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1、房地产交易管理及房地产交易管理及税收制度与政策税收制度与政策一、房地开发企业资质等级资资质质等等级级注册资注册资本至少本至少（万元）（万元）从事从事房地房地产开产开发经发经营时营时间间（至（至少）少）近近3年年房房屋建筑屋建筑面积累面积累计竣工计竣工（万平（万平方米）方米）连续几年连续几年建筑工程建筑工程质量合格质量合格率达到率达到100%上一年上一年房屋建房屋建筑施工筑施工面积面积（万平（万平方米）方米）专业管理人员（人数）专业管理人员（人数）其中：其中：中级中级以上以上职称职称管理管理人员人员持有资格证持有资格证书的专职会书的专职会计人员计人员一一级级500053051540204二二级级
2、200031531020103三三级级8002521052四四级级1001已已竣工的竣工的建筑工程建筑工程52二、房地产开发企业资质管理1、管理机构：、管理机构：建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理地方人民政府房地产开发主管理部门负责行政区域内的企业地方人民政府房地产开发主管理部门负责行政区域内的企业2、资质分级审批：、资质分级审批：一级资质一级资质二级资质（及以下）二级资质（及以下）3、资质年检制度、资质年检制度对于不符合原定资质或者有不良经营行为的企业，可降级或对于不符合原定资质或者有不良经营行为的企业，可降级或吊销吊销资质证书资
3、质证书。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担二级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积建设面积2525万平方米以下的开发建设项目，承担业务万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。 另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具务另外，
4、各资质等级的房地产开发企业还必须具务完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行住宅质住宅质量保证书量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度制度，且从未发生，且从未发生过重大工程质量事故。过重大工程质量事故。二、房地产开发企业资质管理房地产交易管理的概念房地产交易管理的概念n房地产交易管理房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。l城市房地产管理法城市房地产管理法规定房地产
5、交易包括房规定房地产交易包括房地产地产转让转让、房地产、房地产抵押抵押和房屋和房屋租赁租赁三种形式。三种形式。房地产交易中的基本制度房地产交易中的基本制度 城市房地产管理法城市房地产管理法规定了四项房地产交易基本制度规定了四项房地产交易基本制度：l 房地产价格评估制度房地产价格评估制度l 房地产成交价格申报制度房地产成交价格申报制度l 房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度l 房地产权属登记发证制度房地产权属登记发证制度房地产交易管理机构的主要职责：房地产交易管理机构的主要职责：n对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维对房地产交易、经营等活动进行指导和监
6、督，查处违法行为，维护当事人的合法权益。护当事人的合法权益。l办理房地产交易登记、鉴证等手续；办理房地产交易登记、鉴证等手续；l协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；l为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；l为建立房地产市场预警预报体系，为政府或其授权的部门公布各为建立房地产市场预警预报体系，为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格，为宏观决策和正确引导市场发展服务。类房屋的房地产市场价格，为宏观决策和正确引导市场发展服务。房地产转让概念房地产转让概念城市房地
7、产管理法城市房地产管理法中规定房地产转让，是指中规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转移给他人的行为。 城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定（建设部令第（建设部令第9696号）对其他号）对其他合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为：n以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；发生变更的；l一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、一方提供土地使用权，另一方或者多方
8、提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的l因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；l以房地产抵债的；以房地产抵债的；l法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。房地产转让的分类房地产转让的分类n根据转让的对象根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。面上无建筑物的转让。l根据土地使用权的获得方式根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权
9、的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。转让。l根据转让的方式，根据转让的方式，房地产可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让房地产可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖主要包括房地产买卖房地产入股等行为；无偿转让主要包括房房地产入股等行为；无偿转让主要包括房地产赠与地产赠与继承等行为。继承等行为。房地产转让的条件房地产转让的条件 房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移。权与房屋所占用的土地使用权发生转移。城市房地产管理法城市房
10、地产管理法和和转让管理规定转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：l 达不到下列条件的房地产不得转让：达不到下列条件的房地产不得转让：l 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的发投资总额的25%25%以上；以上；l属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。属于成片开发的，形成工业用地
11、或者其他建设用地条件。l同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。并取得土地使用权证书。n司法机关和行政机关依法裁定司法机关和行政机关依法裁定决定查封或以其他形式决定查封或以其他形式限制房地产权利的：限制房地产权利的：l依法收回土地使用权的；依法收回土地使用权的；l共有房地产，未经其他共有人书面同意的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；l权属有争议的；权属有争议的；l未依法登记领取权属证书的；未依法登记领取权属证书的；l法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。房地
12、产转让的条件房地产转让的条件办理房地产转让的程序办理房地产转让的程序第一第一房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人签订书面转让合同；第二第二房地产转让当事人在房地产转让合同签订天内，房地产转让当事人在房地产转让合同签订天内，持房地产权属证书，当事人的合法证明转让合同等有关文件，持房地产权属证书，当事人的合法证明转让合同等有关文件，向房地产所在地的房地产管理局部门提出申请，并申报提交向房地产所在地的房地产管理局部门提出申请，并申报提交价格；价格；第三第三房地产管理部门对提供有关文件进行审查，并在房地产管理部门对提供有关文件进行审查，并在日内作出是否受理申请的书面回答；日内作出是否受理
13、申请的书面回答；第四第四房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘察和评估；转让的房地产进行现场勘察和评估；第五第五房地产转让当事人按照规定交纳有关税款；房地产转让当事人按照规定交纳有关税款；第六第六房地产管理部门核实过户单；房地产管理部门核实过户单；房地产转让收取的证件房地产转让收取的证件建设部关于印发建设部关于印发简化房地产交易房屋简化房地产交易房屋权属登记程序指导意见权属登记程序指导意见的通知中提到转移登的通知中提到转移登记的必收要件记的必收要件：l房屋权属证书房屋权属证书l房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议、
14、法院司房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议、法院司法文书、房地产赠与、房地产继承公证书等）法文书、房地产赠与、房地产继承公证书等）房屋赠与手续应该如何办理？n一、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同一、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。n二、房屋赠与的当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，二、房屋赠与的当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税按规定缴纳有关契税。在此，市民要注意的是，房屋赠与也是要缴税的。n三、办理公证三、办理公证。根据司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知的规定，房屋赠与必须办理公证，公证费一般为总房价
15、千分之一。n四、办理房屋所有权转移登记手续。四、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：、申请书；、身份证件；、原房地产产权证；、赠与书及公证书；、契税收据。n五、赠与人将房屋交付受赠人。五、赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，赠与人已将原房屋产权证交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。 房地产转让合同房地产转让合同 以出让方式取得土地使用权的房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土
16、地使用权的房地产转让商品房销售管理包括商品房销售管理包括：n商品房预售管理商品房预售管理n商品房现售管理商品房现售管理商品房预售的概念商品房预售的概念 城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法（建设部令（建设部令第第131131号）中规定，商品房预售是指房地产开号）中规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售管理商品房预售管理商品房预售的条件商品房预售的条件n已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权
17、证书；l持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；l按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；交付日期；l开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得记，取得商品房预售许可证商品房预售许可证。“五证五证”，是房屋合法出生的证明。也即是开发商必须具备五证，才能保证购房业主在购房后能取得房屋产权证。五证包括：n1 1、国有土地使用证国有土地使用证n2 2、
18、建设用地规划许可证建设用地规划许可证n33、建设工程规划许可证建设工程规划许可证n44、建设工程开工证建设工程开工证n55、商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可商品房预售许可商品房预售实行许可制度。开发企业商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得请预售许可，取得商品房预售许可证商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：l商品房预售许可申请表；商品房预售许可申请表；l开发企业的开发企业的营业执照营业执照和资质证书；和资质证书；
19、l土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；n投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；l工程施工合同及关于施工进度的说明；工程施工合同及关于施工进度的说明；l商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。商品房预售合同登记备案商品房预售合同登记备案 城市房地产管理法规定城市房地产管理法规定商品房预售，商
20、品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起开发企业应当自签约之日起3030日内，向房地日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理商品房预售合同登记备案手续。 预售合同登记备案管理主要是备案的及预售合同登记备案管理主要是备案的及时性、准确性、公开性。时性、准确性、公开性。商品房现售的概念商品房现售的概念商品房现售，是指房地产开发企业将竣商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买工验收合格的商品房出售给买受人，并由买
21、受人支付定金或者价款的行为。受人支付定金或者价款的行为。n商品房现售商品房现售, ,应当符合以下条件：应当符合以下条件：l现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；产开发企业资质证书；l取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；l持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；l已通过竣工验收；已通过竣工验收；l拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实；l供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基
22、础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；施工进度和交付日期；l物业管理方案已经落实；物业管理方案已经落实；“五证两书五证两书”“五证五证”，是房屋合法出生的证明。也即是开发商必须具备五证，才能保证购房业主在购房后能取得房屋产权证。五证包括：n1 1、国有土地使用证国有土地使用证n2 2、建设用地规划许可证建设用地规划许可证n33、建设工程规划许可证建设工程规划许可证n44、建设工程开工证建设工程开工证n55、商品房预售许可证商品房预售许可证“两书两书”是开发商在向业主交付房产时必须具
23、备的。n1 1、 住宅质量保证书住宅质量保证书n2 2、 住宅使用说明书住宅使用说明书商品房现售备案商品房现售备案房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。商品房销售中禁止的行为商品房销售中禁止的行为n房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。为合同标的物的商品房再行销售给他人。l房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本
24、销售的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。方式销售商品房。l房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。方式销售未竣工商品房。l商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。n 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。式。合同未作约定的，按以下原则处理：n（一）面积误差比绝对值在（一）面积误差比绝对值在3以内（
25、含以内（含3）的，据实结）的，据实结算房价款；算房价款；产权登记面积合同约定面积产权登记面积合同约定面积n面积误差比面积误差比100%合同约定面积合同约定面积商品房买卖合同中误差处理方式商品房买卖合同中误差处理方式n买受人有权退房：买受人有权退房：买受人退房的，房地产开发企业应当买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起在买受人提出退房之日起3030日内将买受人已付房价款退还日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。给买受人，同时支付已付房价款利息。n买受人不退房的：买受人不退房的： （1 1）产权登记面积大于合同约定面积时，）产权登记面积大于合同约定面积时，面积
26、误差比在面积误差比在3 3以内（含以内（含3 3）部分的房价款由买受人补足；超出）部分的房价款由买受人补足；超出3 3部部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 （2 2）产权登记面积小于合同约定面积时，）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对面积误差比绝对值在值在3 3以内（含以内（含3 3）部分的房价款由房地产开发企业返）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出还买受人；绝对值超出3 3部分的房价款由房地产开发企部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。业双倍返还买受人。（二）面积误差比绝对值超出面积误差比绝对值超出
27、3时时 目前，我国直接将房产和地产作为征税对象的税种，现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征收的有12种。 直接针对房地产本身的税收，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。其他与房地产紧密相关的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育附加费（”两税一费”），企业所得税、个人所得税印花税等。根据课税对象性质的不同，分为流转税、收益税、财产税、行为税和资源税。 现行房地产税制的基本概况现行房地产税制的基本概况n 按照征税发生的环节，可以分为房地产的取得取得、保保有有和流转流转三个环节的税收。n取取得得环环节节的税收有两种，即耕耕地地占占用用税税和固固定定资资产产投投资
28、方向调节税资方向调节税，但后者已暂停征收。n保保有有环环节节的税收有三种，分别是城城镇镇土土地地使使用用税税、房房地产税地产税和城市房地产税城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。n流转环节流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。房产税房产税：以房产为对象，向产权所有人征收的一种税。（1 1）纳税人纳税人：中国境内拥有房屋产权的单位和个人。：中国境内拥有房屋产权的单位和个人。（外商投资企业和外籍人员暂不缴纳）（2 2）课税对象课税对象：城市、县城、建制镇和工矿区的房产。：城市、
29、县城、建制镇和工矿区的房产。（3 3）课税依据：课税依据： 非出租的房产，以房产原值一次扣除非出租的房产，以房产原值一次扣除10103030后的余值；后的余值； 出租的房产，以房产租金收入。出租的房产，以房产租金收入。（4 4）税率：税率：采用比例税率采用比例税率 按房产余值计征的，税率为按房产余值计征的，税率为1.21.2； 按房产租金收入计征的，税率为按房产租金收入计征的，税率为1212。（5 5）纳税地点和纳税期限纳税地点和纳税期限 纳税地点：房产所在地纳税地点：房产所在地 纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖市人民纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖
30、市人民政府规定。政府规定。（6）减税、免税1、国家机关、人民团体、军队自用的房产、国家机关、人民团体、军队自用的房产2、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产4、个人拥有的非营业用的房产、个人拥有的非营业用的房产 房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征房产税；但对售出前已经使用或出租，出借
31、的商品房应按规定不征房产税；但对售出前已经使用或出租，出借的商品房应按规定征收房产税。征收房产税。5、经财政部批准免税的其他房产、经财政部批准免税的其他房产 城镇土地使用税城镇土地使用税：（1）纳税人 拥有土地使用权的单位和个人（2）课税对象 城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地（3）计税依据 纳税人实际占用的土地面积以城镇土地为课税对象，向拥土地使用权的单位和个人征收的一种税。以城镇土地为课税对象，向拥土地使用权的单位和个人征收的一种税。（4 4）适用税额和应纳税额的计算:幅度定额税率n城镇土地使用税率城镇土地使用税率 级别级别 人口（万）人口（万） 税额（元税额（元/ /平米平米. .年
32、）年） 四川省四川省n大城市大城市 =50 50 0.5-100.5-10 0.5-50.5-5n中等城市中等城市 20-5020-50 0.4-80.4-8 0.4-40.4-4n小城市小城市 =20 =20 0.3-60.3-6 0.3-30.3-3n县城、县城、 _ _ 0.2-40.2-4 0.2-20.2-2 建制镇、建制镇、 工矿区工矿区每平方米的年幅度税额按城市大小分为每平方米的年幅度税额按城市大小分为4个档次个档次（5 5）纳税地点和纳税期限纳税地点和纳税期限n纳税地点纳税地点 土地所在地税务机关土地所在地税务机关n纳税期限纳税期限 按年计算，分期缴纳按年计算，分期缴纳 四川省
33、：分两次缴纳四川省：分两次缴纳 （当年五月一次、十一月一次）（当年五月一次、十一月一次）。（6 6）减税、免税减税、免税耕地占用税：对占用耕地征收的一种税。n纳税人:包括在中国境内占用国有和集体所有的耕地包括在中国境内占用国有和集体所有的耕地建房或者从事其他非农业建设的所有企业、事业单位、建房或者从事其他非农业建设的所有企业、事业单位、团体和个人。团体和个人。n计税标准：根据不同地区人均占有耕地的数量和经根据不同地区人均占有耕地的数量和经济发展状况实行有地区差别的定额税率。济发展状况实行有地区差别的定额税率。（一）以县为单位，人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元10元；（二）人均
34、耕地在1亩2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元8元；（三）人均耕地在2亩3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元6.5元；（四）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元5元。n纳税人在土地管理部门批准其占地之日起纳税人在土地管理部门批准其占地之日起3030日内日内一次一次性缴纳性缴纳。n地方财政税务部门征收，收入归地方政府所有。地方财政税务部门征收，收入归地方政府所有。土地增值税土地增值税：（1 1）纳税人纳税人 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人简称转让房地产）并取得收入的单位
35、和个人（2 2）征税范围征税范围 国有土地、地上建筑物及其他附着物。国有土地、地上建筑物及其他附着物。不包括通过继承、赠与不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为等方式无偿转让房地产的行为。（3 3）课税对象和计税依据课税对象和计税依据 课税对象课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 计税依据计税依据为纳税人转让房地产所取得的为纳税人转让房地产所取得的土地增值额土地增值额（转让收（转让收入规定扣除项目金额）入规定扣除项目金额）是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一
36、种税。单位和个人征收的一种税。（4 4）税率及应纳税额的计算税率及应纳税额的计算土地增值税实行四级超额累进税率土地增值税实行四级超额累进税率, ,增值增值额高出应扣除项目金额的倍数不同，税率不同：额高出应扣除项目金额的倍数不同，税率不同： 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额比例比例税率税率速算扣除率速算扣除率土地增值额50%30%050%土地增值额100%40%5%100%土地增值额200%50%15%土地增值额200%60%35%土地增值税税率及速算扣除率表土地增值税税率及速算扣除率表速算公式如下：速算公式如下：n土地增值额未超过扣除项目金额土地增值额未超过扣除项目金额5050的，
37、的，应纳税额土应纳税额土地增值税额地增值税额3030；n土地增值额超过扣除项目金额土地增值额超过扣除项目金额5050的，未超过的，未超过100100的，的，应纳税额土地增值税额应纳税额土地增值税额4040扣除项目扣除项目5 5；n土地增值额超过扣除项目金额土地增值额超过扣除项目金额100100的，未超过的，未超过200200的，的， 应纳税额土地增值税额应纳税额土地增值税额5050扣除项目扣除项目1515；n土地增值额超过扣除项目金额土地增值额超过扣除项目金额200200的，的，应纳税额土地应纳税额土地增值税额增值税额6060扣除项目金额扣除项目金额3535。（5 5）扣除项目扣除项目n取得土
38、地使用权所支付的金额；n开发土地的成本、费用；n新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；n与转让房地产有关的税金；n财政部规定的其他扣除项目。（6 6）免税免税 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20的，应就其全部增值额按规定计税。 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（7 7）征收管理征收管理 纳税人应于转让房地产合同签订之日起纳税人应于转让房地产合同签订之日起7 7日内，到房地产所日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并提供与转让房地产有关的在地的主管税务机关办理纳税申报，并提供与转让房地产有
39、关的资料。资料。契税契税:n土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。n税率3%-5%n免征对象：法定继承营业税营业税:（城市维护建设税、教育附加费）城市维护建设税、教育附加费）n对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产n销售不不动产 税率5%n建筑、安装、修缮及其他工程作业 税率3%印花税：印花税：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。 对一些载有金额的凭证采用比例税率：n建设工程勘察设计合同 万分之五n建筑安装工程承包 万分之三
40、n产权转移书据 万分之五n对一些无法计算金额的凭证采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款个人所得税的组成部分个人所得税的组成部分（1）课税对象课税对象：纳税人每一年度内房地产：纳税人每一年度内房地产租金所得和转让房地产所得租金所得和转让房地产所得（2 2）税率和适用税额税率和适用税额：2020的比例税率的比例税率（3 3）应纳税所得额应纳税所得额：房地产租赁房地产租赁为每次取得的收入（一月一为每次取得的收入（一月一次）扣除规定费用后的余额；次）扣除规定费用后的余额；房地产转让房地产转让为转让财产收入额扣除财产为转让财产收入额扣除财产原值和合理费用后的余额。原值和合理费用后的余额。个人所得税个人所
41、得税国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 当前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过当前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过 大，商品住房大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，这些均说明在住宅业这些均说明在住宅业已经出现了一定的泡沫已经出现了一定的泡沫 一、强化规划调控，改善住房供应结构严格土地管理一、强化规划调控，改善住房供应结构严格土地管理 1 1、根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供、根据房地产市
42、场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间应时间 2 2、加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为、加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为 二、严禁转让期房，稳定住房价格二、严禁转让期房，稳定住房价格三、三、 要充分运用税收等经济手段调节房地产市场要充分运用税收等经济手段调节房地产市场 19991999、20032003年对个人购买住房年对个人购买住房又对外销售的几项优惠政策又对外销售的几项优惠政策 （一）营业税：财税（一）营业税：财税19992101999210号、财税号、财税200310200310号号 （二）土地增值税二）土地增值税 ： 财税财税199921019
43、99210号号 （三）（三）个人所得税个人所得税： 财税财税19992781999278号号 （四）（四）契税契税：财税财税19992101999210号号 （五）（五）印花税印花税 印花税暂行条例规定：商品房销售（财产转移）按销售额的印花税暂行条例规定：商品房销售（财产转移）按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税万分之五对买卖双方征收印花税根据宏观调控需要，国家对根据宏观调控需要，国家对营业税的优惠营业税的优惠政策做了调整：政策做了调整： 1 1、自自年年月月日日起起，对对个个人人购购买买住住房房不不足足年年转转手手交交易易的的，销销售时按其取得的售房收入全额征收营业税售时按其取得的售房收入
44、全额征收营业税 2 2、个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业、个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继
45、续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变 四、支持普通百姓自住住房需求四、支持普通百姓自住住房需求 各地要制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，原则条件是各地要制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，原则条件是 ： 1、住宅小区建筑容积率在以上住宅小区建筑容积率在以上 2 2、单套建筑面积在平方米以下、单套建筑面积在平方米以下 3 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上允许单套建筑面积和价格标准适当
46、浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的述标准的 经济适用住房建设单位利润要控制在以内经济适用住房建设单位利润要控制在以内五、完善城镇廉租房制度五、完善城镇廉租房制度购房需要交纳什么税费？购房需要交纳什么税费？n一、交易过程中需交费用：一、交易过程中需交费用：n1、印花税：双方各缴纳成交价格的万分之五；二、申办产权证过程中需交费用二、申办产权证过程中需交费用1、登记费：每建筑平方米0.3元;n2、房屋所有权证工本费：4元/本n3、印花税：5元/件n4、契税：普通住宅缴纳房价款的1.5%，如果是非普通住宅则契税为3%；n5、住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2%n三、入住过程中需交费用三、入
47、住过程中需交费用：物业管理费n四、办理按揭须缴纳的费用四、办理按揭须缴纳的费用n1、律师费：贷款额的0.3%。n2、保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。n2、担保费：n五、办理公积金需缴纳费用五、办理公积金需缴纳费用1、评估费：n评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。n2、保险费：n财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数案例案例n 19931993年初，四川省政府决定由年初，四川省政府决定由民贸公司民贸公司在成都市市区设立在成都市市区设立“中国西中国西部民族用品批发市场部民族用品批发市场”（以下简称（以下简称“市场市场”），该市场需资金），
48、该市场需资金万元。由于资金短缺，民贸公司决定出售万元。由于资金短缺，民贸公司决定出售“四川民贸大厦四川民贸大厦”及附属及附属设施，其价值约人民币万元。设施，其价值约人民币万元。n 随后，随后，国贸公司国贸公司表示愿购此楼。同年表示愿购此楼。同年月日月日，双方经协商，双方经协商，签订了由国贸公司以支援签订了由国贸公司以支援“市场市场”建设名义向民贸公司捐赠建设名义向民贸公司捐赠万万元的捐赠协议，并约定此款在月日前分次拨付，月元的捐赠协议，并约定此款在月日前分次拨付，月日之前应拨付民贸公司万元。日之前应拨付民贸公司万元。n 月日，民贸公司与国贸公司签订房屋买卖合同月日，民贸公司与国贸公司签订房屋买
49、卖合同，约定民贸，约定民贸公司以公司以万元的价格将万元的价格将“四川民贸大厦四川民贸大厦”及附属设施卖给国贸及附属设施卖给国贸公司。合同签订后，民贸公司即将大厦内的间办公室交给国贸公司公司。合同签订后，民贸公司即将大厦内的间办公室交给国贸公司使用，随后又将大厦产权证交国贸公司保管。使用，随后又将大厦产权证交国贸公司保管。月日，月日，国贸公司持国贸公司持房屋买卖合同、批复及民贸公司的过户申请等，到成都市房地产管理房屋买卖合同、批复及民贸公司的过户申请等，到成都市房地产管理部门办理了大厦的产权过户手续，并取得了产权证。部门办理了大厦的产权过户手续，并取得了产权证。月日，月日，民贸民贸公司为交付房屋
50、作准备，与成都新华饭店签订租房协议，并支付租金公司为交付房屋作准备，与成都新华饭店签订租房协议，并支付租金万元，花费装修费元，电话移机费万元，花费装修费元，电话移机费元。元。月日，月日，国贸公司向成都市房地产管理部门交纳了手续费、国贸公司向成都市房地产管理部门交纳了手续费、登记费、书证费共元，日又交纳了土地增值费登记费、书证费共元，日又交纳了土地增值费元。元。至月日止，国贸公司陆续向民贸公司支付了购房至月日止，国贸公司陆续向民贸公司支付了购房定金万元及购房款万元。定金万元及购房款万元。n此间，民贸公司与国贸公司为支付捐赠款、购房款此间，民贸公司与国贸公司为支付捐赠款、购房款以及交接有关以及交接
51、有关“大厦大厦”资料和房屋买卖合同是否继续履资料和房屋买卖合同是否继续履行等问题曾发生争议。行等问题曾发生争议。n为此，双方进行协商，因认识不一而未达成一致意见。为此，双方进行协商，因认识不一而未达成一致意见。月日，国贸公司诉至成都市中级人民法院称：双方月日，国贸公司诉至成都市中级人民法院称：双方签订的房屋买卖合同经双方主管单位认可生效，原告按签订的房屋买卖合同经双方主管单位认可生效，原告按合同规定向被告交付了万元的定金及房款合同规定向被告交付了万元的定金及房款万元，同时双方办理了大厦产权过户手续，原告取得大万元，同时双方办理了大厦产权过户手续，原告取得大厦的产权证。但被告未按合同规定交付有关
52、资料和腾空厦的产权证。但被告未按合同规定交付有关资料和腾空房屋，致原告不能实际使用房屋。请求法院督促被告履房屋，致原告不能实际使用房屋。请求法院督促被告履行合同，承担腾退房屋的义务。行合同，承担腾退房屋的义务。n民贸公司则辩称：原告根本无意兑现捐赠协议，在民贸公司则辩称：原告根本无意兑现捐赠协议，在无履行能力的情况下，以向无履行能力的情况下，以向“市场市场”捐赠万元捐赠万元为诱铒，与被告签订为诱铒，与被告签订“大厦大厦”买卖协议，实为欺诈行为。买卖协议，实为欺诈行为。因此，双方签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护。因此，双方签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护。被告愿意退还原告已支付的款项。被
53、告愿意退还原告已支付的款项。评析评析n正确处理好本案的关键，在于认定双方当正确处理好本案的关键，在于认定双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效？事人签订的房屋买卖合同是否有效？n从形式上看，国贸公司与民贸公司签订的房屋买卖合同，系双方自愿，并经有关主管部门批准，手续齐备。同时，国贸公司也依法办理了产权过户手续，并交纳了法律规定应交纳的费用，取得了大厦的产权证。房屋买卖合同似乎具备了成立的一切条件，应该认定有效。该大厦该大厦19911991年底完工造价将近万元，而近年来年底完工造价将近万元，而近年来房地产业蓬勃发展，价格更大幅度上涨，经有关部门估算，房地产业蓬勃发展，价格更大幅度上涨，经有关部门估
54、算，“大厦大厦”现价值约万元。双方当事人却以现价值约万元。双方当事人却以万元的价格成交，比原造价还低万元。这对于商万元的价格成交，比原造价还低万元。这对于商品意识极强的被告来讲，显然不是其真实意思。而品意识极强的被告来讲，显然不是其真实意思。而双方签双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同的钱数加起来正好是订的捐赠协议和房屋买卖合同的钱数加起来正好是万元，万元，这显然不是偶然的巧合。只是由于国贸公司没有这显然不是偶然的巧合。只是由于国贸公司没有也无能力履行捐赠协议规定的义务，导致民贸公司反悔，也无能力履行捐赠协议规定的义务，导致民贸公司反悔，使买卖合同无法完全履行。可见，捐赠协议的履行，是双使买卖合同
55、无法完全履行。可见，捐赠协议的履行，是双方履行买卖合同的前提。方履行买卖合同的前提。因此，从中不难看出，捐赠协议因此，从中不难看出，捐赠协议的签订，只不过是双方为规避法律，以达到少交有关费用的签订，只不过是双方为规避法律，以达到少交有关费用目的的幌子。目的的幌子。据查，双方按签订的捐赠协议，单是土地增据查，双方按签订的捐赠协议，单是土地增值费一项，至少少向国家交纳万元。值费一项，至少少向国家交纳万元。 n显而易见，双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同，虽显而易见，双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同，虽然形式上表明是行为人的真实意思表示，但行为人借此然形式上表明是行为人的真实意思表示，但行为人借此偷漏
56、国家应收费用的目的是非法的，即便有合法形式，偷漏国家应收费用的目的是非法的，即便有合法形式，也不能得到法律的保护。也不能得到法律的保护。n根据中华人民共和国民法通则第五十八条第一款第（七）项规定，双方当事人的行为是“以合法形式掩以合法形式掩盖非法目的的盖非法目的的”民事行为，应认定为无效。因此，法院法院认定双方签订的房屋买卖合同无效是正确的。认定双方签订的房屋买卖合同无效是正确的。n判决还适用了民法通则第六十一条的规定。适用这些规定已经给当事人的行为给予了正确的定性和处理。本案还适用了经济合同法的规定，而经济合同法的这些规定和民法通则规定的精神是一致的，没有必要再适用经济合同法的规定。判决：判
57、决：n一、国贸公司与民贸公司于一、国贸公司与民贸公司于19931993年月日签订的年月日签订的“四川民贸大厦四川民贸大厦”房屋买卖合同无效。房屋买卖合同无效。 n 二、国贸公司应于本判决生效后一个月内将所占用的二、国贸公司应于本判决生效后一个月内将所占用的间房屋腾空，完好地退还给民贸公司。间房屋腾空，完好地退还给民贸公司。n 三、在本判决生效后一个月内，民贸公司退还国贸公司三、在本判决生效后一个月内，民贸公司退还国贸公司购房款万元。国贸公司应将占用购房款万元。国贸公司应将占用“四川民贸大厦四川民贸大厦”间房屋的使用费给付民贸公司间房屋的使用费给付民贸公司. . n 四、国贸公司给付民贸公司购房
58、款的利息损失，从该款四、国贸公司给付民贸公司购房款的利息损失，从该款付出之日起至归还之日止，按建设银行同期建设贷款利率计付出之日起至归还之日止，按建设银行同期建设贷款利率计算，由国贸公司和民贸公司各承担一半。算，由国贸公司和民贸公司各承担一半。n 五、国贸公司在办理产权过户手续时所交纳的手续费、五、国贸公司在办理产权过户手续时所交纳的手续费、登记费及土地增值费共登记费及土地增值费共22310802231080元，由国贸公司和民贸公司元，由国贸公司和民贸公司各承担一半。各承担一半。 n 六、民贸公司因卖房而在另处租房的费用六、民贸公司因卖房而在另处租房的费用223515.02223515.02元
59、，元，由国贸公司和民贸公司各承担一半。由国贸公司和民贸公司各承担一半。 宣判后，双方当事人宣判后，双方当事人表示服判，未提出上诉，并自动执行了该判决。表示服判，未提出上诉，并自动执行了该判决。 四、改革方向四、改革方向v将与房地产相关收费将与房地产相关收费“取消一批、保留一取消一批、保留一批、转移一批、转为税收一批批、转移一批、转为税收一批”v将房产税、城市房地产税、城镇土地使用将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，以及土地出让费等税费合并，借鉴国税，以及土地出让费等税费合并，借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产阶段外房地产保有税的做法，转化为房产阶段统一收取的物业税，逐年征收。统一收取的
60、物业税，逐年征收。v合并契税和印花税合并契税和印花税v取消土地增值税、固定资产投资方向调节取消土地增值税、固定资产投资方向调节税税v取消对外商投资企业和外国企业不征收取消对外商投资企业和外国企业不征收城市维护建设税、耕地占用税、教育费城市维护建设税、耕地占用税、教育费附加的优惠附加的优惠v将现行的按照原值扣除一定比例的征收将现行的按照原值扣除一定比例的征收方法，改为按照评估价值对房地产征税，方法，改为按照评估价值对房地产征税，每隔一定年限就重新评估。每隔一定年限就重新评估。v降低房地产企业的税负降低房地产企业的税负v促使房地产价格的下降，刺激房地产消费促使房地产价格的下降，刺激房地产消费v征税范围包括城市、农村征税范围包括城市、农村v促使空置房产的减少促使空置房产的减少v对消费者拥有的第一套（或一定面积）的对消费者拥有的第一套（或一定面积）的房产免税或减税，对其余房产征税。房产免税或减税，对其余房产征税。
