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1、涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告宁波银亿威斯汀中心商业项目市场定位与财务分析报告（Version 4Version 4）汉博研究院20082涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密目录目录1.0 市场定位及依据2.0 主题定位3.0 业态和品牌布局规划4.0 财务分析 内容内容 页码页码3-2425-2930-113114-1383涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密1.0 1.0 市场定位及依据市场定位及依据4涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目整体市场定位本项目整体市场定位金时金时金街金街金点金点风向标风向标目的地目的地
2、领跑者领跑者“成功者成功者”之家之家展示中心展示中心消费的满足感和成就感消费的满足感和成就感综合购物中心综合购物中心多元化复合功能多元化复合功能5涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金时宁波的商业市场预计会维持供需两旺的趋势，目前是宁波商业发展的金时n随着宁波经济的快速发展，居民可支配收入的增加，宁波社会消费品零售总额近几年一直保持年14%以上的增速；n根据我们对宁波商业物业增量的估计，未来五年内，宁波市商业物业体量年均增幅在10%左右；n社会消费零售总额年均增幅超过商业物业的增幅，这将导致商业坪效的增加（整体预计约4%），宁波商
3、业市场未来总体趋势是供需两旺，经营绩效稳定增长；n作为宁波市目前不可动摇的市级商圈，三江口商圈由于可供开发的地块有限，此区域的商业体量增量很小（1.87%的年均增幅），可以预见三江口商圈的经营坪效在未来几年会有较大幅度的持续性增长。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%6涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密概况描述概况描述l该区域是宁波较为成熟最为核心的商业圈，历史悠久，具有较高的知名度。l天一广场作为购物广场融合周边的百货和专业店构成了面向全市的无形有实的购物中心l由于三江口商圈消费时尚，同时又不乏宁波特色，故除了宁波本地居民外，还吸引了大部分来甬的商务人士和旅游观光者
4、。l地区人流量较大，餐饮业发展较好，备受餐饮类零售商的关注。l目前该地区也为诸多国际品牌的零售商选址的主要考虑地区。l此区域有大量公交车站，通行性极佳。商业发展趋势预测商业发展趋势预测l未来项目类型主要以百货为主且定位在中高档，新百货的落成将进一步加强以天一广场为核心的三江口商圈在整个宁波市的商业中心地位l随着周边多处高档酒店及写字楼的落成，优良的商务氛围和稳定的高层次的新客群将进一步促进三江口地区的整体商业氛围和档次的提升。l未来的招商往品牌化发展，竞争激烈。l随着未来地铁线路的建成，将为该地区带来更多的客流。l三江口商圈土地资源极其稀缺，故商业发展空间有限。A 三江口商圈三江口商圈三江口商
5、圈作为市级消费目的地的地位不会动摇，仍然是宁波商业的金街三江口商圈作为市级消费目的地的地位不会动摇，仍然是宁波商业的金街7涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密天一广场天一广场111213141516本项目乐购国际购物国购比较因比较因素素状况状况可达性出租车下客点一个(本项目酒店)；日新街与车轿街链接药行街与中山东路两大主干道；附近公交路线32条，临近公交车站2个；客流量目前门前车站2.4万人，天一商圈较高节点可视性地标性建筑，优于本地区大多数商业位置三江口商圈与城隍庙商圈中间地带，分享南北向客流金街中的金点位置金街中的金点位置本项目所在位置将成为金街中的金点本项目所在位置将成为金街中的金点
6、8涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目所在位置人流量较大，优于区域其它大多数节点本项目所在位置人流量较大，优于区域其它大多数节点9涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密三江口商圈是宁波人购物的目的地，但购物场所偏好与消费品牌并不三江口商圈是宁波人购物的目的地，但购物场所偏好与消费品牌并不太固定，这对三江口商圈的新增商业物业是个利好太固定，这对三江口商圈的新增商业物业是个利好消费者对天一商圈内商业场所及品牌的忠诚度并不是太高，相对更多的是对天一的忠诚度，这对本项目是个利好无论是高收入群体还是普通消费群体，在天一商圈有目的购物和比例较高，天一商圈是宁波人购物的目的地10涉及汉博顾问知识
7、产权与客户信息，严格保密从体量规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心从体量规模与档次上来看，本项目宜建设成为综合购物中心百货百货升级版本升级版本本项目本项目规模（万平米）规模（万平米）档次档次高高低低11涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密金街金街金时金时综合购物中心综合购物中心金点金点关注差异化关注差异化金街金点的位置，意味着不用担心人流量的吸引问题，只需要关注与金街金点的位置，意味着不用担心人流量的吸引问题，只需要关注与现有项目的差异化问题现有项目的差异化问题12涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密威斯汀中心商业威斯汀中心商业1234产品定位差异化产品定位差异化 传统百货的
8、升级版本； 更多的餐饮、休闲、服务空间； 更好的购物环境； 更大的展示空间； 更体贴的购物体验；消费品牌的差异化消费品牌的差异化 ZARA、H&M等国际新品牌的大力引入引入部分高端国际化品牌，打造宁波高端消费场所目的地消费群体差异化消费群体差异化首先针对宁波“金领族”群体，关注此部分高端客群的消费需求重点关注80后的年轻化、品味化消费人群差异化竞争策略差异化竞争策略功能需求的差异化功能需求的差异化 增加餐饮业态，丰富餐饮种类吃的天堂 增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能欢聚时刻 13涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密从市场竞争来讲，集中型复合型购物中心在三江口商圈是空缺从市场竞争来讲
9、，集中型复合型购物中心在三江口商圈是空缺n宁波现有商业物业是以传统百货为主，三江口商圈亦是如此，高中低档百货均有分布，尤其集中在中、中低端百货上；n虽然天一商圈有天一广场这样的街区型mall，但集中型mall商业在天一商圈甚至是目前的宁波都是空缺。城隍庙城隍庙新银泰新银泰老银泰老银泰第二百货第二百货汇美新世界汇美新世界金光百货金光百货天一广场天一广场国购商城国购商城金光新世界金光新世界低低高高档档次次传统百货类传统百货类市场类市场类Mall类类新华联新华联东方商厦东方商厦新江夏新江夏14涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密从各个方面来说，本项目将定位为高端档次比较适合市场需求从各个方面来说
10、，本项目将定位为高端档次比较适合市场需求对天一商圈的档次认知对本项目档次的期望大多数的消费者对天一商圈的认知是中高档的，更多数的消费者认为本项目商业应定位为中高档；本项目其它部分为超五星级酒店、甲级写字楼以及高档酒店式公寓，这些高档物业也要求本项目商业部分能有提供同档次的配套，中高档甚至高档的定位符合这一要求；本项目建议定位为高端购物中心商业，成为宁波消费的新龙头与风向标；15涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密LEENIKEADIDSAIMER/OECE博洋/唯珂阿诗玛/哥弟NIKE/ADIDAS才子/九牧王沙驰/POLOBLEM/LACOSTE书店NIKE/ADIDAS/KAPPANI
11、KE/ADIDAS凯撒/古今紫尊轩/FD袋鼠/沙驰UK/BELM/POLO太平鸟/法奈尔皮尔卡丹/LAMPO/X-MooMODBO/E-LAND百丽/李宁/ADIDASEPISODE/JESSICABM/BOSE太平鸟/雅戈尔玛丝菲尔/皮尔卡丹米洛/鼎联七匹狼/才子/雅戈尔鄂尔多斯/皮尔卡丹ESPRIT/ONLY李宁/森达BELLE/BELM/E-LANDLAMPO/LAVICO太平鸟/利郎/雅戈尔V.E.DELURE/LOUIS LONGONLY/G-starSNOOPY/古今雅戈尔/巴黎世家玛珂阿萨尼/金狐狸红玫瑰/草原皇/鄂尔多斯百丽/周大福/吉祥鸟羽西/百丽周大福/鹿王TOMMY H/
12、沙驰BOSS/DUNHILL/CANALI周大福/鹿王ESCADA/ST DoupontCK/Levis百丽/OLAYSEPHORA/帝舵表阿玛尼/杰尼亚真维斯/屈臣氏老银泰新银泰第二百货新世界汇美店新江厦金光百货GUGO新华联东方商厦城隍庙国际购物新世界金光店三江口商圈重点百货品牌同质化较严重，尤其是中端品牌上三江口商圈重点百货品牌同质化较严重，尤其是中端品牌上16涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密50010001500200025005000及以上本项目将在品牌国际化程度上体现差异化，本项目将在品牌国际化程度上体现差异化，更国际化、更新的品牌更国际化、更新的品牌组组合，满足高层次的购
13、物消费需求，档次与国际购物媲美，但要比国际合，满足高层次的购物消费需求，档次与国际购物媲美，但要比国际购物更多元、规模更大购物更多元、规模更大服饰单价服饰单价国际品牌比例国际品牌比例城隍庙城隍庙新新江江厦厦新新银银泰泰二二百百老老银银泰泰GUGO东东方方商商厦厦国国际际购购物物汇汇美美新新世世界界金金光光新新世世界界金金光光百百货货本本项项目目品牌不仅包括服饰品牌品牌不仅包括服饰品牌17涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密设立推广展示区设立推广展示区摒弃传统返券推广摒弃传统返券推广银泰满银泰满200返返100从产品上来讲，本项目较高的层高、富有冲击力的外观适合于开设旗从产品上来讲，本项目较
14、高的层高、富有冲击力的外观适合于开设旗舰店，成为国际化品牌在宁波的体验展示中心舰店，成为国际化品牌在宁波的体验展示中心18涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密三江口商圈消费者基本情况三江口商圈消费者基本情况18至至25岁岁45%26至至35岁岁31%35岁以上岁以上24%未婚未婚15%已婚已婚85%大专以下大专以下25%大专以上大专以上75%5000以下以下43%5000-1000030%10000以上以上27%郊区及郊区及市外市外41%3公里外公里外市内市内36%3公里内公里内23%有私家车有私家车28%无私家车无私家车72%年龄年龄婚姻状况婚姻状况教育背景教育背景家庭月收入家庭月收入来
15、源地来源地私家车保有私家车保有人均购物消费613元/次。40%的购物人群有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次。11的购物人群有休闲娱乐消费，单次娱乐消费182元/次。路过及路过及闲逛闲逛51%目的性目的性消费消费49%比例比例100%到此目的到此目的19涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目消费者瞄准本项目消费者瞄准“金领族金领族”和和“月光族月光族”，利用前者的舆论影响力，利用前者的舆论影响力，利用后者的实际消费力利用后者的实际消费力时尚青年：年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右；社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主；消费观念新，乐于尝试新事物、新产品；对时尚资讯敏感，品牌意识强；
16、具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈；日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费30%；化妆品、服装消费15%；娱乐、交际和影视支出占10%。 成功人士：人群来源广泛；人群层次多样化、消费能力多元化；注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验；一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小；以购物消费和餐饮消费为主，娱乐消费比例低；受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。20涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目客群定位本项目客群定位18-40岁为主岁为主金领族金领族个人收入个人收入2000-15000元元/月月月光族月光族30驾车购物驾车购物私营业主、政府公务
17、员、公司高管、公司白领、学生私营业主、政府公务员、公司高管、公司白领、学生对国际品牌的认知度高对国际品牌的认知度高21涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密天一商圈最常光顾的商场最喜欢的购物场所仅从购物部分类比来看，本项目未来档次仅从购物部分类比来看，本项目未来档次高度上与国际购物看齐，但体高度上与国际购物看齐，但体量与综合性要优于国际购物，类似于国际购物与新世界的混合，打造宁量与综合性要优于国际购物，类似于国际购物与新世界的混合，打造宁波购物消费的风向标与领跑者波购物消费的风向标与领跑者22涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密天一商圈的消费者认为商圈最缺乏的商业设施是休闲及餐饮业态天一
18、商圈的消费者认为商圈最缺乏的商业设施是休闲及餐饮业态天一商圈缺乏商业类型l 高消费群体认为天一商圈较为缺乏的商业类型依次为：健身休闲娱乐中心、专业性市场、大卖场、大型批发市场、餐饮、步行街等；23涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密在购物的基础上，丰富餐饮，打造国际美食中心，与酒店高端餐饮形在购物的基础上，丰富餐饮，打造国际美食中心，与酒店高端餐饮形成差异化经营成差异化经营宁波消费者有40%的比例在购物过程中有餐饮消费，单次餐饮消费69元/次，总体来讲比例较大、金额较高；本项目建议在购物业态基础上，丰富餐饮业态，围绕改良中餐，引入国际化餐饮品牌（西餐与休闲餐饮），打造天一商圈国际化美食中心
19、；这些餐饮业态的档次与经营内容要与酒店部分高档餐饮形成差异化互补，避免直接竞争；24涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密适当加入休闲娱乐业态，打造聚会中心，给未来的消费者提供一个欢适当加入休闲娱乐业态，打造聚会中心，给未来的消费者提供一个欢聚空间聚空间n天一商圈缺乏一个适合与融合餐饮、休闲的购物中心，本项目商业将往综合性购物中心方向发展；n但考虑到某些业态的租金回报现实，本项目商业仅在不好的位置设置美容SPA、休闲茶馆、餐饮、电玩等租金偏高的休闲业态；n这些业态将提供消费者一个购物、餐饮后的欢聚空间与人气中心。25涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目整体市场定位本项目整体市场定位
20、金时金时金街金街金点金点风向标风向标目的地目的地领跑者领跑者“成功者成功者”之家之家展示中心展示中心消费的满足感和成就感消费的满足感和成就感综合购物中心综合购物中心多元化复合功能多元化复合功能26涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密2.0 2.0 主题定位主题定位27涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密2.12.1主题定位主题定位在分析和预测宁波以及天一商圈未来商业的竞争现实与发展趋势基础上，我们认为威斯汀中心商业定位主题应该为宁波宁波“High streetHigh street”。目前天一商圈商业的主要特点：1.第一组主要消费群年龄集中在18-25岁。由于部分“月光族”的特点，所以
21、具有较高的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。2.第二组主要消费群年龄主要集中在25-40岁，他们有的刚刚组织家庭（尚无孩子），大多数拥有较高教育背景与收入，所以他们具有“金领族”的特点，希望享受品质生活。3.天一商圈商业多为传统百货，多采用返券推广来竞争。未来宁波的需求趋势 1.消费者希望能够有更多的消费体验，威斯汀中心可以用灵活广泛的推广活动来填补目前天一商圈体验式消费空白。2.消费者希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。3.品牌零售商希望能够在天一商圈拥有旗舰展示位置。4.零售商希望有高质的推广宣传活动，而不是一味的打折活动。本项目的主题定位主题定位:
22、 :宁波宁波“high streethigh street”，宁波市级消费目的地，宁波市级消费目的地所以消费者可以在这里找到新消费体验和最新的流行商品，零售商可以获得他们理想铺面的商业展示、更好的室内设计、推广区域以及全新的业态比例。28涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密2.2 2.2 主题定位阐释主题定位阐释n宁波的“High street”，宁波消费目的地，商业的领跑者n“High street”的特征：要具有多元化的国际品牌要有品牌的旗舰店位于成熟的商业区人流量充足交通便利消费的目的地Oxford streetRopponggi hills城镇中最繁华的商业区 High Stree
23、t 注解注解宁波威斯汀中心宁波威斯汀中心29涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密2.22.2主题定位阐释主题定位阐释n天一商圈是宁波唯一的市级商业中心，本项目能够成为天一商圈的领跑者，无疑也将是宁波商业的领跑者；n本项目不仅应该是天一商圈的，更应该是宁波市商业的未来代表，要成为代表，几个突出重点应该是：时尚超前的设计、舒适的购物环境、创新的业态组合以及富有吸引力的品牌商家。让消费者有一种购物的荣誉感和成就感，有极强的消费的欲望；消费时尚的风向标，所以这里也应该是国际知名零售上希望进入的地方，同时这也应该是并且有能力为这些成功的零售商提供最适宜、最有吸引力的展示空间和商店面积；通过威斯汀中心
24、这个载体，真正地将消费者、零售商、国际流行趋势、设计、地理位置、人流量、消费品味和成熟度有机的结合在一起，成为宁波未来真正的“High street”。30涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密3.0 3.0 业态和品牌布局规划业态和品牌布局规划31涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密3.1 3.1 业态布局业态布局n业态布局原则：设计、定位、业态安排和品牌安排统一完整；充分利用本项目东侧紧邻天一广场的优势，同时利用灯光、品牌等营造出西侧精品购物场所的氛围，使项目各个方位角的商业价值最大化；打破传统百货分区概念，按照品牌强势程度来安排商家楼层与位置；各楼层安排的原则为零售商的付租能力和消
25、费者的消费习惯，但通过品牌以及次主力店的合理安排，使得各楼层的消费者数量比较均匀，而使消费者自由地、有目的性被引导至商业各个部分，从而达到了租金的最大化；利用跨层（1跨-1，1跨2）来增加旗舰店面积，解决1层面积小，提升项目租金；将目的性消费（餐饮与休闲娱乐）品牌或商家合理安排在动线的末端或死角位置；项目的商业利用购物环境以及推广活动的独特性，充分利用设计中庭和不同广场区域，创造出不同的推广活动，既能不断地吸引消费者，更能为项目提高租金收入；所以整个项目的定位和主题都紧紧围绕在宁波消费目的地这个特点上；在目标消费者的收入和年龄上并不做过多的筛选，但希望享受消费体验，希望享受品味和品质生活的，希
26、望享受国际流行时尚，希望参与体验和展示乐趣，希望享受各种美食，消费者均可在此获得消费的归属感和愉悦感。可以享受消费是每一个消费者反复来此的主要驱动力；l所以，本项目的业态比例安排、品牌安排、店面（双层、单层）的安排、亮点和推广区的安排，都处处围绕和体现出“High street”特点，使之成为宁波真正的代表商业和消费目的地。32涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密3.1 3.1 业态布局业态布局F5中餐东南亚餐饮休闲娱乐特色零售F4潮流服饰时尚配饰美容SPA特色餐厅F3时尚服饰鞋箱包家居生活特色餐饮F2服饰旗舰店精品服饰（男士）咖啡F1服饰旗舰店精品服饰珠宝钟表配饰甜品精选轻餐B1个人护理
27、品音像图书办公用品服务设施轻餐33涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密 B1 Floor34涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: B1: 布局目标布局目标n本层的关键是美容区域的设置，目标是成为宁波天一商圈具有较大面积和品牌影响力的个人护理品和化妆品的集中地；n同时考虑到写字楼客户的需求，精品型办公用品超市（包含部分图书音像制品）建议设置在此；n部分快餐业态可以设置在此楼层（可以单设，也可以1托-1层）；n设置小体量服务设施，如24小时便利店、花店、药店以及银行ATM机，为酒店、写字楼以及商业消费者提供便利服务。35涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1B1：动线组织与铺面
28、划分：动线组织与铺面划分36涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: Zone layout -1B1: Zone layout -1层分区层分区办公用品办公用品/图书音像图书音像美甲美甲/形象设计形象设计个人护理品个人护理品化妆品主力店化妆品主力店轻便餐饮轻便餐饮轻便餐饮轻便餐饮24h便利店便利店花店花店/ATM个人护理品个人护理品/化妆品化妆品37涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密服务设施:银行/ATM药店7-11花店书籍/音像/礼品：音像礼品杂志办公用品个人护理/超市:-碧欧泉-植村秀-M.A.C-安娜苏-欧伯莱-美宝莲-max factor -red earth -Aqua
29、-兰芝-欧莱雅-高丝-百草集-玉兰油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-The Body Shop-Watsons-sephoraB1B1丽人街丽人街 品牌建议品牌建议形象设计/美甲：-形象设计室-美甲便利快餐：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖38涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: B1: 品牌示例品牌示例SEPHORA需要面积:300-500 sqm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB200 to 120039涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: B1: 品牌示例品牌示例Beauty zone需要面积:50-100 sqm per brand客户年
30、龄层：25 to 40主要货单价：RMB 100 toRMB 100040涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: B1: 品牌示例品牌示例Beau Nail需要面积:120 sqm per brand客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB100 to 60041涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1: ATMB1: ATM42涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1B1：快餐：快餐 品牌示例品牌示例KFC需要面积：200 to 400 sqm客户年龄层：10 to 40主要货单价：RMB 10 to 5043涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密B1B1店铺统计店铺
31、统计店面划分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)B1001化妆品/护理品123B1002化妆品/护理品40B1003美甲51B1004形象设计134B1005个人护理品次主力店39B1006个人护理品次主力店280B1007轻便餐饮176B1008ATM6B100924h便利店102B1010轻便餐饮176B1011办公用品/图书音像270B1012化妆品/护理品8B1015化妆品/护理品103B1016化妆品/护理品103B1017化妆品/护理品89B1018花店10B1019化妆品/护理品69B1020化妆品/护理品102租赁面积加总1881建筑面积加总32
32、31使用率58.22%44涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密 1 Floor45涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1: F1: 布局目标布局目标n第一层是购物广场的关键，基本锚定本项目的档次与形象；n大型国际化服饰品牌旗舰店把消费者吸引到楼上（1托2），缓解1层面积过小的问题；n一层以国际化精品服饰品牌零售为主，男女装兼顾，超越国际购物，打造宁波高端国际化服饰消费最佳场所；n在一层设置部分餐饮、咖啡，餐饮咖啡通过跨层来设置，一层主要以入口为主，主要经营面积设置在-1层、2层；n首层是主要的推广区域，建议在一层设置面积较大的推广区域，满足品牌的推广活动组织。46涉及汉博顾问知识产权
33、与客户信息，严格保密F1: F1: 动线组织与铺面划分动线组织与铺面划分47涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1: Zone layout 1F1: Zone layout 1层分区层分区时装旗舰店时装旗舰店精品服装精品服装Haagen Dazs轻便快餐（轻便快餐（1托托-1）西饼西饼咖啡入口（咖啡入口（1托托2）钟表钟表/珠宝珠宝/配饰配饰展示空间展示空间48涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1F1名品街（综合）名品街（综合） 品牌建议品牌建议时装旗舰店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M钟表/珠宝/时尚配饰：-Omega-LV
34、-Tiffany-施华洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Swatch-Time Zone-琉璃工坊- TODs精品服装：ARMANIVersaceD&GZegnaCanaliCerrutiBurberryHUGO BOSSDunhillSt DoupontG. FerreGivenchyKENZOValentinoKarl LagerfeldTrussardi甜品精选：-Haagen Dazs咖啡：-SPR-星巴克便利快餐：肯德基麦当劳吉野家巴黎贝甜元祖49涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1: F1: 品牌示例品牌示例H & M需要面积：500-2000 s
35、qm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 toRMB 150050涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Zara需要面积：500 -2000sqm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 toRMB 2000F1: F1: 品牌示例品牌示例51涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密需要面积：300-1500 sm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 toRMB 1500F1: F1: 品牌示例品牌示例52涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Burberry需要面积：200-500 sqm客户年龄
36、层：25 to 45主要货单价：Shirt RMB 1800 Jacket RMB 10000F1: F1: 品牌示例品牌示例53涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F1: F1: 品牌示例品牌示例Charles Jourdan需要面积：200 sm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 1200 to 550054涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Zegna需要面积：200-500 sqm客户年龄层：25 to 45主要货单价：RMB 1500 to 15000F1: F1: 品牌示例品牌示例55涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Tiffany需要面积：
37、300sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：StationaryRMB 1500 Diamond ringRMB 56000F1: F1: 品牌示例品牌示例56涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Tods需要面积：200sm客户年龄层：30 to 45主要货单价：ShoesRMB 1500 Bag & Sacs RMB 5500F1: F1: 品牌示例品牌示例57涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密巴黎贝甜巴黎贝甜需要面积：60to 300 sqm客户年龄层：10 to 40主要货单价：RMB 20 to 100F1: F1: 品牌示例：西点品牌示例：西点58涉及汉博顾问知识产权
38、与客户信息，严格保密F1F1店铺统计店铺统计店面划分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)1001精品服装721002精品服装721003精品服装571004精品服装471005精品服装641006服饰旗舰店1221007服饰旗舰店1411008服饰旗舰店1411009服饰旗舰店1621010精品服饰1031011精品服饰1621012精品服饰831015西点511016服饰旗舰店1781018服饰旗舰区1801019精品服装571020精品服装501021精品服装681022精品服装971023精品服装971024冰淇淋311025轻便餐饮621026精品服装6
39、11027钟表/珠宝/配饰391028钟表/珠宝/配饰251029钟表/珠宝/配饰361030钟表/珠宝/配饰361031钟表/珠宝/配饰361032钟表/珠宝/配饰361033钟表/珠宝/配饰191034钟表/珠宝/配饰191035钟表/珠宝/配饰191036钟表/珠宝/配饰201037钟表/珠宝/配饰331038钟表/珠宝/配饰391039钟表/珠宝/配饰351040钟表/珠宝/配饰10租赁面积加总2560建筑面积加总4359使用率58.73%59涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密 2 Floor60涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2: F2: 布局目标布局目标n旗舰店区域
40、的延伸（1托2）；n高端精品服饰的延伸，2层主要组合针对成功男士（25-40岁）的国际化服饰品牌，打造宁波市规模最大的男士精品服饰购物目的地；n在二层设置咖啡店，为二层的聚会点，咖啡店通过跨层来设置，入口设置在1层；61涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2F2：动线组织与铺面划分：动线组织与铺面划分62涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2: Zone layout 2F2: Zone layout 2层分区层分区旗舰区旗舰区旗舰区旗舰区旗舰区旗舰区咖啡咖啡精品服装（男装）精品服装（男装）水吧水吧63涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2F2名品街（男装）名品街（男装） 品
41、牌建议品牌建议咖啡：-SPR-星巴克时装旗舰店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M精品服装（男士）：Z ZegnaPaul smithPaul sharkArmani ExchangeMIU MIUCK POLO R.L.PIOMBOGucci GlassMarco AzzaliKaltendinLa vicoAquascutumMarlboro classicDaniel hechterGentleNauticaTrek & travelLacosteFCUKTommy H64涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Armani Exchang
42、e需要面积：200sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：FashionRMB 500 To 2000F2: F2: 品牌示例品牌示例65涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Miu Miu需要面积：200sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：FashionRMB 500 To 2000F2: F2: 品牌示例品牌示例66涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2F2：品牌示例：品牌示例需要面积：200 sm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 800 to 150067涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Tommy H需要面积：400 sqm客户年龄
43、层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 800 to 1500F2F2：品牌示例：品牌示例68涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Starbuck需要面积：100-200sqm客户年龄层：25 to 45主要货单价：RMB 30 to 100F2F2：聚会区：聚会区 品牌示例品牌示例69涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F2F2店铺统计店铺统计店面划分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)2001旗舰服饰4032002旗舰服饰4952003精品男装972004精品男装822005精品男装932006精品男装732007精品男装742008精
44、品男装752009精品男装792010旗舰服饰1442011咖啡2032012旗舰服饰2232015精品男装562016精品男装1032017精品男装1662018精品男装432019精品男装662020精品男装342021精品男装342022水吧92023水吧92024精品男装392025精品男装392026精品男装342027精品男装342028精品男装392029精品男装382030精品男装20租赁面积加总2804建筑面积加总514770涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密 3 Floor71涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3: F3: 布局目标布局目标n3层的布局安排以时
45、尚女装品牌为主，目标人群主要针对25-40岁白领女性。品牌例如： Escada、Mng、ports、sisley、mango等；n3层同时穿插中高端鞋帽箱包品牌，满足目标人群一站式服饰消费需求；n同时部分动线难以组织的部分设置家居用品店，主要以软性家居饰品为主；n这层中的餐饮可以是中等面积的轻餐用户，例如pizza hut、吉野家等，为三楼的聚会点。72涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3F3：动线组织与铺面划分：动线组织与铺面划分73涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密时尚女装时尚女装鞋帽箱包鞋帽箱包F3: Zone layout F3: Zone layout 三楼分区三楼分区
46、甜品甜品/水吧水吧/特色餐饮特色餐饮家居饰品家居饰品74涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3F3时尚街时尚街 品牌建议品牌建议鞋/箱包：-ECCO-GEOX-百丽-斯加图-天美意-接吻猫-暇步士-新秀丽-AEE-TUMI甜品精选：-D Q-芝士蛋糕店-BreadTalk-美国31冰淇淋家居生活：-无印良品-伊利诺伊便利快餐：必胜客吉野家味千拉面时尚女装：ESCADELa pelleMiss SixtyMoisellePromodNine WestMax&coMarisfrolg-Charles River-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-M
47、ax Studio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Prich-La pargay75涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例La Pelle需要面积：200 sm客户年龄层：25 to 45主要货单价：FashionRMB 1200 to 550076涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Escada Sport需要面积：200sm客户年龄层：30 to 45主要货单价：FashionRMB 3500 toRMB 15000F3: F3: 品牌示例品牌示例77涉及汉博顾问知识产权与客户信息
48、，严格保密Max & Co需要面积：200sm客户年龄层：30 to 45主要货单价：FashionRMB 3500 toRMB 15000F3: F3: 品牌示例品牌示例78涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Mango需要面积：200-400sqm客户年龄层：25 to 35主要货单价： RMB 250 to 1500F3F3：品牌示例：品牌示例79涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例Promod需要面积：1500 sm客户年龄层：20 to 45主要货单价：FashionRMB 200 toRMB 150080涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保
49、密F3: F3: 品牌示例品牌示例Miss Sixty需要面积：150 to 250sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：FashionRMB 350 toRMB 250081涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F3: F3: 品牌示例品牌示例ECCO需要面积：150 to 250sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB 800 toRMB 300082涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Pizza Hut需要面积：400 to 600 sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB 50 to 150F3: F3: 聚会区聚会区 品牌示例品牌示例83涉及汉博顾问知
50、识产权与客户信息，严格保密F3F3店铺统计店铺统计店面划分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)3001鞋帽箱包843002鞋帽箱包873003鞋帽箱包533004时尚女装213005时尚女装303006时尚女装353007时尚女装303008时尚女装553009时尚女装463010时尚女装2153011餐饮3723012时尚女装2713015时尚女装933016甜品213017家居饰品4243018家居饰品2843019甜品203020时尚女装923021时尚女装1213022鞋帽箱包1533023鞋帽箱包2243024鞋帽箱包513025鞋帽箱包313026鞋
51、帽箱包553027鞋帽箱包513028鞋帽箱包323029鞋帽箱包863030鞋帽箱包173031时尚女装413032时尚女装783033时尚女装713034时尚女装43036水吧73037水吧73038时尚女装343039时尚女装323040时尚女装333041时尚女装403042时尚女装293043时尚女装323044时尚女装433045时尚女装473046时尚女装473047时尚女装433048时尚女装433049时尚女装393050时尚女装523051时尚女装303052时尚女装25租赁面积加总3831建筑面积加总7604使用率50.38%84涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
52、4 Floor85涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F4: F4: 布局目标布局目标n4层的主题是潮流，主要针对较年轻的女性，组合价位稍低的流性服饰品牌，形成年轻女性服饰消费集聚地；n4层的布局安排以潮流品牌女装为主，目标人群是消费价位较低的更年轻女性（18-25岁）。品牌例如： OTT、Eland、Etam等；n4层穿插部分牛仔服装，目标人群是年轻人。品牌例如： G-star, lee, levis等；n同时设置部分时尚饰品业态，如MGS、twice等品牌；n这层中的餐饮可以是中等面积的用户，例如季诺意餐、星期五餐厅等特色餐饮；n动线不好组织的部分设置美容SPA业态，针对25-40岁白
53、领女性。86涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F4F4：动线组织与铺面划分：动线组织与铺面划分87涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F4: Zone layout F4: Zone layout 四层分区四层分区潮流女装潮流女装美容美容SPA特色餐饮特色餐饮潮流女装潮流女装流行配饰流行配饰88涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密美容/SPA：-美丽田园-贝黎诗-悠胜美地-思妍丽-自然美-玛花纤体 F4F4潮流街潮流街 品牌建议品牌建议时尚配饰：-Ecco-Adidas Bag-Nike Bag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-Shes-MGS-TWICE-eesee特色
54、餐厅：-季诺意餐-星期五餐厅潮流女装：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-Teenie weenie-Just in time-OTT-ODBO-Etam-2000-欧时力-季候风-JNBY-Colour 18-Cozzi-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basic house-G2000- CK jeans- Levis- Lee- G-starMark Fair whale89涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F4F4：品牌示例：品牌示例ELAND需要面积：150 to 200 sm客户年龄层：18 to 25主要货单价：RMB 150 toRM
55、B 80090涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Etam需要面积：200 to 400sm客户年龄层：18 to 25主要货单价：RMB 150 toRMB 1000F4: F4: 品牌示例品牌示例91涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F4: F4: 品牌示例品牌示例Azona需要面积：150 to 250sm客户年龄层：18 to 30主要货单价：RMB 200 toRMB 150092涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F4F4：品牌示例：品牌示例CK Jean需要面积：150 to 200 sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：RMB 350 toRMB 20009
56、3涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密G-Star需要面积：200 to 400sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：RMB 350 toRMB 1650F4F4：品牌示例：品牌示例94涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Timberland需要面积：120 to 200 sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：RMB 550 to 1550F4F4：品牌示例：品牌示例95涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Friday restaurant需要面积：400 to 1000sm客户年龄层：25 to 35主要货单价：RMB 50 to 200F4F4：聚会区：聚会区 品牌
57、示例品牌示例96涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密Decleor需要面积：500-1000sm客户年龄层：25 to 40主要货单价：RMB 350 toRMB 1200F4F4：美容：美容SPA SPA 品牌示例品牌示例97涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F4F4店铺统计店铺统计店面划分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)4001潮流女装2694002潮流女装454003潮流女装2234004潮流女装2314005潮流女装554006潮流女装1734007潮流女装1524008餐饮3674009潮流女装1924010美容SPA4564011美容S
58、PA2834012潮流女装954015潮流女装2874016潮流女装794017潮流女装664018流行配饰234019流行配饰244020流行配饰304021流行配饰174022流行配饰254023流行配饰254024流行配饰244025流行配饰214026流行配饰234027流行配饰214028流行配饰294029流行配饰174030潮流女装164031潮流女装324032潮流女装304033潮流女装284034潮流女装414035潮流女装274036潮流女装254037潮流女装384038潮流女装74039潮流女装74040潮流女装284041潮流女装274042潮流女装304043潮流
59、女装294044潮流女装324045潮流女装274046潮流女装414047潮流女装394048潮流女装254049潮流女装44050潮流女装434051潮流女装354052潮流女装274053潮流女装304054潮流女装43租赁面积加总3963建筑面积加总7132使用率55.57%98涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密 5 Floor99涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5: F5: 布局目标布局目标n本项目餐饮集中区，综合升级版中餐、东南亚餐饮、休闲餐饮，打造国际美食中心，与本项目酒店部分餐饮差异化经营，成为天一商圈年轻人餐饮消费的目的地；n穿插休闲娱乐业态，如休闲茶馆、电玩
60、等适合年轻人聚会放松的商家，以便在购物、就餐之余能够进行放松、聚会，打造天一商圈年轻人的欢聚空间。100涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5F5：动线组织与铺面划分：动线组织与铺面划分101涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5: Zone layout F5: Zone layout 五层分区五层分区中餐中餐东南亚餐饮东南亚餐饮休闲餐饮休闲餐饮特色零售特色零售游戏空间游戏空间102涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密升级版中餐：愉家利苑麻辣诱惑鼎鼎香伊家鲜湖蝶餐厅采蝶轩特色零售：-零食物语-动漫天地-许留山水果捞F5F5吃乐玩多吃乐玩多 品牌建议品牌建议娱乐：-世嘉电玩-贴
61、纸拍照东南亚风情餐饮：呷哺呷哺葡京茶餐厅蕉叶（泰餐）汉拿山烧烤元绿回转寿司吉野家味千拉面休闲娱乐：-避风塘-仙踪林103涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5:F5:中餐品牌示例中餐品牌示例愉家愉家需要面积：500 to 2000 sm客户年龄层：15 to 45主要客单价：RMB 50 to 300104涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5: F5: 中餐品牌示例中餐品牌示例Lei GardenRestaurant需要面积：500 to 2000 sm客户年龄层：20 to 45主要客单价：RMB 100 to 500105涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5:F5:茶
62、餐厅茶餐厅/ /美食广场建议品牌美食广场建议品牌大食代大食代需要面积：400 to 2000 sm客户年龄层：15 to 45主要客单价：RMB 20 to 60106涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5:F5:东南亚快餐东南亚快餐味千拉面味千拉面需要面积：250 to 400 sqm客户年龄层：15 to 40主要客单价：RMB 15 to 40107涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5:F5:东南亚餐饮东南亚餐饮蕉叶蕉叶需要面积：300 to 2000 sqm客户年龄层：20 to 40主要客单价：RMB 80 to 200108涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5
63、F5：品牌示例：品牌示例Sega game需要面积：300 to 2500 sm客户年龄层：15 to 35109涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密F5F5店铺统计店铺统计店面划分店面划分建议业态建议业态可出租面积可出租面积(sq.m)(sq.m)5001东南亚餐饮1815002东南亚餐饮2055003特色零售315004东南亚餐饮2865005休闲餐饮3665006东南亚餐饮3365007特色零售275008中餐6255009中餐5635010游戏空间1745011游戏空间1075012特色零售75015特色零售7租赁面积加总2915建筑面积加总5309使用率54.91%110涉及汉博
64、顾问知识产权与客户信息，严格保密3.43.4业态比例业态比例各类业态面积比例类型类型业态业态出租面积（平米）出租面积（平米）比例比例零售旗舰店218917.02%化妆品11418.87%精品服饰240818.72%时尚女装177213.78%潮流女装257820.05%鞋箱包9247.18%钟表/珠宝/配饰6815.30%家居饰品7085.51%配套设施3883.02%其它小店720.56%小计1286171.63%餐饮正餐、休闲餐、轻食、美食广场407322.69%娱乐/休闲娱乐、SPA10205.68%合计合计17954100%100%建筑面积合计32782使用率55%55%111涉及汉博
65、顾问知识产权与客户信息，严格保密3.53.5楼层定位楼层定位各楼层针对的主要客户年龄层年龄年龄楼层楼层F5F4F3F2F1B1051015202530354045112涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密3.53.5楼层定位楼层定位各楼层的主要单价500025002250200017501500125010007505002500B1F1F2F3F4F5平均单价平均单价楼层楼层113涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密4.0 4.0 租金预计和财务分析租金预计和财务分析114涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密销售模式建议销售模式建议n如果开发商不需急于变现，本商业项目建议采取长期
66、持有经营策略；n考虑到开发商的现实约束，本项目商业部分要采取销售形式来变现盈利；n一般来讲，商业的销售方式通常有带租约销售、售后返租、普通散售与整售；n因本项目是集中型商业，拟定位为升级版百货，最适合本项目的销售方式是售后返租与整售，即在销售的同时，保留了传统百货的扣点租金形式，实现最大化的租金增长；n散售形式对于本项目不太合适，虽然宁波可投资的商铺产品较少，本项目如果散售也能销售完毕，但由于管理权的盘落，会导致后期经营的较大问题，这会影响银亿集团的声誉；n本项目可以整售给有实力的商业地产持有者，但会有售价打折较多以及寻找下家难度大的问题，只能作为一个选择；n建议本项目首选售后返租方式，以达到
67、如下三个目的：快速回笼资金；保持较高的销售单价；保持一定时间内的统一经营权，帮助项目平稳度过养商期。115涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密返租销售产品设计返租销售产品设计n物理产品分割：按照现有动线与铺面分割方式进行实体分割销售；n金融产品设计：返租期：10年（2008-2017年）；返租回报：3年8%，3年9%，4年10%；风险控制方式：l担保：银亿集团提供第三方担保；l返租方（管理方）：与专业商业管理公司成立与银亿无关联的新管理公司提供专业管理，规避政策风险，提升投资信心；l有保障退出机制：10年返租期后，投资者有两种选择：1、以原价+10%回售给开发商；2、继续与独立管理公司签约
68、返租，仍有管理公司统一管理与返租，商业经营产生的租金收益扣除相关税费后全额返给投资者，投资者自行承担经营风险；116涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密经营税费假设经营税费假设主要税种计算方法备注营业税及附加营业收入* 5.50%纳入分析印花税营业收入* 0.10%不纳入分析 土地增值税增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30不纳入分析房产税租金收入12%纳入分析城镇土地使用税土地面积 5.00（预计值）不纳入分析所得税应税所得额* 25%纳入分析市场推广费用500 万发生在招商期间及开业初期招商费用假定为正常起始租金收入* 13%约45天的招商费用，仅发生在招商期间租赁服务费用假定为
69、租金收入*5%* 13%经营期间的再招商费用商业管理费假定为租金收入* 8.0%经营期间的商业管理费用物业管理费用假定为租金收入* 0.0%通过收取物业管理费的形式维持平衡物业维修费用商业物业建造成本* 0.5%117涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密销售收入预计销售收入预计按照贵司提供的销售单价预测，本项目在按照贵司提供的销售单价预测，本项目在100%的销售率情况下，将实现约的销售率情况下，将实现约14亿元的销亿元的销售收入。售收入。销售收入销售收入楼层建筑面积销售均价销售总价（元）B132311800058,158,000F14359118000514,362,000F2514742
70、000216,174,000F3760432000243,328,000F4713230000213,960,000F5530930000159,270,000总计1,405,252,000118涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密销售实现的现金流预计销售实现的现金流预计扣除掉销售过程产生的各种税费，本项目销售实现的净现金流约为扣除掉销售过程产生的各种税费，本项目销售实现的净现金流约为11亿元。亿元。销售实现的净现金流销售实现的净现金流20082009销售收入112,42028,105前期顾问费-80销售代理费（3%）-3,373-843招商代理费-353-825市场推广费-400-100
71、营业税(5.5%)-6,183-1,546税前收益102,03124,791销售成本-52,451-13,113应税收益49,58011,679公司所得税-12,395-2,920销售实现的净现金流89,63621,872119涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目租赁方式与租期框架本项目租赁方式与租期框架分类分类租赁方式租赁方式租期租期( (年年) )装修期（免租期）装修期（免租期）次主力店次主力店纯租金纯租金（个人护理品、办公用品、（个人护理品、办公用品、图书音像店）图书音像店）5-84个月品牌零售品牌零售保底加保底加20%20%扣点（扣点（-1-4-1-4层零层零售）售）3-51
72、-2个月服务设施服务设施纯租金（银行、花店、便纯租金（银行、花店、便利店等）利店等）3-82-3个月餐饮店餐饮店纯租金，极个别保底纯租金，极个别保底+ +扣点扣点5-82-3个月本项目定位为升级版精品百货，将更多的按照百货的扣点模式收取租金。根据不同的业态和品牌，使用不同的租赁政策，政策的掌握取决于品牌的影响力和对项目的重要性。120涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目商业坪效未来增长预计本项目商业坪效未来增长预计序号商场坪效（元/平米/月）CAGR2004200520061新华联商厦758905103817.04%2宁波二百15051725205416.85%3银泰百货天一店131
73、11573189620.26%4新江厦商城1736180620147.77%5银泰百货东门店2014221624369.98%平均1888 14.38%2007-20112012-20162016年以后增长率14%10%3%天一商圈百货店坪效增长情况天一商圈百货店坪效增长情况本项目商业坪效增长预计本项目商业坪效增长预计121涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目商业坪效预计本项目商业坪效预计天一商圈百货店坪效未来增长情况天一商圈百货店坪效未来增长情况本项目商业坪效预计本项目商业坪效预计20072008200920102011201220132014201520162017月均坪效215
74、2 2453 2797 3188 3634 3998 4398 4837 5321 5853 6029 年均坪效25822 29437 33559 38257 43613 47974 52772 58049 63854 70239 72346 平均扣点20%扣点租金14.15 16.13 18.39 20.96 23.90 26.29 28.92 31.81 34.99 38.49 39.64 坪效预计楼层系数20072008200920102011201220132014201520162017负一层0.927667 31540 35956 40990 46728 51401 56541 6
75、2195 68415 75256 77514 一层130741 35045 39951 45544 51920 57112 62823 69106 76016 83618 86127 二层0.927667 31540 35956 40990 46728 51401 56541 62195 68415 75256 77514 三层0.824593 28036 31961 36435 41536 45690 50259 55285 60813 66894 68901 四层0.618445 21027 23971 27326 31152 34267 37694 41463 45610 50171 5
76、1676 122涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目商业租金预计（百货部分）本项目商业租金预计（百货部分）本项目商业租金预计（单位：元本项目商业租金预计（单位：元/建筑平米建筑平米/天）天）建筑面积租金预计20072008200920102011201220132014201520162017负一层15 17 20 22 26 28 31 34 37 41 42 一层17 19 22 25 28 31 34 38 42 46 47 二层15 17 20 22 26 28 31 34 37 41 42 三层13 15 18 20 23 25 28 30 33 37 38 四层10 12
77、 13 15 17 19 21 23 25 27 28 123涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目商业单位租金与增长率预计（全部）本项目商业单位租金与增长率预计（全部）零售面积起始租金（2010年）租金增长率负一层114122.5 前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%一层241625.0 前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%二层258322.5 前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%三层340420.0 前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%四层285715.0 前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%五层7215.0 前
78、五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%餐饮负一层3525.0 每年2%一层1986.0 每年2%二层2215.0 每年2%三层4275.0 每年2%四层3674.0 每年2%五层25624.0 每年2%休闲娱乐四层7395.0 每年2%五层2814.0 每年2%配套设施负一层3888.0 每年2%124涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目商业总体租金预计本项目商业总体租金预计总体租金预计20102011201220132014201520162017零售使用面积（平米）负一层11411701 1939 2133 2346 2581 2839 3122 3216 一层2416
79、4001 4561 5018 5519 6071 6678 7346 7567 二层25833850 4389 4828 5311 5842 6426 7069 7281 三层34044510 5141 5656 6221 6843 7528 8280 8529 四层28572839 3236 3560 3916 4308 4738 5212 5369 五层7272 82 90 99 109 119 131 135 餐饮负一层352117 119 122 124 126 129 132 134 一层19879 80 82 84 85 87 89 91 二层22173 75 76 78 79 8
80、1 83 84 三层427142 145 147 150 153 156 160 163 四层36797 99 101 103 105 108 110 112 五层2562680 694 708 722 736 751 766 781 休闲娱乐四层739245 250 255 260 265 271 276 282 五层28175 76 78 79 81 82 84 86 配套设施负一层388206 210 214 219 223 227 232 237 加总1800818686 21097 23067 25231 27608 30221 33091 34065 125涉及汉博顾问知识产权与客
81、户信息，严格保密本项目商业总体租金预计本项目商业总体租金预计CAGR:7.8%本项目商业部分租金收入在首年（本项目商业部分租金收入在首年（2010年）预计达到年）预计达到1.8亿左右（全年），到亿左右（全年），到2017年将翻番，达到年将翻番，达到3.4亿元。年均加权平均增长率约为亿元。年均加权平均增长率约为7.8%。126涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目商业经营现金流测算本项目商业经营现金流测算2009201020112012201320142015201620172018租金收入(97%出租率）9063 20464 22375 24474 26780 29314 32099
82、33043 34015 减：经营费用 经营费用 -2361 -5008 -5471 -5979 -6538 -7152 -7826 -8055 -8291 营业税及附加 -498 -1160 -1269 -1388 -1518 -1662 -1820 -1874 -1929 物业维修费用 -50 -50 -50 -50 -50 -50 -50 -50 -50 商业管理费 -725 -1266 -1384 -1514 -1657 -1813 -1985 -2044 -2104 物业费 0 0 0 0 0 0 0 0 0 房产税 -1088 -2532 -2768 -3028 -3313 -362
83、6 -3971 -4088 -4208 经营收益6702 15456 16904 18495 20242 22162 24272 24988 25724 返租支出(11242)(11242)(11242)(12647)(12647)(12647)(14053)(14053)(14053)(14053)经营净收入(11242)(4540)4214 4257 5847 7595 8110 10220 10935 11672 公司所得税0 (1054)(1064)(1462)(1899)(2027)(2555)(2734)(2918)经营净现金流(11242)(4540)3161 3193 4386
84、 5696 6082 7665 8201 8754 2010年预计将收回约半年的租金（押金年预计将收回约半年的租金（押金+预售租金），在整个经营期中，除首年需贴补返租外，预售租金），在整个经营期中，除首年需贴补返租外，其余各年将在扣除返租后，还有剩余。其余各年将在扣除返租后，还有剩余。127涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密投资现金流核算投资现金流核算投资现金流投资现金流项目规模(平方米）单方成本（元/平米）总价（万元）327822000065,5642008年投资比例60%39,3382009年投资比例40%26,226按照贵司提供的成本数据，本项目商业部分成本约按照贵司提供的成本数据
85、，本项目商业部分成本约20000元元/平米，总造价约平米，总造价约6.55亿元，假亿元，假设设2008年投入其中的年投入其中的60%，约，约3.9亿元，亿元，2009年投入其中的年投入其中的40%，约，约2.6亿元亿元.128涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密开发商财务分析开发商财务分析在综合考虑投资成本、销售现金流以及经营现金流（含返租支出），开发商在在综合考虑投资成本、销售现金流以及经营现金流（含返租支出），开发商在2008-2017年实现的年实现的总体净现金流入约总体净现金流入约7.7亿元，项目亿元，项目NPV（8%2008）为）为5.5亿元。亿元。总体现金流总体现金流第 年012
86、345678910项目20082009201020112012201320142015201620172018投资现金流-39,338-26,226销售现金流89,63621,872经营现金流-11,242-4,5403,1613,1934,3865,6966,0827,6658,2018,754总体净现金流50,298-15,596-4,5403,1613,1934,3865,6966,0827,6658,2018,754项目NPV（8%2008）54,854项目总现金盈余77,299129涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密投资者投资投资者投资100100平米标准商铺投资情况分析平米标
87、准商铺投资情况分析银行按揭相关参数银行按揭相关参数按揭期限10年银行按揭利率6.5175%万元按揭月度还款（元）120.3838首付比例50%投资者财务分析投资者财务分析楼层销售面积单价总价首付按揭贷款总额月度按揭支付1-3年月度返租4-6年月度返租7-10年月度返租负一层100180001,800,000 900,000 900,000 (10,835)12,000 13,500 15,000 一层10011800011,800,000 5,900,000 5,900,000 (71,026)78,667 88,500 98,333 二层100420004,200,000 2,100,000
88、 2,100,000 (25,281)28,000 31,500 35,000 三层100320003,200,000 1,600,000 1,600,000 (19,261)21,333 24,000 26,667 四层100300003,000,000 1,500,000 1,500,000 (18,058)20,000 22,500 25,000 五层100300003,000,000 1,500,000 1,500,000 (18,058)20,000 22,500 25,000 130涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密投资者投资标准商铺固定返租期后的首年投资收益测算投资者投资标
89、准商铺固定返租期后的首年投资收益测算2019年收入测算负一层一层二层三层四层五层租金收入164 183 164 146 110 17 减：经营费用 -42 -47 -42 -37 -28 -4 营业税及附加 -9 -10 -9 -8 -6 -1 物业维修费用 商业管理费 -13 -15 -13 -12 -9 -1 物业费 房产税 -20 -22 -20 -18 -13 -2 净投资收益 123 136 123 109 82 13 投资者投资投资者投资100平米标准商铺平米标准商铺2019年的投资收益测算年的投资收益测算2019年后假设投资收益按照年后假设投资收益按照3%的年增长率逐步增长。的年
90、增长率逐步增长。131涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密投资者投资投资者投资100100平米标准商铺现金流分析平米标准商铺现金流分析投资者长期投资现金流测算投资者长期投资现金流测算第 年012367891011年份2008200920102011201220132014201520162017一层商铺投资者现金流(5,900,000)91,683 91,683 91,683 209,683 209,683 209,683 327,683 327,683 327,683 负一层商铺投资者现金流(900,000)13,985 13,985 13,985 31,985 31,985 31,98
91、5 49,985 49,985 49,985 二层商铺投资者现金流(2,100,000)32,633 32,633 32,633 74,633 74,633 74,633 116,633 116,633 116,633 三层商铺投资者现金流(1,600,000)24,863 24,863 24,863 56,863 56,863 56,863 88,863 88,863 88,863 四层商铺投资者现金流(1,500,000)23,309 23,309 23,309 53,309 53,309 53,309 83,309 83,309 83,309 五层商铺投资者现金流(1,500,000)2
92、3,309 23,309 23,309 53,309 53,309 53,309 83,309 83,309 83,309 132涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密投资者投资投资者投资100100平米标准商铺投资回报分析平米标准商铺投资回报分析按照前述的销售价格假设、返租假设与经营假设，商铺投资者投资本项目各楼层的商按照前述的销售价格假设、返租假设与经营假设，商铺投资者投资本项目各楼层的商铺所产生的投资回报率如上表示，各楼层之间具有较大的不均衡性；铺所产生的投资回报率如上表示，各楼层之间具有较大的不均衡性；从上表可知，如果按照目前的产品定位，本项目的销售定价可能有偏差；从上表可知，如果按
93、照目前的产品定位，本项目的销售定价可能有偏差；上表中的定价评价依赖于扣点租金的的假设，如果按照纯租金的假设，结论可能不一上表中的定价评价依赖于扣点租金的的假设，如果按照纯租金的假设，结论可能不一样（在扣点租金中，百货部分的楼层租金差异较小，而固定租金体系中，楼层租金的样（在扣点租金中，百货部分的楼层租金差异较小，而固定租金体系中，楼层租金的差异较大）；差异较大）；投资者长期投资回报测算投资者长期投资回报测算楼层楼层投资回报投资回报定价定价一层投资商铺IRR11.47%正常负一层投资商铺IRR22.67%偏低二层投资商铺IRR16.87%偏低三层投资商铺IRR17.86%偏低四层投资商铺IRR1
94、6.43%偏低五层投资商铺IRR6.69%偏高133涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密本项目商业各层售价建议本项目商业各层售价建议单位：元单位：元/建筑平米建筑平米楼层12%投资回报下的售价考虑到楼层价差的售价售价建议F1106200110000118000B1946004400020000F2951055500055000F3853003850040000F4637002695030000F5102801886515000134涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密建议售价的销售收入与销售现金流测算建议售价的销售收入与销售现金流测算新的售价体系下，本项目新的售价体系下，本项目销售收入
95、为约销售收入为约14.6亿元。亿元。销售收入销售收入楼层建筑面积销售均价销售总价（元）B132312000064,620,000F14359118000514,362,000F2514755000283,085,000F3760440000304,160,000F4713230000213,960,000F553091500079,635,000总计1,459,822,000销售实现的净现金流销售实现的净现金流20082009销售收入116,78629,196前期顾问费-80销售代理费（3%）-3,504-876招商代理费-353-825市场推广费-400-100营业税(5.5%)-6,423
96、-1,606税前收益106,02625,790销售成本-52,451-13,113应税收益53,57412,677公司所得税-13,394-3,169销售实现的净现金流92,63222,621135涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密建议售价下的开发商财务分析建议售价下的开发商财务分析在综合考虑投资成本、销售现金流以及经营现金流（含返租支出），开发商在在综合考虑投资成本、销售现金流以及经营现金流（含返租支出），开发商在2008-2017年实现的年实现的总体净现金流入约总体净现金流入约7.7亿元，项目亿元，项目NPV（8%2008）为）为5.6亿元。亿元。在售价调整后，虽然开发商的项目净现值
97、、总体现金盈余不会发生变化，但增加了前期回笼。在售价调整后，虽然开发商的项目净现值、总体现金盈余不会发生变化，但增加了前期回笼。单位：万元单位：万元总体现金流总体现金流第 年012345678910项目20082009201020112012201320142015201620172018投资现金流-39,338-26,226销售现金流92,63222,621经营现金流-11,679-4,9772,8332,8244,0175,3285,6737,2557,7928,345总体净现金流53,294-15,283-4,9772,8332,8244,0175,3285,6737,2557,7928
98、,345项目NPV（8%2008）55,820项目总现金盈余77,101136涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密建议售价下的投资者财务分析建议售价下的投资者财务分析在新的售价体系下，投资者投资各楼层商业的投资回报率趋于均衡，更易于进行售后回租商铺的销售。在新的售价体系下，投资者投资各楼层商业的投资回报率趋于均衡，更易于进行售后回租商铺的销售。投资者长期投资回报测算投资者长期投资回报测算第 年012367年份200820092010201120122013一层商铺投资者现金流(5,900,000)91,683 91,683 91,683 209,683 209,683 IRR11.47%负
99、一层商铺投资者现金流(1,000,000)15,539 15,539 15,539 35,539 35,539 IRR21.90%二层商铺投资者现金流(2,750,000)42,733 42,733 42,733 97,733 97,733 IRR15.20%三层商铺投资者现金流(2,000,000)31,079 31,079 31,079 71,079 71,079 IRR16.43%四层商铺投资者现金流(1,500,000)23,309 23,309 23,309 53,309 53,309 IRR16.43%五层商铺投资者现金流(750,000)11,655 11,655 11,655
100、26,655 26,655 IRR9.98%137涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密提升商业物业价值的策略提升商业物业价值的策略n招商策略起始租金-提高起始租金额出租率-提高出租率，减少空置增长率管理-灵活的租约，更短的租期以及高增长的业态配置需要资源丰富、招商经验丰富的招商团队来实现。需要资源丰富、招商经验丰富的招商团队来实现。n经营策略人气培育商家更替绩效评估需要通过专业商业管理公司的统一商业管理加以实现。需要通过专业商业管理公司的统一商业管理加以实现。n财务、税务策略所得税项争取较低的所得税率或税收减免；房产税项采取将租金收入分拆的办法（分拆成商业管理费、物业管理费、市场推广费等非租金收入项），来尽可能规避房产税；需要财务、税务筹划及向国家相关部门申请相关优惠政策。需要财务、税务筹划及向国家相关部门申请相关优惠政策。
