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1、2013年4月高铁新城澄阳路地块评估建议报告报告目录报告目录壹、区域研究贰、市场竞争叁、产品定位肆、客户定位伍、价格定位地铁之上地铁之上城市之中城市之中区域研究区域研究2024/9/7新湖东板块新城西板块城市外扩，中环快速路、地铁，串联苏城东南西北四大新兴板块城市外扩，中环快速路、地铁，串联苏城东南西北四大新兴板块高铁新城邵昂路板块N区域研究板块对比湖东板块新城西板块邵昂路板块高铁新城规划主题新居住CBD宜居、宜商、宜产的人居新城南苏州CLD中央生活区以综合交通运输，高科技研发、应用示范，商贸会展，旅游休闲，绿色城市配套产业为主的综合新区交通条件通达性佳地铁1号线、3号线，中环快速路通达性佳地
2、铁1号线、3号线，中环快速路，南环西延通达性差地铁4号线，中环快速路，人民路南延段，友新高架目前通达性差未来中环线地铁2号线配套条件已较完善的基本生活配套已较完善的基本生活配套配套欠缺配套欠缺区域环境周边多厂区老社区多，档次不高小石湖环绕，环境资源佳靠近原生湖泊人员素质企业白领人员复杂，各类客户群均有新苏州人，外来务工人员小型工厂工人及原始居民未来规划板块持续发力配套持续完善板块持续发力配套持续完善板块持续发力配套持续完善规划起点高，有待落实客户属性刚需+首改刚需+首改刚需刚需新湖东板块新城西板块邵昂路板块受环线内高房价挤压，各区域被迫溢出型需求刚需为主高铁新城四大板块综合相比较，高铁新城规划
3、起步晚，但起点高四大板块综合相比较，高铁新城规划起步晚，但起点高区域研究区域研究四大板块综合相比较，高铁新城与主城距离最远四大板块综合相比较，高铁新城与主城距离最远高铁新城越溪副中心新湖东金枫路除高铁新城外除高铁新城外中环线其他区域发展中环线其他区域发展均已与主城连成一片。均已与主城连成一片。姑苏区高铁新城：依托城市外扩及交通发展而逐渐成熟的高铁新城：依托城市外扩及交通发展而逐渐成熟的TODTOD模式新城模式新城区域研究高铁新城：区域处于起步期，交通不便，配套差，人烟稀少高铁新城：区域处于起步期，交通不便，配套差，人烟稀少区域研究高铁新城规划总高铁新城规划总用地面积约用地面积约28.928.9
4、平方公里，平方公里，规划规划至至20302030年，高铁新城片区人口规模达到约年，高铁新城片区人口规模达到约2424万万人；人；“井字形绿带”指依托主要河流以及高铁防护绿带构建井字形生态绿带；包括区域服务总部基地、生态休闲区、多个生态社区等；区域研究苏州火车北站园区地产圆融发展鑫苑置业合景地产文旅发展多家开发商入驻，各项目正逐步动工多家开发商入驻，各项目正逐步动工三年后将基本成型，八年完成区域建设三年后将基本成型，八年完成区域建设预计预计20142014年，区域配套设施基本建成年，区域配套设施基本建成区域研究项目图片描述高铁大厦位于高铁站南侧广场，为5A写字楼和商业综合体建筑，总建筑面积5万平
5、米，建成后将成为苏州高铁新城地标性建筑；五星酒店位于高铁站南侧广场，是一座国际化的多功能五星级商务酒店，总建面积5万方，具备住宿、会议、餐饮、娱乐等功能；西交大苏州科技园一期已开工，二期计划于2014年初启动，是西交大在华东地区最大的科技创新载体；区域研究高铁新城：政府重点打造，区域快速成长高铁新城：政府重点打造，区域快速成长优势分析：优势分析：政府重点打造的北部核心板块。政府重点打造的北部核心板块。大型房地产企业纷纷拿地开工。大型房地产企业纷纷拿地开工。地铁和环线交通要道同期铺设。地铁和环线交通要道同期铺设。劣势分析：劣势分析：与主城之间存在发展真空区域。与主城之间存在发展真空区域。区域内配
6、套及交通未发展成熟。区域内配套及交通未发展成熟。客户对区域认知度差。客户对区域认知度差。结论：结论：新兴规划区域，起步晚，起点高。新兴规划区域，起步晚，起点高。优质规划形象及快速成长，未来两年内将发生巨大转变。优质规划形象及快速成长，未来两年内将发生巨大转变。与传统刚需市场发展初期，客户置业关注点相匹配。与传统刚需市场发展初期，客户置业关注点相匹配。区域研究14.829.15750.7617060.765.156.956.668.173.91.82.65.17.36.75.58.78.47.69.17.910.9全市成交面积（万方）相城区成交面积（万方）12_112_212_312_412_5
7、12_612_712_812_912_1012_1112_120102030405060708012年全市及相城区月度成交情况市场竞争进入进入3 3月，随着政策差异化对待，刚需产品回暖带动全市成交上涨月，随着政策差异化对待，刚需产品回暖带动全市成交上涨市场竞争相城区乃至整个苏州市场刚需产品最为热销相城区乃至整个苏州市场刚需产品最为热销100100以下刚需房源成交为主占以下刚需房源成交为主占60%60%市场竞争首置客群向中环线扩张，区域内交通及生活配套决定项目价值首置客群向中环线扩张，区域内交通及生活配套决定项目价值板块主要卖点代表项目在售主力均价（元/）金阊新城产品户型、学区、公共交通中海御景
8、湾小高层9850浒通板块产品户型、生活配套齐全旭辉上河郡高层8500木渎学区、公共交通、生活配套万科城高层11000青剑湖低总价、交通出行朗诗未来街区高层9800湖东性价比、周边配套、升值潜力中海国际社区高层9500越溪板块低总价、便捷交通新城金郡小高层8500高铁新城越溪副中心新湖东木渎金阊新城姑苏区刚需项目以周边客户为主，吸引少量外区域客户刚需项目以周边客户为主，吸引少量外区域客户市场竞争板块代表项目总建（万方）在售主力均价（元/） 主力面积（）主力总价（万元）12年月均成交套数主要客群地金阊新城中海御景湾40小高层98502+1房90三房1122+1房：89三房:110113新区，金阊区
9、，平江区，浒关通安浒通板块旭辉上河郡3.2高层8500二房922+1房104二房：782+1房：8847新区，金阊区，浒关通安木渎万科城46高层11000二房98三房130二房：108三房：143131木渎、吴中区、新区、胥口青剑湖朗诗未来街区9.2高层9800二房77、79三房112二房：76-77三房：110195工业园区、市区湖东中海国际社区150高层9500二房88三房122137二房：84三房：116-130201工业园区、市区、新区越溪板块新城金郡46小高层9000二房97102三房125二房：87-92三房：113114沧浪区，吴中区、新区、园区区位吴中越湖路南邵昂路66号开发商
10、新城地产总建面积46万方开盘时间2009.3.14开盘价格4800元/平米首次推盘量324套去化量274套建筑风格英伦风格市场竞争新城金郡基本信息新城金郡基本信息新城金郡新城金郡0909年开盘初期周边环境年开盘初期周边环境09年新城金郡所处邵昂路板块配套欠缺，项目周边比较荒芜；市场竞争一轴、二心、六片区：一条东西向贯通绿化景观轴，东、西两侧的公共设施区以及围绕中心布置的六个居住片区。设置中学2所、小学4所、幼儿园7所，规划设置医院1所、社区医疗卫生站6个。交通规划：中环线2012年初开工建设，2014年底通车地铁2号线2009年12月开工建设，2013年底试运营，2014年通车新城金郡所处区域
11、规划前景好，新城金郡所处区域规划前景好，区域快速发展，带动住宅市场需求区域快速发展，带动住宅市场需求市场竞争项目开发初期周边配套欠缺，交通不便，但区域未来规划前景好，区域发展速度快，市场需求量大。现状差，未来规划好09年3月推324套90平米内户型，均价4800元/平米；5月推158套房源，均价5000元/平米；6月推215套房源，均价5500元/平米；7月推55套房源，均价6300元/平米。少量低价开盘，多次加推随着09年的大量低价推盘，项目影响力大幅提升，价格也随之上涨，伴随区域内生活配套和交通条件的逐步发展成熟，吸引了吴中区改善类客户购房置业。区域发展带动价值提升市场竞争新城金郡推盘新城
12、金郡推盘新城金郡量价走势新城金郡量价走势开盘初期借量造势，且以低价带动成交，引发市场关注；2010年后随着区域交通及配套发展成熟，价格逐年上涨；166366414209521171962105213236300750080008700供应套数（套）成交套数（套）均价（元/平米）2009201020112012020040060080010001200140016001800010002000300040005000600070008000900010000新城金郡历年量价走势市场竞争新城金郡年成交面积段分布新城金郡年成交面积段分布区域内刚需客群是购房主力，75-90平米最为热销；随着区域发展及
13、多年的推广积累后期吸引了吴中区改善类客户置业；81042112120876411104595715303614711136243351741900200920102011201275-9090-105105-120120-135135以上0100200300400500600700800900新城金郡成交面积分布市场竞争新城金郡客户分析新城金郡客户分析市场竞争职业：个体户、工厂职员、技术员等年龄：25-30岁购房次数：多为首次置业购房目的：刚性需求，婚房、落户关注点：总价、生活配套、规划发展吴中城区改善客15%来源：苏苑、湄长、水香等新苏州人吴中开发区刚需客户65%来源：长桥以南，越溪等新苏州
14、人及外来务工人员新区、吴江等地客户20%新城金郡案例总结新城金郡案例总结推盘方式前期少量开盘，多次加推，保证销量，提升项目影响力；后期随着项目影响力的提升带动价格上涨，稳定去化；吸引客户开盘初期以低总价吸引大量刚需客户，保证销量；经过3-4年的推广积累，吸引了吴中区改善类客户置业；项目借鉴：开盘初期，少量开盘多次加推，以低总价吸引客户，提升项目影响力市场竞争市场竞争区位金阊新城开发商中海总建面积40万开盘时间12.3月开盘价格7200元/起，7800-8200首次推盘量326套去化量230套建筑风格新古典主义中海御景湾基本信息中海御景湾基本信息市场竞争低价入市吸引市场关注，后期配合频繁加推，价
15、格持续稳步上调低价入市吸引市场关注，后期配合频繁加推，价格持续稳步上调市场竞争推盘阶段供求变化户型：2+1房:86-902+1房：110-1203+1房：125-140开盘初期2012.3-2012.7供应960242185成交6727931供销比1.43.16目前2012.8-2013.3供应65066386成交57610890供销比1.10.64.3前期以刚需产品成交为主，近期有部分首改类客户购买前期以刚需产品成交为主，近期有部分首改类客户购买市场竞争前期以地缘性客户为主，随着品牌口碑深耕发展，前期以地缘性客户为主，随着品牌口碑深耕发展，逐渐吸引了部分外区域客户购房置业逐渐吸引了部分外区域
16、客户购房置业12年各项对比御景湾金色里程项目特色高附加值户型，得房率较高空间赠送，超高层精装社区开发商中海万科价格（元/）830010000装修标准毛坯1500主力面积2+1:902+1:90总价74.790月去化套数151套63套PK市场竞争配套尚待完善，区域内成交以价格为绝对导向，配套尚待完善，区域内成交以价格为绝对导向，前期以高性价比小户为主，配合低价入市，扩大项目知名度前期以高性价比小户为主，配合低价入市，扩大项目知名度S SW WT TO O地块周边景观资源丰富；轨交沿线物业，交通出行便捷；九龙仓品牌具有一定号召力；目前周边生活机能尚不完善；板块尚处于起步阶段，市场关注度不够；区域市
17、场需要品牌房企的标杆大盘带动区域发展；高铁新城为园区与相城区携手打造，区域内项目未来升值潜力大；大市场政策存在不确定性，限购限贷政策会影响客户购买意愿；市场竞争SWOTSWOT分析分析北苏州核心北苏州核心无缝对接轻轨无缝对接轻轨空中立体花园空中立体花园市场定位地铁之上,城市之中产品定位产品定位同类产品广泛采用环绕式人车分流及新古典主义立面同类产品广泛采用环绕式人车分流及新古典主义立面项目御景湾宝带熙岸万科城新城金郡规划视野开阔，半环绕布局兵营式布局组团围合式布局环绕布局交通组织环绕式人车分流环绕式人车分流环绕式人车分流环绕式人车分流景观特色活水景观特色活水景观十字景观轴贯穿组团景观中央景观轴立
18、面风格新古典风格现代风格新古典主义英伦风格户型项目御景湾2+1房90平米新城金郡2+1房92平米万科城小三房89平米万科城小两房80平米特色三开间朝南，户型方正；南北通透，小高层得房率为81%南北双飘窗客厅餐厅分段布局书房可改，功能选择多2+1房设计，功能选择丰富；户型方正，三开间朝南两段式布局动静分明；居住区域和活动区域互不影响产品定位 8090 8090平米左右的小三房产品，平米左右的小三房产品，凭借较大的赠送面积，灵活的功能布局，较受客户喜爱凭借较大的赠送面积，灵活的功能布局，较受客户喜爱产品定位 110 110平米左右的三房两卫产品，平米左右的三房两卫产品，多功能的空中花园或阳光房设计
19、来提高产品附加值，增加功能性多功能的空中花园或阳光房设计来提高产品附加值，增加功能性户型项目新城金郡3房112平米宝带熙岸3房118平米御景湾2+1房110平米特色南北通透3开间朝南，南北双向阳台面积较小的卧室可改功能房户型方正，三开间朝南南北双阳台设计儿童房可随需要改成书房等户型方正，多飘窗设计南北双阳台，功能分区合理阳光房可改3房外立面高档涂料面砖高档涂料仿石漆基座贴砖干挂石材贴砖干挂石材中海御景湾宝带熙岸万科城新城金郡产品定位 外立面多以涂料为主，基座部分采用面砖或石材外立面多以涂料为主，基座部分采用面砖或石材贴面贴面整体规划利用车库实现完全人车分流立面设计新古典主义风格，注重视觉效果，
20、主体利用涂料基座选用国产石材，控制建材成本户型设计建议90平米小三房、120平米常规三房，注重打造户型的功能性，增加产品附加值；建议单套赠送面积达8-10%，以此来吸引客户景观建议利用平台打造空中花园景观充分利用中央景观区打造大型集中景观产品定位本案产品规划建议本案产品规划建议A A、D D区域为上盖区域，产品设计受到很大限制；区域为上盖区域，产品设计受到很大限制；对客户而言，车辆段上盖是一个很新鲜的产品，解决客户置业顾虑是营销难题。对客户而言，车辆段上盖是一个很新鲜的产品，解决客户置业顾虑是营销难题。A A、D D区开发思路区开发思路产品定位B B、E E区开发思路区开发思路B B、E E区
21、为常规用地，相对条件较好，产品无限制；区为常规用地，相对条件较好，产品无限制；如何解决与高平台如何解决与高平台A A、C C、D D区域的对接融合是规划方面的较大难题。区域的对接融合是规划方面的较大难题。产品定位商业配套建议商业配套建议启动区规划城市商务型商业核心辐射周边。启动区一期启动区一期本案本案产品定位商业配套建议商业配套建议1、居住区核心2、地铁集散站3、景观核心区4、医院、邻里中心对面本案本案居住核心日常生活型消费场所产品定位商业配套建议商业配套建议产品定位商业设置建议商业设置建议我们的商业设置建议：取消B区商业，E区商业做局部调整；B区E区当前规划：ACD区：占地195732，容积
22、率1.25,住宅约24万方；B区：占地31296，容积率3.5，其中商业1.5万方，住宅约9万方；E区：占地50896，容积率4.0，其中商业8万方，住宅约18万方；分析：因B区不处于人流动线交汇处，人流量较小；而E区处于地铁出入口，有较好的地理位置，沿街商铺具有较大优势。调整之后：ACD区：占地195732，容积率1.25,住宅约24万方；B区：占地31296，容积率3.5，住宅约10.5万方；E区：占地50896，容积率4.0，其中商业5万方，住宅约21万方；住宅可售面积55.5万方，商业可售面积5万方；产品定位商业配套建议商业配套建议总体量：1-3层地铁站辐射集中型商业以及沿北侧道路的独
23、立型商铺，共约50000平米。业态包含：集中型商业包括大中型超市，美容美发，银行服务，电信服务，干洗店，药店，面包店，咖啡简餐店，教育机构等。沿路主要设置餐饮业态。布局建议：结合地铁站形成强迫动线，充分利用沿街面，与住宅分开设置，避免与住宅互相干扰建议商业结合东侧地铁站布置，设置为周边住宅共享的邻里中心型商业。产品定位产品定位建议产品定位建议1、自东南向西北缓慢起坡，最终与c区平台对接，减轻车辆段对住宅影响。2、利用坡度缩短水平日照间距，有利容积率提升。3、特色坡地景观有利于营销包装。B区：建议设置坡地住宅产品定位1、利用高差设置叠水景观，立体绿化或者坡地绿化，攀岩场地。2、E区域设置下沉式会
24、所通过垂直交通实现内部对接。E区：建议一：与B区域相同处理，自北向南起坡。建议二：利用D区平台设置立体景观及活动场所，并通过会所或商业实现D、E区对接。产品定位产品定位建议产品定位建议核心景观区A区配比面积段（平米）7590100120140比例15%55%15%10%5%D区配比面积段（平米）7590100120140比例080%010%10%面积配比：面积配比：ADAD区域首期开发面积配比合理区域首期开发面积配比合理 但对核心景观区利用度不足但对核心景观区利用度不足产品定位B B、E E地块面积配比建议地块面积配比建议幼儿园户型面积段比例特色2+1房2厅1卫80-90平米60%赠送空中花园
25、，中间套南北通透2+1房2厅2卫110平米10%赠送空中花园3+1房2厅2卫120平米30%赠送空中花园，电梯入户90+90+90+90110+90+90+110120+120户型面积段比例特色2+1房2厅1卫90-100平米20%赠送空中花园，中间套南北通透2+1房2厅2卫120平米70%赠送空中花园，电梯入户3+1房2厅2卫160平米10%赠送阳台，空中花园，电梯入户125+90+125120-130+120-130/160+160商业产品定位110+90+90+90户型特色：全户型三面宽；中间户南北通；通过设备平台、阳台空中花园等增加附加价值。产品定位热销户型建议热销户型建议热销户型建议
26、热销户型建议125+95+125户型特色：全户型三面宽；中间户南北通；中间套卫浴分离；通过设备平台、阳台空中花园等增加附加价值。产品定位客户定位客户分析区域属性以及产品规划决定了本案的主力目标客户特性区域属性以及产品规划决定了本案的主力目标客户特性年龄：25-35岁购房需求：刚性需求，多数为婚房置业次数：首次置业家庭年收入：8-15万经济条件：中等收入，收入处于上升期积攒2-3年，在父母资助下可以支付首付职业：年轻白领及技术人员需求户型：两房80-90平米获知信息渠道：网络、电视、短信、户外、介绍爱生活，爱上进，爱看网络，爱关注房价何时才是头，爱小户型，也想看稍微大点的房子，我是80后，我不是
27、什么炒房客，我只代表我自己。我和你一样，只是想有个属于自己和他的温馨小家我们是奋斗中的80后客户分析典型客户特质典型客户特质项目初期客户定位项目初期客户定位项目初期主力客户客群来源周边乡镇和相城区工作的新苏州人置业目的婚房，工作便利家庭结构单身或即将结婚经济能力事业上升期，对未来有较大期待考虑要点总价，区域，交通，配套，功能性其他客户客群来源周边原始居民置业目的改善生活环境家庭结构夫妻二人或三口之家经济能力经济基础较好考虑要点生活环境，距离原始居住区较近，较舒适的居住空间及足够的功能客户分析项目前期客户地图项目前期客户地图客户分析太平镇漕湖产业园项目前期客户：项目前期客户：周边乡镇及相城大区域
28、范周边乡镇及相城大区域范围内工作的刚需客户为主围内工作的刚需客户为主相城开发区、太平镇、渭塘镇、漕湖产业园、黄埭镇、蠡口镇、阳澄湖镇客户为主黄埭镇蠡口镇渭塘镇开发区相城大道澄阳路阳澄湖镇项目后期主力客户一客群来源相城区工作的新苏州人，地铁沿线工作的新苏州人置业目的婚房，工作便利家庭结构单身或即将结婚经济能力事业上升期，对未来有较大期待考虑要点总价，区域，交通，配套，功能性主力客户二客群来源早期在周边及相城居住区置业的客户置业目的功能型改善（首次改善）家庭结构夫妻二人带一个未成年孩子经济能力有一定经济基础，家庭结构发生变化，产生新的居住需求考虑要点必须满足三房，最好满足双卫要求，高性价比产品，子
29、女教育客户分析项目后期客户定位项目后期客户定位2024/9/72024/9/7客户分析渭塘镇太平镇漕湖产业园阳澄湖镇开发区蠡口镇，商贸区园区黄埭镇地铁2号线项目后期客户地图项目后期客户地图项目后期客户：项目后期客户：相城区工作的新苏州人，相城区工作的新苏州人，地铁沿线工作的新苏州人地铁沿线工作的新苏州人1：相城开发区、太平镇、渭塘镇、漕湖产业园、黄埭镇、蠡口镇、阳澄湖镇客户2：商贸区、元和镇、平江新城、园区西北。元和镇平江新城1总价2区域3交通4配套5功能性客户分析目标客户最关注什么？目标客户最关注什么？相城区目前在售住宅项目价格参考相城区目前在售住宅项目价格参考价格建议相城目前主要在售项目一
30、览：板块项目名称价格（元/）整盘去化率活力岛周边合景峰汇960077%融侨城920060%班芙春天890048%水漾花城920038%南山檀郡1100030%花好月圆910044%橡树湾1100045%核心外康桥溪岸860078%红鼎湾800035%高铁新城泰和郡690036%海派青城680065%活力岛板块目前在售均价：9500元/平米核心外板块目前在售均价：8500元/平米乡镇板块在售项目均价：7000元/平米本项目住宅价格初步预测本项目住宅价格初步预测价格建议比较内容比较因子权重本案泰和郡海派青城红鼎湾班芙春天项目外部资源地段区位20%100100100100105周边环境10%1001
31、0095100105生活配套10%100100100105105未来规划10%1001009595100项目本身产品力产品类型10%100105105105105主力户型10%1001001009595社区规模10%100909090105社区规划布局10%100105100105100开发商品牌10%100909095100总评分100%1009997.599102.5毛坯单价（元/平米）/6900680080008900目标加权价格（元/平米）/6970697480818683参照权重/60%20%10%10%本项目加权后的价格（元/平米）7253参考相城区同类项目价格后，初步得出本案预入
32、市价格为7253元/平米；全市刚需板块项目价格全市刚需板块项目价格价格建议板块项目名称价格（元/）越溪板块招商小石城9000新城金郡9000木渎板块宝带熙岸10000永新大成珺9000浒通板块旭辉华庭8600荣华世家8500金阊新城板块中海御景湾9200南山金城195810500东沙湖板块雅戈尔太阳城10500青剑湖板块东方维罗纳10000木渎板块越溪板块东沙湖板块青剑湖板块浒通板块金阊新城板块全市刚需项目集中板块价格目前在8500-10500元/平米之间；与其它刚需板块比，本区域起步晚但规划起点高与其它刚需板块比，本区域起步晚但规划起点高价格建议。板块对比越溪板块木渎板块浒通板块金阊新城板块
33、东沙湖板块青剑湖板块高铁新城规划主题南苏州CLD中央生活区宜居、宜商、宜产的人居新城经济开发区，中心商贸区现代商贸物流中心和主城区商业副中心园区CLD综合服务中心、主要宜居生活区现代化国际商务中心、主体交通枢纽交通条件地铁4号线中环快速路人民路南延段友新高架地铁1号线、3号线中环快速路南环西延G312地铁3号线G312西环北延地铁1号线、3号线中环快速路中环快速路中环线地铁2号线配套条件配套欠缺较完善的基本生活配套基本生活配套，档次不高配套欠缺配套欠缺配套欠缺配套欠缺区域环境小石湖环绕环境资源佳老社区多档次不高厂区较多城乡结合部景观资源丰富白塘公园沙湖公园双湖景资源靠近原生湖泊人员素质新苏州人
34、外来务工人员人员复杂各类客户群均有人员复杂外来务工人员老苏州人皆有周边多科技型企业人员素质较高科技型企业员工外来务工人员小型工厂工人及原始居民随着地铁2号线年底通车，势必缩小本区域与其它区域距离；苏州热销刚需项目历年价格变化分析苏州热销刚需项目历年价格变化分析价格建议从苏州热销刚需楼盘历年价格可以看出，价格年度涨幅保守估计在3%左右苏州热销刚需项目历年价格走势图（单位：元/平米）住宅入市价格建议住宅入市价格建议价格建议由相城区同类型项目价格我们初步得出本案当前静态价格为7253元/平米，目前苏州市刚需项目均价8500-10500元/平米，本案7253元/平米的价格能被刚需客户所接受；以3%的年
35、度单价涨幅来测算，两年后其它区域刚需项目单价至少在9000元/平米左右；以3%的年度单价涨幅来测算，两年后本案单价约为7700元/平米；此外，2014年初轨交2号线将全线通车，势必缩小本区域与其它区域的距离，对本案来说是一个极大的利好，将进一步提升本案价值；由此，假设于2015年初入市，我们建议的本案保守入市价格为：7900元/平米苏州热销刚需项目年度去化情况分析苏州热销刚需项目年度去化情况分析价格建议以刚需项目平均年去化速度15万方计算，则本案销售周期约为4年；住宅年度推案预排住宅年度推案预排价格建议年份推案量（万方）价格（元/）去化量（万方）总销金额（亿元）资金回笼（亿元）2015年138
36、15011.79.5368.5822016年17840016.513.86013.3332017年17865016.714.44613.4762018年8.5890010.69.43411.884合计55.5整盘均价保守估计在8500左右55.547.27547.275住宅及商业价格建议住宅及商业价格建议价格建议保守预计本案住宅首批入市均价：7900元/平米项目年均涨幅取保守值3%，销售周期以4年计保守预计本案住宅整盘均价约8500元/平米据我司经验，保守来看商业价格取住宅价格1.5倍来计预计商业整盘售价约12750元/平米整盘均价整盘均价价格建议本案住宅总面积55.5万方，总销金额47.27
37、5亿元；商业总面积5万方，总销金额6.375亿元；据此，本案整盘均价（住宅总销商业总销）/（住宅面积商业面积）8868元/平米预留预留10%10%利润的成本测算利润的成本测算成本测算前期工程费基础设施建设费（含景观）公寓平均工程造价公共配套设施费财务费用 管理费用 其他费用 销售费用不可预见费平均售价营业税及附加楼面价开发成本合计可研及勘察设计费按建安工程费5%场地平整费40元/m2按总建面积200元/m2计算取3000元/m2按建安费的0.5%计算按以上（含土地费用）费用和的3.5%计算按总建面积30元/m2计算按建安工程费3%计算按销售收入4%计算按以上费用之和（不含土地费用）的5%计算预
38、测按销售收入的5.5%计算5100 累加即得17530200350011.552393070177222886848829198062以8868元的整盘均价来计，得出本案楼面价为2919元/平米，总金额17.66亿元，成本利润率10%;预留预留15%15%利润的成本测算利润的成本测算成本测算前期工程费基础设施建设费（含景观）公寓平均工程造价公共配套设施费财务费用 管理费用 其他费用 销售费用不可预见费平均售价营业税及附加楼面价开发成本合计可研及勘察设计费按建安工程费5%场地平整费40元/m2按总建面积200元/m2计算取3000元/m2按建安费的0.5%计算按以上（含土地费用）费用和的3.5%
39、计算按总建面积30元/m2计算按建安工程费3%计算按销售收入4%计算按以上费用之和（不含土地费用）的5%计算预测按销售收入的5.5%计算5100 累加即得17530200350011.552273070177221886848825797709以8868元的整盘均价来计，得出本案楼面价为2579元/平米，总金额15.60亿元，成本利润率15%；预留预留20%20%利润的成本测算利润的成本测算成本测算前期工程费基础设施建设费（含景观）公寓平均工程造价公共配套设施费财务费用 管理费用 其他费用 销售费用不可预见费平均售价营业税及附加楼面价开发成本合计可研及勘察设计费按建安工程费5%场地平整费40元/m2按总建面积200元/m2计算取3000元/m2按建安费的0.5%计算按以上（含土地费用）费用和的3.5%计算按总建面积30元/m2计算按建安工程费3%计算按销售收入4%计算按以上费用之和（不含土地费用）的5%计算预测按销售收入的5.5%计算5100 累加即得17530200350011.552173070177221886848822717390以8868元的整盘均价来计，得出本案楼面价为2271元/平米，总金额13.74亿元，成本利润率20%；TheEndThankYou!
