《森兰上街全年营销策划报告45P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《森兰上街全年营销策划报告45P（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、森兰上街森兰上街 2011年全年营销策划报告年全年营销策划报告长达半年的摸爬滚打，我们似乎摸清了森兰上街要走的方向：酒类交易中心、立足本地、腾笼换鸟酒类交易中心、立足本地、腾笼换鸟可它到底是什么？可它到底是什么？她不是城市的会客厅，因为它还太小她还不是酒类集散地，因为它需要时间的培养她是东南区的消费引擎！东南区的消费引擎！因为填补了东南区的商业空白！她是号令苏南酒商的聚集地！号令苏南酒商的聚集地！因为外高桥酒业王国领航！但是但是主题商业街主题商业街+社区型商业社区型商业森兰上街森兰上街常熟外高桥国际酒类交易中心常熟外高桥国际酒类交易中心如何融合此定位打赢这场战役？如何融合此定位打赢这场战役？从
2、消费者、经营者、投资者三者关系入手从消费者、经营者、投资者三者关系入手层层递进剖析，分析的过程即是森兰商业街推广的战略部署森兰商业街推广的战略部署消费者消费者经营者经营者投资者投资者当商业街的人气成为本商业街最大隐患的时候我们先来分析下消费者在哪里？消费者在哪里？东南区东南区自驾车自驾车常熟市区常熟市区森兰上街森兰上街消费者消费者三类客群三类客群第一垒第一垒第二垒第二垒第三垒第三垒为何而来？为何而来？ 第一垒：东南区区域消费者第一垒：东南区区域消费者 “东南区消费引擎东南区消费引擎”2km辐射范辐射范围围伴随招商进度的推进及餐饮行业的先行入住，最有可能吸引的就是东南区2km范围内的消费群，而这
3、类客群关心的是否能提供生活型需求提供生活型需求。推广方式推广方式引导旗现场包装DM邮寄东南还有第二个街区吗？森兰上街，百万方社区生活港推广语推广语第二垒：自驾车第二垒：自驾车 “东南区核心商业街东南区核心商业街”进入常熟的两个高速口至市区都需要经过东南开发区，而自驾车一族是森兰商业街的主力客群主力客群，引导这类客群前来消费至关重要，这类客户会被常熟市区所没有的提升型生提升型生活需求所吸引活需求所吸引。推广方式：推广方式：完善的户外导视系统自常熟东出口（204国道至东南大道）自沙家浜出口（新世纪大道）引导旗森兰上街国际酒类交易中心在常熟哪里可以买到82年的拉菲？森兰上街，东南大道28号推广语推广
4、语第三垒：常熟市区第三垒：常熟市区 “常熟主题商业街常熟主题商业街”虽然森兰公寓/森兰上街经历为期一年的推广，但是其知名度仍汗颜，如何让常熟市民都知道森兰上街，真正撬动整个市场，要靠长期的媒体轰炸、大型的活动助推、以及长期的媒体轰炸、大型的活动助推、以及口口相传的良好口碑口口相传的良好口碑。占领常熟市场占领常熟市场推广方式推广方式长期的媒体轰炸电台、报纸、户外、短信大型活动扬口碑永不落幕的名酒盛会杯酒人生，尽在森兰上街推广语推广语活动营销活动营销成功的活动营销是最行之有效的营销手段，它是把双刃剑，活动的成败要先解决人的问题。森兰上街能号召多少人的活动？1000人？10000人？免费美食？折扣券
5、？精彩表演？不，还不够支撑，我们需要给人们真正想要的给人们真正想要的活动营销活动营销5步曲步曲一次无法拒绝的邀请见证文化酒街的诞生STEP. 1开业开业活动人群：活动人群：常熟酒业协会常熟酒业协会、外高桥及常熟酒商、东南区客群活动内容：活动内容：红酒中心正式对外开放，酒品8.8折优惠酒业协会成员按手印开街酒业协会成员按手印开街邀请酒商共同设摊举行法国美食展及红酒品鉴会法国美食展及红酒品鉴会DM直邮/短信邀请区域内客户参加2011年年3月红酒中心开业月红酒中心开业区域内辐射区域内辐射STEP 2.开张开张2011年4月商业街开张大吉嫁接知名合作商森兰嘉年华/*演唱会STEP 3.开盘开盘2011
6、年5月盛大开盘STEP 4.开市开市2011年7月促销活动/持续广告做热市场STEP 5.开学开学2011年9月学生用品展，东南大学城开学当完成商业街客群分析的同时，我们发现已经完成筑巢引蜂的已经完成筑巢引蜂的第一阶段推广战役第一阶段推广战役！形象包装部署形象包装部署1、建立完善的户外导视系统、建立完善的户外导视系统引导旗 / 交通指示牌 2、建立鲜明的现场展示氛围建立鲜明的现场展示氛围停车指引牌 / 商家导视牌 / 单体画面更换 / 精神堡垒更换 / 森兰公寓电梯厅展板等 停车指引牌 / 商家导视牌单体画面更换 / 精神堡垒更换引导旗/招商手册招商推进部署招商推进部署已签约商户共已签约商户共
7、5家家：宾馆娱乐、餐饮（湖南菜）、餐饮（本帮菜）、干洗店、常客隆超市待签约商户落干：待签约商户落干：美容美发、休闲食品、水果店等招商以红酒交易中心为主题，打造集休闲娱乐为一体的休闲步行街当我们完成商业街第一阶段的造势后如何捕捉投资客？捕捉投资客？楼盘楼盘项目商业定位项目商业定位客户来源客户来源推广方向推广方向金狮薇尼诗金狮薇尼诗以大体量社区为依托，打造东南商业新街区东南开发区内的工厂的私营业主、以及部分古里镇居民住宅三期巴黎苑刚开盘，商业推广未成主流趋势东湖京华东湖京华大学城与城轨的双利好带动潜质商业部分东湖京华原客户以及常熟城区客售楼处仍以销售住宅为主，商业不作为重点介绍常熟花园常熟花园东南
8、核心区域旺铺开发商内部人士以及部分经营业者目前不进行销售，只进行出租。未有明显的推广计划辉煌银河辉煌银河定位为东南开发区国际化“一站式”时尚社区东南开发区内的工厂的私营业主主要通过常熟日报、搜房网进行推广湖畔现代城湖畔现代城商业未进行推出东南壹街区东南壹街区成为东南开发区内复合型商业购物街区售楼处目前已经装修成型，销售人员已入驻培训。预计将会通过网站与报纸等媒介进行推广我们先来分析下周边市场我们先来分析下周边市场东南区商业并无大动作东南区商业并无大动作佳和广场佳和广场常熟城北商业新核心常熟本地及周边乡镇的事业单位人士、私营业主商业目标集中于常熟本地客群，尤其是佳和企业旗下开发项目的老客户。并通
9、过搜房、新浪、常熟日报推广市场琴湖城市广场琴湖城市广场定位为大型娱乐航母，“娱乐休闲”新中心以常熟当地的时尚消费者为主，也有不少琴湖片区的居住人士购买主推常熟当地客群（佳和旗下企业）搜房网、新浪、常熟日报、周边道旗、海报等世茂世纪中心世茂世纪中心打造常熟品牌运营的商业旗舰客群有来自江苏以苏州、常熟本地、无锡等苏南的人士、有些经济实力的上海人，浙江多以台州、温州、嘉兴的人士为主，部分还有来自福建等地。世茂主要向长三角地区推广项目，并曾做过推介会。因此其客群主要是长三角江浙沪三地人士。海虞商业中心海虞商业中心提升海虞镇商贸服务，打造当地有标志性的综合商贸中心客群有局限性，以海虞镇人士为主商业推广（
10、佳和旗下企业）以海虞镇为中心通过“常熟日报”、搜房等媒体向常熟市区辐射常熟老街常熟老街依托常熟老街的居住区，发展其社区商业常熟老街社区客户购买，以常熟当地的私营业主为主常熟老街商业仅能服务于老街社区。主要依赖社区的居住人口和规模，但无大型商业推广计划。裕坤美城购物中裕坤美城购物中心心城北超值的金钻商铺以苏州-常熟的投资者为主目前不进行销售，只进行租。市区商业竞争相对激烈市区商业竞争相对激烈.森兰上街，靠什么打动投资客？森兰上街，靠什么打动投资客？前期的成功造势成功造势，热铺热钱涌入森兰！还有比这更靠谱的投资吗？带带租约销售租约销售，你来买铺，我来养！蓄势中的东南蓄势中的东南汇聚森兰，新一轮经济
11、核爆正在爆发！广告在天上，销售在地上要实现森兰上街真正的销售捕捉精明的投资客，需要更实在的营销手段营销手段开启开启 点点/线线/面面 全面攻击营销战役全面攻击营销战役森兰上街森兰上街森兰上街森兰上街营销策略营销策略营销策略营销策略点点线线面面走出去走出去 精锐销售团队主动出击活动营销活动营销5步曲步曲 商业街闹市靠活动！媒体轰炸媒体轰炸 集中时间段全面媒体轰炸 两大销售部队两大销售部队 数据库营销数据库营销主动出击主动出击张艺、张捷分别带领2组销售团队，形成内部竞争购买竞争楼盘的来访客户名单及高端客户名单（车/银行）进行电话营销 老带新圈层营销老带新圈层营销维护前期成交及蓄水老客户开盘前开盘前
12、2周，占据常熟周，占据常熟80%媒体全面轰炸媒体全面轰炸集中广告投放，走到哪都是森兰上街！集中广告投放，走到哪都是森兰上街！推广方式推广方式/统一画面出街统一画面出街扬子姑苏晚报所有广告版面电台1小时20次滚动播放DM直邮全常熟市邮寄短信一天3次反复发送多个商业点及证券公司门口小蜜蜂全天候派单推广语推广语热铺热钱涌入森兰！带租约销售，你来买铺，我来养！定价策略：合理价位入市定价策略：合理价位入市通过对竞品的排摸发现通过对竞品的排摸发现价格是主导入市成败的关键！价格是主导入市成败的关键！后市市场环境风险预估后市市场环境风险预估入市价格决定项目适应变化和抗风险的能力。入市价格决定项目适应变化和抗风
13、险的能力。【商铺 推售策略原则推售策略原则】1-3月精确制导的入市价格基于市场变化调整价格高价销售实现利润最大化先招商后销售先招商后销售/ /入市时机入市时机/ /低开高走低开高走/ /租售并举租售并举/ /小步快跑小步快跑利润最大化利润最大化商铺招商商铺招商 商铺招商商铺预租4-5月6-8月11-12月商铺招商商铺预租9-10月销售周期及媒体预算控制销售周期及媒体预算控制销售阶段销售阶段时间时间累计销售目标累计销售目标媒体费用媒体费用准备期2011.1-3月底招商为主250,000 开盘期2011.4-2011.550%500,000 持续期2011.6-2011.870%150,000 强销期2011.9-2011.1085%100,000 尾盘期2011.11-2011.1295%100,000 合计合计1,100,000 1,100,000 秀稿秀稿总结总结推广战略推广战略3步抓步抓东南消费引擎东南核心常熟主题商业街活动营销活动营销5步曲步曲开业开张开盘开市开学销售战役全面开花销售战役全面开花点（主动出击）线（活动营销）面（媒体轰炸）我们将用我们将用100%的执行力力保森兰上街的热销！的执行力力保森兰上街的热销！谢谢聆听！谢谢聆听！祝奋进中的森兰宏兔大展！祝奋进中的森兰宏兔大展！
