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1、1本报告严格保密 禹然居项目营销战略竞标报告禹然居项目营销战略竞标报告谨呈：山东瑞明置业有限公司谨呈：山东瑞明置业有限公司二二一一年九月年九月济南瑞格房地产营销策划有限公司济南瑞格房地产营销策划有限公司 呈报呈报蜘世擎枝锦柴鞘榴游誊屏惕低耕崭闹戈威有估餐蚊覆壕酣颜见盂旷斧琵穿2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092本报告严格保密前言前言在针对禹然居河畔小区项目全程服务中，济南瑞格房地产营销策划有限公司有三大优势，第一，是“瑞格公司”，作为智力密集型企业，决定操盘成功的是核心人员的水平，我司核心策划人即是公司创办人,！第二，房地产操盘的成功与否，
2、绝不在于是哪家知名公司代理，而要看是派遣的什么层级操盘水平的项目组，作为瑞格，我们关注企业形象于业内口碑，对于招牌项目我司核心团队将会驻场操盘，掌控全局！第三，我司在禹城成功操作洛北花园小区，积累了大量的客户资源及关系资源；第四，“重实战”，我司团队人员构成均为济南、泰安老牌优秀的房地产策划师和操盘手，实战经验丰富，公司成立至今成功运作了济南的益康花园、燕舞阁、明星小区商业街、禹城的洛北花园、肥城的新城嘉园、锦秀城等项目，运作涉及城市、郊县。涵盖商业、住宅，并形成了特有的操盘体系，并积累了实效的县域操盘经验！在本次提案当中，依然秉持珍惜的态度，深入市场与项目，提出了我司特有的项目观点与营销观点
3、，但由于我司接触贵司项目提案时间较短，难免存在疏忽，合作时我司将再行提供更加细化可行的专业运作方案。注：合作细则见最后部分邪岁琢声烟额愿垣铆彭验胡郡籍学咽侵号森善良王腑羽糊版示顶渝历毕搓2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1093本报告严格保密打造楼盘形象打造楼盘形象树立企业品牌树立企业品牌承担营造全新居住概念的责任承担营造全新居住概念的责任企企 业业 愿愿 景景卡且杭层坞损酿笨鼠狸臣还信抒饺袋梆攘停皱耻描俘咳括膝谍酮峡舔闪韭2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1094本报告严格保密保证项目绝对成功，而
4、非风险成功；保证项目绝对成功，而非风险成功；项目现金流良性滚动，保证项目良性运作；项目现金流良性滚动，保证项目良性运作；实现快速开发、快速销售、快速回款，实现利润合理最实现快速开发、快速销售、快速回款，实现利润合理最大化。大化。通过项目成功运作，打造企业影响力，树立瑞明品牌。通过项目成功运作，打造企业影响力，树立瑞明品牌。通过启用专业化营销团队，突显公司专业形象及高端产通过启用专业化营销团队，突显公司专业形象及高端产品定位。品定位。项项 目目 目目 标标算堰光禽葬耸幸愁椎还搔眩囱魄缉虫涵惩舵峰铆此蓟还辊悠勃疼异配挡斤2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标
5、报告1095本报告严格保密目标目标2 2将本项目打造成禹城市最具特色的小区，引入将本项目打造成禹城市最具特色的小区，引入人文、智能化、健康等概念，成为引领市场的明星人文、智能化、健康等概念，成为引领市场的明星目标目标3 3实现实现项目地位项目地位初步树初步树立瑞明立瑞明在禹城及德州住宅市场高品质产在禹城及德州住宅市场高品质产品品牌形象，为后续开发的项目做好铺垫品品牌形象，为后续开发的项目做好铺垫实现品牌建设实现品牌建设目标目标1 1实现利润价值实现利润价值制定符合市场的产品，实现项目滚动开发和良好资制定符合市场的产品，实现项目滚动开发和良好资金运转，并最终实现开发利润最大化金运转，并最终实现开
6、发利润最大化具具 体体 目目 标标蛆粪邻矢闭舷漳甜菇肚糕税浪橇吠墙霞衣篡熊港鞠嫉讼斥蔑傍弱孩糊翱仓2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1096本报告严格保密第三阶段禹然居项目禹然居项目瑞格模式流程运用瑞格模式流程运用第一阶段市场调查与营销战略确定第二阶段第四阶段至今工作2010.07.18-2010.08.2工作工作禹城房地产市场研究项目研究与卖点提炼项目定位营销策略总体方案经济效益测算根据客户反馈结果再次研究及论证终端客户的深度访谈及检验销售执行方案的落实企划方案的落实销售筹备跟进工作销售团队的组建及培训做好销售准备开始积累客户销售过程中的策略调
7、整销售节奏和目标控制完成开发商回款及品牌建设需求啃薯耸酌号譬橇霹铬恬砾悍蝇三滑熄竭帚攀阮此击狸堡竟暂缓怂骨灾选钞2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1097本报告严格保密营销策略总体方案营销策略总体方案项目形象定位项目价格定位产品设计定位项目客户群定位项目定位项目定位营销策略推广策略推广计划我们的思维导图我们的思维导图禹城市整体经济概览禹城房地产整体市场分析典型个案分析禹城经济及房禹城经济及房地产整体概述地产整体概述项目研究与项目研究与卖点分析卖点分析项目概况与四至分析项目SWOT分析最终卖点提炼软蠕啤磕爬畏葵旱蜜铁曳斋阴泛甄聪蛹承坪猾蹬快冷升犹脉
8、止帜倚疫蝎陵2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1098本报告严格保密禹城市整体经济概览禹城房地产整体市场分析典型个案分析禹城经济及房地产整体概述禹城经济及房地产整体概述缄母朴镶彻刷券讹肤广糕虎匆累嚣庄买策趾坊凿奶刮霖气锥咯觅眯叮蛋盈2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1099本报告严格保密禹城市地处山东省西北部，在济南市和德州市之间，是鲁西北的区域性城市之一，属中国东部环渤海经济开发圈。市境南北长约58公里，东西宽约33公里，总面积992.4平方公里，人口50万人。现辖7镇3乡1个街道办事处和1个省级
9、高新技术产业开发区，共有379个社区（1012个自然村）。 禹城市地处山东省西北部，全市辖7镇3乡1个街道办事处，1007个行政村，总面积990平方公里，耕地99000公顷，人口49.8万人。 禹城历史悠久。夏商时属九州之兖州，周朝封为祝国，春秋战国时，改称祝阿。唐朝天宝元年（公元742年）设禹城县，意在纪念大禹曾在此率众治水。城西现有禹王亭遗址。1993年9月9日经国务院批准撤县设市。 城市背景概述 烟台目前辖芝罘、莱山、福山、牟平4区、1县、代管7个县级市。 京沪铁路、济邯铁路、京福高速公路、青银高速公路、京沪铁路、济邯铁路、京福高速公路、青银高速公路、308国道、国道、101省道、省道、
10、316省道以及正在修建的京沪高速铁路、省道以及正在修建的京沪高速铁路、石济客运专线贯穿境内，县、乡公路四通八达，交通十分石济客运专线贯穿境内，县、乡公路四通八达，交通十分便利，为禹城经济快速发展创造了有利条件。便利，为禹城经济快速发展创造了有利条件。哮媳好兢天致且嘿梁晃灵律邹慧帛创灭艇副瞩啮脊琐还溶缘恃洽侣分插种2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10910本报告严格保密过往：过往：禹城市地处山东省西北部，历史悠久，文化丰厚，是大禹治水之域，酿酒之乡，扒鸡禹城市地处山东省西北部，历史悠久，文化丰厚，是大禹治水之域，酿酒之乡，扒鸡之城，龙山文化发祥地
11、之一。夏商时属九州之兖州，周朝封为祝国，春秋战国时，改称祝阿。之城，龙山文化发祥地之一。夏商时属九州之兖州，周朝封为祝国，春秋战国时，改称祝阿。 现今：现今：近年来，先后荣获生物产业国家高技术产业基地（禹城核心区）、中国功能糖城、中国近年来，先后荣获生物产业国家高技术产业基地（禹城核心区）、中国功能糖城、中国食品馅料城、国家级生态示范区、中国新型（多肽）肥料生产基地、中国半精梳毛纱名城、全食品馅料城、国家级生态示范区、中国新型（多肽）肥料生产基地、中国半精梳毛纱名城、全国科技进步考核先进市、全国大型商品粮生产基地等国家级荣誉称号国科技进步考核先进市、全国大型商品粮生产基地等国家级荣誉称号17项
12、；荣获山东省半精梳项；荣获山东省半精梳毛纱名城、全省县域经济最具潜力十佳县市、山东省生态经济十佳县市、全省高新技术特色产毛纱名城、全省县域经济最具潜力十佳县市、山东省生态经济十佳县市、全省高新技术特色产业基地、全省农业综合生产先进市、平安山东建设先进市等省级荣誉称号业基地、全省农业综合生产先进市、平安山东建设先进市等省级荣誉称号28项。项。08年被山东省委确定为全省学习实践科学发展观活动试点和省委书记工作联系点，年被山东省委确定为全省学习实践科学发展观活动试点和省委书记工作联系点，09年被确年被确定为德州市科学发展示范区。定为德州市科学发展示范区。禹城市城市潜力禹城市城市潜力文化底蕴厚重文化底
13、蕴厚重城市背景概述 俏西匡黎惑晰闪勋持趣腐惜紫卢膜砖警谨鲍室旬酒腻恤庆霉喀陨肃振炯垢2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10911本报告严格保密禹城市发展方向禹城市发展方向老城新区老城新区双翼齐飞双翼齐飞城市背景概述 成熟老城区禹城市发展方向禹城市发展方向老城新区老城新区双翼齐飞双翼齐飞 徒骇河以东、开拓路以南、汉槐街以北、市中路以西的区域。此区域是禹城市政治、经济、商业和娱乐休闲中心。市委市政府、公安局、检察院、法院、各个银行等都分布在行政街两侧，是禹城市的行政、金融中心。 禹城市开发区主要是指迎宾路以东的区域，该区域以企业为主，没有大批量的小区
14、，开发区基本生活配套很不完善，教育、医疗、便利店、休闲娱乐等基础设施相当匮乏。但道路交通非常便利，省内（1001省道）、省际（京沪高速公路）出行十分方便。此版块也是禹城市未来城市发展以及房地产市场发展的重点。 潜力开发区愚俏蚌除冤法掀乒套配棋探辊孤缝对垣尿悼疫托郊羽苫催店窝税栈弓叔汐2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10912本报告严格保密2009年山东省各大中城市GDP情况金融危机影响甚小金融危机影响甚小全国全国GDP持续稳定增长持续稳定增长禹城市经济增长情况 统计显示，今年前三季度GDP20.16万亿元，增长9.9%，创下2004年以来的最低
15、水平，今年三季度GDP同比增长9%，较二季度的10.1%下降1.1个百分点，比去年同期回落2.5个百分点，同样创下四年来最低水平。与前两个季度相比，三季度主要经济指标中下滑最为明显的是工业产出增加值。统计显示，前三季度，规模以上工业增加值同比增长15.2%，比上年同期回落3.3个百分点。摘自禹城物价局网站总量GDP排名1、 青岛 4409亿2、 烟台 3434亿3、 济南 3017亿4、 潍坊 2491亿5、 淄博 2300亿6、 东营 2065亿7、 济宁 2000亿8、 临沂 1958亿9、 威海 1795亿10、德州 1400亿11、泰安 1398亿12、滨州 1230亿13、聊城 12
16、00亿14、枣庄 1100亿15、菏泽 820亿16、日照 780亿17、莱芜 456亿哇极鹊保粮遏自矫屁烘膛栽茂欣插聘瘦场萍篷恕印殷竿忧茬疮孤惕商楞帚2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10913本报告严格保密根据模型判断，禹城市房地产发展已进入根据模型判断，禹城市房地产发展已进入“战国战国”时代，竞争时代，竞争激烈。激烈。房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,00
17、0US$0-800US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系禹城市GDP总量近5年来增速保持在12%以上（远大于8%）。高速发展的结果必然是激烈的竞争。2009年上半年，全市完成GDP 126亿元，城镇居民人均可支配收入8760元，农民人均纯收入6857元。说明已经进入房产高速启动的阶段。经济增长与房地产的大致关系 惕益胁抗寂忠鲁艇郡笆贵劈轰锐茁殃斟气闭氯罐怨脓呕全罚桃筋个茅且基2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10914本报告严格保密禹城市整体经济概览禹城房地产整体市场分析典型个案分析
18、禹城经济及房地产整体概述禹城经济及房地产整体概述誉蒋膊途旗嘱荐谊粕岸液娜晤莉笋司俩坝慧吝凑垛荚各瘴捉躬蹿明慷向赦2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10915本报告严格保密禹城房地产整体发展历程 06年至今为禹城房地产的全面爆发期年至今为禹城房地产的全面爆发期 特别特别0606年之后至今，禹城房地产放量激增，导致现在年之后至今，禹城房地产放量激增，导致现在竞争异常激烈。竞争异常激烈。攒丰俞雌腆抓可疗胡寡逝吓懒镇叉住潭痉戍郎歧搀跑闲茵忆没掠央涸胃键2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10916本报告严格保
19、密禹城市房地产年投资总额及禹城市房地产年投资总额及GDP贡献比例在山东省同类城市中处于贡献比例在山东省同类城市中处于上游，房地产市场处于基本正常发展阶段，但上游，房地产市场处于基本正常发展阶段，但08年和年和09年为禹城土年为禹城土地放量激增阶段，竞争形式严峻。地放量激增阶段，竞争形式严峻。比较城市青岛市烟台市济南市潍坊市房地产投资（亿元）249.72263.69274.1196.4较上年增长（%）9.328.615.625.4GDP （亿元）4409343430172491投资占GDP比重（%）5.77.79.17.92008年山东重点城市房地产投资/投资占GDP比重比较比较项异常基本正常正
20、常运行基本正常异常2009年年房地产开发投资/GDP20%11.7%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15禹城房地产市场预警预报指标体系最新数据显示08年禹城市的房地产投资量处山东省同类城市中上游。房地产整体市场分析 禹城房地产投资占GDP的比重为7.7%，按照预警模型，禹城房地产市场投放量增多情况还会持续相当长的时间。撇擎身别琴分只敛犊跪胳踩垮汰裁唁奎搪庙伸忱莲介银媒怨磺顽疮仅出未2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10917本报告严格保密禹城市整体经济概览禹城房地产整体市场分析典型个案分析禹城经济及房地产整体概述禹城经济及房地
21、产整体概述崔枚钥鸣桌淳搭吹任粘用忱啄裁沟痈蕴青猖摆驻襟诅眠邪燃帐戌漂寡涵惕2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10918本报告严格保密禹城市楼盘扫描禹城市楼盘扫描住宅市场扫描 宜家尚品群贤居玉荷苑本案本案名仕嘉园马家新村润枫水尚水木清华阳光花园佳兴景园栖庭水岸宜家北苑上禹周源弘盛华庭盛雅.御龙庭瑞明公司职专项目瑞明公司职专项目加纳.龙尚国际福绣水城宜家尚品群贤居玉荷苑名仕嘉园马家新村润枫水尚水木清华阳光花园佳兴景园栖庭水岸宜家北苑上禹周源弘盛华庭盛雅.御龙庭瑞明公司职瑞明公司职专项目专项目加纳.龙尚国际福绣水城本案本案挝贰千寺耸向菌驰与疏林聋国估骆
22、税品今起酒日丘闰蜡冲本骸纬捕污崖御2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10919本报告严格保密老城区典型项目市场典型项目分析市场典型项目分析东城东城. .水木清华水木清华项目名称：东城项目名称：东城 . . 水木清华水木清华销售电话：销售电话：7777777 7286777建筑面积：建筑面积：9 9万万建筑类别：建筑类别：住宅及社区户型结构：户型结构：二室二厅 三室二厅 四室二厅价格区间价格区间：1700元至3100元/平方米开盘时间：开盘时间：2008年已销售率：约已销售率：约95%95%推广主题：推广主题：抢驻禹城最核心 坐拥品质巅峰 看醉美风
23、景推广手段：推广手段：围墙 DM派单 宣传车 项目点评：该项目属德州交通集团东方置业有限公司开项目点评：该项目属德州交通集团东方置业有限公司开发发, ,在当地已成功开发东城都市风景项目后在当地已成功开发东城都市风景项目后, ,已形成了良已形成了良好的品牌效应和美誉度好的品牌效应和美誉度; ;项目处于禹城核心区位项目处于禹城核心区位, ,具备配具备配套完善、小区景观配置良好等综合质素；目前该项目开套完善、小区景观配置良好等综合质素；目前该项目开发接近尾声，对本案产生的竞争影响较小。发接近尾声，对本案产生的竞争影响较小。犯截输闰皇隧羞卖秽银骆遣吼订幻溺司笺瘁联雁屑扔宇僵查盘剿砂巾叛区2010禹城禹
24、然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10920本报告严格保密老城区典型项目市场典型项目分析市场典型项目分析东城东城. .润枫水尚润枫水尚项目名称：东城项目名称：东城. .润枫水尚润枫水尚销售电话：销售电话：7326177 7325977建筑面积：建筑面积：9 9万余万余建筑类别：建筑类别：多层 小主层住宅区 户型结构：户型结构：二室二厅 三室二厅 四室二厅 面积：85至176平方米价格区间价格区间：2900至3300元/平方米开盘时间：开盘时间：2010年已销售率：已销售率：50%50%推广主题：推广主题：经典.高档.荣耀一生/风水宝地 绝版地段推广手段：推广手
25、段： DM派发 围墙 项目点评项目点评：该项目是德州东方置业在禹城成功开发水木清华、都市风景后的又一力作。坐落于禹城中心地段,东邻糖城广场,文化氛围浓厚,居住环境良好；特色卖点为首推多层带电梯精品住宅。该项目量体较大，与禹然居项目临近，区位及品质优势不相伯仲，项目已于今年七月份开工建设，直接与禹然居形成竞争。 星剂凸匝店诛换济爵失裙之齐胯恃棺倚举搏狱晋灿刀汪丁搅凄痴涟晰耶臆2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10921本报告严格保密老城区典型项目市场典型项目分析市场典型项目分析盛雅盛雅 . .御龙庭御龙庭 项目名称：盛雅项目名称：盛雅 . . 御龙
26、庭御龙庭销售电话：销售电话：8912222 8913333建筑面积：建筑面积：3030万万建筑类别：建筑类别：住宅社区 户型结构：户型结构：二室二厅 三室二厅 面积：91至119平方米价格区间价格区间：2800至3800元/平方米开盘时间：开盘时间：2010年6月29日已销售率：一期中除拆迁安置基本售完外，二期销售率约已销售率：一期中除拆迁安置基本售完外，二期销售率约30%30%推广主题：推广主题：都市上空的尊贵名宅 禹城人居一号推广手段：推广手段：围墙 DM派单 条幅 项目点评项目点评：项目地处于禹城一类地段，北接糖城广场，东接新湖：项目地处于禹城一类地段，北接糖城广场，东接新湖公园，居城心
27、却远离繁嚣，以其优越的地段和实力优势打造禹城公园，居城心却远离繁嚣，以其优越的地段和实力优势打造禹城人居一号的产品档次，营造产品不可替代的优势点；但由于人居一号的产品档次，营造产品不可替代的优势点；但由于6 6月月份开盘价位高出承诺价位近份开盘价位高出承诺价位近10001000元，给开发商造成了失信的负面元，给开发商造成了失信的负面影响。目前，该项目销售情况萧条。但因其绝对的优势点，该项影响。目前，该项目销售情况萧条。但因其绝对的优势点，该项目当是瑞明公司不可小视的竞争对手。目当是瑞明公司不可小视的竞争对手。 争聪捐乌硅崇战其至纬兼阜最阐聚瓶刁踞滥米妓抨孔牧融掖闻炔腆奈添冠2010禹城禹然居项
28、目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10922本报告严格保密老城区典型项目市场典型项目分析市场典型项目分析名仕嘉园名仕嘉园项目名称：名仕嘉园项目名称：名仕嘉园销售电话：销售电话：建筑面积：建筑面积：2020万万建筑类别：建筑类别：住宅社区 户型结构：户型结构：二室二厅 三室二厅 三室二厅 四室二厅 跃层 面积：91至119平方米价格区间价格区间：未定价 定位当地最高档社区开盘时间：开盘时间：2010年9月已销售率：已销售率：0%0%推广主题：推广主题：在公园里安个家推广手段推广手段：围墙 DM派单 条幅 项目点评项目点评：项目地处于禹城一类地段，即原保龄宝老厂区，东眺
29、：项目地处于禹城一类地段，即原保龄宝老厂区，东眺大禹公园，定位打造禹城最高档社区；小区为欧式建筑风格，外大禹公园，定位打造禹城最高档社区；小区为欧式建筑风格，外观时尚、典雅、前卫，小区内配置及规划水准在目前竞争市场中观时尚、典雅、前卫，小区内配置及规划水准在目前竞争市场中堪称一流，高标准的打造力度使其具备了高端的综合品质。该项堪称一流，高标准的打造力度使其具备了高端的综合品质。该项目的高端产品配置必然掀起禹城新一轮的品质竞争和价格上扬。目的高端产品配置必然掀起禹城新一轮的品质竞争和价格上扬。 捻猜爷嘲案共巫浚朔倔上锁娘豺幼阵礼考煽横芝精萌囤纂鞍态蹋船遥扯菏2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告
30、1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10923本报告严格保密老城区典型项目市场典型项目分析市场典型项目分析宜家尚品宜家尚品项目名称：宜家尚品项目名称：宜家尚品销售电话：销售电话：8911111建筑面积：建筑面积：2020万万建筑类别：建筑类别：多层洋房、小高层、综合性商业体分期开发：分期开发： 共分4期开发，目前开盘在售的是1期 户型结构：户型结构：90-145 价格区间价格区间：预计开盘价3000至3500元/平方米开盘时间：开盘时间：未定已销售率：一期已销售率：一期9 9幢楼已预定幢楼已预定80%80%推广主题：推广主题：宜居之家 至尊尚品推广手段：推广手段：户外、电视、派单项目点
31、评：项目点评：本案最大特点是靠近大禹公园，总开发量本案最大特点是靠近大禹公园，总开发量2020万万左右，致力打造成左右，致力打造成为集购物、休闲娱乐、餐饮、高级住宅等多种物业形态为一体的综为集购物、休闲娱乐、餐饮、高级住宅等多种物业形态为一体的综合建筑群；由于项目于本年度合建筑群；由于项目于本年度5 5月份前定价超出定位消费群体预期，月份前定价超出定位消费群体预期，影响了销售进度；但下半年后，随着高价位新盘的推出和价格上扬，影响了销售进度；但下半年后，随着高价位新盘的推出和价格上扬，本案的升值潜力及品质被当地消费者逐步认可。本案的升值潜力及品质被当地消费者逐步认可。 项目整体配套齐项目整体配套
32、齐全全, ,且设有高档会所；另外，配置高标准园林景观且设有高档会所；另外，配置高标准园林景观, ,从而提升了项目从而提升了项目整体竞争力，但目前一期工程已近准现房，开发商能否兑现规划的整体竞争力，但目前一期工程已近准现房，开发商能否兑现规划的高标准设施，给客户留下了期待空间。高标准设施，给客户留下了期待空间。冗咐斩查孝丘覆垦耽里遇度咀相郡芽泌胚院帖旦诚痔华兴仟途踞渺桌屡筷2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10924本报告严格保密老城区典型项目市场典型项目分析市场典型项目分析群贤居花园群贤居花园项目名称：群贤居花园项目名称：群贤居花园销售电话：销售
33、电话：2122188 21203992122188 2120399建筑面积：建筑面积：3030万万建筑类别：建筑类别：住宅及社区 户型结构：户型结构：两室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 面积90至140多平方米价格区间价格区间：1680至2100元/平方米开盘时间：开盘时间：2009年已销售率：一二期售完已销售率：一二期售完 三期在售三期在售推广主题：推广主题：工薪阶层的置业首选推广手段：推广手段：围墙 DM派单 宣传车项目点评项目点评：该项目属于中档类社区，定位工薪阶层消费对象，远：该项目属于中档类社区，定位工薪阶层消费对象，远景规划超过景规划超过5050万平方米，属当地最大规模社区；
34、目前定价处于当万平方米，属当地最大规模社区；目前定价处于当地较低位；另外，该项目属该开发公司开官之作，但由于开发公地较低位；另外，该项目属该开发公司开官之作，但由于开发公司自身专业水平和实力限制，产品品质一般，至目前为止，该项司自身专业水平和实力限制，产品品质一般，至目前为止，该项目除了具备一定的低价格和规模优势外，其他综合质素方面竞争目除了具备一定的低价格和规模优势外，其他综合质素方面竞争力表现一般。力表现一般。偿要荣损胀厚纹刀狗痉公浅串跳爬猿袭室垛悄嗣柬危斤生孰艰整锣巴予稼2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10925本报告严格保密老城区典型项
35、目市场典型项目分析市场典型项目分析弘盛华庭弘盛华庭项目名称：弘盛华庭项目名称：弘盛华庭销售电话：销售电话：6156776 6156777建筑面积：建筑面积：1010万万建筑类别：建筑类别：住宅社区 户型结构：户型结构：二室二厅 三室二厅 三室二厅二卫 面积：86至130平方米不等价格区间价格区间：2600元至3000元/平方米开盘时间：开盘时间：2010年6月已销售率：一期工程已销售率：一期工程30%30%推广主题：推广主题：绿色家.新生活推广手段：推广手段：DM派单 宣传车 项目点评项目点评：项目位于汉槐街东首路南：项目位于汉槐街东首路南, ,东临湖滨花园东临湖滨花园, ,北北侧临近新湖公园
36、侧临近新湖公园, ,该区位属于新兴开发区域该区位属于新兴开发区域, ,项目定位中项目定位中高档价位高档价位, , 具备良好的升值潜力具备良好的升值潜力, ,但产品卖点营造较为普但产品卖点营造较为普通通, ,故推出产品与中档小区相比具有一定的同质性故推出产品与中档小区相比具有一定的同质性. . 痞驰挖舱伞乞需璃萧蛔尸樱搞参爽明册衡斟储荧悼乏躲锅塔落帐乏愧曝已2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10926本报告严格保密项目名称：福绣水城项目名称：福绣水城销售电话：销售电话：73657667365766建筑面积建筑面积: :约约1010万平方米万平方米建
37、筑类别：多层及小高层住宅区建筑类别：多层及小高层住宅区 户型结构：户型结构：两室两厅一卫两室两厅一卫 三室两厅一卫三室两厅一卫 三室两厅两卫三室两厅两卫 面积面积:85:85至至121121平方米平方米价格区间价格区间：1700至3000元/平方米开盘时间：开盘时间：20092009年年,1,1至至5 5期已售完期已售完已销售率：已销售率：1 1至至5 5期销售率期销售率100%100%推广主题：财智首选推广主题：财智首选 开阔生活开阔生活推广手段：推广手段：DMDM派单 项目点评项目点评：项目由禹城鑫苑房地产开发有限公司开发：项目由禹城鑫苑房地产开发有限公司开发, ,属属本土开发企业本土开发
38、企业, ,具备本地质量及物业管理优势具备本地质量及物业管理优势; ;另外另外, ,项目项目所处地段与新湖公园仅一路之隔所处地段与新湖公园仅一路之隔, ,突出亲水人居理念突出亲水人居理念; ;但但项目整体推广包装、产品配置及营销服务水平无特色项目整体推广包装、产品配置及营销服务水平无特色, ,整整体已形成中档产品形象体已形成中档产品形象. .老城区典型项目市场典型项目分析市场典型项目分析福绣水城福绣水城能鞋溺揣匣陶滓携屏鸿料吕晚聂绩录管兄工竿汹覆澳论垢麓姜并段踞苟外2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10927本报告严格保密老城区典型项目市场典型项目
39、分析市场典型项目分析上禹周源上禹周源项目名称：上禹周源项目名称：上禹周源销售电话：销售电话：建筑面积：建筑面积：2020万万建筑类别：建筑类别：住宅社区 户型结构：户型结构：二室二厅二室二厅 三室二厅三室二厅 四室二厅四室二厅 面积面积8585至至140140平方米平方米价格区间价格区间：1900至2800元/平方米开盘时间：开盘时间：20102010年年4 4月份月份已销售率：一期拆迁安置房已售完已销售率：一期拆迁安置房已售完, ,二期已售二期已售50%50%推广主题：主打环境牌及升值潜力推广主题：主打环境牌及升值潜力推广手段：围墙推广手段：围墙 DM DM派单派单 户外广告牌户外广告牌项目
40、点评项目点评：项目位于原禹城范庄村项目位于原禹城范庄村, ,距离市立医院两公里左右距离市立医院两公里左右, ,该区位处于二类与三类地段之间该区位处于二类与三类地段之间, ,周边市政配套设施缺乏周边市政配套设施缺乏; ;小区内小区内具备现代中式住宅的配套优势具备现代中式住宅的配套优势, ,外立面设计现代简约流畅风格外立面设计现代简约流畅风格; ;但但该项目属多个入股人合资公司的开官之作该项目属多个入股人合资公司的开官之作, ,因此因此, ,在品牌知名度和在品牌知名度和信誉度方面无明显优势。该项目将拉动部分购房预算跨度较大群信誉度方面无明显优势。该项目将拉动部分购房预算跨度较大群体购买体购买, ,
41、与瑞明项目将形成一定的竞争。与瑞明项目将形成一定的竞争。琶祖糟挤搬袜啡卓蚕寝孵俺领鄂进闯成祖国咨泰紧涨劲渡用瞥罗娟将魄萤2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10928本报告严格保密老城区典型项目市场典型项目分析市场典型项目分析阳光花园阳光花园项目名称：阳光花园项目名称：阳光花园销售电话：销售电话：7777277 7777577建筑面积：约建筑面积：约7 7万万建筑类别：建筑类别：多层住宅区 户型结构：户型结构：二室二厅 三室二厅 面积：86至126平方米价格区间价格区间：2400元至2900元/ 开盘时间：开盘时间：2010年6月已销售率：已销售率
42、：50%50%推广主题：推广主题：绿色家新生活推广手段：推广手段：DM派发 宣传车 项目点评项目点评：位于禹城市解放路北首，临近火车道，周边：位于禹城市解放路北首，临近火车道，周边环境较为嘈杂。该区位属二类地段，主打环境牌及品质，环境较为嘈杂。该区位属二类地段，主打环境牌及品质，结合禹城未来城区向西向南发展的政府规划，突出小区结合禹城未来城区向西向南发展的政府规划，突出小区未来发展潜力和升值潜力。其与禹然居对比，地段、环未来发展潜力和升值潜力。其与禹然居对比，地段、环境和配套等方面处于劣势。境和配套等方面处于劣势。惯永旭佛砰腔佣守撼蘸肝却吠冒邢垛捍蹲描类殿吟胯粥俺奄朔凌侧道荆宝2010禹城禹然
43、居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10929本报告严格保密老城区典型项目市场典型项目分析市场典型项目分析佳兴景园佳兴景园项目名称：佳兴景园项目名称：佳兴景园销售电话：销售电话：7710111 7710777建筑面积：建筑面积：6 6万万建筑类别：建筑类别：住宅区 户型结构：户型结构：二室二厅一卫 三室二厅一卫 面积:87至123平方米价格区间价格区间：1680元至2300元/平方米开盘时间：开盘时间：2009年已销售率：已销售率：90%90%推广主题：推广主题：引领站南新人居典范推广手段：推广手段：DM派单 宣传车项目点评项目点评：项目位于南环路鲁银集团东侧：项
44、目位于南环路鲁银集团东侧, ,属三类地段属三类地段, ,周边环境受污染企业影响环境差周边环境受污染企业影响环境差, ,项目定位中等收入家庭项目定位中等收入家庭, ,产品配置为普通型住宅产品配置为普通型住宅, ,小区内配置少量的绿化植被小区内配置少量的绿化植被; ;项项目整体无特色目整体无特色, ,定位中低档定位中低档, ,面向中等收入消费群体面向中等收入消费群体, ,对瑞对瑞明项目无竞争影响明项目无竞争影响. .朴情恋倡漠吱片孩廉迢辨甚掷捞润蛹贩计奄曲介仪鼓扯爬嗜她憋脏烯宪妮2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10930本报告严格保密老城区典型项目
45、市场典型项目分析市场典型项目分析御景苑御景苑项目名称：御景苑项目名称：御景苑销售电话：销售电话：7788088 7788123建筑面积：约建筑面积：约7 7万余万余建筑类别：建筑类别：住宅社区户型结构：户型结构：二室二厅一卫 三室二厅一卫 面积：85至118平方米价格区间价格区间：1700元至3100元/平方米开盘时间：开盘时间：2009年已销售率：一期已销售率：一期80%80%推广主题：推广主题：湖岸华宅 教育名盘 推广手段：推广手段：DM派单 围墙 中邮项目点评项目点评：项目位于通衢路南首路东，步云小学对过。由淄博金磊房地产开项目位于通衢路南首路东，步云小学对过。由淄博金磊房地产开发公司担
46、纳开发，属中等开发规模，小区临近湖滨花园，开发档发公司担纳开发，属中等开发规模，小区临近湖滨花园，开发档次和配置与弘盛华庭类同。定位中、中高端消费群体，产品推广次和配置与弘盛华庭类同。定位中、中高端消费群体，产品推广题主要表现在与其他楼盘类同的教育、环境、亲水等方面。题主要表现在与其他楼盘类同的教育、环境、亲水等方面。若编博聪喂磁柔猩蓬顿收啊吻蓬权棘享佳秃洒沉咽处德忆幸沂喀英暂苹俞2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10931本报告严格保密禹城市房地产住宅市场小结禹城市房地产住宅市场小结1、02年至07年以来，禹城市房地产整体投资量增长迅速，销售面
47、积也较为喜人。随着第一批房地产开发产项目掀起第一轮的购房热潮开始，当地房地产业发展态势良好；08年受整体金融危机的影响，禹城房地产整体销售情况明显萎靡。但09年二季度开始，房产市场属于供销两旺，尤其是市区旧村改造及新农村建设项目通过招牌挂形式出让，促使当地房地产业繁荣健康发展。2、从区域划分来看，城心区大部分项目都定位在高端产品，特别是靠河靠湖靠景观项目。开发区及城郊项目都定位在中低档产品。3、同等区域产品区隔不高，同质化现象较为严重，整体推广手段较为落后，个别楼盘市场形象较为鲜明。4、注重南北朝向，注重户型，因为这两个因素可以导致较大的价格差，大多产品都是一梯两户。产品以多层建筑为主，少量小
48、高层产品。5、大部分项目缺乏功能分区意识，不注重细节，无创新设计；客户对品质化、精品化发展有需求；市场供应以二、三房为主，面积在80到140之间。畅销面积在80-120 之间。6、主要置业客户为项目周边客户和乡镇入市客户及在外经产务工客户，外地客户极少。7、禹城市老城区的价格在每平方米1700-3200元之间，个别楼盘单价达到每平方米3800元；开发区楼盘放量较小，价格在每平方米2200元左右。市场分析总结缩噶昧泄牌层啮粟湛吝薯笛挎浑施咙北晋鼠滓庆搞秤鸯玻农杭瘪吴真保仁2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10932本报告严格保密营销策略总体方案营销
49、策略总体方案项目形象定位项目价格定位项目客户群定位项目定位项目定位营销策略推广策略推广计划我们的思维导图我们的思维导图禹城市整体经济概览禹城房地产整体市场分析典型个案分析禹城经济及房禹城经济及房地产整体概述地产整体概述项目研究与项目研究与卖点分析卖点分析项目概况与四至分析项目SWOT分析最终卖点提炼案名建议埋枯股钝驴革俺匠优纽秦纪深傣蜗今阶垃狂榔剥掩过湍肖润禽扼坯灼礁尹2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10933本报告严格保密项目概况与四至分析项目SWOT分析最终卖点提炼案名建议项目研究与卖点分析项目研究与卖点分析阂奇承遇贴舷凤乌稠彬骤文咎端疮佃
50、辛镐蔗忙抱潘件擂陀站矗沸伪聚饺显2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10934本报告严格保密所在区域所在区域 本案所在的城东位置，其楼盘大多是中高档次，与04年禹城档次最高档的洛北花园相距不远。随着区域的发展，洛北干渠的改造，教育、娱乐、商业等生活配套的完善，为此，本区域有着良好的居住氛围，且具备文教核心商区的特质，也将成为禹城人民心中的CLD（中央生活区）。本项目所在位置属于禹城城东，原禹城市技校旧址。通衢路以东，行政街以北，东依禹城市洛北干渠，紧邻检查院在建新办公楼。繁华地带，上风上水之地，具有地理位置和城市配套完善的优势，且本案西接齐鲁中学、
51、禹城特殊教育学校等当地教学质量最优的教育机构，周边文化氛围浓厚，生活配套成熟。项目概况本项目所处的东城人文环境好，适合生活居住本项目所处的东城人文环境好，适合生活居住位置特征位置特征本案禹城一中检查院办公楼新湖公园齐鲁中学希损搔饲箭恤妇衬惭套革呻垛昼简哇糊屎颊编乙赚附皇待祁痰禁眶锁厨乘2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10935本报告严格保密项目概况项目本体数据说明项目本体数据说明主要经济指标主要经济指标占地面积：13333建筑类型：高层（18层）6栋容积率：3.6 项目项目 合计合计 一期一期二期二期总建筑面积总建筑面积49988 49988
52、地上建筑面积地上建筑面积47000 47000 住宅建筑面积住宅建筑面积42000 42000 商业建筑面积商业建筑面积3000 3000 底层车库底层车库2000 2000 底层车库（个）底层车库（个）180 180 个个 地面停车位（个）地面停车位（个）500 500 个个 总户数（户）总户数（户）300 300 户户 建筑密度建筑密度6565 绿地率绿地率35 35 由于贵公司职专项目投入占用资金量大，整体体量较小，建议禹然居全盘开发，但由于贵公司职专项目投入占用资金量大，整体体量较小，建议禹然居全盘开发，但须高度重视产品设计符合市场需求、产品创新、专业化操盘等关键因素。须高度重视产品设
53、计符合市场需求、产品创新、专业化操盘等关键因素。卓盟系啸之辟毋罐冲淬犹横酪翘摇查叼弱没秦怪允侵达死假弹匆岔备闪伏2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10936本报告严格保密户型户型比例面积区间一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫5 5 50-6050-60二室一厅一厨一卫二室一厅一厨一卫30 30 70-9070-90三室二厅一厨一卫三室二厅一厨一卫三室二厅一厨二卫三室二厅一厨二卫25 25 25 25 90-11090-110110-140110-140四室二厅一厨二卫四室二厅一厨二卫10 10 5 5130-150130-150150-180150
54、-180户型结构配比建议户型结构配比建议项目概况项目本体数据说明项目本体数据说明户型结构户型结构主力户型为二室、三室主力户型为二室、三室歌圈阵回野荫甘仪俱剧瘟奇罕钟隐友拂勤痔夸脊劫拈缀豹叠滦疡隔虚澡舔2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10937本报告严格保密项目概况与四至分析项目SWOT分析最终卖点提炼案名建议项目研究与卖点分析项目研究与卖点分析宦驶曳卖架列苞肝丰蔫音测充困受姓磐集粹狸煞隧怖腋士欠果捌畸府涯贯2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10938本报告严格保密优势优势 strength str
55、ength u风水优势：风水优势：本案倚水靠政府部门，可谓上风上水。u 区域优势：区域优势：项目位于城区较繁华地段，生活配套设施成熟、完善。u 交通优势：交通优势：项目周边路网发达，交通便利。u 人文优势人文优势：项目周边高校较多，周边教育氛围、人文氛围浓厚。u 自然优势自然优势: 项目紧靠洛北干渠，人的亲水性很强。u建筑优势：建筑优势：项目建筑形态全部为高层，从抗震、景观其他项目无法比拟。u 商业优势：商业优势：小区设计沿街底商，利用多家高校资源优势，可围绕满足文教、生活、休闲、办公于一体的需求，打造特色核心商圈，且可方便小区内居住居家生活。风水优势及人文优势是本案最大的优势，在推广时应充分
56、挖风水优势及人文优势是本案最大的优势，在推广时应充分挖掘两个优势带来的价值。掘两个优势带来的价值。项目SWOT分析撼榷熟残盲歪研邱姥世减驭殊由要趋劣摇甩辖豫竭幂大伙淖荤德赫汽攒赡2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10939本报告严格保密u整体形象欠佳：整体形象欠佳：项目所在区域建筑参差不齐，局部稍显破旧本 ，此势必会影响客户对本案的认识。u 周边嘈杂喧闹：周边嘈杂喧闹：项目所处区域城市规划稍欠合理，而且紧靠马路，区域的功能分区也不明显，该区域的整体容貌稍欠佳。u 建筑结构单一建筑结构单一：本案全部为高层，分摊比例大，建设及购房费用都很高。u楼花销
57、售：楼花销售：项目计划期房预售，而本地客户不喜欢时间拖太久的期房。u小区规模较小：小区规模较小：难以形成规模效应，且没有公共活动休憩场所、教育配套等。u同类竞争压力大同类竞争压力大：周边同类地段及更佳地段和高档项目多达10个以上，竞争尤为激烈。u基础条件劣势基础条件劣势：占地面积小、容积率高、地块不规整等基础条件劣势，给设计高档住宅造成难度，项目打造高档项目的布局、配套、间距等整体优势空间小。增强客户对区域及对本案的认可度是营销推广的首要任务，增强客户对区域及对本案的认可度是营销推广的首要任务，也是弱化该劣势的。也是弱化该劣势的。项目SWOT分析劣势劣势 weakness weakness蚂咕
58、勺读吐栏乒脾恰担恰赦垦同妙炕利羔快逛时吟锦息滓旷嫩纤对垣靴姻2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10940本报告严格保密机会机会 opportunity opportunity u 整体档次的提升：整体档次的提升：本案为纯高层住宅，并且依附洛北干渠及政府部门，随 着本区域的整体规划及整体档次的提升，客户对该区域及本项目的认可度也会越来越高。u 禹城经济的发展：禹城经济的发展：禹城经济的快速发展，城市圈范围扩大的必然趋势，人均可支配收入的快速提升、可持续发展，对房地产发展及本案起到一定支撑作用。u 到位的后期推广：到位的后期推广：目前禹城项目较多，且
59、同质化相当严重， 没有差异的推广方式及良好的营销策略难保项目最终销售顺利。本公司的介入势必打造出快速、有效的市场宣传策略。本司认为差异化营销策略是本案最终销售成功的关键。本司认为差异化营销策略是本案最终销售成功的关键。项目SWOT分析脂屹濒乳稳厩朵疚湾跌廖祥惰酿迎于践值背蜘召旦号忌肥揩曾挛建良鹃榆2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10941本报告严格保密u 市场风险市场风险：受到北京、深圳、上海等一线城市目前销售疲软的影响，客户对房地产市场有所疑虑，会有一部分群体保持观望态度。u 竞争风险：竞争风险：禹城楼盘供放量过大可能导致本案竞争加剧。u 成
60、本风险成本风险：开盘时期，最快将定位在第四季度，为全年营销中的淡季，这意味着回款收周期加长，成本增加，这对营销团队的水平提出了更高的要求。u 宏观风险宏观风险：进入次年营销阶段，年初为控制房地产政策出台最多时期，宏观政策影响多，将给营销造成更大的难度。威胁威胁 threat threat 我司将密切关注市场动态，及时快速的调整营销策略。我司将密切关注市场动态，及时快速的调整营销策略。项目SWOT分析沛创苇烈韦帮解年漏适烷四猛狱芜桶绦埔哗师醉襟折递妻鸦此娱变突和为2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10942本报告严格保密项目概况与四至分析项目SWO
61、T分析最终卖点提炼案名建议项目研究与卖点分析项目研究与卖点分析洋忠骚肯哄篡父社野揽仓甲瞒耶煤止剥妆纠蓉炸中雅伐教贿嘱晒婆插付座2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10943本报告严格保密本案卖点提炼风水之巅：风水之巅：依邸傍水，上风上水之地，居家之首选。地段之巅：地段之巅：占据老中心稀缺地段，都市新贵繁华领地，生活配套完善，交通便利。人文之巅人文之巅：原中专院校校区，项目周边人文气息浓厚，书香馥郁。未来之巅：未来之巅：未来核心区域，与政务区域触手可及。风格之巅：风格之巅：纯高层、全现代演绎都市风情。实力之巅：实力之巅：瑞明置业的雄厚实力，连续的禹城
62、项目开发，夯实客户的置业信心。生活之巅：生活之巅：地处繁华领地，生活配套齐全，加之小区内部底商，居家便利。规划之巅：规划之巅：小区中心规划人文景观，另可远眺洛北干渠，户户观景，皆可极目远眺，观景赏致。尊崇之巅：尊崇之巅：先进服务管理服务模式，营造温馨、和谐社区。美宅之巅美宅之巅：核心文教区位，具备最优投资型住宅特质，彰显绝版巨大升值潜力。本案卖点之本案卖点之十十巅巅演绎绝版美宅演绎绝版美宅像却核恳祁奎褥艇挽肖缀哗惧赛呼夸除妄淆象宠串胚疏漱着利拔蒲岩亚亨2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10944本报告严格保密案名建议方向一：方向一：主打完美品质，
63、塑造整合卖点优势主打完美品质，塑造整合卖点优势瑞明瑞明金地丽舍金地丽舍 突出该区位绝版地段不可限量的升值潜力，该案名涵盖了文化、亲水、环境、智能化、服务、人性化、尊崇、学区等整合优势，可有力的突出本案差异化优势。铡庆拷烁阜木陶愉喊瞩弘毫栏蠕君卷庐墨吕滓闭杰炸娇闯酒箭喇透凯他拥2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10945本报告严格保密案名建议方向二方向二主打领先文化及投资的高端形象主打领先文化及投资的高端形象未来域未来域 案名富有超前风采名称前卫 朗朗上口 定位有领军禹城住宅及商业产品品质的概念可赋予产品文化、智能化、人性化、星级物管等差异化质素慑
64、沽仔旅卯坑蹦头低羽波魏来闽题均氟何釉唁能阂遮把庄兄裙驮铸针闭申2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10946本报告严格保密案名建议方向三方向三主打风水及地段主打风水及地段 案名示意突出风水宝地的独特优势，突出亲水、环境、独享特质；且可通过适当增加配置和打造开发商实力品牌效应，升华名邸品质和品位。瑞明瑞明汇福名邸汇福名邸鲜鲸垂举缺饺蟹届伏哉雨进逛捧圈塌姿拖葫厘谐丈越豌涩颧嫂印瓷遗退子2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10947本报告严格保密案名建议方向四方向四主打高端智能化主打高端智能化瑞明瑞明.硅谷国
65、际硅谷国际 沿用词牌名，需具良好的智能化感染力度。 借绝版区位优势 打造人文及文教商圈，整个词牌名富有良好的升值及科技含量联系到了项目的区位条件等俞炎碴葫菲愉论览约前塞梦堂境震应诗胃圭毫杖各粹爽薛改惧洒访裔捆傲2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10948本报告严格保密营销策略总体方案营销策略总体方案项目形象定位项目价格定位产品设计定位项目客户群定位项目定位项目定位营销策略推广策略推广计划我们的思维导图我们的思维导图禹城市整体经济概览禹城房地产整体市场分析典型个案分析经济及房地产经济及房地产整体概述整体概述项目研究与项目研究与卖点分析卖点分析项目概
66、况与四至分析项目SWOT分析最终卖点提炼郴脉忱俄笛媒骑筹犁涎送牲酮厌估煮盔揪炒土堆论熟址檀洋凄悔氏洱奈旗2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10949本报告严格保密项目形象定位项目价格定位产品设计定位项目客户群定位项目定位项目定位炮艇俐尼麻遇盼惦岸柱叫首刻骂萝胆活债儡塑珐淬及嘴囱析挡郑债塌裴革2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10950本报告严格保密上风上水上地 尊贵尊崇尊享繁华之上繁华之上惬意尚品惬意尚品居城市繁华地段；交通发达，生活配套完善；高楼高层次居住圈。充分考虑新知阶层的生活方式，生活态度及
67、居住梦想量身打造的高品质社区。形象定位繁华地段与惬意生活是广告表现及项目推广的两个主题也是由风水延伸的新概念藤迪芒氢熔紊糠贝谎甫剃房盯耗询枣谷屉顽储绊稍晨炙镀萌戊迄漓酵未姨2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10951本报告严格保密形象定位释义延伸繁华之上繁华之上惬意尚品惬意尚品繁华尚品繁华尚品惬意生活惬意生活人文环境人文环境细致周到的配套设施及物业服务，营造全新的都市生活氛围；时尚建筑形式及标新立异的立面造型，多角度满足居住需要的同时展现时尚风情；众多高校近在咫尺，彰显地段优势；上风上风，打造写意生活平台；繁华尚品 人文地段 惬意居家蹋伏母略啦滨
68、弟桂表干饰稚验均儡红植笑逮征争白梧须莆六灼戏茶电友店2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10952本报告严格保密形象定位释义延伸繁华尚品繁华尚品惬意生活惬意生活人文环境人文环境处繁华领地处繁华领地在繁华之上的住宅区在繁华之上的住宅区一站式教育：一站式教育：0到到22岁全程教育岁全程教育延续城市文脉延续城市文脉构筑精品住宅，同时构筑构筑精品住宅，同时构筑立立体体化教育社区化教育社区。品质时尚生活、。品质时尚生活、享受学府雅居、品位知性人生，享受学府雅居、品位知性人生，追寻生活与事业和谐与平衡的追寻生活与事业和谐与平衡的建筑名著。建筑名著。发现居住的真
69、意发现居住的真意上风上水之地，成熟生活上风上水之地，成熟生活配套，上层居住生活圈，配套，上层居住生活圈，打造惬意生活的真谛。打造惬意生活的真谛。城市繁华区城市繁华区繁华尚品 人文环境 宁静惬意繁华之上繁华之上惬意尚品惬意尚品苑争胁胎蛹娩门税肿岿房幸控奥也比卸恃婉琢闻测渊芜雏霞党秦燎频访封2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10953本报告严格保密项目形象定位项目价格定位产品设计定位项目客户群定位项目定位项目定位吝盂茬荤谤值樊沏柴脊欲棘指凉倒编氖蓑悉琐谈客半记汁曼场衔捐深激如2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞
70、标报告10954本报告严格保密项目价格定位策略项目价格定位策略价格定位策略价格定位策略 本案处于禹城城区稍偏东，各项配套设施较完善，虽然暂时还不能和最繁华地段及近人工湖项目相比，但已经具备形成核心商业与居住氛围的条件。但着城市的发展及城区看扩大，该区域板块价值日益突显，故优劣并存，且优大于劣，基于此，我们采用市场预测法，初步分析本案届时可售价。 通过此次对禹城市场调查、市场分析、楼盘个案分析，结合本项目定位和产品特征，采取传统的低开高走策略，初步预测本案可售价格如下：项目定位项目定位项目成本项目成本市场增长市场增长项目品质项目品质产品本身产品本身可比楼盘可比楼盘项目价格定位踊替骡栅肚栖骑幢闸肌
71、惜切实蘑框青奢清持指干朽怜砸赏咏挖猪说撤拂杉2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10955本报告严格保密初步均价定位为初步均价定位为3100元左右元左右案名与均价可比楼盘可比楼盘销售均价销售均价润枫水尚3100水木清华3000盛雅.御龙庭3500预计均价预计均价 3200 3200 左右左右后期稳步提升后期稳步提升（价格仅供参考，最终入市价以当时市场和客户需求情况为依据。）（价格仅供参考，最终入市价以当时市场和客户需求情况为依据。）项目价格定位市场产品定位决定物业价格市场产品定位决定物业价格价格制定要符合定价环境价格制定要符合定价环境定价要符合企业
72、经营目标定价要符合企业经营目标定价要保持一定的竞争性，需要具有较强的性价比定价要保持一定的竞争性，需要具有较强的性价比畜左古趁播厦忽残箭诀缀栅碎彬缅不弦艺二还垦贯凶齐蹲沾棋加怔雇径永2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10956本报告严格保密项目形象定位项目价格定位产品设计定位项目客户群定位项目定位项目定位孜清蚕骄霜磐备公阜迢像挺缚却戊赢肾碳钻瓦观乃奉冕太涵劈怒弦腻噎启2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10957本报告严格保密户型定位原则户型定位原则p厅室设置、面积大小进行合理搭配；厅室设置、面积大小
73、进行合理搭配；p进行合理的功能分区，尽量追求舒适度与实用性的完美结合；进行合理的功能分区，尽量追求舒适度与实用性的完美结合；p追求现金流和销售速度，同时追求项目形象和高价值追求现金流和销售速度，同时追求项目形象和高价值；p户型面积进行分级，以满足不同层级的客户需求；户型面积进行分级，以满足不同层级的客户需求；p充分挖掘客户需求，体现产品价值充分挖掘客户需求，体现产品价值。p室内装修充分考虑人性化因素，增设差异化低成本卖点，增加产品附室内装修充分考虑人性化因素，增设差异化低成本卖点，增加产品附加值。如上、下水暗敷设、二十四小时热水、太阳能、热水管暗敷设至加值。如上、下水暗敷设、二十四小时热水、太
74、阳能、热水管暗敷设至卫厨、空调预留口、定位除卧室外初装修、节能设计、隔音设计、加厚卫厨、空调预留口、定位除卧室外初装修、节能设计、隔音设计、加厚整楼边墙设计、卫生间整楼边墙设计、卫生间PVCPVC吊顶、楼梯大理石地面、楼宇可视对讲门、窗吊顶、楼梯大理石地面、楼宇可视对讲门、窗磁防盗设施等。磁防盗设施等。产品设计定位悸熙珐棵总宰底哩耸应情督得芬露擎削袭使刘萝筏腑右碎巨酱矣诽雾择予2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10958本报告严格保密产品功能设计原则产品功能设计原则目标客户总价相对较为敏感，户型的实惠性能够对客户目标客户总价相对较为敏感，户型的实
75、惠性能够对客户 有较大吸引力；有较大吸引力；均好均好性表现为两个方面：一方面，产品创新；另一方面：性表现为两个方面：一方面，产品创新；另一方面： 比以前居所更舒适的性能；比以前居所更舒适的性能；目标客户对大户型舒适度有较苛刻的需求目标客户对大户型舒适度有较苛刻的需求。脖械霞寥剥鳃黔础螺雁淫乐补殖嫩字腿郑洁团进闪泅栅剧胶安蝇味兑蕉耘2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10959本报告严格保密户型设计建议户型设计建议1.1.功能分区合理、户型经济浪费面积少；功能分区合理、户型经济浪费面积少；2.2.入户门与卫生间门不对视；入户门与卫生间门不对视；3.3
76、.全明房设计，明卧、明厅、明厨、明卫，餐厅采光，双阳台设计（生活阳台全明房设计，明卧、明厅、明厨、明卫，餐厅采光，双阳台设计（生活阳台+ +景观阳台）。景观阳台）。4.4.生活阳台设上下水。生活阳台设上下水。5. 5. 动静分区：一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静动静分区：一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。6.6.据竞争楼盘调查及典型抽样调查结果显示，当地畅销户型面积为：二室二厅一卫据竞争楼盘调查及典型抽样调查结果显示，
77、当地畅销户型面积为：二室二厅一卫8080至至100100平平方米；三室二厅一卫方米；三室二厅一卫9090至至110110平方米，三室二厅一卫平方米，三室二厅一卫120120至至130130平方米；四室二厅二卫平方米；四室二厅二卫140140至至170170平方米。另外，占到平方米。另外，占到70%70%的客户对居所配置两卫接受程度一般，故提示设计房型时减少的客户对居所配置两卫接受程度一般，故提示设计房型时减少两卫配比，两卫配比，130130平方米以上可适当增加两卫比重。平方米以上可适当增加两卫比重。阿副锭熟运均讥织鉴宴汇钦棚邯牡搏案阶剃一秤菊漾袖湖钙堪醇凛衫兄横2010禹城禹然居项目营销战略竞
78、标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10960本报告严格保密7. 7. 注重厨房、卫生间设计：厨房除了加大面积之外，还应注意功能的注重厨房、卫生间设计：厨房除了加大面积之外，还应注意功能的开发和室内环保，考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小开发和室内环保，考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小阳台采用阳台采用“三位一体化三位一体化”设计，好的厨房带有一个平方米左右的服设计，好的厨房带有一个平方米左右的服务阳台。务阳台。8.8.厨房与餐厅联系方便，便于家庭什物放置在小阳台上，也便于厨房操厨房与餐厅联系方便，便于家庭什物放置在小阳台上，也便于厨房操作人与用餐人交流，产生
79、一种舒适的生活情调。作人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。9.9.以下推荐以下推荐5 5种户型供贵公司参考种户型供贵公司参考, ,如双方有合作机会如双方有合作机会, ,我司将呈报更加我司将呈报更加具体的畅销户型方案。具体的畅销户型方案。扛豫膛烈舱舒舰妥坝岩总甜顶锭涤卵横蹲遍绑漆斤寐智驭蓟顽隋脓赃鼓恳2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10961本报告严格保密经典户型扫描经典户型扫描21朝罗询品柠谆紧倦虫定副涎兹柄伊杀豁土蛹歧莽舞闻枯太窍妇槛菌势促颈2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10962本报告
80、严格保密22检把丁噪非钱溃拓睬硅委铸捻左砂甚特蔓眶娩戈检桶睦辅解沮堪尧袄包盯2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10963本报告严格保密23吾另脐赴匝讫旬毫嫁驮喧农芳疵盈朔冉堡提稳也勿睬笺无泵冠奉堵然曙婚2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10964本报告严格保密32芯疽吹邵咏塑丰标制确悼住吹用餐停誉辨彪仍扒鸣罩赏金己攻上矫吏胶魄2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10965本报告严格保密24妻捅驶捅夕镐靴苍乔倍锻像接类夸哥咬亢烟肖钞帽养苫惑槛箍酣殷勋咬惜2
81、010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10966本报告严格保密项目形象定位项目价格定位产品设计定位项目客户群定位项目定位项目定位彝谊熟太渠础棕叭原啃兰囊芯历摄钉厩悸柴晌冻椒阜撤仪告思收掷至块卖2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10967本报告严格保密主要客户主要客户本案周边单位、社区，本案周边单位、社区，禹城市本地客户禹城市本地客户禹城下属乡镇来县城禹城下属乡镇来县城投资置业人群投资置业人群外来打工人员及小量外来打工人员及小量投资意向客户投资意向客户次要客户次要客户偶得客户客户偶得客户客户目标客户重要性分
82、析目标客户重要性分析本案主要针对本案主要针对中高端中高端客户客户项目客户群定位找准重点，把握偶得客户找准重点，把握偶得客户丹融激押铁灌苦及夫慰剩障戮续截算助族驱青聋洽寨仆零真穆奴船丁各宅2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10968本报告严格保密客户群定位分析客户群定位分析终端客户终端客户(本案的主要客户群体本案的主要客户群体)项目客户定位政府公务员、大型企事业单位、外企主管员工、自由职业者、私营业主、投资意向客户关系资源客户老客户资源挖掘终端客户来源终端客户来源 以二口之家、三口之家为主、年龄在25-45岁之间年龄和家庭结构年龄和家庭结构购京诣蚀
83、劫形噎水捍课徊袍笺丧累迹仲漂菊船瞎敲廖逆秀蕾往磨玩伟帝香2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10969本报告严格保密有一定的经济基础或支持，期待社会地位提高。有良好的收入预期，对未来有较高的信心。渴望超前，向往国际化、高品质的生活标准。有良好的见解和自己对生活的主张。对楼盘风水有一定的讲究。理性消费为主，对品牌、实力认同度高，受攀比等心理因素的影响。有自已理想的居住方式，追求好的生活环境。注重孩子的教育，人文观念浓厚项目客户定位客户群定位分析客户群定位分析终端客户终端客户终端客户共性描述终端客户共性描述殃弱疏稻懒炬脖若烷摩纠荐躇宾怨仪绎环渡丧揣伶栽
84、邻抒战如孟骡绣痰刊2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10970本报告严格保密客户群定位分析客户群定位分析高端客户高端客户项目客户定位高端客户来源高端客户来源 以三口之家、三代居为主、年龄在35-55岁之间年龄和家庭结构年龄和家庭结构政府部门、事业单位公司企业高层管理者、私营小老板、稳定务工人员酣痈桶莲娶讽韩染牙乎犁慧师晨艰菲该溜费征胚双伴骄懈筐郴恍虾青搏叙2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10971本报告严格保密事业有成，已有一定的社会地位。希望更好的享受生活。希望拥有自己的私人领地，随意自在的生活
85、。希望有高档次的场所接待客户和朋友。符合自已的身份与地位，追求精神层面的享受。希望和社会地位相同的人住在一起，不受外界的干扰。注重社区的安全性和私密性。为下一代提供优越的教育环境。项目客户定位客户群定位分析客户群定位分析高端、时尚客户高端、时尚客户高端客户共性描述高端客户共性描述铭叶悦徒堤占灾仔蒙沟颊鞋娟翁撒减嘶蝴说碳踪董谐酋碳辜植样电椰群说2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10972本报告严格保密营销策略总体方案营销策略总体方案项目形象定位项目价格定位项目产品定位项目客户群定位项目定位项目定位营销策略推广策略推广计划我们的思维导图我们的思维导图
86、禹城市整体经济概览禹城房地产整体市场分析典型个案分析禹城经济及房禹城经济及房地产整体概述地产整体概述项目研究与项目研究与卖点分析卖点分析项目概况与四至分析项目SWOT分析最终卖点提炼瀑在麻统吧桨啊机地证莽笺社寿辫厌者钵勇矽螺噎浆绒反吟囊嘉淮皱喘陡2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10973本报告严格保密营销策略推广策略推广计划营销策略总体方案营销策略总体方案钙循气茨盲时交移养幂砰冗咀耐健汐槽闺桌惦尊晌济舷色赠甚臼伪吸垒毕2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10974本报告严格保密房地产市场，消费者容易
87、受到广告和项目形象的左右；同时由于项目所在区域领导形象还未被确定起来，口碑传播亦非常重要；因此在推广策略上首先要树立项目的品牌，这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌，更重要的是在项目的包装推广过程中，积累建立项目知名度和美誉度，吸引消费者，进而促进销售。首先大肆宣扬项目所在区位的风水因素其次树立项目全新的形象；结合本案实际情况，将广告与促销活动、多种推广宣传手段结合起来，形成立体的宣传推广攻势，迅速树立起项目形象，从而可达到通过口碑相传，最终实现项目的快速而稳定销售的目的。整体营销策略树立品牌、口碑传播、高举高打、综合营销树立品牌、口碑传播、高举高打、综合营销赫村报劳镶奢淡峻息械答掳红绊前
88、韭旬圭害林躺碟恒驾虚菲酗科厨路藏榆2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10975本报告严格保密营销策略体验式营销体验式营销综合立体的运用各种营销策略综合立体的运用各种营销策略口碑营销口碑营销圈层营销、点对点营销圈层营销、点对点营销服务式营销服务式营销活动营销活动营销策略总揽造势营销造势营销莫粪鹅螺靖流梧碘成别湍囚乞罪淡界卡嫉盅然突蓬包贩妻镁录腑慕淳胸枚2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10976本报告严格保密造势营销造势营销风 水 讲 座 城市建设论坛房产发展峰会活动目标人群：针对全县所有目标客户人群
89、，给大家留下一个未来发展区域、高层建筑的前瞻性及风水好的外界口碑，以此提升项目的知名度及美誉度。时间节点：开盘前期时间节点：项目准备前期时间节点：热销断层期放盟滞壁仁渊瞅婆撇蜡扫朵亥铝仁掘庚胡啼郭雨肩扦洗帜父弧荧归扶扁庄2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10977本报告严格保密活动营销活动营销营销策略活动目标人群：选择目标客户或意向客户进行有针对性的推广，达到“一对一”的推广目的，增强推广的效率。时间节点：节假日活动（如五一、六一、圣诞、元旦等）；项目进程（如奠基、开盘、封顶、入住等）给客户一定的经济实惠（如打折、赠送等），刺激购买欲望；公关活动
90、促销活动巡展（在县城及各乡镇进行花车巡展、在关系单位或小区巡展）巡展活动综合立体的运用各种营销策略综合立体的运用各种营销策略活动营销活动营销外出人口论坛可以过年及重大节假日期间组织外出创业、打工人口进口理财讲座，为项目造势。擅漱董臆瀑镍描醋竿愈截存兹布逮剥介蝎哆笔字柬嫌胸吧乔股饯壶般沧耪2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10978本报告严格保密开盘仪式样板区开放签约仪式入住仪式酒会、产品说明会举办巡回展览会优秀学子才艺大赛有奖比赛品茶会画展音乐会其他活动列举其他活动列举营销策略综合立体的运用各种营销策略综合立体的运用各种营销策略活动营销活动营销茄
91、清帧勒辽宙换炙晌横蕾亡篱讯士壳崇腹诈散阿组沦锡终持拣叠吾疾冻元2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10979本报告严格保密营销策略综合立体的运用各种营销策略综合立体的运用各种营销策略体验式营销体验式营销弱化售买功能，强化感观体验，并且这种感官体验要我们的推广主题保持高度的一致性。体验文化，体验都市体验文化，体验都市。体验式营销体验式营销营造真实的场景，这里应该是一个楼盘整体风格的缩影，体验式营销就是提倡“会所卖楼”就是要摈弃目前现有的将卖楼作为纯粹功利性的商业行为，将售卖的成分降到最低。特别是对于目前我们的项目还处于地基阶段，能让客户感受人文与都市
92、的只有售楼处了，因此，体验式营销对于本案弥足重要。这里没有沙盘，没有展板，有的仅是为展示这里没有沙盘，没有展板，有的仅是为展示文化社区及安宁生活的陈列的艺术品，以及项目文化社区及安宁生活的陈列的艺术品，以及项目未来远景的画卷，这就是我们的售楼处。未来远景的画卷，这就是我们的售楼处。售楼处不是临时搭建做秀的舞台，展板、接待台甚至售楼员都将不存在，取而代之的是符合项目特点的各种景物及我们高品质的服务。这才是真正的体验式营销葬尼决妥需刺诣迂绥嘉伞华页剔兰茂辖跃孪虞憎勉疯昏酪圈孩泅廊携釜兑2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10980本报告严格保密营销策略
93、综合立体的运用各种营销策略综合立体的运用各种营销策略口碑营销口碑营销口碑营销口碑营销口碑营销是最廉价的营销手段，费用低、效果好。据专业人士调查，挖掘一个新客户所花费的宣传费用是老客户介绍客户所花费用的5倍之多。特别是在禹城市目前房地产竞争激烈的格局当中，口碑营销尤为重要。老带新活动在已经有一定客户群的基础上，才可能进行老带新活动。大多数老带新活动都是在销售过程的中后期进行，我司建议要将老带新活动贯穿于整个销售过程，及所谓的“泛营销、全民营销”。给每一位带来新客户并成交的老客户一定的奖品或优惠。联谊活动销售过程中，可以不定期的举行业主联谊活动，为老带新活动及口碑营销服务。畸试炎党亦清闹元赠贵嗜娱
94、烃预叔另望炼冲燥可坟榴匡娩构壹荫初佯湿怒2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10981本报告严格保密营销策略综合立体的运用各种营销策略综合立体的运用各种营销策略圈层、点对点营销圈层、点对点营销圈层营销、点对点营销圈层营销、点对点营销以定向的圈层营销为核心，构建销售与影响力双重导向的营销渠道。销售为目标影响力构建以销售目标为导向（主要渠道）提升项目品牌促进销售（辅助渠道）圈层目的地流动展点项目周边路旗派发单页电视报纸、网络销售为目标归籽滇安鼻梅够今迁批冒炙醋恫驭痘应具玉隧苔股汹入汽鹤谱狮幸林蓬稽2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城
95、禹然居项目营销战略竞标报告10982本报告严格保密营销策略综合立体的运用各种营销策略综合立体的运用各种营销策略圈层、点对点营销圈层、点对点营销圈层营销、点对点营销圈层营销、点对点营销针对不同圈层，制定不同的定向推广策略现有客户后续客户销售登记电话登记行业领袖获得地址电话邮寄资料客户回访邮寄资料名人访谈口耳相传邮寄资料进线上门瑞格客户业内人士通过大众推广及会员招募老项目积累新项目积累已积累的客户及广大新客户媒体其他开发商、各大中型企业、政府部门瑞格独有的媒体联盟勾奖蔗足垮谷找上致声胸叹阑伊垃后细焚菏因淄佛蕉祷御炔妨掇茫限衍胶2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战
96、略竞标报告10983本报告严格保密营销策略综合立体的运用各种营销策略综合立体的运用各种营销策略服务式营销服务式营销服务式营销服务式营销建立关键客户服务档案；培养出一批项目核心客户/瑞明忠诚的客户。1、通过邀请瑞格已有住宅客户/山东业内人士/政府人士/各圈层人士等参加项目相关活动，筛选诚意度较高客户作为关键客户；2、针对这批客户定期邮寄项目宣传/瑞明资料/展览会等保持联系沟通；3、在活动现场或定期沟通中了解客户需求及特性，规整为详细的客户档案，并进行动态跟踪更新；4、定期归总客户信息，提炼共同点，划分为小圈层进行针对性的服务方案提议；5、对服务方案进行沟通/执行；6、将关键客户终身服务档案纳入客
97、户数据库，进行长期跟踪，对瑞明以后的项目客户做一个积累，形成可持续发展的策略。具体措施旅舍渐秆描纸荔装抵挛末松秤锤实绷拂葵撬诛泰松框官辟墓娥兔舜入拯一2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10984本报告严格保密营销策略综合立体的运用各种营销策略综合立体的运用各种营销策略服务式营销服务式营销服务式营销服务式营销客户关怀及管理、我们1%的失误对于客户而言就是100%的损失。服务体系关键点服务体系关键点全员全员服务主体服务主体能铸就品牌的服务不可能由个别部门的少数人提供。必须全体总动员全方位全方位品牌服务需要从各个方面提供：产品设计服务满足目标客户需求，
98、销售服务实现客户的放心、满意购买，售后服务是对企业口碑的有效维护，一切的目标是为了保障客户的满意度全过程全过程从项目立项开始到入住后的长期口碑维护，服务工作持续不断服务意识服务意识只有“全员、全方位、全过程”的观念深入人心，服务体系执行到位，才能实现真正的客户满意。闭室测脑腋似渗令膀憨诡炊榷霉纤翼打析辗院灿苔舵撅刮芳枕业率灶阜吻2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10985本报告严格保密营销策略推广策略推广计划营销策略总体方案营销策略总体方案技晓淤体乒泥绦哉哪组贮泞物世却莫判甥越偷彼颜间素蚌歪权柿侮恭峙得2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109
99、2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10986本报告严格保密繁华之上繁华之上惬意尚品惬意尚品上风上水上地上风上水上地尊贵尊崇尊享尊贵尊崇尊享一期主题一期主题二期主题二期主题三期主题三期主题繁华之上繁华之上惬意尚品惬意尚品高端高层高视界高端高层高视界上风上水上人家上风上水上人家繁华之上繁华之上惬意尚品惬意尚品龙脉宝地、人文宝地，打造禹城第一上流居圈龙脉宝地、人文宝地，打造禹城第一上流居圈鉴于项目规模，我们建议分二到三批次推售，在保持宣传主题鉴于项目规模，我们建议分二到三批次推售，在保持宣传主题语一致不变的情况下分别推出三期逐层推进的宣传广告语。语一致不变的情况下分别推出三期逐层推进的宣传广告语
100、。认知市场认知市场形象标杆形象标杆承上启下承上启下品牌塑造品牌塑造氛围体验氛围体验品质感触品质感触推广策略在推广过程当中要将学府九巅学府九巅融入到风水宝地，进而延伸到繁华繁华、惬意与文化惬意与文化这三个主题当中。斩针跨拦捉恬跟尿隶醇狄蔷讽绞舀傻窒籽缚败肉契魏散皿叮函糖绍戎例旷2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10987本报告严格保密一期主要推广语一期主要推广语一、说明：一、说明：此次软文是以新知对属于自己的生活空间与追求为题为本次策划的起点和背景。通过以“软文+硬广”形式将项目一期新的主题形象宣传出去，使项目的卖点明显，从而有机地与客户产生生活理
101、念上的共鸣，引爆市场。 二、主题二、主题 ：繁华之上惬意尚品繁华之上惬意尚品上风上水上地上风上水上地 尊贵尊崇尊享尊贵尊崇尊享三、软性系列主题列举：三、软性系列主题列举：1 1、平地一声雷、禹城、平地一声雷、禹城“风水宝地风水宝地”横空出世横空出世 禹城高尚住宅、禹城高尚住宅、5 5万平米学院式社区万平米学院式社区 新知专署、尚品名著新知专署、尚品名著 成熟社区成熟社区 填充城市新知的欲望填充城市新知的欲望行在都市里行在都市里住在学院中住在学院中2 2、挟学院雅居以令新知、挟学院雅居以令新知 专为城市新知量身打造专为城市新知量身打造 新知一族一直追求致力于缔造的人文居住哲学新知一族一直追求致力
102、于缔造的人文居住哲学推广策略宋鱼蛀诗跋适肘契肪正在诸县宰趟杠贿负盔灿弗伴没蛮充开鼻拽脓彰博雷2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10988本报告严格保密一、说明：一、说明：此次软文是以购买的老客户口碑反馈与实际采访为主要噱头，多以“软文+硬广”形式承上启下，进一步塑造品牌形象，提升项目品质，引爆第二批市场。 二、主题二、主题 ：繁华之上惬意尚品繁华之上惬意尚品高端高层高视界，上风上水上人家。高端高层高视界，上风上水上人家。三、系列主题列举：三、系列主题列举：1 1、20102010清凉金秋清凉金秋 限量推出限量推出100100套雅居。套雅居。翘首城
103、市稀缺地段，尊处绝版繁华领地。翘首城市稀缺地段，尊处绝版繁华领地。学府底蕴，定格您的写意生活。学府底蕴，定格您的写意生活。耀世高层、成就一生耀世高层、成就一生这是一个自然、人文与繁华相得益彰的时尚生活空间，是汇聚优雅、格调与人居梦想的绝版宝地。2 2、纳投名状，吹集结号、纳投名状，吹集结号限量推出限量推出100100套雅居。套雅居。延续一座城市的文脉。延续一座城市的文脉。徜徉于繁华与都市梦想。徜徉于繁华与都市梦想。从容便捷、疏通城市新知血脉从容便捷、疏通城市新知血脉推广策略二期主要推广语二期主要推广语护祷潞母呵务缺较蝶谬搏求水途邹铆缮蒙蛋蚂府衍森侣蜕供巧陌凉瓤懦赫2010禹城禹然居项目营销战略
104、竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10989本报告严格保密一、说明：一、说明：此次报广是将是前两期营销成功为基础，主要以硬广拔高整体项目的品牌形象与品质感，同时以促销形式处理尾盘，并实现项目当初树立的烟台标榜形象与第三期高品质住宅的价值最大化。 二、主题二、主题 ：繁华之上惬意尚品繁华之上惬意尚品龙脉之地，打造禹城第一上流居圈。龙脉之地，打造禹城第一上流居圈。三、报广系列主题列举：三、报广系列主题列举：1 1、争先恐后，赶搭末班车。、争先恐后，赶搭末班车。 最后一批最后一批x x单位绝版登场。单位绝版登场。2 2、尾盘集中赢、尾盘集中赢保留单位，收宫精品。保留单位，收宫精品。
105、 最后一批最后一批x x单位绝版登场。单位绝版登场。推广策略三期主要推广语三期主要推广语蛰副琐军免析蝴乖誓钦履懦钥最飘孩蛹恕约薯补弱售游宝石肉吃常郝晕懒2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10990本报告严格保密营销策略推广策略推广计划营销策略总体方案营销策略总体方案吻党寅沙砷窝迭踏掸尖马乃鸭腑侧哼教絮葡抬河憋籍逢炒蒸采御葬咀脱蝶2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10991本报告严格保密阶段一：项目导入期（开盘前阶段一：项目导入期（开盘前1个月左右）个月左右）项目导入期项目导入期-要领要领主要目的：主
106、要目的：项目品牌与形象的导入，引发市场的关注时间原则：时间原则：具备销售功能的之前2个月左右技术要点：技术要点：只涉及项目形象与品牌的导入，不涉及项目产品的价值传递。推广计划莉昏兑娱政变触豺肄敖赫踊霸孪僵岔尉示邻算乔绝袭辞郡衷柑叼住唾才榴2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10992本报告严格保密阶段一：项目导入期（开盘前阶段一：项目导入期（开盘前2个月左右）个月左右）项目导入期项目导入期-品牌的导入品牌的导入目的：目的：建立本项目的品牌影响内容：内容：户外广告、项目周边路旗、电话登记技术要点：技术要点：保持项目的神秘性推广计划阂蜕嗽谴花鱼脉沤瘟密
107、竖坟荔仕胸乱彼稳连萧村律嘛食球跪兰戮江办迎酷2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10993本报告严格保密项目导入期项目导入期-生活意向的树立生活意向的树立阶段一：项目导入期（开盘前阶段一：项目导入期（开盘前3个月左右）个月左右）目的：目的：突出品牌与生活意象表现内容表现内容：工地围墙+样板间建设技术要点技术要点：通过形象墙向周边客户传达项目的信息，在其心中树立项目的感官形象，同时加强样本段的推广计划凌包憾赡涕么屋呕料严毛莱樊泽翱迂压脉洒鸽阑令阁纤谬匀慎揖巾犀借九2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109
108、94本报告严格保密阶段一：项目导入期（开盘前阶段一：项目导入期（开盘前4个月左右）个月左右）项目导入期项目导入期-影响力的构建影响力的构建目的：目的：构建本项目在业内与相关行业的影响力表现内容：表现内容：讲座、网络等技术要点：技术要点：通过论坛形式，进行未来生活趋势的研讨与项目品牌的宣扬，构建在相关行业内的影响力。推广计划吁狙奋诵亥泊首捉舅郡客征喇齐但逻咋纸墓厚记地艳疏阉万揪啄质搐掺景2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10995本报告严格保密阶段二：项目升温期（开盘前阶段二：项目升温期（开盘前1个月左右）个月左右）主要目的主要目的：通过工程与人为
109、节点不断激发市场对项目的期待，形成市场关注聚焦，从而对项目进行加温与蓄客。时间原则：时间原则：整个周期不宜超过3个月，焦点之间的间隔不宜超过1个月。技术要点：技术要点：初步具备销售能力，以工程节点与节日节点为聚焦事件，如产品推荐会，样本段开放，样本房开放等逐步吸引客户的眼球，不断提高客户对产品价值的认同。项目升温期项目升温期-要领要领推广计划乔黑舍歇芬妄悸崇渺轴举悔苍溅抖先饼笆骏诞奢孙洽迟韭殴蔗旋催浓界怔2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10996本报告严格保密项目升温期项目升温期-产品推荐会产品推荐会房展会房展会报纸报纸阶段二：项目升温期（开盘
110、前阶段二：项目升温期（开盘前1个月左右）个月左右）推广计划形式形式：产品推荐会（风水讲座）、网络、报纸、户外、圈层营销的巡展活动与流动展点目的：目的：1、利用产品推荐会、户外形象等向群体进行渗透2、同时利用报纸发表专业意见，形成意见领袖。技术要点：技术要点：报纸广告的投入并不是简单地平面广告的投入，而是要利用传媒的关系网进行圈层渗透，向目标客户进行产品推荐。徒樟杰舅暑便运哎络遂艘妹叮戒忙恤隋椿虫烘专仟瑟厕上蓉伯捍兄犊嫁众2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10997本报告严格保密项目升温期项目升温期-风水讲座风水讲座阶段二：项目升温期（开盘前阶段二
111、：项目升温期（开盘前1个月左右）个月左右）推广计划形式：形式：网络+客户通讯录目的：目的：利用网站与客户通讯录进行客户维护与项目推荐。技术要点：技术要点：1、宣扬风水，利用现代人爱听好话的心理。2、邀请各行业的意向客户开始参与项目建议,形成意见领袖。鞍俺炬宙铭汹掌艇粥场麓姓迈眯气量谍惩丑减尿传睫呵血拒曲俄教退禾墩2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10998本报告严格保密项目升温期项目升温期-VIP卡认购卡认购阶段二：项目升温期（开盘前阶段二：项目升温期（开盘前2个月左右）个月左右）推广计划形式：形式：活动召集+VIP卡的认购目的目的：固化已积累的
112、客户，为开盘做准备。技术要点：技术要点：通过不断高档次的活动如品茶会、酒会等，召集客户，在客户积累到一定程度后，利用某著名事件启动VIP卡的认购，卡可以设置两种，金卡与银卡，其中规定购买金卡的客户可以享受开盘优惠但卡不能退。银卡的优惠幅度低些，但卡还可以退钱。畔铭几专颈米翠疙骚侍齐捅泄帝雕丧嗽秋犊匙椿呵伦疼滚谐香租徒郸疵昭2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10999本报告严格保密推广计划阶段三：项目引爆期（阶段三：项目引爆期（VIP的升级、开盘）的升级、开盘）项目引爆期项目引爆期-要领要领主要目的：主要目的：一切为项目的开盘热销做准备时间原则：时
113、间原则：VIP卡认购到解筹的时间跨度不宜超过2个月。技术要点：技术要点：首先利用VIP卡的认购固化客户，随后可进行VIP卡的升级从而对客户意向与诚意度进行摸底，在开盘前进行算价，以便对客户的选房意向进行排查和有效引导。派又蹬山吱净牧谭蒲慷彼糊棚瞅筏络捐樱水灭貉广戒钙囚馁肘猫孵凹魂带2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109100本报告严格保密推广计划形式：形式：开盘目的目的：通过开盘形成一次良好的趋化，从而形成良好的市场口碑，为以后的近一步去化打好基础。技术要点：技术要点：金卡与银卡的客户的区别对待，要保证深度意向客户选房成功率。同时将开盘营造成一
114、个小型party。项目引爆期项目引爆期-开盘开盘阶段三：项目引爆期（阶段三：项目引爆期（VIP的升级、开盘）的升级、开盘）融砧箩魄霸忠乖娠肉壕膨限浑谊党葡考虫纤睁僵巧旺臆翰速撵跨押绵验伙2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109101本报告严格保密推广计划项目持销期项目持销期-要领要领阶段四：项目持销期（开盘阶段四：项目持销期（开盘-开盘后开盘后3个月左右）个月左右）主要目的：主要目的：消化开盘后的剩余房源与未推出房源时间原则：时间原则：利用假日与小形活动阶段性的热点营造技术要点：技术要点：注意成交客户的老带新的作用，举办老带新活动或联谊活动，充分
115、利用已成交客户的口碑营销。姿跌脉卑蚊兹涣岳斩霹柠字粤匝止痴戌凉痒仿笛旬喧挛警唾沽迹靡鲍把废2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109102本报告严格保密推广计划形式：形式：客户维护活动（举办各种联谊活动）目的：目的：利用成交客户的口碑促进成交技术要点：技术要点：邀请成交客户与深度意向客户参加一些低成本的小型活动，从而促进已成交客户与未成交客户之间的交流，形成口碑传递，从而促进成交。项目持销期项目持销期-客户维护活动客户维护活动阶段四：项目持销期（开盘阶段四：项目持销期（开盘-开盘后开盘后3个月左右）个月左右）磺捎赞蘑卑晓答晰尤俄磐继燎霞缨拒祭仪鉴沏
116、摄僻啪暂唯棺灸猪潮承哟谍2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109103本报告严格保密合作细则合作细则雪守歼饯孽降只街拱扯蒙溅舞挎踊撑褪阔俏粘脖闺质轻芭炊朔科唾言黑刀2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109104本报告严格保密案名建议合作细则合作细则方式一：全案行销代理即全权销售代理方式一：全案行销代理即全权销售代理 瑞格服务内容包括：全案行销代理营销团队管理及组建、销售执行与后期服务。项目营销策划推广-项目营销策划及形象定位、项目形象识别系统、形象定位及推广；其中，瑞格负责的策划推广费用包括：DM单
117、页；策划推广费用由开发公司全部承担。报价方案一：瑞格每月销售十套以内的，按总销售额的报价方案一：瑞格每月销售十套以内的，按总销售额的1.2%收取中介收取中介佣金，每月销售佣金，每月销售11套以上的按总销售额的套以上的按总销售额的1.3%收取中介佣金。收取中介佣金。佣金结算：按月结算，次月佣金结算：按月结算，次月9号前，结清上月佣金号前，结清上月佣金开发商关系优惠客户佣金结算方式：每年可赠送开发商开发商关系优惠客户佣金结算方式：每年可赠送开发商3个优惠超过个优惠超过200元元/平方米的不计佣金名额，但如优平方米的不计佣金名额，但如优惠未超过惠未超过200元元/平方米，上述不计佣金名额无效。平方米
118、，上述不计佣金名额无效。邹配畅癸片斟哇毅八喇院曰交否瞳膘嗅震炭固复疵勃杏庇皿至卞喂快阅程2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109105本报告严格保密案名建议合作细则合作细则方式二：全程营销策划即全权营销代理方式二：全程营销策划即全权营销代理 瑞格服务内容包括：市场研究顾问-市场调研、项目产品规划与设计建议、产品定位研究服务；项目营销策划推广-项目营销策划及形象定位、项目形象识别系统、形象定位及推广；全案行销代理营销团队管理及组建、销售执行与后期服务。其中，瑞格负责的策划推广费用包括：DM单页、条幅、宣传车、中邮广告、公关活动、巡展活动费用。报价方
119、案二：瑞格按总销售额的报价方案二：瑞格按总销售额的1.4%收取中介佣金，该佣金包括不超收取中介佣金，该佣金包括不超过过0.2%的推广费用。的推广费用。佣金结算：按月结算，次月佣金结算：按月结算，次月9号前，结清上月佣金号前，结清上月佣金开发商关系优惠客户佣金结算方式：每年可赠送开发商开发商关系优惠客户佣金结算方式：每年可赠送开发商3个个优惠超过优惠超过200元元/平方米的不计佣金名额，但如优惠未超平方米的不计佣金名额，但如优惠未超过过200元元/平方米，上述不计佣金名额无效。平方米，上述不计佣金名额无效。销靡业足刽犊刚淳朵托扼滔并峻膳账薄住支须烂诅拨凡靡吭榆谗过埋隐筹2010禹城禹然居项目营销
120、战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109106本报告严格保密案名建议合作细则合作细则 瑞格服务内容包括瑞格服务内容包括：市场研究顾问-市场调研、项目产品规划与设计建议、产品定位研究服务；项目营销策划推广-项目营销策划及形象定位、项目形象识别系统、形象定位及推广；全案行销代理营销团队管理及组建、销售执行与后期服务。其中，瑞格负责的策划推广费用包括：DM单页、条幅、宣传车、中邮广告、公关活动、巡展活动费用、散户关系营销维护费用。报价方案三：瑞格按总销售额的报价方案三：瑞格按总销售额的1.4%，该佣金包括不超过销售额，该佣金包括不超过销售额0.2%的的推广费用；推广费用；另加，
121、浮动溢价分成收取中介佣金。即在开发商确定销售平均底价另加，浮动溢价分成收取中介佣金。即在开发商确定销售平均底价的前提下，后期价格上调部分的增收房款，在上涨的前提下，后期价格上调部分的增收房款，在上涨100元元/平方米的销售额部分平方米的销售额部分2：8分成，即开发商占溢价部分的分成，即开发商占溢价部分的80%，瑞格公司占溢价部分的，瑞格公司占溢价部分的20%；价格上；价格上涨高于涨高于100元元/平方米以上的销售额部分平方米以上的销售额部分1：9分成，即开发商占高出平均底价分成，即开发商占高出平均底价100元元/平方米以上溢价部分的平方米以上溢价部分的90%，瑞格公司占溢价部分的，瑞格公司占溢
122、价部分的10%。方式二：全程营销策划即全权营销代理方式二：全程营销策划即全权营销代理佣金结算：按月结算，次月佣金结算：按月结算，次月9号前，结清上月佣金号前，结清上月佣金开发商关系优惠客户佣金结算方式：每年可赠送开发商开发商关系优惠客户佣金结算方式：每年可赠送开发商4个优惠超过个优惠超过200元元/平方米的不计佣金名额，但如优平方米的不计佣金名额，但如优惠未超过惠未超过200元元/平方米，上述不计佣金名额无效。平方米，上述不计佣金名额无效。皱怀篇僵赠踌喻痢胁墨芭破支吸鳃涨函蚜牺扰芳声鸥本铺边谬姓鄂剐侥铭2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告10910
123、7本报告严格保密 根据项目分期开发建设进度分别达成销售指标，每期自具备预售资格且投资达到25%以上开盘之日始，一年内销售率达到总开发量的75%以上。瑞格销售进度计划瑞格销售进度计划铂驭省扳国糟对狗螺械砂姨实乘杖起递圾剁遥抨省揽拼悲焦乞仰禾浪哉戊2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109108本报告严格保密 在本案的前期营销报告中，我们有选择地借鉴了北京、上海以及济南部分顶级楼盘的先进推广理念、销售服务模式，为我所用。首创“上流居圈社区”、“环保节能社区”、“画意园林社区”的产品附加值概念，为项目操作提供了良好的拓展空间。并结合我们团队在县域市场的操
124、盘与推广经验提出了创新性推广策略，为项目实现快速销售与良好口碑奠定基础。 本方案仅仅是我们操作的一个整体思路，有关详细的销售计划、推广计划、价格拟定、活动方案、促销回款等执行方案我们将随着合作的不断深入并结合实际情况逐步提供。 十分感谢！ 2010年7月20日结束语：结束语：门亮娘欧撇外氧镑组合临减擎匡常桌概找幽疙敲氖匠洞励亏废呆骋伍零兑2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109109本报告严格保密THANKS！硷叼迭穆镭留李埋蕉阔咽惫汝谜九幸掣譬媒呢低已住降后郑厕候向孤鸣祝2010禹城禹然居项目营销战略竞标报告1092010禹城禹然居项目营销战略竞标报告109
