淇县项目全案营销提案市场定位部分60p

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1、淇县项目全案营销推广淇县项目全案营销推广开发商：河南省朝歌房地产开发有限公司提案公司：红与黑房地产营销代理有限公司日期：二零一一年六月二十二日市场如何？市场如何？宏观市场分析宏观市场分析 和谁竞争（和谁竞争（供应市场）供应市场） 有哪些市场空白（需求市场有哪些市场空白（需求市场) 版块分析与宗地思考版块分析与宗地思考 我们提供何种产品我们提供何种产品(市场定位市场定位) 我们的客户在哪里（客户定位）我们的客户在哪里（客户定位） 我们的策略我们的策略 我们的推广我们的推广 红与黑机构运营实力红与黑机构运营实力 目标怎样？目标怎样？ 如何实现？如何实现？ 我们的视觉表现我们的视觉表现 我们产品怎么

2、包装（产品建议）我们产品怎么包装（产品建议）城市概况城市概况 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 淇县城市概况及经济分析淇县城市概况及经济分析方位及四至：方位及四至： 淇县位于豫北，西依太行与林州市相连，东临淇河与浚县共水，北与鹤壁市比邻，南与卫辉市接壤。 面积及人口：面积及人口： 576.43平方公里，人口为28万人沿革沿革：淇县亦称殷国，是商朝末四代帝都，古城朝歌。元朝置淇州，明朝洪武元年改淇州为淇县后沿用至今。名胜古迹：名胜古迹：摘星台游览区、云梦山游览区、古灵山游览区历史名人：历史名人：被孔子誉为“三子”的箕子、微子，国神比干，军事及教育家鬼谷子、荆轲等风味小吃：风味小吃

3、：淇河鲫鱼、缠丝鸭蛋、无核枣被誉为“淇河三珍”，曾为历代宫廷贡品。 支柱产业支柱产业：纺织服装、电力化工、造纸卫材、机械制造、食品加工等支柱产业。 城市化率：城市化率：21.1% 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 淇县城市概况及经济分析淇县城市概况及经济分析经济状况经济状况工业生产增速趋缓工业生产增速趋缓2010年110月，全县规模以上工业企业完成增加值592334万元，同比增长10.7%分经济类型看，集体企业完成增加值28489万元，同比下降19.6，股份制企业完成增加值450777万元，同比增长15.9%，外商和港澳台商投资企业完成增加值8729万元，同比增长23.9%。企

4、业利润快速增长企业利润快速增长2010年110月，全县规模工业企业实现利润23.6亿，同比增长25.5%，其中大中型企业实现5.5亿，同比增长21.4%。固定资产投资较快增长固定资产投资较快增长2010年110月，城镇以上固定资产投资完成50.9亿元，比上年同期增长24.2%，增速比1-9月高出1.5个百分点。消费品市场持续繁荣消费品市场持续繁荣2010年110月，全县社会消费品零售额完成161255万元，比上年同期增长18。分地区看，城镇零售额完成140847万元，比上年同期增长18.2%；乡村零售额完成20408万元，比上年同期增长16.8%。财政收入稳步增长财政收入稳步增长2010年11

5、0月，全县财政一般预算收入21215万元，比上年同期增长14.4%，分税种看，增值税完成1681万元，比上年同期增长2.6%，营业税完成4485万元，比上年同期增长42%，企业所得税449万元，比上年同期增长2.7%。全县地方一般预算支出64474万元，比上年同期增长22.5%。 产业结构与消费力分析产业结构与消费力分析 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 2010年，全县城镇居民人均可支配收入年，全县城镇居民人均可支配收入13486元，比上年增长元，比上年增长15% ，与河南省城镇居民人，与河南省城镇居民人均可支配收入基本持平。农村居民人均纯收入均可支配收入基本持平。农村居民人

6、均纯收入6925，远远高于河南省农村居民纯收入。，远远高于河南省农村居民纯收入。 淇县劳务经济发达，已成为全市的一大支柱产业。淇县劳务经济发达，已成为全市的一大支柱产业。2010年，全市外出务工人员达年，全市外出务工人员达5万人，劳万人，劳务收入达务收入达8.36亿元，大大强化了城乡居民的购买力。亿元，大大强化了城乡居民的购买力。 消费需求持续旺盛。消费需求持续旺盛。2010年全年社会消费品零售总额比上年增长年全年社会消费品零售总额比上年增长18.9%，进度总体在，进度总体在18.5%19.5%的窄幅区间运行。的窄幅区间运行。人口结构与消费水平人口结构与消费水平淇县城市规划淇县城市规划鹤壁市朝

7、歌新区核心区位于淇县县城北与鹤淇产业集聚区交会处，鹤淇大道南北穿越，泰山路东西穿越。核心区占地2.16平方公里，规划为商业居住、行政办公、文化休闲为一体的综合功能服务区，该区域内汇集了“6+3”建筑群体（六个地标性建筑，一个商业综合体、一个市民文化中心、一个行政办公中心），将形成鹤壁市的城市副中心。 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 淇县城市规划分析淇县城市规划分析 淇县房地产投资分析淇县房地产投资分析 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 淇县房地产投资额增长速度较快，房地产投资占固定资产投资总额比例淇县房地产投资额增长速度较快，房地产投资占固定资产投资总额比例偏

8、低，房地产行业发展空间较大偏低，房地产行业发展空间较大 从2006年后淇县房地产投资量不断加大，特别是10年增长率达到165%，淇县房地产市场进入高速发展阶段。 虽然淇县房地产投资增长幅度较大，但投资的比例仍低于正常水平，表明淇县房地产投资规模还需进一步扩大，房地产发展仍有很大空间。淇县固定资产投资额与房地产投资所占比例房地产市场预警预报指标体系 房地产投资占GDP的比例较低，发展空间巨大。投资现状分析投资现状分析年份2007200820092010固定资产投资额12172533.5房地产投资所占比例3.43%4.38%6.20%10.23% 比较项目异常基本正常 正常运行基本正常异常2010

9、 房地产开发 投资/GDP20%11.3反应房地产投资规模的基本指标，合理指标为0.10.15. 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 淇县房地产投资分析淇县房地产投资分析 投资分析结论投资分析结论红与黑观点：根据以上模型判断，淇县房地产市场已进入高速发展阶段。红与黑观点：根据以上模型判断，淇县房地产市场已进入高速发展阶段。房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$ 启动期启动

10、期 快速发展期快速发展期 平稳发展期平稳发展期 减缓发展期减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系淇县GDP总量近5年来增速保持在10%以上。淇县县2010年人均可支配收入为213.56美元。 房地产政策分析房地产政策分析 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 2000200720002007阶段阶段阶段阶段增长期增长期增长期增长期01070107全国商品房建筑面积变化全国商品房建筑面积变化01070107全国商品房销售面积变化全国商品房销售面积变化2000年以来我国的房地产市场经历了一段高速增长的黄金发展期。从年以来我国的房地产市场经历了一段高速增长的黄金发

11、展期。从2000年到年到2007年房地产市场年投放量和销售量成正比稳步增长。年房地产市场年投放量和销售量成正比稳步增长。 房地产政策分析房地产政策分析 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 2007200820072008阶段阶段阶段阶段过度期过度期过度期过度期 2007年下半年，由美国次贷危机引起的金融危机在2008年集中爆发，并迅速席卷全球，世界各国经济均受到不同程度的影响。进入2008年受国际金融危机的影响，中国房地产市场明显遭受重创，价格一路下跌，成交量大幅下滑。 面对危机，国家发改委等各市政府职能部门纷纷出台系列措施，以达到市场的稳定发展。其中最显著的就是以扩大内需和大力

12、发展基础设施建设的相关政策。同时，积极的信贷政策使国家经济得到缓慢复苏，房地产市场由此迎来了“小阳春”。三线以上城市表现活跃尤为突出。 受全球性金融危机影响，中国经济一路下滑，2008年，一系列金融及经济政策救市措施积极出台，我国09年度增长保8任务完成，全球的经济基本面已经全面恢复，依赖房地产振兴的中国经济，复苏后以“构建和谐社会”为名对房地产行业循序打压已是不争的事实。2009201020092010阶段阶段阶段阶段火爆期火爆期火爆期火爆期 整个市场经过08年的冷却和积压，在09年初得到释放，并迅速增长。销售量，销售价格屡创新高，各地地王不断涌现。中国地产在09年走进巅峰！2010年主要房

13、产政策回顾年主要房产政策回顾 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 房地产政策分析房地产政策分析调控效果：调控效果：2010年全国房价依然呈快速上涨之势年全国房价依然呈快速上涨之势一线城市：北京、上海、广州、深圳、杭州一线城市：北京、上海、广州、深圳、杭州二线城市：南京、天津、重庆、武汉、青岛二线城市：南京、天津、重庆、武汉、青岛2010年部分城市可谓冰火两重天：一边是迅速萎靡的成交量，一边是越调越涨的房价。以杭州为例，在国十一条的打压下，成交结构的变动导致其5月商品房成交均价上涨20%，重庆、天津的房价从2010年下半年起一路走高，多次说新其历史最高纪录，并在12月达到当年最高点

14、。成交量一、二线城市分别跌40%、20%，成交价多数城市上涨接近或超过20%。 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 房地产政策分析房地产政策分析2010年多次调控结果未达预期直接导致国八条的产生年多次调控结果未达预期直接导致国八条的产生2010年多次调控没有达到预期目标，成交量虽年多次调控没有达到预期目标，成交量虽有所下滑，成交价多数城市上涨接近或超过有所下滑，成交价多数城市上涨接近或超过20%政策上没有任何放松政策上没有任何放松下的价格上涨下的价格上涨自住型需求的爆发性入市自住型需求的爆发性入市成交物业类型以成交物业类型以中小户型为主中小户型为主全国城市回暖特点全国城市回暖特点

15、 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 房地产政策分析房地产政策分析当前调控政府面临的是经济预期下滑，通胀预期上涨和房价的当前调控政府面临的是经济预期下滑，通胀预期上涨和房价的持续走高，政府将在多重目标下进行平衡和排序持续走高，政府将在多重目标下进行平衡和排序2010年度经济数据年度经济数据一、一、2010年GDP同比增长10.3%，二、CPI同比增长3.3%，2011年目前已达到5%。三、2010年GDP增速超出了预期。截至2010年12月份，中国城市房价连续19个月上涨，但12月份涨幅较11月份缩小1.3%，自2010年4月份，房价同比创下12.8%的新高以来，至12月房价涨幅

16、已连续8个月收窄。 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析新国八条调控要点一：进一步落实地方政府责任新国八条调控要点一：进一步落实地方政府责任重点细则重点细则政策解析政策解析进一步落实地方政府责任。一、首次提及房价调控目标化。二、首次将责任落实到各地方政府。调控已严格至政治任务 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析新国八条调控要点二：加大保障性安居工程建设新国八条调控要点二：加大保障性安居工程建设重点细则重点细则政策解析政策解析加大保障性安居工程建设力度。一、首次对保障房问题提出量化指标。二、保障房抽走的是最大的刚性

17、需求部分，未来影响十分巨大。三、保障房不仅是廉租房等，已经包括经济适用房、夹心层的限价房。新国八条要点三：调整完善相关税收制度，加强税收监管新国八条要点三：调整完善相关税收制度，加强税收监管重点细则重点细则政策解析政策解析一、调整完善相关税收政策，加强税收征管。二、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。三、对重点房产项目进行土地增值税清算和稽查。四、严格执行个人转让房地产所得税征收政策。一、5.5%的全额营业税使得5年内房源在交易将明显上涨，将明显遏制过度炒作。二、土地增值税清算和稽查，将有效遏制开发商过快上涨价格的冲动。三、房产税不是不推，只是在积累推行时机与条件。 宏观

18、市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析重点细则重点细则政策解析政策解析新国八条调控要点四：差别化住房信贷政策新国八条调控要点四：差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。一、不仅首付比例和利率的调整，同时加强贷款审批门槛。二、价格上涨过快的30个城市，实行限购，并有扩大的迹象。三、在增加供应和严格信贷双重作用下，叠加效应更加明显，预计2012年将出现明显的淡季。新国八条调控要点五：严格住房用地管理新国八条调控要点五：严格住房用地管理重点细则重点细则政策解析政策解析一、各地增加土地有效供应，落实保障性

19、住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。二、单列保障性住房用地，做到应保尽保。三、依法查处闲置用地、非法转让土地使用权行为。一、严格要求保障部分住房不得低于70%。将使得楼市调控的供应逐渐增加。二、大力推广以“限房价、竞地价”，方式供应中低价位普通商品房用地。抑制价格上涨，控制地价上涨。 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析新国八条调控要点六：合理引导住房需求新国八条调控要点六：合理引导住房需求重点细则重点细则政策解析政策解析一、房价过高、上涨过快城市，在一定时期内执行住房限购措施。二、对已拥有2套及以上住房的当地户籍家庭

20、、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。一、全国性严格限购。二、限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。新国八条调控要点七：落实住房保障和稳定房价约谈问责机制新国八条调控要点七：落实住房保障和稳定房价约谈问责机制一、未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。二、差别化住房信贷、税收政策，房地产相关税收征管，个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责。新国八条调控调控要点八：坚持和强化舆论引导新国八条调控调控要点八：

21、坚持和强化舆论引导一、大力宣传稳定房价和住房保障工作示范城市经验。二、对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析本次调控政策与之前各城市限购令有明显区别，本次不是限购新房一套，而是计算存量。若已有两套以上则禁止购买，这个政策对市场的杀伤力极大。本次调控非常突然，且调控力度空前，反映了中央政府对房地产调控和控制房价的决心。对市场有较大冲击，方向性意义较强。本次重点不仅是首付六成，从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度较大。本次调控明确直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（基本涵盖全国主要

22、城市）严格实施限购令。新国八条调控政策解析新国八条调控政策解析 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析政策调控对市场的影响政策调控对市场的影响对市场量价的影响对市场量价的影响一、在毫无征兆的前提下出台如此严厉的调控政策，楼市各方陷入暂时的观望，这在过去历次调控中均有所体现。二、短期内，政策伊始买卖双方的观望将导致成交量有所下滑趋势。三、从价格方面来看，短期内开发商将保持观望态度。四、在市场处于低谷内不会贸然改变价格。但不排除部分开发企业会出现一定的价格优惠。 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析政策调控对市场的影响政

23、策调控对市场的影响对城市市场的影响对城市市场的影响一、本次调控无论是二套房六成首付，未满五年的交易全额收费，还是2套以上的限购，都是直接针对楼市投机者的，这由各城市购房需求中投资者所占比例决定。一二线城市投资客比例较高，调控对这些城市冲击较大，三四线城市投资客较少，调空影响力相对较弱。二、从城市结构来看，一二线城市投资比重较大，同时直接受到限购令的冲击，因此受政策影响较大。大部分三、四线城市房地产需求以刚性为主，且不会出台限购令，相反会成为一二线城市哦购房资金转移的目标，因此市场影响较小。 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析政策调控对市场的影响政策调控

24、对市场的影响对不同物业的影响对不同物业的影响一、高端项目的客户群体大多拥有两套以上的住房，是本次限购令明令禁止的， 因此高二、端住宅将面临前所未有的冲击。三、中低端住宅以刚性需求为主，受到政策的冲击较小。四、改善性需求六成以上首付的要求也受到一定抑制。五、从价格结构来看，别墅等高端物业因总价过高，受到的冲击较大 但本次调控的最终效果取决于地方政府的执行力和市场需求对市场政策的适 应力。 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析政策调控对企业的影响政策调控对企业的影响速速度度空空间间形形态态 加快企业向三四线城市布局的进程加快企业向三四线城市布局的进程 高周转

25、企业影响冲击较小高周转企业影响冲击较小资金优势有利于央企发力和洗牌，资金优势有利于央企发力和洗牌，专注于三四线潜力企业受益，有望专注于三四线潜力企业受益，有望借机超车。借机超车。高速周转企业具有较为灵活的定价推盘策略，在市场调整内更能有效的抓住市场需求，回笼资金。一、市场调整期内，开发企业的竞争将更依赖于资金的充裕程度。二、央企凭借雄厚的资金实力和融资能力，借机发力，收购兼并项目重新洗牌。三四线城市有望从调整中获益，以稳定的现金力实现规模扩张。三四线城市受政策影响较小，加快开发企业向三四线城市进军。对企业对企业的影响的影响 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政

26、策分析政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型进一步加强调控未来政策储备基本定型限购城市的扩大化限购力度的加强首套房首付款的提升和贷款利率的上调银行信贷总量和流向的控制土地增值税的严格清算营业税、契税优惠的全面取消违法违规用的处罚和收回 土地供给的进一步扩大 保障房的保质保量打击房地产开发企业违法违规行为规范房地产预售行为，进行预售制度取消的试点保障房房价上涨过快城市限购是否出台房价控制目标 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究房地产政策分析房地产政策分析一、夯实三农基础，推动三、四线城市住房需求一、夯实三农基础

27、，推动三、四线城市住房需求一、加大减免农业税及物价调控政策。二、种粮农民直接补贴及购置更新大型农机补贴。三、增加良种补贴投入和稳定农业生产资料价格。四、降低化肥最终零售价格，真正让利于民。五、土地出让收益部分、耕地占用税新增收入全部用于农业。六、推动农业科技创新和技术推广。推进农民专业合作经济组织发展七、实行政策性农业保险和巨灾保险制度。通过以上诸多措施推动农业稳步发展，农村逐步实现城镇化，带动农业由粗放型生产向集约型生态农业、科技农业和立体农业迈进，农民无需外出而实现快速的增产增收，农民收入的持续增加必然带动其消费观念及居住环境的改善，实现农业人口向城镇化方向发展，随之必将推动其在城镇置业安

28、家的广大需求。其他政策对三四线城市的影响其他政策对三四线城市的影响 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究其他政策对三四线城市的影响其他政策对三四线城市的影响二、加快转变经济发展方式推动三四线城市房地产发展二、加快转变经济发展方式推动三四线城市房地产发展受到国际经济环境的重大影响，中国企业出口贸易频频受挫，使得中国企业将目标转移至本土市场。大型企业（特别是劳动密集型企业）以国内人口为主要消费人群，因中国幅员辽阔，为节约企业运营及运输成本，企业纷纷在内地设立多个加工生产公司，随之会促进三四线城市大量劳动力就业，这些富余劳动力在家门口就可以获得同前往深圳、上海等离家较远的城市就业同样的工

29、资，且食宿成本也较低。这部分人工作几年以后便积累了当地县市购房的资本，促进着三四线城市住房的需求。其他政策对三四线城市房地产的影响其他政策对三四线城市房地产的影响 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究其他政策对三四线城市的影响其他政策对三四线城市的影响三、农村拆迁补助及城镇化推动三四线城市房地产发展三、农村拆迁补助及城镇化推动三四线城市房地产发展棚户区、危旧房拆迁改造和城镇化进程等一系列举措，使得被拆迁、被征地农民或城镇居民获得大量的政府相关资金补偿，这些客群有充足的资金支持其在当地三四线城市购房的能力，为获得身份上的认同和享受城镇生活所带来的便利，这部分人会首选在当地县市购房，推

30、动三四线城市房地产的发展。四、一二线城市居住成本加大和农村保险制度完善助推三四线城市房地产发展四、一二线城市居住成本加大和农村保险制度完善助推三四线城市房地产发展一二线城市物价上涨带来的居住成本的剧增与农村养老、医疗等保险制度的逐步完善，促使原来长期在外打工者纷纷回乡置业，推动三四线城市房地产的发展。其他政策对三四线城市房地产的影响其他政策对三四线城市房地产的影响 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究其他政策对三四线城市的影响其他政策对三四线城市的影响未来两年受楼市限购和大城市房价过高的影响，未来两年受楼市限购和大城市房价过高的影响，回乡置业比例将扩大化回乡置业比例将扩大化回乡置业

31、的人群分两类：回乡置业的人群分两类：1、籍贯与户籍地相同的，多为农民工。、籍贯与户籍地相同的，多为农民工。2、籍贯与户籍地不一致，多为学历高戒事业有成者。、籍贯与户籍地不一致，多为学历高戒事业有成者。受限贩影响，回乡置业和部分投资的需求势必会大幅增长，尤其是劳劢力输出主力的中部地区。受限贩影响，回乡置业和部分投资的需求势必会大幅增长，尤其是劳劢力输出主力的中部地区。返乡置业将导致潜在需求收缩的比例、面积及套数 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究其他政策对三四线城市的影响其他政策对三四线城市的影响 宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究宏观市场研究 宏观市场小结宏观市场小结宏观市场小

32、结宏观市场小结红与黑机构结论：红与黑机构结论： 鉴于以上分析及目前自建房和供地房源并存的现状，我司认为淇县未来几年的开发量和需求量都不会很大，鉴于以上分析及目前自建房和供地房源并存的现状，我司认为淇县未来几年的开发量和需求量都不会很大，基本维持供需相对平衡的状态，情况较为平和，我们目前的户型设计多为中大户型，总价较高且市场同质化严基本维持供需相对平衡的状态，情况较为平和，我们目前的户型设计多为中大户型，总价较高且市场同质化严重，应对户型做相应调整，以中小户型为主利于形成市场差异化竞争。重，应对户型做相应调整，以中小户型为主利于形成市场差异化竞争。购买能力购买能力随着淇县扩内需、保增长政策效应的

33、不断显现，以及各种有利条件和积极因素的逐步积累和增多，淇县经济运行良好，在波动中稳步上升。淇县支柱产业较多，购买力略高于周边县市。消费类型消费类型目前，房地产开发与需求基本维持平衡，房地产开发以多层住宅为主，小高层也陆续出现，不过户型多集中在110170m2中大户型，产品同质化严重，而市场紧俏的110m2以下户型市场上出现较少。需求特征需求特征随着城市化进程和房地产市场销售价格的普遍提升，单价26002900元/m2，总价2535万元的精致两房和紧凑三房，最受欢迎和接受。刚性需求较大，投资住房较少。 消费人群消费人群 80后成购房主力，购房群体主要集中于外出务工返乡置业与农村进城置业，收入不固

34、定贷款年度较大，一次性付款是主流，户型过大，总价过高项目消费者抗性巨大。市场如何？市场如何？宏观市场分析宏观市场分析 和谁竞争（和谁竞争（供应市场）供应市场） 有哪些市场空白（需求市场有哪些市场空白（需求市场) 版块分析与宗地思考版块分析与宗地思考 我们提供何种产品我们提供何种产品(市场定位市场定位) 我们的客户在哪里（客户定位）我们的客户在哪里（客户定位） 我们的策略我们的策略 我们的推广我们的推广 红与黑机构运营实力红与黑机构运营实力 目标怎样？目标怎样？ 如何实现？如何实现？ 我们的视觉表现我们的视觉表现 我们产品怎么包装（产品建议）我们产品怎么包装（产品建议）泰山路本案本案太行路锦绣华

35、庭新城佳苑华泰新城盛世佳苑紫旭坊城中村改建小区朝歌首府淇水家园淇县肾病医院淇县一中淇县目前在售楼盘分布图淇县目前在售楼盘分布图淇县目前在售楼盘分布图淇县目前在售楼盘分布图 供应市场分析供应市场分析供应市场分析供应市场分析 区域上市楼盘分布区域上市楼盘分布区域上市楼盘分布区域上市楼盘分布2011年正阳县楼盘概况览表结论：结论：1、区域市场产品向舒适型发展，主力面积段为100-130，区域市场发展较稳定。本项目面积段组合符合市场需求。2、区域市场上物业类型呈现多样化，多层、小高层市场接受度较高。本项目的物业组合基本迎合区域市场需求。3、新城区路网基本成型，但楼盘扎堆，需要综合考量本项目入市时机。项

36、目名称项目名称 建筑面积（）建筑面积（）面积段（）面积段（）物业类型物业类型价格（元价格（元/ /）推广语推广语华泰新城华泰新城12794095-170多层、小高层 均价2800-2900新城中央，荣耀生活新城佳苑新城佳苑148000110-160多层、小高层、洋房2100-3300和谐人居，生态城邦淇水嘉园淇水嘉园21684696-158多层、小高层2300城市度假级示范社区锦绣华庭锦绣华庭107855100-150多层均价2500-2600 纵情水岸华府，尊享高人一等的优越身份朝歌首府朝歌首府115710140-220洋房、小高层均价2900纯粹西班牙的艺术生活紫旭坊紫旭坊100-172多

37、层5万入住紫旭坊华泰新城华泰新城项目位置：项目位置：正阳县南环城二路大林路口售楼部地址：售楼部地址：淇县红旗路邮政局西侧物业类型：物业类型：住宅建筑面积：建筑面积：127940建筑密度：建筑密度：28% 容积率：容积率：1.9绿化率：绿化率：31%户型面积：户型面积：95-170景观配套：景观配套：18万遗址广场公园开业时间：开业时间：2011年5月15日在推房源：在推房源：一期已售罄，在售二期7幢房源价格：价格：2800-2900元/均价项目动态：项目动态：该项目为直接竞争楼盘，开发商为鹤壁市中通房地产开发有限公司，营销代理为住友顾问，均价约为2800-2900元/。本案住宅区位略逊于本项目

38、，与之对比决定了本案的入市价应不低于2900元/。 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析该项目住宅建筑面积为14388.44平方米，商业建筑面积14066.427平方米。主力面积段在110-140。三期预计年底推出1-3#小高层，6-9#多层，7#楼配备幼儿园。6#楼基本已被政府机关人员预定。该项目对我们的启示：该项目对我们的启示： 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析1、该项目广告投放量较大，利于提高项目的知名度。2、该项目有代理公司进行销售

39、，以业绩挂钩可以提高销 售员的积极性。3、周边未来两年集中上市量较大，涨幅空间较小。4、项目重点抓售楼处销售人员素质，提高服务质量。打造良好的销售团队氛围。新城佳苑新城佳苑项目动态：项目动态：开发商为淇县永昌地产开发建设有限公司，由宏佳地产顾问代理，为本项目直接竞争楼盘之一。项目位于新区核心地段，享有新城规划，为区域内高档楼盘。 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析项目位置：项目位置：鹤壁市淇县新区淇园路与泰山路交叉口物业类型：物业类型：多层、小高层、洋房建筑面积：建筑面积：148000绿化率：绿化率：37.2%户型面

40、积：户型面积：110-160景观配套：景观配套：18万遗址广场公园开盘时间：开盘时间：2011年5月21日在推房源：在推房源：在售12#、17-26#楼价格：价格：2100-3300元元/优惠：优惠：全现金98折，贷款99折 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析临近遗址广场公园，依托县政府等行政机构。规划27栋建筑，其中小高层11栋、花园洋房8栋、情景洋房8栋、商业步行街1.6万平方米等各种业态组成淇县首个退台设计电梯洋房，人车分流、新城中央、地下停车配套幼儿园，多功能会所等洋房赠送使用权花园，约40。园内植物由物业统

41、一种植。该项目给我们的启示：该项目给我们的启示：1、主力户型为110-160，物业类型丰富，带动区域住宅观念的改变，有利于本项目营销理念的推广。2、地处新老城区结合部，内外配套相对完善，规划价值较高。3、项目体量相对较大，内部自有配套打造居住舒适环境，拔高项目定位。4、楼盘品质较高，价格区间在2100-3300元/之间浮动，层差为100元/，其定价策略可为本项目做参考。淇水嘉园淇水嘉园项目动态：项目动态：开发商为鹤壁淇水嘉园置业有限公司，由住家房地产顾问代理。项目位于老城区边缘，享有老城区配套。预计年底开盘，对本项目的销售时机有一定的影响。 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型

42、竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析项目位置：项目位置：红旗路与淇水路交汇处物业类型：物业类型：多层、小高层建筑面积：建筑面积：216846户型面积：户型面积：96-158容积率：容积率：1.4在推房源：在推房源：二期所剩六楼房源价格：价格：六楼价格为1900元/，均价2300 元/三期推盘：三期推盘：推盘时间为八九月份或年底， 预计均价在2800左右推盘量：推盘量：三期推9栋小高层，总面积在5万 方左右该项目物业类型均为多层、小高层。一期住宅2009年开盘。二期6楼房源，价格较低。预计年内推三期，预计均价在28002900元/建筑用钢量超出常规30%、所有楼层全部现浇

43、、全部铺设地暖、1.399%低容积率、大型游泳池、大型中央广场、集中供暖，分户计量。该项目为中式风格，其景观规划参照江南园林进行设计，并与北方造园手法相结合，形成了自己的独特风格，这是项目与县城其他项目的一大差异。该项目给我们的启示：该项目给我们的启示： 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析1、该项目比本项目更邻近老城区以及县一中，靠高速。与本项目区位类似，同为县城规划次重点发展方向。2、该项目户型为从74174多种户型，满足不同客群的不同需求。3、楼盘销售状况表明地段来说不存在抗性，90-120在区域内受欢迎，因此本

44、项目的重点应放在大面积段的营销方面。价格是造就该销售结果的主因，该项目预计年底以3000元/出售，因此本项目定价应不低于3000元/。锦绣华庭锦绣华庭项目动态：项目动态：开发商为淇县宏润房地产开发有限公司 ，景观设计为上海园林景观设计有限公司，代理公司为上海杰汇。项目位于新城区，享有新城区规划。项目交通较好，临人民路、淇园路、老107三大主干道。 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析项目位置：项目位置：淇县人民路西段物业类型：物业类型：多层建筑面积：建筑面积：107855户型面积：户型面积：100 150在推房源：在推

45、房源：一期售完，二期已去化9成左右，三期将推出五幢多层房源。价格价格:目前均价为2600-2800元/，预计三 期价格应在3000元/左右三期推盘：三期推盘：估计在78月份或年底该项目物业类型均为多层电梯房。三期预计于明年推出5栋砖混结构多层、总面积为27751小区内设有5000平方米的山水景观、休闲广场、幼儿园、健身房、老年活动中心等配套设施。该项目给我们的启示：该项目给我们的启示： 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析1、该项目与本项目类似，既享有老城区的完善配套，由享有朝歌新区的相关规划利好，且项目开发较早积累了

46、相应客源，区位优势也略高于本案，是本案特别突出的竞争对手之一。2、该项目主力户型为100-130面积段房源，去化最快。本项目营销策略的重点应置于大面积段户型。3、本案与该项目相比，周边有淇县中专等学校配套，将来居住环境上略高于锦绣华庭。综合分析确定本案的定价将与锦绣华庭不相上下。朝歌首府朝歌首府项目动态：项目动态：开发商为鹤壁市环洲置业有限公司。项目位于老城区边缘，享有老城区配套以及新城规划。预计8-9月开盘，2012年3-4月交付，为本项目的直接竞争楼盘。 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析项目位置：项目位置：淇县

47、红旗路东段888号物业类型：物业类型：多层洋房、小高层建筑面积：建筑面积：115710户型面积：户型面积：140-220容积率：容积率：1.4建筑密度：建筑密度：24%绿化率：绿化率：39.5%开盘时间：开盘时间：预计89月或年底开盘在推房源：在推房源：预计推出十幢房源价格：价格：预计均价2900元/，一楼价格将超 出3000元/该项目物业类型为四层洋房、六层洋房以及小高层。洋房一层价格预计为3200元/，赠送40花园，打包出售60地下室。项目总占地200亩，分别于一期、二期推出100亩。该项目为淇县首个西班牙主题社区，南有淇水公园，北有游园，私家花园入户。并设有亲水平台以及私家游艇码头，以稀

48、缺引领高端。该项目给我们的启示：该项目给我们的启示： 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析典型竞争个案分析该项目以首创西班牙高端生活方式为卖点吸引眼球，辅以报纸、灯箱类广告宣传。比同区域竞争对手更注重营销推广造势，提高产品知名度，目前效果一般。 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究 供应市场土地分析供应市场土地分析供应市场土地分析供应市场土地分析2010年-2011年4月,土地供应量为309840，按各项目最大容积率算，以上三地块预计建筑面积分别约为226132、109610和213900，未来三年的总建筑面积约为55万。

49、根据以上推测，加上我们项目约10万，锦绣华庭三期约2万、朝歌首府116000，淇水家园约5万，华府新城3万，紫旭坊2万，在周边没有新增地块的条件下，伴随着淇县大力建设保障房，在淇县仅有25万人的城市，购买市场有限的情况下，三年86万平米的推盘量，平均一年的推盘量比过去两年的推盘量还要多，对淇县实在是极大的挑战！推盘量的剧增，在购买力并非急剧增长的情况下，面对同质化的产品竞争，必然面临的价格的相互拼杀！2010-20112010-2011淇山县新土地供应情况淇山县新土地供应情况土地座落土地座落土地面积（）土地面积（）土地证书编号土地证书编号容积率容积率用途用途纬一路南侧、淇园路东侧、小庄路西侧1

50、19018.57淇地出2011-01号1.9住宅红旗路与淇水路交叉口东南角78293.33淇地2010-15号1.4住宅泰山路中段南侧、淇水路西侧、人民北路北侧112527.76淇地出2010-04号1.9住宅供应市场小结：供应市场小结：板式住宅是区域内最为常见的建筑形式，容积率也相对较低，绿化程度高。 就销售价格来看，市场主力价格在25002900元/，超过3000元/有一定抗性。市场上主力房型在110140 ，产品同质化严重。市场畅销的90110平米的户型，市场上存在较少。当地购房人群对位置、价格最为关注，景观、智能化、物业、社区配套等相对关心较少。整个市场目前所推房源较少，大部分楼盘准备

51、在今年89月或年底集中推盘，市场届时将面临同质化严重厮杀。且后续三年86万平米的推盘量，在购买理有限的情况下必然遭遇价格的激烈竞争。 供应市场研究供应市场研究供应市场研究供应市场研究 供应市场小结供应市场小结供应市场小结供应市场小结市场如何？市场如何？宏观市场分析宏观市场分析 和谁竞争（和谁竞争（供应市场）供应市场） 有哪些市场空白（需求市场有哪些市场空白（需求市场) 版块分析与宗地思考版块分析与宗地思考 我们提供何种产品我们提供何种产品(市场定位市场定位) 我们的客户在哪里（客户定位）我们的客户在哪里（客户定位） 我们的策略我们的策略 我们的推广我们的推广 红与黑机构运营实力红与黑机构运营实

52、力 目标怎样？目标怎样？ 如何实现？如何实现？ 我们的视觉表现我们的视觉表现 我们产品怎么包装（产品建议）我们产品怎么包装（产品建议） 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 住宅购买意向住宅购买意向住宅购买意向住宅购买意向客户对淇县的归属感比较强，有超过四成左右的受访者表示近期会在淇县置业；客户对淇县的归属感比较强，有超过四成左右的受访者表示近期会在淇县置业；而近期没有置业打算的受访者中，有超过两成的是因为经济实力有限，这类人群有较大的可扩展性，而近期没有置业打算的受访者中，有超过两成的是因为经济实力有限，这类人群有较大的可扩展性，在未来几年内有可能会成为在淇县置业的主力群体之一；

53、在未来几年内有可能会成为在淇县置业的主力群体之一；另外有逾四成的短期不会置业的群体是因为刚刚购置了新房，但不排除再次购买商业投资的可能性。另外有逾四成的短期不会置业的群体是因为刚刚购置了新房，但不排除再次购买商业投资的可能性。近期是否会在淇县购买住宅近期是否会在淇县购买住宅 需求市场调研需求市场调研需求市场调研需求市场调研 住宅价格承受能力研住宅价格承受能力研住宅价格承受能力研住宅价格承受能力研究究究究 受访者的购房单价承受能力调查显示，受访者的购房单价承受能力调查显示，2000200030003000元元/ /单价承受能力的比例达到单价承受能力的比例达到六成，与淇县主要在售楼盘六成，与淇县主

54、要在售楼盘26002600元元/ /左右左右的均价相差不大，说明淇县的房价市场接受的均价相差不大，说明淇县的房价市场接受度比较高。淇县居民的购房压力较小。这与度比较高。淇县居民的购房压力较小。这与供应市场住宅物业销售形势良好的状况吻合。供应市场住宅物业销售形势良好的状况吻合。 65%65%的客户能够承受的客户能够承受1 1元左右的物管元左右的物管费，这与其他同级别地区普遍物管费承费，这与其他同级别地区普遍物管费承受度不高的情况略有差异。受度不高的情况略有差异。值得注意的是有值得注意的是有3%3%左右的受访者能够左右的受访者能够承受承受1.51.5元以上的物业管理费，这使得高元以上的物业管理费，

55、这使得高档商品住宅的出现成为可能。档商品住宅的出现成为可能。 2000元以下 2000-2500元 2500-3000元 3000元以上 能够承受的单价能够承受的单价能够承受的物管费能够承受的物管费 需求市场调研需求市场调研需求市场调研需求市场调研 住宅户型面积需求调研住宅户型面积需求调研住宅户型面积需求调研住宅户型面积需求调研房间房间厅厅阳台阳台1 1- -45.5%45.5%48.4%48.4%2 245.9%45.9%54.5%54.5%48.4%48.4%3 354.1%54.1%- -3.2%3.2% 9191110110是绝对主力的需求面积段，逾五成的受访者选择了这一面积段；是绝对

56、主力的需求面积段，逾五成的受访者选择了这一面积段；111-130111-130面积面积段有近二成的面积需求；段有近二成的面积需求；9090以下需求反而较少，仅有以下需求反而较少，仅有8%8%。 分析分析91-11091-110面积段的客户房型需求，数据显示大两房和小三房的需求参半；客厅的需面积段的客户房型需求，数据显示大两房和小三房的需求参半；客厅的需求，两厅比一厅多出求，两厅比一厅多出1010个百分点；卫生间的需求以一卫为主；单阳台和双阳台的需求也参半。个百分点；卫生间的需求以一卫为主；单阳台和双阳台的需求也参半。 需求市场调研需求市场调研需求市场调研需求市场调研 住宅立面、阳台、社区景观需

57、求住宅立面、阳台、社区景观需求住宅立面、阳台、社区景观需求住宅立面、阳台、社区景观需求 较之大面积亲水景观和园林景观，受访者表示还较之大面积亲水景观和园林景观，受访者表示还是更喜欢是更喜欢“ “大面积绿色景观大面积绿色景观” ”，占比达到，占比达到56.4%56.4%； 44.2%44.2%的居民表示更喜欢现代简约风格的住宅外的居民表示更喜欢现代简约风格的住宅外立面，中式和欧式立面分别以两成半左右的比例居次席；立面，中式和欧式立面分别以两成半左右的比例居次席； 阳台的需求比较平均，建议住宅配备双阳台，阳台的需求比较平均，建议住宅配备双阳台， 南北阳台分别采用封闭和不封闭设计；南北阳台分别采用封

58、闭和不封闭设计；社区景观社区景观住宅立面住宅立面 阳台需求阳台需求 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群职业分布受访人群职业分布受访人群职业分布受访人群职业分布 针对受访群体工作单位性质的调查显示，受访者多在针对受访群体工作单位性质的调查显示，受访者多在私企私企私企私企/ / / /民企和国企就业，分别为民企和国企就业，分别为民企和国企就业，分别为民企和国企就业，分别为54%54%54%54%和和和和14%14%14%14%，自由经商者划归其他类别，这一比例与淇县周边企业分布的实际情况相符，说明样本选，自由经商者划归其他类别，这一比例与淇县周边企业分布的实际情况相符，说明

59、样本选取真实有效，能够体现总体特征。取真实有效，能够体现总体特征。 政府部门 医院 学校 私企/民企 国企 其他主力购房人群年龄集中在主力购房人群年龄集中在主力购房人群年龄集中在主力购房人群年龄集中在20-3520-3520-3520-35岁之间岁之间岁之间岁之间 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群年龄构成分析受访人群年龄构成分析受访人群年龄构成分析受访人群年龄构成分析 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群购房周期受访人群购房周期受访人群购房周期受访人群购房周期 流动人口中又以流动人口中又以3030岁以下的年轻人居多，这类人处于置业周期的起始阶段，

60、置业的预期较岁以下的年轻人居多，这类人处于置业周期的起始阶段，置业的预期较长，加之已有的商品房上市量消耗了一部分置业需求，故五成的受访群体表示会在两年后置业，长，加之已有的商品房上市量消耗了一部分置业需求，故五成的受访群体表示会在两年后置业，其中包括了年轻人的初次置业及部分中年人的再次置业和投资性需求。但其中包括了年轻人的初次置业及部分中年人的再次置业和投资性需求。但仍有接近五成的人群会仍有接近五成的人群会仍有接近五成的人群会仍有接近五成的人群会在两年内置业，足以为本项目提供市场支撑。在两年内置业，足以为本项目提供市场支撑。在两年内置业，足以为本项目提供市场支撑。在两年内置业，足以为本项目提供

61、市场支撑。 大专以上购房人群占到大专以上购房人群占到60%60%以上以上 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群学历构成分析受访人群学历构成分析受访人群学历构成分析受访人群学历构成分析从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约45%45%； 其次为私营其次为私营/ /民营企业、个体经营者，占据比例约民营企业、个体经营者，占据比例约37.8%37.8%。 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群职业构成分析受访人群职业构成分析受访人群职业构成分析受访人群职业构成分析有有有有6 6 6 6成的客户属

62、于一次置业者成的客户属于一次置业者成的客户属于一次置业者成的客户属于一次置业者 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群置业次数分析受访人群置业次数分析受访人群置业次数分析受访人群置业次数分析刚性需求成为主导，购房主力为首次购房和结婚购房刚性需求成为主导，购房主力为首次购房和结婚购房刚性需求成为主导，购房主力为首次购房和结婚购房刚性需求成为主导，购房主力为首次购房和结婚购房 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群购房动机分析受访人群购房动机分析受访人群购房动机分析受访人群购房动机分析地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主地域因素中，客户的置

63、业敏感点以治安、交通、医疗教育为主地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主 项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主项目地域因素项目地域因素得分得分项目自身因素项目自身因素得分得分周边治安环境周边治安环境4.744.74楼盘价格楼盘价格4.474.47社区的交通条件社区的交通条件4.64.6社区内配套社区内配套4.374.37项目周边的医疗教育环境项目周边的医疗教育环境

64、4.424.42开发商的品牌实力开发商的品牌实力4.314.31周边自然环境周边自然环境4.344.34户型户型/ /面积面积4.264.26社区周边配套社区周边配套4.314.31物业管理物业管理4.24.2地段升值潜力地段升值潜力4.114.11房屋朝向房屋朝向4.194.19社区购买群体社区购买群体3.793.79建筑外观建筑外观4.124.12公摊面积公摊面积4.014.01停车位停车位3.873.87 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群置业敏感点成分析受访人群置业敏感点成分析受访人群置业敏感点成分析受访人群置业敏感点成分析客户按揭每月还款额度的承受敏感点为客户

65、按揭每月还款额度的承受敏感点为客户按揭每月还款额度的承受敏感点为客户按揭每月还款额度的承受敏感点为2020202000000000元左右。元左右。元左右。元左右。 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群购房还款能力分析受访人群购房还款能力分析受访人群购房还款能力分析受访人群购房还款能力分析 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 受访人群获取房产信息途径受访人群获取房产信息途径受访人群获取房产信息途径受访人群获取房产信息途径 淇县具备大部分三级城市的消费者购房特征，调查显示，居民获取房产信息的途径淇县具备大部分三级城市的消费者购房特征，调查显示，居民获取房产信息的

66、途径仍以朋友介绍（即仍以朋友介绍（即 口碑相传）这一媒介居多，占比接近四成；口碑相传）这一媒介居多，占比接近四成； 纸质媒介和户外的传播效果其次，各占一成五；纸质媒介和户外的传播效果其次，各占一成五； 短信的传播业也不容忽视短信的传播业也不容忽视，受众到达率超过一成；，受众到达率超过一成； 另外对公务员群体的调查中发现，这一群体已经开始习惯以网络作为信息获取的主另外对公务员群体的调查中发现，这一群体已经开始习惯以网络作为信息获取的主要途径。要途径。 网络网络 路演路演 纸媒纸媒朋友介绍朋友介绍 售楼处售楼处 户外户外 短信短信 需求市场研究需求市场研究需求市场研究需求市场研究 需求市场小结需求市场小结需求市场小结需求市场小结 民众购房欲望强；在市场规模不断扩大、购买能力不断提高的基础上，购买欲望的强烈为项目的持续发展奠定了最坚实的基础。 自住比例明显高于投资；而国家本次调整的方向就是投机和投资，说明受政策影响不大，同时抗跌能力强。 绝大多数的人对该片区承受价格在2600到2900元/之间。需求市场小结需求市场小结