【商业地产PPT】武汉市开来集团青山项目定位可行性报告37PPT

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1、开来集团青山项目定位开来集团青山项目定位可行性报告可行性报告一、市场分析一、市场分析 二、项目分析二、项目分析 三、项目定位及三、项目定位及 可行性分析可行性分析 四、项目价格预估四、项目价格预估 五、项目招商策略五、项目招商策略目 录第一部分第一部分 市场分析市场分析 对于市场,我们应该有个对于市场,我们应该有个 精辟而准确的认识!精辟而准确的认识!武汉市房地产市场武汉市房地产市场武汉市房地产市场武汉市房地产市场区域房地产市场区域房地产市场区域房地产市场区域房地产市场区域住宅市场区域住宅市场区域住宅市场区域住宅市场区域写字楼与商务公寓市场区域写字楼与商务公寓市场区域写字楼与商务公寓市场区域写

2、字楼与商务公寓市场区域住宅及写字楼市场对比总结区域住宅及写字楼市场对比总结区域住宅及写字楼市场对比总结区域住宅及写字楼市场对比总结区域重点住宅楼盘一览区域重点住宅楼盘一览区域重点住宅楼盘一览区域重点住宅楼盘一览武汉市房地产市场分析武汉市房地产市场分析 2007年商品住房共成交了年商品住房共成交了89848套,与去年同期相比增加了套,与去年同期相比增加了9412套,同比上升了套,同比上升了11.7%。成交面积为成交面积为1021.15万万,与去年同期相比增加了,与去年同期相比增加了112.23万万,同比上升了,同比上升了12.35%。 武汉市商品住房成交价格每月平均上涨武汉市商品住房成交价格每月

3、平均上涨142.56元元/,月均涨幅为,月均涨幅为3.61%。从图中可以看出,。从图中可以看出,2007年年5月以后,商品住房价格上升幅度逐月加快。至月以后,商品住房价格上升幅度逐月加快。至5月,价格突破月,价格突破4000元元/,至,至10月,价月,价格突破格突破5000元元/;其中其中9,10,11月三个月商品住房价格涨幅最大,月涨幅都在月三个月商品住房价格涨幅最大,月涨幅都在7个百分点左右。个百分点左右。 价量齐增是价量齐增是20072007年的典型特征,首次突破年的典型特征,首次突破10001000万万的年销售面积反映出的年销售面积反映出20072007年武汉房地年武汉房地产市场的极度

4、活跃。产市场的极度活跃。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析青山区住宅发展起点低、起步晚,房地产发展水平低于武汉市的平均水平青山区住宅发展起点低、起步晚,房地产发展水平低于武汉市的平均水平青山区楼市供应量一直较少,且项目的规模普遍偏小,档次偏低,明星楼盘青山区楼市供应量一直较少,且项目的规模普遍偏小,档次偏低,明星楼盘更是廖廖可数更是廖廖可数青山区消费者来源较狭窄,绝大多数是区内或区域附近的高收入人群青山区消费者来源较狭窄,绝大多数是区内或区域附近的高收入人群青山区的人均储蓄额与人均可支配收入在武汉市各大片区中名列前茅,随着青山区

5、的人均储蓄额与人均可支配收入在武汉市各大片区中名列前茅,随着房地产的发展,居民改善住宅状况的愿望增强,强劲的购买力及旺盛的需求房地产的发展,居民改善住宅状况的愿望增强,强劲的购买力及旺盛的需求开始显山露水。开始显山露水。 区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域写字楼与商务公寓市场分析区域写字楼与商务公寓市场分析区域写字楼与商务公寓市场分析区域写字楼与商务公寓市场分析 青山区是武汉市乃至全国著名的工业区,其功能主要以工业和居住为主,近几年随着青山区是武汉市乃至全国著名的工业区,其功能主要以工业和居住为主,近几年随着区域与城市中心的逐渐融合,区域居民的消费需求越来越高,其商业也开始逐渐蓬勃起来。

6、区域与城市中心的逐渐融合,区域居民的消费需求越来越高,其商业也开始逐渐蓬勃起来。但作为一个纯工业区,其商务功能依然迟迟未能跟上,区域真正意义上的写字楼与商务公但作为一个纯工业区,其商务功能依然迟迟未能跟上,区域真正意义上的写字楼与商务公寓还基本上没有,就算是普通功能的写字楼也是寥寥无几。寓还基本上没有,就算是普通功能的写字楼也是寥寥无几。 根据我司调查,早期位于冶金大道与工业大道交汇处的青山广场就是最早尝试这种物根据我司调查,早期位于冶金大道与工业大道交汇处的青山广场就是最早尝试这种物业形态的楼盘之一,但该楼盘的运作并未引起很大的市场反响,写字楼市场依然较为平静。业形态的楼盘之一,但该楼盘的运

7、作并未引起很大的市场反响,写字楼市场依然较为平静。而位于青山商业中心建设二路的江城商业广场写字楼在推向市场后,其销售速度也是显得而位于青山商业中心建设二路的江城商业广场写字楼在推向市场后,其销售速度也是显得较慢,销售情况不尽理想。较慢,销售情况不尽理想。 可以说,目前青山区的写字楼市场环境还未形成,市场接受度有待提高,市场现状还可以说,目前青山区的写字楼市场环境还未形成,市场接受度有待提高,市场现状还很不成熟,在这一区域打造写字楼或商务公寓,具有较大风险。很不成熟,在这一区域打造写字楼或商务公寓,具有较大风险。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域住宅及写字楼市场对比总结区域住宅及写字楼市场

8、对比总结区域住宅及写字楼市场对比总结区域住宅及写字楼市场对比总结 正如前面提到的,青山区工业区定位的大环境,严重制约了区域商务地产的发展,写正如前面提到的,青山区工业区定位的大环境,严重制约了区域商务地产的发展,写字楼市场环境还极不成熟,在此开发写字楼或商务公寓项目具有极大风险,不管是在区域字楼市场环境还极不成熟,在此开发写字楼或商务公寓项目具有极大风险,不管是在区域接受度还是销售去化速度上,都会影响开发商的直接回款。接受度还是销售去化速度上,都会影响开发商的直接回款。 而对于区域住宅市场而言,又是另一种完全不同的状况了。青山区一直以来,供地少,而对于区域住宅市场而言,又是另一种完全不同的状况

9、了。青山区一直以来,供地少,商品房供应紧缺,高品质商品房供应就更是凤毛麟角。在这种供不应求状况极为明显的市商品房供应紧缺,高品质商品房供应就更是凤毛麟角。在这种供不应求状况极为明显的市场情况下,打造住宅地产成了最具回报性,最能树立企业及项目品牌,同时也最能让社会场情况下,打造住宅地产成了最具回报性,最能树立企业及项目品牌,同时也最能让社会效应与经济效应最大化的投资方式。效应与经济效应最大化的投资方式。 因此,对于该项目,我司是极力主张将其塔楼部分打造为纯住宅这一物业形态的。因此,对于该项目,我司是极力主张将其塔楼部分打造为纯住宅这一物业形态的。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域重点住宅楼

10、盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析1、洪福美邻、洪福美邻 地理位置:地理位置:青山区建一路与吉林街交汇处青山区建一路与吉林街交汇处 开发规模:洪福美邻项目位于青山建设一路与吉林街交汇处,总建筑面积约开发规模:洪福美邻项目位于青山建设一路与吉林街交汇处,总建筑面积约 3 3万万 ,由两栋,由两栋1818层高的两梯四户塔式结构高层和一栋层高的两梯四户塔式结构高层和一栋1111层高,层高, 南北朝向板式结构的小高层组建;南北朝向板式结构的小高层组建; 装修标准:毛胚装修标准:毛胚 价格组合:价格组合:均价仍为均价仍为6300元元/ ,物业费为,物业费为1.5元元/ ;

11、 户型设计:现可售房源户型为户型设计:现可售房源户型为80-9080-90的两房、的两房、130130左右的三房和少量左右的三房和少量50 50 的一房,的一房, 推广主题:洪福美邻,青山翠筑推广主题:洪福美邻,青山翠筑 楼盘点评:项目整体的规划和设计,包装推广等都较有特点,由于项目的地楼盘点评:项目整体的规划和设计,包装推广等都较有特点,由于项目的地 理位置优势,同时社区内部的绿化、景观、也都规划合理,使得理位置优势,同时社区内部的绿化、景观、也都规划合理,使得 项目项目销售较为顺畅,目前基本已经进入销售尾盘阶段。项目项目销售较为顺畅,目前基本已经进入销售尾盘阶段。 区域房地产市场分析区域房

12、地产市场分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析2 2、青扬六和、青扬六和 地理位置:青山区昌和平大道罗家桥边;地理位置:青山区昌和平大道罗家桥边; 开发规模:项目总占地面积开发规模:项目总占地面积1600016000,总建筑面积,总建筑面积80000,容积率,容积率4.50,绿化率,绿化率33%, 停车位停车位322个;个; 装修标准:装修标准:毛胚毛胚 价格组合:价格组合:均价仍为均价仍为6700元元/ ; 户型设计:现可售房源户型为户型设计:现可售房源户型为112112120120的两房、的两房、140140150150左右的三房;左右的三房;

13、 推广主题:推广主题: 楼盘点评:项目在其产品细节方面如绿化园林、户型楼盘点评:项目在其产品细节方面如绿化园林、户型 设计、公共绿化,架空层绿化及每户入户设计、公共绿化,架空层绿化及每户入户 花园及窗台花池私家绿化为一体的三维立花园及窗台花池私家绿化为一体的三维立 体化绿化空间,在细节彰显品质,都采用体化绿化空间,在细节彰显品质,都采用 先进的规划设计理念,成为片区内项目高先进的规划设计理念,成为片区内项目高 品质的代表。品质的代表。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析3 3、新奥依江畔园、新奥依江畔园 地理位置:

14、青山区临江大道建设四路与建设五路之间(青山新政府大楼旁);地理位置:青山区临江大道建设四路与建设五路之间(青山新政府大楼旁); 开发规模:项目总建筑面积开发规模:项目总建筑面积1515万方,容积率万方,容积率2.22.2,绿化率,绿化率5656,其中有,其中有6 6万平米社万平米社 区景观资源,是片区内目前开发面积较大的楼盘;区景观资源,是片区内目前开发面积较大的楼盘; 装修标准:装修标准:毛胚毛胚 价格组合:春节后开盘,预计销售均价在价格组合:春节后开盘,预计销售均价在7000700075007500之间;之间; 户型设计:目前户型面积区间从户型设计:目前户型面积区间从9696的两房的两房2

15、00200的五房,主力户型面积在的五房,主力户型面积在120 120 150150之间;之间; 推广主题:青山绿色生活典范;推广主题:青山绿色生活典范; 楼盘点评:项目是青山片区的第一个江景房,具有楼盘点评:项目是青山片区的第一个江景房,具有 较高的观景优势,项目推广主题就是以较高的观景优势,项目推广主题就是以 绿色为主,以项目超高的绿化率和观景绿色为主,以项目超高的绿化率和观景 优势来冲击市场客群,项目以较为超前优势来冲击市场客群,项目以较为超前 的规划设计理念,周边完善的配套设施,的规划设计理念,周边完善的配套设施, 可能将成为青山片区的第一个临江豪宅。可能将成为青山片区的第一个临江豪宅。

16、片区项目情况总结:片区项目情况总结: 由于目前片区内以工业型定位为主,片区内的新开盘项目不多,土地由于目前片区内以工业型定位为主,片区内的新开盘项目不多,土地供应渠道狭窄,项目规模较小,整体房地产档次偏低,商品化楼盘消费者供应渠道狭窄,项目规模较小,整体房地产档次偏低,商品化楼盘消费者来源较狭窄,绝大多数是区内或区域附近的高收入人群,以武钢等国有大来源较狭窄,绝大多数是区内或区域附近的高收入人群,以武钢等国有大中型企业的科处以上干部、高校教师、私营企业老板以及与武钢生意来往中型企业的科处以上干部、高校教师、私营企业老板以及与武钢生意来往密切的公司高层人士为主。密切的公司高层人士为主。 但是近期

17、一些新开项目从定位和产品细节上都有较大的改观,如以上但是近期一些新开项目从定位和产品细节上都有较大的改观,如以上楼盘洪福美邻和青扬六合等都是青山片区新开发楼盘的代表性楼盘,给予楼盘洪福美邻和青扬六合等都是青山片区新开发楼盘的代表性楼盘,给予青山房地产市场带来了新鲜的气息,也成为青山片区房地产开发的市场风青山房地产市场带来了新鲜的气息,也成为青山片区房地产开发的市场风向标。向标。总总总总 结结结结 多年来,受区域工业型城市组团定位的影响,青山区目前还没有形成商务地产成长的多年来,受区域工业型城市组团定位的影响,青山区目前还没有形成商务地产成长的土壤;而住宅市场由于长期土地供应量小,使得区域市场众

18、多楼盘呈现出规模小、档次低土壤;而住宅市场由于长期土地供应量小,使得区域市场众多楼盘呈现出规模小、档次低的物业状态。近两年,随着区域住宅市场的逐步成熟,购房者对住房品质要求的逐渐提高,的物业状态。近两年,随着区域住宅市场的逐步成熟,购房者对住房品质要求的逐渐提高,象青扬六合、洪福美邻这样的中高端定位的楼盘开始出现,给青山区的房地产市场带来新象青扬六合、洪福美邻这样的中高端定位的楼盘开始出现,给青山区的房地产市场带来新气象。气象。 2008年,伴随年,伴随2007年众多成交新地块的逐步上市,区域住宅供应紧缺的现象将得到缓年众多成交新地块的逐步上市,区域住宅供应紧缺的现象将得到缓解,同时也为开发商

19、提供了新的市场契机。相信解,同时也为开发商提供了新的市场契机。相信2008年,受众多利好因素及房价继续保持年,受众多利好因素及房价继续保持上升趋势的影响,区域市场将更加稳健向前发展。上升趋势的影响,区域市场将更加稳健向前发展。第二部分第二部分 项目分析项目分析 认清自身认清自身摸透环境摸透环境充分把握项目优劣势充分把握项目优劣势项目经济技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标项目地块及周边配套分析项目地块及周边配套分析项目地块及周边配套分析项目地块及周边配套分析项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析项目应对策略项目应对策略项目应对策略项目应对策略地理位置地理位置地理位

20、置地理位置青山区建设一路与友谊大道交汇处青山区建设一路与友谊大道交汇处青山区建设一路与友谊大道交汇处青山区建设一路与友谊大道交汇处占地面积占地面积占地面积占地面积7610761076107610总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积30000300003000030000住宅总建面住宅总建面住宅总建面住宅总建面21000210002100021000商业总建面商业总建面商业总建面商业总建面9000900090009000容积率容积率容积率容积率: 4.0 4.0 4.0 4.0栋数栋数栋数栋数2 2 2 2栋栋栋栋层高层高层高层高28282828层层层层项目经济技术指标项目经济技术指标项目地

21、块及周边配套分析项目地块及周边配套分析 地块分析:地块分析:地块分析:地块分析: 项目东临项目东临40米宽的建设一路,南临青洲花园小区,西临美地花园,北临米宽的建设一路,南临青洲花园小区,西临美地花园,北临50米米 宽的友谊大道。地块地形较为方正,地势较为平坦,其周边居民小区众多,人居宽的友谊大道。地块地形较为方正,地势较为平坦,其周边居民小区众多,人居 氛围浓厚,同时分布有各类完善的生活配套,加之位于主干道边,交通极为便氛围浓厚,同时分布有各类完善的生活配套,加之位于主干道边,交通极为便 捷。捷。周边配套分析:周边配套分析:周边配套分析:周边配套分析: 商业:商业:商业:商业:建二商场、江城

22、商业广场、大洲商贸大楼、钢花商场、建二武商量贩、建二商场、江城商业广场、大洲商贸大楼、钢花商场、建二武商量贩、 中商中商 平价、华联超市等;平价、华联超市等;餐饮:餐饮: 王府井酒店、百味园酒店、星瑞咖啡、建设一路南段火锅一条街王府井酒店、百味园酒店、星瑞咖啡、建设一路南段火锅一条街 医疗:医疗:医疗:医疗:一冶职工医院、市九医院、武钢第一职工医院、青山区妇幼保健所;一冶职工医院、市九医院、武钢第一职工医院、青山区妇幼保健所; 教育:教育:教育:教育:武钢八中、钢花新村中学、任家路中学、钢花小学、吉林街小学、武钢一武钢八中、钢花新村中学、任家路中学、钢花小学、吉林街小学、武钢一 小、向日葵幼儿

23、园;小、向日葵幼儿园; 交通:交通:交通:交通:1616、2323、502502、5050、525525、540540、545545、549549、555555、588588、702702、719719、725725、7676、 807 807、811811; 邮局:邮局:邮局:邮局:钢花邮政分局;钢花邮政分局;项目项目SWOT分析分析 潜力优势:潜力优势:潜力优势:潜力优势:本项目地处城市主干道友谊大道与建设一路交汇处,受友谊大道沿线快速改造与建设二路 黄金商圈大范围扩张的双重推动,其所处区域潜力十分看好; 地段优势:地段优势:地段优势:地段优势:本项目所处区域为青山最中心地段,为青山商业与

24、居民最为集中的地方,也是青山规划与 环境最佳的地方,地段优势明显; 配套优势:配套优势:配套优势:配套优势:本项目与徐东中心商圈仅10分钟车程,与建二商圈近在咫尺,周边市政、商业、医疗、教 育等各类配套极为完善; 交通优势:交通优势:交通优势:交通优势:本项目位于主干道边,有多路公交直达。项目与长江二桥、天兴洲大桥更是近距离相离, 出行武汉三镇,非常便捷; 客源优势:客源优势:客源优势:客源优势:本项目所在区域大中型国有企业、行政单位及各大高校聚集,中高收入人群较为集中,为 本项目提供了丰富的目标客源; 人居优势:人居优势:人居优势:人居优势:目前该区域已建有大量的居住小区,如冶建花园、金鹤园

25、、钢洲花园等;还有部分住宅小 区正在建设中,形成了良好的居住氛围。 本项目用地性质为商业用地,土地使用年限仅有40年,这将对未来销售将会产生一定影响; 本项目周边的城中村改造还未开始实施,周边居民素质普遍不高,对本项目居住环境及中高端形象的 树立有一定阻碍;项目项目SWOT分析分析 区域土地供应较少,远不能满足市场的住房需要,新项目的推出必将造成销售的火爆之势; 区域购房者对住宅的品质要求日趋提高,高品质住宅在区域市场的需求越来越大; 友谊大道沿线的快速改造建设将有利于区域地块与住宅价值的进一步提升; 区域大、中型商业不多,对于庞大的区域居住人群而言,现有的商业数量是远远不够的,本项 目商业的

26、打造将弥补这一空缺; 区域经济适用房供应量的大幅增加, 将可能分流掉本项目的一部分客源; 区域同等定位的其它在售楼盘,将对本项目销售产生一定威胁;项目应对策略项目应对策略突出优势,强力推广突出优势,强力推广以区域客源为重点,大力吸纳以区域客源为重点,大力吸纳强调土地使用权可续签政策,弥补强调土地使用权可续签政策,弥补40年产权的不足年产权的不足打造区域首屈一指的高品质住宅,以建筑品质与特色园林占领市场打造区域首屈一指的高品质住宅,以建筑品质与特色园林占领市场引入大中型便民型、特色型商业,弥补区域商业不足,满足居民所需引入大中型便民型、特色型商业,弥补区域商业不足,满足居民所需控制好入市时间及推

27、盘进度,最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力控制好入市时间及推盘进度,最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力第三部分第三部分 项目定位及可行性分析项目定位及可行性分析 市场定位市场定位市场定位市场定位功能定位功能定位功能定位功能定位形象定位形象定位形象定位形象定位目标人群定位目标人群定位目标人群定位目标人群定位 定位的精准与否,直接决定定位的精准与否,直接决定项目的成败!项目的成败!市场定位市场定位住宅:青山区首席高品质中、高档住宅住宅:青山区首席高品质中、高档住宅住宅:青山区首席高品质中、高档住宅住宅:青山区首席高品质中、高档住宅商业:区域性首席大型商超餐饮娱乐城商业:区域性首席大型商超餐饮娱乐城

28、商业:区域性首席大型商超餐饮娱乐城商业:区域性首席大型商超餐饮娱乐城可行性分析:可行性分析:可行性分析:可行性分析: 青山区的土地供应一向十分紧张,直接导致住房的供不应求,至于中高端市场在近两年就更是少之又青山区的土地供应一向十分紧张,直接导致住房的供不应求,至于中高端市场在近两年就更是少之又少,这实际上成为市场的一大契机。经过我司详细调查发现,目前,本项目周边除了青扬六合与洪福美邻少,这实际上成为市场的一大契机。经过我司详细调查发现,目前,本项目周边除了青扬六合与洪福美邻定位相对偏高外,其余项目要么早已售完,要么定位较低。因此,为了弥补中高端市场的这一空缺,我们定位相对偏高外,其余项目要么早

29、已售完,要么定位较低。因此,为了弥补中高端市场的这一空缺,我们完全可以利用项目自身及环境的优势打造出青山区首屈一指的中高端项目。完全可以利用项目自身及环境的优势打造出青山区首屈一指的中高端项目。 对于商业的市场定位而言,我司认为,以本项目对于商业的市场定位而言,我司认为,以本项目9000方左右的商业体量,加之友谊大道沿线的商业暂方左右的商业体量,加之友谊大道沿线的商业暂时还没有形成气候,该项目不适合做大型的百货型商业,只能向便民型与特色型商业方向思考。经过我司时还没有形成气候,该项目不适合做大型的百货型商业,只能向便民型与特色型商业方向思考。经过我司调查,项目周边建设一路以南路段分布有众多副食

30、商业与各类餐饮商业,而且十分发达。因此,将商业定调查,项目周边建设一路以南路段分布有众多副食商业与各类餐饮商业,而且十分发达。因此,将商业定位为区域性的大型特色餐饮娱乐城是完全可行的。位为区域性的大型特色餐饮娱乐城是完全可行的。功能定位功能定位纯住宅纯住宅 + 商业商业商业:大中型超市商业:大中型超市商业:大中型超市商业:大中型超市+ + 连锁餐饮连锁餐饮连锁餐饮连锁餐饮+ + 特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮+ + 娱乐娱乐娱乐娱乐可行性分析:可行性分析:可行性分析:可行性分析: 经过前面市场部分的分析,我们能清晰的看到,青山做为一个工业区与居民区,商务功能是很少的,经过前面市场部分的分析,

31、我们能清晰的看到,青山做为一个工业区与居民区,商务功能是很少的,在这里打造写字楼与酒店式商务公寓市场空间是很狭窄的。而对于住宅,青山区的市场一直是供不应求的,在这里打造写字楼与酒店式商务公寓市场空间是很狭窄的。而对于住宅,青山区的市场一直是供不应求的,所以,我司建议塔楼部分以打造纯住宅为主。所以,我司建议塔楼部分以打造纯住宅为主。 另外,关于商业的功能定位,正如前面提到的,本项目周边的副食业与餐饮业可谓是十分发达,这种另外,关于商业的功能定位,正如前面提到的,本项目周边的副食业与餐饮业可谓是十分发达,这种发达的态势印证了一点,那就是区域内对这种业态庞大的市场需求,因此,我们完全可以打造一个大型

32、的发达的态势印证了一点,那就是区域内对这种业态庞大的市场需求,因此,我们完全可以打造一个大型的集超市、连锁餐饮、特色餐饮与娱乐于一体的综合商业体,来满足区域内居民的庞大消费需求。集超市、连锁餐饮、特色餐饮与娱乐于一体的综合商业体,来满足区域内居民的庞大消费需求。功能定位功能定位商业一层平面图商业一层平面图 大中型连锁商超大中型连锁商超大中型连锁商超大中型连锁商超连锁餐饮连锁餐饮连锁餐饮连锁餐饮商业二层平面图商业二层平面图特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮商业三层平面图商业三层平面图休闲休闲休闲休闲娱乐娱乐娱乐娱乐商业业态布局示意图商业业态布局示意图商业业态布局示意图商业业态布局示意图如艳阳天、小

33、蓝鲸、青莲、如艳阳天、小蓝鲸、青莲、小肥羊、老房子、小四川、小肥羊、老房子、小四川、秦妈秦妈如豪客来、简屋、阿里郎、如豪客来、简屋、阿里郎、金童子、周黑鸭,及其它众金童子、周黑鸭,及其它众多特色小吃多特色小吃卡拉卡拉OK、咖啡厅、酒咖啡厅、酒轩、茶吧轩、茶吧形象定位形象定位住宅:青山区首席住宅:青山区首席住宅:青山区首席住宅:青山区首席 “ “享乐主义享乐主义享乐主义享乐主义” ”都心人居典都心人居典都心人居典都心人居典范范范范商业:区域最具规模、最具特色的大型餐饮娱乐城商业:区域最具规模、最具特色的大型餐饮娱乐城商业:区域最具规模、最具特色的大型餐饮娱乐城商业:区域最具规模、最具特色的大型餐

34、饮娱乐城可行性分析:可行性分析:可行性分析:可行性分析: 本项目地处青山区中心,与青山核心商圈建二商圈近距离相处,步行可至;与徐东市级商业中心也只本项目地处青山区中心,与青山核心商圈建二商圈近距离相处,步行可至;与徐东市级商业中心也只有有5-10分钟车程;下楼便是项目配套的大型餐饮娱乐城。周边各类副食、餐饮、酒店、娱乐机构紧密分布,分钟车程;下楼便是项目配套的大型餐饮娱乐城。周边各类副食、餐饮、酒店、娱乐机构紧密分布,生活配套极为完善。另外,由于位于主干道边,且介于长江二桥与天兴洲大桥之间,交通十分发达,通达生活配套极为完善。另外,由于位于主干道边,且介于长江二桥与天兴洲大桥之间,交通十分发达

35、,通达汉口各大商圈异常便捷。所以,将本项目形象定位于汉口各大商圈异常便捷。所以,将本项目形象定位于“享乐主义享乐主义”都心人居典范,是较为恰当的,也是比都心人居典范,是较为恰当的,也是比较具有特色的。较具有特色的。 商业方面,在区域内,以商业方面,在区域内,以9000方的面积全部用来打造便民型的、特色型的专业餐饮娱乐商业,从规模方的面积全部用来打造便民型的、特色型的专业餐饮娱乐商业,从规模上来说,已经是很大了。另外,我们还可以在经营模式、经营种类、经营特色上,进行差异化定位上来说,已经是很大了。另外,我们还可以在经营模式、经营种类、经营特色上,进行差异化定位目标人群定位目标人群定位目标客户来源

36、分类目标客户来源分类目标客户来源分类目标客户来源分类青山区大青山区大中型国企中型国企中高层技中高层技术及管理术及管理人员人员青山区各青山区各大高校教大高校教师及管理师及管理人员人员青山区各青山区各大行政事大行政事业单位公业单位公务员务员于青山区居于青山区居住,武昌与住,武昌与汉口工作的汉口工作的白领人士白领人士青山区中青山区中小私营企小私营企业主们业主们希望于项希望于项目置业的目置业的其它各类其它各类人士人士目标人群定位目标人群定位目标客户基本描述目标客户基本描述目标客户基本描述目标客户基本描述年龄在年龄在年龄在年龄在28-5028-50之间之间之间之间个人收入在个人收入在个人收入在个人收入在

37、35003500以上,家庭年收入在以上,家庭年收入在以上,家庭年收入在以上,家庭年收入在8 8万以上万以上万以上万以上房款总承受能力房款总承受能力房款总承受能力房款总承受能力 6060万万万万 ,首付能力,首付能力,首付能力,首付能力 1818万,月供能万,月供能万,月供能万,月供能力力力力 30003000元元元元/ /月月月月受过一定教育,文化修养良好受过一定教育,文化修养良好受过一定教育,文化修养良好受过一定教育,文化修养良好长期在居住于青山区,或长期在该区工作长期在居住于青山区,或长期在该区工作长期在居住于青山区,或长期在该区工作长期在居住于青山区,或长期在该区工作目标人群定位目标人群

38、定位目标客户消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征消费较为理智,消费较为理智,注重产品形象,注重产品形象,更注重产品品更注重产品品质质对产品的性对产品的性价比要求较价比要求较高,希望购高,希望购买高性价比买高性价比的产品的产品希望产品能希望产品能彰显自我的彰显自我的身份身份追求产品的追求产品的舒适性,乐舒适性,乐于享受,崇于享受,崇尚享乐尚享乐对产品周边对产品周边的生活配套的生活配套与出行的便与出行的便捷极为重视捷极为重视希望产品具希望产品具有较强文化有较强文化内涵,以满内涵,以满足其精神上足其精神上的需求的需求第四部分第四部分 项目价格预估项目价格预估 定价方法分类定价方法

39、分类定价方法分类定价方法分类确定定价方法确定定价方法确定定价方法确定定价方法项目价格预估项目价格预估项目价格预估项目价格预估 我们将结合项目自身、环境我们将结合项目自身、环境及市场,对其价格进行综合预估!及市场,对其价格进行综合预估! 成本加成定价方法成本加成定价方法成本加成定价方法成本加成定价方法 认知价值定价法认知价值定价法认知价值定价法认知价值定价法 市场比较定价法市场比较定价法市场比较定价法市场比较定价法 市场涨幅预测定价法市场涨幅预测定价法市场涨幅预测定价法市场涨幅预测定价法定价方法分类定价方法分类确定定价方法确定定价方法 下面,我们将选择市场比较定价法和下面,我们将选择市场比较定价

40、法和市场涨幅预测定价法来确定本项目的价市场涨幅预测定价法来确定本项目的价格。格。 下面,参考周边其他项目价格对本项目价格进行预估。下面,参考周边其他项目价格对本项目价格进行预估。下面,参考周边其他项目价格对本项目价格进行预估。下面,参考周边其他项目价格对本项目价格进行预估。 本项目价格预估参照楼盘:本项目价格预估参照楼盘:洪福美邻洪福美邻(均价(均价6300元元/)、)、青扬六合青扬六合(均价(均价6700 / ) 通过市场比较定价法,我司将本项目现时销售均价预定为:通过市场比较定价法,我司将本项目现时销售均价预定为:6850元元/结合市场涨幅预测定价:结合市场涨幅预测定价: 通过前面市场比较

41、定价,综合考虑片区增值、项目品牌、营销推广、土地增值对项目价格的通过前面市场比较定价,综合考虑片区增值、项目品牌、营销推广、土地增值对项目价格的增值影响,我司认为未来本项目入市时项目均价为预估为:增值影响,我司认为未来本项目入市时项目均价为预估为: 基准均价(按基准均价(按6850元计)元计)+ 片区增值(片区增值(1%)+ 项目品牌(项目品牌(1%)+营销推广(营销推广(1%)+ 土地增土地增值(值(1%)= 7200元元/商业方面,我司建议不采用销售模式,而采用招商出租模式进行营销。商业方面,我司建议不采用销售模式,而采用招商出租模式进行营销。项目价格预估项目价格预估第五部分第五部分 项目

42、招商策略项目招商策略招商策略招商策略招商策略招商策略招商方式招商方式招商方式招商方式 招商是项目商业形成收招商是项目商业形成收益的重要环节,我们要重点益的重要环节,我们要重点提出!提出!招商策略招商策略招商策略方面,我们将分三步走:招商策略方面,我们将分三步走:招商策略方面,我们将分三步走:招商策略方面,我们将分三步走:对一层进行招商。引入武汉市具有较高知名度的大中型连对一层进行招商。引入武汉市具有较高知名度的大中型连对一层进行招商。引入武汉市具有较高知名度的大中型连对一层进行招商。引入武汉市具有较高知名度的大中型连锁超市,以人群带动人气。锁超市,以人群带动人气。锁超市,以人群带动人气。锁超市

43、,以人群带动人气。一层入驻后,开始对二层进行招商。引入武汉市著名连锁一层入驻后,开始对二层进行招商。引入武汉市著名连锁一层入驻后,开始对二层进行招商。引入武汉市著名连锁一层入驻后,开始对二层进行招商。引入武汉市著名连锁酒店,与一层连动,加强商业整体人气。酒店,与一层连动,加强商业整体人气。酒店,与一层连动,加强商业整体人气。酒店,与一层连动,加强商业整体人气。一层、二层均已入驻,并在区域居民群中产生较强人气与一层、二层均已入驻,并在区域居民群中产生较强人气与一层、二层均已入驻,并在区域居民群中产生较强人气与一层、二层均已入驻,并在区域居民群中产生较强人气与口碑后,开始对三层招商。引入各类特色型

44、餐饮与休闲娱口碑后,开始对三层招商。引入各类特色型餐饮与休闲娱口碑后,开始对三层招商。引入各类特色型餐饮与休闲娱口碑后,开始对三层招商。引入各类特色型餐饮与休闲娱乐配套,在区域中树立首席餐饮娱乐城的强大品牌。乐配套,在区域中树立首席餐饮娱乐城的强大品牌。乐配套,在区域中树立首席餐饮娱乐城的强大品牌。乐配套,在区域中树立首席餐饮娱乐城的强大品牌。招商方式招商方式走访招商:针对相关商户有目的地进行走访和沟通,传达走访招商:针对相关商户有目的地进行走访和沟通,传达走访招商:针对相关商户有目的地进行走访和沟通,传达走访招商:针对相关商户有目的地进行走访和沟通,传达招商信息,进行招商。招商信息,进行招商

45、。招商信息,进行招商。招商信息,进行招商。 以商招商:结合商业项目的特质,注重行业内部和商家间以商招商:结合商业项目的特质,注重行业内部和商家间以商招商:结合商业项目的特质,注重行业内部和商家间以商招商:结合商业项目的特质,注重行业内部和商家间的口碑传播渠道,起到以商招商的连动效应。的口碑传播渠道,起到以商招商的连动效应。的口碑传播渠道,起到以商招商的连动效应。的口碑传播渠道,起到以商招商的连动效应。渠道建设:各类商业协会建立战略合作伙伴关系,共享其渠道建设:各类商业协会建立战略合作伙伴关系,共享其渠道建设:各类商业协会建立战略合作伙伴关系,共享其渠道建设:各类商业协会建立战略合作伙伴关系,共

46、享其商户资源,甄选符合项目定位的商家。商户资源,甄选符合项目定位的商家。商户资源,甄选符合项目定位的商家。商户资源,甄选符合项目定位的商家。威海威海家天下家天下项目报告项目报告目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿何谓家天下? 我爱我家。以家的概念构筑社区的温馨和牵挂,使社区赋予了传统的美德。家天下,承袭中古时代的韵味,强调项目与众不同的文化概念,使现代原本松散的家庭结构,有了一丝丝温暖。“伦理社区”,从现在开始!家概念的传播家天下充满阳光的亲情社区。家天下

47、尊老爱幼的文明社区。家天下与业主共同协造的威海生活典范。家天下为生命而喝彩。家是永恒的胜局,是传播神圣的美。“家天下”正是传播了这种美,传达了社区的文化品位。家天下,从现在开始一切从家国开始,方有梦想天下!目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿项目概况 位置:威海旅游度假区长江街南侧工商行政管理周边。规划设计:多层、小高层、商业网点。项目地块占地面积:80040平方米总建筑面积:128064平方米其中:多层: 70840平方米小高层: 47224平方米商业网

48、点:10000平方米容积率:1.72绿化率:39%停车位:280个其中:地下停车位:130个 地上停车位:150个威海环翠省级旅游度假区(张村镇)位于威海市区西海岸,是距市区最近和最有发展潜力的行政区域之一,是一个以工业为主体、商住旅游业为两翼的新型工业新区,其发展定位是“威海市环翠区的新城区”、“韩国加工制造业的集中区”、“国内转移资本的聚集区”、“高新技术产业的密集区”和“休闲旅游度假区”。项目地块的区位价值区域定位环翠区新城区、韩国加工制造业的集中区、高新技术产业密集区、休闲旅游度假区。人均财政收入、引进国内外资金、出口创汇、固定资产投资、居民纯收入等多项经济指标位居威海市前列,是威海市

49、经济发展速度最快、最具发展活力的区域之一。项目地块的区位价值经济现状项目地块的区位价值发展潜力从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路将开通,及直接从经济技术开发区至度假区的穿山的公路也在政府的规划中,将度假区与中心区和经济技术开发区联系更加紧密,特别是据传环翠区政府将向度假区迁移,这对本项目的所在区域的提升将起着非常重要的作用。区际联系逐渐加强,形成城市发展互补优势。 项目所在区域商业比较成熟,沿长江路商业繁华,分布了大量专业市场和大型商场超市及沿街商铺,形成该区域最有价值的商圈,商业价值优势也十分明显,这对本项目开发部分商业物业将有重大的意义。项目地块的区位价值初级商圈价值 项目所在区域配套

50、相对成熟,商业、学校、医院林立,度假区医院、众康堂大药房、建城购物广场、威海第七中(初中)、利百佳超市、三联家电、威海糖酒超级市场、威海国际渔具城,为项目开发奠定一定的生活配套基础。 项目地块的区位价值城市配套正逐渐形成项目价值标号分析 价值指标优一般较差很差区位地位配套设施交通状况商圈价值景观环境生活条件周边环境项目价值标号分析 我司初步认为本项目宜开发中低档综合项目,以住宅为主,兼顾商业项目开发,最大程度上创造利润空间。 本项目不具备做高档住宅的条件;本项目不具备做高档住宅的条件;本项目商圈价值较为明显;本项目商圈价值较为明显;本项目周围开发的大多为低档项目;本项目周围开发的大多为低档项目

51、;目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿项目优势因素 区位优势 项目位于度假区的中心位置,生活配套齐全,生活圈已经形成,大环项目位于度假区的中心位置,生活配套齐全,生活圈已经形成,大环境相对较好。境相对较好。旅游资源丰富(里口山自然风景区、中央电视台威海影视城、世界渔村等)。商圈优势 项目周围成熟商圈已经形成,商业价值非常明显。项目周围成熟商圈已经形成,商业价值非常明显。如渔具城、百货超市等。 项目优势因素 规模优势 项目占地面积120亩,规模较大,一方面降

52、低开发成本,另一方面有利于市场造势,也有利于打造精品项目。 地价优势 本地块地价相对低,若结合商业项目开发,价值相对较高。本地块地价相对低,若结合商业项目开发,价值相对较高。同时也反应了本项目的开发潜力及可塑性。项目劣势分析 项项目目外外围围基基本本上上没没有有什什么么景景观观优优势势,因因此此项项目目内内部部景景观观配配套套必必须须做做好。好。项目所在区域建区不久,各项城市建设尚未成型。项目所在区域建区不久,各项城市建设尚未成型。 除除4040亩外,另亩外,另8080亩需拆迁,拆迁成本过高,阻力过大,建议由政府亩需拆迁,拆迁成本过高,阻力过大,建议由政府出面解决。出面解决。 紧邻长江街,污染

53、、噪音比较大,规划时注意住宅的安排。紧邻长江街,污染、噪音比较大,规划时注意住宅的安排。 项目机会点分析 环环翠翠区区区区政政府府将将加加大大对对旅旅游游度度假假区区的的建建设设,这这将将大大大大提提高高本本项项目目的的区位优势,也刺激了该区域的房地产市场。区位优势,也刺激了该区域的房地产市场。 从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路的规划,加快了区域与从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路的规划,加快了区域与区域之间的紧密联系,为旅游度假区的发展带来新的机遇,同时一区域之间的紧密联系,为旅游度假区的发展带来新的机遇,同时一定程度上也会吸引大量的置业者到度假区来投资置业定程度上也会吸引大量的置

54、业者到度假区来投资置业 随着旅游度假区经济的发展和大量日韩公司的进驻,带动该区域的随着旅游度假区经济的发展和大量日韩公司的进驻,带动该区域的人口发展很膨胀,同时也刺激了房地产市场的需求,为本项目的开人口发展很膨胀,同时也刺激了房地产市场的需求,为本项目的开发带来无限的机会。该外来务工者居多,大多是东北人,特别是黑发带来无限的机会。该外来务工者居多,大多是东北人,特别是黑龙江的打工族最多,他们在旅游度假区工作多年,有一定的积蓄,龙江的打工族最多,他们在旅游度假区工作多年,有一定的积蓄,喜欢在此定居,因此未来房产市场需求依然巨大。喜欢在此定居,因此未来房产市场需求依然巨大。 项目机会点分析 根根据

55、据我我们们定定向向调调查查的的结结果果表表明明,希希望望在在威威海海购购房房者者占占到到70%70%以以上上,说说明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。 随着环渤海经济圈的形成和威海城市地位的逐渐提高,外地投资置随着环渤海经济圈的形成和威海城市地位的逐渐提高,外地投资置业者的数量将不断增多,因此开发旅游型地产在该区域还有一定的业者的数量将不断增多,因此开发旅游型地产在该区域还有一定的机会。机会。 张村过去是个乡镇,如今建区后,面临着城市化改造,必将有大量张村过去是个乡镇,如今建区后,面临着城市化改造,必将有大量的农业人口成为城市居民,因此他

56、们对商品房有一定的需求,这对的农业人口成为城市居民,因此他们对商品房有一定的需求,这对本项目开发无疑是个有利的机会。本项目开发无疑是个有利的机会。 旅旅游游度度假假区区较较之之威威海海其其他他几几个个区区域域商商品品房房价价格格相相对对低低得得很很多多,在在房房价价上上有有很很大大的的优优势势,增增长长潜潜力力也也较较大大,因因此此吸吸纳纳大大量量的的中中低低层层消消费费者,另一方面也将吸引大量的投资者和度假者。者,另一方面也将吸引大量的投资者和度假者。综合分析:威海旅游度假区的房产开发在 外部环境上存在很大的机会点,但必须把握时机和开发定位,方能将这些机会很好的利用。项目困难点分析 近近几几

57、年年来来,威威海海房房地地产产开开发发速速度度过过快快,市市场场承承受受能能力力相相对对较较小小,未未来开发存在一定风险。来开发存在一定风险。 威海市人口较少,其本市人口消化力不够,特别是度假区,因此市威海市人口较少,其本市人口消化力不够,特别是度假区,因此市场必须向外转移,结合旅游地产的开发模式,吸引外地投资置业者。场必须向外转移,结合旅游地产的开发模式,吸引外地投资置业者。 本项目开发部分商业虽然符合项目的地段特征,但市场风险依然存本项目开发部分商业虽然符合项目的地段特征,但市场风险依然存在,从目前几个运做的专业市场来看并不是很成功,因此必须对商在,从目前几个运做的专业市场来看并不是很成功

58、,因此必须对商业这一块需要一个准确的评估和判断。业这一块需要一个准确的评估和判断。 旅旅游游度度假假区区空空置置房房较较多多,市市场场泡泡沫沫成成分分很很大大,因因此此开开发发时时宜宜走走精精品品路线和特色路线,避免市场上的产品产生雷同,化解市场风险。路线和特色路线,避免市场上的产品产生雷同,化解市场风险。 目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿准确定位 制胜在先从4C的角度来把握客户需要,从4P的角度来制定营销工具企业的市场战略企业营销系统4PProduc

59、tPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市场占有率投资收益最大化打败竞争对手企业营销实战C& &P定位系统市场定位市场定位 -orientation-orientationC&PC&P营销定位系统营销定位系统- Customer- Customer是否有购房意向?只有实施多项定位,寻求郊区项目上的突破,开发符合市场的产品,才能从根本上规避本项目的开发风险。郊区化房地产开发伴随着城市发展的进程,针对郊区项目的开发定位,应从多个方面进行考量。升值潜力,乃是制胜的法宝。挺进郊区化“郊区”是中心城市行政边界以外的邻

60、接地域,主要是城市化地区核心以外的城市边缘。30分钟车程的称为城乡结合部,30分钟车程以上的称为远郊,一部分为景区等。位于这些区域内的住宅统称为郊区住宅。何为住宅郊区化?距离市区距离市区3030分钟车程左右分钟车程左右郊区住宅远离城市,大大避免了城市的噪音、尾气污染,有的高端化郊区别墅住宅更位于风光秀丽的景区,空气清新,视野开阔、风光媚丽,是具有田园气息的住宅。何为住宅郊区化?空气清新,环境优美空气清新,环境优美郊区住宅由于土地供应充足,土地价格低,使得开发商成规模化开发成为可能。目前,国内郊区化住宅的规模主要在20万平方米以上甚至数百万平方米,聚集着数以千计乃至更多的住户。何为住宅郊区化?社

61、区规模大,人口多社区规模大,人口多 因为远处郊区,为满足住户的日常生活需求,社区的配套设施譬如学校、银行、超市、邮局、会所等成为开发商必备的开发内容之一,而大面积的土地也为配套设施的建设提供了可能。何为住宅郊区化?配套齐全配套齐全由于郊区住宅首先是城市中高产阶级为逃离市中心不断恶化的环境所作的一种选择,那么它首先在环境和舒适度方面要超过市中心的公寓。因此环境优美,布局分散,低密度和户型舒适是这类住宅的特点。何为住宅郊区化?低容积率、低密度低容积率、低密度郊区化经典大盘赏析名 称:星河湾规 模:占地约80平方米;国际大师亲手 设计交楼标准;星河湾番禺执信 中(小)学占地8万多平方米。类 别: 别

62、墅、小高层、高层位 置: 番禺迎宾路沙溪大桥南岸总 户 数:7250户 郊区化经典大盘赏析名 称:西安紫薇田园都市立地位置:长安科技产业园内项目背景: 2002年中国住宅创新夺标评审会 上获:“社区规划示范楼盘“,在 2002年全国人民环境住宅规划设 计评比中荣获环境金奖。规 模:2200亩总占地面积类 别:多层、小高层、高层、别墅郊区化经典大盘赏析万科-东海岸郊区化经典大盘赏析名 称:广东.碧桂园.凤凰城立地位置:离广州市中心公里 坐车30分钟时间项目背景:碧桂园集团的第九个楼盘规 模:1.2万亩定 位:中产阶级经济型别墅住宅郊区化趋势判研究城市化进程已经完成城市化进程已经完成郊区化是发达国

63、家城市居住区位变化的共同趋势在城市化后期具有一定的必然性。完全住宅郊区化的国际标准之一根据地理学家诺瑟姆“S”形曲线原理,中国沿海率先进入城市化增长期全国正处在城市化中期加速发展阶段,2003年,全国城镇人口达6.7亿,城市化水平达47.6%住宅郊区化趋势判研究城市中心房价下降,郊区房价上升城市中心房价下降,郊区房价上升城市发展到一定阶段发生的逆城市化现象“城市空心化”“城市空心化”结果城市中心住宅贬值、郊区房产升值当前的“住宅郊区化”不是国外的“城市空心化”目前国内一类城市还未达到,全国更不可能完全住宅郊区化的国际标准之二城市空心化现象首先出现在西方城市化水平较高的发达国家,原因多方面。首先

64、,城市化水平的提高,在城市快速发展的同时,出现了日益严重的“城市病”,交通拥挤、住房紧张、污染严重、社会秩序和治安状况不良等等,燃起了人们对亲近自然生活的渴望;其次,高速公路、地铁、地下管网等城市基础设施向外延伸并进一步完善,使城市空心化成为可能。美国20世纪50年代“城市空心化”现象中产阶级耗不起,成功的富人更耗不起,只有闲人花得起。距离市区车程距离市区车程1.51.5小时左右小时左右( (国际标准国际标准) )在国内,对于白领或富人而言,时间都是最大的成本,每天1-2小时的往返车程,输掉的是时间、金钱、效率和商机完全住宅郊区化的国际标准之四住宅郊区化趋势判研究试看中国城市发展“八大病症”城

65、市发展理念缺乏可持续性绝大多数城市特别是大城市正在走一种高成本低效率的“逆城市发展一般规律”、无法持续的发展道路。 住房群体在城市的分布结构不合理高收入者或社会经济地位相对高的居住群体集中在城市中心区,而中低收入者被逐步向非中心区特别是郊外分散。而在国外,中低收入者多数居于中心区的外围,离工作地方较近。对汽车进入家庭的速度预估不足在城市建设时考虑的是只走公共汽车和少数的作为奢侈品的小汽车,根本没有预估到家庭汽车将会成群结队地拥上大街市中心房屋密度过低在世界大城市中,中国是单位国土面积的人口密度较低的,几年前北京仅2000人左右(km)2,上海也不过4000人左右 (km)2 ,这种房屋建设的低

66、密度破坏了城市进化的正常秩序。市中心建许多封闭式小区这是一种 “移花接木”的错误 ,“封闭式小区” 是西方郊区化的产物,国内房地产商们的原版移植、拿来主义,使城市的住房间道路阻隔,阻碍了交通网络高密度的过程。把公交优先等同于公共汽车优先公交优先是指公共交通运输的各种工具优先,其中在大城市特别是国际大都会发挥着核心公共交通的作用的是地铁,中国的大城市发展地铁严重滞后,且一些地方上的地铁项目多是修轻轨为主 。“病”之危害不及时改变以上高成本低效率的城市发展模式,中国的大城市在交通上将面临普遍性危机,将对中国的城市化将产生巨大的负面影响。一是应对市中心区楼房和道路实施一揽子“加密计划”。 二是应建设

67、较多的由中心城区向郊外辐射的大路,把推进市区的高密 度化与郊区的相对稀疏化结合,优化居住结构。 三是集中化休闲的场所(如绿化带森林公园大广场)应向中心区的外围、郊区化转移,以引导人流动向,从而纾解中心区的交通拥堵压力。结论:住宅郊区化,虽不是遥不可及,但与我们有距离!中国所谓的住宅郊区化浪潮,并未真正来临!只是浪潮席卷前的温热、风暴来袭前的预告,不是狂风骤雨式,而是毛毛细雨式。是偶尔的“郊区起义”,不是“造城运动”,住宅郊区化,离我们还有一段距离! 随着中国经济的进一步发展、轿车的逐步普及以及城市的规范化发展,住宅郊区化的旺期才会慢慢到来。危机即转机,关键在于定位!定位不是对产品本身做实质改变

68、,而是对市场的发现!好的定位容易形成竞争优势!但其不是竞争优势!本项目定位应结合郊区化地产开发模式及旅游地产开发模式,同时适应本土化经营路线。新城市中心 生态养生名宅项目命名建议迪尚捷年家天下家天下欧洲小镇威海新都第一家庭品茗生活小城故事主推项目名称家天下家天下 “齐家,治国,平天下齐家,治国,平天下”家者,乃成功之基石也;家者,乃拳拳之心也;家者,乃一杯浓浓的茶也。古往今来,纵谈经纬,家无不成就芸芸众生不老最后的归宿。在中 国,家不只是种概念,不仅仅是房子的空壳,它更象征着中国传统的伦理观念。家,是靠山,是人类历史的里程碑。家,属于人类共生的团体,是恒久不变的信仰。家,是建筑的灵魂,也是建筑

69、的社会法则。本项目以本项目以“家家”的理念进行开发,更符合了当代养生居住的潮流。的理念进行开发,更符合了当代养生居住的潮流。项目市场定位 集生活休闲娱乐购物养生度假为一体的新城市中心生活圈。 旅游度假区是目前威海房产开发最不成熟的区域,未来开发存在很大机遇,同时也伴随很大的风险主要是因为政府对该区域的规划力度不够,市场不确定因素较多。同时该区域低档项目开发几近饱和,因此完全开发低档住宅虽然风险较小,但利润不高,竞争压力也很大。因此建议该区域房产开发走规模化中档旅游地产为主,结合郊区地产开发模式,完善内部配套设施,解决交通问题,最大程度降低开发风险,一方面吸引投资者和旅游度假者,另一方面也吸纳本

70、地置业者,采用产品差异化的路线,借用旅游地产的配套优势,吸引一些长期居住者,最大程度上争取市场,但要注意面积和总价(投资者购买目的为度假及升值)。关于“生活休闲娱乐养生度假” 本项目位于旅游度假区中心繁华区,生活配套相对齐全。 休闲娱乐是现代生活重要的元素,也是本项目所必须有的特征。 养生度假主要体现本项目的区位特征,同时符合市场主要目标客群。本项目位于旅游度假区,其中很大一部分客群是来自东北的置业者,而且大部分是老年人,他们喜欢度假区的生活环境,并选择在这里养老,这一部分人将是本项目的主要目标客群。关于“新城市中心生活圈” 政策向这边倾斜,新的城市中心将形成。 以城市级的高度战略为起点。抓住

71、区域目标定位,锁定客群范围, 辐射周边区域。 环海公路、与经区的隧道的连通,为度假区的发展带来新的契机 项目位于旅游度假区中心位置,因此新的城市中心非本项目莫属。 从各个方面考量,本项目将具备独一无二的新城市生活圈的地位。 关于“购物”与“生活圈” 本项目占据良好的商业氛围,初级商圈在一定程度上基本形成。 良好的商业氛围与生活氛围结合在一起,为本项目带来巨大的 商业价值。支持点一:对于开发商而言,本项目在此市场定位下具有丰富的可延续副主题卖点,可有利的减轻竞争对手的抄袭所带来的风险,保持领先地位。支持点二:为市场强烈需求的一种良性回应,更为改变区域生活环境缔造提升到产业链品牌与双效应最大化的基

72、点。 项目形象定位 新城市中心首个大型标志性纯生态养生亲情社区 在市场定位为指导原则下,针对本项目所提出的市场定位,结合本项目地块所处的特殊地理位置、规模与特定目标消费人群的潜在消费意念与广阔的潜在消费市场需求空间等有利优势资源整合,我们将形象定位划分为两大互动组合部分。 关键词汇解释: 新城市中心:定格于极具升值潜力的区域级战略市场的战略高度起点。首个:唯一、第一个、拥有得天独厚的综合优势的一个。大型:建筑物的风格、气势、规模优势的最直观的阐述。标志性:综合优势战略高度起点,未来威海城市区域名片式亮点及魅力所在,居住养生的革命性创新方式形态。纯生态养生:根据该区域购房客群特征,倡导一种生态养

73、生的居住理念,提升项目形象。亲情社区:富有强烈的中国传统家庭思维、人文情调的高尚社区。 该定位将会在营销推广当中围绕以下中心诉求不断展开,也为销售提供了强有力的竞争力的核心表现主题:新城市中心现代人居典范项目发展定位 在细致的市场调研基础上,我们深深地感受到要实现本案经济效益和社会效益最大化,必须站在足够的高度的战略层面上去审视并挖掘出整个项目的最大价值,并与旅游度假区乃至整个威海的城市发展趋势相结合,无论从居住还是商业的整合,将都使本项目成为区域的一个代表作。 从企业发展角度 本项目是迪尚从纺织贸易业转向房地产开发重大事件,也是塑造品牌的里程碑式的杰作。 从项目自身角度 本项目作为威海郊区房

74、产发展的一个典范,将开创威海养生居住新理念。 从区域发展角度 本项目将作为度假区中心位置新锐住宅展示舞台,改变度假区形象。 所以本项目的出现: 将引爆度假区生活革命它必然改写威海养生居住格局它必将成为度假区21世纪养生居住示范工程。 新世纪 新威海项目产品定位 为威海新城市中心打造现代养生居住新典范 本项目的地块具备开发高尚社区的潜质,但要迅速突破市场仍需要塑造鲜明个性,以高素质、差异化优势赢得目标客群的追捧。因此在确定产品定位后,需要确定产品制胜的支撑要素。 超前性:从开发、销售、物业管理到规划、到产品都必须保持3-5年的适度超前。 差异性:本着以人为本的设计理念,借助当代国内外流行的设计元

75、素,打造真正的阳光产品,居住改变生活。 市场导向性:客户的需求创造了市场空间,开发商需要对市场进一步挖掘和引导,以充分利用市场获得更大的利润和发展空间。 创新性:对本项目所处的环境来看,外围居住环境不是很好,因此本项目必须在社区内的设计上、管理上有重大的创新与突破。 项目开发商定位 城市运营商 本项目开发商在房地产上开发项目尚处首次,但从企业的转型和企业定格上,必须从城市发展的战略角度上去思考,不但在项目开发上获取一定的经济效益,而且同时在开发过程中,也扮演了城市的建设者和规划者这一角色。在一定程度上改变了旅游度假区的面貌,在赢取最大经济效益的同时,赢得大量了社会效应。 项目开发商定位 城市运

76、营商 本项目开发商在房地产上开发项目尚处首次,但从企业的转型和企业定格上,必须从城市发展的战略角度上去思考,不但在项目开发上获取一定的经济效益,而且同时在开发过程中,也扮演了城市的建设者和规划者这一角色。在一定程度上改变了旅游度假区的面貌,在赢取最大经济效益的同时,赢得大量了社会效应。 项目概念主题定位 威海新城市中心养生度假亲情社区威海新城市中心养生度假新典范 方案方案1 1:(偏向产品推广概念):(偏向产品推广概念)通过对城市中心概念的推广,提升项目的区域价值,增强客户置业信心和对未来居住生活的展望。本项目所处片区威海旅游度假区是省级旅游度假区,根据我们市场调查分析,该区域购房或居住者80

77、%为老年人,他们有很大一部分来自外地,选择在此养生度假,因此以养生和度假为主题,符合市场需求。通过对亲情社区这一概念推广,走情感营销推广路线,更能抓住客群的需求,让他们产生温馨感。 新威海心级人居典范 方案2:(偏向品牌延续、整合复合概念)目标客群定位 谁是最有价值的客群?他们要什么?了解了他们所处、所需、所欲以及他们共有的特质,我们才能确定该做什么、如何做。本项目作为郊区地产和旅游度假地产的一个结合点,其目标客群相对广泛。根据我们的入户访谈调查可以看出,约有7.4%的潜在购房者选择在旅游度假区,而根据我们的户外拦截访谈可以看出,约有17%的潜在购房者选择在旅游度假区置业。通过我们的专家访谈和

78、消费者访谈可以看出,有一部分人对旅游度假区比较看好。同时从目前市场可以看出,大多置业者为外地人,其中黑龙江的居多,本地置业者较小,80%的购房者为老年人,主要用来投资和度假养老。 本项目的目标客群定位为: 核心客群:家庭年收入在2.5万元以上一、二次置业者。外地在威海工作、养老及投资者,以东北居多,其中又以黑龙江的最多,同时还包括山东省内陆地区、西北地区(甘肃、陕西、山西等地)、江浙一带、北京、韩国占一部分;张村原居住者也占很大一部分。重要客群:威海市区,包括市中心(由于威海市区内房价较高,很多年轻置业者难以承受市区内的房价,因此他们很可能选择在相对偏远旅游度假区购房)。一群有自己养生理想的人

79、目标客群分布状况区域东北甘 肃 、陕 西 、山西北京、江浙、韩国、日本张村市区比例50%5%15%25%5%通过对客群市场的区域划分,从而针对客群占领区域市场。本项目的主要客群来自两块:一个是东北特别是黑龙江的潜在客群,由于威海的生活环境好,城市地位也在逐渐上升,发展潜力巨大,因此他们有很大一部分选择在威海置业,再加上旅游度假区的经济发展、东北人在此务工、经商和居住者较多,东北人在旅游度假区的群居“基地”正在逐渐形成,因此这一部分人将是本项目主要潜在购房者;另一个是张村本地居民,他们也将成为本项目的主要潜在客群之一,旅游度假区的设定,张村就面临着城市化的改造,农民将变成为居民,作为城市化进程的

80、受益者,同时根据市场调查了解到,目前旅游度假区很大一部分消费者来自当地,这足以说明这一市场的旺盛。客户构成细分 度假养老型此类客群以外地购房者居多,他们大多处于中老年,部分是其子女为其养老购买。他们喜欢威海的生活环境,喜欢海岸生活,喜欢在优美的环境下颐养天年。长期居住型此类客群大多为本地置业者,也包括部分在威海有一定事业的外地置业者。这一部分人又分为两类,一种是由于买不起市中心高价楼房只有被动选择在郊区购房,另一种是在度假区有一定产业,主动选择在度假区购房。 投资型该类型比例占有很大一部分,囊括各个区域,是本项目主力目标客群之一。此类购房者大多较为理性,看中的是旅游度假区及本项目的增值潜力。拥

81、有少量私人资本并投入到金融股票、债券、期货、不动产甚至古玩等领域的流通、转让,借以获取增值和利润回报的专职投资者(小股民、小股东、国家或企业债仅人、房东、古玩收藏者等)。不动产以其高回报率和增值的高稳定性博得投资者的青睐,成为当今最受投资者关注的投资焦点。目标客群消费心理研判 度假养老型30-50岁之间,工作5-10年或更长,由于有较强的经济实力,月收入较高且稳定,有能力进行一、二次置业。在一、二次置业上,更加追求生活质量,注重生活的情调、品位以及家庭的和睦天伦,希望优化家庭及个人生活空间,改善居住品质,居住面积在100平方米左右。由于已有购房经验,对户型格局、住区的环境、规划、配套、地段、公

82、摊、邻居素质、开发商实力品牌等因素抱着一种专业的坚持,要求近乎苛刻。长期居住型大多为中老年人,有较强的经济实力,月收入高,追求较高层次的生活享受。多为二次置业,希望改善生活品质,但购买动机多为养老或投资,一般选择中小户型。由于喜欢威海的居住环境,注重生活品质的营建,基本上都是从配套、地段、生活等角度而作出购买决定。由于已有购房经验,对户型格局、住区的环境、配套、地段、物业品牌等因素也较为注重。 投资型本案地块位处城旅游度假区中心区,由目前此区域的房地产开发态势分析,未来的区域发展前景、地块升值潜力显而易见。目光长远、睿智敏感的专业不动产投资者一定已经看到了这里的光明前景和滚滚财源,因此,本案将

83、成为一部分投资者的新宠。 手头资金充裕,消费能力强; 看重项目区位的升值潜力及本案楼盘的升值保值潜力以及投资回报;注重楼盘的品质和附加值。 目标客群消费心理研判 度假养老型30-50岁之间,工作5-10年或更长,由于有较强的经济实力,月收入较高且稳定,有能力进行一、二次置业。在一、二次置业上,更加追求生活质量,注重生活的情调、品位以及家庭的和睦天伦,希望优化家庭及个人生活空间,改善居住品质,居住面积在100平方米左右。由于已有购房经验,对户型格局、住区的环境、规划、配套、地段、公摊、邻居素质、开发商实力品牌等因素抱着一种专业的坚持,要求近乎苛刻。长期居住型大多为中老年人,有较强的经济实力,月收

84、入高,追求较高层次的生活享受。多为二次置业,希望改善生活品质,但购买动机多为养老或投资,一般选择中小户型。由于喜欢威海的居住环境,注重生活品质的营建,基本上都是从配套、地段、生活等角度而作出购买决定。由于已有购房经验,对户型格局、住区的环境、配套、地段、物业品牌等因素也较为注重。 投资型本案地块位处城旅游度假区中心区,由目前此区域的房地产开发态势分析,未来的区域发展前景、地块升值潜力显而易见。目光长远、睿智敏感的专业不动产投资者一定已经看到了这里的光明前景和滚滚财源,因此,本案将成为一部分投资者的新宠。 手头资金充裕,消费能力强; 看重项目区位的升值潜力及本案楼盘的升值保值潜力以及投资回报;注

85、重楼盘的品质和附加值。 目标客户群总述年龄结构 集中在25至50岁之间,此年龄段的人容易接受新的居住观念,并不会固守原有的居住点。购房原因 选择在旅游度假区购房的首要原因是投资和度假,其次才是长期居住。 购房地点 大多本省购房者选择购买黄金海岸线一带风景优美,配套齐全,交通便利的投资金质地带。面积选择 70至120平方米的平面结构的房型最受消费者青睐,房型过大或过小都不被购房者看好。 预期价格 由于多数消费者是出于投资的目的,预期房价偏低。 生活期望 相当一部分潜在客户认为有必要在销售中能多一部分东北人,以形成一个东北人的亲情团体,可以形成度假的共同团体,这可能源于东北人较强的乡土观念和家乡情

86、结。 项目规划定位 本项目作为一个中等体量的郊区房产项目,总占地面积120亩,地势相对平坦,地形方正。在规划设计上,一方面要考虑居住的舒适性,另一方面要考虑到商业的价值性,尽量把商业做满,使本项目价值得到最大的体现。 威海生态养生亲情社区样板 整体规划建议 建筑形式为多层,容积率尽量做满(详见财务分析) 商业优势得以凸显,沿长江路可做沿街网点,建议挑高3米,可隔成两层,上层可住可存货,下层经营,面积不宜过大,总面积控制在90平方米以内,同时按照实际情况可以规划一个超市,使商业价值得到最大的体现。建筑风格宜采用现代建筑风格形式,强调光线、立体感、园林的搭配,整体建筑轻松、简约、明快。 项目主题设

87、计的基本出发点项目主题设计的基本出发点 旅游度假区是典型的旅游胜地,特定的区位条件决定了其气候、自然环境是其绝对的优势,其健康休闲人居环境是所有业主的居住理想。 项目本身所处位于度假区中心,对于其未来规划和发展,市政府已经明确提出了开发旅游产业。从宏观环境来看,本案有着良好的投资回报空间,开发升值空间巨大。所以本项目既有的天然投资环境为本案主题概念方向的确定提供了最为充分的客观依据和条件支持。 生态养生概念已深入人心,也是所有城市居民的心灵共鸣。尤其是近几年来,中国房地产界发现了这一潜在需求,于是觑准时机,普遍运用,无不应验。生态对于居住的最大核心价值在于使人类回归自然,与自然共生共融,从而实

88、现身心平衡,使美好人居可持续发展。项目的主题设计项目的主题设计 亲情社区 亲水园林 亲健康主义 亲情社区亲情社区人文关怀的建筑思维、人文关怀的建筑思维、臻于完美的设计风格、绝对自信的幸臻于完美的设计风格、绝对自信的幸福环境福环境 亲水园林亲水园林尽量树立起与竞品楼盘尽量树立起与竞品楼盘与众不同的旗帜,并进一步强化环境与众不同的旗帜,并进一步强化环境这一最大优势这一最大优势 亲健康主义亲健康主义健康乃是人们普遍的健康乃是人们普遍的需求,也是最基本的生存肌理,因此需求,也是最基本的生存肌理,因此树立健康社区、健康居住的形象,是树立健康社区、健康居住的形象,是我们项目开发不可或缺的手法。我们项目开发

89、不可或缺的手法。这里空气很新鲜。这里空气很新鲜。这里充满世界的温情。这里充满世界的温情。光线、几何、潺潺的流水、清晨的欢笑。光线、几何、潺潺的流水、清晨的欢笑。除此我们还能苛求些什么。除此我们还能苛求些什么。善待人们。善待所有的人。善待人们。善待所有的人。善待一草一木一岁月。善待一草一木一岁月。家天下,从家开始。家天下,从家开始。本项目主题规划设计的可行性亲情、亲水、亲健康主题顺应社会的发展潮流。 随着社会的发展,文明的进步,人们对生活品质的要求越来越高,不仅仅是要求有一个生命的庇护所,更要求住得舒适,住得轻松写意,充满亲情和惬意,在深圳、上海、广州等地,公园旁的房子、公园里的房子、森林里的房

90、子、阳光花房、空中花园等随处可见。这是一种更高层次的生态、健康、休闲、养生的生活享受方式。同时,随着加入WTO,我国经济体制与世界经济进一步接轨,市场经济竞争的全球化迫使我国房地产不得不向西方先进的房地产开发模式学习借鉴,健康休闲的住宅开发在我国的星星燎原之势便是有力佐证之一。本项目主题规划设计的可行性切合社会主流人群的文化心理 。工业的发展,导致人们工作和生活的节奏加快,家庭观念淡薄,人们在心理上、生活上的压力急剧加重,人际交往模式也逐步发生改变,人与人之间的关系变得越来越疏离。在这种状况下,人们要求的不再是五光十色的物质欲望的满足,更要求精神的充实、与自然的相濡亲近、返璞归真以及对新事物的

91、渴望。这就是对居住环境和完美生活方式的追求。针对以上状况,本案将塑造成为一个山水园林式的健康休闲社区,倡导一种健康诗意、和谐温馨的生活方式,将一种纯居住环境上升到“生活即享受,享受即生活”的更高层面。 本项目主题规划设计的可行性技术支持上的可行性。 亲水园林式的健康休闲社区从规划、设计到建成的过程中,技术支持和外部环境是非常重要的,为实现山水园林式的健康休闲社区的目标,就技术层面来说,可以分为简单技术、常规技术、高新技术三个层次。尽管采用高新技术是未来生态住宅发展的必然趋势,但常规技术、常规材料依然是当今我国生态住宅探索与实践的主体。对小区绿化环境和景观设计来说,小区内绿化环境、景观与小区外绿

92、化环境、景观同样重要,就项目本身来讲,本案完全可利用常规技术,通过建筑、景观等各专业的密切配合,从规划、设计的层次上逐步地实现山水园林式的健康休闲社区的目标。本项目主题规划设计的可行性本案主题概念的独创性 。本案以“亲情社区 亲水园林 亲健康”为主题概念。目前在属独创性,尤其我们所倡导的健康、休闲、带有山水园林式的生活方式,无论从理念上还是实操效果上,都是有很强的市场向心力和冲击力,配合开盘前的软性推广销售中的广告宣传,以及入住后的社区文化建设,一定可以使这一要领成为本案的一个鲜明的极具个性的特点,并融合到楼盘个性和社区生活当中,乃到延伸到其它项目,形成企业的品牌个性和企业文化,其所带来的附加

93、值将远远不是在楼盘销售价格中可以包含和衡量的。本项目主题规划设计的可行性有利于物业增值和培育品牌 。众所周知,在房地产三级市场上,一般具有良好生态环境、主题景观环境的房子,租市价格通常高于一般住宅,因为具有良好环境的楼房有利于住者的自身健康、心情愉悦,其居住品质和优越性也非一般化住宅所能比拟,加之随着开发区的进一步发展,其增值潜力也是非同凡响。对于买方而言,这是一个深具增值潜力的楼盘,一种更有利于增值的投资置业捷径;而对于发展商来说,建造具有良好人居环境的优秀人居住宅也是发展商社会责任感、支持社会良心工程的有力体现和举措,更是树立口碑形象的最有说服力的佐证之一。 【亲情社区 亲水园林 亲健康主

94、义】主题概念的细化 十大亲情主题 家天下俱乐部 HOME 中心花园HAPPY亲子乐园 宝宝乖幼稚圆 老年公社 时代喷泉广场 SPA泳池空中花园城堡 活力体育公园 生活馆 户型设计建议关于国内目前户型空间设计的缺陷空间不足:住宅设计的重大缺陷储存空间不足:上海住宅设计标准要求,三房必须有一个储藏室,两房有一个壁橱。美国的户型设计,几乎每个房间、每个过道都有各类不同的壁橱。而德国民居中,壁橱之间还暗藏壁橱,甚至还有密室。此类储存空间的多样性、巧妙性,实在出人意料,体现生活水平的提高对家庭储存空间的要求也不断增多。 晾晒空间两难:现在的户型设计没有充分考虑晾晒功能的需要,有的小区还明确规定楼上居民一

95、律不准安装晾衣架,以维护小区空间的整洁美观。于是,人们只能在连接客厅的主阳台内晾晒,而现在的主阳台往往是外挑式,导致家家主阳台“万国旗”飘扬。一旦家中有客来访,也使整个客厅空间气氛遭到破坏,一方面需要晾晒功能,另一方面又不能有碍观瞻,如今的户型设计,未能处理好这些矛盾,缺乏一个与主阳台分离的相对专用晾晒空间。园艺空间忽略:现在家庭养花种草、栽植观赏植物已成为时尚,而户型中却没有一个专用的家庭园艺空间设计。于是人们只得将各类植物放在阳台上,甚至在阳台的护拦上放置隔板,作为盆栽植物的搁架,还有的在窗台上放满花盆。 洁污空间的遗缺:现在中国新建住宅的户型,许多都缺乏一个与厨卫分离的专用洁污空间。除了

96、卫浴设施和厨房的烹饪洗池外,便再也没有一个可供洗涤家庭用具、用品的地方,这就造成那些既不宜在浴缸和洗脸池中清洗,又不能在厨房水斗中冲刷的诸多将听用具,没有一个合适的洗涤之处。 机动空间匮乏:虽说中国也出现了“X+1”式的户型(即在每户的常规房间之外,再增加一个57平方米的被成为功能房的机动空间),但总的来说,这类空间远未普及。这一机动空间的机动性,体现了它能适应不同家庭或同一家庭的笔筒生活阶段对空间的不同使用要求。既可以作为保姆房、临时客房,又可以作为小书房、电脑房,也可以作为家庭健身房、棋牌室,或干脆用做杂物间也无妨。正是这些机动性,才体现了它的实用性和实惠性,体现了它面积不大功能大的多用性

97、与合理性。着业提高了面积空间的利用率,在有限的空间内,强化居家功能的一种有效方式。 组合户型罕见:所谓组合户型,就是一种更为机动灵活的可分可合的户型款式。它即可一分为二,形成两套独立的住房单元,又可合二为一,组成一套独用居室。这就可在更大程度上,满足不同业主的不同需求。 这类组合式的户型,一般是一房与二房的组合。业主可根据需要,或一套自用,一套出租;或一套自用,一套给父母住,既彼此分居,又便于照应;或先合二为一自用,待子女长大成人再一分为二。这类多种使用功能的机动组合,可有效提高住房的使用效率和使用价值,使不动产本应具有的使用与投资的双重功能,得以更好的发挥。 户型设计建议功能分区要求。功能分

98、区要求。 动静分区。客厅、餐厅、厨房等活动频繁的区域与卧室等休息区做到两区严格分离,保证家庭各成员之间互不干扰,各得其所。 私密性。将卧室(主卧、次卧、儿童房)等较为私密的空间与客厅、餐厅等公共区间进行分离,注意各房间门的方向不要开向客厅或餐厅,避免生活细节中的尴尬场面。 干湿分区。即洗涤、淋浴区与厕所分开;厨房、卫生间与客厅、卧室分开。 下沉式卫生间,以方便业主的洗浴。对每户的空调位置应该统一规划布置。 户型设计建议户型比例及建议 户型户型一房一房小二房小二房大二房大二房小三房小三房顶层楼中顶层楼中楼楼面积面积22-4522-4550-7050-7080-9080-90100-120100-

99、120左右左右140_130140_130比例比例15%50%27%5%3%结合本案定位、竞争环境分析以及市场调研结果,敝司认为针对本案的目标客群大多为养生、投资和旅游度假用,故户型面积要尽量压小,同时要求户型功能尽量全,以满足不同功能的多方面需求。根据市场分析,面积在30-70平方米的市场销售最好。户型设计建议部分户型可以采用挑高部分户型可以采用挑高4 4米米8 8。二房的可采用入户花园。二房的可采用入户花园。全部采用落地窗、凸窗。全部采用落地窗、凸窗。顶层楼中楼规划露台顶层楼中楼规划露台。 采用弧线型板式结构,尽量做到采用弧线型板式结构,尽量做到客厅和卧室朝南。客厅和卧室朝南。 何为客厅挑

100、高4米8特色:客厅有4米8 的挑空,户型新潮,空间感好,不压抑。双层:一层低于2米2,一层高于2米6,空间实用。使用面积大于建筑面积。户型设计建议对建材配备的建议 洁净能源的开发利用。要尽可能节约不可再生能源,积极开发可再生、可降解新能源,如太阳能等无污染型能源; 尽可能利用天然热源实现采暖,充分利用自然通风来改善空气质量、降温、除湿; 在技术成熟、经济允许的情况下,适当使用新材料、新技术,提高住宅的品性。鉴于本案两面临路,故建议除采用阳光玻璃之外,尚可采用塑钢中空玻璃窗、防盗门配实木门,以保证住户安静、无噪音干扰之高生活品质。 建议如若要规划书房,则须在书房设置网络接口,而在客厅、主卧、次卧

101、等房间尽量不要设置网络接口 建议设置社区音乐广播系统,在节假日开播,增强社区温馨感; 建议必须在客厅、主卧室设置电话、电视接口为回应本项目休闲、健康生态的主题概念,故对住宅建筑材料的运用方面建议:细部功能处理 卫生间所有卫生间尽可能做到自然采光;对于二房单位来说,由于只有一个卫生间,卫生间的使用频率较高,使用功能更为广泛,所以面积应保证在6平方米以上;主人卫生间:面积尽可能大点自然采光;自然风景,最好边沐浴(泡澡)边欣赏风景;保证通风效果;干湿分区,防潮;色彩淡雅;防滑处理等。细部功能处理 主卧室主人一般喜欢把电脑放在卧室里,便于随时使用,所以卧室设计时应考察电脑的摆放地方,建议把电脑摆放在床

102、头柜的旁边,避免与床对面电视机的位置产生冲突,所以主卧室的进深应保证这些家私/家电的摆放。对于四房以上大户型来说,建议设计“主人区”概念,主人区包括主卧、主卫、衣帽间、书房等。 细部功能处理 工作阳台工作阳台与厨房形成次动线,便于存放杂物和晾晒衣物。工作阳台的功能越来越大(晒洗衣物、堆放杂物、放置洗衣机),所以面积不宜过小(见上文面积分配表)。越来越多的家庭把洗衣机从卫生间/厨房搬到工作阳台上来,所以工作阳台就预留上下水位。工作阳台设计时应避免工作阳台与客厅在南北线上,因为工作阳台很多时间挂着衣物,影响人们的视线,应适合处理。 考虑阳台的实用性,阳台形状最好设计为方形。 细部功能处理 其它对于

103、大户型来说,入户门考虑加宽到1.2米,可装子母门,对开门。 对于大户型跃层来说,户内楼梯宽度应在0.9米以上,便于搬运家私,并且显得气派。 书房、所有卧室、客厅都应预留电话接口和宽带数据端口,因为电脑一般放在卧室,有时也会搬到书房和客厅。 价格定位q家天下产品性能提升策略家天下产品性能提升策略 q价格策略价格策略一期均价:25002800元/平方米;景观相差100200元/平方米;小高层楼层差价:50元/平方米。目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿目录目录

104、家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿威海威海家天下家天下项目报告项目报告目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿何谓家天下? 我爱我家。以家的概念构筑社区的温馨和牵挂,使社区赋予了传统的美德。家天下,承袭中古时代的韵味,强调项目与众不同的文化概念,使现代原本松散的家庭结构,有了一丝丝温暖。“伦理社区”,从现在开始!家概念的传播家天

105、下充满阳光的亲情社区。家天下尊老爱幼的文明社区。家天下与业主共同协造的威海生活典范。家天下为生命而喝彩。家是永恒的胜局,是传播神圣的美。“家天下”正是传播了这种美,传达了社区的文化品位。家天下,从现在开始一切从家国开始,方有梦想天下!目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿项目概况 位置:威海旅游度假区长江街南侧工商行政管理周边。规划设计:多层、小高层、商业网点。项目地块占地面积:80040平方米总建筑面积:128064平方米其中:多层: 70840平方米小高

106、层: 47224平方米商业网点:10000平方米容积率:1.72绿化率:39%停车位:280个其中:地下停车位:130个 地上停车位:150个威海环翠省级旅游度假区(张村镇)位于威海市区西海岸,是距市区最近和最有发展潜力的行政区域之一,是一个以工业为主体、商住旅游业为两翼的新型工业新区,其发展定位是“威海市环翠区的新城区”、“韩国加工制造业的集中区”、“国内转移资本的聚集区”、“高新技术产业的密集区”和“休闲旅游度假区”。项目地块的区位价值区域定位环翠区新城区、韩国加工制造业的集中区、高新技术产业密集区、休闲旅游度假区。人均财政收入、引进国内外资金、出口创汇、固定资产投资、居民纯收入等多项经济

107、指标位居威海市前列,是威海市经济发展速度最快、最具发展活力的区域之一。项目地块的区位价值经济现状项目地块的区位价值发展潜力从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路将开通,及直接从经济技术开发区至度假区的穿山的公路也在政府的规划中,将度假区与中心区和经济技术开发区联系更加紧密,特别是据传环翠区政府将向度假区迁移,这对本项目的所在区域的提升将起着非常重要的作用。区际联系逐渐加强,形成城市发展互补优势。 项目所在区域商业比较成熟,沿长江路商业繁华,分布了大量专业市场和大型商场超市及沿街商铺,形成该区域最有价值的商圈,商业价值优势也十分明显,这对本项目开发部分商业物业将有重大的意义。项目地块的区位价值初

108、级商圈价值 项目所在区域配套相对成熟,商业、学校、医院林立,度假区医院、众康堂大药房、建城购物广场、威海第七中(初中)、利百佳超市、三联家电、威海糖酒超级市场、威海国际渔具城,为项目开发奠定一定的生活配套基础。 项目地块的区位价值城市配套正逐渐形成项目价值标号分析 价值指标优一般较差很差区位地位配套设施交通状况商圈价值景观环境生活条件周边环境项目价值标号分析 我司初步认为本项目宜开发中低档综合项目,以住宅为主,兼顾商业项目开发,最大程度上创造利润空间。 本项目不具备做高档住宅的条件;本项目不具备做高档住宅的条件;本项目商圈价值较为明显;本项目商圈价值较为明显;本项目周围开发的大多为低档项目;本

109、项目周围开发的大多为低档项目;目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿项目优势因素 区位优势 项目位于度假区的中心位置,生活配套齐全,生活圈已经形成,大环项目位于度假区的中心位置,生活配套齐全,生活圈已经形成,大环境相对较好。境相对较好。旅游资源丰富(里口山自然风景区、中央电视台威海影视城、世界渔村等)。商圈优势 项目周围成熟商圈已经形成,商业价值非常明显。项目周围成熟商圈已经形成,商业价值非常明显。如渔具城、百货超市等。 项目优势因素 规模优势 项目占地面积

110、120亩,规模较大,一方面降低开发成本,另一方面有利于市场造势,也有利于打造精品项目。 地价优势 本地块地价相对低,若结合商业项目开发,价值相对较高。本地块地价相对低,若结合商业项目开发,价值相对较高。同时也反应了本项目的开发潜力及可塑性。项目劣势分析 项项目目外外围围基基本本上上没没有有什什么么景景观观优优势势,因因此此项项目目内内部部景景观观配配套套必必须须做做好。好。项目所在区域建区不久,各项城市建设尚未成型。项目所在区域建区不久,各项城市建设尚未成型。 除除4040亩外,另亩外,另8080亩需拆迁,拆迁成本过高,阻力过大,建议由政府亩需拆迁,拆迁成本过高,阻力过大,建议由政府出面解决。

111、出面解决。 紧邻长江街,污染、噪音比较大,规划时注意住宅的安排。紧邻长江街,污染、噪音比较大,规划时注意住宅的安排。 项目机会点分析 环环翠翠区区区区政政府府将将加加大大对对旅旅游游度度假假区区的的建建设设,这这将将大大大大提提高高本本项项目目的的区位优势,也刺激了该区域的房地产市场。区位优势,也刺激了该区域的房地产市场。 从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路的规划,加快了区域与从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路的规划,加快了区域与区域之间的紧密联系,为旅游度假区的发展带来新的机遇,同时一区域之间的紧密联系,为旅游度假区的发展带来新的机遇,同时一定程度上也会吸引大量的置业者到度假区来投资

112、置业定程度上也会吸引大量的置业者到度假区来投资置业 随着旅游度假区经济的发展和大量日韩公司的进驻,带动该区域的随着旅游度假区经济的发展和大量日韩公司的进驻,带动该区域的人口发展很膨胀,同时也刺激了房地产市场的需求,为本项目的开人口发展很膨胀,同时也刺激了房地产市场的需求,为本项目的开发带来无限的机会。该外来务工者居多,大多是东北人,特别是黑发带来无限的机会。该外来务工者居多,大多是东北人,特别是黑龙江的打工族最多,他们在旅游度假区工作多年,有一定的积蓄,龙江的打工族最多,他们在旅游度假区工作多年,有一定的积蓄,喜欢在此定居,因此未来房产市场需求依然巨大。喜欢在此定居,因此未来房产市场需求依然巨

113、大。 项目机会点分析 根根据据我我们们定定向向调调查查的的结结果果表表明明,希希望望在在威威海海购购房房者者占占到到70%70%以以上上,说说明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。 随着环渤海经济圈的形成和威海城市地位的逐渐提高,外地投资置随着环渤海经济圈的形成和威海城市地位的逐渐提高,外地投资置业者的数量将不断增多,因此开发旅游型地产在该区域还有一定的业者的数量将不断增多,因此开发旅游型地产在该区域还有一定的机会。机会。 张村过去是个乡镇,如今建区后,面临着城市化改造,必将有大量张村过去是个乡镇,如今建区后,面临着城市化改造,必将有大量的

114、农业人口成为城市居民,因此他们对商品房有一定的需求,这对的农业人口成为城市居民,因此他们对商品房有一定的需求,这对本项目开发无疑是个有利的机会。本项目开发无疑是个有利的机会。 旅旅游游度度假假区区较较之之威威海海其其他他几几个个区区域域商商品品房房价价格格相相对对低低得得很很多多,在在房房价价上上有有很很大大的的优优势势,增增长长潜潜力力也也较较大大,因因此此吸吸纳纳大大量量的的中中低低层层消消费费者,另一方面也将吸引大量的投资者和度假者。者,另一方面也将吸引大量的投资者和度假者。综合分析:威海旅游度假区的房产开发在 外部环境上存在很大的机会点,但必须把握时机和开发定位,方能将这些机会很好的利

115、用。项目困难点分析 近近几几年年来来,威威海海房房地地产产开开发发速速度度过过快快,市市场场承承受受能能力力相相对对较较小小,未未来开发存在一定风险。来开发存在一定风险。 威海市人口较少,其本市人口消化力不够,特别是度假区,因此市威海市人口较少,其本市人口消化力不够,特别是度假区,因此市场必须向外转移,结合旅游地产的开发模式,吸引外地投资置业者。场必须向外转移,结合旅游地产的开发模式,吸引外地投资置业者。 本项目开发部分商业虽然符合项目的地段特征,但市场风险依然存本项目开发部分商业虽然符合项目的地段特征,但市场风险依然存在,从目前几个运做的专业市场来看并不是很成功,因此必须对商在,从目前几个运

116、做的专业市场来看并不是很成功,因此必须对商业这一块需要一个准确的评估和判断。业这一块需要一个准确的评估和判断。 旅旅游游度度假假区区空空置置房房较较多多,市市场场泡泡沫沫成成分分很很大大,因因此此开开发发时时宜宜走走精精品品路线和特色路线,避免市场上的产品产生雷同,化解市场风险。路线和特色路线,避免市场上的产品产生雷同,化解市场风险。 目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿准确定位 制胜在先从4C的角度来把握客户需要,从4P的角度来制定营销工具企业的市场战略

117、企业营销系统4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市场占有率投资收益最大化打败竞争对手企业营销实战C& &P定位系统市场定位市场定位 -orientation-orientationC&PC&P营销定位系统营销定位系统- Customer- Customer是否有购房意向?只有实施多项定位,寻求郊区项目上的突破,开发符合市场的产品,才能从根本上规避本项目的开发风险。郊区化房地产开发伴随着城市发展的进程,针对郊区项目的开发定位,应从多个方面进行考量。升值潜力,乃是制胜的法宝。挺进郊区化“郊区

118、”是中心城市行政边界以外的邻接地域,主要是城市化地区核心以外的城市边缘。30分钟车程的称为城乡结合部,30分钟车程以上的称为远郊,一部分为景区等。位于这些区域内的住宅统称为郊区住宅。何为住宅郊区化?距离市区距离市区3030分钟车程左右分钟车程左右郊区住宅远离城市,大大避免了城市的噪音、尾气污染,有的高端化郊区别墅住宅更位于风光秀丽的景区,空气清新,视野开阔、风光媚丽,是具有田园气息的住宅。何为住宅郊区化?空气清新,环境优美空气清新,环境优美郊区住宅由于土地供应充足,土地价格低,使得开发商成规模化开发成为可能。目前,国内郊区化住宅的规模主要在20万平方米以上甚至数百万平方米,聚集着数以千计乃至更

119、多的住户。何为住宅郊区化?社区规模大,人口多社区规模大,人口多 因为远处郊区,为满足住户的日常生活需求,社区的配套设施譬如学校、银行、超市、邮局、会所等成为开发商必备的开发内容之一,而大面积的土地也为配套设施的建设提供了可能。何为住宅郊区化?配套齐全配套齐全由于郊区住宅首先是城市中高产阶级为逃离市中心不断恶化的环境所作的一种选择,那么它首先在环境和舒适度方面要超过市中心的公寓。因此环境优美,布局分散,低密度和户型舒适是这类住宅的特点。何为住宅郊区化?低容积率、低密度低容积率、低密度郊区化经典大盘赏析名 称:星河湾规 模:占地约80平方米;国际大师亲手 设计交楼标准;星河湾番禺执信 中(小)学占

120、地8万多平方米。类 别: 别墅、小高层、高层位 置: 番禺迎宾路沙溪大桥南岸总 户 数:7250户 郊区化经典大盘赏析名 称:西安紫薇田园都市立地位置:长安科技产业园内项目背景: 2002年中国住宅创新夺标评审会 上获:“社区规划示范楼盘“,在 2002年全国人民环境住宅规划设 计评比中荣获环境金奖。规 模:2200亩总占地面积类 别:多层、小高层、高层、别墅郊区化经典大盘赏析万科-东海岸郊区化经典大盘赏析名 称:广东.碧桂园.凤凰城立地位置:离广州市中心公里 坐车30分钟时间项目背景:碧桂园集团的第九个楼盘规 模:1.2万亩定 位:中产阶级经济型别墅住宅郊区化趋势判研究城市化进程已经完成城市

121、化进程已经完成郊区化是发达国家城市居住区位变化的共同趋势在城市化后期具有一定的必然性。完全住宅郊区化的国际标准之一根据地理学家诺瑟姆“S”形曲线原理,中国沿海率先进入城市化增长期全国正处在城市化中期加速发展阶段,2003年,全国城镇人口达6.7亿,城市化水平达47.6%住宅郊区化趋势判研究城市中心房价下降,郊区房价上升城市中心房价下降,郊区房价上升城市发展到一定阶段发生的逆城市化现象“城市空心化”“城市空心化”结果城市中心住宅贬值、郊区房产升值当前的“住宅郊区化”不是国外的“城市空心化”目前国内一类城市还未达到,全国更不可能完全住宅郊区化的国际标准之二城市空心化现象首先出现在西方城市化水平较高

122、的发达国家,原因多方面。首先,城市化水平的提高,在城市快速发展的同时,出现了日益严重的“城市病”,交通拥挤、住房紧张、污染严重、社会秩序和治安状况不良等等,燃起了人们对亲近自然生活的渴望;其次,高速公路、地铁、地下管网等城市基础设施向外延伸并进一步完善,使城市空心化成为可能。美国20世纪50年代“城市空心化”现象中产阶级耗不起,成功的富人更耗不起,只有闲人花得起。距离市区车程距离市区车程1.51.5小时左右小时左右( (国际标准国际标准) )在国内,对于白领或富人而言,时间都是最大的成本,每天1-2小时的往返车程,输掉的是时间、金钱、效率和商机完全住宅郊区化的国际标准之四住宅郊区化趋势判研究试

123、看中国城市发展“八大病症”城市发展理念缺乏可持续性绝大多数城市特别是大城市正在走一种高成本低效率的“逆城市发展一般规律”、无法持续的发展道路。 住房群体在城市的分布结构不合理高收入者或社会经济地位相对高的居住群体集中在城市中心区,而中低收入者被逐步向非中心区特别是郊外分散。而在国外,中低收入者多数居于中心区的外围,离工作地方较近。对汽车进入家庭的速度预估不足在城市建设时考虑的是只走公共汽车和少数的作为奢侈品的小汽车,根本没有预估到家庭汽车将会成群结队地拥上大街市中心房屋密度过低在世界大城市中,中国是单位国土面积的人口密度较低的,几年前北京仅2000人左右(km)2,上海也不过4000人左右 (

124、km)2 ,这种房屋建设的低密度破坏了城市进化的正常秩序。市中心建许多封闭式小区这是一种 “移花接木”的错误 ,“封闭式小区” 是西方郊区化的产物,国内房地产商们的原版移植、拿来主义,使城市的住房间道路阻隔,阻碍了交通网络高密度的过程。把公交优先等同于公共汽车优先公交优先是指公共交通运输的各种工具优先,其中在大城市特别是国际大都会发挥着核心公共交通的作用的是地铁,中国的大城市发展地铁严重滞后,且一些地方上的地铁项目多是修轻轨为主 。“病”之危害不及时改变以上高成本低效率的城市发展模式,中国的大城市在交通上将面临普遍性危机,将对中国的城市化将产生巨大的负面影响。一是应对市中心区楼房和道路实施一揽

125、子“加密计划”。 二是应建设较多的由中心城区向郊外辐射的大路,把推进市区的高密 度化与郊区的相对稀疏化结合,优化居住结构。 三是集中化休闲的场所(如绿化带森林公园大广场)应向中心区的外围、郊区化转移,以引导人流动向,从而纾解中心区的交通拥堵压力。结论:住宅郊区化,虽不是遥不可及,但与我们有距离!中国所谓的住宅郊区化浪潮,并未真正来临!只是浪潮席卷前的温热、风暴来袭前的预告,不是狂风骤雨式,而是毛毛细雨式。是偶尔的“郊区起义”,不是“造城运动”,住宅郊区化,离我们还有一段距离! 随着中国经济的进一步发展、轿车的逐步普及以及城市的规范化发展,住宅郊区化的旺期才会慢慢到来。危机即转机,关键在于定位!

126、定位不是对产品本身做实质改变,而是对市场的发现!好的定位容易形成竞争优势!但其不是竞争优势!本项目定位应结合郊区化地产开发模式及旅游地产开发模式,同时适应本土化经营路线。新城市中心 生态养生名宅项目命名建议迪尚捷年家天下家天下欧洲小镇威海新都第一家庭品茗生活小城故事主推项目名称家天下家天下 “齐家,治国,平天下齐家,治国,平天下”家者,乃成功之基石也;家者,乃拳拳之心也;家者,乃一杯浓浓的茶也。古往今来,纵谈经纬,家无不成就芸芸众生不老最后的归宿。在中 国,家不只是种概念,不仅仅是房子的空壳,它更象征着中国传统的伦理观念。家,是靠山,是人类历史的里程碑。家,属于人类共生的团体,是恒久不变的信仰

127、。家,是建筑的灵魂,也是建筑的社会法则。本项目以本项目以“家家”的理念进行开发,更符合了当代养生居住的潮流。的理念进行开发,更符合了当代养生居住的潮流。项目市场定位 集生活休闲娱乐购物养生度假为一体的新城市中心生活圈。 旅游度假区是目前威海房产开发最不成熟的区域,未来开发存在很大机遇,同时也伴随很大的风险主要是因为政府对该区域的规划力度不够,市场不确定因素较多。同时该区域低档项目开发几近饱和,因此完全开发低档住宅虽然风险较小,但利润不高,竞争压力也很大。因此建议该区域房产开发走规模化中档旅游地产为主,结合郊区地产开发模式,完善内部配套设施,解决交通问题,最大程度降低开发风险,一方面吸引投资者和

128、旅游度假者,另一方面也吸纳本地置业者,采用产品差异化的路线,借用旅游地产的配套优势,吸引一些长期居住者,最大程度上争取市场,但要注意面积和总价(投资者购买目的为度假及升值)。关于“生活休闲娱乐养生度假” 本项目位于旅游度假区中心繁华区,生活配套相对齐全。 休闲娱乐是现代生活重要的元素,也是本项目所必须有的特征。 养生度假主要体现本项目的区位特征,同时符合市场主要目标客群。本项目位于旅游度假区,其中很大一部分客群是来自东北的置业者,而且大部分是老年人,他们喜欢度假区的生活环境,并选择在这里养老,这一部分人将是本项目的主要目标客群。关于“新城市中心生活圈” 政策向这边倾斜,新的城市中心将形成。 以

129、城市级的高度战略为起点。抓住区域目标定位,锁定客群范围, 辐射周边区域。 环海公路、与经区的隧道的连通,为度假区的发展带来新的契机 项目位于旅游度假区中心位置,因此新的城市中心非本项目莫属。 从各个方面考量,本项目将具备独一无二的新城市生活圈的地位。 关于“购物”与“生活圈” 本项目占据良好的商业氛围,初级商圈在一定程度上基本形成。 良好的商业氛围与生活氛围结合在一起,为本项目带来巨大的 商业价值。支持点一:对于开发商而言,本项目在此市场定位下具有丰富的可延续副主题卖点,可有利的减轻竞争对手的抄袭所带来的风险,保持领先地位。支持点二:为市场强烈需求的一种良性回应,更为改变区域生活环境缔造提升到

130、产业链品牌与双效应最大化的基点。 项目形象定位 新城市中心首个大型标志性纯生态养生亲情社区 在市场定位为指导原则下,针对本项目所提出的市场定位,结合本项目地块所处的特殊地理位置、规模与特定目标消费人群的潜在消费意念与广阔的潜在消费市场需求空间等有利优势资源整合,我们将形象定位划分为两大互动组合部分。 关键词汇解释: 新城市中心:定格于极具升值潜力的区域级战略市场的战略高度起点。首个:唯一、第一个、拥有得天独厚的综合优势的一个。大型:建筑物的风格、气势、规模优势的最直观的阐述。标志性:综合优势战略高度起点,未来威海城市区域名片式亮点及魅力所在,居住养生的革命性创新方式形态。纯生态养生:根据该区域

131、购房客群特征,倡导一种生态养生的居住理念,提升项目形象。亲情社区:富有强烈的中国传统家庭思维、人文情调的高尚社区。 该定位将会在营销推广当中围绕以下中心诉求不断展开,也为销售提供了强有力的竞争力的核心表现主题:新城市中心现代人居典范项目发展定位 在细致的市场调研基础上,我们深深地感受到要实现本案经济效益和社会效益最大化,必须站在足够的高度的战略层面上去审视并挖掘出整个项目的最大价值,并与旅游度假区乃至整个威海的城市发展趋势相结合,无论从居住还是商业的整合,将都使本项目成为区域的一个代表作。 从企业发展角度 本项目是迪尚从纺织贸易业转向房地产开发重大事件,也是塑造品牌的里程碑式的杰作。 从项目自

132、身角度 本项目作为威海郊区房产发展的一个典范,将开创威海养生居住新理念。 从区域发展角度 本项目将作为度假区中心位置新锐住宅展示舞台,改变度假区形象。 所以本项目的出现: 将引爆度假区生活革命它必然改写威海养生居住格局它必将成为度假区21世纪养生居住示范工程。 新世纪 新威海项目产品定位 为威海新城市中心打造现代养生居住新典范 本项目的地块具备开发高尚社区的潜质,但要迅速突破市场仍需要塑造鲜明个性,以高素质、差异化优势赢得目标客群的追捧。因此在确定产品定位后,需要确定产品制胜的支撑要素。 超前性:从开发、销售、物业管理到规划、到产品都必须保持3-5年的适度超前。 差异性:本着以人为本的设计理念

133、,借助当代国内外流行的设计元素,打造真正的阳光产品,居住改变生活。 市场导向性:客户的需求创造了市场空间,开发商需要对市场进一步挖掘和引导,以充分利用市场获得更大的利润和发展空间。 创新性:对本项目所处的环境来看,外围居住环境不是很好,因此本项目必须在社区内的设计上、管理上有重大的创新与突破。 项目开发商定位 城市运营商 本项目开发商在房地产上开发项目尚处首次,但从企业的转型和企业定格上,必须从城市发展的战略角度上去思考,不但在项目开发上获取一定的经济效益,而且同时在开发过程中,也扮演了城市的建设者和规划者这一角色。在一定程度上改变了旅游度假区的面貌,在赢取最大经济效益的同时,赢得大量了社会效

134、应。 项目开发商定位 城市运营商 本项目开发商在房地产上开发项目尚处首次,但从企业的转型和企业定格上,必须从城市发展的战略角度上去思考,不但在项目开发上获取一定的经济效益,而且同时在开发过程中,也扮演了城市的建设者和规划者这一角色。在一定程度上改变了旅游度假区的面貌,在赢取最大经济效益的同时,赢得大量了社会效应。 项目概念主题定位 威海新城市中心养生度假亲情社区威海新城市中心养生度假新典范 方案方案1 1:(偏向产品推广概念):(偏向产品推广概念)通过对城市中心概念的推广,提升项目的区域价值,增强客户置业信心和对未来居住生活的展望。本项目所处片区威海旅游度假区是省级旅游度假区,根据我们市场调查

135、分析,该区域购房或居住者80%为老年人,他们有很大一部分来自外地,选择在此养生度假,因此以养生和度假为主题,符合市场需求。通过对亲情社区这一概念推广,走情感营销推广路线,更能抓住客群的需求,让他们产生温馨感。 新威海心级人居典范 方案2:(偏向品牌延续、整合复合概念)目标客群定位 谁是最有价值的客群?他们要什么?了解了他们所处、所需、所欲以及他们共有的特质,我们才能确定该做什么、如何做。本项目作为郊区地产和旅游度假地产的一个结合点,其目标客群相对广泛。根据我们的入户访谈调查可以看出,约有7.4%的潜在购房者选择在旅游度假区,而根据我们的户外拦截访谈可以看出,约有17%的潜在购房者选择在旅游度假

136、区置业。通过我们的专家访谈和消费者访谈可以看出,有一部分人对旅游度假区比较看好。同时从目前市场可以看出,大多置业者为外地人,其中黑龙江的居多,本地置业者较小,80%的购房者为老年人,主要用来投资和度假养老。 本项目的目标客群定位为: 核心客群:家庭年收入在2.5万元以上一、二次置业者。外地在威海工作、养老及投资者,以东北居多,其中又以黑龙江的最多,同时还包括山东省内陆地区、西北地区(甘肃、陕西、山西等地)、江浙一带、北京、韩国占一部分;张村原居住者也占很大一部分。重要客群:威海市区,包括市中心(由于威海市区内房价较高,很多年轻置业者难以承受市区内的房价,因此他们很可能选择在相对偏远旅游度假区购

137、房)。一群有自己养生理想的人目标客群分布状况区域东北甘 肃 、陕 西 、山西北京、江浙、韩国、日本张村市区比例50%5%15%25%5%通过对客群市场的区域划分,从而针对客群占领区域市场。本项目的主要客群来自两块:一个是东北特别是黑龙江的潜在客群,由于威海的生活环境好,城市地位也在逐渐上升,发展潜力巨大,因此他们有很大一部分选择在威海置业,再加上旅游度假区的经济发展、东北人在此务工、经商和居住者较多,东北人在旅游度假区的群居“基地”正在逐渐形成,因此这一部分人将是本项目主要潜在购房者;另一个是张村本地居民,他们也将成为本项目的主要潜在客群之一,旅游度假区的设定,张村就面临着城市化的改造,农民将

138、变成为居民,作为城市化进程的受益者,同时根据市场调查了解到,目前旅游度假区很大一部分消费者来自当地,这足以说明这一市场的旺盛。客户构成细分 度假养老型此类客群以外地购房者居多,他们大多处于中老年,部分是其子女为其养老购买。他们喜欢威海的生活环境,喜欢海岸生活,喜欢在优美的环境下颐养天年。长期居住型此类客群大多为本地置业者,也包括部分在威海有一定事业的外地置业者。这一部分人又分为两类,一种是由于买不起市中心高价楼房只有被动选择在郊区购房,另一种是在度假区有一定产业,主动选择在度假区购房。 投资型该类型比例占有很大一部分,囊括各个区域,是本项目主力目标客群之一。此类购房者大多较为理性,看中的是旅游

139、度假区及本项目的增值潜力。拥有少量私人资本并投入到金融股票、债券、期货、不动产甚至古玩等领域的流通、转让,借以获取增值和利润回报的专职投资者(小股民、小股东、国家或企业债仅人、房东、古玩收藏者等)。不动产以其高回报率和增值的高稳定性博得投资者的青睐,成为当今最受投资者关注的投资焦点。目标客群消费心理研判 度假养老型30-50岁之间,工作5-10年或更长,由于有较强的经济实力,月收入较高且稳定,有能力进行一、二次置业。在一、二次置业上,更加追求生活质量,注重生活的情调、品位以及家庭的和睦天伦,希望优化家庭及个人生活空间,改善居住品质,居住面积在100平方米左右。由于已有购房经验,对户型格局、住区

140、的环境、规划、配套、地段、公摊、邻居素质、开发商实力品牌等因素抱着一种专业的坚持,要求近乎苛刻。长期居住型大多为中老年人,有较强的经济实力,月收入高,追求较高层次的生活享受。多为二次置业,希望改善生活品质,但购买动机多为养老或投资,一般选择中小户型。由于喜欢威海的居住环境,注重生活品质的营建,基本上都是从配套、地段、生活等角度而作出购买决定。由于已有购房经验,对户型格局、住区的环境、配套、地段、物业品牌等因素也较为注重。 投资型本案地块位处城旅游度假区中心区,由目前此区域的房地产开发态势分析,未来的区域发展前景、地块升值潜力显而易见。目光长远、睿智敏感的专业不动产投资者一定已经看到了这里的光明

141、前景和滚滚财源,因此,本案将成为一部分投资者的新宠。 手头资金充裕,消费能力强; 看重项目区位的升值潜力及本案楼盘的升值保值潜力以及投资回报;注重楼盘的品质和附加值。 目标客群消费心理研判 度假养老型30-50岁之间,工作5-10年或更长,由于有较强的经济实力,月收入较高且稳定,有能力进行一、二次置业。在一、二次置业上,更加追求生活质量,注重生活的情调、品位以及家庭的和睦天伦,希望优化家庭及个人生活空间,改善居住品质,居住面积在100平方米左右。由于已有购房经验,对户型格局、住区的环境、规划、配套、地段、公摊、邻居素质、开发商实力品牌等因素抱着一种专业的坚持,要求近乎苛刻。长期居住型大多为中老

142、年人,有较强的经济实力,月收入高,追求较高层次的生活享受。多为二次置业,希望改善生活品质,但购买动机多为养老或投资,一般选择中小户型。由于喜欢威海的居住环境,注重生活品质的营建,基本上都是从配套、地段、生活等角度而作出购买决定。由于已有购房经验,对户型格局、住区的环境、配套、地段、物业品牌等因素也较为注重。 投资型本案地块位处城旅游度假区中心区,由目前此区域的房地产开发态势分析,未来的区域发展前景、地块升值潜力显而易见。目光长远、睿智敏感的专业不动产投资者一定已经看到了这里的光明前景和滚滚财源,因此,本案将成为一部分投资者的新宠。 手头资金充裕,消费能力强; 看重项目区位的升值潜力及本案楼盘的

143、升值保值潜力以及投资回报;注重楼盘的品质和附加值。 目标客户群总述年龄结构 集中在25至50岁之间,此年龄段的人容易接受新的居住观念,并不会固守原有的居住点。购房原因 选择在旅游度假区购房的首要原因是投资和度假,其次才是长期居住。 购房地点 大多本省购房者选择购买黄金海岸线一带风景优美,配套齐全,交通便利的投资金质地带。面积选择 70至120平方米的平面结构的房型最受消费者青睐,房型过大或过小都不被购房者看好。 预期价格 由于多数消费者是出于投资的目的,预期房价偏低。 生活期望 相当一部分潜在客户认为有必要在销售中能多一部分东北人,以形成一个东北人的亲情团体,可以形成度假的共同团体,这可能源于

144、东北人较强的乡土观念和家乡情结。 项目规划定位 本项目作为一个中等体量的郊区房产项目,总占地面积120亩,地势相对平坦,地形方正。在规划设计上,一方面要考虑居住的舒适性,另一方面要考虑到商业的价值性,尽量把商业做满,使本项目价值得到最大的体现。 威海生态养生亲情社区样板 整体规划建议 建筑形式为多层,容积率尽量做满(详见财务分析) 商业优势得以凸显,沿长江路可做沿街网点,建议挑高3米,可隔成两层,上层可住可存货,下层经营,面积不宜过大,总面积控制在90平方米以内,同时按照实际情况可以规划一个超市,使商业价值得到最大的体现。建筑风格宜采用现代建筑风格形式,强调光线、立体感、园林的搭配,整体建筑轻

145、松、简约、明快。 项目主题设计的基本出发点项目主题设计的基本出发点 旅游度假区是典型的旅游胜地,特定的区位条件决定了其气候、自然环境是其绝对的优势,其健康休闲人居环境是所有业主的居住理想。 项目本身所处位于度假区中心,对于其未来规划和发展,市政府已经明确提出了开发旅游产业。从宏观环境来看,本案有着良好的投资回报空间,开发升值空间巨大。所以本项目既有的天然投资环境为本案主题概念方向的确定提供了最为充分的客观依据和条件支持。 生态养生概念已深入人心,也是所有城市居民的心灵共鸣。尤其是近几年来,中国房地产界发现了这一潜在需求,于是觑准时机,普遍运用,无不应验。生态对于居住的最大核心价值在于使人类回归

146、自然,与自然共生共融,从而实现身心平衡,使美好人居可持续发展。项目的主题设计项目的主题设计 亲情社区 亲水园林 亲健康主义 亲情社区亲情社区人文关怀的建筑思维、人文关怀的建筑思维、臻于完美的设计风格、绝对自信的幸臻于完美的设计风格、绝对自信的幸福环境福环境 亲水园林亲水园林尽量树立起与竞品楼盘尽量树立起与竞品楼盘与众不同的旗帜,并进一步强化环境与众不同的旗帜,并进一步强化环境这一最大优势这一最大优势 亲健康主义亲健康主义健康乃是人们普遍的健康乃是人们普遍的需求,也是最基本的生存肌理,因此需求,也是最基本的生存肌理,因此树立健康社区、健康居住的形象,是树立健康社区、健康居住的形象,是我们项目开发

147、不可或缺的手法。我们项目开发不可或缺的手法。这里空气很新鲜。这里空气很新鲜。这里充满世界的温情。这里充满世界的温情。光线、几何、潺潺的流水、清晨的欢笑。光线、几何、潺潺的流水、清晨的欢笑。除此我们还能苛求些什么。除此我们还能苛求些什么。善待人们。善待所有的人。善待人们。善待所有的人。善待一草一木一岁月。善待一草一木一岁月。家天下,从家开始。家天下,从家开始。本项目主题规划设计的可行性亲情、亲水、亲健康主题顺应社会的发展潮流。 随着社会的发展,文明的进步,人们对生活品质的要求越来越高,不仅仅是要求有一个生命的庇护所,更要求住得舒适,住得轻松写意,充满亲情和惬意,在深圳、上海、广州等地,公园旁的房

148、子、公园里的房子、森林里的房子、阳光花房、空中花园等随处可见。这是一种更高层次的生态、健康、休闲、养生的生活享受方式。同时,随着加入WTO,我国经济体制与世界经济进一步接轨,市场经济竞争的全球化迫使我国房地产不得不向西方先进的房地产开发模式学习借鉴,健康休闲的住宅开发在我国的星星燎原之势便是有力佐证之一。本项目主题规划设计的可行性切合社会主流人群的文化心理 。工业的发展,导致人们工作和生活的节奏加快,家庭观念淡薄,人们在心理上、生活上的压力急剧加重,人际交往模式也逐步发生改变,人与人之间的关系变得越来越疏离。在这种状况下,人们要求的不再是五光十色的物质欲望的满足,更要求精神的充实、与自然的相濡

149、亲近、返璞归真以及对新事物的渴望。这就是对居住环境和完美生活方式的追求。针对以上状况,本案将塑造成为一个山水园林式的健康休闲社区,倡导一种健康诗意、和谐温馨的生活方式,将一种纯居住环境上升到“生活即享受,享受即生活”的更高层面。 本项目主题规划设计的可行性技术支持上的可行性。 亲水园林式的健康休闲社区从规划、设计到建成的过程中,技术支持和外部环境是非常重要的,为实现山水园林式的健康休闲社区的目标,就技术层面来说,可以分为简单技术、常规技术、高新技术三个层次。尽管采用高新技术是未来生态住宅发展的必然趋势,但常规技术、常规材料依然是当今我国生态住宅探索与实践的主体。对小区绿化环境和景观设计来说,小

150、区内绿化环境、景观与小区外绿化环境、景观同样重要,就项目本身来讲,本案完全可利用常规技术,通过建筑、景观等各专业的密切配合,从规划、设计的层次上逐步地实现山水园林式的健康休闲社区的目标。本项目主题规划设计的可行性本案主题概念的独创性 。本案以“亲情社区 亲水园林 亲健康”为主题概念。目前在属独创性,尤其我们所倡导的健康、休闲、带有山水园林式的生活方式,无论从理念上还是实操效果上,都是有很强的市场向心力和冲击力,配合开盘前的软性推广销售中的广告宣传,以及入住后的社区文化建设,一定可以使这一要领成为本案的一个鲜明的极具个性的特点,并融合到楼盘个性和社区生活当中,乃到延伸到其它项目,形成企业的品牌个

151、性和企业文化,其所带来的附加值将远远不是在楼盘销售价格中可以包含和衡量的。本项目主题规划设计的可行性有利于物业增值和培育品牌 。众所周知,在房地产三级市场上,一般具有良好生态环境、主题景观环境的房子,租市价格通常高于一般住宅,因为具有良好环境的楼房有利于住者的自身健康、心情愉悦,其居住品质和优越性也非一般化住宅所能比拟,加之随着开发区的进一步发展,其增值潜力也是非同凡响。对于买方而言,这是一个深具增值潜力的楼盘,一种更有利于增值的投资置业捷径;而对于发展商来说,建造具有良好人居环境的优秀人居住宅也是发展商社会责任感、支持社会良心工程的有力体现和举措,更是树立口碑形象的最有说服力的佐证之一。 【

152、亲情社区 亲水园林 亲健康主义】主题概念的细化 十大亲情主题 家天下俱乐部 HOME 中心花园HAPPY亲子乐园 宝宝乖幼稚圆 老年公社 时代喷泉广场 SPA泳池空中花园城堡 活力体育公园 生活馆 户型设计建议关于国内目前户型空间设计的缺陷空间不足:住宅设计的重大缺陷储存空间不足:上海住宅设计标准要求,三房必须有一个储藏室,两房有一个壁橱。美国的户型设计,几乎每个房间、每个过道都有各类不同的壁橱。而德国民居中,壁橱之间还暗藏壁橱,甚至还有密室。此类储存空间的多样性、巧妙性,实在出人意料,体现生活水平的提高对家庭储存空间的要求也不断增多。 晾晒空间两难:现在的户型设计没有充分考虑晾晒功能的需要,

153、有的小区还明确规定楼上居民一律不准安装晾衣架,以维护小区空间的整洁美观。于是,人们只能在连接客厅的主阳台内晾晒,而现在的主阳台往往是外挑式,导致家家主阳台“万国旗”飘扬。一旦家中有客来访,也使整个客厅空间气氛遭到破坏,一方面需要晾晒功能,另一方面又不能有碍观瞻,如今的户型设计,未能处理好这些矛盾,缺乏一个与主阳台分离的相对专用晾晒空间。园艺空间忽略:现在家庭养花种草、栽植观赏植物已成为时尚,而户型中却没有一个专用的家庭园艺空间设计。于是人们只得将各类植物放在阳台上,甚至在阳台的护拦上放置隔板,作为盆栽植物的搁架,还有的在窗台上放满花盆。 洁污空间的遗缺:现在中国新建住宅的户型,许多都缺乏一个与

154、厨卫分离的专用洁污空间。除了卫浴设施和厨房的烹饪洗池外,便再也没有一个可供洗涤家庭用具、用品的地方,这就造成那些既不宜在浴缸和洗脸池中清洗,又不能在厨房水斗中冲刷的诸多将听用具,没有一个合适的洗涤之处。 机动空间匮乏:虽说中国也出现了“X+1”式的户型(即在每户的常规房间之外,再增加一个57平方米的被成为功能房的机动空间),但总的来说,这类空间远未普及。这一机动空间的机动性,体现了它能适应不同家庭或同一家庭的笔筒生活阶段对空间的不同使用要求。既可以作为保姆房、临时客房,又可以作为小书房、电脑房,也可以作为家庭健身房、棋牌室,或干脆用做杂物间也无妨。正是这些机动性,才体现了它的实用性和实惠性,体

155、现了它面积不大功能大的多用性与合理性。着业提高了面积空间的利用率,在有限的空间内,强化居家功能的一种有效方式。 组合户型罕见:所谓组合户型,就是一种更为机动灵活的可分可合的户型款式。它即可一分为二,形成两套独立的住房单元,又可合二为一,组成一套独用居室。这就可在更大程度上,满足不同业主的不同需求。 这类组合式的户型,一般是一房与二房的组合。业主可根据需要,或一套自用,一套出租;或一套自用,一套给父母住,既彼此分居,又便于照应;或先合二为一自用,待子女长大成人再一分为二。这类多种使用功能的机动组合,可有效提高住房的使用效率和使用价值,使不动产本应具有的使用与投资的双重功能,得以更好的发挥。 户型

156、设计建议功能分区要求。功能分区要求。 动静分区。客厅、餐厅、厨房等活动频繁的区域与卧室等休息区做到两区严格分离,保证家庭各成员之间互不干扰,各得其所。 私密性。将卧室(主卧、次卧、儿童房)等较为私密的空间与客厅、餐厅等公共区间进行分离,注意各房间门的方向不要开向客厅或餐厅,避免生活细节中的尴尬场面。 干湿分区。即洗涤、淋浴区与厕所分开;厨房、卫生间与客厅、卧室分开。 下沉式卫生间,以方便业主的洗浴。对每户的空调位置应该统一规划布置。 户型设计建议户型比例及建议 户型户型一房一房小二房小二房大二房大二房小三房小三房顶层楼中顶层楼中楼楼面积面积22-4522-4550-7050-7080-9080

157、-90100-120100-120左右左右140_130140_130比例比例15%50%27%5%3%结合本案定位、竞争环境分析以及市场调研结果,敝司认为针对本案的目标客群大多为养生、投资和旅游度假用,故户型面积要尽量压小,同时要求户型功能尽量全,以满足不同功能的多方面需求。根据市场分析,面积在30-70平方米的市场销售最好。户型设计建议部分户型可以采用挑高部分户型可以采用挑高4 4米米8 8。二房的可采用入户花园。二房的可采用入户花园。全部采用落地窗、凸窗。全部采用落地窗、凸窗。顶层楼中楼规划露台顶层楼中楼规划露台。 采用弧线型板式结构,尽量做到采用弧线型板式结构,尽量做到客厅和卧室朝南。

158、客厅和卧室朝南。 何为客厅挑高4米8特色:客厅有4米8 的挑空,户型新潮,空间感好,不压抑。双层:一层低于2米2,一层高于2米6,空间实用。使用面积大于建筑面积。户型设计建议对建材配备的建议 洁净能源的开发利用。要尽可能节约不可再生能源,积极开发可再生、可降解新能源,如太阳能等无污染型能源; 尽可能利用天然热源实现采暖,充分利用自然通风来改善空气质量、降温、除湿; 在技术成熟、经济允许的情况下,适当使用新材料、新技术,提高住宅的品性。鉴于本案两面临路,故建议除采用阳光玻璃之外,尚可采用塑钢中空玻璃窗、防盗门配实木门,以保证住户安静、无噪音干扰之高生活品质。 建议如若要规划书房,则须在书房设置网

159、络接口,而在客厅、主卧、次卧等房间尽量不要设置网络接口 建议设置社区音乐广播系统,在节假日开播,增强社区温馨感; 建议必须在客厅、主卧室设置电话、电视接口为回应本项目休闲、健康生态的主题概念,故对住宅建筑材料的运用方面建议:细部功能处理 卫生间所有卫生间尽可能做到自然采光;对于二房单位来说,由于只有一个卫生间,卫生间的使用频率较高,使用功能更为广泛,所以面积应保证在6平方米以上;主人卫生间:面积尽可能大点自然采光;自然风景,最好边沐浴(泡澡)边欣赏风景;保证通风效果;干湿分区,防潮;色彩淡雅;防滑处理等。细部功能处理 主卧室主人一般喜欢把电脑放在卧室里,便于随时使用,所以卧室设计时应考察电脑的

160、摆放地方,建议把电脑摆放在床头柜的旁边,避免与床对面电视机的位置产生冲突,所以主卧室的进深应保证这些家私/家电的摆放。对于四房以上大户型来说,建议设计“主人区”概念,主人区包括主卧、主卫、衣帽间、书房等。 细部功能处理 工作阳台工作阳台与厨房形成次动线,便于存放杂物和晾晒衣物。工作阳台的功能越来越大(晒洗衣物、堆放杂物、放置洗衣机),所以面积不宜过小(见上文面积分配表)。越来越多的家庭把洗衣机从卫生间/厨房搬到工作阳台上来,所以工作阳台就预留上下水位。工作阳台设计时应避免工作阳台与客厅在南北线上,因为工作阳台很多时间挂着衣物,影响人们的视线,应适合处理。 考虑阳台的实用性,阳台形状最好设计为方

161、形。 细部功能处理 其它对于大户型来说,入户门考虑加宽到1.2米,可装子母门,对开门。 对于大户型跃层来说,户内楼梯宽度应在0.9米以上,便于搬运家私,并且显得气派。 书房、所有卧室、客厅都应预留电话接口和宽带数据端口,因为电脑一般放在卧室,有时也会搬到书房和客厅。 价格定位q家天下产品性能提升策略家天下产品性能提升策略 q价格策略价格策略一期均价:25002800元/平方米;景观相差100200元/平方米;小高层楼层差价:50元/平方米。目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿目录目录家天下的诠释与演绎家天下的诠释与演绎区域环境研究结论区域环境研究结论项目项目SWOTSWOT研究研究项目定位项目定位投资分析可行性结论投资分析可行性结论广告秀稿广告秀稿

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