洛阳开元门生态商务区前期提案

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1、洛阳开元门生态商务区前期提案洛阳开元门生态商务区前期提案一、总部基地发展模式与案例研究一、总部基地发展模式与案例研究二、类似物业在郑州市场的发展二、类似物业在郑州市场的发展三、洛阳经济及写字楼市场发展三、洛阳经济及写字楼市场发展四、洛阳经济开发区基本认知四、洛阳经济开发区基本认知五、开元门生态商务区需求研判五、开元门生态商务区需求研判六、六、开元门生态商务区发展建议开元门生态商务区发展建议提案内容：提案内容：一、总部基地发展模式与案例研究一、总部基地发展模式与案例研究相关概念发展模式典型案例相关概念相关概念总部经济总部经济u北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘研究员在国内首次提出总部经济理

2、论。u总部经济是指某区域由于特有的资源优势吸引某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。 相关概念相关概念总部经济产生和发展的三个条件假设总部经济产生和发展的三个条件假设u一是信息经济较充分发展。一是信息经济较充分发展。网络及通讯技术的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离。u二是企业在发展中对于战略资源的需求上升。二是企业在发展中对于战

3、略资源的需求上升。随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源（信息、高级人才、科研成果等）的需求越来越强烈u三是在发展水平差异较大的不同区域之间，两类资源的禀三是在发展水平差异较大的不同区域之间，两类资源的禀赋存在差异。赋存在差异。在发达的中心城市，战略资源密集，其获取的成本较低；在欠发达地区，常规资源密集，其获取的成本较低。相关概念相关概念发展总部经济的五个条件发展总部经济的五个条件 u第一个条件：区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造。u第二个条件：区域要有良好的区位优势和交通运输网络设施良好的区位优

4、势和交通运输网络设施。u第三个条件：区域要有便捷的信息获取以及良好的异地间沟通的信息通道便捷的信息获取以及良好的异地间沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。u第四个条件：区域必须具备良好高效的法律制度环境良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。u第五个条件：是区域应逐步形成围绕总部经济服务的专业化服务支撑体系围绕总部经济服务的专业化服务支撑体系。与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域。相关概念相关概念总部基地总部基地 u总部基地，是借用国外成熟的商务花园即

5、Business Park理念，即城市的相对边缘地区，具有足够大的土地规模，较低的容积率，交交通通极极为为便便捷捷，能能够够享享受受各各项项优优惠惠政政策策，能够以相对较低、并为高科技中小企业所接受的价格进入市场，具具有有花花园园式式的的办办公公环环境境和和鲜鲜明明个个性性的的产产品品，出售为主，可以拥有写字楼的冠名权，甚至独门、独院、独户，层数以多层为主，为中小企业的再次创业提供了一个量身定做的载体。总部经济，是总部基地产生的理论基础；城市总部经济发展的基础和前景，即是总部基地的未来。总部基地六大发展模式总部基地六大发展模式模式模式1 1 ：制造加工型制造加工型总部基地总部基地模式模式3 3

6、 ：研发及高科研发及高科技型总部基地技型总部基地模式模式4 4 ：企业内脑型企业内脑型总部基地总部基地模式模式5 5 ：后台服务型后台服务型总部基地总部基地模式模式6 6：联合国等国联合国等国际组织型总部基地际组织型总部基地北京经济技术开发区星网工业园哥本哈根机场商务花园Park west西区商务花园剑桥商务花园上海浦东张江银行卡产业园纽约联合国总部、日内瓦联合国总部模式模式2 2 ：物流型总部物流型总部基地基地交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，符合行

7、业特点的办公场所产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻。土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利，标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先进。重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；开放性、国际性的氛围，对交通、环境、人文素质要求较高，办公环境优美，国际新兴组织聚集发展模式发展模式发展模式发展模式基本特点基本特点代表案例代表案例概况：概况：l位于北京亦庄经济开发区，一期占地50ha，到

8、2003年底共有15家企业入驻，主要是移移动通信终端产品动通信终端产品的制造商以及零部件的制造商、服务商，园区员工接近15000人；l产业链高度聚集产业链高度聚集区域，土地空间需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要，整个开发区规划面积一期为15平方公里，二期为100平方公里；l制造业更注重基础设施的完善基础设施的完善程度，例如用电量要达到5000kV以上，用水量也较大；l 整个区域属国家级开发区，政策透明，优惠政策优惠政策支持，24小时通关服务和24小时物流监管，实现“零库存”。l入园企业通常考虑整体成本：土地、建设厂房、基础设施连接、运营成本等。l 诺基亚以龙头企业诺基亚以龙头企业的身份

9、聚拢了包括芯片、集成电路板、机壳、显示屏等移动通讯的20多家企业入驻。l交通便利，京津塘高速公路，规划中将有地铁5号线、亦庄专线等捷运。l环境优美，设有高尔夫球场，凉水河。 l 开发区内厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售，厂房形式多样，适宜成套设备生产。 加工制造型总部基地加工制造型总部基地案例案例 北京经济技术开发区星网工业园北京经济技术开发区星网工业园成功要素：交通便利，易于原材料、成品等运输；成功要素：交通便利，易于原材料、成品等运输； 市政设施要求高，水、电、能源等要有特殊要求；市政设施要求高，水、电、能源等要有特殊要求； 政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链；政策支持；标

10、杆企业带动；形成相关产业链；典型案例典型案例物流型总部基地物流型总部基地案例案例 哥本哈根机场商务花园哥本哈根机场商务花园概况：概况：l位于欧洲四大国际机场之一的哥本哈根国际机场东部哥本哈根国际机场东部，接通世界各地130多个机场；l整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统完善的基础设施和发达的公交系统。设有国际火车站，同时也是连结斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路的要点，可以方便的乘火车、飞机、汽车方便到达商务花园；乘火车或开车到达哥本哈根中心只需10到15分钟，瑞典南中部大部分城市和商务花园在两三小时地上旅程内可达。l哥本哈根平均教育程度很高平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基

11、础；l占地41.8ha，建筑面积22.0ha，设计最大程度的符合物流行业的先行要求设计最大程度的符合物流行业的先行要求，并考虑和整体区域的景观协调；l开发商开发手法灵活，自建办公物业出租，同时也为企业定制产品，而且可将地块出租由企业自建。 成功要素：毗邻大型国际机场；成功要素：毗邻大型国际机场； 多种交通方式组合，与市区联系紧密；多种交通方式组合，与市区联系紧密； 城市人力资源基础好；城市人力资源基础好； 充分考虑物流行业特点规划设计商务花园充分考虑物流行业特点规划设计商务花园典型案例典型案例研发及高科技型总部基地总部基地案例研发及高科技型总部基地总部基地案例 Park westPark we

12、st西区商务花园西区商务花园概况概况：lPARK WEST（西区花园，以下简称PW）位于都柏林市西部的NANGOR大街旁l占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，l其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。l在商务花园的规划中，将建成一座占地40000平方英尺的娱乐中心，包括：体育馆，网球、壁球馆、饭店、商店及酒吧。开发商将最大限度的利用好园区南部边界的大运河资源，修建一个集垂钓，泊船，休憩，划船为一体的周边休闲场所。典型案例典型案例概况概况：lPARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能

13、够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园l14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。l优厚的税收政策。对于拥有房屋产权的业主（自住业主owner-occupier），免征营建成本税（其中第一年征收50%）；对于租户，可享受10年的双倍房租津贴；私人投资者也可以享受免征营建成本税的待遇（其中第一年征收25%），地方当局采取机动税率的方式，在10年中逐渐减轻税率，使税率从第一年的100%减少到第十年的10%。典型案例典型案例研发及高科技型总部基地

14、总部基地案例研发及高科技型总部基地总部基地案例 Park westPark west西区商务花园西区商务花园成功要素：交通便利；成功要素：交通便利； 基础设施特别是电信基础设施特别是电信ITIT设施先进；设施先进； 税收优厚政策，特别吸引涉及国际贸易交往的企业；税收优厚政策，特别吸引涉及国际贸易交往的企业； 建筑景观独特优势，风景优美；建筑景观独特优势，风景优美； 生活娱乐配套设施完善；生活娱乐配套设施完善； 办公楼面积大小灵活多变；办公楼面积大小灵活多变；企业企业内脑型内脑型总部基地案例总部基地案例 剑桥商务花园剑桥商务花园概况概况：l位于剑桥大学城东北部剑桥大学城东北部，城内唯一的商务办公

15、物业组团；l交通状况非常理想交通状况非常理想，紧邻A14双向路，附近有三条高速公路去往国内各个方向，30分钟就能达到国际机场，城际火车不到1小时就可以到达伦敦；l12座主楼，建筑面积31600平米，建筑形式多为三层的单体楼，单体体量从1100到5000不等；l平均教育程度很高平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础；l全部出租，可分割可整租，可以冠名办公楼；l有为各种公司提供金融、法律、审计等中介服务的公司有为各种公司提供金融、法律、审计等中介服务的公司。成功要素：良好的商务基础；成功要素：良好的商务基础； 环境优美；环境优美； 多种交通方式组合，方便、快捷的到达市区；多种交通方

16、式组合，方便、快捷的到达市区； 城市人力资源基础好；城市人力资源基础好； 中介服务公司入驻，为主导企业提供便利的服务。中介服务公司入驻，为主导企业提供便利的服务。 典型案例典型案例后台服务型后台服务型总部基地案例总部基地案例 上海浦东张江银行卡产业园上海浦东张江银行卡产业园概况概况：l浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米；l“浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集聚，形成有机和谐的产业系统；l张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融机构的后台

17、核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。l已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业”的“头脑基地头脑基地”和和“知识源泉知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。成功要素：在土地获取和税收方面的优惠政策；成功要素：在土地获取和税收方面的优惠政策； 标杆企业榜样作用和商务聚集效应；标杆企业榜样作用和商务聚集效应； 基础设施特别是电信基础设施特别是电信ITIT设施先进；设施先进； 交通便利交通便利+ +环境优美。环境优美。“ 2.5产

18、业”是指介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业”的“头头脑基地脑基地”和和“知识源泉知识源泉”。典型案例典型案例概况：概况：l联合国总部大楼坐落于东河之滨，由位于纽约曼哈顿第一大道上的4幢建筑组成，占据6个街段，1952年投入使用。l土地无偿赠送：这块地皮当年由美国洛克菲勒家族捐助；该家族同时也将这块土地四周的地面都买下来。l共有11位世界著名建筑师参与设计。 成功要素：重大国际历史事件发生地，具有

19、较高国际地位；成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围；开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高；对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美；办公环境优美； 人流、信息流量高。人流、信息流量高。联合国等国际组织总部型案例联合国等国际组织总部型案例 纽约联合国总部大厦纽约联合国总部大厦典型案例典型案例总部基地总部基地KPIKPI指标体系指标体系类类类类 型型型型加工制造型加工制造型加工制造型加工制造型物流型物流型物流型物流型研发及高科技研发及高科技基地型基地型企业内脑型企业内脑型后台服务型后台服务型联合国等国际联合国等国际组织总部型组织总部型

20、交通交通交通交通 产业链产业链产业链产业链 政策政策政策政策 商务商务商务商务 人流人流人流人流 信息流信息流信息流信息流 物流物流物流物流 技术流技术流技术流技术流 资金流资金流资金流资金流 环境环境环境环境 其其其其 它它它它 最重要最重要最重要最重要 最不重要最不重要最不重要最不重要典型案例典型案例二、类似物业在郑州市场的发展二、类似物业在郑州市场的发展郑州总部经济在全国的排名类似物业调研调研总结郑州位列第三能级，总部经济发展能力一般。郑州位列第三能级，总部经济发展能力一般。郑州总部经济郑州总部经济在全国的排名在全国的排名2009年10月18日，中国总部经济发展报告(2009-2010)

21、在北京发布。根据总部经济发展能力的高低，全国35个主要城市被分为四个能级： 第一能级：北京、上海、广州。 第二能级：深圳、杭州、南京、天津、 成都、青岛、武汉。 第三能级：大连、沈阳、重庆、济南、西安、郑州郑州等13个城市。第三能级：合肥、长春、海口、南宁、太原、南昌等12个城市。郑州开发区及类似物业分布郑州开发区及类似物业分布类似物业调研类似物业调研高新区-总部企业基地郑东新区-联盟新城总部港荥阳新区-西雅图总部湾郑州经济技术开发区-企业大多在自己的厂区或园企业大多在自己的厂区或园区办公，无集中办公需求。区办公，无集中办公需求。高新区高新区- -总部企业基地：总部企业基地：依托高新区产业基础

22、，服务园区高新技术企业。依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。类似物业调研类似物业调研u总部企业基地位于郑州高新区，规划用地323亩，总建筑面35万平米，其中绿地面积10.4万平米，建筑密度仅为建筑密度仅为20.9%20.9%；u基地由100100栋独栋式研发办公栋独栋式研发办公楼楼、3栋联合式企业孵化器和部分SOHO商务办公楼组成；u企业独栋企业独栋6 6、8 8、9 9、1212层层，每栋面积面积1700-57001700-5700平米不等平米不等，纯框架结构，可以自由分割组合；u在基地，购买一栋楼的企业即拥有独立办公楼、独立冠名权、独立办公楼、独立冠名权、独立大堂、独立屋顶花园独立大

23、堂、独立屋顶花园。类似物业调研类似物业调研u基地共分两期开发。一地占地126亩，由4040栋栋6-96-9层的独栋层的独栋和1栋16层联合式孵化器组成。目前一期基本建成，部分企业已经进驻办公。u二期占地197亩，总体布局以小高层、高层为主，多层为辅，包括SOHO式研发楼、SOHO式孵化器、产权式接待中心、会所、商业及配套设施。高新区高新区- -总部企业基地：总部企业基地：依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。类似物业调研类似物业调研u1700-5700平米企业独栋、397-436平米复合式企业独栋；u独立工作电梯，3.93.9米挑空大堂，米挑空大堂

24、，3.43.4平米净高标准层平米净高标准层；u赠送独立控制户式赠送独立控制户式中央空调中央空调。高新区高新区- -总部企业基地：总部企业基地：依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。类似物业调研类似物业调研u目前一期基本售完，售价售价35003500元元/ /平米平米；u基本以个人名义购买、企业办公自用以个人名义购买、企业办公自用，可办理贷款，首付60%；u有一家买一栋的，也有几家买一栋的（一家至少买一层，300多平米）；u目前进驻企业主要有宛西制药、日立信电子、大方软件、爱博特技术、中油能源、耕生耐火材料、奥利实业、泰隆科技开发、郑州大学计算机应用

25、研究所、欧丽信电子、紫辰科技等高新技术企业高新技术企业。高新区高新区- -总部企业基地：总部企业基地：依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。类似物业调研类似物业调研u区域基本成熟区域基本成熟高新区已成立20年，基础设施基本完备。2008年，全区完成总收入797亿元，工业总产值695亿元，全区各类企业3000余家，规模以上工业企业成批连片。u产业基础形成产业基础形成初步形成了具有区域特色的五大主导产业：电子信息、新材料、生物医药、光机电一体化、新能源产业，形成了电子信息、软件服务外包、网络安全、新能源、仪器仪表、生物制药、超硬材料等七大特色产业集群。

26、2008年，五大主导产业销售收入326亿元，占全区规模以上企业销售收入的81%。u高新人才聚集高新人才聚集聚集了郑州大学、解放军信息工程大学、河南工业大学、郑州轻工业学院，具有强大的工科、医科、IT产业等研发力量；汇聚了郑州机械研究所、中国郑州烟草研究院等6个部属研究院所，引进培育市级以上工程研究中心、重点实验室和各类检测中心100余家，全区现有各类科技人才近4万人，其中博士1700多人，高级技术职称人员6500余人，硕士3500人。 项目成功销售、运行的现实基础项目成功销售、运行的现实基础高新区高新区- -总部企业基地：总部企业基地：依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。依托高新区产业基

27、础，服务园区高新技术企业。类似物业调研类似物业调研项目成功销售、运行的现实基础项目成功销售、运行的现实基础u强力政策扶持强力政策扶持高新区高新区- -总部企业基地：总部企业基地：依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。类似物业调研类似物业调研项目成功销售、运行的现实基础项目成功销售、运行的现实基础u强力政策扶持强力政策扶持高新区高新区- -总部企业基地：总部企业基地：依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。依托高新区产业基础，服务园区高新技术企业。郑东新区郑东新区- -联盟新城总部港：联盟新城总部港：依托郑东新区依托郑东新区CBDCBD，满足高端生

28、态商务需求。，满足高端生态商务需求。类似物业调研类似物业调研郑东新区CBD是郑东新区核心起步区，总用地面积约2平方公里，规划有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”和五星级宾馆新郑州饭店及60栋高层商务楼，已基本建成。农业银行河南省分行、新华人寿保险河南分公司等金融单位和白象集团、深圳航空、三菱重工、外运发展、金山化工、黄河旋风、中孚实业、郑州粮食批发市场、万达期货等相继入驻。 郑东新区CBD，郑州高端商务及总部经济核心聚集区，亦是联盟新城总部港成功运作的根本保障。郑东新区郑东新区- -联盟新城总部港：联盟新城总部港：依托郑东新区依托郑东新区CBDCBD，满足高端生态商务需求。，满足高端

29、生态商务需求。类似物业调研类似物业调研u总部港系联盟新城高端别墅区的一部分；u总部港，规划有3 3栋栋1010层层4040米高商务花园米高商务花园，依托200余米滨河主题广场、8000平米原生绿化、3大40米挑高中庭，打造健康、环保、生态、绿色的具有生命力的新型商务办公模式；u目前仅销售最右侧1栋，售价售价80008000元元/ /平米平米。郑东新区郑东新区- -联盟新城总部港：联盟新城总部港：依托郑东新区依托郑东新区CBDCBD，满足高端生态商务需求。，满足高端生态商务需求。类似物业调研类似物业调研生态商务、立体绿化：生态商务、立体绿化：东风渠，如意河，滨河公园，景观园林，中庭绿化，屋顶花园

30、。郑东新区郑东新区- -联盟新城总部港：联盟新城总部港：依托郑东新区依托郑东新区CBDCBD，满足高端生态商务需求。，满足高端生态商务需求。类似物业调研类似物业调研科技商务、高端配置：科技商务、高端配置：蒂森克虏伯电梯，6部客梯、3部观光电梯；约克中央空调；双层智能车库系统；星级酒店式大堂，挑高10米；1000商务中心；3.9米层高，挑高6米CEO办公室；单层3000-4000平米，最低500平米起售。荥阳新区荥阳新区- -西雅图总部湾西雅图总部湾依托生物科技产业园的商务联排，可办公亦可居住。依托生物科技产业园的商务联排，可办公亦可居住。类似物业调研类似物业调研生物科技产业园生物科技产业园商务

31、联排区商务联排区项目位于荥阳新区（毗邻郑州高新区），依托规划建设中的中部生物科技产业园（占地2000亩，一期占地470亩，2007年8月28日开工建设，目前已有多家生物科技企业进驻），作为配套规划了作为配套规划了269269套商务联排，刚刚启动销售，均价套商务联排，刚刚启动销售，均价36003600元元/ /平米平米。荥阳新区荥阳新区- -西雅图总部湾西雅图总部湾依托生物科技产业园的商务联排，可办公亦可居住。依托生物科技产业园的商务联排，可办公亦可居住。类似物业调研类似物业调研现代BOX造型，现代极简主义建筑风格；单套单套350350平米左右平米左右，4.9米挑高大堂，6.5米开间，13米进深

32、；庭院、退台、露台、屋顶花园，具备了居住别墅的一切要素。郑州市场总部基地发展的总结：郑州市场总部基地发展的总结：调研总结调研总结小结：小结：u区域依托区域依托或者依托产业集群（如郑州高新区），或者依托商务集群（如郑州新区CBD）；u政策扶持政策扶持强有力的政策扶持和引导，是加快产业聚集的关键要素。u择机而动择机而动总部基地启动的最佳时机应该是，区域市政建设基本到位，产业完成一定的聚集，扶持政策到位，这是企业进驻的基础要件，也是商务园区运作的根本推手。三、洛阳经济开发区基本认知三、洛阳经济开发区基本认知区域概况区域规划项目进展开发区在洛阳市的相对位置开发区在洛阳市的相对位置区域概况区域概况200

33、8年12月，开发区首批通过河南省产业聚集区审核，聚集区聚集区规划面积规划面积12.8612.86平方公平方公里，下辖关林镇里，下辖关林镇。开发区在洛阳新区的相对位置开发区在洛阳新区的相对位置区域概况区域概况洛阳经济开发区是洛阳新区的六大功能组团之一，地处新区东部，紧邻新区行政中心区，是洛阳市传统商贸服务业聚集区。 开发区对外交通发达。开发区对外交通发达。区域概况区域概况开元大道、龙门大道、焦枝铁路纵横其间，陇海铁路、焦枝铁路、连霍高速、二广高速交叉成网，距飞机场、洛阳客运南站分布只有10公里、3公里的车程。 开发区现状：开发区现状：关林商贸区比较繁荣，其它区域尚未启动，主要路网正在建设中。关林

34、商贸区比较繁荣，其它区域尚未启动，主要路网正在建设中。区域概况区域概况建设中的泰康路东段。区域发展定位区域发展定位区域规划区域规划总体目标：建设新区现代化服务业中心建设新区现代化服务业中心发展战略：服务业高度集聚、生产和生活功能配套服务业高度集聚、生产和生活功能配套发展方向：大力发展为新区服务的生产性服务业和生活性服生产性服务业和生活性服务业项目务业项目发展目标：争取用争取用5 5年时间年时间（2009年开始），把开发区建设成为环境优美、体制高效、传统服务业功能突出、现代服务业特色鲜明、现代文化与历史文化交相辉映的现代服务业商现代服务业商贸新城贸新城，使开发区成为新区的时尚消费商城、生态休闲中

35、心、时尚消费商城、生态休闲中心、现代服务业中心现代服务业中心。区域规划布局区域规划布局区域规划区域规划2008年，规划面积12.86平方公里的洛阳经济开发区产业聚集区规划获得省政府批准； 初步规划为9个产业功能园区，其中唐风带旅游综合商业园、开元门生态商务区、呼叫中心及金融后台服务产业园、九州汽车服务广场四个项目已经与投资方签署合作开发协议，其它项目尚无实质性进展。四大园区（项目）落地。四大园区（项目）落地。项目进展项目进展园区投资方规划设想主要项目建设计划唐风带旅游综合商业园广东客商组合投资团队 占地1145亩，其中商业开发面积240亩，住宅开发面积520亩。规划建设中原地区最大的融休闲美食

36、、旅游购物、艺术表演为一体的综合性商业园区。拟建设牡丹国际新天地广场、仿唐风格食城、仿唐风格商业步行街商业步行街、综合演艺广场及欧陆风情娱乐城、五星级酒店五星级酒店及水疗馆等。首先启动商业部分，计划6月底前开工。开元门生态商务区 经济开发区、上海天惠投资公司、洛阳东方红置业占地1280亩，规划建设30万平方米商务办公区和65万平方米生活配套设施。以独栋及高层商务办公楼、酒店式公寓、高尚居住社区、商业街区等建筑形态，集聚商务办公、生态居住、会议接待、商业配套等功能。计划上半年启动。呼叫中心及金融后台服务产业园省工信厅、省商务厅、洛阳市政府规划用地600亩，总建筑面积60万平米，主要为电信、金融、

37、物流等行业及政府机关、事业单位等提供集中式、专业化、低成本、高水平的呼叫服务。 河南移动客户服务中心项目，洛阳顺兴公司产业园区项目（标准厂房园区），山东万声河南运营中心项目，平安数据公司电话中心项目顺兴项目已开工建设九州汽车服务广场洛阳九州实业集团与台湾耐宁技术公司占地230亩，规划建筑面积25万平方米品牌汽车销售4S店21家、占地1.5万平方米的综合性汽车交易展览中心、三星级商务酒店三星级商务酒店等设施。暂不确定四、开元门生态商务区当前需求研判四、开元门生态商务区当前需求研判案例借鉴当前需求研判基本结论北京亦庄经济开发区北京亦庄经济开发区BDABDA国际企业大道国际企业大道位置位置北京亦庄经

38、济开发区 项目概况目概况占地面积12万平米建筑面积11万平方米（地上万平米），一期3万平米左右 总套数43栋容积率0.77绿化率41配 套3700平米会所（康体、娱乐、就餐），65个/万平米 独独栋面面积区区间1000-3000平米/栋，3、4层高 销售价格售价格5500-6000元/平米销售状况售状况一期3万平米15栋半年消化完，其中约70的业主为高新技术企业 ，二期、三期销售放缓主要主要卖点点定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策客客户特征特征成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境案例借鉴

39、案例借鉴北京亦庄经济开发区北京亦庄经济开发区BDABDA国际企业大道成交客户分析国际企业大道成交客户分析典型公司典型公司白领服饰世纪城房地产宝恒服装设计3栋6000平米2000平米1000平米背景资料背景资料服饰行业，民营，已经作出品牌，员工6070人，氛围良好。地产公司，民营，行业领袖从事皮裘批发的国际贸易公司，民营， 10人以下，总部在东四十条，现办公面积200平米成交成交过程程欲自行设计，遭拒绝；已流失；后在开发商努力下签约。5月来访，第一次来就认可本案，不存在沟通障碍，第二次来后下定 原无需求，被诱导出来。原认为价格（5300）合适，到场后认为贵6400，而且不需要这么大。从总价平衡、

40、业务扩大、产品本身等点突破。价格谈判经历三轮谈判，成交6050元/平米。成交周期成交周期从客户关注签约，近一年；从追访签约，共计四个月。拆迁（贵友后面）因素也促使白领缩短签约时间。三个月，（等合同一个半月，注册一个月）估计正常情况下20天就能成交 从前期7月，三个月。客客户特点特点老总有想象力和创造力，希望形成自己的风格。A楼，面积小，做仓库；B楼，最漂亮，私人活动区，贵宾接待、健身房、游泳池；厂房加办公。周期短，对地产熟悉，知道成本但无价格障碍 客户开通。（非企业行为，类似卖住宅），未考虑热水、供暖、就餐、车位等因素，后期客户服务难度大。案例借鉴案例借鉴体育器材公司：体育器材公司：工厂在马驹

41、桥，主营业务是健身培训，需求1600平米，已经在总部基地买房，想退掉。置业计划三个月之内，30个人来看，多次，对产品有强烈好感，对周边环境不关心（可能会欣赏）。购买原因：外地企业，考虑政府因素较高，总部基地的销售与政府挂钩；退房原因：与业务单位距离远，户型不满意，西南部区域环境差，社区杂乱。派格蓝地：派格蓝地：童装，前期客户，要求：首付分期，一年交清；要有工厂；价格要降低；流失原因：对开发区无特殊偏好，价格阻力明显。饮料公司：饮料公司：需求面积为办公面积500800平米，厂房15002000平米，主要想购买厂房。客户已PASS，PASS原因：不符合入园标准。新奥集团：新奥集团：需求面积为200

42、0平米。现在廊坊办公，属科技研发企业，计划在北京设总部。此客户已于2004年7月25日取消购买计划，改为租赁。原因：老总觉得项目的独栋朝向不好，价格高，资金不足。 依文服饰：依文服饰：需求2000平米，不认可开发区的位置郊区远；不认可本案位置荒（周边可能是工厂）；定总部基地，流失原因：对区域大环境质疑；对本案的土地性质、车位、费用等方面有明显不认可；北京亦庄经济开发区北京亦庄经济开发区BDABDA国际企业大道意向客户分析国际企业大道意向客户分析案例借鉴案例借鉴基本总结基本总结案例借鉴案例借鉴成交客户大多为享受中关村科技园政策的高新技术企业；区域配套到位、产业相对聚集，企业存在迁入的动力；企业存

43、在升级办公的需求，追求个性办公、在乎办公环境；流失客户大多因为因为对区域不认可（位置偏远）。以关林市场为主体的区域现实需求相对有限。以关林市场为主体的区域现实需求相对有限。需求研判需求研判2004年河南省第一次全国经济普查主要数据公报节选。 1、电话调研50组（通和客户资源中的关林商户），涉及小商品、数码、五金、建材、钢材等商户；2、现场调研50组，涉及小商品、服装、油漆、卫浴、五金、机械、建材、电器、轮胎。等商户；调研内容：调研结果：1、大多数受访者表示没有需要，在店内办公即可；2、少量受访者表示有办公升级或投资需求，但会优先考虑附近区域及其它成熟区域（洛北或新区中心）。以关林市场为主体的区

44、域现实需求相对有限。以关林市场为主体的区域现实需求相对有限。需求研判需求研判需求调研需求调研 （部分）（部分）写字楼发展三阶段写字楼发展三阶段u第一个阶段是住宅型办公场所。第一个阶段是住宅型办公场所。企业和公司办公都在住宅里，办公配套较少。u第二个阶段是商住两用办公楼。第二个阶段是商住两用办公楼。最早推出商住两用概念的楼盘要数中泰商务大厦、申泰世纪名座等。由于数量较少，找准了市场的空白点，这两个楼盘的销售良好。u第三个阶段是纯写字楼陆续出现，与商住公寓共舞市场第三个阶段是纯写字楼陆续出现，与商住公寓共舞市场。随着市场的逐步发展及企业办公观念的转变，一些实力较强的企业及公司越来越青睐纯写字楼，在

45、此背景下，数码大厦、富地国际中心等纯写字楼应运而生，但同期商住楼仍不断上市。写字楼市场写字楼市场发展发展写字楼市场供需写字楼市场供需写字楼市场写字楼市场发展发展u写字楼市场容量相对有写字楼市场容量相对有限，市场份额逐年走低限，市场份额逐年走低，2007年仅占商品房整体 销量的2%；u2007年11月至2009年，洛阳市规划局再没有新审批过写字楼项目，市场仍市场仍以商住楼为主以商住楼为主，原审批及存量房源为辅。写字楼销量（万平米）商品房整体销量（万平米）市场份额2004年8.241326%2005年5.721444%2006年8.582044%2007年7.283042%资料来源： 房管局公开数

46、据汇总。写字楼市场价格写字楼市场价格写字楼市场写字楼市场发展发展项目名称项目名称销售报价（元销售报价（元/ /平米）平米）备注备注天元商务3800瑞博大厦3400二手房转让价格枫叶国际4500二手房转让3500创展国际贵都3800商住申泰新世纪广场3700商住主要项目销售价格（2009年8月调研，目前基本售完）u从成交价格看，20072007年成年成交均价下降了交均价下降了120120元，降幅元，降幅4.5%4.5%，同期商品房整体价格上涨了24.4%；u写字楼价格的低位徘徊，写字楼价格的低位徘徊，既有第三产业发展水平的制既有第三产业发展水平的制约，同时也是商住楼大量供约，同时也是商住楼大量供

47、给对需求分流的结果给对需求分流的结果；u2009年，在市场强劲发展的带动下，写字楼销售价格也同步上涨。资料来源： 房管局公开数据汇总。未来几年，预计洛阳写字楼市场供应将集中放量，主要未来几年，预计洛阳写字楼市场供应将集中放量，主要集中在洛北市中心及新区中心。集中在洛北市中心及新区中心。写字楼市场写字楼市场发展发展01020304050607080901：壹号城邦SOHO02：名门广场03：世纪华阳写字楼04：升龙项目写字楼05：金沙广场06：东方广场写字楼07：建业凯旋广场08：方城国际写字楼09：财富中心写字楼 目前主要写字楼及商住楼分布：目前主要写字楼及商住楼分布：主要集中在商务配套成熟的

48、西工及涧西中心。主要集中在商务配套成熟的西工及涧西中心。写字楼市场写字楼市场发展发展西工区中泰商务大厦、金港商务、凯悦商务大厦、房地产大厦、富雅东方、枫叶国际、凯瑞商务、数码大厦、城市杰座、九州大厦、邮政大厦、星河国际、华源财富广场、美城、天仁商务会馆、博城大厦、申泰新世纪广场涧西区港兴大厦、申泰大厦、杜康大厦、锦茂国际大厦、万国银座、中侨地产大厦、美仑凤凰大厦、文兴现代城、富地国际中心、金源国际、六合国际、创展国际贵都高新区高科大厦新区天元商务、瑞博大厦、方城国际（在建）涧西涧西- -牡丹广场及南昌路牡丹广场及南昌路西工西工- -王府井王府井/ /中州路中州路新区新区- -市政府周边市政府周

49、边写字楼租赁市场调查写字楼租赁市场调查写字楼市场写字楼市场发展发展项目项目租金租金（元（元/ /平米平米/ /月）月）项目项目租金租金（元（元/ /平米平米/ /月）月）富雅东方25创展国际贵都13-30万国银座10-20君临商务15-22金源国际15-18锦茂国际16数码大厦16-20奥林商务 18 -22申泰新世纪15瑞博大厦18-20富地广场25文兴现代城12-15交通出行便捷、商务配套完备，对于写字楼的出租至关重要。如西工王府井周边、涧西牡丹广场及南昌路等核心地段，写字楼出租比较理想；新区出租率相对较低。写字楼租赁市场调查写字楼租赁市场调查写字楼市场写字楼市场发展发展从数码大厦一期（中

50、州路王府井商圈）进驻客户中抽取了50个样本，总结如下：（1）入驻客户以中小公司为主入驻客户以中小公司为主，总部级主力客户仅有两家（生命人寿、联合商品现货交易所），占客户总数的4%；（2）经营范围以第三产业为主，涉及9个大类（行业），其中：新技术高科技6家、房地产咨询4家、投资咨询7家、教育培训4家、广告文化5家 、装饰装修5家、旅游服务4家、美容健身4家 、商贸流通11家。基本总结基本总结写字楼市场写字楼市场发展发展u第三产业相对弱势的地位及商贸相关行业主导的结构，决定了洛阳写字楼市场需求容量相对有限洛阳写字楼市场需求容量相对有限。u经济发展水平及企业发展阶段，决定了对其办公环境的需求相对不高

51、，即中小企业的中端办公需求仍是市场主流；中小企业的中端办公需求仍是市场主流；容量有限，中端主导。洛北城区是商务办公的主导区域，新区中央尚在发展中。高端商务需求客观存在，但容量相对有限，一般倾向于洛北市中心及新区中央地段。经过短暂沉寂之后，未来几年预计写字楼供应开始放量。五、洛阳经济及产业发展新机遇研判五、洛阳经济及产业发展新机遇研判洛阳城市定位经济及产业结构中远期机会和需求河南省副中心，历史文化名城和生态宜居城市河南省副中心，历史文化名城和生态宜居城市u城市概况：洛阳市现辖1市6区8县。洛阳市总面积15208平方公里， 市区面积544平方公里。2008年末，全市户籍总人口654.4万，其中市区

52、建成区人口达到170万人。u城市定位：洛阳是河南省的副中心，豫西的中心城市。作为13朝古都，洛阳也是享誉国内外的历史文化名城。洛阳北望邙山、南靠洛河，自然环境绝佳，先后荣膺 “国家园林城市”、“中国人居环境范例奖”等称号，属于生态宜居型城市。新安县新安县孟津县孟津县洛阳市洛阳市偃师市偃师市宜阳县宜阳县伊川县伊川县嵩县嵩县汝阳县汝阳县栾川县栾川县洛宁县洛宁县洛河夜景洛河夜景洛浦公园洛浦公园历史文脉：历史文脉：洛阳有4000多年的建城史，1500多年的建都史，先后有夏、商、东周、东汉、隋、唐等13个王朝在此建都，至今保存着夏、商、周、汉魏、隋唐等五大都城遗址城市定位城市定位美丽洛河1 12 23

53、34 45 56 67 78 89 91 10 011111 12 21 14 413131515中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共市在内的城市密集区。1.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.7.中原城市群中原城市群 8.徐州城市群9.武汉城市群 10.成渝城市群 11.长株潭城市群 12.哈尔滨城市群 13.关中城市群 14.长春城市群 15.合肥城市群u洛阳在中原城市群中的洛阳在中原城市群中的职能：职能：中原城市群的副中中原城市群的副中心心，河南省重要的科研基地，全国重要的装

54、备制造业、原材料基地和先进制造业基地，中国以历史文化和花卉为主的旅游中心城市。u中原城市群的地位：中原城市群的地位： 是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移产业转移、西部资源输资源输出的枢纽和核心区域出的枢纽和核心区域之一，并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长极。中原城市群副中心，全国重要的装备制造业、原材料基中原城市群副中心，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地。地和先进制造业基地。洛阳洛阳郑州郑州中原城市群中原城市群河河 南南 省省资料来源：中原城市群总体规划研究报告城市定位城市定位经济总量增长迅速，经济实力在中部地区排名靠前经

55、济总量增长迅速，经济实力在中部地区排名靠前经济及产业经济及产业结构结构u2000年以来，洛阳市GDP一直保持两位数增幅，经济发展强劲。u除中心城市郑州外，洛阳的经济除中心城市郑州外，洛阳的经济总量远远领先于中原城市群内其总量远远领先于中原城市群内其他城市他城市。而与中部六省省会的横向比较可见，洛阳的经济实力甚至超过了南昌、合肥等省会城市，在中部地区居于前列。u20092009年，洛阳完成年，洛阳完成GDP2075GDP2075亿元亿元，同比增长13%。 第二产业主导，且所占比重相对稳定（第二产业主导，且所占比重相对稳定（60%60%左右）；左右）；第三产业较弱，从第三产业较弱，从2007200

56、7年起开始呈上升趋势。年起开始呈上升趋势。资料来源：洛阳市统计局网站洛阳市产业结构现状、问题、对策； 洛阳市政府2009年全市国民经济运行情况新闻发布会 。经济及产业经济及产业结构结构产业结构变动情况（%）年份第一产业第二产业第三产业20059.958.331.720069.860.130.120079.760.829.620088.761.130.220098.359.831.9相对产业结构的二、三、一，从业人员结构表现从业人员结构表现为一、三、二为一、三、二，显示第三产业已经成为城镇居民最主要的就业方向。2009年，第一产业增加值173.8亿元，增长4.3%；第二产业增加值1240亿元，增

57、长13.5%；第三产业增加值661.2亿元，增长14.1%。 第二产业：第二产业：以大型工业企业为主体的工业经济绝对主导。以大型工业企业为主体的工业经济绝对主导。经济及产业经济及产业结构结构u第二产业重点发展先进制造业、铝工业、电力能源工业、石化工业、硅材料及太阳能光电产业、钼钨钛产业等六大支柱产业六大支柱产业。u2008年，有色金属矿采选业、电力/热力的生产和供应业、有色金属冶炼及压延加工业、非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业、石油加工、炼焦及核燃料加工业六大行业累计完成工业增加值六大行业累计完成工业增加值478.8478.8亿亿元，占规模以上工业元，占规模以上工业61.1%61.1

58、%，成为拉动全市工业增长的骨干力量，成为拉动全市工业增长的骨干力量。 占比占比六大行业累计完成工业增加值（亿元）478.861%规模以上工业增加值（亿元）783.375%工业增加值（亿元）1045.4资料来源：洛阳市统计局网站洛阳市产业结构现状、问题、对策； 第二产业：第二产业：在工业经济内部，依然以重工业为主导，高科技产业发展滞后。在工业经济内部，依然以重工业为主导，高科技产业发展滞后。经济及产业经济及产业结构结构u偏重型的工业结构使工业过分依赖自然资源，原材料和基础性产业原材料和基础性产业占比重大，深加工和高新技术产业占比重小占比重大，深加工和高新技术产业占比重小。u高科技产业发展滞后，制

59、约着工业经济的转型升级。20082008年全市高年全市高新技术产业增加值仅占工业增加值的新技术产业增加值仅占工业增加值的2.2%2.2%；同期新乡高新技术企业增加值占当地工业增加值的9.7%，比洛阳高7.5个百分点。 资料来源：洛阳市统计局网站洛阳市产业结构现状、问题、对策；支柱产业依然是以有色金属矿采选业、电力/热力的生产和供应业、有色金属冶炼及压延等为主的重工业，（2008年）占规模以上工业增加值的比重分别为14.2%、13.4%和12.9%。 第二产业：第二产业：以矿产采掘业及生产制造业为主体的郊县经济发展强劲。以矿产采掘业及生产制造业为主体的郊县经济发展强劲。经济及产业经济及产业结构结

60、构u2008年九县市实现GDP 1256.5亿元，占全市比重占全市比重65.4%65.4%，己成为全市经济的重要支柱。u偃师钢制办公家具产业集群全国市场占有率30%以上，是全国最大的钢制办全国最大的钢制办公家具生产基地公家具生产基地；偃师岳滩镇三轮摩托车产业集群全国市场占有率30以上，是全国最大的三轮摩托车全国最大的三轮摩托车和配件生产基地之一和配件生产基地之一；偃师鞋业产业集群是全国四全国四大布胶鞋生产基地之一大布胶鞋生产基地之一；伊川金刚砂产业集群占世占世界市场的界市场的1717；洛龙李楼轴承配件产业集群拥有轴承配件类企业38家，产品产量占到全国市场份额的占到全国市场份额的30%30%左右

61、左右。 新安县孟津县洛阳市偃师市宜阳县伊川县嵩县汝阳县栾川县洛宁县煤矿钼矿金矿洛阳矿产物产资源丰富，已探明有钼、铝、金等甲类矿产资源26种，储量大，品位高，易于开采。其中钼矿储量居全国首位，为世界三大钼矿之一。u重点大型工业企业大型工业企业，如洛阳石化、一拖、新安电力、伊川电力、中铝河南铝业分公司、洛钼集团、中信重机、洛铜、洛玻等，都是洛阳的重点工业企业。u依托工业基础，洛阳科技优势十分突出洛阳科技优势十分突出。有部属科研院所14个，省市属科研院所18个，每万名职工中有科技人员1972名，人才密度高于全国平均水平。科研单位科研单位58个专业技术人员专业技术人员9万人部属科研院所部属科研院所14

62、个中职以上技术人员中职以上技术人员3万人省市属科研院所省市属科研院所18个科研人员密度科研人员密度19.72%20072007年洛阳市科研机构相关指标年洛阳市科研机构相关指标资料来源：洛阳房管局王运州局长洛阳宜居城市发展战略及房地产业发展展望访谈记录依托大型工业企业，形成了雄厚的科研力量，成为未来推动工业经济依托大型工业企业，形成了雄厚的科研力量，成为未来推动工业经济转型升级和高科技产业快速发展的重要推动力量。转型升级和高科技产业快速发展的重要推动力量。经济及产业经济及产业结构结构第三产业：第三产业：总量较弱，结构上总量较弱，结构上以商贸流通等传统服务业为主，现代服务业发展不足。以商贸流通等传

63、统服务业为主，现代服务业发展不足。 第三产业占GDP比重洛阳（2008年）30.2%郑州41.6%发达地区或国家60-80%经济及产业经济及产业结构结构u2008年全市第三产业增加值579.5亿元，占全市生产总值30.2%。批发和零售业、交通运输仓储和邮政业、住宿和餐饮业等传统服务业增加值统服务业增加值占第三产业增加值占第三产业增加值48.9%48.9%，金融业、房地产占比仅为5.6和5.2%。 u现代服务业尤其是生产性服务业发展缓慢现代服务业尤其是生产性服务业发展缓慢，商贸、餐饮等传统服务业比重高，金融保险、流通、信息、咨询等现代服务业发展不足。 资料来源：洛阳市统计局网站洛阳市产业结构现状

64、、问题、对策；2007年洛阳市统计年鉴 洛阳市统计局网站洛阳市产业结构现状、问题、对策。生产性服务业占GDP比重洛阳（2007年）13.6%郑州22.0%北京42.8%2007年第三产业统计数据洛阳未来产业升级发展机会洛阳未来产业升级发展机会 经济及产业经济及产业结构结构市区大型工业企业外迁市区大型工业企业外迁（产业聚集升级）（产业聚集升级）企业外迁带来的市区楼宇经济及服务业大发展企业外迁带来的市区楼宇经济及服务业大发展服务业的扩容升级服务业的扩容升级（现代服务业（现代服务业/ /生产性服务业）生产性服务业）高新产业加快发展高新产业加快发展（依托科研优势和全国产业转移）（依托科研优势和全国产业

65、转移）郊县经济的转型升级郊县经济的转型升级（由资源型向深加工型转化）（由资源型向深加工型转化）从中远期（从中远期（3-53-5年）和全市看，机会和需求是存在的。年）和全市看，机会和需求是存在的。需求研判需求研判2004年河南省第一次全国经济普查主要数据公报节选。 快速增长的企业数量快速增长的企业数量从中远期（从中远期（3-53-5年）和全市看，机会和需求是存在的。年）和全市看，机会和需求是存在的。需求研判需求研判市区大型企业外迁与工业经济聚集升级市区大型企业外迁与工业经济聚集升级 伊洛工业园区伊洛工业园区 项目项目伊洛工业园区伊洛工业园区以郑西铁路为南北界限，铁路以北为现代化服务业和城市居住区

66、，主要发展服务业、文化娱乐业和房地产业；铁铁路以南是洛阳动力谷发展核路以南是洛阳动力谷发展核心区，主要发展高端装备制心区，主要发展高端装备制造业、高新技术产业和无污造业、高新技术产业和无污染高附加值产业染高附加值产业。伊洛工业园区近期主要发展伊洛工业园区近期主要发展动力装备制造业，全力推动动力装备制造业，全力推动“动力谷动力谷”建设建设。按照发展规划，园区将开辟20平方公里动力产业扩展区，主要布局建设两个产业园。其中轻重卡、电动汽车及零部件产业园规划面积12平方公里；内燃发电设备及配套产业园，规划面积5平方公里。从中远期（从中远期（3-53-5年）和全市看，机会和需求是存在的。年）和全市看，机

67、会和需求是存在的。需求研判需求研判郊县经济转型升级带动商贸与商务需求郊县经济转型升级带动商贸与商务需求郊县传统的矿产采掘业，由矿产资源型向深加工由矿产资源型向深加工型转化所蕴含的研发及型转化所蕴含的研发及办公需求办公需求；偃师钢制办公家具产业集群、偃师岳滩镇三轮摩托车产业集群、偃师鞋业产业集群、伊川金刚砂产业集群、洛龙李楼轴承配件产业集群等优势生产制造业的升级优势生产制造业的升级与扩张，所蕴含的商贸与扩张，所蕴含的商贸流通和商务办公（接待、流通和商务办公（接待、洽谈）需求洽谈）需求。从中远期（从中远期（3-53-5年）和全市看，机会和需求是存在的。年）和全市看，机会和需求是存在的。需求研判需求

68、研判以关林市场为代表的传统商贸业的转型升级以关林市场为代表的传统商贸业的转型升级关林市场是一个大型综合工业品批发市场，占地面积1.9平方公里，商户商户80008000多家，多家，20082008年市场交易额年市场交易额152152亿亿，是河南省最大的商品交易市场。目前拥有新商贸城、南方时装城、童装城、精品楼、芳达市场、宏达市场、建材市场、钢材市场、塑料品市场、工具水泵市场、床上用品市场、食品市场、五金城、小商品市场等1818个专业市场个专业市场。经营有服装鞋帽、小家电、饰品、化妆品、日用品、文具、体育器材、箱包、建筑装饰材料、电缆电线、灯具、钢材、塑料制品、电动工具、床上用品、食品、五金土杂、

69、农资等近万种商品近万种商品。改造项目计划投资1.3亿元，占地面积2.5万平方米，总建筑面积达3.5万平方米，建成后可容纳商户1200家，已于2008年10月16日开工， 从中远期（从中远期（3-53-5年）和全市看，机会和需求是存在的。年）和全市看，机会和需求是存在的。需求研判需求研判以关林市场为代表的传统商贸业的转型升级以关林市场为代表的传统商贸业的转型升级关林市场是一个大型综合工业品批发市场，占地面积1.9平方公里，商户商户80008000多家，多家，20082008年市场交易额年市场交易额152152亿亿，是河南省最大的商品交易市场。目前拥有新商贸城、南方时装城、童装城、精品楼、芳达市场

70、、宏达市场、建材市场、钢材市场、塑料品市场、工具水泵市场、床上用品市场、食品市场、五金城、小商品市场等1818个专业市场个专业市场。经营有服装鞋帽、小家电、饰品、化妆品、日用品、文具、体育器材、箱包、建筑装饰材料、电缆电线、灯具、钢材、塑料制品、电动工具、床上用品、食品、五金土杂、农资等近万种商品近万种商品。改造项目计划投资1.3亿元，占地面积2.5万平方米，总建筑面积达3.5万平方米，建成后可容纳商户1200家，已于2008年10月16日开工， 商务办公从中远期（从中远期（3-53-5年）和全市看，机会和需求是存在的。年）和全市看，机会和需求是存在的。需求研判需求研判洛阳经济开发区的产业聚集

71、效应洛阳经济开发区的产业聚集效应争取用争取用5 5年时间年时间（2009年开始），把开发区建设成为环境优美、体制高效、传统服务业功能突出、现代服务业特色鲜明、现代文化与历史文化交相辉映的现代服务现代服务业商贸新城业商贸新城，使开发区成为新区的时尚消费商时尚消费商城、生态休闲中心、现城、生态休闲中心、现代服务业中心代服务业中心。机遇与挑战并存：机遇与挑战并存：启动时机、体量控制及产品多元化配置至关重要。启动时机、体量控制及产品多元化配置至关重要。基本结论基本结论现实条件欠缺现实条件欠缺（区域刚刚启动、配套及产业基础较差）现实需求不足现实需求不足（第二产业升级及第三产业发展均不足）中远期存在发展机

72、会中远期存在发展机会（区域崛起、经济转型、产业聚集）六、项目定位及产品建议六、项目定位及产品建议现有规划及产品研判项目新定位及产品建议启动策略总部基地的开发模式总部基地总部基地商务花园商务花园CBDCBDBusiness ParkBusiness ParkBusinessPark(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。窗口/营销中心总部/研发等分支机构u企业总部基地的选址的趋势。一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。Business P

73、ark 演变历程第一代：工工业园园的演变的演变第二代：商商务与社区与社区第三代：发展展邻里关系里关系第四代：NEW TOWNNEW TOWN基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自

74、足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区uBusiness park目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。商务花园的关键要素一、功能齐备。商务花园已经发展成为包括办公、科研、娱乐、酒店、住宅、商业等各种功能于一体，实现区域的自给自足，建立可以提供足够内部交流空间的综合社区，使商务花园变成一个与小城相仿的大社区。二、强调生态。在规划设计上，国外商务花园更加注重人与自然的和谐。三、建筑设计。具有独立性，个性化的特色，各个单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司。四、领袖企业带动。在企业引进上，注重对大企业集团的吸引。五、开放互融。注重在办公区更多地营造城市生活

75、的元素、营造共同生活的社区气氛，建立自己独有的人文社区特色，逐步打破社区内各个因素不相往来的常例。现有规划数据汇总：地块二主要指标总占地面积36535总建筑面积28523.8其中： 总部办公面积总部办公面积28523.8容积率0.78 建筑密度26.86%绿地率35%停车位260地块二户型配比双拼联排独栋套数5014总面积195408983.8单套面积390.8641.7地块四主要指标总占地面积30497总建筑面积48720.7其中：商务办公面积30160生态办公面积生态办公面积18560.7容积率1.60 建筑密度32.30%绿地率33%停车位300地块四户型配比生态办公商务办公双拼联排独栋

76、两栋/15F30160平米套数367总面积14068.84491.9单套面积390.8641.7现有规划现有规划总部经济区和生态商务区现有产品规划存在的问题：劣势劣势2优势优势办公物业类型单一，无法满足不同阶段不同类型企业多元化需求。300-600公司办公太大，企业总部需求太小！产品组合单一，缺乏总部办公的配套物业规划，应引进商业、会所、公寓、休闲、娱乐等丰富业态；现有联排和独栋产品的规划，可以为将来按住宅销售预留空间，以规避开发区将来的不可预期的风险。劣势劣势1生态商务区总体产品规划建议总部湖心岛南会所地块二：总部基地商务区独栋办公+商会会馆+商务联排地块四：生态艺术商务区独栋办公+商务联排

77、+LOFT15F总部商务酒店APT总部行政公寓新产品规划建议： 开元门 Business Park 总部公园总部情景商业街总部湖心岛北会所规划建议规划建议产品建议产品建议AA：总部基地商务区: 总部独栋产品意向。产品建议产品建议AA：总部基地商务区: 双拼会馆产品意向。地下一层首层二层屋顶露台A：总部基地商务区: 总部独栋及双拼会馆户型结构意向。产品建议产品建议B产品建议产品建议B：生态艺术商务区:商务TOWNHOUSE产品意向。 B产品建议产品建议B：生态艺术商务区:商务TOWNHOUSE产品意向。 产品建议产品建议CC：总部港行政酒店。 产品建议产品建议DD：总部港酒店公寓。 产品建议产品

78、建议EEE：总部港南北双会所。 产品建议产品建议FE：总部港生态公园。 产品建议产品建议GGGE：总部港Lifestyle shopping center情景街区。 Lifestyle shopping center商业模式，超越传统单体式封闭商业形态，吸纳竞争项目人流；Lifestyle相对于传统商业，所有的Lifestyle都是开放式的，建筑形态人性化；LifestyleMall的面积相对来说不大，商户是由比较高档的专卖店、餐饮和娱乐等多种元素构成，其中购物功能与传统购物中心相比，被明显弱化，它具有以上特点：环境第一规模适中业态专精休闲第一产品建议产品建议GGGE：总部港Lifestyle

79、 shopping center:低密度城市地标；多业态的购物公园；复合型体验之都。地标性建筑、钟楼广场，城市液晶屏、广告塔、沿街天幕、和颇具异域风情的商业街入口。是构成商业部分街景营造的关键要素。景观是本案的核心竞争力之一，应注重设计和成本的投入，样板景观现行展示绝佳品质。u 景观的设计要考虑到开工建设成本，例如水体、植物等。不建议采用大规模集中草坪及过多的维护成本高的观赏性植物。u 园林规划设计决定后期的维护成本，例如，尽量避免大水面，要考虑当地气候，每年水的蒸发量，风沙等后期维护成本。 建议采用线性水系。u增加冬季园林的可观赏性；u本案重点在于中心公园和街景的营造。本案重点在于中心公园和

80、街景的营造。景观构想景观构想疏林草坡意向园林 园林部分以低成本草坡和法式灌木为主，局部点缀观赏性疏林，同样的营造出可玩可赏的绿意融融构成要素：u草坪不建议大面积集中布置草坪，可沿道路铺草坪，延展草坪带来的花草绿意，形成绿色走廊，平衡景观均好性；u灌木用灌木代替部分树木，选取最常见的柏树等，休眠期较短、常绿、易维护，采取法式造型设计提升观赏性和趣味性；u观赏性树木少做、局部点睛景观建议景观建议街景营造街区园林绿化，情景商业氛围景观建议景观建议提升景观的冬季观赏性的做法3 人文景观室外家具给冬季增色u 雕塑、小品构成的富于观赏性和功能性的室外家具给冬季带来亮色；景观建议景观建议商业广场景观：营造人

81、文氛围，体现总部精神。倡导自行车等绿色环保交通、呼应低碳环保商务生活。景观建议景观建议构建总部港服务系统模式服务体系企业俱乐部提供高层次、非公开或非正式的企业活动场所企业外交官为每家入驻企业聘配长期“企业外交官”，实行一站式、“一条龙”服务；协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关事务网络社区建立企业交流平台秘书室为企业办理装修、申请设备、物业管理等服务智能化体系智能化大楼和停车管理、高信息交换平台、智能卡完成区域内所有交易 个性化服务提供独立冠名权、客户定制产品等服务DSSDSS（District Service SystemDistrict Service System）服务建议服务建议服

82、务设施办公配套商务中心、租赁中心员工生活配套餐饮、休闲、康体、娱乐政策体系税收优惠对某类别企业入驻的税收优惠措施 无费区严格控制和降低投资商务运作成本融资为入驻企业提供，凭房产证一次性的享受与购房款相应数额的贷款担保服务，解决企业经营资金困难交流平台通过政府加强同香港贸发局等机构的交流与合作一站通关为入驻本项目企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，DSSDSS（District Service SystemDistrict Service System）续表构建总部港服务系统服务建议服务建议商务区总体启动策略建议启动策略启动策略商务区总体启动策略：景

83、观先行，定制开发。第一阶段：总部公园和中心岛景观及会所先行启动，以高品质样板区先期形成样板体验，营造良好的生态景观环境，改变地块印象；第二阶段：定制化开发临中央景观的总部独栋和双拼商务会馆，以领袖企业先期入住带动项目后续人气；第三阶段：开发销售第二梯队商务TOWNHOUSE，逐渐形成总部商务港整体形态。第四阶段：开发地块四。总部港能带来什么样的办公生活体验？Mon.1每天的开始都活力饱满每天的开始都活力饱满 在朝阳中醒来，奔跑在园区内的林间小道间，感受阳光下生命的张扬与活力。Mon.2身心的放松令人精力充沛身心的放松令人精力充沛一种源自古老东方的神秘技术，述说表达着人类休生养息的真谛。Mon.

84、4生活中的激情在工作中爆发生活中的激情在工作中爆发身处绿意浓浓的绿带中，悠哉的坐在OFFICE里，运畴帷幄Mon.3挥霍于有限空间里的无限享受挥霍于有限空间里的无限享受多种不同风味的餐厅，荟萃中西美食，突然发现这里的厨师不只是厨师，更是艺术家精彩，演绎生活每一天1Tues.1工作中的工作中的“琐事琐事”可回避不理可回避不理把思维的精华用在最有利的地方，工作中的杂事交给秘书服务中心帮您全部代劳Tues.3共享阳光浴与自然浴的无上乐趣共享阳光浴与自然浴的无上乐趣闲暇的午后，采着懒懒的阳光，悠然地体验完美的自然生活，尽情讨好你的毛孔与味蕾Tues.2气派的格局，身份的象征气派的格局，身份的象征在舒适

85、、明快的宴会厅内会亲朋好友，享受休闲生活生活，在品位中永恒而醇香2Wed.1与自然的距离只有感受才能体会与自然的距离只有感受才能体会怏怏的睡意竟被可爱的“伙伴”们完全征服，轻拂的风带动了小草的衣襟，伙伴们在懒懒的阳光下开始扭动着身字，唱起轻快的歌谣Wed.3此情此景，生活显得如此奢侈此情此景，生活显得如此奢侈阳光微醺的下午，在对着令人遐想的湖面露台上，可尽情放逐你的腿和胃Wed.2时间的价值只有在空间距离时间的价值只有在空间距离中更能体现中更能体现高水准的专业服务，可任您差遣,高负荷的顾问工作仅在咫尺之间工作，艺术与生活的衔衍3Fri.1精英服务于精英，服务基于精英服务于精英，服务基于效率效率

86、时间的从容与心情的放纵可以如此坦诚，让您在省时省力的同时，享受到高品质，高起点的服务 Fri.2非一般的生活，体验非一般的非一般的生活，体验非一般的节奏节奏在一般人陷入堵车的车阵之中时，而我却在悠闲的感受自然Fri.3日子缓缓，生活散散日子缓缓，生活散散华灯初上，伴随着树影的婆裟，轻风的拂掠，坐在恰似天成的餐桌前，慵懒得自然而然休闲，来自工作的成就与轻松4品位，自然的恩赐与洒脱Sat.1工作的烦恼与疲惫在轻轻一荡中回归自然工作的烦恼与疲惫在轻轻一荡中回归自然在洒脱斜阳下，乘游艇观景、看湖，感受人与自然的山水相融，为工作一天的疲惫身心彻底解脱、放松5Sat.2享受健康，体验卓越人生享受健康，体验卓越人生生活因此而锐志不竭，生活也因此而充实，此刻可以尽情感受生活的真谛体验，笑看风云淡的瞬间Sun.当休闲成为一种习惯，生活中就透露了贵族的气质；当休闲成为一种习惯，生活中就透露了贵族的气质；当共享成为一种理念、思维，人生就会更豁达当共享成为一种理念、思维，人生就会更豁达6THANKS