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1、广西置高 生活区 规划设计Strategic Economic Study, Planning, and Design for Guangxi Zhigao Habitate District广州智地建筑设计有限公司广州智地建筑设计有限公司 ZHZ GROUPEZHZ GROUPE2010.04.152010.04.15一 置高生活区开发模式造造 城城从市政府角度 我们为什么要造城？我们为什么要造城？造造 城城新城市主义梧州进口再生资源加工园区是经国家环保部批准成立，经梧州市政府批复，由苍梧县政府牵头，市、县和广西置高投资发展有限公司共建的自治区政府层面统筹推进的重大工业项目。决定了它独特的城
2、镇定位与高度从业主角度 造造 城城广西置高投资发展有限公司基于营造国内最大的进口再生资源综合加工利用工业园的目标，致力于把园区建设成为环境优美、配套齐全，实施“圈区管理”的国家定点示范园区。集聚了先进的管理理念、雄厚的资本以及在再生资源回收利用领域的优势，强强联手将赋予园区建设与运营强有力的资金和管理保证。 造造 城城造造 城城从客户角度 二 置高生活区开发意向我们建造什么样的城镇？我们建造什么样的城镇？德国鲁尔区德国鲁尔区 鲁尔工业区（Ruhrg-ebiet）是德国，也是世界重要的工业区。位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区。鲁尔区既是生产中心，又是消费中心。以鲁尔区为核心，
3、方圆100公里内，是德国最大的消费核心，这里集中了5个50100万人和24个1050万人的城市。鲁尔区生产的70以上的煤炭和钢铁在此范围内加工、消费。 德国鲁尔区城市风貌德国鲁尔区城市风貌 德国鲁尔区城市风貌德国鲁尔区城市风貌 街道景观整体风貌街道景观整体风貌街道景观整体风貌街道景观整体风貌法国兰斯城市风貌法国兰斯城市风貌 街道景观整体风貌意向街道景观整体风貌意向我们分析了国际上著名的工业园中生活型城区情况和发展历程德国鲁尔Rhur区附近具有大规模重工业开发不具备一流资源条件，地势较为崎岖项目综合性较强以第三产业和住宅产业出售为未来主要赢利来源在选取和分析案例时我们特别关注了具备以下特征的生活
4、区：在选取和分析案例时我们特别关注了具备以下特征的生活区：法国兰斯Lens工业区规划目标：规划目标：梧州进口再生资源加工园区产业服务产业服务休闲度假休闲度假综合综合新市镇新市镇项目项目城城市市的功能格局的功能格局欧洲小欧洲小镇镇的风貌的风貌产业服务产业服务休闲度假休闲度假以产业服务为核心、弘扬企业文化为特色融休闲居住于一体的生态综合新居住区 三 开发方式与步骤我们如何建造？我们如何建造？开发策略开发策略发展定位发展定位规划设计规划设计发开时序与营销策略发开时序与营销策略开发策略开发策略开发思路生态生态优先优先差异差异开发开发引领引领标杆标杆一切开发建设都以生态保护为出发点在尽量保持原生态的前提
5、下进行开发和保护开发是为了可持续地保护 开发与产业服务特别是现代企业商务相关的服务项目，与区域内其他地产项目形成差异化竞争优势 将项目打造成梧州地区优质高档的标杆性产业服务和企业文化中心及休闲度假区优势优势机会机会SWOTSWOT分析分析威胁威胁劣势劣势拥有较好的景观资源GOLFl 自04年始，梧州全市经济持续两位数高速增长，工业化成为核心驱动力量对外交通便利，可达性高所依托的梧州进口再生资源加工园具有较高的认知度政府对加工园区发展的支持梧州工业的发展迅速，对产业配套服务需求特别是有别于城市居住的综合服务园区需求大产业文化和企业文化需要高标准的平台建设梧州周边居住产品可开发潜力大，竞争激烈工业
6、项目受国际市场影响区域整体开发水平不高，吸引力逐渐减弱周边工业项目对居住环境的影响开发策略客户定位思路以广西腹地为背景，面向梧州，辐射珠三角，以高端客户，中高端客户为主，兼顾产业工人白领与蓝领消费群体。客户定位本项目的需求客户群体客户分类购房关注点特征与本项目的契合度个体经营者实用性、配套、性价比、风水有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大，对价格不十分敏感企业中高层管理者品质感、舒适度，景观经济实力较好，对居住条件和氛围要求高，注重品质和身份政府公务员交通、附加值，性价比对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感附近住民二次置业者景观、舒适度、品质、价格积累少，经
7、济实力较弱，要改善生活环境外地客户升值潜力，价格，品质积蓄多，有较敏锐的市场嗅觉，关注社区发展前景和升值辐度，第二居所。本地白领交通、性价比、配套、升值潜力年轻，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感，教育水平能够高私营业主，本地中高层公务员、置高工业区企业中高管理者以及外地客户是本项目的核心客户开发战略定位品质定位生态绿城，创业之园，新锐地标，才智高地文化定位精英高尔夫，悠然尚品居风格定位 HYBRID风格 环地中海风格建筑+岭南园林风格形象定位西江南岸贵胄的门庭，梧州首席高尔夫别墅开发策略开发策略发展定位发展定位开发定位功能及产品体系构建产业服务中心产业服务中心产业信息中心城市活力区城市活
8、力区康体休闲欧式风情商业街商务酒店企业会所生态居住区生态居住区低密度住宅多层洋房公寓三大核心产品三大核心产品三大核心产品三大核心产品项目类型主要产品类型建筑面积（M2）产品套数比户型套数比公寓l蓝领公寓2530%80%l白领公寓50-6020%住宅l高层住宅80-11070%20%l花园洋房110-13030%lTownhouse130-18030%l双拼别墅200-28020%商业l商业街，信息中心28000/l休闲中心，商务酒店20000/l企业会所CEO公馆28000/产品类型：l容积率确定产品角度产业服务中心产业服务中心产业信息中心城市活力区城市活力区康体休闲欧式风情商业街商务酒店企业
9、会所CEO公馆生态居住区生态居住区低密度住宅多层洋房公寓l别墅区（双拼，连排）容积率：0.2-0.7l多层洋房区 容积率：0.8-2.0l公寓区（小高层，高层）容积率：2.0-4.0l产业信息中心：8000平方米展览空间l商务酒店及配套服务中心： 10000平方米lCEO公馆 ：31套 28000平方米l欧式风情商业街： 20000平方米l休闲娱乐中心：10000平方米本地市场情况本地市场情况编号项目占地产品形式现推主力户型均价容积率1瑞枫花园-多层/小高层124的三房172的四房34001.22凯旋华庭约2万多层114-130的三房154-180的四房27000.83帝景花园约1万多层85-
10、116的三房130-139的四房157平米的五房37001.04御峰130亩多层/连排185/193的连排别墅52000.65骏豪城6.2万多层/小高层124-160的三房159-196的四房260-340的顶楼复式32001.56金色家园2.34万多层/小高层140-151的三房160-175的四房多层3900小高层33001.87美林宏景多层/小高层76-85的二房99-132的三房31001.28龙泉花园约1万多层120-138的三房147的四房35000.8外地市场情况l容积率确定市场角度广东省清远市笔架山前板块大盘情况调查：结论：容积率适宜范围结论：容积率适宜范围1.0-1.51.0
11、-1.5，本方案取中低值，本方案取中低值1.11.1三大产品类型核心产品：核心产品：生态居住区生态居住区关键产品：关键产品：城市活力区城市活力区特色产品：特色产品：产业服务中心产业服务中心创新小高层创新小高层 连排别墅连排别墅 CEOCEO公馆公馆 梧州市场别墅产品供应量少，有一定的稀缺性梧州市场别墅产品供应量少，有一定的稀缺性 创新性小复式单位，空中别墅单位创新性小复式单位，空中别墅单位 标杆建立标杆建立 市场引爆市场引爆 ，建立地位，树立标杆，创建品牌，建立地位，树立标杆，创建品牌原则：原则：1 1、制造稀缺性、制造稀缺性2 2、多产品有机组合。扩大客户层面。打造清新和谐、温馨的社区居住环
12、境。、多产品有机组合。扩大客户层面。打造清新和谐、温馨的社区居住环境。3 3、高姿态入市。树立形象，制造价格标杆。、高姿态入市。树立形象，制造价格标杆。住宅产品构成剖面示意剖面示意特色小高层：特色小高层：1 1）外廊式布置）外廊式布置2 2）6 6米层高不算面积增加实用率米层高不算面积增加实用率3 3）错层小复式，客厅层高）错层小复式，客厅层高4.54.5米，其它空间米，其它空间3 3米米4 4）考虑老年人需要，部分户型可做平层）考虑老年人需要，部分户型可做平层假日赛维纳（GOLF公寓）位于观澜湖GOLF内总建筑面积：34216m2基本单元58m2可拼合最大面积为230m2外墙微倾，与下部退台
13、照应，立面处理参考下图外墙微倾，与下部退台照应，立面处理参考下图产品意象创新小高层创新小高层产品意象花园洋房特色复式改房改房改房改房改房改房改房改房改房改房小复式附加值高，入户花园赠送8-14个平米，可改一间房270度景观阳台，120平米左右的小复式。双拼SOHO别墅可借鉴点：餐厅、客厅间完美利用内庭院景观，客厅南北通利用次卧与主卧间的跃式设计，使客厅层高达到3.9m内庭院内庭院解决了采光问题产品意象联排联排TOWNHOUSETOWNHOUSE别墅别墅可借鉴点：餐厅两层通高，并利用天窗采光利用客厅与餐厅的跃式设计，使客厅层高稍高楼上独立主卧空间+南向大露台 餐厅两层通高三层为独立主卧三层为独立
14、主卧南向大露台产品意象产品定位核心产品：核心产品：生态居住区生态居住区关键产品：关键产品：城市活力区城市活力区特色产品：特色产品：产业服务中心产业服务中心产品定位关键产品：城市活力区关键产品：城市活力区CAZCAZ打造聚集型商业中心与分散商业网点结合的欧式风情商业街，社区广场，相关教育配套。建筑面积共约50000平方米，物业组成包括超市、茶道、餐厅、酒吧、书吧、美容SPA、音像、银行、诊所、邮电等。城市活力区CAZ产品意向产品意向对未来的市场的发展有一定的预先性，在规划中保证相关功能的预留与弹性。原则：原则：1 1、“以点带面以点带面”的模式，配套，形象先行，强势牵引。的模式，配套，形象先行，
15、强势牵引。2 2、人气聚集和轰动效应，先期展示提升价值人气聚集和轰动效应，先期展示提升价值特色商业街1高级企业会所2社区生活广场3社区营造景观带4其他相关市政配套5教育配套（学校）6社区生活广场会所中泳池欧式风情商业街产品定位核心产品：核心产品：生态居住区生态居住区关键产品：关键产品：城市活力区城市活力区特色产品：特色产品：产业服务中心产业服务中心产品定位特色产品：产业服务中心特色产品：产业服务中心u企业会所，企业会所，CEOCEO公馆公馆u信息中心信息中心u商务酒店商务酒店企业会所CEO公馆独立冠名权，品味无限功能：为行业和企业量身定做具有行业特征的独栋办公场所，提供个性化的服务，助推企业文
16、化的传播企业休闲商务接待中心企业文化传播企业高层会议企业小型会议企业精英员工培训企业高层度假特点定向(封闭)、半开放的商务活动完全私人化空间，包含了商务、娱乐、休闲、沙龙、接待、会议、收藏等功能 信息中心行业协会的整合和交流，充分发挥行业协会对企业的支持，提供专业的服务和技术支持建立城市级别的信息系统，将梧州的产业以及企业的信息组合成一个整体，向全世界推广，加强企业与客商之间的相互交流提供各种投资招商信息，直接为投资者提供参观的平台，配置8000平方米展厅信息中心企业信息行业协会产品需求投资信息产品供应技术信息商务酒店设置目的为企业或行业提供高品位的文化和产品对外交流和传播的平台主要功能设置会
17、议中心主要满足开展论坛、商务会展、大型企业年会等大规模会议的需求。行业接待与推介产业文化展示中心提供集中展示企业或行业文化的场所品牌发布中心品牌发布中心除了加强工业区内各厂家的联系外，可以更好的通过发布仪式的活动举办和新闻发布，扩大企业的知名度和影响力商务酒店规模建议酒店客房数约200300间，散布在产业服务中心景观资源最好的地方设定依据：能够满足大、中型会议或活动对酒店住宿规模的需求星级度假酒店的规模经济体量开发策略开发策略发展定位发展定位规划设计规划设计项目综述项目综述 经济技术指标经济技术指标建筑规模清单建筑规模清单区位分析区位分析l1区位位置l规划用地位于梧州市苍梧县南部新地镇。l2.
18、 交通位置：l规划用地紧临苍岑二级公路，距广梧高速公路、南梧高速公路及桂梧高速公路的进出口5公里，距苍梧县城10公里，距在建的梧州深水港码头约10公里。l规划面积：规划面积：16001600亩亩基地分析基地分析基地分析基地分析规划理念规划理念l1. 规划依据l（1）中华人民共和国城乡规划法（2007.10）l（2）城市规划编制办法l（3） 国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002版）l（4）梧州市城市总体规划l（5）梧州进出口再生资源加工园区控制性详细规划l（6） 国家相关设计规范，标准和地方相关法规。l（7） 甲方提供的地形图电子数据规划理念规划理念l2. 规划原则l
19、（1）根据规划设计技术规范及其它相关要求，在现状调查分析的基础上，合理规划用地功能布局及道路结构，加强其为工业区整体服务功能，坚持高标准、高起点规划以适应生态综合居住区的要求。l（2）以人为本，合理规划，功能划分及其物质设施布局合理体现现代居住特征、人文特征和生态特征。l（3）本住宅区规划响应社会的呼唤，推陈出新、精益求精，向社会和市场贡献富有创意的佳作新品，创造出高标准高质量的生态住宅区。l（4）在加强规划设计市场的适应性，开发性和公众参与性的同时，坚持规划设计的社会效益和环境效益的统一，营造出高质量的生态环境。l（5）坚持可持续发展的战略原则，在住宅区的生态环境、服务设施项目、规模配套、静
20、态交通组织几大方面着重优化。l（6）注重人文关怀，加强工业区中员工的生活、活动场所的设计。l（7）注重生态设计，加强环境景观规划。l（8）建设多功能复合型社区，集商业、酒店、会议、工业品展销、企业会所、CEO公馆，高档住宅、员工生活活动场所于一体的复合型大社区。规划理念规划理念l3. 规划目的l（1）协调自然环境与居住空间的关系，将人与自然最好的结合在一起，充分利用山地地形的特色创造优美宜人的人居环境，在地形复杂情况下合理组织人车交通系统，在尊重地形的前提下，充分利用现有山体景观，创造高品质的居住精品，是我们在规划设计中始终如一的目标。l（2）创造可以满足住区未来几十年发展需要的可持续发展社区
21、l（3）创造适应多样化生活方式的大型复合社区；l（4）提供生态亲和的居住环境；l（5）构筑聚集人气的商业街区；l（6）提供为整个工业区服务的商务酒店、高档会所及展销中心；l（7）提供“绿岛”式的居住组团；l（8）创造中国优秀居住社区和适应未来需要的生活方式，构建五星级原生态的理想家园。规划总图规划总图鸟瞰图鸟瞰图总体结构总体结构竖向设计竖向设计高差处理高差处理土方平衡土方平衡交通分析交通分析景观分析景观分析重要节点与组团重要节点与组团公共设施公共设施着力打造欧式风情小镇形象关键词：形象关键词：p现代感p欧式风格p浪漫风情p丰富明快的色彩p细节p山水生态建筑意向建筑意向形象意象形象意象造型形象意
22、象形象意象外立面、色彩形象意象形象意象细节点滴之中成就精品园林设计园林设计元素一：林荫环道园林设计园林设计元素二：景观节点园林设计园林设计山水建筑山水成为建筑设计的必要元素园林设计园林设计山水建筑建筑与水系最大限度的融合园林设计园林设计山水社区立体山水园林设计园林设计园林设计山水庭院精巧别致的小品配合园林山水，营造“日子缓缓，生活悠悠”之氛围基地分析基地分析开发策略开发策略发展定位发展定位规划设计规划设计发开时序与营销策略发开时序与营销策略启动区位及规模原则：原则：1 1、进入性、昭示性优先、进入性、昭示性优先2 2、控制规模，制造稀缺，不大、控制规模，制造稀缺，不大于于1010万平米建面万平
23、米建面2002.106万M29万M29万M22005.5第一期第二期10万M22003.52003.102004.52004.10第三期第四期8万M25万M2确定项目东部蓝领公寓及其配套设施，会所及其周边区域为启动区案例广州雅居乐注：启动区要结合最终的规划局通过的方案后再确定分期开发图分期开发图大盘启动模式1时间轴1999.112000.4第一期第二期第三期价格走势20.325.9分期规模8.4万M22000.52002.122002.52003.4主力户型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏配置居住氛围不浓项目总建55万，首期
24、周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。蔚蓝海岸的开发策略蔚蓝海岸的开发策略蔚蓝海岸蔚蓝海岸每期套数均价值：每期套数均价值：16671667套套“画饼画饼”模式：描绘宏伟蓝图模式：描绘宏伟蓝图启动模式启动模式启动配置：启动配置：缺乏缺乏每期开发均值：每期开发均值：18.318.3万万m m2 2启动规模：启动规模：8.48.4万万m m2 2适用范围：1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好）2、存在前提：早期地产营销不充分大盘启动模式1“画饼”模式，描绘宏伟蓝图大盘启动模式23-419分期规模物业
25、类型时间轴2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：会所波托菲诺的开发策略波托菲诺的开发策略华侨城华侨城波托菲诺波托菲诺每期套数均价值：每期套数均价值：16671667套套“以点带面以点带面”模式：形象配套先行模式：形象配套先行启动模式启动模式启
26、动配置：启动配置：会所（售楼部）会所（售楼部）每期开发均值：每期开发均值：11.9811.98万万m m2 2启动规模：启动规模：7.17.1万万m m2 2理论基础：理论基础：心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力在各方面都具有超凡的能力新经济学观点：消费者是有限理性的新经济学观点：消费者是有限理性的“以点带面”模式，形象、配套先行8.844.25分期规模物业类型时间轴1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-
27、52002-92001-57.649.138.395.58价格走势4100390038003950390033003600多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。万M2深圳万科四季花城的开发策略深圳万科四季花城的开发策略大盘启动模式3万科四季花城万科四季花城每期套数均价值：每期套数均价值：641641套套“以小搏大以小搏大”模式模式启动模式启动模式启动配置：启动配置：300300米花城商业街米花城商业街每期开发均
28、值：每期开发均值：7.577.57万万m m2 2启动规模：启动规模：7.647.64万万m m2 2理论基础：理论基础：新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求“以小搏大”模式，形象、配套先行“以点带面以点带面”“以小博大以小博大”“画饼画饼”模式模式低成本营销手法，成为目前主流模式低成本营销手法，成为目前主流模式体验经济的萌芽状态体验经济的萌芽状态地产营销初始阶段的产物地产营销初始阶段的产物启动规模通常不大于启动规模通常不大于10 10 万万m m2 2 ，10001000套套大盘启动模式的适用性结合本项目区位，市场、地块及核
29、心客户属性，“以点带面”的低成本营销手法是最适合的开发模式。采取配套，形象先行的策略。关于智地关于智地品质保证品质保证我们已经做好准备！对欧洲、东南亚和中国的大型社区开发项目进行考察，并对项目重大和各细节问题深入研究。联合著名专业公司作为项目的策划顾问、规划设计、建筑设计和景观设计，保证本项目整体设计达到当今最高水平。保证后续规划设计项目的高水准，将该大盘项目开发持续、有节奏的推进和形成高潮。由专业规划和景观师耗时30天年和十多稿修改，形成项目的总体规划。我们拥有丰富的度假酒店、别墅的建筑设计及其施工图经验。THEEND让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 汇报结束，谢谢聆听！汇报结束，谢谢聆听！
