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1、 ?城城 市市 概概 况况 ?经经 济济 发发 展展 ?土土 地地 市市 场场 ?政政 策策 环环 境境 ?房房 地地 产市场产市场 ?个个 案案 分分 析析 ?项项 目目 分分 析析 城市概况城市概况 【中牟区位】【中牟区位】 中牟县位于河南省中部偏北，隶属省会郑州市，东接古都开封，西邻省会郑州，北濒黄河。地处黄河下游，有贾鲁河、小清河等河流。 【中牟概况】【中牟概况】 ? 中牟县位于河南省中部偏北，隶属省会郑州市，地处于我国西部丘陵山地（第二级）向东部华北平原（第三级）的过渡地带，县域西部自北向南，与郑东新区、郑州国家经济技术开发区、郑州美国加州工业园和郑州新郑航空港区紧邻，东部与中原城市
2、群主要城市中国历史文化名城开封接壤。全县总面积为1416平方公里，耕地总资源104万亩，沙荒地30万亩，黄河滩地30万亩。 总人口68万 人，辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村 ，其中，农村人口53.5万人，城镇人口14.9万人， 【历史文化】【历史文化】 中牟县位于黄河之滨，郑汴之间，战略地位重要，为历代兵家必争之地，也是华夏文明最中牟县位于黄河之滨，郑汴之间，战略地位重要，为历代兵家必争之地，也是华夏文明最最发源地之一，历史文化悠久而灿烂，留下众多文化古迹。如：捉放曹、官渡之战最发源地之一，历史文化悠久而灿烂，留下众多文化古迹。如：捉放曹、官渡之战 【区域交通】【区域交通】 中
3、牟现代化一体化立体交通四通八达，航空、铁路、公路优势集于一体，地理位置极其优越中牟现代化一体化立体交通四通八达，航空、铁路、公路优势集于一体，地理位置极其优越。郑开大道、郑汴物流大道、郑州南三环东延线、郑开城际铁路、。郑开大道、郑汴物流大道、郑州南三环东延线、郑开城际铁路、310310国道、国道、220220国道、连霍高速国道、连霍高速公路、郑民高速、陇海铁路、公路、郑民高速、陇海铁路、 S102S102线自北而南梯次排开、横贯东西，京港澳高速、京广高铁（京线自北而南梯次排开、横贯东西，京港澳高速、京广高铁（京港高铁）、港高铁）、 S223S223线、郑州四港联动大道，前程大道、万三公路纵穿南
4、北。西连京广铁路、线、郑州四港联动大道，前程大道、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107G107线线，东接京九铁路、，东接京九铁路、 G106G106线。县城北距连霍高速线。县城北距连霍高速 1111公里，南距郑州新郑国际机场公里，南距郑州新郑国际机场 2828公里，京港澳高公里，京港澳高速、郑州绕城高速、机场高速、郑民高速在县域西南部交汇。速、郑州绕城高速、机场高速、郑民高速在县域西南部交汇。 【自然资源】【自然资源】 陆地蔬菜陆地蔬菜 20.3420.34万亩，保鲜库万亩，保鲜库 134134座，生产各类新鲜蔬菜座，生产各类新鲜蔬菜 7070多万吨，多万吨， 9 9个奶牛养殖基地，中牟大
5、个奶牛养殖基地，中牟大白蒜、白蒜、“五洲绿源五洲绿源”牌西瓜、牌西瓜、“牟红牟红”牌黄河鲤鱼获省级名牌农产品称号，大闸蟹、黑红薯、中牌黄河鲤鱼获省级名牌农产品称号，大闸蟹、黑红薯、中牟大枣、大白蒜、西瓜、精米、辣椒等远近闻名。其中，尤以白沙镇和县南姚家乡西春岗村草莓，牟大枣、大白蒜、西瓜、精米、辣椒等远近闻名。其中，尤以白沙镇和县南姚家乡西春岗村草莓，最是盛名，广销全国。最是盛名，广销全国。 中牟滩涂资源丰富，且为典型的黄河自然湿地，生物多样性特征突出，生态功能和环境气候优良。 中牟旅游资源丰富，有绿博园、方特欢乐世界、东湖庄园、雁鸣湖生态风景区、森林公园、三花村、农业高新科技园、宋代寿圣寺双
6、塔、黄河古渡口、官渡古战场、静泊山庄、潘安故里等区域性生态休闲旅游景区 【区域经济】【区域经济】 中牟县坚持工业强县战略，强力扩大对外开放，狠抓招商引资工作，工业经济迅中牟县坚持工业强县战略，强力扩大对外开放，狠抓招商引资工作，工业经济迅猛发展，初步形成了汽车、医药、建材、棉纺、机械制造等产业群体。郑州日产、红猛发展，初步形成了汽车、医药、建材、棉纺、机械制造等产业群体。郑州日产、红宇机械、郑州轻汽已落户中牟，宇机械、郑州轻汽已落户中牟， 郑州热电联产、天瑞水泥、中威高科、思维集团、河郑州热电联产、天瑞水泥、中威高科、思维集团、河南美邦美家、泰新内饰、国基贸易、省高等专科学校等一批大个头项目相
7、继入驻。白南美邦美家、泰新内饰、国基贸易、省高等专科学校等一批大个头项目相继入驻。白沙、九龙两个园区入驻项目沙、九龙两个园区入驻项目340340多个，建成投产多个，建成投产180180多个。多个。 【城市建设】 2014年县城基础设施完善改造提升工程共实施项目11个，10条改造或新建道路工程和绿博组团至中心城区污水贯通工程。工程投资约4.7亿元。 目前牟山路、深发路、民族路、西大街、中兴路、清阳街、寿圣街图纸设计工作已完成并通过专家会审。东风路图纸断面规划方案已定，规划局正在设计道路红线和管线综合规划；滨河路图纸预计 3月27号初步设计完毕。 滨河路、寿圣街、深发路三条道路采取 BT模式建设，
8、招标公告已发布，计划 4月11日号开标；牟山路、中兴路、东风路、清阳街四条道路拟采取BT模式建设，拟由中国水利水电建设集团公司承建，正在于与该公司协调，计划3月底进场施工；西大街、民族路3月24日已发布招标公告；晨光巷已改造完毕。绿博组团至中心城区污水贯通工程已发布招标公告，计划 4月9日开标。 总结： 普通商品住房小区的规模和水平直接体现一个县城综合发展水平的高低，县域普通商品住房小区的规模和水平直接体现一个县城综合发展水平的高低，县域经济的快速发展带动人们生活水平的提高，同时大家也对自身居住环境要求经济的快速发展带动人们生活水平的提高，同时大家也对自身居住环境要求有所提高。而近年来，兰考县
9、县域经济增速明显，县城区发展现状却刚刚处有所提高。而近年来，兰考县县域经济增速明显，县城区发展现状却刚刚处于萌芽阶段，此时急需大批高质量优质楼盘来满足和匹配兰考经济的腾飞。于萌芽阶段，此时急需大批高质量优质楼盘来满足和匹配兰考经济的腾飞。 中牟县城市规划中牟县城市规划 中牟县城整体规划：中牟县城整体规划： 总体发展战略总体发展战略 引进引进消化消化吸收吸收创新创新带动带动 总体发展思路总体发展思路 突出特色、扩大规模、合理布局、持续发突出特色、扩大规模、合理布局、持续发展展 总体框架总体框架 “一带、二区、三圈层一带、二区、三圈层” ? 规划定位： “中原城市群”“中原经济区”、 “郑州新区”
10、、“郑汴一体化” 地处中原经济区、郑州都市区、郑州 新区“三区”叠加核心位置的中牟县 发展规模： 空间结构： ? 主轴牵引 ? 南北联动 ? 双核驱动 ? 多网支撑 主轴牵引：主轴牵引： 指沿陇海-兰新线形成的郑汴洛城镇发展轴。 南北联动：南北联动： 指南区和北区。 双核驱动：双核驱动： 内核指万邦国际农产品物流城；外核指航空港。 多网支撑：多网支撑： 多网是指信息网络、道路交通网络等虚实结合的支撑 网络体系。从多个角度考虑各个支撑体系对中牟都市 农业 ? 经济发展经济发展 白沙镇规划：白沙镇规划： GDPGDP数据分析数据分析 中中 牟牟 经经 济济 分析： 观点： 白沙镇规划：白沙镇规划：
11、 中中 牟牟 经经 济济 全社会固定投资数据分析全社会固定投资数据分析 分析： 观点： 白沙镇规划：白沙镇规划： 中中 牟牟 经经 济济 城镇居民人均可支配收入数据分析城镇居民人均可支配收入数据分析 分析： 观点： 白沙镇规划：白沙镇规划： 城镇化率数据分析城镇化率数据分析 中中 牟牟 经经 济济 分析： 观点： 白沙镇规划：白沙镇规划： 房地产投资数据分析房地产投资数据分析 中中 牟牟 经经 济济 分析： 观点： 综述分析综述分析 ? 土地市场土地市场 郑州整体土地供求市场分析郑州整体土地供求市场分析 点评：点评：本月郑州市区出让土地8宗，出让面积37.55万 ，出让面积环 比下降37.85
12、%，成交土地12宗，成交面积66.56万，成交面积 环比下降74.51%。主要原因是2月份土地集中成交后， 3月份土 地无论出让和成交均大幅下降。 郑州商品房土地供求市场分析郑州商品房土地供求市场分析 点评：点评：本月郑州市区商品房土地出让和成交2宗，环比下降83.33% 、同比下 降33.33%；出让和成交面积为5.19万 ，环比下降78.23%，同比下降 63.76%。 郑州商品房地价走势分析郑州商品房地价走势分析 点评：点评：1-3月份，郑州市商品房整体成交均价连续下降，3月份协议商品房用地 成交均价为246万元/亩。 政策环境政策环境 市场分析市场分析 市场调查统计市场调查统计白沙区域
13、楼白沙区域楼盘分布盘分布 龙泽嘉龙泽嘉园园 白沙商贸白沙商贸城城 格林上东格林上东 东润华景东润华景 锦润年华锦润年华 东岸曦东岸曦城城 市场分析市场分析 市场调查统计市场调查统计中牟县城楼中牟县城楼盘分布盘分布 东方润景东方润景 星城国际星城国际 吉地澜花吉地澜花语语 东润朗郡东润朗郡 金帝城金帝城 壹号公园壹号公园 春和景明春和景明 七里香溪七里香溪 市场分析市场分析 市场调查统计市场调查统计主要竞争主要竞争楼盘楼盘 星城国际与本项目仅一路之隔（地处商都大星城国际与本项目仅一路之隔（地处商都大从区域主要在售楼盘分布楼盘分布来看： 从区域主要在售楼盘产品楼盘产品组合与推盘节奏组合与推盘节奏来
14、看： 从区域主要在售物业类型物业类型来看： 道与万三路交汇处东南），对本项目产生了道与万三路交汇处东南），对本项目产生了直接竞争威胁。直接竞争威胁。 格林上东现阶段认筹与推售产品以多层洋房格林上东现阶段认筹与推售产品以多层洋房为主，且产品库存量较大，对本项目产生了为主，且产品库存量较大，对本项目产生了主要竞争威胁。主要竞争威胁。 白沙商贸城在售物业类型以商业街和小商品白沙商贸城在售物业类型以商业街和小商品城内部格子铺为主，对本项目产生了主要竞城内部格子铺为主，对本项目产生了主要竞争威胁。争威胁。 区域市场重点项目研究区域市场重点项目研究 格林上东格林上东 项目地址 开发企业 建筑类型 商都大道
15、与通惠路交汇处北200米 河南省安融房地产开发 有限公司 高层、小高层 项目体量 占地面积8万 建筑面积25万 深蓝地产机构 普通住宅+洋房+底商 代理公司 产品组合 楼盘概况 格林上东，集格林集团二十年精粹之作。项目位于中牟县商都大道与通惠路交汇处北 200米，25万醇正英伦官邸。项目畅享 3000亩绿博园、方特欢乐世界，高铁、轻轨、商都大道、郑开大道等立体交通环绕。 2.499 花园洋房 经济住宅 建筑密度 产权年限 70 绿化率 停车位 40% 1050 容积率 楼盘特色 项目产品定位：现代化英伦生活样板城项目产品定位：现代化英伦生活样板城 物业形态 开发 分期 情况 格林上东格林上东项
16、目整体规项目整体规划划 一期 二期 三期 板式高层、点式小高层、花墅板式高层、点式小高层、花墅“洋房洋房” 配套商业街 5栋18层点式小高层 6栋9层花墅洋房 6栋26层板式高层、 1栋26层点式高层 三期三期 一期一期 营销阶段 销售价格 一期2013年6月份开盘，首批 256套房源，当天去化约 80%，商铺、车位未开售； 二期洋房2014年3月份启动认筹，客户约70组。 小高层开盘价为 6100元，现均价7000元以上，剩余房源约 20套。 二期二期 优惠措联合搜房网，洋房认筹交 5000抵30000 施 项目定位高端，售楼部包装上档次、人员配置专业，一期项目定位高端，售楼部包装上档次、人
17、员配置专业，一期2014年年底交房。年年底交房。 格林上东格林上东现阶段主力户型现阶段主力户型 书房可改为卧室、书房可改为卧室、健身房，提升户型健身房，提升户型功能性功能性 主卧套房设计主卧套房设计 二层带庭院二层带庭院 厨房与生活区彻底厨房与生活区彻底分离分离 三室两厅一卫三室两厅一卫 建筑面积约建筑面积约86 户型方正，经济户型方正，经济实用实用 五室两厅两卫五室两厅两卫 建筑面积约建筑面积约140 全明设计全明设计 ?房源分布：一期主力户型为房源分布：一期主力户型为 86三房，户型占比约三房，户型占比约 40%，二期主推花园电梯洋房，二期主推花园电梯洋房，13F均带庭院；均带庭院； ?去
18、化状况：一期小高层剩余房源约去化状况：一期小高层剩余房源约 20套，二期洋房认筹客户套，二期洋房认筹客户 70组以上，组以上，2014年年5月月份开盘。份开盘。 格林上东格林上东配套及区位配套及区位 周边配套 教育 金融 商业 白沙镇第一中学、白沙镇中心小学 河南省农村信用社、农业银行 白沙购物中心 医疗 餐饮 娱乐 白沙镇敬老院、中牟县第二中医院 老土鸭火锅、香临阁酒楼 英伦台球、银庄KTV 交通 商都大道、通惠路、郑汴物流通道 内部配套 附属 物业 下沉庭院广场、业主会所、双语幼儿园 格林集团旗下博喜物业 项目所处片区发展不成熟，外部生活配套设施较少；自身定位高端，景项目所处片区发展不成熟
19、，外部生活配套设施较少；自身定位高端，景观绿化较好。观绿化较好。 区域市场重点项目研究区域市场重点项目研究 白沙商贸城白沙商贸城 项目地址 开发企业 商都大道与恒通路交汇处北300米 河南创帝实业有限公司 全框架多层 一期占地面积44029 项目体量 建筑面积75018 代理公司 产品组合 御智地产机构 （已撤场） 建筑类型 购物中心+商业街+酒店 楼盘概况 白沙商贸城是集商务、生活、购物、餐饮、休闲娱乐为一体的娱乐为一体的“一站式一站式”多元化商业综合体。共建有多元化商业综合体。共建有 7幢商业楼，其中1-4号楼四层商业情景步行街对外销售，5-6号楼地上四层地下一层主题卖场以及 7号楼快捷酒
20、店（地上九层地下一层）属于开发商自持部分，只对外招租。 建筑密度 投资地产 租赁经营 产权年限 40 绿化率 停车位 容积率 楼盘特色 产品定位：集商务、生活、购物、餐饮、休闲娱乐为一体的产品定位：集商务、生活、购物、餐饮、休闲娱乐为一体的“一站式一站式”多多元化商业综合体元化商业综合体 物业形态 白沙商贸城白沙商贸城项目整体项目整体规划规划 购物中心、情景式商业街、快捷酒店、 小商品城 三期三期 二期二期 开发 分期 情况 一期 商业街（服饰、通讯器材等部分） 二期 三期 商业街（餐饮等部分）、购物中心 小商品城、酒店式公寓 营销阶段 销售价格 优惠措施 2013年7月5日，一期商业街对外发
21、售； 2013年11月29日，二期商业街对外发售； 2014年4月22日小商品城对外发售。 一期价格区间为： 300010000元 二期价格区间为： 35009000元 三期价格区间为： 600011000元 一期一期 白沙商贸城白沙商贸城配套及区位配套及区位 周边配套 教育 金融 商业 白沙镇第一中学、白沙镇中心小学、中心艺术幼儿园 河南省农村信用社、邮政储蓄 左右间超市、飞达购物广场 白沙白沙 商贸城商贸城 医疗 餐饮 娱乐 交通 白沙镇敬老院、中牟县第二中医院 苗岭啤酒鸭白沙店 白沙文化广场 商都大道、镇兴路、恒通路、郑汴物流通道 内部配套 附属 物业 休闲广场、快捷酒店、好又多白沙店
22、项目所处区域今年发展较快，新增常住人口、流动人口较多，各项配套项目所处区域今年发展较快，新增常住人口、流动人口较多，各项配套设施趋于完善。设施趋于完善。 区域市场重点项目研究区域市场重点项目研究 星城国际星城国际 项目地址 商都大道与万三路交汇处东南角 占地面积325亩 项目体量 建筑面积100万 开发企业 建筑类型 楼盘概况 河南缔华房地产有限公司 高层 代理公司 产品组合 普通住宅+底商 项目位于中牟县白沙镇商都大道与万三路交汇处东南角。地处郑东新区和中牟新县城的黄金交接点。项目比邻绿博园、方特欢乐世界，是宜居生态地产。交通便利，区位优势显著。星城国际分两期开发，共13栋楼。一期是已交房入
23、住。 3.50 宜居生态 刚需楼盘 建筑密度 产权年限 70 绿化率 停车位 42% 容积率 楼盘特色 领航东进，商都大道第一城；百万平米成熟大盘，郑东绿色生活家。领航东进，商都大道第一城；百万平米成熟大盘，郑东绿色生活家。 物业形态 开发 分期 情况 星城国际星城国际项目整体规项目整体规划划 板式高层、点式高层、配套底商 东苑 西苑 16栋高层 13栋34层高层 西苑西苑 东苑当前主推三期房源； 营销阶西苑一期已交房入住，当前主推二期 6#、段 9#楼。 销售价格 东苑均价5000元，2013年9月开盘均价4850元； 西苑均价5300元，最低价5058元. 东苑东苑 优惠措东苑首付40%以
24、上全款 96折，按揭98折； 施 西苑全款94折，按揭98折； 东苑、西苑一期均以交房入住，推盘节奏、价格调整频度快，交房时间集中东苑、西苑一期均以交房入住，推盘节奏、价格调整频度快，交房时间集中在在2015年。年。 星城国际星城国际现阶段主推户型现阶段主推户型 南北双阳台南北双阳台 南北双阳台南北双阳台 次卧飘窗次卧飘窗 主卧转角窗主卧转角窗 两室两厅一卫两室两厅一卫 建筑面积约建筑面积约102.3 五室两厅两卫五室两厅两卫 建筑面积约建筑面积约140 ?房源分布：主推户型分布分布在房源分布：主推户型分布分布在 6#楼与楼与9#楼，楼，102户型配比户型配比50%； ?去化状况：本批房源去年
25、下半年开盘，目前剩余房源集中在去化状况：本批房源去年下半年开盘，目前剩余房源集中在 1833层，去化率达到层，去化率达到60%以上。以上。 星城国际星城国际配套及区位配套及区位 周边配套 教育 金融 商业 医疗 餐饮 娱乐 交通 商都大道、万三路、城际公交 中牟县第一人民医院 中牟一高、外国语中学、外国语小学 内部配套 附属 物业 幼儿园、社区诊所、娱乐健身会所、中心绿地广场 郑州冠华物业管理有限公司 作为中牟区域近年重点发展、政策倾斜区域，事业单位、城市面貌、市作为中牟区域近年重点发展、政策倾斜区域，事业单位、城市面貌、市政设施等进程较快，但是各项生活配套设施仍然较为匮乏，集中在商都政设施等
26、进程较快，但是各项生活配套设施仍然较为匮乏，集中在商都路北侧已入住小区临街面。路北侧已入住小区临街面。 区域市场主要项目区域市场主要项目龙泽嘉园龙泽嘉园 楼盘名称 龙泽嘉园 白沙镇通惠路与青年路 交汇处 占地面积： 4万 建筑面积： 9万 2014年4月26日开盘 建筑类型 销售价格 交房时间 户型 位置 项目体量 去化速度 洋房、小高层、多层 小高层预计均价6500元/（6200元/起价） 2015.05.01 111-142 三房 142 四房 218-272 五房 产品 描述 商业部分 优惠措施 6层电梯洋房，3栋32层的高层。项目共12 栋楼，由5 栋四层联排别墅，3栋33层高层，2
27、栋18层高层，1栋10层小高层，1栋管理楼，沿通惠路设两层配套商业用房共同围合而成。停车位:地上220 个，地下560 个，合计780 个工程进度：出地面三、四层 (2013-07-11)，小区共638 户。 2F底商 认筹中优惠：交 500开盘送58888家电+电磁炉；与河南商报搜房网合作，网上认筹更有优惠 3000抵58888 双气、温泉、准现房销售，售楼部包装、置业顾问素其他 该项目开盘价格相对低廉，但是项目位置相对靠内，外部交通联系不便。该项目开盘价格相对低廉，但是项目位置相对靠内，外部交通联系不便。 养一般。 区域市场主要项目区域市场主要项目一号公园一号公园 楼盘名称 位置 项目体量
28、 去化速度 产品描述 商业部分 优惠措施 其他 一号公园 商都路与新圃街交叉口路南 占地面积： 100多交房时亩 间 建筑面积： 26万 建筑类 高层 、小高层、型 多层 均价6000元/销售价（优惠后） 格 商铺：2万元/ 2015年底 主推户型：88138 户型 法式风格，主要认筹一期高层，二期酒店已开建 高层酒店、临街商铺 认筹期：1万抵4万 周边配套：新圃街小学 外国语学校 实验中学 中牟一高 该项目定位高端，售楼部包装高端奢华，置业顾问专业素质较高，具有该项目定位高端，售楼部包装高端奢华，置业顾问专业素质较高，具有一定标杆性。一定标杆性。 区域市场主要项目区域市场主要项目金帝城金帝城
29、 楼盘名称 位置 项目体量 去化速度 产品描述 商业部分 优惠措施 金帝城 郑汴路与宝峰街交汇处 建筑类高层、小高层、型 多层 销售价6700元/（多格 层） 占地面积：40多亩 交房时间 建筑面积： 3万 户型 6F的多层，36F的商业高层，准现房，商业只租不售 商业只租不售 周边配套：贾鲁河公园、四牟园、新区人民医院、绿博园、牟山公园 其他 小区配套：双语幼儿园、外国语中小学、三小、中牟一高、易斯顿美术学校 区域市场主要项目区域市场主要项目春和景明春和景明 楼盘名称 位置 春和景明 商都大道与永福街交叉口南100米 建筑类型 销售价格 小高层、多层 住宅：6000元/ 商业：10000元/
30、 2015.03 120180 占地面积：40多亩 交房时项目体量 间 建筑面积： 3万 去化速度 户型 郑东春和景明 6号楼预计6月开盘，目前认筹排号交5000抵15000元优惠。主推房源面积 89平两房-170平五房，其中 109平大两房可改为小三房。产品描述 6号楼共3个单元，其中 2个单元11层，1个单元19层，1梯3户。 6号楼预计2015年3月交房。均为地下车库、人车分流，车库比例 1:1，绿地率50%， 永福街临街商铺 2014年8月份开建， 3万平的商商业部分 业综合体 目前认筹排号交 5000抵15000元优惠。，客户优惠措施 主要看重最后的成交价 售楼部装修一般，销售人员仅
31、售楼部装修一般，销售人员仅 2名，客户以改善型需求为主，多来自郑州、名，客户以改善型需求为主，多来自郑州、小区配套：中央水景、商超 其他 周边配套：幼儿园、小学、银行、医院 建材市场。建材市场。 区域市场主要项目区域市场主要项目东润华景东润华景 楼盘名称 位置 项目体量 去化速度 产品描述 商业部分 优惠措施 东润华景高层2014年3月已开盘，在售7#和10#，14栋电梯花园洋房和6栋27层2梯4户的Art-deco高层，是郑州首座褐石城邦 高层、多层、东润华景 建筑类型 洋房 两房均价7200 商都大道与通惠路 元/，三房均销售价格 交会处西150米 价6800-7000元/ 2014年底（
32、洋占地面积： 100多亩 交房时间 房） 建筑面积： 21万 2015年（高层） 88 两房 户型 113-122 三房 交1万抵2万。 在售房源均价 7000元/平米，全款可享97折优惠，按揭有 99折折优惠 洋房均价：7300 元/，高层均价两房均价 7200 元/开发商品牌实力较强，在中牟开发多个项目，重视营销体现与售楼部包开发商品牌实力较强，在中牟开发多个项目，重视营销体现与售楼部包，三房均价6800-7000元/，底层及顶层复式价格2 单元其他 12000 元/送地下室/花园 洋房8 号楼装。装。 5层128.19 三房单价为8178 元/，优惠过后单价7904.97 元/ 区域市场
33、主要项目区域市场主要项目东岸曦城东岸曦城 楼盘名称 东岸曦城 多层、小高层、建筑类型 高层 位置 项目体量 去化速度 郑汴大道与前程大道均价7000元/（升级扩建中）交汇销售价格 处 占地面积：100多亩 交房时间 2014.10 建筑面积：15.5万 户型 80-110 板楼、多层、小高层、高层，高层： 17、18 层；多层：6.5 层；小高层： 11.5 层。一期共六栋产品描楼，2011 年5 月已开盘，一期部分楼栋交房，述 二期在建， 2014 年11月交房 停车位:地下99 个，地上643 个，总户数 1484 户，剩余十几套三期房源均为准现房， 商业部190315临街双层商铺 分 优
34、惠措全款97折，按揭99折。 施 其他 项目紧邻郑汴路，西观 CBD，东观绿博园 该项目已进入尾盘阶段，该项目已进入尾盘阶段， 3年去化约年去化约1600套房源，目前剩余房源约套房源，目前剩余房源约 40套。套。 区域市场主要项目区域市场主要项目七里香溪七里香溪 楼盘名称 七里香溪 建筑类型 高层 、小高层、多层 位置 中牟新区商都大道与万三路交叉口 销售价格 均价6000元/ 项目体交房时间 2014年底 去化量 建筑面积：占地面积：10107万亩 速度 户型 主推：76140入住现代风格的3期热销中，多层户型涵盖732层的高层、小高层， 98、1011,2平米三房，期已经产品描1梯2户，小
35、高层户型为 75平米两房，层高 10、11述 层，项目整体均价多层房总房款特惠2013年年底交房。郑东鑫成美墅，占地128004800元，小高层元/平米，现针对小高层两2013年9月交房，商业部总占地10万平米。 107亩，优惠措分 低首付，按揭 7%，三期七里香溪按揭 2个点优惠，施 一次性付款4其他 小区配套：商铺 文化广场；周边配套：新县委、个点盛大优惠中 中牟一高 区域市场主要项目区域市场主要项目东润朗郡东润朗郡 楼盘名称 位置 东润朗郡 商都大道与寿圣街交汇处 路北 占地面积： 200多亩 建筑面积： 年去化约700套 高层 、小高层、建筑类型 洋房 均价6500元/ 销售价格 洋房
36、8000元/ 交房时间 户型 2015.6（高层） 84140 项目体量 去化速度 产品描述 商业部分 优惠措施 其他 现代风格的高层、小高层、洋房， 洋房已封顶高层即将封顶；高层大部分为2梯4户，其中8号楼26层，主推140平大三房，为2梯2户，10号楼27层，2梯2户。洋房1梯2户。 选择0首付，扫描二维码优惠 5000元，交2万抵4万，共计优惠2万5千元。不选择0首付活动，可额外再享受按揭 1个点，全款3个点优惠 2013年11月更换代理公司（由世联转为易居） 项目定位高端，开发商品牌实力较强，在中牟开发多个项目，重视营销体现与项目定位高端，开发商品牌实力较强，在中牟开发多个项目，重视营
37、销体现与售楼部包装。售楼部包装。 区域市场主要项目区域市场主要项目东方润景东方润景 楼盘名称 东方润景 建筑类型 高层 均价6200元位置 中牟新区商都大道与经八路交汇处 销售价格 低至高：6000-/ 项目体车库：6500 1112万 交房时间 2016.07 去化速量 建筑面积：占地面积：18101万亩 度 户型 主推：70-130 东方润景二期中庭共建筑面积为4栋18层高层，共计 612套房源，产品描主力户型为58186.880平米左右的两房与平米。户型面积为100平米左右的三30130平米，述 东方润景二期中庭二期处于清盘阶段，面积为房。 剩有少量房源，均价 6200元/120平，商业
38、部主推面积70-80平两房、平，三期房源即将加推，120平复式三房， 优惠措分 施 按揭1%一次性2% 其他 周边配套：中牟一高小区配套：商铺、文化广场 人民医院 骨病医院 ； 四牟 区域市场主要项目区域市场主要项目尚东庭尚东庭 楼盘名称 位置 项目体量 去化速度 产品描述 商业部分 优惠措施 其他 尚东庭 建筑类型 高层 均价5500元/ 2015.05 中牟新区商都大道销售价与牟山街交叉口路格 南 占地面积： 40多亩 交房时间 建筑面积： 3万 主推：90户型 120 现代风格，27层的高层，暂售两栋房子 90已经售完 小区配套：商铺 文化广场；周边配套：新县委 人民检察院 易斯顿艺术学
39、院、中牟一高 区域市场主要项目区域市场主要项目吉地澜花语吉地澜花语 楼盘名称 吉地澜花语 郑开大道与雁鸣湖交汇位置 待定 处向南300米路东 项目体占地面积： 120亩 预计起价6000以上 量 建筑面积： 24万 去化速80-143创新N+1户户型 度 型 项目位于郑东新区郑开大道，项目总占地面积 120亩，地上建面24万方，规划建设20栋楼，采用高层搭配花园洋房的设产品描计，40%的景观绿化率，容积率 2.99，喷泉 广场、跌水、儿述 童乐园等18景观组团。户型涵盖 80至 143N+1多变户型，80100奢适两房，110130水岸三房，交通便利，郑开大道与物流大道两条快速通道就在项目旁边
40、。 建筑类型 销售价格 交房时间 花园洋房、高层 商业部分 优惠措施 项目配套商业中心 小区配套：喷泉 广场、跌水、儿童乐园、会所、商超 其他 周边配套： 龙子湖高校区、小学、中学、贾鲁河、高铁、绿博园、方特欢乐园 个案综述分析：个案综述分析： ?市场开发情况市场开发情况 ?市场投放产品市场投放产品 目前中牟新区市场开发规模逐渐扩大，产品形态多样化；多层、小高层产品仍占据市场主力，高层开始进入市场；还有少量洋房、别墅项目。而创新产品主要集中在中牟新区、白沙版块。 根据此次市场调研以及综合土地市场投放量情况和今年来中牟县房地产投资额走势涨幅较明显可以看出，中牟市场项目较多，目前有大大小小在售和已
41、亮相待售项目三十个左右，市场竞争较为激烈。 ?社区水暖情况社区水暖情况 ?户型设计、面积及结构户型设计、面积及结构 创新性户型鲜有出现；户型面积区间在 80-180主要集中100140，其中110130户型比较走俏， 8090的小户型占较小份额。在户型结构（高层）多为一梯两户或两梯三户； ?销售价格销售价格 价格方面，中牟市场楼盘高层均价多在 5500-7000元/之间，洋房均价在 80009000元/，商业均价在600010000元/。价格方面梯队逐渐拉开，部分项目开始注重产品打造及营销造势，为实现较高的溢价提供了条件。 ?商业投放情况商业投放情况 商住项目规模较小， ?产品卖点情况产品卖点
42、情况 市场产品多以地块及城市发展趋势为卖点，本身缺乏核心竞争力，整体产品本身无明显的优点，后续创新空间产品较大。 ?客户置业情况客户置业情况 客户主要是来自郑州客户、白沙莆田做生意的外地人及部分周边乡镇来县城置业的客户；客户的关注点多为地段、生活配套、教育配套、建筑品质、成交价格等。 市场综述分析：市场综述分析： ?城市发展：城市发展： 兰考县目前处于加快城镇化率建设阶段，城区发展规划非常有利于本项目 ?经济发展：经济发展： ?教育分布：教育分布： ?房地产行业：房地产行业： ?楼盘格局：楼盘格局： ?楼盘水平：楼盘水平： ?社区配套：社区配套： ?产品户型：产品户型： ?购房客户：购房客户：
43、 项目分析项目分析 项目解读项目解读 一、地块情况 ?项目位于中牟县新区， 商都大道与万三路（新107国道）交叉口西南角，共计占地 周边交通便利、商业聚集，是中牟县未来居住聚集区，随着本项目的进驻，中牟新区的区域价值也将逐步显现。 二、地块现状 中牟经济中牟经济 ?中牟县是郑州近郊卫星城，是以汽车工业、农副产品加工业和住宅产业为主的生态园林城市，规划2020年，县城人口规模为22万人，城市建设用地规模为26平方公里。目前，中牟已形成了以郑州日产、红宇机械、康立制药等为龙头的一大批工业群体，中牟工业正向科技型、外向型、集团化方向发展。 白沙镇规划：白沙镇规划： ? 郑东新区规划：郑东新区规划：
44、?郑东新区是中国河南省郑州市规划建设中的一个城市新区，范围包括郑州市西起中州大道，东至万三公路，北起黄河南岸，南至陇海铁路。2012年底，对中牟县万三公路以西区域实施了代管，郑东新区区域管理面积增至260平方公里，同时对连霍高速以北、中州大道以东区域实施规划管理，规划控制面积达到370平方公里。郑东新区开发建设作为河南省加快城市化进程的龙头项目，已被河南省政府作为重点工程列入日常工作。 郑汴一体化：郑汴一体化： ?郑汴新区总面积约2077平方公里。在这条郑汴产业带上，中牟占了四分之三面积，它毋庸置疑地成为河南省经济增长核心主战场和郑汴一体化的战略支点。 ?长期以来，农业大县中牟经济增长速度在郑
45、州市所辖6县（市）中排倒数。几年前，在省会郑州所辖的县市中，中牟招商引资工作几乎年年垫底。现在，郑州东进、开封西拓，中牟正经历着从“借势”到“谋势”的嬗变。 ?郑州新区和开封新区加速向大处发展，给中牟带来的不仅是产业的惊喜，郑汴一体化由此带来的“衍生产品”，房地产是先行军。 宏观政策宏观政策 ?房源分布：房源分布： ?去化状况：去化状况： 优劣势分析：优劣势分析： 区域市场重点项目研究区域市场重点项目研究 项目地址 开发企业 建筑类型 项目体量 代理公司 产品组合 楼盘概况 项目效果图 容积率 建筑密度 产权年限 绿化率 楼盘特色 停车位 优劣势分析：优劣势分析： 项目整体规划项目整体规划 物业形态 开发 分期 情况 一期 二期 三期 项目整体规划（效果）图项目整体规划（效果）图 详解详解 营销阶段 销售价格 优惠措施 优劣势分析：优劣势分析： 主力户型分析主力户型分析 主力户型图主力户型图 解析解析 主力户型图主力户型图 解析解析 ?房源分布：房源分布： ?去化状况：去化状况： 优劣势分析：优劣势分析： 配套及区位配套及区位 周边配套 教育 金融 商业 医疗 餐饮 娱乐 交通 项目区位图项目区位图 内部配套 附属 物业 优劣势分析：优劣势分析：
