袁誊协绝软莎怔奈霓耙随篡挡撩桔帐乓糯第2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销7.1、项目品牌形象设计方向项目品牌形象设计方向市场形象市场形象/ /案名定位：案名定位：集居住、休闲商业、生活配套、专业卖场为本的首席大型一站式体验休闲消费中心-豪美临江商业城项目品牌形象设计项目品牌形象设计 ：建立统一的视觉识别系统(Visual Identity)、建立统一的信息传达系统(Outpvi Identity)、导入VI，将VI基础部分进行延伸使用于营销全部过程和所有场合。并通过告
119、知手段将视觉形象进行有效的传播。招商部的包装：招商部的包装：暂时沿用现有售楼中心，待开盘之后转入项目建筑物内。品牌传播：品牌传播：在本地选择临江及周边群众最易接近的媒体，如电视、户外广告、印刷品等，进行商场的品牌宣传，扩大知名度，逐步提高美誉度。在品牌传播前要精心地进行品牌传播策划，务必以个性鲜明的传播形象，以最短的途径有效地将本案的品牌信息传递给目标市场受众，迅速在广大受众心目中建立起本案的品牌形象。 品牌维护与品牌提升：品牌维护与品牌提升：在品质管理上要自始至终，向市场输出最佳商业环境和最好的服务，经常举办各类促销宣传活动和进行广告传播，不断给目标市场以新的刺激，强化目标受众对于本案的记忆
120、，使其更深入地认识品牌内涵，从而形成一定的品牌忠诚度，同时不断地扩大目标受众的认知范围，在本品牌的周边集聚更庞大的忠诚商家群。 LOGO LOGO及及VIVI调性建议：调性建议：沿用现有logo及VI调性做局部调整。驻鄂墅缔牌鸥链伍驯皑嫩烃渠硬绕兰仅庶娟伯猛剩楔跺髓堂阀疵桨歼锄杯2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1、招商蓄客期：、招商蓄客期：招商前期不通过媒体对外进行宣传，主要推广工作为各项推广策略的制定、媒体的选择确定及宣传资料、广告的制作等工作。可发布一些项目的基本情况，并提前制作一定较为简单的宣传印刷
121、品，以备前期所接触商家咨询使用。2、强强势招商期：招商期：进行媒体组合出击，高频率进行传播，再配以频繁多样的促销活动，以多种优惠政策和促销策略进行鼓动宣传。并通过召开招商说明会、主力商家签约仪式等方式设法促进其它次主力商家。3、招商持、招商持续期：期：推广方向转为宣传项目开业信息及经营特点，以获取目标消费群体对项目的关注及好奇，力求取得消费者对项目的好感，并对项目开业产生认同及信心，达到开业目的。7.2、招商各阶段的推广要领招商各阶段的推广要领追杂抨骏打牵粥费携尿衰春屑纱缕灿卵敝盾扶巨嚎猫哭祖痒涟六掇透挡柒2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位
122、方案HBAHBA专业策划 实效营销结合项目定位原则，进行招商相关推广计划，不可偏离项目总体品牌内涵和形象基调。结合项目业态规划原则，针对性的对招商对象进行有效推广。7.3、招商宣传推广策略招商宣传推广策略膝撬哨静渍膜祥襄育贯飘臣倡姥曾伪痴攀涅蹦赁振是赌摇景煮缔旨狙佛互2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1、销售招商基售招商基础物料物料 2、宣、宣传推广基推广基础物料物料模型 D M单页效果图 导视牌楼书/折页 展示板招商手册/户型算价单/认购书/销控单/销控表 横幅 围墙喷绘 看房通道3、媒体运用、媒体运用电
123、视短片车身广告、车内广告户外广告（T型牌、道旗、墙体广告等）短信广告（有选择的投放给目标商家）报业集团公益活动推广巡展、露演、广场小文艺活动招商说明会、主力店签约仪式7.4、媒体组合建议媒体组合建议芽盏沽国竹乎阜蛇证甚瀑复荔么菩纷觉袄馒笛掀釜确零抒漂菲枚存夏尧渴2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1、蓄水期、蓄水期前期通过DM单页、展示板、户外广告、车身广告巡展等进行对外宣传，发布一些项目的基本情况，增加客户的认知度，提升项目的知名度。2、强强销期期进行媒体组合出击，高频率进行传播，提升项目美誉度。3、持、持
124、续期期利用自身形象和前期投放媒体的持续作用，提高客户的认同感和信心。7.5、媒体投放策略及构架媒体投放策略及构架枢沤讣袱袁窗揩遣狸乞证奎离镐电疏拌六坍妹靡恭痪瑶囤吱卵密徽由参园2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销签约知名主力商家的知名主力商家的签约仪式、新式、新闻报道等道等利用主力商家的品牌知名度及营销力，消除其它商家进驻顾虑，以其强大的集客能力吸引其它投资者的加入，并提升项目知名度。 组织与与项目定位符合的主目定位符合的主题活活动根据本项目的定位，组织比如“报业集团公益活动”等活动，提升项目知名度； 开开业
125、庆典典协助公关、广告公司举办大型宣传活动，增强新项目在本地及全县范围内的知名度。 7.6、招商活动策略招商活动策略铝弟溯没徊旧峡双侄蒲县夹红僧害弧权萨冻夹掂匣锭腰谊吗张倔陛倔拙胺2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1、蓄水期、蓄水期通过招商说明会、主力店签约仪式等活动，消除商家顾虑，吸引目标客户群的注意，加强目标客户群信心，提升项目知名度。2、强强销期期通过大型宣传活动，造成轰动效应，提升项目知名度。3、持、持续期期巡展、露演、广场小文艺活动等，完成剩余物业的租售。7.7、活动方案建议活动方案建议勇袖惕砧豫楷
126、校敬粥煌鞘撤体右咽碾视侩含韩唁阵锥玻化钥苍仕恢褒胰账2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销1、招商原则2、招商节点进度3、招商进度调整持续方案（此方案，为项目商业招商过程中根据招商招商节点点进度方案度方案与实际招商情况之微调方案。此方案为连续性调整方案，其提交时间在商商业前期策划定位前期策划定位报告告提交后的月顾问工作中陆续体现）八、招商八、招商计划划咆鹿烧诊腊沈么雇黍灌懦瞳峪拟春股舷角雾垮辅郁噪支接健犯樟衣裤备摊2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBA
127、HBA专业策划 实效营销8.1、招商原则、招商原则1、主力店主力店/主要品牌招商阶段：主要品牌招商阶段：根据目标主力租户业态及品牌，以直销方式亲自逐一联络及洽谈，度身定制其需要的项目资料、市场资料、了解其装修技术要求，务必在该阶段确认所有的主力店租户意向。2、次主力店次主力店/次要品牌招商阶段：次要品牌招商阶段：继续向次主力商户目标推广，确定其入驻的楼层及位置，以配合项目业态定位的设定。特别注意需要努力挖掘新进入重庆市场的品牌，为项目争取尽可能多的新鲜点。3、普通租户招商阶段：、普通租户招商阶段：对普通租户进行评价，预测他们的经营前景，作为选择租户的指导。利用招商策略，将余下商铺租出。沾场绎甜
128、眯滤火俯兹咀斩褂掐徘拎他炬肘铁赶盐培衔并都拓迎糕钟硫患漓2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销时间2012年2013年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动招商招商启动期 全面招商 主力店/主要品牌招商期次主力店/次要品牌招商期 持续招商 零散商户期主要业态业态规划、主力店前期沟通超市、服装组团、餐饮/娱乐组团、建材/家电/家居组团、百货/日用品组团、服务业服装组团、餐饮/娱乐组团、建材/家电/家居组团、百货/日用品组团、服务业态服装组团、餐饮/娱乐
129、组团、建材/家电/家居组团、百货/日用品组团、服务业态8.2、招商节点进度招商节点进度邢痴有荆贵嗡讨通找涵摘扯墓捅牧赣蹭壹肯缔糟尽胯啄厦砧被毅礼臂铣聂2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 此方案，为项目商业招商过程中根据招商节点招商节点进度方案进度方案与实际招商情况之微调方案。此方案为连续性调整方案，其提交时间在商业前期策划定位商业前期策划定位报告报告提交后的月顾问工作中陆续体现3、招商进度调整持续方案、招商进度调整持续方案实魁怂怂抠父通宴嚎慨朗藐冶佑滦义诽桨劲塘送臼糙挚盎舅心枚腾囱漂尊2012重庆豪美临江商
130、业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销九、招商九、招商财务分析分析拖不吾扛龋蛮肠坦刚陌等造砖凌映弦猛套培瓶垣殃杂哆玉肌深途枪晦冠救2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销楼层面积租金月单价元/租金月总价元 租金年总价 元240002080000960000-15000 201000001200000 合计90001800002160000总计3年租金6480000元备注：招商采取反租形式，反租2F面积约为4000、-1F面积约为5000。收入：收入：项
131、目-1F、2F，3年租金总收入：180000123=648万元支出：支出：项目招商推广支出约计30万元总计：年租金总收入648万元项目招商推广支出30万元=618万元郭沦疆逃撞海乾铀贞婴雨愚团缀亏臣稳披舱兼甸吧其吞撅趟途盘表寅度掸2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销10、项目目营销策划策划1、项目目标市场及目标投资客户的定位分析2、营销策略分析3、营销与销售控制系统4、营销推广建议5、销售计划6、财务分析 滁函区磕颅蝇翁尝视照忿扑莹愿嗣清鳃截仑尤晾字燎素宛稼秘宜漓盒碍双2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定
132、位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销10.1、项目目标市场及目标投资客户的定位分析项目目标市场及目标投资客户的定位分析10.1.1、项目SWOT分析优势优势本案所处位置属于原商业中心，交通便捷、通畅。本案形成集居住、休闲商业、生活配套、专业卖场为本的首席大型一站式体验休闲消费中心本案业态整体规划、集中分布，形成集聚效应，形成休闲商业聚集区（休闲广场，商业广场，产品促销广场）本案商铺可根据产品规划和商业需求进行划分，住宅户型配比合理，户型设计合理，适合当地消费群体通过合理的规划形成服装组团，餐饮、娱乐组团，建材、家居、家电组团，百货、日用品组团，辅以
133、部分服务业态作为补充.引入部分中高端商家有助于提升项目的档次和形象劣势：劣势：本案所处地距离开县县城较近。本案属于原商业街纵深延伸段，并且过长、过宽。项目规划布局太过分散。机会机会： 项目所处地临江为开县“一心、三极、多点”规划中的三极之一，为开县的副中心，同时也是重点乡镇之一。城镇化率逐步增大项目所处地临江镇人口总量及城镇人口量较大。该镇劳务人口总量较大及劳务收入经济总量较高项目辐射周边乡镇无类似项目，商业环境与临江有差距该镇目前以传统的商业模式为主，缺乏规划，业态散乱，还没有整体性、专业性、规模化较强的楼盘及商业街。威胁：威胁：时间积累已形成固有的消费习惯庞大的外出务工群体导致该区域的消费
134、淡旺季非常明显镇上其他小商家会吸引小部 分消费者暖庙聪僻恃打竖蓖靠酿颤工臭掇济谰沈埠泽路环贮隆贤想碘瑞舱蕴头荐图2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销临江本地商家、企事业单位管理人员、外出务工收入较为可观部分人群；临江周边辐射乡镇商家、企事业单位管理人员、外出务工收入较为可观部分人群；争取吸引开县少量投资客户；其他投资人群。10.1.210.1.2、项目客群分析、项目客群分析挫胳予葡一祈昂僻粹乙逛天行舅刀阅绵亦宵洽管芽欢跑赃帝钡逼慈茁揩拒2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项
135、目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销低开高走，事件造势，快速建立项目专业化领导者地位；渠道先行，由区域而内，利用临江内部已成熟的商业市场对项目形成认同唤起本地市场对项目的趋向；与招商同步，以招商推荐会、品牌商家签约仪式等现场活动，刺激投资者买单；形象高举，销售落地；体验展示，撬动市场。返租销售：返租销售：对位置不好的铺位进行返租，是为了实现短期内快速资金回笼的计划，建议本项目部分物业以返租的方式进行销售。10.2、营销策略分析营销策略分析颈搅吏画答毁幽呢咒仆醇胶韧颇状痊怀脂猿埂傀牟运匿云类企脓靴网减掉2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策
136、划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销10.2.110.2.1、销售市场分析销售市场分析本项目目标市场以临江为基准点，本地市场为主，周边辐射乡镇（镇安、竹溪、铁桥、中和、三合、太原）为辅，争取开县少量市场。从而保证本项目实现顺利销售。10.2.210.2.2、入市时机分析入市时机分析在取得招商主力商家意向签约合同书（或意向签约书）后，通过意向或正式签约仪式来启动项目销售；结合项目形象工程进度、招商计划、临江当地情况，建议项目4月份销售中心正式开放开始蓄客，国庆节开盘销售。贡坚琅碎迷倡席颈逐仑销破术获陆讼衍宙殿家梯发先秽苏滞琳郴洒耙愁疾2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆
137、豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销10.2.310.2.3、销售价格分析销售价格分析住宅部分：参照开县目前均价4200左右；通过对消费者调研分析，63.01%的消费者认为本项目住宅价格低于 2900元/。建议本项目采取价格“低开高走”的策略，建议住宅均价住宅均价30003000元元/ /。商业部分：通过对临江本地商业情况调查分析，目前临江商业物业售价最高的莲花街约为7000-15000元/。 通过对消费者调研分析，68.49%的消费者认为本项目商业价格应该低于8000. 邑寒汾碑霹爷卧确融饿酱布裴档详刘浸洞懂茅娘障所摩缄晕逝逸琵刃蔑借2012重庆豪美临江商业城项目
138、全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 综上所述并结合本项目实际情况，建议一一层商商铺均价均价1150011500元元/ /，二二层商商铺均价均价60006000元元/ /（未加返租（未加返租价格）价格），负一一层均价均价60006000元元/ /（未加返租价格）。（未加返租价格）。总结：总结：凝需颗乘掸老徽荣锭寓寅果笛时劈揉帽走电树颂矩琢君峻角湛诱宛审眺辕2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销综合考虑，以第10层位楼层基价，层差10元/层，根据户型、朝向、
139、位置等具体情况进行局部调整。10.3、营销与销售系统控制营销与销售系统控制10.3.1、价格系统建议、价格系统建议住宅：住宅：洛癌砌虑魁狡禽族碘性沙捅皇旨措搁糯垂竞捞砒苞滋肢荫停疵暮纂鞋直悔2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销商商业：一层根据各商铺的不同位置、可视度、人流动线等因素进行打分制定不同铺位销售价格，建议区间8000-15000元/（未加返租价格）；二层根据各商铺的不同位置、可视度、人流动线等因素进行打分制定不同铺位销售价格，建议区间5000-10000元/（未加返租价格）。10.3、营销与销售系统
140、控制营销与销售系统控制险遗匿莉毫扳冯冯灭凉脖时笋阂陆牧善渡芍钱硫伍绢巢散色危期余踢留利2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销内部报告/汇报系统应该体现出一种单层管理的阶梯型汇报模式；根据项目的营销节点，每天、每周、每月进行不同工作内容的汇报体制；项目负责人抽查制度的建立，项目负责人不定期的越级抽查执行人员工作 情况并结合主要反馈信息，调整营销思路及方向。10.3.2、内部报告系统建议、内部报告系统建议堰标社恩夯胁吏序惟铀逝芹颜披吟苏码这渭契忆彝该发茵勇苞凰采乍赋怖2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2
141、012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销在项目推广的内容以及设计上，着重体现首席大型一站式体验休闲消费中心，以此来提升整体项目的价值；设计创意中，沿用现有调性，做局部调整； 移植定位贯穿整个系统10.4、营销推广建议营销推广建议10.4.1、广告、宣传资料的创意、设计、广告、宣传资料的创意、设计歉哇脂惩琵蛆努劳狙储崩菩猛闪疚诉室欲芍插稳眩韭赠碧题长几硕滴溺触2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销蓄客期（蓄客期（2012年年4月月-2012年年9月底）月底）：项目前期主要任务是吸
142、引目标客户群的注意，树立项目的形象，引导目标客群认识本项目的定位：集居住、休集居住、休闲商商业、生活配套、生活配套、专业卖场为本的首席大型一站式体本的首席大型一站式体验休休闲消消费中心中心-临江江镇小城市小城市综合体合体，扩大目标市场的知名度和好感。建议不通过媒体对外进行宣传，主要推广工作为各项推广策略的制定、媒体的选择确定及宣传资料、广告的制作、报业集团公益活动等工作。可发布一些项目的基本情况，并提前制作一定较为简单的宣传印刷品，以备前期所接触客户咨询使用。强强销期（期（2012年年10月月-2013年年9月底）：月底）：进行媒体组合出击，高频率进行传播，再配以频繁多样的促销活动，以多种优惠
143、政策和促销策略进行鼓动宣传。并通过召开招商说明会、主力商家签约仪式、报业集团公益活动等方式设法促进其它次主力商家。持持续期（期（2013年年10月月-2012年年12月底）月底）：以各类广告宣传的持续效果、报业集团公益活动，以及项目的进度形象，树立完整的临江首席大型一站式体验休闲消费中心的市场形象。10.4.210.4.2、广告发布时间安排（整个项目）广告发布时间安排（整个项目）鉴弧故央履黑囊诞漆剪宵芹杠呵林埂魂躺馋特肾广厢桶除枕练嚎睫腺度觉2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销时间 20122013年4月 5
144、月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月2月 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推广手段VI体系、销售/招商手册确定、报业集团公益活动、部分基础物料准备 硬广、车身、短信、电视、报业集团公益活动等媒体全面出街；DM单覆盖目标区域 硬广、车身、短信、电视、报业集团公益活动等媒体画面更新；辅以各种推广活动和促销活动硬广、车身、短信、电视、报业集团公益活动等媒体推广效果持续作用；项目形象完善预期目标 完成总体策略方案、对外广告时间确定强销期一阶段强销期二阶段持续期豆煎秀草揍候腕延荧剿汕匹呐城氮来评蒲尽侥曰雁着峭懈抬初规撕谷冗聂2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案
145、2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销10.4.310.4.3、媒体购买代理、媒体购买代理建议T型牌、报业集团的公益活动由代理购买10.4.410.4.4、广告频次安排广告频次安排蓄水期蓄水期前期通过DM单页、展示板、户外广告、车身广告巡展、报业集团公益活动等进行对外宣传，发布一些项目的基本情况，增加客户的认知度，提升项目的知名度。强销期强销期进行媒体组合出击，高频率进行传播，结合报业集团公益活动，提升项目美誉度。持续期持续期利用自身形象和前期投放媒体的持续作用，结合报业集团公益活动，提高客户的认同感和信心。讥记伎遏嘻琶球勃雄求苛崔稠雪削喂矽岿潮滴愁辑爵俄
146、脯叁曹柠者夹猫达2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销10.4.510.4.5、电视广告、专题片创意、电视广告、专题片创意专题片的内容以临江首席大型一站式体验休闲消费中心为主，着重体现大都市、大商业、大休闲的城市综合体。10.4.610.4.6、促销活动安排促销活动安排建议本项目的销售部分不单独进行大型的促销活动，而是与招商促销活动相结合，以招商促销售。富擒矛佰芦险饼淮散舆艰翻寥吧逸座掏炸挥建逮批样赠揩彝肥攀乘乏醋晤2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HB
147、AHBA专业策划 实效营销阶段 2012年 2013年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售蓄客 销售前期工作准备、蓄客期 启动销售 销售启动、强销期一阶段强销期二阶段持续期销售部分完成比例 55%30%15%招商部分完成比例50%35%15%10.510.5、销售计划销售计划挫阎渤垣遂啪垢夹抹辩弦谢障纂交忠光绚陈颖风掀哟葛夺皮泞必滓日辅吻2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销面积（）均价（元/）销售总价（万元）住宅部分80000300024000二
148、楼商业800060004800一楼商业100001150011500负一层500060003000销售收入合计销售收入合计24000+4800+11500+3000=43300万元面积租金月单价（元/）租金月总价（元） 租金年总价（元） 返租期限（年）总返租金额（万元）二层商业400020800009600003288负一层商业50002010000012000003360返租收返租收入合计入合计288+360=648万元10.610.6、财务分析财务分析销售收入：售收入：返租收入：返租收入：癣秤拦蜡夫皮颓挎化诉贴壮史庇涂撰茁企颠留磺堰垄邑扼亥开唆绑影跪礼2012重庆豪美临江商业城项目全程策划
149、定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销推广推广费用支出：用支出：招商推广费用：30万元销售推广费用：70万元利利润：利润=销售收入+返租收入-推广费用支出=43300+648-100=43848万元项目营销策划由猜研熔屉烤晨洼渴抉缠汪酸腋瞎是坐悉窒芜恨劫堂厢蹈详弥宣税石擅烟2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销 本方案提及本方案提及销售价格和招商价格售价格和招商价格为市市场参考价格参考价格，实际销售与招商价格要根据开售与招商价格要根据开发公司成本核算提出公司成本核算提出后制后制订。项目营销策划迭姜陪缩蒜瞧痊房颖匆皿匀奉诫沿宾序洛贬等企畴啄局卓禾咕追馋藻爵勃2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案HBAHBA专业策划 实效营销地址：重庆市南岸区南坪万达广场2栋14-10电话：023-6789 4427 传真：6700 3174手机专线：159 2291 8366网址： 谢 谢枢擎适怀扁仲犀陵妈形贾市拥谁稳侧旋稻汹栽钵猎侥馒庐嘿池溪癌焉委邻2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案2012重庆豪美临江商业城项目全程策划定位方案
