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1、写在前面的话：写在前面的话：无论一个小时以后是以掌声的圆满，还是以骂声结束。无论一个小时以后是以掌声的圆满，还是以骂声结束。我们都要感谢这样一次经历，我们都要感谢这样一次经历，经历中有问题的苦恼，有解题后的喜悦，经历中有问题的苦恼，有解题后的喜悦，感谢裕景给我们带来的苦与乐！感谢裕景给我们带来的苦与乐！死死 与与 生生裕裕 景景 淄淄 川川 项项 目目 请允许我们用这样犀利的标题作为案子的起篇请允许我们用这样犀利的标题作为案子的起篇因为接下来我们都会围绕着这两个正反词展开对项目的研而后判因为接下来我们都会围绕着这两个正反词展开对项目的研而后判明年明年利利之重，重在本项目。之重，重在本项目。从一
2、片空地到顺利的回款，可谓山一样的任务，水一样的时间。从一片空地到顺利的回款，可谓山一样的任务，水一样的时间。“利利”需要正解。需要正解。利虽重，不在一时一事。利虽重，不在一时一事。失去失去“声音声音”的痛苦，想必在座的各位会有更深感触。的痛苦，想必在座的各位会有更深感触。名利，名利，名在前而利在后名利，名利，名在前而利在后这如同这如同“肥沃的土壤肥沃的土壤”与与“麦子麦子”的关系的关系换言之，明年的换言之，明年的“丰收丰收”离不开成长中的离不开成长中的“施肥施肥”名利并重，但有先后关系名利并重，但有先后关系这将决定着我们所有的推广主线与逻辑这将决定着我们所有的推广主线与逻辑起起 跑跑 ， 起起
3、 码码 要要 知知 道道 我我 们们 的的 起起 点点 在在 哪哪 ？裕景兴业有限公司，由陈永栽博士于裕景兴业有限公司，由陈永栽博士于19871987年在香港所创建。长期以来，致年在香港所创建。长期以来，致力于香港房地产开发和投资，在香港力于香港房地产开发和投资，在香港拥有拥有“裕景花园裕景花园”、“嘉文花园嘉文花园”、“西九龙中心西九龙中心”、“龙庭龙庭”、“裕景裕景商业中心商业中心”等顶级物业项目，并成为等顶级物业项目，并成为香港仅有的两家入选超级品牌地产公香港仅有的两家入选超级品牌地产公司之一。公司于司之一。公司于19931993年起，开始陆续年起，开始陆续登陆中国大陆市场，分别在北京、
4、上登陆中国大陆市场，分别在北京、上海、大连、深圳、厦门等多个城市投海、大连、深圳、厦门等多个城市投资大型房地产开发项目，先后投入资资大型房地产开发项目，先后投入资金数亿美元，土地的总储备量达两百金数亿美元，土地的总储备量达两百多万平方米。多万平方米。博思堂观点博思堂观点：裕景凭借多年城市开发管理经验，在四线城市为：裕景凭借多年城市开发管理经验，在四线城市为高端人群量身高端人群量身定制定制豪宅，城市运营专家的称号当之无愧。豪宅，城市运营专家的称号当之无愧。国际品牌打造、高端墅区、西班牙建筑风格、优越的地理位置、国际品牌打造、高端墅区、西班牙建筑风格、优越的地理位置、业态丰富多样、配套设施完备业态
5、丰富多样、配套设施完备谁要是第一时间用这些卖点去冲击销售，谁就是让裕景项目去死！谁要是第一时间用这些卖点去冲击销售，谁就是让裕景项目去死！淄川人眼中的淄博淄川人眼中的淄博淄博属唯一的淄博属唯一的组群式组群式城市。最大城市。最大特点是五个城区相距不过特点是五个城区相距不过2020公里，公里，分散布局自成一体相对独立。城分散布局自成一体相对独立。城市建设特别是基础设施配套自成市建设特别是基础设施配套自成一体，一体，各自为政，投资分散各自为政，投资分散，平，平均用力，导致各个城区个体规模均用力，导致各个城区个体规模相对较小，中心城区不突出。相对较小，中心城区不突出。 博思堂观点博思堂观点：淄博市政经
6、中心散布，淄博人因地域特质与历史：淄博市政经中心散布，淄博人因地域特质与历史因革决定了其独特的生活习惯和性格特点即对所属城区的依赖感强，因革决定了其独特的生活习惯和性格特点即对所属城区的依赖感强，很少选择跨区购房置业。很少选择跨区购房置业。因此，本案集中在淄川发力，所针对的人群也同样为淄川区内高端因此，本案集中在淄川发力，所针对的人群也同样为淄川区内高端客群。客群。淄博人眼中的淄川淄博人眼中的淄川1 1、历史积蕴深厚：历史悠久，文明璀璨、历史积蕴深厚：历史悠久，文明璀璨 文化气质造就成功儒商文化气质造就成功儒商2 2、产业基础雄厚：重工、纺织成为龙头产业、产业基础雄厚：重工、纺织成为龙头产业
7、工业高产值圆就优良投资环境工业高产值圆就优良投资环境 3 3、政府厚泽地域：淄川区政要大力引进名牌、政府厚泽地域：淄川区政要大力引进名牌 品牌战略成就实力淄川品牌战略成就实力淄川博思堂观点博思堂观点：儒商创造地区高产值，继而吸引优良投资，与政府的大儒商创造地区高产值，继而吸引优良投资，与政府的大力扶持相结合，形成良性循环，将淄川本土整体经济与消费层次带上一个力扶持相结合，形成良性循环，将淄川本土整体经济与消费层次带上一个新台阶。同时，也吸引了众多外来实力投资群体。新台阶。同时，也吸引了众多外来实力投资群体。无论从淄川本土高端消费人群还是外来投资房产的客群，都具备充分的经无论从淄川本土高端消费人
8、群还是外来投资房产的客群，都具备充分的经济基础，有能力、有实力接受高端住宅项目。济基础，有能力、有实力接受高端住宅项目。淄川区域潜力巨大，淄川有富人、更不缺乏渴求品质的成功人士。淄川区域潜力巨大，淄川有富人、更不缺乏渴求品质的成功人士。裕景能带给淄川来什么？裕景能带给淄川来什么？是因为裕景知道淄川缺少什么是因为裕景知道淄川缺少什么! !淄川缺少高档墅区！淄川缺少高档墅区！淄川缺少品质生活！淄川缺少品质生活！淄川缺少圈层生活聚集地！淄川缺少圈层生活聚集地！有的人天生就很幸运，有的地方也是这样。桑提亚那无疑就给人这样一种印象。仿佛繁荣就该是他天生的状态。15世纪起，他便有了“贵族之家”的声望，豪门
9、望族在这里建立的众多华宅在提升桑提亚那的名望方面起了很好的作用，同时也没有破坏这里固有的和谐 西班牙城市名录SECTION ONESECTION ONE淄淄博博的的死死与与生生裕景的出现决非是：裕景的出现决非是：淄博的又一特色风格别墅的浮现淄博的又一特色风格别墅的浮现更非是所有淄川高端人群的第一选择更非是所有淄川高端人群的第一选择也决非只是带动周边片区发展的板块也决非只是带动周边片区发展的板块谁要是这么定义了，谁就是叫裕景去死谁要是这么定义了，谁就是叫裕景去死“融融入淄川上层圈，从而开始入淄川上层圈，从而开始改变改变淄川！淄川！”“融融” 讲得是裕景深入的了解淄川有钱人，讲得是裕景深入的了解淄
10、川有钱人，只道出了真理的前半段，只道出了真理的前半段，而真理的后半句是而真理的后半句是: :裕景能裕景能给潍坊上层城市生活带来的一种给潍坊上层城市生活带来的一种“改变改变”。“融融”和和“改变改变”决定了裕景决定了裕景在淄川的起篇在淄川的起篇城市高度，是我们的出发点城市高度，是我们的出发点改变的是旧有落后的改变的是旧有落后的裕景刺痛的便是潍坊的裕景刺痛的便是潍坊的“高端住宅高端住宅”神经神经因为因为不满足不满足永远是前进的动力永远是前进的动力刺痛是为了唤醒刺痛是为了唤醒“人们为了生活而人们为了生活而聚集于城市聚集于城市，为了生活得更好而，为了生活得更好而居留于城市居留于城市。”亚里斯多德亚里斯
11、多德想让财富居留于淄川，想让周围财富聚集于淄川，想让财富居留于淄川，想让周围财富聚集于淄川，淄川需要给提供更好的，更给力的高端物业。淄川需要给提供更好的，更给力的高端物业。裕景为此而来！裕景为此而来！裕景裕景将会引领这个城市的将会引领这个城市的上层生活！上层生活！这是从城市角度，对淄川彻底的思考这是从城市角度，对淄川彻底的思考从而走向正确的道路从而走向正确的道路 这是裕景的第一步，同样也是项目的起点这是裕景的第一步，同样也是项目的起点SECTION TWO无无 梦梦 者者 死死 ， 有有 梦梦 者者 生生裕裕景景项项目目 在在哪哪里里 ？开发区开发区奥都庄园中海文昌湖旅游项目上湖御园松龄华府本
12、本案案老中心城区本案本案本案位于淄川城区西北部。由于紧邻萌山水库北部，空气宜人。而且辖区内绿树成阴，山本案位于淄川城区西北部。由于紧邻萌山水库北部，空气宜人。而且辖区内绿树成阴，山峦起伏，风景优美。加上省道胶王路、庆淄路、峦起伏，风景优美。加上省道胶王路、庆淄路、205205国道、张博路复线、滨博高速公路等国道、张博路复线、滨博高速公路等交汇于此，交通便捷，优越的地理环境和交通网络构成了开发区得天独厚的优势。交汇于此，交通便捷，优越的地理环境和交通网络构成了开发区得天独厚的优势。 博思堂观点：博思堂观点：本案位于开发区与老城区交界，同时占有两区本案位于开发区与老城区交界，同时占有两区优势，交通
13、便利（优势，交通便利（距济南仅需一个小时车程，距青岛仅需三个小时距济南仅需一个小时车程，距青岛仅需三个小时车程，空运、海运交通便捷）车程，空运、海运交通便捷） ，配套较为齐全，旅游资源丰富，配套较为齐全，旅游资源丰富，开发难度小。随着政府政策引导、品牌致富，开发区俨然成为开发难度小。随着政府政策引导、品牌致富，开发区俨然成为开发热土。开发热土。因此，新的城市中心正在悄然诞生因此，新的城市中心正在悄然诞生裕景就在裕景就在新城心新城心! !SECTION THREE 失失 信信 者者 死死 ， 兑兑 现现 者者 生生说的通俗点就是第一步是找茬，第二步是给人家许了愿第三步如果不能够实现，那么结局可想
14、而知。裕裕景景拿拿什什么么兑兑现现梦梦想想 ？规划设计：总规划用地268亩，建筑面积22万。西班牙风格，集独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、多层及小高层电梯洋房等多种业态。共1158户，豪拼别墅48套，双拼别墅26套，联排别墅172套，叠拼别墅208套，花园洋房702套。停车位1381个。环境设计：南边活水景观河穿过。建筑立面：西班牙风格配套设施：幼儿园、运动会所、售楼处配套齐全。裕景项目概况裕景项目概况22万平米大型大型高端生态生活社区裕景地产重磅打造22万平西班牙风情景观墅区，涵盖别墅多层及小高层电梯洋房等多重业态，活水生态景观精致、大气，使裕景成为区域乃至整个淄川的顶级豪宅。 花园
15、洋房：色彩与材质弃凝重取轻盈，优雅悦目的黄、棕、白分段式立面与蓝天白云遥相呼应，横竖线条的运用和虚实对比建筑手法富有韵律的点缀出建筑的美感。体会都市时刻流动着的光与影，登高把盏永不落幕的繁华盛宴。洋房叠拼洋房：建筑造型充分体现建筑材料及结构本身的逻辑美、材料美、形成热情奔放的西班牙风格，与周围环境相得益彰，形成小区的独特建筑格调。风情万种的建筑外观配以皇家园林的整体景观环境，使多层建筑在此拥有了别墅豪宅的意境。 叠拼洋房双拼别墅，用独特的方式实现身份的提升与身份的认同感，走进这片旷美疆域，呼吸纯净与浪漫的空气，感受来自西班牙的奢侈时间、饕餮艺术、挥霍自由的淳朴与奢华，感受生活中灵犀相应的贵族气
16、质与自然韵律。双拼别墅联拼别墅，与邻里珠联璧合，唇齿相依，体现了项目对园林的要求，是城市生活更高级别的追求，裕景淄川项目打造的纯正西班牙皇家园林不但说明小区居住环境的优越，更是一种着身份与地位的象征。联排别墅 豪拼别墅，与周边人群保持最佳距离，处于整个社区非尊即贵的钻石区域中绰约生辉，感悟岁月淬炼成的贵族气息，在这片自然与人文双重馈赠的土地之上，将前所未有地缔造一个崭新的富豪区，成就一种层峰云顶的望族生活。豪拼气派尊贵大门新古典主义风格社区入口大门，敦实、厚重、气势恢宏，给人以尊贵、荣耀之感。纯正欧洲皇家园林对社区园林的要求是城市生活更高级别的追求，温莎玫瑰公馆打造的纯正欧洲皇家园林不但说明小
17、区居住环境的优越，更是一种着身份与地位的象征。中央骑士大道进入小区，步入由气宇轩昂的的中央骑士大道，一种封侯的庄重仪式感能给人以深深的打动，找到一种心理上的认同感与身份的提升，这正是拉开了能吸引财富人群进入自己身份角色的最好的帷幕。罕粹喷泉组团喷泉象征力量，象征智慧，富有动感和生气，是一种流动的建筑。喷泉是一种成功之后的对自己的犒赏与对于富饶美好生活的礼赞。典雅英伦建筑温莎玫瑰公馆的建筑立面采用英伦新古典风格，以米黄、浅咖和灰蓝为主色调，撇去无谓的奢靡，给人以典雅、高贵、厚重的质感。挺拔俊朗高层高层建筑挺拔、俊朗，英伦新古典风格被演绎的更加现代、唯美，临近通亭街，生活更加便利。同时，更加广阔的
18、视觉空间可坐享整个温莎玫瑰公馆的皇家园林景观。敦实厚重小高层敦实厚重的小高层，通过电梯的配置，使原有意义的多层住宅具有了高层的优点；同时在房型、建筑系数等方面又接近多层，间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。兼备时尚、舒适的居住优势。 风情优雅多层温莎玫瑰公馆的多层建筑主要分布在社区的中央景观周围，园林景观优势可见一斑。风情万种的建筑外观配以皇家园林的整体景观环境，使多层建筑在此拥有了别墅豪宅的意境。 时尚便捷住临街商业临街商业为社区生活带来了极大的便利。温莎玫瑰公馆的临街商业区域，在沿袭整个社区英伦风格的基础上，融入更多时尚、现代的元素，使之成为整个项目的又一亮点。 贵族幼儿教育项目配备有
19、贵族幼儿园一所，幼儿园采用英伦风格建筑外观，经典、大气，充满贵族气息。 功能上，能够更好的满足社区居民的生活需要，并为孩子们创造一个优越的起步教育环境。皇家园林中的英伦美宅温 莎 玫 瑰 公 馆享乐其中的将是 哪些人 ？大 潍 坊 财 富 人 群主力人群： 35-50岁他们是城市的中坚阶级，他们成熟稳重，眼界开阔、眼光独到；有较深厚的文化底蕴，追求高质素、高品位的生活；他们更愿意有充足的时间去支配自己的生活；他们注重下一代的健康成长，并希望孩子能出众出色。发展意识财富只是他们的追求之一，生活质量与便利性的提升亦是他们的终极追求。自我实现的需要和生活重心的转移，是他们选择居所的一大考虑。希望能有
20、一个圈层来他们需要的一切。高端意识追求品质生活，希望生活与众不同富有而不张扬居于社会中上层面，渴望有涵养的成熟生活希望生活有奢华感受，与众不同享乐意识也许现在拥有的已经不错，但是他们一定在找寻一个更好的。一种全新的生活方式，一种更奢华的生活。家，不再仅仅是居所这么简单。下楼就能享受的更好的景观，更加异域的风情，更加优越，悠闲，优雅的生活，更是安定之后，他们对于生活要的要求和追求。温莎玫瑰公馆是这座城市的一个传奇！更是财富人群人居梦想的一次加冕！她将是城市骄傲她将代表着潍坊城市新的生活典范她将是城市高端物业的文化符号她将是一种身份的象征她将是一部分人生活的天堂她是物质的、更是精神的城市传奇 梦想
21、加冕温 莎 玫 瑰 公 馆SECTION FOUR 活活着着的的传传奇奇，应应生生生生不不息息温莎玫瑰公馆就像一座城市的舞台，有人在台下，有人在台上，有人在旁边观望，有人已经享乐其中。在示范区开放的那一刻，温莎玫瑰公馆在潍坊就注定了是让世人传送的传奇！“ 生 活 ， 本 该 如 此 ！ ”清晨沐浴在晨曦单纯的喜悦中。每天早晨醒来，在充满阳每天早晨醒来，在充满阳光的大屋子里祈祷，感谢光的大屋子里祈祷，感谢上帝让我们在一起。上帝让我们在一起。蜜样的阳光穿过英伦的天空，蜜样的阳光穿过英伦的天空，照射在我的阳台上，照射在我的阳台上，让上午的时光笼罩着玫瑰的浪漫风情让上午的时光笼罩着玫瑰的浪漫风情睿智不
22、失宽厚睿智不失宽厚犀利不失沉稳犀利不失沉稳方能在万丈红尘与心灵领地的交错中收放自如方能在万丈红尘与心灵领地的交错中收放自如或许正因为能聆听喷泉的歌唱，或许正因为能聆听喷泉的歌唱，爱情才会似水流淌，爱情才会似水流淌，轻轻漫过轻轻漫过像享受爱情一样像享受爱情一样享受这充满传奇的生活享受这充满传奇的生活露天茶座也可能会让一个下午都无所事事。露天茶座也可能会让一个下午都无所事事。当然，如果下午茶算作不务正业的话。当然，如果下午茶算作不务正业的话。桌子上留着妻子写的纸条：桌子上留着妻子写的纸条：亲爱的，我去楼下商街给妈妈买生日礼物，亲爱的，我去楼下商街给妈妈买生日礼物，顺便买菜，半小时回来做饭。顺便买菜
23、，半小时回来做饭。爱你的爱你的May May 藏锋繁华，隐退浮躁，堪以传世的欧式新古典主义建筑群体。藏锋繁华，隐退浮躁，堪以传世的欧式新古典主义建筑群体。从此开启，唯我尽享从此开启，唯我尽享喷泉涌动知交天下的盛情，明丽的水喷泉涌动知交天下的盛情，明丽的水道牵引高瞻的目光，眼前宏伟的殿堂道牵引高瞻的目光，眼前宏伟的殿堂正恭迎着城市归来。正恭迎着城市归来。礼遇尽显荣耀，极尽奢华的人生颠峰享受。礼遇尽显荣耀，极尽奢华的人生颠峰享受。忠于经典和坚持完美，是一种高贵的信仰。忠于经典和坚持完美，是一种高贵的信仰。以优雅英伦向生活传奇致敬！以优雅英伦向生活传奇致敬！爱上生活本身的滋味，爱上生活本身的滋味，温
24、暖，奢侈，自我，优雅。温暖，奢侈，自我，优雅。结束一天的疲累，把自己交给浴缸，结束一天的疲累，把自己交给浴缸，让生活传奇包围自己，让自己变成鱼。让生活传奇包围自己，让自己变成鱼。这一刻这一刻整个夜晚只属于我一个人整个夜晚只属于我一个人 整个世界只属于我一个人整个世界只属于我一个人所有梦想只属于我一个人所有梦想只属于我一个人一切的传奇由我见证成真一切的传奇由我见证成真在城市的缺失中，我们给出了承诺，并很快实现了，刻画出城市的更好生活这就是温莎玫瑰公馆的营销思考步骤四 步 后 的 具 体 执 行 4 4 6 62011.12011.18 8 9 91010售楼处开放首次认购示范区开放再次认购一期开
25、盘一期加推传奇，全城静待传奇，倾城上演传奇，举城亲鉴传奇，加冕梦想城城市市传传奇奇 梦梦想想加加冕冕夺夺 声声夺夺 目目夺夺 势势夺夺 情情营销排期策略营销排期策略从满城皆见温莎玫瑰公馆到满城皆议温莎玫瑰公馆，最后到满城皆赞温莎玫瑰公馆。一期销售一期销售二期销售二期销售三期销售三期销售销售周期建议销售原则：先推位置和品质相对差片区，再推位置较好片区，最后压轴推中心高品质片区公馆生活体验示范区示范区建议贵族生活体验营销现场良好的销售氛围是成交的核心环节，环境因素将直接影响客户购房心态，对项目的形象提升和销售情况都有良好的促进作用 。本案项目为英伦风格社区，应在售楼处整体环境包装中凸显英伦风情，营
26、造出未来生活场景，让目标客户在销售环境中，通过切身实地体验到未来生活，促成其购房决心。生 活 充 满 传 奇温 莎 玫 瑰 公 馆MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ3
27、9eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5c
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