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1、超超 越越 竞竞 争争【虎山壹号】年前营销执行方案【虎山壹号】年前营销执行方案峰度虎山壹号项目组峰度虎山壹号项目组 20201414年年9 9月月1 14 4日日 报告大纲报告大纲三三、货量盘点货量盘点四四、年前推售策略年前推售策略五五、分阶段分阶段推广策略推广策略市场供销比分析市场供销比分析住宅成交价格分析住宅成交价格分析主要竞案数据主要竞案数据二二、前期销售回顾前期销售回顾一、一、萧县房地产市场分析萧县房地产市场分析9月市场新增供应分析月市场新增供应分析证书编号证书编号项目名称项目名称项目地址项目地址公司名称公司名称签发日期签发日期20140105嘉鸿花园11#萧县淮海路以南，龙河以西，龙
2、湖路以东安徽嘉鸿置业有限公司2014-09-1920140104乐盛.龙城国际8#萧县世纪大道西延伸段南侧，西内环路南延伸段西侧安徽乐盛置业有限公司2014-09-1520140103乐盛.龙城国际7#萧县世纪大道西延伸段南侧，西内环路南延伸段西侧安徽乐盛置业有限公司2014-09-1520140102乐盛.龙城国际5#萧县世纪大道西延伸段南侧，西内环路南延伸段西侧安徽乐盛置业有限公司2014-09-1520140101嘉鸿花园13#萧县淮海路以南，龙河以西，龙湖路以东安徽嘉鸿置业有限公司2014-09-1520140100闽泰.第一城A20#萧县龙城镇交通路南，铁路东安徽闽泰置业有限公司20
3、14-09-1220140099闽泰.第一城A16#萧县龙城镇交通路南，铁路东安徽闽泰置业有限公司2014-09-1220140098闽泰.第一城A12#萧县龙城镇交通路南，铁路东安徽闽泰置业有限公司2014-09-1220140097闽泰.第一城A8#萧县龙城镇交通路南，铁路东安徽闽泰置业有限公司2014-09-1220140096闽泰.第一城A5#萧县龙城镇交通路南，铁路东安徽闽泰置业有限公司2014-09-12截止2014年9月24日，9月份萧县房地产市场拿到预售证项目3个，本月住市场新增供应量1.32万方，较上月减少1.3万平方米，减幅为49.62%。数据来源：萧县住宅与房地产信息网2
4、011-14年市场供销比年市场供销比从2011年到2014年9月24日，萧县房地产市场供应量相对充足，每年的供应量相差不大；从供销比例来看，2011年到2014年供销比例在10:6.8，从12年到14年供销比在逐渐增加；从供销量可以算出萧县市场的综合去化率在68%，意味着萧县市场库存量在以每年30%的货量递增。数据来源：宿房网、萧县住宅与房地产信息网14年萧县供销比分析年萧县供销比分析数据来源：宿房网、萧县住宅与房地产信息网截止2014年9月24日，从1-9月份的供应数据来看，萧县住宅市场上一阶段的供应量较为充足，开发商应做好打长期仗的准备；从供销关系来看，1-9月份萧县的总体供应量远大于成交
5、量，比例在10:6.9，供销比例从年初的1.99在逐步变大到3.1，货量在不断增加。市场成交均价分析市场成交均价分析截止2014年9月24日，萧县1-9月份的市场成交均价呈现整体下滑趋势。最高3月份3667元/m，最低9月份3278元/m；9月份成交均价环比上个月下跌13元/m，环比均价最高的3月份下跌389元/m，下跌幅度10.6%。数据来源：宿房网、萧县住宅与房地产信息网14年年9月备案套数排行月备案套数排行小区名称小区名称所属区域所属区域已备案套数已备案套数1柏星 碧水星城龙城镇272安粮.中央花园二期龙城镇233学府花园龙城镇154嘉楼香格里拉龙城镇145柏星.丽景广场龙城镇106欧陆
6、风情园龙城镇87嘉泰龙城壹号龙城镇58虎山一号龙城镇59瑞豪花园龙城镇410闽泰第一城龙城镇2截止2014年9月24日，萧县住宅备案排行中超过20套以上的只有碧水星城和中央花园；从备案排行榜可以看出9月份萧县房地产市场成交数据比较惨淡。数据来源：萧县住宅与房地产信息网备案数据14年年9月备案数据分析月备案数据分析项目项目备案面积备案面积（M M）项目项目备案金额备案金额( (万元万元) )项目项目备案均价备案均价( (元元/ /) )碧水星城2,904.91中央花园925虎山壹号3864中央花园2,792.88碧水星城869香格里拉3747香格里拉2,062.81香格里拉773龙城壹号3537
7、学府花园1,637.15学府花园514金玉澜亭3468欧陆风情园1,025.59欧陆风情园321中央花园3312丽景广场954.33丽景广场297瑞豪花园3267虎山壹号525.37虎山壹号203学府花园3140瑞豪花园508.14龙城壹号175欧陆风情园3130龙城壹号494.80瑞豪花园166丽景广场3112金玉澜亭242.19金玉澜亭84碧水星城2991数据截止2014年9月24日，从备案数据可以算出目前萧县市场上备案均价最贵的是本项目3864元/m；成交价格最低的是碧水星城；从备案均价来看，各项目均从价格及优惠措施着手，促进客户成交占据淡季市场的份额。数据来源：萧县住宅与房地产信息网备
8、案数据主要竞案分布主要竞案分布910本案本案231456781112123456789101112本本 案案龙城国际龙城国际丽景广场丽景广场碧水星城碧水星城公园世家公园世家香格里拉香格里拉中央花园中央花园学府花园学府花园龙城壹号龙城壹号欧陆风情园欧陆风情园莱茵美镇莱茵美镇大观天下大观天下闵泰闵泰第一城第一城13名仕苑名仕苑文昌苑文昌苑141413竞案分布分析总结竞案分布分析总结1.本项目所处城南片区，处于萧县虎山新区发展新方向，紧邻老城区，地块进入性良好，势必形成项目利好局面；2.项目周边教育资源丰富，萧县中学、梅村初中等优质教育资源成为吸引客户置业的重要因素;3.萧县楼盘项目主要分布在萧县城
9、东政务新区，萧县发展的新方向，机关单位，学校教育，商业配套成熟，交通等都比较便利，而且各个小区都已基本成型。4.萧县楼盘项目较多，且又有新的土地项目出现，未来房地产市场竞争将愈演愈烈。竞案数据分析竞案数据分析项目名称项目名称产品产品总建面总建面容积容积率率主力面积主力面积成交均价成交均价优惠措施优惠措施9月成交月成交丽景广场高层9万3.780-1203112元/m特价房2800，高层送装修基金1180010碧水星城多层65万m1.370-1202991元/m特价房1980，多层送装修基金1180027中央花园多层、小高层80万m1.494m-139m3312元/m全款96折，按揭94折23学府
10、花园多层、小高层30万m1.64110m3140元/m优惠6000后全款97折，按揭98折15龙城壹号多层、小高层16万m1.9100m3537元/m3000抵30000送储藏室5欧陆风情园多层、高层、别墅30万m0.9480m-126m3130元/m优惠150008大观天下（一期）多层70万m1.8490m-110m/存5000元定期开盘优惠30000竞案数据分析竞案数据分析项目名称项目名称产品产品总建面总建面容积容积率率主力面积主力面积成交均价成交均价优惠措施优惠措施9月成月成交交香格里拉多层、小高层52万m2.093-1333747元/m一次性98折，按揭99折，及时签约500014闵泰
11、第一城多层、高层88万m2.280-1203200元/m总房款减200002公园世家多层、高层17万m1.290m-180m/一万元认筹0文昌苑多层、高层7万2.9100m/2000认筹，日增1880名仕苑高层5万2.9580-120 /5000抵100000龙城国际多层、小高层、高层90万m2.780-1203200元/m20000抵40000元22嘉鸿花园多层、高层9.5万1.580m-120m/会员存款认筹01.从以上市场调研数据看，萧县房地产市场进入淡季销售，客户来访来电了明显减少，随之而来的导致购房客户量明显下降；2.2. 从竞品的价格及优惠措施可以看出，萧县各楼盘开发商现阶段都在从
12、降低价格和优惠刺激入手，进行降价促销，各楼盘“以价换量”的手段已经显现；3.3. 2014年下半年仍有有新增土地供应项目，供应量将持续增加，供求关系将会更加失调，竞争也将更加激烈，一场价格战的“枪林弹雨”正在打响。竞案分析小结竞案分析小结 报告大纲报告大纲三三、货量盘点货量盘点四四、年前推售策略年前推售策略五五、分阶段分阶段推广策略推广策略前期工作回顾前期工作回顾总结项目的现状总结项目的现状分析销售障碍分析销售障碍作出销售策略调整作出销售策略调整二二、前期销售回顾前期销售回顾一、一、萧县住宅市场调研萧县住宅市场调研虎山壹号销售简介虎山壹号销售简介虎山壹号目前推出货量由三栋楼组成，其中两栋多层一
13、栋小高层，首次开盘时间为14年6月15日，二次开盘时间为7月26日；合计推出120套房源总面积13099.6，销售去化53套5394.87平方米。项目销售数据项目销售数据截止2014年9月13日，项目首期住宅2#、3#、4#合计120套房源，共计销售53套，剩余67套；其中认购已签约43套，认购未签约10套；2#共36套房源，截止今日已售8套，剩余28套；3#共36套房源，截止今日已售27套，剩余9套；4#共48套房源，截止今日已售18套，剩余30套。首期未成交房源分析表首期未成交房源分析表楼座楼座可售面积可售面积（m）已售面积已售面积（m）未售面积未售面积（m）户型户型（面积）（面积）可售可
14、售（套）（套）已售已售（套）（套）未售未售（套）（套）2号3922.36812.453109.9197.18-147368283号3922.362774.421147.9497.18-147362794号5254.881681.793573.0981.47-126.21481830合计13099.65268.667830.94/12053671、截止2014年9月13日，2号楼去化率为22.22%；2、3号楼去化率为75.00%；4号楼去化率为37.5%；3、截止2014年9月13日，项目首期综合去化率为44.17%。2 2号楼认购房源号楼认购房源楼层楼层3 3单元单元2 2单元单元1 1单元
15、单元6 66066066056056046046036036026026016015 55065065055055045045035035025025015014 44064064054054044044034034024024014013 33063063053053043043033033023023013012 22062062052052042042032032022022012011 1106106105105104104103103102102101101备注备注本销控表最终统计时间截止本销控表最终统计时间截止20142014年年9 9月月1313日日。2 2号楼成交多集中于低区号
16、楼成交多集中于低区3 3号楼认购房源号楼认购房源楼层楼层3 3单元单元2 2单元单元1 1单元单元6 66066066056056046046036036026026016015 55065065055055045045035035025025015014 44064064054054044044034034024024014013 33063063053053043043033033023023013012 22062062052052042042032032022022012011 1106106105105104104103103102102101101备注备注本销控表最终统计时间截止本
17、销控表最终统计时间截止20142014年年9 9月月1313日日3 3号楼未成交多集中于高区号楼未成交多集中于高区 4 4号楼认购房源号楼认购房源楼层楼层2 2单元单元1 1单元单元10101006100610051005100410041003100310021002100110019 99069069059059049049039039029029019018 88068068058058048048038038028028018017 77067067057057047047037037027027017016 66066066056056046046036036026026016015
18、 55065065055055045045035035025025015014 44064064054054044044034034024024014013 3306306305305304304303303302302301301备注备注本销控表最终统计时间截止本销控表最终统计时间截止20142014年年9 9月月1313日日未成交产品多集中于未成交产品多集中于高区及边单元高区及边单元项目房源未成交分析项目房源未成交分析去化综述：去化综述： a.截止2014年9月13日,2号楼整体认购套数8套,剩余套数28套,综合去化率为22.22%；b.3号楼整体认购套数27套,综合去化率为75.00%；
19、c.多层目前综合认购35套，剩余37套，综合去化率为48.61%；d.4号楼小高层整体认购套数18套,剩余套数30套,综合去化率为37.5%。 未成交产品分析：未成交产品分析： a.3号楼未成交产品集中在6层,是因为传统抗性隔热、防水原因； b.2号楼产品未成交原因是价格过高，从而导致客户望价止步； c.4号楼未成交产品大多位于边套和高区，主要原因在于边套销售总价较高,高区视野较开阔但景观较为单一，同时高度的增加弱化了区内自然景观效果； d.综合分析项目：项目一直宣传自己的高品质，价格也偏高于市场。但无任何实际元素支撑，只是口头宣传，甚至在品质输出的体验式营销上还不如其他楼盘，导致客户无法体验
20、到高端品质。所以对于高于市场的价格客户当然接受不了。目前我们的现状目前我们的现状萧县住宅市场供应量较大，远大于购买力；各项目价格竞争趋势明显；新的项目增加导致供求关系更加失衡；从近期销售数据来看，项目每日来访量平均2组左右，意向客户更是寥寥无几；现阶段各项目均从价格优惠刺激着手，价格竞争趋势明显；现阶段各项目均从价格优惠刺激着手，价格竞争趋势明显；而本项目的价格相对于市场偏高，导致客户望价却步；而本项目的价格相对于市场偏高，导致客户望价却步；本案一直输出自己的高品质，但无任何实际元素支撑，甚至本案一直输出自己的高品质，但无任何实际元素支撑，甚至在品质输出的体验式营销上还不如其他楼盘。在品质输出
21、的体验式营销上还不如其他楼盘。综合以上四个因素分析，目前本案的现状相当尴尬，成交数据惨淡。需要作出综合以上四个因素分析，目前本案的现状相当尴尬，成交数据惨淡。需要作出策略调整，从实际出发缓和项目现状，促进认筹和销售。策略调整，从实际出发缓和项目现状，促进认筹和销售。现阶段各项目均从价格优惠刺激着手，价格竞争趋势明显；而本项目的价格相对于市场偏高，导致客户望价却步；本案一直输出自己的高品质，但无任何实际元素支撑，甚至在品质输出的体验式营销上还不如其他楼盘。怎样找到怎样找到出路出路？虎虎山山壹壹号号销售销售方面方面推广方面推广方面策略调整策略调整更换户外画面主打一口价和高优惠吸引客户来访；线上渠道
22、先行，线下资源紧随其后轰炸萧县市场；增加电视字幕、乡镇横幅、手举牌 、LED宣传车等渠道资源；封2、3、4号楼不卖（口径：已经销售90%以上）；作出价格调整，以市场价重新入市；作出价格调整，以市场价重新入市；现阶段11#蓄客认筹，认筹政策：0元认筹享2万元购房优惠，认筹升级（收取一万元）享受1万元购房优惠；营销中心包装，培训置业顾问、客服、礼宾的专业服务态度，从而给予客户尊贵感，体现项目品质；样板房、建材展示区等体验式营销需加快进度，早日呈现现阶段主导推售策略现阶段主导推售策略下阶段开盘将推货量下阶段开盘将推货量年前推售货量盘点年前推售货量盘点 报告大纲报告大纲三三、货量盘点货量盘点四四、年前
23、推售策略年前推售策略五五、分阶段分阶段推广策略推广策略二二、前期销售回顾前期销售回顾一、一、萧县房地产市场分析萧县房地产市场分析首期剩余货量盘点首期剩余货量盘点4#3#2#项目首期开盘楼栋为项目首期开盘楼栋为2 2、3 3、4 4号楼；号楼；2 2号楼剩余房源号楼剩余房源2828套；套；3 3号楼剩余房源号楼剩余房源9 9套；套；4 4号楼剩余房源号楼剩余房源3030套；套；首期房源合计剩余货量首期房源合计剩余货量6767套。套。11#12#1#年前将推货量盘点年前将推货量盘点项目年前预计推售项目年前预计推售1 1、1111、1212号楼；号楼；1 1号楼房源号楼房源3636套；套；1111号
24、楼房源号楼房源3636套；套；1212号楼房源号楼房源2424套；套；年前将推房源合计货量年前将推房源合计货量9696套。套。下半年销售房源归总下半年销售房源归总前期开盘楼栋前期开盘楼栋年前将推楼栋年前将推楼栋合计合计23411112总套数总套数363648363636剩余剩余套数套数28930363624163163 通过我司对剩余房源质量和数量的评估，以及基于市场销售基本现状的考虑，若年前想把163套房源去化80%以上，则需要很大一部分客户资源作为支撑，这就需要调整项目的价格及优惠策略调整项目的价格及优惠策略，同时加强宣传力度，样板房尽快呈现，促进客户成交。分阶段推售计划分阶段推售计划房源
25、的销售控制房源的销售控制蓄客及认筹策略蓄客及认筹策略 报告大纲报告大纲三三、货量盘点货量盘点四四、年前推售策略年前推售策略五五、分阶段分阶段推广策略推广策略二二、前期销售回顾前期销售回顾一、一、萧县房地产市场分析萧县房地产市场分析分阶段推售计划分阶段推售计划年前具体销售房源安排年前具体销售房源安排1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期 续销期、下阶段蓄客续销期、下阶段蓄客期期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期开盘开盘11#+2#11#+2#库存库存开盘开盘12#+4#1
26、2#+4#库存库存开盘开盘1#+1#+剩余库存剩余库存销售控制销售控制 通过前期的客户积累，对来访客户进行有效的分析和判断，掌握客户的有效需求，结合客户积累量、项目的进度，市场时机，销售任务，竞争环境等因素，选择开盘时间。 制造出火爆的开盘场面，引起社会及舆论的轰动和关注，扩大影响力，为后续房源的销售做好市场和客户两方面的积累，掀起新一轮的销售高潮。针对针对库存库存房源房源封盘封盘 采取封盘策略，转为蓄客认筹，视客户积累量和客户需求情况，适时推出，同时根据蓄客情况调整房源价格，避免客户望价止步的现象。目前建议新房源推量的组合形式：多层新房源+前期库存房源 具体执行方式具体执行方式第1步 封盘2
27、、3、4号楼不卖（口径：已销售达90%以上）；第2步 针对11号楼开始蓄客认筹，认筹方式为：0元认筹享2万优惠，认筹升级享1万优惠；第3步 根据认筹升级的客户量，参考竞争楼盘和市场状况，制定开盘房源数量以及库存房源的价格调整库存房源的价格调整；第4步 整理未成交的客户，合理的引导，同时开展下一阶段的客户积累和剩余房源的去化工作。 执行条件执行条件客源支撑客源支撑 抢时间，抢市场份额，抢时间，抢市场份额，以活动营销为主线的市场策略，以一口价、高优惠等诉求吸引客户来访从而增加蓄客量； 首期的目标在于聚集人气，首期的目标在于聚集人气，快速抢占市场高点，短期内输出项目核心卖点、以高性价比的优势占据市场
28、，集中兵力形成局部优势。总体策略总体策略在整体策略上，在整体策略上，销售销售初期可以定义为初期可以定义为“市场份额市场份额 价值实现价值实现”，没有好的先期基础，后面的价值实现实际上没有好的先期基础，后面的价值实现实际上就就是空中楼阁。是空中楼阁。 执行条件执行条件拓展策略拓展策略总体策略总体策略 立足本地地缘客户，面向全立足本地地缘客户，面向全县县，逐渐拓宽客户面层，逐渐拓宽客户面层并辐射周边县城地区并辐射周边县城地区；通过线上线下的营销推广，建立客户平台，再以多通过线上线下的营销推广，建立客户平台，再以多种客户联谊等活动形式保持客户维护，并对客户进行种客户联谊等活动形式保持客户维护，并对客
29、户进行及时服务、沟通、梳理、公关。及时服务、沟通、梳理、公关。 执行条件执行条件配套、服务配套、服务配套先行、服务领先配套先行、服务领先第一步：建材展示区、样板房尽快呈现出来；（结合售楼部进行展示，提前投入，后期再运用于景观）第二步：保持工地的安全与整洁，增加客户购买信心；服务三化服务三化标准化：服务人员亲和性、服务过程标准化；差异化：针对已成交客户及认筹提供特别服务；个性化：针对特别要求客户根据需求尽可能实施解决。总体策略总体策略 11 11号楼认筹策略号楼认筹策略VIPVIP认筹形式认筹形式第一步：第一步：0 0元认筹元认筹（广泛吸纳意向客户）（广泛吸纳意向客户）以通过“0元认筹”的方式可
30、以广泛网罗客户、聚集人气，提升项目知名度； 优惠方式优惠方式：0元认筹即可享受2万元的购房优惠第二步：收取第二步：收取认筹金认筹金1000010000元元（筛选意向客户）（筛选意向客户）为筛选0元认筹客户的意向程度，同时进行房源落点梳理，以收取1万元认筹金的形式进行客户筛选；优惠方式：优惠方式：缴纳1万元认筹金进行认筹升级的客户可再享受1万元的购房优惠。合计优惠：合计优惠：3 3万元。万元。 报告大纲报告大纲营销计划安排营销计划安排整合渠道资源整合渠道资源分阶段推广策略分阶段推广策略三三、货量盘点货量盘点四四、年前推售策略年前推售策略五五、分阶段分阶段推广策略推广策略二二、前期销售回顾前期销售
31、回顾一、一、萧县房地产市场分析萧县房地产市场分析 年前营销节点安排年前营销节点安排1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期封盘2、3、4号楼，同时释放一口价、高优惠信息全面铺开，输出超高性价比吸引客户来访，进行11号楼的蓄客认筹。在品质塑造过程中，将楼盘的高性价比概念输出给目标受众。同时结合样板房的华丽呈现加大宣传力度，从而促进销售。经过前期的积累，楼盘进入持销期。此步以强势销售为主，利用已积累的品
32、牌形象，口碑效应与过年时的各种促销手段来进一步拉动销售。说明：以上营销节点安排根据项目工程进度及实际情况进行适当调整推广渠道的全面整合推广渠道的全面整合 虎山壹号现阶段虎山壹号现阶段的推广过程，必须进行全方位传播的推广过程，必须进行全方位传播全方位传播核心概念户外户外拍拍速递拍拍速递电视电视字幕字幕DM派单派单主题活动主题活动促销活动售楼处包装性价比性价比认知认知认购性价比性价比 认认同同邮政邮政LED乡镇横幅乡镇横幅手举牌手举牌LED宣传车宣传车线下线下线上线上网络网络老带新老带新1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1
33、日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期第一阶段的推广策略第一阶段的推广策略超高性价比输出超高性价比输出 导入导入、蓄客、蓄客期期在客户积累的前期以一口价、高优惠的诉求信息去吸引客户来访，输出性价比。同时改变以往客户认为项目价格很高的观念。并通过“0元认筹”及“认筹升级”等一系列的蓄客活动，确保阶段目标的完成。推广阶段推广阶段导入、储客期推广策略推广策略线上公开、线下配合受众受众潜在目标群体、社会大众目标目标项目铺垫、输出性价比、储备客源推广主题推广主题一口价一口价26802680元元/m/m起，最高优惠起，
34、最高优惠5 5万元万元目标检测目标检测高端品质的认可、深化项目认知、客户数量与质量推广途径推广途径线上：户外、电视字幕、网络、邮政LED屏、乡镇横幅线下：拍拍速递、DM派单、手举牌、LED宣传车、主题暖场活动第一阶段媒体组合第一阶段媒体组合 1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期媒体媒体诉求主题诉求主题诉求方式诉求方式户外户外案名+LOGO，超高性价比花园洋房社区。一口价2680元/m起，最高优惠
35、5万元高炮、大牌网络网络告知项目信息、节点传递、活动信息等。专属网站+软文电视电视虎山壹号超高性价比花园洋房社区，惠馈全城。一口价2680元/m起，最高优惠5万元。房源有限，欲购从速！项目地址：虎山路与世纪大道交叉口西北角，品鉴热线：5777777电视字幕邮政邮政LEDLED屏屏LED屏幕LEDLED宣传车宣传车案名+LOGO，一口价2680元/m起，最高优惠5万元宣传车屏幕拍拍速递拍拍速递案名+LOGO，一口价2680元/m起，最高优惠5万元拍拍速递DMDM单页单页案名+LOGO，一口价2680元/m起，最高优惠5万元小蜜蜂乡镇横幅乡镇横幅案名+LOGO，一口价2680元/m起，最高优惠5万
36、元。电话5777777条幅手举牌手举牌品质+一口价+最高优惠+地址+电话小蜜蜂第一阶段商家合作第一阶段商家合作 1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期客户积累阶段线下手段一：客户积累阶段线下手段一：商家合作商家合作时间：时间：20014年9月15日起合作方合作方：萧县各商家内容：内容：和萧县县城的各商户合作达到互利互惠的一致协议，凡合作商户均可享受虎山壹号购房的特殊优惠，合作商户亦可介绍客户享受新
37、带新的政策奖励。而商家需要向我们提供橱窗宣传或者在商家店内放置展架宣传。目的：目的：通过相互合作的手段，快速积累客户，形成自己的联盟资源。备注：执行人备注：执行人：甲方营销负责人第一阶段手举牌造势第一阶段手举牌造势 客户积累阶段线下手段客户积累阶段线下手段二二：手举牌造势手举牌造势时间：时间：2014年9月15日起地点：地点：萧县繁华区域及各大乡镇内容：内容：在县城及乡镇逢集的时候，用穿着统一服装的人员带上项目信息的绶带同时举着手举牌进行游街，小蜜蜂在后面进行派单介绍认筹信息及项目信息。目的：目的：造势全城，快速促进认筹积累客户。1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月15
38、15日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期第一阶段国庆活动第一阶段国庆活动 客户积累阶段线下客户积累阶段线下手段手段（营销活动营销活动）三三：国庆嘉年华主题暖场国庆嘉年华主题暖场1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期时间：时间：2014年10月1日、3日、6日地点：地
39、点：虎山壹号营销中心内容：内容：在国庆7天假期中选择三天举行主题性的暖场活动，分别以不同的主题形式吸引客户，促进认筹。国庆期间也是各个楼盘竞争最为激烈的时候，必须抓住时机以活动营销作为主线抓住市场，吸引客户。目的：目的：拉近客户距离，提升品牌形象，促进认筹。第一阶段开盘活动第一阶段开盘活动 客户积累阶段线下客户积累阶段线下手段手段（营销活动营销活动）四四：开盘典礼开盘典礼时间：时间：2014年10月26日地点：地点：虎山壹号营销中心内容：内容：通过一个多月的蓄客认筹，在开盘时举行盛大的开盘典礼，通过领导致辞，发放认筹客户礼品。并且以文艺表演留住客户，吸引人气。目的：目的：扩大项目知名度，留住认
40、筹客户，营造开盘氛围。1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期第二阶段的推广策略第二阶段的推广策略超高性价比输出超高性价比输出 续销续销+ +下阶段蓄客下阶段蓄客 继续用高性价比的输出轰动市场，抓住客户。并用一口价，特别优惠清理滞销产品。同时结合样板房的对外呈现以及体验式营销，吸引潜在客户，促进销售。推广阶段推广阶段续销期、下阶段蓄客期推广策略推广策略户外不变、其他更换诉求受众受众潜在目标群体、社会
41、大众目标目标输出性价比、清理库存、储备客源推广主题推广主题样板房盛大开放，邀您体验样板生活样板房盛大开放，邀您体验样板生活目标检测目标检测高端品质的认可、深化项目认知、体验式营销的实施推广途径推广途径线上：电视字幕、网络、邮政LED屏线下：拍拍速递、DM派单、LED宣传车、主题暖场活动1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日10
42、10月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期媒体媒体诉求主题诉求主题诉求方式诉求方式网络网络告知项目信息、节点传递、活动信息等。专属网站+软文电视电视虎山壹号超高性价比花园洋房社区，惠馈全城。x月x日，样板房盛大开放，邀您体验样板生活。项目地址：虎山路与世纪大道交叉口西北角，品鉴热线：5777777电视字幕邮政邮政LEDLED屏屏LED屏幕LEDLED宣传车宣传车案名+LOGO，样板房盛大开放，邀您体验样板生活宣传车屏幕拍拍速递拍拍速递案名+LOGO，样板房盛大开放，邀您体验样
43、板生活拍拍速递DMDM单页单页案名+LOGO，样板房盛大开放，邀您体验样板生活小蜜蜂第二阶段的媒体组合第二阶段的媒体组合1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期第二阶段样板房开放第二阶段样板房开放 第二第二阶段线下阶段线下手段手段（营销活动营销活动）：）：样板房开放仪式样板房开放仪式时间：时间：2014年11月初（时间待定）地点：地点：虎山壹号营销中心内容：内容：举行样板房开放仪式，突破传统的样板房
44、开放模式，以仪式的形式进行，嫁接各类媒体进行广泛的宣传，同时伴有大型文艺表演活动，吸引潜在客户，造势全城。目的：目的：扩大项目知名度，拉近客户交流，迈向体验式营销1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期第三阶段推广策略第三阶段推广策略 超高性价比输出超高性价比输出 清库存清库存+ +年底蓄客年底蓄客 利用一口价信息的释放加上时间的限定，从而逼迫返乡客户来访。加上促销手段，促进来访，快速积累客户，占据
45、市场份额，抓住年底返乡这一阶段。推广阶段推广阶段库存存+年底蓄客推广策略推广策略线上公开、线下配合受众受众潜在目标群体、社会大众、外出返乡人员目标目标清理库存、快速积累客户、抓住返乡潮推广主题推广主题一口价一口价+ +仅亏两月，周周送金条，购房送汽车。仅亏两月，周周送金条，购房送汽车。目标检测目标检测扩大项目知名度、抓住返乡客户、抢占市场份额推广途径推广途径线上：户外、电视字幕、网络、邮政LED屏、乡镇横幅线下：拍拍速递、DM派单、手举牌、LED宣传车、主题暖场活动第三阶段的媒体组合第三阶段的媒体组合媒体媒体诉求主题诉求主题诉求方式诉求方式户外户外一口价+仅亏两月，周周送金条，购房送汽车。年终
46、大促，提前放“价”！高炮、大牌网络网络告知项目信息、节点传递、活动信息等。专属网站+软文电视电视虎山壹号年终大促，提前放“价”了！一口价+仅亏两月！周周送金条，购房送汽车。您还在等什么呢？品鉴热线：5777777电视字幕邮政邮政LEDLED屏屏LED屏幕LEDLED宣传车宣传车案名+LOGO，一口价+仅亏两月，周周送金条，购房送汽车。宣传车屏幕拍拍速递拍拍速递案名+LOGO，一口价+仅亏两月，周周送金条，购房送汽车。拍拍速递DMDM单页单页案名+LOGO，一口价+仅亏两月，周周送金条，购房送汽车。小蜜蜂乡镇横幅乡镇横幅案名+LOGO，一口价+仅亏两月，周周送金条，购房送汽车。电话5777777
47、条幅手举牌手举牌一口价+仅亏两月+送金条、送汽车+地址+电话小蜜蜂1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期第三阶段送金条、汽车第三阶段送金条、汽车 第三第三阶段线下阶段线下手段一手段一：周周送金条、购房送汽车周周送金条、购房送汽车时间：时间：2015年1月中旬3月初地点：地点：虎山壹号营销中心内容：内容：每周对认筹或者认购的客户进行抽奖（金条和其他奖品），吸引客户聚焦，促进认筹或认购。同时在2月14
48、日年底开盘时，针对虎山壹号已成功认购的客户进行抽取大奖汽车的活动，从而聚集人气，造势全城，吸引客户来访。目的：目的：扩大项目知名度，制造事件造势全城，抓住返乡潮占据市场份额1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期第三阶段您回家我买票第三阶段您回家我买票 第三第三阶段线下阶段线下手段二手段二：你回家、我买票你回家、我买票时间：时间：2015年1月中旬3月初地点：地点：虎山壹号营销中心内容：内容：在年底
49、返乡潮到来期间，凡外地返乡置业的务工人员，在虎山壹号认筹或者认购的客户均可以享受报销回乡的车费。（报销采用实名制）目的：目的：扩大项目知名度，制造事件造势全城，抓住返乡潮占据市场份额1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期第三阶段您回家我买票第三阶段您回家我买票 第三第三阶段线下阶段线下手段三手段三：你看房、我买单你看房、我买单时间：时间：2015年1月中旬3月初地点：地点：虎山壹号营销中心内容：内
50、容：在年底返乡潮到来期间，客户看房可凭打车小票报销来访车费，打车费实报实销，20元封顶。参与活动须核对本人身份信息及电话号码。目的：目的：扩大项目知名度，制造事件造势全城，抓住返乡潮占据市场份额1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期第三阶段接客户回家第三阶段接客户回家 第三第三阶段线下阶段线下手段四手段四：接客户回家过年接客户回家过年时间：时间：2015年2月8日2月13日地点：地点：徐州东站、徐州站内容：内容：在年底返乡潮到来期间，租赁大巴车到徐州站及徐州东站接返乡客户回萧县，大巴车上贴上祝福语，客户上车后发给客户小礼品以及项目资料，把客户带到营销中心再发给客户红包和春联等礼品。目的：目的：扩大项目知名度，给予客户温馨感，抓住返乡潮占据市场份额1 1个个半月半月2 2个月个月2 2个半月个半月9 9月月1515日日1010月月2626日日1 1月月1 1日日2 2月月1414日日导入、导入、蓄蓄客期客期续销期、下阶段蓄客期续销期、下阶段蓄客期持销期、年底蓄客期持销期、年底蓄客期ThanksForYourTime!END
