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1、全寿命全寿命 高品质高品质坚持以人为本，实行住宅性能认定坚持以人为本，实行住宅性能认定宋春华 1报载：1995年初日本神户发生7.2级大地震，在对44万座倒塌房屋清理过程中发现，许多由日本知名开发商兴建的新住宅成了废墟，而一些旧房子（包括用国外建筑材料建成的房子）却完好无损。2一位日本消费监督机构建筑研究所长说：在日本，能工巧匠修建的精良建筑在1300年后依然昂然耸立，可开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。3他提出的实际上是大家普遍关心的问题，即住宅的寿命和质量问题。中国亦存在类似情况。随着我国城市化进程的加快、住房货币化分配制度的实施、居民收入水平的提高和城镇恩格尔系数的降低，
2、社会对住房的需求量越来越大。4巨大的市场需求促使我国住宅产业快速发展，近年来，年竣工量处于5亿的阶段性水平，至2003年底城镇人均住宅面积达23.67，其中东部地区已达25.06。5为解决长期以来住宅品质不高、人居环境质量差的问题，国务院办公厅于1999年适时转发了建设部等8部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见（国办发199972号）。6这个意见的指导思想是通过推进住宅产业现代化，逐步实现住宅生产由传统的粗放型向现代的集约型转变，建立起住宅产业体系，依靠科技进步，提高劳动生产率及产品质量，实现住宅品质的升级换代。7我国住宅在总体质量逐步提高的过程中，传递出的信息是：中国人可以住更好
3、的房子。人们的质量意识普遍提高，消费者无论是购新房还是买旧房，都要经过多方比较选择，审慎权衡定夺。8对于普遍消费者而言，除了少数人在追逐“概念消费”之外，大部分人也仅限于对住房外观的、“可见的质量”的选择，而对其潜在的视觉难以判断的内在品质，却不甚了了，如长寿命的生命周期和高品质的性价比。9其实，任何一种物质产品，都有一定的有限的生命周期，我们讲的产品寿命，是指能保持其基本性能、具备基本功能、保证基本品质而具有使用价值的时限。10以空调设备为例，我国生产的房间空调器，寿命为815年，单元式空调机寿命约为1015年，冷水机组寿命约为2025年。11住宅作为一种建筑产品，也有一个使用年限和寿命问题
4、。国务院颁布的建设工程质量管理条例规定，设计文件要“注明工程合理使用年限”。12国家标准建筑可靠度设计统一标准（GB50068-2001）规定了结构的设计使用年限。即将由行业标准上升为国家标准的民用建筑设计通则，亦相应做出民用建筑设计使用年限的规定。13类别设计使用年限(年) 示 例15临时性建筑225易于替换结构构件的建筑350普通建筑和构筑物4100纪念性建筑和特别重要的建筑设计使用年限分类14设计使用年限是指在正常施工、使用过程中具有良好的工作性能，只需正常维修而不需大修，可按预期目的正常使用，具有足够的耐久性能，持续地完成设计功能。 15发生设计规定的偶然事件，仍能保持必需的整体稳定性
5、。如果达不到这个年限，说明在设计、施工、使用、维修的某一（些）环节上出现了非正常情况，应查找原因。16建筑结构的使用年限超过设计使用年限后，结构失效率可能较设计预期值增大，更应关注其安全性。住宅的全寿命应包括超过设计使用年限后在拆除之前这段时间。17除了处于设计使用年限之中的建筑之外，有两种情况要特别关注：一是“超期服役”，超过设计使用年限的住宅（甚至是临建、危房）未经检验认定仍在被利用；二是“中途夭折”，尚未达到设计使用年限的住宅（结构完好），被强行拆除。18当前，在我国大拆大建的热潮中，有相当部分住宅“年富力强”而被拆除，使其全寿命大大折减而短命。这种现象不仅在我国大陆，包括台湾及国外某些
6、地区亦有发生，类似的情况已引起各方面的广泛关注。19台湾学者在研究建筑生命周期与CO2总量关系中，曾对19812001年间四大城市区的上万栋案例样本进行调查和研究，结论是台湾住宅平均拆除年限为23.21年，推算其生命周期为3540年； 2021日本学者1986年对数万栋已拆除建筑进行统计分析，推论日本住宅的平均寿命为38.2年。2223整个东亚地区，由于经历过经济的高速发展、城市规模迅速膨胀、人口大量迁移、社会急剧变迁的现实，加之某些特有的居家置业消费观念使然，东亚地区的住宅均呈现生命周期为3040年的短寿命型现象。24与之相反，欧洲国家的住宅寿命甚长，估算其平均寿命在80年以上。美国住宅平均
7、使用年限虽然比不上欧洲，但仍比东亚地区长，有关资料称为44年。25国 名每千人住宅存量（1991）每千人新建住宅（1993）粗估寿命（年）比利时3964.490.0法 国4634.5102.9德 国4216.663.8荷 兰3935.571.5西班牙4415.777.4英 国4113.1132.6奥地利4355.480.6欧洲各国住宅存量、年建设量与粗估寿命26究其短命原因，日本的调查表明：建筑的老化原因占47%，改善设备占7%，其他的经济社会原因（包括改变使用性质、提高土地效益、城市改造、扩大空间等）约占一半。 27这说明，被拆除的建筑有一半是结构、设备本身不堪续用，拆除是无奈之举，而另一半
8、则是非物质原因，是消费观念出现误区和变态的社会需求所导致。28住宅的短命现象，特别是大量处于设计使用年限的建筑被拆除，不符合可持续的科学发展观:价值灭失，不能做到物尽其用，是建筑资源和社会财富的巨大损失； 29拆除过程要消耗可观的人力、物力、运力，同时产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染；拆除意味着新建，要补充和输入更多的资源，而能源大量消耗的后果是CO2排放总量的增加。30可见，保证住宅建筑的设计使用年限，并获得较长的全寿命周期，对缓解大量新建住宅所造成的资源约束，提高资源利用率，减轻环境压力负荷，实现人居事业的可持续发展是有益的，也是重要的。3132这里，我们不得不正视的，在被拆除的短寿命
9、建筑中，有相当的部分是由于结构安全和其他质量问题，造成了安全威胁和不宜居用的局面，从以人为本的观点看，拆除是必定无异的。 33因此，全寿命必须以高品质为前提，特别是随着人民生活水准的提高，对住宅综合性能的要求也越来越高，既要有较高的居住舒适度，又要有可靠的安全度，既要有良好的经济性，又要有高品质的宜居性。34当前，在住宅质量总体不断提升的过程中，仍存在一些不容忽视的问题，中国质量协会和全国用户委员会公布的2003年全国住宅用户满意度指数测评分值仍然不高（64分）。35住户对住宅质量要素的关注中，首位的仍然是工程质量，诸如地基下沉、墙体裂缝、门窗不严、跑冒滴漏等，其次的顺序为户型与布局设计、功能
10、质量、物业管理、自然与人文环境、小区配套设施等。36然而，用户现在对住房质量的满意程度中，排在前面的却是功能质量，其次是户型与布局，再次才是工程质量及其他方面。在分项评价中，对隔声及门窗质量、对楼内公共设施及住宅净高、对保温隔热等方面评价较低。37随着资源节约活动的开展，节地、节能、节水、节材的经济政策将相继出台，水费、热价、电价的调整及物业税的征收，将对居住成本产生一定的影响。 38那些性能低、品质差的住宅将处于高成本运行的劣势，在牺牲舒适度和加大消费支出之间做出选择，可能是新焦点，全面迅速地提高住宅品质，将更加突出地摆在住宅产业的面前。39提高住宅品质，一方面要从市场反馈的薄弱环节，即用户
11、最不满意的地方抓起，另一方面要理性地从全寿命高品质的基本要求出发，解决好关键的质量要素。 40这就是：布局的合理性（选择经济合理的户型，适应现代居住行为的布局）、结构的可靠度（科学确定基准期、使用年限及安全等级）、功能的均好性（各类功能空间没有明显欠缺，综合性能高）、空间的舒适度（良好的热环境、气环境、声环境、光环境等）。41住宅全寿命的高品质，是依靠住宅产业链中的各个环节以及完整的产业体系来实现的,住宅的技术保障体系、建筑体系、部品体系及质量控制体系，几乎都涉及到上述的品质要素。42这里特别要提到的是住宅性能认定，它既是住宅产业的产品体系，是产业体系的重要组成部分，又是产品质量管理中的重要制
12、度，对提供全寿命高品质住宅是不可缺少的。43其一，通过性能认定，满足市场的多元化需求。住房的商品化形成了多元的产品需求，针对不同消费群体提供不同规格的产品，是市场经济机制下住宅生产与供应的基本特征。 44性能认定为消费者和开发商选择产品性能提供依据，消费者可按需要求购（求租），开发商可根据市场对不同性能和品质产品的需求，有的放矢地策划和经营，规划设计也就有了明确的预期目标体系。 45其二，通过性能认定，还消费者以知情权。住宅是高价值的耐用消费品，作为高标的额的商品进入市场参与流通和交易，应提高其产品性能和品质的透明度，为消费者提供可靠的商品信息。 46获得产权的住宅已成为家庭财产最重要的部分，
13、掌握自己拥有物业的性能、品质、成色以及价值几何，当是物权的题中之意。47其三，通过性能认定，维护当事主体的合法权益。在评估、销售、再转让、赠与、继承、纠纷仲裁、法律诉讼等诸多环节，都会由于物业性能、品质、价值等原因而涉及当事主体的权益，客观、公正、科学的性能认定，有助于维护当事人的合法权益。 48我国住宅性能认定工作始于1999年，目前仍处于探索试行阶段，已初步建立起分为3个等级的A级住宅性能认定制度，从五个方面23个项目(AAA级)进行综合认定。从试行效果看，基本上达到了预期目的。49新形势下的住宅性能认定工作，要按照树立和落实科学发展观的要求，认真总结试行阶段的成绩和问题，同时要研究和借鉴
14、国外的管理经验，不断完善认定制度和指标体系，为扩大认定范围和适时全面推行创造条件。50日本比较早地开始了住宅质量评定和性能认定工作，1960年实行KJ制度（模数协调及规格、尺寸、技术保障等），1973年试行BL制度（优良住宅部品认定制度），1987年实行优良住宅认定制度。 51从2000年4月起实施关于促进确保住宅品质等的法律（简称住宅品质确保法），该法有三大支柱，其中之一为“住宅性能表示制度”，其余两项为新建住宅基本结构质量实行“十年义务保证”责任期及完善“指定住宅纠纷处理机构”。522000年7月公布国土交通大臣制定的日本住宅性能“表示基准”及“评定方法基准”，10月开始执行新的住宅性能表
15、示制度。2001年8月又进行了修订，由9个领域28个项目改为29个项目。 532002年8月二手房（存量住房）性能表示制度公布实施，10月正式起用。至2003年6月全国有资质的住宅性能评价机构达93家，至2001年7月,有51个律师协会作为指定的住宅纠纷仲裁机构。 54借鉴日本的做法和经验，应及时对我国住宅性能认定工作加以完善和提高，重点是对现在试行的商品住宅性能认定管理办法进行修改，加以必要的充实和调整，并应上升为国家标准。 55办法修订应坚持以下原则：1.除示范工程等指定项目外，应坚持自愿申请认定的原则；2.认定的内容要突出重点，坚持外观不易判断的事项（内在品质）优先的原则，对易替换和不易
16、客观评价的项目可不列为认定的内容； 563.认定的方法要坚持简便易行、便于操作的原则；4.指标体系要坚持定性与定量相结合的原则，重点部位可现场检测取得数据，保证认定的科学性；575.认定机构应坚持第三方认定的原则，应是具备相应条件并取得资质证书的单位；6.认定范围应该坚持全覆盖的原则，要逐步扩大至存量住宅，并制定相应的认定细则。58住宅问题关系国计民生，住宅的寿命和品质问题，涉及群众的人身及财产安全、居住质量和生活水平。要特别关注住宅的全寿命及其性能和质量，为社会提供高品质的产品，实行住宅性能认定是实现这个目标的有效方法和途径。59应总结和完善我国住宅性能认定制度，提高认定工作的科学性、公正性、和权威性，在试行的基础上逐步扩大认定范围，为促进住宅技术进步、完善住宅性能、提高住宅质量，为消费者提供准确的商品信息，维护市场主体的合法权益，发挥更大的作用。60
