第第8章章 房价管理房价管理 <前前厅厅与客房管理与客房管理> 第二节 房价体系与定价方法•规规范房价范房价 Rack rate 〔 〔客房牌价、客房牌价、门门市价、散客价市价、散客价〕 〕•商商务务合同价合同价 Commercial/Corporate rate•团队团队价价 Group rate•小包价小包价 Package rate•折扣价折扣价 Discount rate 〔 〔常客、常客、长长住客住客〕 〕•淡季价淡季价Slack season rate•旺季价旺季价 Busy season rate •白天租用价白天租用价 Day Use Rate•深夜房价深夜房价 Midnight Charge•免免费费 Complimentary rate 1、规范房价 Rack rate •酒店价目表上公布的各类客房的现行价钱 2、商、商务务合同价合同价 Commercial/Corporate rate•酒店与有关公司或机构酒店与有关公司或机构签签署署房价合同房价合同,并按合同的并按合同的规规定向定向对对方客人以方客人以优优惠价出租客房惠价出租客房,以求双方以求双方长长期期协协作作. 3、、团队团队价价 Group rate•针对针对游游览览社的社的团队团队客客人指定的折扣价人指定的折扣价钱钱. 4、小包价、小包价 Package rate•是酒店是酒店为为客人提供的客人提供的一一揽揽子子报报价；价；•通常包括房租通常包括房租费费与餐与餐费费、游、游览费览费、交通、交通费费用，以方便客用，以方便客人人预预算。
算 5、折扣价 Discount rate•酒店向常客、酒店向常客、长长住客或其他特殊住客或其他特殊身份的客人提供身份的客人提供的的优优惠房价 6、淡季价 Slack season rate•饭饭店在运店在运营营淡季淡季时时所所执执行的价行的价钱钱•普通要在普通要在规规范房价的根底上，下降一定百分比，以刺激需求，范房价的根底上，下降一定百分比，以刺激需求，提高客房出租率提高客房出租率 7、旺季价 Busy season rate•饭店在运店在运营旺季旺季时所所执行的客房价行的客房价钱；；•这种价种价钱普通要在普通要在规范房的根底上，上浮的范范房的根底上，上浮的范围既可以既可以包括餐包括餐费，也可以，也可以仅限房限房费 8、白天租用价 Day Use Rate•客人离店超越了酒店客人离店超越了酒店规定定时间•入住与退房入住与退房发生在同一天〔生在同一天〔钟点房〕点房〕 9、深夜房价 Midnight Charge•客人在凌晨抵店，客人在凌晨抵店，饭饭店店给给予适当的予适当的优优惠政策惠政策 10、免费价 Complimentary rate•饭店在互惠互利的原那么店在互惠互利的原那么下，下，给予和予和饭店有双店有双边关关系的客人免系的客人免费款待的待遇。
款待的待遇•普通由普通由总经理批复 客房定价方法客房定价方法•千分之一法•赫伯特定价法•收益管理定价法•随行就市法•客房面积定价法 1、千分之一定价法、千分之一定价法/建筑本建筑本钱钱定价定价•根据客房造价来确定房根据客房造价来确定房间间出租价的一种方法，出租价的一种方法，•即将每即将每间间客房的出租价客房的出租价钱钱确定确定为为客房平均造价的千分之一客房平均造价的千分之一•特特别别是用来指点酒店是用来指点酒店〔 〔尤其是新建酒店尤其是新建酒店〕 〕的客房的定价，判的客房的定价，判别别酒店酒店现现行行客房价客房价钱钱的合理程度的合理程度客房价客房价钱＝＝饭店建造店建造总本本钱/〔〔饭店客房数量店客房数量×1000〕〕 例：•某酒店有客房某酒店有客房400间，，总造价造价4000万美万美圆，假，假设每每间客房客房规划一致，那么平均每划一致，那么平均每间客房的造价客房的造价为10万美万美圆，按千分，按千分之一之一规律，房价律，房价应如何如何计算？算？客房价客房价钱钱＝＝40，，000，，000/〔 〔400×1000〕 〕＝＝100，，000/1000＝＝100美美圆圆 千分之一定价法的运用：千分之一定价法的运用：•其科学性和合理性受以下两个条件制其科学性和合理性受以下两个条件制约约：：•一是，酒店客房一是，酒店客房类类型、面型、面积积、、设计设备设计设备的奢的奢华华程度等根本一程度等根本一样样〔 〔平均房价平均房价〕 〕；；•二是，酒店客房、餐二是，酒店客房、餐饮饮及文及文娱娱等等规规模和投模和投资资比例适当比例适当.n因此因此,据此制定的客房价钱只能作为参考据此制定的客房价钱只能作为参考,n为饭店明确一个大致的房价范围。
为饭店明确一个大致的房价范围 2、赫伯特定价法/本钱核算定价法 (Hubbart Formula)•赫伯特定价法是赫伯特定价法是20 世世纪纪50 年代年代,美国美国饭饭店和汽店和汽车车旅旅馆协馆协会主席赫伯会主席赫伯特主持特主持发发明的•它是以目的收益率它是以目的收益率为为定价的出定价的出发发点点,在已确定方案期各在已确定方案期各项项本本钱费钱费用用及及饭饭店利店利润润目的的前提下目的的前提下,经过计经过计算客房部算客房部应应承当的承当的营业营业收入目的收入目的,进进而确定房价的一种客房定价法而确定房价的一种客房定价法 赫伯特定价法•与千分之一法相比, 赫伯特公式计价法要合理得多•它是根据方案的营业量、固定费用及饭店所需到达的投资收益率来确定每天客房的平均房价 赫伯特定价法的缺陷：•这个公式的缺陷在于客房部必需承当个公式的缺陷在于客房部必需承当实现方案投方案投资收益率的收益率的责任•由分子看出由分子看出, 其他部其他部门赢利高利高, 房价可低些房价可低些, 一旦其他一旦其他营业部部门亏损, 房价房价那么上升因此那么上升因此, 其他部其他部门经济效益低效益低, 不不应由高昂的、缺乏由高昂的、缺乏竞争力的房争力的房价来弥价来弥补。
同同时, 其他部其他部门的高的高额利利润也不也不应成成为制定制定过低房价的理由低房价的理由 •早期的饭店客房定价普通以本钱为导向,饭店管理者在进展价钱决策时,主要关注的是投资报答•千分之一法和赫伯特定价法属于本钱导向定价法•以上两种本钱导向定价法的最大缺陷是忽略了市场要素,没有思索供求关系、顾客需求及市场竞争情况 3、收益管理定价法 P195•收益管理〔yield management〕或收入管理(revenue management) ，是指运用信息系统和定价战略,在适宜的时间、适宜的地点,以适宜的价钱将产品销售给适宜的顾客 •它将客房出租率和平均房价两个目的结合起来,追求整体的收益最大化 收益管理定价法：市收益管理定价法：市场导向定价法向定价法•以市以市场为导场为导向定价法，其目的在于向定价法，其目的在于经过经过价价钱变钱变化平衡供求化平衡供求关系关系,寻寻求市求市场场供需程度的匹配供需程度的匹配,从而保从而保证证任何一个任何一个时时点上消点上消费资费资源和才干都能得到最源和才干都能得到最优优配置和利用配置和利用 4、随行就市法、随行就市法 P194•将同等档次将同等档次竞争争对手的客房价手的客房价钱作作为定价的根据，从而制定出定价的根据，从而制定出本酒店客房价本酒店客房价钱的一种定价方法。
的一种定价方法•如家快捷如家快捷•Motel168•锦江之星江之星•7天天•······比较经济型连锁酒店的客房价比较经济型连锁酒店的客房价 5、客房面、客房面积积定价法定价法•经过确定客房确定客房预算算总收入来收入来计算算单位面位面积的客房的客房应获得的收入，得的收入，进而而确定每确定每间客房客房应获得的收入来得的收入来进展定价•假假设方案期内方案期内:•客房客房预算算总收入收入为：：y•方案期天数方案期天数为：： n•客房客房总面面积为：： M•某某间客房的面客房的面积为：：m•估估计方案期客房出租率方案期客房出租率为：：r客房价客房价钱＝＝y /〔〔M·n·r〕〕×m 例：•某酒店某酒店2004年年6月份的客房月份的客房预算算总收入收入为160，，000美美圆，，总客房面客房面积为2000平方米，估平方米，估计客房出租率客房出租率为70％，那么面％，那么面积为20平方米的客平方米的客房价房价钱为多少？多少？客房价客房价钱＝＝y /〔〔M·n·r〕〕×m＝〔＝〔160，，000 / 2，，000×30×70％〕％〕×20＝＝76美美圆 客房面积定价法•这种定价方法主要受客房种定价方法主要受客房预算收入的影响，取决于运算收入的影响，取决于运营者者预算收入的准确度能否符合算收入的准确度能否符合实践。
践•假假设预算收入高，那么客房价算收入高，那么客房价钱也高；但假也高；但假设市市场不接受，不接受，或或预算收入低，那么会算收入低，那么会给饭店运店运营和和预期利期利润率率带来来负面影面影响。