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1、差异化、区隔化、风格化差异化、区隔化、风格化客户：客户：给非多数人的限量版给非多数人的限量版非传统豪宅非传统豪宅首先提出一个问题：我们是豪宅吗？从10000元/平米的售价来看，显然是。那么，从产品上来看呢？地段：武昌内环线外，非传统高尚居住区。宗地：周边老旧工厂林立，生活氛围不够丰富。传统豪宅有高尚的地段，我们没有！传统豪宅有着滨江、滨湖等优势景观资源，我们没有！我们容积率不低，但创新的低密度花园洋房占有了较多的土地资源，属于社区中的低密度版建筑。传统豪宅通常容积率较低，我们不低！我们没有大规模的花园景观，但区别于一般的社区造景，我们尽大程度保留了原生50年的园林、道路和部分小品。传统豪宅通常
2、有着大规模的集中景观，我们没有！创新的3层半花园洋房设计，有天有地有庭院的别墅感受。庭院环抱50年原生大树，更是传统豪宅所难有。传统豪宅以别墅和高档公寓为主要物业形态，我们不是！150170平米的户型绝对算不上豪华，并且部分户型还存在着采光不好、南北不通透、餐客不分、动静不分等与传统房型的注重点不符之处，但如创新的三个庭院、挑高宽厅、大露台等又处处透露出豪宅风范。传统豪宅户型尺度较大，讲究采光通风等要素，我们不是！结论：我们是有别于市面上一般豪宅的非传统豪宅问题：问题：我们是具有较强差异化的“非传统豪宅”，那么是否就意味着，我们在市场上就没有竞争对手呢？在空间维度上，差异化对比的寻求当非传统遭
3、遇传统水岸星城地理位置沙湖实景1个65万平米的大社区，1条1500米厂的沙湖水岸线，1个117亩的水岸福星公园1期花园洋房价格：6100元/平米当非传统遭遇传统水岸星城当竞争者拥有：更大的社区规模，更好的配套环境，更优越的自然景观，近似的产品形态，以及更低的价格时，我们依靠什么取胜？当非传统遭遇传统水岸星城V.S.历史似乎是一个可以突破的方向在时间维度上，差异化对比的寻求195819882006当历史遭遇更多的历史美林青城地理位置原生树木实景1400棵原生大树，原生林居的诉求主题，容积率1.7的低密度社区，仅4300元/平米的价格（多层带电梯）。当历史遭遇更多的历史美林青城当竞争者拥有：更大的
4、社区规模，更多的历史遗存，不足我们一半的价格时，我们的历史是否还有想象中的那般价值？V.S.当历史遭遇更多的历史美林青城差异化的产品决定了我们没有绝对意义上的竞争对手，但可能对本案客群进行掠夺的竞争对手依然存在，并且将对我们产生相当大的威胁。因此我们下面的问题就是：作为非传统豪宅，如何在传统豪宅和非传统住宅的包夹中脱颖而出？答案：差异化：寻找/制造项目的最独特基因区隔化：用这个基因来区隔所有对手风格化：对这个基因进行风格化包装差异化从何而来？从产品中来。我们的非传统豪宅产品（创新花园洋房、原生大树等），仍然具有较强的独特性。从场所中来。我们需要在场所的物理层面之上，挖掘精神层面的“场所精神”。
5、场所精神（spirit of place ）来源于古罗马。根据古罗马人的信仰，每一个独立的本体都有自己的灵魂，这种灵魂赋予人和场所生命，同时也决定他们的特性与本质。场所精神是一个场所的独特性格与存在气质。场所精神是一个场所的独特性格与存在气质。寻找，一座大院的场所精神。对于历史的理解，不在于它曾经历了多少年，而在于它曾处于一个什么样的年代。对于历史的理解，不在于它曾处于一个什么样的年代，而在于在那个特别的年代里，它承担着如何的使命与梦想。对于历史的理解，不在于它曾承担着如何的使命与梦想，而在于今天，它对我们有着何种的意义与价值。517工厂的历史：新中国成立后，为打破精密通讯仪器完全依赖进口的被
6、动局面，自力更生、艰苦创业，1958年，新中国第一家通讯仪表厂即517工厂成立（因保密需要1983年才有公开的厂名） 。场所精神关键词之一：秘密场所精神关键词之一：秘密曾经，它是一座秘密工厂。曾经，517是它的代号，秘密则是它的属性。517工厂的历史：新中国成立后，为打破精密通讯仪器完全依赖进口的被动局面，自力更生、艰苦创业，1958年，新中国第一家通讯仪表厂即517工厂成立（因保密需要1983年才有公开的厂名） 。场所精神关键词之二：精密场所精神关键词之二：精密曾经，它是一家精密的通讯仪器工厂。曾经，它站在中国对“精密”要求的最顶峰。场所精神在今天的延续：一座隐贵生活的深宅大院。场所精神在今
7、天的延续：一座隐贵生活的深宅大院。今天，517仍是它的代号，而经过万科之手的保留与重建后，它的属性则变成了一种隐秘、神秘、带着些许隐者情怀的上品生活。场所精神在今天的延续：一个精致主义的建筑合集。场所精神在今天的延续：一个精致主义的建筑合集。创新的花园洋房，在原生的树木和道路中被小心而精致的规划，充分考虑每一棵树木的每一根枝节，绝对的精致主义建筑。产品与场所精神的互融，项目的绝对差异化基因：精秘主义原生社区一个从未公开的人文秘境，一座浓荫守望的深宅大院，一个精致主义的建筑合集，一种大隐于市的上品生活。什么人会为它而着迷，他们为什么要买本案？对目标客群的思考目标客群定位（一期花园洋房）：隐贵阶层
8、对客群基本物理面的判断花园洋房产品：由于位置及交通的关系，在武昌和汉口武昌和汉口工作的政府官员及外企金领、私营企业主将成为项目花园洋房的主要目标客群；不能排除仍会有部分客户来自于汉阳，然而考虑到位置及生活圈的影响，汉阳显然要低于武昌和汉口。他们属于有车一族有车一族，收入丰厚收入丰厚。小高层及高层产品：由于面积小而单价较低，他们将成为武昌和汉口武昌和汉口的中高级白领的合适居住场所。寻找目标客群精神气质与项目场所精神的共融：他们是517厂的同龄人，中国第一代成熟知识分子的后代，这样的工厂记载了他们激情燃烧的青春岁月。他们大多生于60年代，早晚于50年代末或70年代初，可以说是517厂的同龄人，拿个
9、时候中国遍地都是这样的工厂，它们跟今天的城市建筑一样就像是一个模子里刻出来的，它们有高大的水塔，葱郁的树木，包豪斯式的车间，这些不起眼的元素记录了他们激情燃烧的青春岁月。寻找目标客群精神气质与项目场所精神的共融：他们大多住过工厂的家属宿舍，经历过至少两次的换房，希望能有更好的生活环境和居住品质。他们经历了近代中国社会变迁的过程，从计划经济到市场经济，从大锅饭到现在的竞争为王，他们在事业上取得了成功，在居住品质和生活环境上也不断改进，他们现在大多住在市区较好的公寓里，但是想继续改善居住品质，花园洋房的物业形态和800棵原生树木将是本案对他们的吸引力所在。寻找目标客群精神气质与项目场所精神的共融：
10、他们属于矛盾的中国隐贵阶层，既希望自己的成功能够得到社会的符号认可，又保留了中国人以低调和谦虚为美德的传统。正是“含蓄中的张扬”。他们会选择我们，是因为我们产品浓荫中深宅大院的隐秘性，这符合了他们对私密的要求；另一方面，也是因为项目产品的独特型与稀缺性，足以成为他们精英身份的标签和阶层的象征。目标客群的界定语，同时也是产品稀缺性的价值符号，客群感召力的绝对吸引给非多数人的限量版案名建议：万科秘院517（二期建议使用副案名517公寓）Slogan：City House，未公开的人文秘境。万科秘院517这是一个曾经隐藏于历史迷雾之中的神秘地域，世界对它的认知仅限于一个“517”的数字代号，而它在中
11、国社会历史上的地位、责任，全部都隐藏于这个神秘的数字之下今天，“517”虽然不再神秘不可测知，但它依然保留了都市之中罕见的800余棵50年大树的浓荫、水塔的沧桑 让历史与今天共存，延续另一段隐秘、神秘、带着些许隐者情怀的上品生活，秘院517，不被公开的人文秘境，在都市之中，实现大隐于市的隐贵生活一期产品定位语：1、3层半城市叠拼别墅2、空中板式洋房建筑主张语：精秘主义原生社区 。 万科 秘院 517前史探秘系列万科 秘院 抢救性开发纪录系列万科 秘院 精秘建筑学系列三大系列构筑文脉、形象、产品 万科 秘院 517前史探秘系列517工场。28永久自行车。502胶水。GSM3000。MP3。Win
12、dows2000。前数字时代的青春与记忆，新数字时代的人生与私密。一个。代码叫做“517”非公开地址。万科万科 秘院秘院 517517前史探秘之前史探秘之一一小兵张嘎、渡江侦察记、桥辛德勒的名单、伦敦上空的鹰、亮剑一代人在这里成为时代的战士，一代人在这里成为生活的隐士。一座。800株大树站岗放哨的大院。万科万科 秘院秘院 517517前史探秘之前史探秘之二二雷锋。列宁。王蒙。保尔柯察金。比尔盖茨。刘翔。索罗斯。徐帆。每个时代都有自己的精神偶像。每个时代都有自己的心灵牧场。一段。激情燃烧青春嘹亮的岁月。 万科万科 秘院秘院 517517前史探秘之前史探秘之三三总体面积：暂时保密容 积 率：暂时保
13、密建筑风格：暂时保密户型特点：暂时保密园林设计：暂时保密万科 秘院 未公开的人文秘境 万科万科 秘院秘院 517517前史探秘之前史探秘之四四秘院秘线：12345678 10月1日正式开盘前 一切秘而不宣 万科 秘院 抢救性开发记录系列800株原生树是我们第一批要访谈的客户。800株原生树是我们的首席社区规划师。广玉兰、法国梧桐、杨树、海棠树、松树，这些50岁的长辈们，教会了我们怎样尊重天空和泥土。 800株。规划设计师达数百个之多。 万科万科 秘院秘院 抢救性开发纪录之一抢救性开发纪录之一 （517所从事的特殊任务要求环境最大的私密和安静，为此栽种了大量高大的树木，形成了城市内的“小森林”效
14、应。2005年3月，万科成为517的新主人后，立刻对这里的800棵原生树和几十个树种进行了抢救性保留：棵棵不移位不离土，保持其最佳的原生状态。）先生长、再开花、再结果先有树、再有路、再有建筑这里的一草一木一土一砂告诉我们无论多么高明的人为规划都低逊于自然界朴素的天然秩序50年。林荫路比房子早建了半个世纪。万科万科 秘院秘院 抢救性开发纪录之二抢救性开发纪录之二（517的一切规划设计都是以“私密”和“安静”为最高原则。但如保留原有的布局和路网，则会给新的规划设计带来莫大的挑战；如果不保留，则会破坏了其先天性的“私密”和“安静”。万科最终选择做最难的题目：在全部保留原有绿植、布局、路网的基础上，画
15、最新最美的图画。）50年前，站在这个高度可以未来50年后，站在这个高度可以看见历史这个从未使用过的水塔让我们对一些事物学会仰视27.5米。那个年代的高度我们仍要仰视。 万科万科 秘院秘院 抢救性开发纪录之三抢救性开发纪录之三（517一个从未使用过的冷凝塔当时徐东区最高的建筑，一个本该拆除的障碍物，但在万科的眼中它却是一代人的精神堡垒。在这个精神信仰越来越迷失的年代，还有什么比这更值得保留的精神文物？！）向800棵树敬礼！你所蔽护事业和青春终会被即将到来的一代人所记起向十几条林荫道敬礼！一代人在上面踱出的爱情终会被即将到来的一个个家庭所见证向鸟儿和昆虫们敬礼！你们热心动听的语言终会被即将到来的一
16、个个孩子们所学习向无数个“保尔”和“卡秋莎”敬礼属于一个时代的记忆和秘密还会在这个大院里永远的私密下去万科秘院517 向一个时代敬礼！万科万科 秘院秘院 抢救性开发纪录之四抢救性开发纪录之四（517即为精密通讯仪器厂，为了减少对进口通讯器件的依赖，于1958年精心选址创立。517自主创新的精神、低调内敛的气质和那一代人的深沉意志以及精密态度，才是万科所必须秉承和爱护的非物质文化遗产。） 万科 秘院 精秘建筑学系列万科向517学习，向517人学习。以历史构建未来，以未来创见历史，秘造中国首例精秘主义原生社区！ 为了和2棵古树交谈 造就3个庭院 万科秘院517 精秘建筑学之一空间有限 生活无限即使
17、只有170平米 心灵也要有挑空 万科秘院517 精秘建筑学之二空间有限 生活无限只有3层半 退半层天高心远万科秘院517 精秘建筑学之三空间有限 生活无限万科秘院517 给非多数人的限量版 万科秘院517 精秘建筑学之四区位深秘社区低密建筑精秘只限110户。特色性延展：万科 秘院 1958 始建于你出生的那年 万科 秘院 517告诉我们：精密来自静谧万科 秘院 坐在家中实现我儿时的航空梦 万科 秘院 用院落把大树抱入家的胸怀万科 秘院 让家住在上海老洋街的那一面特色性延展：节点性延展：万科秘院517 10月1日前 一切秘而不宣万科秘院517暂不宜公开开院 恭请探秘万科秘院517 正式开盘节点性
18、延展：万科秘院517 揭密精秘生活万科秘院517 样板间开放秘制品！火爆武汉楼市万科 秘院 开盘热销最后的秘制品！仅余10套！万科 秘院 尾盘清售软文炒作主题：万科秘院517 对一个城市的“静开发”、“软规划”万科秘院517 内环线上的“秘制品”万科秘院517 让“Townhouse”向“cityhouse”进步！万科秘院517 发现已知 建筑未知性质风格调性描述：是贵重品，但不是奢侈品是豪宅，但不是传统意义上的豪宅是给非多数人的，但不是给极少数人的风格的，同时是宽容的独特的，同时是大气的私密的，同时也是共生的 创造的，同时是历史的个人的，同时也是家庭的品质的，同时也是精神的低调的，同时是坚定
19、的内敛的，同时是开放的人文的，但不是传统的现代的，同时也是原生的时尚的，同时也是高尚的国际的，同时也是中国的（以上）+（阳光的诗意的温暖的荫凉的露天的挑空的通透的）= =万科万科 秘院的秘院的 案名备选万科传城517传承一个时代的隐贵生活“517”，以及那个时代众多神秘的数字代号一起代言着一个为了纯真的梦想激情燃烧的年代也因此成为一个时代思想的缩影今天，传城517重拾这个时代缺失的心灵密码并承袭着生活的美好梦想让隐贵、静寂的院落精神在这片曾经神秘、幽静的土地上继续传承备选案名：万科建筑诗诗般建筑 私人生活建筑是凝固的音乐，无声的诗这是黑格尔对建筑的最高礼赞今天，万科在517厂这块仍然保留着成树林荫、沧桑高塔的地块上用现代精秘建筑再现幽深庭院的生活场景重新诠释一段历史与今天并存、都市与宁静兼得的深宅大院隐贵生活备选案名：万科后湾藏于内城的私人生活港后湾，是一方空间。在地理上契合517这个特殊地块的神秘特性后湾，是一个时代。传达着项目领先时代、品质出卓的质感后湾，是一次创新。象征长江之畔一个全新的项目自此面世后湾，更是一种居住文化、是一种生活态度、是一种人生状态对于城市中坚阶层来说，每一个成功的事业背后也需要一个可以让心灵自由栖息的港湾。后湾，在城市之中，用生活完成对事业的至高犒赏，为城市精英阶层提供一片心灵栖息的乐土。备选案名： 视觉表现THANKSTHANKS！THE END
