豪宅价值研究豪宅价值研究 豪宅豪宅KPIKPI体系体系豪宅营销体系豪宅营销体系豪宅价值研究豪宅价值研究豪宅户型研究豪宅户型研究豪宅启动策略研究豪宅启动策略研究第二部分第二部分第六部分第六部分第三部分第三部分第四部分第四部分第五部分第五部分豪宅产品发力研究豪宅产品发力研究第七部分第七部分豪宅配套建设研究豪宅配套建设研究豪宅的初步理解豪宅的初步理解第一部分第一部分第八部分第八部分豪宅客户写真豪宅客户写真 ——豪宅的核心价值——““物以稀为贵物以稀为贵””，豪宅的核心价值就在于其稀缺性豪宅的核心价值就在于其稀缺性豪宅的核心价值豪宅的核心价值————稀缺性稀缺性资源的稀缺性资源的稀缺性产品的稀缺性产品的稀缺性自然资源城市资源人文资源产品创新品牌界定 ——基于市场实现的豪宅KPI体系第二部分第二部分 豪宅别墅的豪宅别墅的KPIKPI体系：体系：KPI体系体系关键驱动关键驱动因素因素项目地段项目地段达标指标达标指标自然环境自然环境户均资源户均资源居住私密性居住私密性户型设计户型设计产品的建筑风格产品的建筑风格成熟成型的别墅圈成熟成型的别墅圈社区外部综合环境状况社区外部综合环境状况与城区的快速交通关系与城区的快速交通关系内部自然环境质量内部自然环境质量土地资源指标土地资源指标景观资源指标景观资源指标所处地段的特殊价值所处地段的特殊价值集中庭院面积与位置集中庭院面积与位置私家庭院完整性私家庭院完整性视野开阔度视野开阔度特征景观的私家占有特征景观的私家占有 大规模景观制胜大规模景观制胜局部亮点处理局部亮点处理景观细节处理景观细节处理建筑间距建筑间距户前院尺度户前院尺度规划布局形式规划布局形式户型面积户型面积内部功能空间内部功能空间 达标动作达标动作关键驱动因素关键驱动因素通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定出豪宅别墅的产品要点出豪宅别墅的产品要点1. 地地 段段2. 环环 境境6. 建筑风格建筑风格3. 户均资源户均资源4. 居住私密性居住私密性5. 户型设计户型设计项目调查与客户调查均显示：高总价别墅项目的市场认可和客户接受存在关键驱动因素：地段、内环境。
其他要素则依据项目条件的不同和客户自身需求的各异而各有标准，但各要素并非决定性影响因素 豪宅的地段分类豪宅的地段分类豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，第一类：具备与城区距离近的地段优势第一类：具备与城区距离近的地段优势第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势（案例：优山美地、晴翠园）（案例：东山墅、碧海方舟）（案例：西山美庐）本项目具备位于本项目具备位于“近城区的成熟别墅圈近城区的成熟别墅圈”内的双重地段优势内的双重地段优势 达标动作达标动作关键驱动因素关键驱动因素1. 地地 段段2. 环环 境境6. 建筑风格建筑风格3. 户均资源户均资源4. 居住私密性居住私密性5. 户型设计户型设计 别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均在内部环境上大做文章在内部环境上大做文章碧水庄园-344亩中心湖大湖山庄-带状绿化公园长岛澜桥-60m宽的人工河道晴翠园-入口林荫道西山美庐-依香山而居东山墅 – 依坡而居 内环境的打造方式可分为三种，对客户的内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异冲击力则有所差异A.大规模制胜大规模制胜B.局部特色处理局部特色处理C.精致细节精致细节按照对客户的 [打击力] 排序•大面积水体•宽敞的流动水系•成规模的树种•大面积草坪•入口隐蔽处理•外部绿地处理•地形变换•精致园林小品•情趣空间处理 ““大规模制胜大规模制胜””是目前最具效果的处理手法是目前最具效果的处理手法大手笔打造内部景观大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处，是目前豪宅别墅最为常见的处理手法，也是理手法，也是“必要动作必要动作”。
大湖面大湖面- 碧水庄园344亩人工湖，在豪宅客户群中的认可度极高，沿湖2000万元别墅极为抢手宽敞的河道宽敞的河道/水系水系- 长岛澜桥引入温榆河支流水体，在社区一侧建造宽度60m大草坪大草坪- 气候条件决定了北京不具备建造大规模景观草坪的条件，碧海方舟凭借高尔夫球场的“球道景观”成为北京为数不多的球场别墅 ““依水而居依水而居””的生活状态已经成为豪宅客的生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节户骨子里的情节长岛澜桥总规图优山美地总规图晴翠园总规图客户访谈显示，豪宅客户在社客户访谈显示，豪宅客户在社区内环境中对于水体的关注度区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体越极高，而且越具规模的水体越能刺激客户的购买欲望能刺激客户的购买欲望北京玫瑰园总规图北京玫瑰园总规图 局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达的传达豪宅景观的私有与珍贵豪宅景观的私有与珍贵国花园国花园- 社区入口的私家路处理，模仿杭州月湖山庄，自然传达私密豪宅的气势大湖山庄大湖山庄- 对外待征绿地的处理，营造出与世隔绝的环境 以小见大的细节处理以小见大的细节处理北京现有豪宅项目，尚未北京现有豪宅项目，尚未出现精到的细节处理手法。
出现精到的细节处理手法这是本项目可出彩之处这是本项目可出彩之处河道节点的私家水岸处理入户路的道路线行处理私家水岸小品公共空间的处理水岸庭院的展示 土地资源指标土地资源指标私家庭院面积私家庭院面积私家庭院完整性私家庭院完整性视野开阔度视野开阔度特征景观的私家享有特征景观的私家享有景观资源指标景观资源指标达标动作达标动作关键驱动关键驱动因素因素1. 地地 段段2. 环环 境境6. 建筑风格建筑风格3. 户均资源户均资源4. 居住私密性居住私密性5. 户型设计户型设计 主要在售项目私家庭院的面积状况主要在售项目私家庭院的面积状况项 目建筑面积㎡全部庭院面积㎡碧海方舟500 500碧海方舟620800东山墅488600东山墅11001000西山美庐380300 长岛澜桥560-640300-800财富公馆1400700-1200西山美庐460600晴翠园5001200优山美地550-600400碧水庄园700800•目前市场上豪宅别墅私家庭院面目前市场上豪宅别墅私家庭院面积通常与地上建筑面积呈积通常与地上建筑面积呈1:1-2:1的关系：的关系：地上建筑面积地上建筑面积<600㎡㎡，庭院面积，庭院面积约在约在400-600㎡㎡间；地上建筑面积间；地上建筑面积600-1000㎡㎡，庭院面积约为，庭院面积约为800-1000㎡㎡。
豪宅别墅私家庭院分为：前庭后豪宅别墅私家庭院分为：前庭后院）院） -前院前院：入户院，距社区路约：入户院，距社区路约10-20m -后院：后院：集中庭院通常位于后院集中庭院通常位于后院 -侧院：侧院：单体左右间距所需，使用频单体左右间距所需，使用频率低率低 别墅单体依水而居、线性排布，景观丰富的同时享有开阔别墅单体依水而居、线性排布，景观丰富的同时享有开阔的视野，由此成为绝大多数项目的畅销产品的视野，由此成为绝大多数项目的畅销产品长岛澜桥引入的温榆河长岛澜桥引入的温榆河支流，建造贯穿豪宅别支流，建造贯穿豪宅别墅区的宽阔河道豪宅墅区的宽阔河道豪宅别墅居于河道两侧，视别墅居于河道两侧，视野开阔、景观丰富，私野开阔、景观丰富，私家水岸的享有明显高贵家水岸的享有明显高贵于社区内的其他产品于社区内的其他产品22套别墅在短时间内以套别墅在短时间内以3套套/月的速度快速消化月的速度快速消化完毕自东山墅楼王位置观水自东山墅楼王位置观水碧水庄园千万别墅沿湖而居，碧水庄园千万别墅沿湖而居，线性排布，每户拥有私家水线性排布，每户拥有私家水岸 建筑左右间距建筑左右间距户前院尺度户前院尺度单体规划布局单体规划布局达标动作达标动作关键驱动关键驱动因素因素1. 地地 段段2. 环环 境境6. 建筑风格建筑风格3. 户均资源户均资源4. 居住私密性居住私密性5. 户型设计户型设计 客户对现有项目间距的接受度较高客户对现有项目间距的接受度较高豪宅客户对于建筑间距的关注度相对较低，认可豪宅客户对于建筑间距的关注度相对较低，认可““土地稀缺所造成的建筑密土地稀缺所造成的建筑密度大度大””的事实，因此大多可以接受市场上常见的的事实，因此大多可以接受市场上常见的6-10m6-10m左右间距，前后间距左右间距，前后间距20-30m20-30m。
对于间距过小的大面积别墅，应更注重利用庭院和户型设计避免对视影响对于间距过小的大面积别墅，应更注重利用庭院和户型设计避免对视影响碧海方舟碧海方舟 -左右间距仅为7m，但到访客户在被高尔夫景观打动的同时，对间距的关注程度很低西山美庐西山美庐 –很多业主认为西山美庐唯一的缺点即为左右间距太小，整体过密但西山美庐在利用户型设计避免主要空间对视的处理手法深受客户认可 在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求沿资源走向而成的行列式布局沿资源走向而成的行列式布局，可以实现社区公，可以实现社区公共景观的别墅私有化、保证建筑单体与庭院内的共景观的别墅私有化、保证建筑单体与庭院内的开阔视野，且可通过车行路扩大别墅前后间距，开阔视野，且可通过车行路扩大别墅前后间距，不存在斜向间距过近的弊端不存在斜向间距过近的弊端项目名称行列式组团式碧海方舟■■东山墅■■西山美庐■-长岛澜桥■-财富公馆■-晴翠园■-优山美地-■大湖山庄■-碧水庄园■-沿资源走向的行列式布局- 大湖山庄总体规划图 行列式布局在一定程度上影响别墅居住的私密性，通常会行列式布局在一定程度上影响别墅居住的私密性，通常会采用采用扩大前院尺度和户型调整来规避扩大前院尺度和户型调整来规避同组团式布局相比较，行列式布局使得沿路别墅均受到过往车辆的干扰同组团式布局相比较，行列式布局使得沿路别墅均受到过往车辆的干扰处理手法二：将首层客厅与二层主卧区等主要居住空间朝向后院布置处理手法二：将首层客厅与二层主卧区等主要居住空间朝向后院布置处理手法一：增加前院与车行路的距离处理手法一：增加前院与车行路的距离 达标动作达标动作关键驱动关键驱动因素因素1. 地地 段段2. 环环 境境6. 建筑风格建筑风格3. 户均资源户均资源4. 居住私密性居住私密性5. 户型设计户型设计 不同面积区间别墅的内部功能空间构成不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑地上建筑450-550平方米平方米q 地上建筑面积450-550平方米，地下建筑面积200-250平方米，总建筑面积700-800平方米。
宅基地面积约2亩q 地上两层，地下一层q 室内车库1或2辆，室内外共计2-3个车位q 首层功能空间通常包括：门厅、客厅、家庭室、正餐厅、早餐厅、西厨、封闭中厨、卫生间、带独立卫生间的次卧室q 二层为居住区，通常除首层1个次主卧或书房外，二层应设有1个主卧区及2-3间带独立卫生间（或衣帽间）的次卧室q入户门厅挑空，客厅或家庭室择一挑空（通常为客厅挑空） 不同面积区间别墅的内部功能空间构成不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑地上建筑600-800600-800平平方米方米q 地上建筑面积600-800平方米，地下建筑面积300平方米以上，总使用面积约1000平方米q 房间数量6个以上， 首层设有1-2个房间，可用作书房或老人房q 除首层客厅与家庭室外，二层楼梯处通常另设私密起居室q 双挑空设计：入户玄关挑空，客厅或家庭厅择一挑空，且与楼梯结合单侧弧形楼梯设计，部分可提供电梯q需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择主卧区面积阔绰80平方米，卫生间面积应保证>15平方米，独立衣帽间，主卧书房保证南向采光或以大面积满足工作间需求q 全地下室+采光井/下沉式庭院，或者半地下室设计，2个以上的保姆间应有明采光。
q一层的主要功能空间与前类产品基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在9米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间 不同面积区间别墅的内部功能空间构成不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑地上建筑10001000平方米以上平方米以上q 地上建筑面积1000平方米以上，地下室面积>300平米，合计使用面积1400平方米以上q房间数量通常>8个，平面空间调整余地大，可根据需要自由增加房间数量q户型设计的功能空间的组成和序列与常见居家型别墅有所不同，不仅主要的功能空间的尺寸进一步放大，同时室内增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间q 因为具备商务招待功能，因此首层空间的尺度应尽可能的夸大，通过夸张华丽的楼梯形式、>3.6m的层高、大面积挑空来传达招待功能q地下室功能丰富，除常见功能外，通常设计有游泳池、大规模酒窖、艺术收藏室、紧急避难室 达标动作达标动作关键驱动关键驱动因素因素1. 地地 段段2. 环环 境境6. 建筑风格建筑风格3. 户均资源户均资源4. 居住私密性居住私密性5. 户型设计户型设计 豪宅别墅市场风格类型之一：豪宅别墅市场风格类型之一：居家风格居家风格偏向居家的北美风格，通过柔和的颜色、中规中矩的偏向居家的北美风格，通过柔和的颜色、中规中矩的风格，适合用于以私家居住为主的别墅。
风格，适合用于以私家居住为主的别墅北京玫瑰园北京玫瑰园北京玫瑰园北京玫瑰园东山墅东山墅碧海方舟碧海方舟晴翠园晴翠园大湖山庄大湖山庄 豪宅别墅市场风格偏向之二：豪宅别墅市场风格偏向之二：商务风格商务风格以以“怪怪”求胜类，适合商务型别墅定位求胜类，适合商务型别墅定位国花园国花园-将新古典主义、巴洛克风格、维多利亚时代、托斯卡尼娜风格尽收项目财富公馆财富公馆-法式古典贵族风格 访谈结果显示，豪宅客户对于建筑风格的访谈结果显示，豪宅客户对于建筑风格的关注度较低，但存在一定的倾向性关注度较低，但存在一定的倾向性传统传统现代现代复古复古简约简约豪宅客户对各类建筑风格关注度低、接受度较高，北美、欧洲、美式西班牙豪宅客户对各类建筑风格关注度低、接受度较高，北美、欧洲、美式西班牙风格各有所好但客户认为豪宅别墅的风格应该遵循符合大众口味、常规别风格各有所好但客户认为豪宅别墅的风格应该遵循符合大众口味、常规别墅认知的原则，避免出现极端的建筑风格墅认知的原则，避免出现极端的建筑风格豪宅客户对豪宅客户对别墅外立面的要求程度相对较高别墅外立面的要求程度相对较高，要求外立面应能体现别墅的品，要求外立面应能体现别墅的品质感。
传统的贴面材料过于陈旧传统的贴面材料过于陈旧问卷调查显示：问卷调查显示：总之，豪宅别墅的外立面应传达简约、大气、不夸张的风格特征，辅以体总之，豪宅别墅的外立面应传达简约、大气、不夸张的风格特征，辅以体现质感的外墙建材，现质感的外墙建材， 城市豪宅城市豪宅KPIKPI（一）（一）1、绝版地段现实中心地段华府天地\深蓝广场\仁恒滨江园规划中心地段东方润园\金色海岸绝版资源地段东方润园\金色海岸\仁恒滨江园2、顶级规划品牌设计院金色海岸：澳大利亚柏涛、美国贝尔高林、中国香港G.I.L 华府天地：上海都市规划设计院仁恒滨江园：上海华东房产设计院高层低密度化容积率2.5~3.5,建筑密度15%~17%, 绿化 率30~50%围合、点式布置栋间距大、景观视野好、园林规模化高品质园林组团中心园林、水主题、典藏小品走廊、珍贵植物等豪华入口、地下车库大堂、单元入口大堂入口仪式感（雕像、行道树、大型台阶）单元大堂豪华化：空间：100~150平米，9米净空，装修标准：五星级装修户型豪华化多为200~500平米户型，双主卧、工人房、全明设计、电梯采光 城市豪宅城市豪宅KPIKPI（二）（二）3、豪华装修豪华外立面进口铝板：金色海岸进口石材：华府天地进口墙砖：仁恒滨江（墙裙蘑菇石、罗马外墙砖、室外竖向异型石材） 室外灯光工程: 华府天地屋顶激光束(中心感): 深圳地王等极品内装原装进口成套卫浴设施、厨房设施进口品牌装饰材料品牌电梯数量：三梯一户、三梯两户、两梯两户（主仆分离）品牌：原装进口OTIS，三棱等功能：业主刷卡入户，仅在所属楼层停靠高档门窗进口铝合金门窗，德国ROTO(华府天地)中空玻璃、Low_E中空玻璃 城市豪宅城市豪宅KPIKPI（三）（三）4、特色会所大规模功能齐全会所仁恒滨江6000平米 金色海岸5000平米顶级品牌豪华会所东方润园：鸿艺会特色私人会所华府天地地下会所：专属图书馆、健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧品牌餐饮会所波托菲诺：丹桂轩５、顶级物管品牌物管金色海岸：戴德梁行物管：管家式服务、港人负责制第一太平戴维斯顶级管家物管东方润园：全球招聘＼荷兰皇家管理学院培训金色海岸：港人负责制五星级酒店物管深蓝广场：雷迪森广场酒店 华府天地：五星级酒店式服务 城市豪宅城市豪宅KPIKPI（四）（四）６、高新科技安全摄像监控＼红外监控＼门磁＼窗磁舒适空气:户式中央空调＼新风系统Low-E中空镀膜玻璃保温:外墙外保温系统水:直饮水系统+中水系统+雨水收集系统面子电梯刷卡入户通讯二门一户，宽带入户门禁可视对讲机环保食物垃圾处理机生态灭蚊机 高容积率高容积率豪宅园林一般做法豪宅园林一般做法指指 标标特特 征征风格风格大盘一般有主题，中小盘则不拘风格，且园林风格与建筑风格可以不一致；架空层架空层一般均设架空层，或局部架空，便于将园林引入建筑，扩大景观面；景观轴景观轴较多强调中心园林和景观轴线，以体现尊贵感，多用水景来营造社区高档感；绿化绿化选择高低不同的树种打造整体绿化错落的层次感，多选用名贵树种以体现项目高贵品质，并为营销提供说辞；小品小品体现人性化及项目品质的不可或缺的元素；层次层次/ /空间空间错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感；其它其它若条件允许即做半地下车库，可以增加景观层次感；整体特征整体特征利用层次、错落减少高层的压抑感，开阔的，大尺度的；利用层次、错落减少高层的压抑感，开阔的，大尺度的； 指标指标细节解析细节解析规划规划整体规划充满欧洲生活的品质和闲适，香榭丽舍大街贯穿南北，中轴线上有阿波罗太阳神、凯撒大帝和皇家凡尔赛三大广场，爱琴湖，香榭里大道与巴黎左岸大道筑成过滤和净化屏障，小区内有着众多主题园景。
建筑建筑设计设计住宅立面设计突出欧式主题，通过线脚及材质变化将建筑分为三段：首层架空车库，二、三层为建筑基座，饰面采用深色花岗岩石材，给人以沉稳庄重之感；四至十层采用金黄色面砖，强调建筑的高贵大气；十一、十二层采用浅黄色面砖，强调建筑的层次感户型户型设计设计户型设计方正、南北通透；带超大景观阳台、精致生活阳台；带入户空中花园；主卧带衣帽间、270°全景观弧形落地玻璃窗；独立三卫，待工人房创新设计：双主人套房，私密性强，跃式布局，功能分区合理，实用率高；园林园林帝景湾数万平方米的欧式园林景观，与五星级酒店和法兰西体验式商业步行街完美融合，南北贯穿，长达数百米三线城市标杆：惠州帝景湾三线城市标杆：惠州帝景湾————高品质、高品质、欧洲皇家形象创造高溢价欧洲皇家形象创造高溢价创新关键点：欧洲皇家形象创新关键点：欧洲皇家形象/品质发力品质发力 指标指标细节解析细节解析规划规划每个楼宇的楼间距较大，可以相互错开，保证了80%业主的观景需求前排滨江联排别墅、滨江商业休闲街，中排纯板式超高层及酒店式服务公寓， “长江之门”包含超五星级酒店和5A写字楼，后排艺术soho区，长江博物馆、市民广场、开放绿地及园林错落其中，建筑天际线有层次地顺向流动 ！商业街商业街将修建一条沿滨江大道的商业街，令沿江商业包括文化长廊、餐厅雅座，以及其他零售商业及电影娱乐中心；未来将达到不需离开社区，就能买到所有最好的餐饮、商品等等，达到一个 “城中城”概念 园林园林景观与建筑的相互交融：将建筑作为社区景观中的一个重要组成部分，园林空间的视线组织和布局，始终和建筑的布局及空间相互融合、协调，使景观和建筑互相融合。
地标地标打造打造层高约250米的办公楼将成为现代武汉的新标记，180米高的超五星级酒店也将令整个项目的高档形象更鲜明 立面立面整个项目的立面挺拔流畅，线条的勾勒使其充满现代感的阳刚之气，因其摈弃密而追求高，使得楼间距超大，使建筑真正成为城市坐标创新关键点：宽楼间距创新关键点：宽楼间距/最大化江景价值最大化江景价值/挺拔形象挺拔形象/园林园林二线城市标杆：武汉锦绣长江二线城市标杆：武汉锦绣长江————独特建独特建筑形象、宽楼间距等，创造溢价筑形象、宽楼间距等，创造溢价 案例一：水榭花都，香蜜湖区域豪宅开发案例一：水榭花都，香蜜湖区域豪宅开发模式的创始者模式的创始者p项目区位优劣势：项目区位优劣势：u优势：地块位于香蜜湖东侧，主要景观资源位于项目的西北侧，是距离香蜜湖最近的地块，与生活配套成熟的景田南片区只有一路之隔；u劣势：项目东侧邻交通主干道香梅路，南侧邻红荔西路，高层会受到一定的噪音影响景景田田南南片片区区红荔西路红荔西路香蜜湖路香蜜湖路香梅路香梅路 水榭花都的产品内外关系处理水榭花都的产品内外关系处理u三种产品之间均采用人工湖和大间距来形成产品内部天然阻隔联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅高层高层高层高层小高层小高层占地16.5万平米建面23万平米户数1103车位数900容积率1.4绿化率65％ 建筑覆盖率15.6%u经济技术指标： 水榭花都水榭花都————高层赠送大面积错层观景阳高层赠送大面积错层观景阳台台p户型特色：户型特色：u首个推出6米高错层阳台项目，其观景效果受到客户青睐。
奇数层奇数层167m2偶数层偶数层169m2奇数层奇数层194m2偶数层偶数层192m2产品特色产品特色 香蜜湖香蜜湖1 1号的产品内外关系处理号的产品内外关系处理香香蜜蜜湖湖独栋别墅独栋别墅联排别墅联排别墅叠加叠加Ø以园林植被、水系和叠加单位缓冲高层对别墅的影响；Ø通过高层6米架空，为社区内部打开视野；Ø以高大的林木作为别墅之间的绿色屏障占地9.3万平米建面13.1万平米户数447车位数788容积率1.4绿化率48.2％ 建筑覆盖率20％ u经济技术指标： 香蜜湖香蜜湖1 1号号————对各种创新元素的改良运用，对各种创新元素的改良运用，打造细节打造细节p户型特色：项目户型方面，虽说不上是首创，但其将市场上的各种创新元素都合理的容纳进项目中，而且对这些创新元素加以改良，使这些原本有缺陷的创新点变得更完美；p建筑上解决私密性问题措施：u加宽花槽防止上下层加宽花槽防止上下层入户花园的对望；入户花园的对望；u墙体漂板解决局部上墙体漂板解决局部上层房间与下层阳台的对层房间与下层阳台的对望加宽花槽加宽花槽墙体漂板墙体漂板入户花园入户花园下沉式空中院馆下沉式空中院馆产品特色产品特色 香蜜湖香蜜湖1 1号号————把普通的设施把普通的设施做到极致做到极致舒适度舒适度恒温泳池）燃气锅炉与平板太阳能系统 无边际泳池大堂电梯厅健身房 香蜜湖香蜜湖1 1号号————全顶级品牌配置，构筑市场全顶级品牌配置，构筑市场高端硬指标高端硬指标设施材料设施材料Ø外墙面外墙面: a)、巴西进口花岗石； b)、英国进口涂料；c)、日本技术烧制挤压砖。
Ø门窗：门窗： 意大利Aluk系统品牌门窗，具有优良的防水、隔音、隔热性能；铝合金型材以氟碳喷涂进行表面处理，是目前世界上最高档的建筑铝型材表面涂装；具有耐磨损、抗冲击、附作力强、抗辐射、耐腐蚀、耐紫外线，热稳定性强、难变色等极为优良的特性，正常使用寿命可达60年Ø玻璃玻璃： 双层中空LOW-E玻璃6+9+6（mm），具有隔热、遮阳、降噪、保温、防结露性能的绿色环保建筑材料夏季有阳光的日间，室内外玻璃表面温差不低于4C0；隔音效率在30dB以上Ø入户门：入户门： 北美洲进口黑胡桃木制作实木子母门，门扇高达2.5米，宽度达到1.5米，木纹上施以高级原色清漆，门上线条均是在实木上镌刻而成门锁以色列Mul-T-lock三合一功能豪华铸精铜大门锁Ø管道：管道： 冷水和热水管道采用原装进口VESBO（卫水宝）PPR给水管污水管采用的是金皇冠牌加厚的UPVC排水管 Ø阳台：阳台： 设金属防护栏杆，配双层钢化安全玻璃和高档防锈防腐不锈钢配件Ø电梯：电梯：“OTIS” 高速住宅电梯，速度高达2.5米/秒，安装定制冷气机，特别设计厢内装修，智能化电梯运行系统，实现定向召唤、定点到达 社区智能化社区智能化ü周边防护系统 ü双重巡更系统 ü停车场快速到达系统 ü背景音乐系统 ü社区智能灯光系统家居智能化家居智能化ü可视对讲系统 ü智能一卡通 ü室内环境控制系统 ü无线上网 略略 香蜜湖香蜜湖1 1号号————中海深蓝中海深蓝 ，专为中国顶级，专为中国顶级住宅定制住宅定制 , ,一流服务匹配一等建筑一流服务匹配一等建筑 物业经理人物业经理人物业经理人为中海深蓝最高级别服务者，负责社区各项事务， “素白手套，深色西服，从容优雅”。
物业私人助理物业私人助理直接面对业主, 提供物业私人助理服务，24小时，业主的任何需求都可以直接与他们联系，包括物品采购、生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位的服务社区卫士社区卫士来自中国海军陆战队等机构，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力，可在3分钟内赶往指定地点，迅速解决业主遇到的安全问题包括双人巡警/隐性特卫队/安全特种队/护卫仪仗队等中海深蓝按照服务深度，将服务者分为不同层级，为业主提供不同层次的服务，使服务尊贵有序深度礼宾式服务指南针服务健康服务异地SOS服务前置服务园艺师服务商务娱乐服务个性化服务私人保镖服务爱心服务物业理财保姆培训家居服务代办服务略略 案例三：中信红树湾，区位价值的发掘者案例三：中信红树湾，区位价值的发掘者p项目区位优劣势：项目区位优劣势：u优势：北临华侨城主题公园，西临沙河高尔夫球场，东接规划中的中央公园，南临深圳湾，景观资源丰富，生态环境好，临近未来地铁2号线出口，有较大升值潜力；u劣势：生活配套设施仍未完善，公共交通暂缺沙河东路沙河东路滨海大道滨海大道 中信红树湾的产品内外关系处理中信红树湾的产品内外关系处理占地16.26万平米建面65万平米户数2800车位数3500容积率3.179绿化率65％ 建筑覆盖率19.3%u经济技术指标：Ø两地块之间的市政道路实现了与内部环境融合；ØTH错列，改善与高层之间的关系。
中信红树湾中信红树湾————空中院馆空中院馆的户型创新是其的户型创新是其产品的最大特色，市场影响力强产品的最大特色，市场影响力强p户型特色：户型特色：u南北通透，板式格局；u空中院馆创新格局，空中院馆创新格局，270270度室内空中花园景；度室内空中花园景；类似于传统玄关概念类似于传统玄关概念u的的8—308—30平方米的花园空中平方米的花园空中院馆，也可与阳台连接院馆，也可与阳台连接u大尺度落地窗，大尺度室外景观阳台，270室外景观；餐餐厅厅、、客客厅厅角角度度过过道道角角度度书书房房角角度度景景观观阳阳台台院落院落外部资源外部资源书房书房餐厅餐厅产品特色产品特色 中信红树湾中信红树湾————不断建立更高的展示和服务的不断建立更高的展示和服务的标准，承接高形象标准，承接高形象通透大玻璃体的售楼处通透大玻璃体的售楼处270270度全高尔夫景观样板房度全高尔夫景观样板房汽车防晒膜汽车防晒膜借鉴深圳乃至全国的项目的展示标准，并不断创新和提升硬件展示硬件展示————精确选择展示点精确选择展示点客户遮阳伞客户遮阳伞软件展示软件展示——细节展示服务品质细节展示服务品质 城市豪宅项目案例借鉴要点一城市豪宅项目案例借鉴要点一在高层与别墅的关系处理上在高层与别墅的关系处理上——u主要通过景观水系对两组团形成分割与联系；u通过高层架空，实现社区景观对建筑的渗透，为社区内部打开视野，减少高层对别墅的压迫感。
高层区高层区+别墅区组合模式别墅区组合模式在高层与别墅的营销节奏控制上在高层与别墅的营销节奏控制上——u以别墅产品入市，利用其市场稀缺性，以高品质、高形象占位市场，提升项目整体形象，同时成为其他产品的价值标杆；u高层联动别墅，依托于别墅形成的高端形象，强势入市 城市豪宅项目案例借鉴要点二城市豪宅项目案例借鉴要点二创新产品理念及提升舒适度指标创新产品理念及提升舒适度指标在高层产品设计层面上在高层产品设计层面上——u高层产品借势，户型面积与产品素质定位均有提升；u通过户型设计的创新与改良，对项目整体形象进行深化与提升其他配合策略其他配合策略——u通过项目核心展示区与产品样本展示区的营造，打动客户；u通过服务品质的到位展现以及不断提升，承接项目高形象，推动销售舒适度及配套指标的表现要点舒适度及配套指标的表现要点——u深入客户内心，做出超越客户心理预期的需求设施；u能够通过展示让客户感知价值的硬件设施 城市豪宅项目案例借鉴要点三城市豪宅项目案例借鉴要点三独有的特色服务和体验独有的特色服务和体验物业管理的体现出来的尊贵物业管理的体现出来的尊贵——u体察人性是服务之本,呈现高档圈层客户人士生活风格;u对尊贵的理解不同，实现服务的个性化、特色化。
服务从客户踏足项目的第一时间就已经开始服务从客户踏足项目的第一时间就已经开始——u创建全新的服务体验流程和标准.u把项目的价值点纳入体验环节之中，带给客户愉悦的过程和回忆 ——基于区域价值的豪宅营销体系第三部分第三部分 房地产市场黄金定律：房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段地段，地段，还是地段区域质素区域质素的优良决定豪宅项目的的优良决定豪宅项目的营销方向营销方向区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段豪宅成功营销方向豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低陌生区域，认知度低区域区域““婴儿婴儿””期期区域发展迅速，拥有区域发展迅速，拥有一定区域价值一定区域价值区域高成熟度，区域区域高成熟度，区域价值已被充分认可价值已被充分认可区域区域““少年少年””期期区域区域““成年成年””期期““告诉别人她会长得很美告诉别人她会长得很美 ””重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象““告诉别人她美得与众不同告诉别人她美得与众不同 ””基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品““告诉别人她是完美的告诉别人她是完美的 ””利用成熟区域价值，项目全方位利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大打造外的细节放大 不同区域价值下的豪宅营销方向不同区域价值下的豪宅营销方向豪宅成功营销动作豪宅成功营销动作重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品利用成熟区域价值，项目全方利用成熟区域价值，项目全方位打造下的细节放大位打造下的细节放大营造营造时尚感时尚感追逐时尚潮流元素追逐时尚潮流元素营造营造稀缺感稀缺感占有稀缺并炫耀占有稀缺并炫耀营造营造身份感身份感渴望尊贵至尚的地位渴望尊贵至尚的地位 基于区域价值的基于区域价值的 豪宅营销模型豪宅营销模型营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大豪宅成功营销：豪宅成功营销：在基于区域质素的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。
在基于区域质素的正确营销方向上，完成三方面的营销动作 不同区域价值下的豪宅营销典型案例不同区域价值下的豪宅营销典型案例 豪宅成功营销案例豪宅成功营销案例1 1 Ø位置：位置：北京市朝阳区农展馆南路与西大望路交汇处； Ø规模：规模：占地：70000m平米；总建面：320000平米；Ø容积率：容积率：4.57； Ø绿化率：绿化率：50%；Ø均价：均价：14000元/平米；Ø户型：户型：面积区间134平方米——640平方米；Ø建筑形式：建筑形式：2幢板楼、9栋塔楼；Ø开发商：开发商：北京世纪朝阳房地产开发有限公司；Ø园林设计：园林设计：贝尔高林香港有限公司；Ø资源条件：资源条件：朝阳公园自然景观，CBD、燕莎商务圈项目概况项目概况 Ø区域形势：区域形势：朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差，没有形成有竞争力的高端市场；Ø市场价格形势：市场价格形势：片区内楼盘价格：6000-7000元/平米，本项目目标价格：10000元/平米；Ø项目核心概念：项目核心概念：“城市公园文化”；Ø推广侧重点：推广侧重点：强调公园文化和产品细节；Ø营销问题：营销问题：•卖点过于单薄，支撑价格走高有困难；•概念的挖掘肤浅，无论是名字的来源和“城市公园文化”的概念在表达上都显得生硬，未能与项目本身很好的结合。
项目背景项目背景Ø建立中央公园豪宅物业的价值体系，扭转项目形象，建立客户对豪宅区域的认知；Ø“入住供楼”解决期房困扰，京城首推入住前零按揭方式；Ø本项目运作成为北京核心区经典北京核心区经典城市豪宅！城市豪宅！ 操作效果操作效果 介介入入时时间间：：２２００００１１年年 介介入入方方式式：：营营销销策策划划代代理理 介入背景与操作结果介入背景与操作结果 项目营销方向项目营销方向确定与执行确定与执行朝阳公园区域周边环境朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差善，区域印象较差区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向区域区域““婴儿婴儿””期期重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象Ø重新定义朝阳公园及整体区域的价值重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入““中央中央公园区公园区””概念，通过类比快速提升区域价值；Ø区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名提升了项目整体形象及知名度度；Ø项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅中央公园区的顶级豪宅纽约纽约中央公园中央公园伦敦伦敦海德公园海德公园北京北京朝阳公园朝阳公园 完成项目营销动作完成项目营销动作u 赞助承办赞助承办国际女子网球挑战国际女子网球挑战赛赛，宣扬了本项目，宣扬了本项目时尚、健康时尚、健康的生活方式。
的生活方式时尚感时尚感u 邀请邀请美国小姐美国小姐在来华访问期在来华访问期间，到本项目参观，并参加客间，到本项目参观，并参加客户活动，与本项目户活动，与本项目国际化、时国际化、时尚前沿尚前沿的形象相符的形象相符u 举办举办印度珠宝展印度珠宝展，展现了财，展现了财富阶层的富阶层的时尚主张时尚主张u 聘请曾经设计国际俱乐部的聘请曾经设计国际俱乐部的名师名师，对项目，对项目10000平米的会平米的会所进行设计所进行设计u 会所内饰设计具备会所内饰设计具备国际水准国际水准，，软硬件设备与软硬件设备与国际接轨国际接轨 完成项目营销动作完成项目营销动作u前所未有前所未有的在私人小区公寓内，大胆创的在私人小区公寓内，大胆创造出一所造出一所超超10000平方米平方米的多功能超五星的多功能超五星的豪华会所的豪华会所世界市中心世界市中心世界市中心世界市中心u宣传推广上，强势凸显本项目所在区域宣传推广上，强势凸显本项目所在区域的的稀缺地位稀缺地位稀稀缺缺感感身身份份感感u社区内社区内地面垫高地面垫高，与外部，与外部形成高差形成高差；；u社区围墙及主入口处设计显示出社区围墙及主入口处设计显示出尊贵的气势尊贵的气势；；uLogo设计采用贵气的紫红色和狮子头形象，设计采用贵气的紫红色和狮子头形象，张扬身份。
张扬身份u美国总统美国总统小布什小布什来华访问来华访问期间，受邀期间，受邀来本项目参观来本项目参观，，给项目及客户均带来很强的给项目及客户均带来很强的面子感面子感 案例营销总结案例营销总结营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大朝阳公园区域周边环境朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差善，区域印象较差名师设计会所名师设计会所印度珠宝展印度珠宝展美国小姐来访美国小姐来访国际女子网球赛国际女子网球赛炒作区域稀缺价值炒作区域稀缺价值五星级超大会所五星级超大会所高贵形象高贵形象logo社区内部地面垫高社区内部地面垫高小布什来访小布什来访有气势的社区入口有气势的社区入口引入引入“中央公园区中央公园区”概念概念 豪宅成功营销案例豪宅成功营销案例2 2 项目概况项目概况规划中央公规划中央公园园东南向海东南向海景景华侨城人文华侨城人文景观景观中中中中信信信信红红红红树树树树湾湾湾湾西南向海景西南向海景和蛇口景观和蛇口景观沙沙河河高高尔尔夫夫球球场场Ø总占地面积：总占地面积：162653M2Ø总建筑面积：总建筑面积：650000 M2其中：Ø住宅建筑面积：住宅建筑面积：505100M2Ø会所建筑面积： 6000M2Ø幼儿园：6000M2Ø中央广场：3000M2（横跨市政路）Ø项目分四期开发，其中一期一期588588套套Ø绿化率：绿化率：65%Ø容积率：容积率：3.18Ø总车位：总车位：3500Ø梯户比：梯户比：二梯两户，二梯三户 介入背景与操作结果介入背景与操作结果Ø区域识别性差：区域识别性差：红树湾片区与周边片区无明显区隔，区域混淆现象严重；Ø区域价值：区域价值：红树湾区域具备成为豪宅片区的条件，但是其自身价值未得到客户的充分认知；Ø区域成熟度低：区域成熟度低：红树湾区域属于陌生区域，尚未被开发，区域配套及成熟度低；Ø本项目既定目标本项目既定目标：•树立项目高端豪宅形象；•实现项目高溢价；•项目整体的可持续销售；•开发商品牌形象树立。
项目背景项目背景Ø红树湾区域价值得到大幅提升，成为客户广泛认可的深圳新兴豪宅区域；蓝湾半岛例》 操作效果操作效果 介介入入时时间间：：２２００００３３年年４４月月 介介入入方方式式：：营营销销策策划划代代理理 项目营销方向项目营销方向确定与执行确定与执行红树湾区域拥有良好的红树湾区域拥有良好的自然环境资源，区域尚自然环境资源，区域尚未开发，区域定义模糊未开发，区域定义模糊区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向区域区域““婴儿婴儿””期期重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象Ø重新定义片区，提出提出““湾区湾区””的概念的概念，并抓住深圳一直以来滨海不看海的遗憾进行炒作，明确区域价值区域价值> >个盘价个盘价值值；Ø寻找国外同类型可借鉴案例模式，创建一种全新的物业类型——国际顶级湾区物业国际顶级湾区物业，将竞争对手锁定第一级别第一级别豪宅豪宅 完成项目营销动作完成项目营销动作u组织组织酒会、酒会、 GOLF等上层社等上层社会的会的时尚活动时尚活动，进行客户圈层，进行客户圈层的营销，扩大影响力，形成口的营销，扩大影响力，形成口碑传播时尚感时尚感u 根据客户喜好旅游的根据客户喜好旅游的特点，组织当下特点，组织当下流行的流行的自驾游活动自驾游活动，给客户新，给客户新鲜体验。
鲜体验u30*30米通透米通透玻璃盒子售楼处玻璃盒子售楼处，，极具极具时尚冲击力时尚冲击力，浓缩项目产，浓缩项目产品的主要卖点，兼具品的主要卖点，兼具销售和艺销售和艺术展示术展示的功能u首批选择最亮点的户型、聘请首批选择最亮点的户型、聘请著名样板房设计公司梁志天著名样板房设计公司梁志天进行进行设计装修，充分体现设计装修，充分体现现代的高尚现代的高尚生活生活品质 u提出提出“湾区物业，比肩湾区物业，比肩全球全球”的口号，并的口号，并将将“湾湾区物业区物业”注册注册，成为项目，成为项目的的专署专署代名词，营造项目代名词，营造项目珍贵、稀缺珍贵、稀缺的区域地位和的区域地位和形象稀稀缺缺感感身身份份感感u售楼处售楼处10米超高大门米超高大门，，气派、体面气派、体面，体现项目，体现项目高端的气质高端的气质u现场服务细致、现场服务细致、周到周到，不仅体现项，不仅体现项目服务品质，更令目服务品质，更令客户体验到客户体验到尊贵身尊贵身份感份感完成项目营销动作完成项目营销动作 案例营销总结案例营销总结营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大红树湾区域拥有良好的红树湾区域拥有良好的自然环境资源，区域尚自然环境资源，区域尚未开发，区域定位模糊未开发，区域定位模糊酒会、酒会、GOLFGOLF活动活动梁志天设计样梁志天设计样板间板间注册注册“湾区物业湾区物业”10米超高大门米超高大门体现客户尊贵的细节服务体现客户尊贵的细节服务玻璃盒子售楼处玻璃盒子售楼处组织自驾游组织自驾游提出提出“湾区物业湾区物业”的概念的概念 豪宅成功营销案例豪宅成功营销案例3 3 项目概况项目概况•位置：位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米万柳中路；•规模：规模：总建筑面积约8万平方米；•物业用途：物业用途：住宅；•社区构成：社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板楼；•发展商：发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。
Ø位置：位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米万柳中路；Ø规模：规模：总建筑面积约8万平方米；Ø物业用途：物业用途：住宅；Ø社区构成：社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板楼；Ø发展商：发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司 介入背景与操作结果介入背景与操作结果Ø项目形象模糊项目形象模糊，未充分形成卖点认知，对客户无法形成足够的购买冲动；Ø前期过份低价入市，无法体现楼盘的高档定无法体现楼盘的高档定位位，而且没有得到客户认同；Ø现场展示存在严重缺陷现场展示存在严重缺陷：•售楼处与工地现场相距较远；•多个项目的售楼处同居一处，相互影响；•展示点杂乱，无章法；•沙盘陈旧；•未进行感性诉求Ø现场执行力弱现场执行力弱：•卖点没有有效的组织，人员缺乏有效培训；•对项目的理解不够深刻；•未进行有效销控项目背景项目背景Ø北京市场首创高科技住宅，改变塔楼的竞争弱势，建立全新价值体系，“告别空调暖气时代”家喻户晓；Ø京城首推“裸体样板间”，高举高打、控制放量，创造市场奇迹； 操作结果操作结果 介介入入时时间间：：２２００００１１年年１１２２月月 介介入入方方式式：：营营销销策策划划代代理理 项目营销方向项目营销方向确定与执行确定与执行万柳，一个新兴的高档万柳，一个新兴的高档住宅热点区域，上升势住宅热点区域，上升势头强劲，区域在不断完头强劲，区域在不断完善建设中善建设中区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向区域区域““少年少年””期期基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品u重新定义产品，提出重新定义产品，提出“告别空调暖气时代告别空调暖气时代”，建立有别，建立有别于周遍项目的形象认知，于周遍项目的形象认知，建立全新产品价值体系建立全新产品价值体系；；u提出提出全新产品概念全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
中成功突围 完成项目营销动作完成项目营销动作u修改案名修改案名从从“锦绣大地公寓锦绣大地公寓”修改为修改为“锋尚国际公寓锋尚国际公寓”，形象，形象锋锋锐锐，，超前超前，使人产生，使人产生时尚之时尚之地地的联想时尚感时尚感u将国外普遍使用将国外普遍使用的的遮阳卷帘遮阳卷帘引入到引入到项目中，让客户体项目中，让客户体验到验到国际上先进的国际上先进的居住标准居住标准u修改修改Slogan新的新的Slogan赋予项目赋予项目新鲜的概念新鲜的概念，，带有强烈的带有强烈的时尚冲击力时尚冲击力锋过处锋过处锋过处锋过处 度量失衡度量失衡度量失衡度量失衡告别空调暖气时代告别空调暖气时代告别空调暖气时代告别空调暖气时代u修改推广形象修改推广形象推广形象以红色为主，推广形象以红色为主，视觉视觉冲击冲击效果好，且整体形象具效果好，且整体形象具有很强的有很强的时尚感时尚感u售楼处售楼处外包装色彩简洁，外包装色彩简洁，现代感十足现代感十足；；u概念模型概念模型体现了项目体现了项目超前的思想超前的思想，带，带有有国际化国际化的色彩 u首次在市场上提出首次在市场上提出“欧洲欧洲发达国家居住标准发达国家居住标准”，而且，而且也是当期市场上也是当期市场上唯一唯一一个以一个以此为标准的高端项目；此为标准的高端项目；u首次也是当期市场上首次也是当期市场上唯一唯一一个推出一个推出裸体样板间裸体样板间的项目，的项目，进行进行高舒适低能耗优化体系高舒适低能耗优化体系及工作原理展示及工作原理展示。
稀稀缺缺感感身身份份感感完成项目营销动作完成项目营销动作u采用世界采用世界顶级品牌厨具顶级品牌厨具poggenpohl进行装修，让客户感受到项目高端品质进行装修，让客户感受到项目高端品质所带来的所带来的身份感身份感 案例营销总结案例营销总结营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大万柳，一个新兴的高档万柳，一个新兴的高档住宅热点区域，上升势住宅热点区域，上升势头强劲，区域在不断完头强劲，区域在不断完善建设中善建设中现代感十足的售楼处现代感十足的售楼处国外常用的遮阳卷帘国外常用的遮阳卷帘“欧洲发达国家居住标准欧洲发达国家居住标准” （（中南项目在提）中南项目在提）顶级品牌顶级品牌 poggenpohl修改案名和修改案名和Slogan时尚、简洁的推广形象时尚、简洁的推广形象裸体样板间裸体样板间“欧洲发达国家居住标准欧洲发达国家居住标准” 豪宅成功营销案例豪宅成功营销案例4 4 项目概况项目概况Ø位置位置：深圳福田区侨香路与香梅路交汇处； Ø占地面积占地面积：93544平米；Ø建筑面积建筑面积：131000平米；Ø住宅面积住宅面积：127000平米；Ø容积率容积率：1.4；Ø绿化率绿化率：近50%；Ø户数户数：共447套；Ø资源条件资源条件：本项目位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，具有极为纯粹的城市湖景，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方。
介入背景与操作结果介入背景与操作结果Ø新政影响新政影响：房地产新政出台，限制了以往所用营销手段的运用，创新势在必行；Ø区域价值区域价值：香蜜湖是位于城市中心的传统豪宅片区之一，被客户和市场所广泛认可；Ø市场竞争激烈市场竞争激烈：与本项目同类型的产品，市场供应量大，竞争激烈；Ø本项目既定目标本项目既定目标：l树立项目高形象及高知名度；l充分提升项目品牌及发展商品牌；l实现项目在高价位下顺利销售；l2005年实现销售金额6个亿项目背景项目背景Ø得到客户高度认可，成为深圳豪宅标杆项目；Ø项目拥有较高美誉度与良好客户口碑； 操作效果操作效果 介介入入时时间间：： 2 20 00 05 5年年2 2月月 介介入入方方式式：：营营销销策策划划代代理理 项目营销方向项目营销方向确定与执行确定与执行香蜜湖区域地处城市中香蜜湖区域地处城市中心，拥有绝佳自然资源，心，拥有绝佳自然资源，是深圳市发展成熟的传是深圳市发展成熟的传统豪宅区统豪宅区区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段成功营销方向成功营销方向区域区域““成年成年””期期利用成熟区域价值，项目全方利用成熟区域价值，项目全方位打造下的细节放大位打造下的细节放大u放大香蜜湖区域价值放大香蜜湖区域价值，利用地块拍卖所引起的关注，炒，利用地块拍卖所引起的关注，炒作作绝版地王绝版地王“9万万3”的概念；的概念；u在全方位精心打造产品的同时，在全方位精心打造产品的同时，放大会所展示放大会所展示，拥有奢，拥有奢侈大堂、挑空楼梯间、豪华装修、顶级配置；侈大堂、挑空楼梯间、豪华装修、顶级配置；u放大尊贵服务展示放大尊贵服务展示，注重每一个可以为客户提供的，注重每一个可以为客户提供的细节细节服务。
服务 完成项目营销动作完成项目营销动作时尚感时尚感u 创新推出创新推出“豪门夜豪门夜宴选房活动宴选房活动”，高档，高档的布置，高雅的氛围，的布置，高雅的氛围，既给客户既给客户新鲜的感受新鲜的感受，，又体现项目又体现项目高档次高档次u迎合高端客户的品位，举办迎合高端客户的品位，举办香香蜜湖蜜湖1号鉴赏酒会号鉴赏酒会，利，利用这种高用这种高层次的层次的时尚活动时尚活动推广项目形象推广项目形象u 老爷车外形的老爷车外形的看房车看房车，，新新颖、别致颖、别致，让客户产生，让客户产生时尚时尚的共鸣的共鸣u 现场煮制的咖啡、浴现场煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花园里的烧烤架、浴巾、花园里的烧烤架、私家藏酒窖私家藏酒窖……样板间样板间内的每个细节布置，都内的每个细节布置，都体现了体现了高品位的现代生高品位的现代生活活 u 社区内保留珍贵社区内保留珍贵百百年古树年古树，制造，制造稀缺感稀缺感；；u 炒作项目炒作项目土地价值土地价值，，强调其强调其独一无二独一无二的区位的区位和和稀缺性稀缺性稀稀缺缺感感身身份份感感u会所拥有会所拥有10米大堂挑空米大堂挑空，彰显，彰显身份感和尊贵感身份感和尊贵感；；u主要交通节点与公共空间处设置主要交通节点与公共空间处设置门童门童，为客户提供，为客户提供高品高品质礼仪服务质礼仪服务，让客户体验，让客户体验尊贵感受尊贵感受；；u售楼处入口前规划设计售楼处入口前规划设计私家林荫路私家林荫路，，气势恢宏气势恢宏，路的尽，路的尽头开启头开启一个阶层一个阶层。
此后，城市再无如此规格之土地此后，城市再无如此规格之土地此后，城市再无如此规格之土地此后，城市再无如此规格之土地……………………完成项目营销动作完成项目营销动作 案例营销总结案例营销总结营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大香蜜湖区域地处城市中香蜜湖区域地处城市中心，拥有绝佳自然资源，心，拥有绝佳自然资源，是深圳市发展成熟的传是深圳市发展成熟的传统豪宅区统豪宅区香蜜湖香蜜湖1号鉴赏酒会号鉴赏酒会豪门夜宴选房活动豪门夜宴选房活动稀缺土地价值稀缺土地价值私家林荫路私家林荫路样板间现代生活展示样板间现代生活展示新颖看房车新颖看房车百年古树百年古树尊贵礼仪服务尊贵礼仪服务10米大堂挑空米大堂挑空放大土地价值放大土地价值放大展示区放大展示区放大尊贵服务放大尊贵服务 ——基于市场的豪宅户型研究第四部分第四部分 享受型城市豪宅享受型城市豪宅享受型城市豪宅享受型城市豪宅144144－－－－170170升级功能价值点：错跃式设计，让空间更为情趣化客厅上两步后到达生活空间，客厅上两步后到达生活空间，保障功能区域与生活区域互保障功能区域与生活区域互不干扰，餐厅肩负了起居室不干扰，餐厅肩负了起居室功能。
功能靓达名邸（乐山市）靓达名邸（乐山市）180m2180m2京润珍珠（海南）京润珍珠（海南） 弹性功能价值点: 多处赠送露台和飘窗，入户花园等既美观又实用105m2105m2116m2116m2跳送跳送6M超高空中露台，半赠送入户超高空中露台，半赠送入户花园，体现一种廊院生活花园，体现一种廊院生活270度转角飘窗设计，品味惬意生活度转角飘窗设计，品味惬意生活恒立听海花园（深圳）恒立听海花园（深圳）享受型城市豪宅享受型城市豪宅享受型城市豪宅享受型城市豪宅144144－－－－170170 弹性功能价值点：露台跳送，并较好解决其私密性问题，使露台更实用155m2155m2152m2152m2超大露台，通过超大露台，通过百页或凸窗来提百页或凸窗来提高露台私密性高露台私密性空中庭院，三个空间共享空中庭院，三个空间共享入户花园露台和入户花园露台和主卧露台跳送主卧露台跳送155m2155m2金地香蜜山（深圳）金地香蜜山（深圳）享受型城市豪宅享受型城市豪宅享受型城市豪宅享受型城市豪宅144144－－－－170170 豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅170170－－－－200200基础功能价值点：必须保障主卧室带书房、入户衣帽间主卧室带书房、入户衣帽间、、一梯一户、观景客厅设计或入户花园一梯一户、观景客厅设计或入户花园等景观利用的考量。
200m2200m2184m2184m2中信君庭（广州）中信君庭（广州）180m2180m2中凯城市之光（上海）中凯城市之光（上海） 转角观景大厅的转角观景大厅的设计，让自然延设计，让自然延伸到屋内伸到屋内经过阳台过渡空间进经过阳台过渡空间进入书房，主卧套房灵入书房，主卧套房灵活性大厨房厨房餐厅餐厅客厅客厅卧室卧室主卧主卧卫卫卫卫卧室卧室空中花园空中花园拥有私人庭院，但餐厅和客卧、厨房享受拥有私人庭院，但餐厅和客卧、厨房享受景观，作为豪华型城市豪宅，价值点忽略景观，作为豪华型城市豪宅，价值点忽略基础功能基础功能 升级功能价值点：可变空间的利用，中西厨房、书房观景等细部空间设计，让生活变得更尊崇入户衣帽间，可以变入户衣帽间，可以变更为储藏室更为储藏室淡水湾花园（上海）淡水湾花园（上海）180m2180m2书房观景，将生活更书房观景，将生活更加惬意加惬意3、厨房功能扩充、厨房功能扩充满足不同功能的中西厨满足不同功能的中西厨房，餐厅和厨房功能结房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式合，形成新的生活方式豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅170170－－－－200200 弹性功能设计弹性功能设计主卧室主卧室270270度景观阳台与增设空中院馆度景观阳台与增设空中院馆空中院馆空中院馆270度观景阳台度观景阳台空中院馆可空中院馆可改成一书房改成一书房转角观景阳台豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅170170－－－－200200 基础功能价值点：全套间设计、工人独立入户、中西厨房等将生活全面提升，更私有化。
类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅200200－－－－300300工人套间266m2266m2客卧以及主卧、工人房客卧以及主卧、工人房均是套房均是套房6060㎡㎡主人空间主人空间工人工人套间套间中西中西厨房厨房2424㎡㎡次主卧次主卧9 9米采光面米采光面转角窗转角窗278 278 ㎡㎡60平米主人空间的极尽奢侈：平米主人空间的极尽奢侈：独立衣帽间、书房、卫生间；独立衣帽间、书房、卫生间；新城国际（北京）新城国际（北京）盛大金磐（上海）盛大金磐（上海） 类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅200200－－－－300300升级功能价值点：复式设计、客厅挑高、洗衣房在考虑平面布局的基础上，适当增加了别墅房型的功能在考虑平面布局的基础上，适当增加了别墅房型的功能200平方米的设计考量了客厅挑高、主卧观景等附加功能平方米的设计考量了客厅挑高、主卧观景等附加功能200m2200m2140m2140m2跃层上空客厅中凯城市之光中凯城市之光(上海）上海）洗衣房330m2330m2嘉里华亭嘉里华亭(上海）上海） 90平方米创意圆厅设计平方米创意圆厅设计可举行晚宴。
可举行晚宴涵盖了钢琴的附属空间涵盖了钢琴的附属空间升级功能价值点：90平米观景圆厅将客厅价值放大、家庭起居室配置让生活更私密类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅200200－－－－300300盛大金磐（上海）盛大金磐（上海）起居室301m2301m2家庭起居室家庭起居室 弹性功能增值点：错层设计，形成高4.5m豪华客厅，餐厅可观景，阳台可根据客户需要改成客厅等其他功能房间1F2F阳台可改造成阳台可改造成为客厅为客厅4.5m豪华客厅豪华客厅冠城世家（深圳）冠城世家（深圳）类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅200200－－－－300300豪华观景餐厅豪华观景餐厅 升级功能设置：阔绰宴会厅与露台融合、多厅设计容纳男女主人不同活动空间、设置可变更空间类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅类别墅型城市豪宅300300－－－－500500工人房工人房可变更空间可变更空间进行大型宴会的可分可合空间进行大型宴会的可分可合空间华府天地（上海）华府天地（上海）450－－460m2 城市豪宅类别城市豪宅类别基础功能价值点基础功能价值点升级升级功能价值点功能价值点弹性弹性功能价值点功能价值点享受型城市豪宅享受型城市豪宅（（140－－170））客厅餐厅南北通透、客厅餐厅南北通透、双双卫双阳台卫双阳台、主卧带衣帽、主卧带衣帽间间错层跃式错层跃式、洗衣、洗衣房、房、层高挑高层高挑高3米米、带储藏室、带储藏室增设佣人房或玄增设佣人房或玄关增加小衣帽间、关增加小衣帽间、多露台或挑送多露台或挑送、、卧室特色窗设计卧室特色窗设计豪华型城市豪宅豪华型城市豪宅（（170－－200））主卧带书房主卧带书房、、入户衣帽入户衣帽间间、观景厅或入户花园、观景厅或入户花园设计、一梯一户设计、一梯一户工人套房、工人套房、中西中西厨房、可变空间厨房、可变空间、、入户入户花园花园或观景或观景厅厅空中院馆空中院馆类别墅型城市豪类别墅型城市豪宅宅（（200－－300））全套间设计全套间设计、工人独立、工人独立入户、中西厨房入户、中西厨房复式设计或客厅复式设计或客厅挑高挑高、观景厅、、观景厅、家庭起居室家庭起居室客厅、餐厅、客厅、餐厅、厨房多处厨房多处观景观景可变空间可变空间超豪华型城市豪超豪华型城市豪宅宅（（300－－500））阔绰阔绰宴会厅宴会厅、双工人套、双工人套房、主卧观景、房、主卧观景、宴会厅多功能设宴会厅多功能设计、计、功能空间预功能空间预留留空中花园或空中花园或私人会所私人会所功能价值点汇总表功能价值点汇总表功能价值点汇总表功能价值点汇总表 ——基于市场的豪宅启动区策略第五部分第五部分 案例一（中信红树湾）：强势资源启动，楼王概念营造顶级豪宅形象p项目背景：项目背景：位于沙河填海区，南山沙河东路与白石路交汇东南面，有着海景和高尔夫的强势景观资源，总占地面积16万 ㎡，总建筑面积65万 ㎡，共分四期开发p中信红树湾一期启动：中信红树湾一期启动：占面：4.38万平方米建面：14.5万平方米物业类型：4栋31-32层588套单位高层塔楼和2栋17套3-5层Townhome 一期推出一期推出景观资源极佳的物景观资源极佳的物业业，强势展示造成震撼，强势展示造成震撼效果，一举奠定顶级豪效果，一举奠定顶级豪宅地位宅地位案例借鉴一案例借鉴一1 1栋栋2 2栋栋3 3栋栋5 5栋栋二期二期三期、四期三期、四期一期、二期一期、二期TOWNHOUSE一期推出一期推出 启动策略二——通过强展示充分体现项目优势，造成震撼效果，拉动后期销售，实现溢价30*30*3030米通透大玻璃体的售楼处米通透大玻璃体的售楼处270270度全高尔夫景观样板房度全高尔夫景观样板房汽车防晒膜汽车防晒膜借鉴深圳乃至全国的项目的展示标准，并不断创新和提升硬件展示硬件展示————精确选择展示点精确选择展示点客户遮阳伞客户遮阳伞软件展示软件展示——细节展示服务品质细节展示服务品质案例借鉴一案例借鉴一 启动策略三——通过区域价值挖掘，打造湾区物业概念，创造高端形象中信红树湾中信红树湾 p运用国际湾区生活理运用国际湾区生活理念整合周边资源念整合周边资源——全国首家提出湾区物业概念，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海富人社区形象p倡导湾区生活方式，完全刷新滨海社区形象p以湾区物业理念整合周边海湾、公园、果岭等资源，形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位案例借鉴一案例借鉴一 案例二（武汉锦绣长江）p地处汉阳区鹦鹉洲片区，规划总用地面积为90.25万㎡，规划净用地面积为65.02万㎡ ，容积率2.3。
p项目整体建筑面积165万㎡，投资超过100亿，用六年分四期开发完成p住宅产品为纯板式高层与超高层，错落布局，令前后排建筑景观视线通达江面与庭院 ，沿江有部分联排别墅南临杨泗路，西接鹦鹉大道主南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼干道，北连拦江路，东线直逼汉水，汉水，2 2公里长江景观公里长江景观 案例借鉴二案例借鉴二 启动区策略一——用一亿重金打造顶级江景会所，以高端配套入市，迅速提升人气，打响楼盘知名度案例借鉴二案例借鉴二会所规划：会所规划： 充满设计感的会所停泊于长江岸边，大面积的通透玻璃营造出“浮在水上”的视觉奇观，会所本身也成风景的一部分； 会所功能：会所功能：四层空间，多功能体育馆、健身房、桑拿洗浴、韵律室、红酒雪茄吧、桌球室一应俱全，顶层设恒温泳池； 启动区策略二——一期首先推出沿江物业，并做精装修，通过强展示充分体现项目优势，造成震撼效果案例借鉴二案例借鉴二会所会所一期推出公寓一期推出公寓p以沿江的几栋楼作为一期启动物业，并采用全球顶级品牌做精装修，倾力打造锦绣长江世界级成品精装修房，通过强展示来达到项目溢价，项目的销售价格为8000—10000元/㎡ 豪宅启动期策略总结区域价值宣扬区域价值宣扬——p深度挖掘项目片区的潜在价值，以高姿态占位市场，领导区域市场的生活模式。
产品创新产品创新——p全新的产品设计，开创新的高层物业生活居住模式，成为有相似条件物业的领导者，代言者其他配合策略其他配合策略——p通过项目核心展示区与产品样本展示区的营造，打动客户；p通过服务品质的到位展现以及不断提升，承接项目高形象，推动销售 ——基于市场的豪宅产品发力模式研究第六部分第六部分 案例选取——高端豪宅的成功项目，通过何种手段制造高溢价百仕达红树西岸百仕达红树西岸香蜜湖香蜜湖1号号流水别墅流水别墅深圳蝴蝶谷深圳蝴蝶谷上海九间堂上海九间堂案例选取的原则：高端豪宅，精品项目案例选取的原则：高端豪宅，精品项目 流水别墅、长城脚下的公社——创意概念创造项目溢价Ø具有初始的、原型的，超越时间的质地，建筑造型和内部空间达到了沉稳，坚定的效果；Ø座落于岩崖之中，壁炉以自然山岩砌成的，以瀑布形成的雄伟的外部空间；Ø在材料使用上，所有的支柱都是粗犷的岩石，所有混凝土的水平构件，看来有如贯穿空间，地坪使用沉重岩石，尤以悬挑的阳台为最流水别墅流水别墅长城脚下的公社长城脚下的公社Ø由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品；Ø项目策划人和投资人积极推动12名亚洲建筑师设计建造出极富当代精神的私人住宅Ø荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”手提箱手提箱 张智强（中国香港）张智强（中国香港）家具屋家具屋 坂茂（日本）坂茂（日本）怪院子怪院子 严讯奇（中国香港）严讯奇（中国香港） 香蜜湖1号——奢华极致定义豪宅标准，创造项目溢价空间分类空间分类品质要素品质要素居住细节居住细节居住空间豪宅的阔绰尺度客厅厅宽5.1-6.6米；主卧宽度4.2-6.6米；餐厅宽度3-3.8 米（同时适宜的居住空间）功能区隔式的布局主仆严格区分/主客分区（会客厅与家庭厅分别设置）/主人私享（独立书房/独立起居室）功能空间常规功能高层双花园/钻石型景观餐厅/主卧卫生间双洗手台独特的配套功能独立晒衣房/私家泳池/酒窖/多个不同功能的会客厅/生活阳台外设置设备平台/智能电梯直接入户设计公共空间汽车汽车大堂/1：1.68的停车位会所多个有落差连接的无边际泳池/健身设施其他大堂/豪华电梯厅/高轿电梯奢华关键点：奢华厅宽，主客仆严格分区，豪华双大堂，智能入户电梯奢华关键点：奢华厅宽，主客仆严格分区，豪华双大堂，智能入户电梯居住/功能空间——“深圳再没有这么好的户型了。
公共空间 ——“是我见过最好的大堂和会所” 客户评价：客户评价： 香蜜湖1号——奢华极致定义豪宅标准服务体系服务体系细节分类细节分类主要内容主要内容搭建专署价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……奢华关键点：专署价值体系，服务分级，深度礼宾奢华关键点：专署价值体系，服务分级，深度礼宾着眼于细节，在传统豪宅物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身需求出发，着眼于细节，在传统豪宅物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身需求出发，制订出专署的私有化的服务体系及内容。
制订出专署的私有化的服务体系及内容 上海九间堂别墅——规划和产品创新，开创现代中式别墅先河，创造项目溢价Ø九间堂项目聚集了来自中国大陆、香港、台湾及日本的多位国际顶尖建筑大师，通过不同视角演绎“现代中式园林大宅”Ø房型设计再现了“庭院深深”中的中式建筑传统和建筑意向Ø设计上力求将中式建筑文化的传统韵味与日新月异的时代精神相统一 Ø每套别墅户均占地3亩，四周以3.5米高墙围拢，有效的保证了业主的私密性Ø开创现代中式别墅先河规划设计规划设计产品创新产品创新Ø庭院设计：每个房间都有共享庭院不仅适用中国家庭族群化的生活方式，而且适用中国传统居住方式蕴涵着的文化内涵；Ø房型设计层次分明、动静分离；Ø重新分配建筑空间关系，将景观园林建在别墅的内部，实现独门独院的大宅印象，私密性强；Ø主客分离、客客分离，保证各个居者的生活隐私；Ø传统建筑以内庭园林为中心分散式展开，这种相对封闭的内院结构主要是由传统中国家庭组织的封闭性所决定特色特色 蝴蝶谷——产品创新成就项目溢价产品产品细节解析空间尺度空间尺度厅高5米，中庭 7.2米立面设计立面设计外形线条不拘一格， 三面全景花园，唯一单墙，让完整美景无阻隔侵入视觉户型设计户型设计180度的环型花园布局，户户独园，做到真正的空中别院。
园林穿插于内，分离客饭厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰户型座北朝南，户户南北通透，单户各拥自有园林窗窗有景，270°园博园空中观景大型露台以及花园步道替代了室内走廊，户外自然光随意流泄在每一个角落，空间与自然步调完美合谐入户花园/高厅/高房/大露台/夹层，赠送面积达100%创新关键点：房屋实用率达创新关键点：房屋实用率达200%，立面唯一单墙三面景观，环型花园，户户独园，立面唯一单墙三面景观，环型花园，户户独园特色特色 仁恒仁恒.怡庭怡庭 独门独院独门独院 户户私密户户私密 特色特色 特色特色 特色特色 特色特色 协信协信 特色特色 特色特色 万科万科 缇香郡缇香郡 红树西岸——高科智能创造项目溢价公共部分解析公共部分解析创新细节创新细节建筑风格建筑风格由3栋29－31层板式住宅组成，呈风车型排列，住宅建筑围绕在一个椭圆形的“珊瑚”周围“旋转”,每栋住宅建筑在体型上呈折板形，外立面为全玻璃天幕，整体建筑有如水晶的质感园林园林在4万平方米的超大架空平台上创造出以近万平方米人工湖和众多特色岛屿为核心的热带滨海风景园林豪华装修豪华装修300平方米以下单位送豪华装修：SieMatic橱柜、Miele电器、Duiavit洁具、Grohe龙头花洒、JOHNSON DOOR、亚细亚瓷砖等配置配置隔音楼板/阻隔垂直方向噪音户式中央冷暖空调+新风系统JUST RIGHT热水循环/无需等待同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音软化水装置/清除水中多余钙、镁离子每户避雷器进水铜管/保障饮用水质量檫窗机/保持玻璃幕墙的美观智能化智能化连同LG、HONEYWELL、日讯及CLIPSAL，投资3000万美元打造亚洲代表性的数字化社区高科技关键点：尖端配置，豪华装修，智能化高科技关键点：尖端配置，豪华装修，智能化略略特色特色 高端豪宅产品发力模式总结 研究启示方向方向特点特点限制条件限制条件客户感知价值客户感知价值与本项目匹配度与本项目匹配度创新产品•容易被客户感知•新增成本最少•存在试错风险•过犹不及，尺度较难把握•实惠性极致奢侈•作为形象标杆提升住宅价值•配套能够独自实现较高的市场价值•成本高•高档形象高科智能•只能被特定的客户群所感知，从而实现高溢价•成本投入较高•主要为客户群限制（是否能充分认可高新科技的高价值）•生活便利•高科技、时尚创意概念•容易被感知和接受•溢价空间大•受众相对较小•成本高•个性特征•昭示性与形象标签产品创新，极致奢侈是本项目产品发力的方向。
产品创新，极致奢侈是本项目产品发力的方向 ——基于市场的豪宅配套策略研究第七部分第七部分 深圳香蜜湖1号•项目占地93544平米，建筑面积13.1万平米，共447户；•1600平米的高台岛式会所； •两层高水上会所，四面环水；•双重水系：室内恒温泳池和室外泳池；•3000平方米的英皇贵族幼儿园项目案例项目案例特色特色 深圳圣莫丽斯•项目占地276164.72平米，总建筑面积331398平米，共1400户；•双会所、中餐、水疗、高尔夫球练习场、幼儿园、社区康复中心等；•近2万平方米的双会所双会所：对外的较大规模组织会所、高端客户独享的小规模会所；•一条休闲商业街、两条商业走廊，引入超市、便利店、休闲娱乐设施 ；•商业步行街引进一些国际知名的商家，比如钢琴学校、芭蕾舞学校 项目案例项目案例特色特色 北京麦卡伦地•项目占地20万平方米， 总建筑面积8.2万平方米，共159套； •会所总建筑面积为5800余平米，包括地上二层，地下一层；•11×25米的室内游泳室内游泳馆，小汤山温泉水注馆，小汤山温泉水注入；入；•超市、咖啡屋、医疗室、健身房、棋牌室、商铺、商务中心、高档餐厅 项目案例项目案例特色特色 案例总结：通过会所的强展示体现项目高端形象，其他配套根据具体需要设置高端项目配套主要通过会所（销售中心）来展示高档次、强体验感，高端项目配套主要通过会所（销售中心）来展示高档次、强体验感，其他配套根据项目规模及周边配套设置。
其他配套根据项目规模及周边配套设置项目名项目名称称会会所所商商业业教教育育医医疗疗运运动动对本项目启示对本项目启示香蜜湖1号★★★ ★项目规模相当，配套以会所为主，高档次，体验感强星河丹堤★★★★★规模较大，配套以满足业主需求为主，会所面积较大，档次较高圣莫丽斯★★★★★规模较大，配套以满足业主需求为主，会所档次高麦卡伦地★★ ★★规模较小，配套以会所为主 ——基于市场实现的豪宅客户写真第八部分第八部分 客户写真客户写真1王先生，王先生， 50岁，媒体公司老板岁，媒体公司老板•王先生为北京人，在娱乐圈、房地产圈结交甚广，非中国籍，有较长时间的国外居住经验分别在棕榈泉、晴翠园、聚龙花园等处置业•自己特别喜欢优山美地面积1000平米的U型户型，希望主卧区能够更独立和私密些，客厅要多几个，厨房要大些，因为作饭本身就是一种乐趣•房子的立面千万不要太花哨，材质上极为反感贴面的石材，认为要用就要用真石材•认为本项目价格冲高的关键是要打造环境，一是项目公共绿地一定要做的漂亮，要舍得花钱多种些名贵的树种；另外就是自己家的后院一定大，要让客户感觉买地也是值了•别墅配套的要求，认为咖啡馆西餐厅统统不需要，体育运动设施才是真正重要的 2.5万的价格太高，如果加上精装修还可以。
自己看过的别墅项目精装修的样板房总是能够很快卖出去建议本项目可以给客户多种选择•晴翠园最可取的地方包括位置、环境、密度从位置上刚好可以做“第一住所“相比之下优山美地的位置就稍嫌远了些；特别喜欢晴翠园的原生树林；最重要的是密度特别低，户与户之间的间距很大，每家的院子都很大，光是买地都很值；还有的优点就是建筑从外表上看很简单，很质朴，还很喜欢晴翠园的半地下室，但晴翠园的最大缺点就是飞机噪音的影响， 客户写真客户写真2陈先生，陈先生， 52岁，自由职业者岁，自由职业者•陈先生，自由职业者，常驻地上海，现在住在虹桥城市花园，有别墅置业经历（九溪十八岛）•只要有别墅需要就会考虑购买，购买别墅的主要目的是用于自住，而不是投资倾向于选择配套成熟的地段，周边环境要比较安静•考虑购买地上两层的别墅，因为看过国外的豪宅都是一层、两层的•需要四到五个房间，首层为客厅、餐厅、厨房、客房，客厅要大，最好是100平方米左右；二层为主人房和小孩房、家庭厅；地下室的通风和采光要好•庭院的活动空间要大，前院要尽可能的宽敞，这样显得比较大气，而且可以缓解往来车辆的干扰•认为25000元/㎡的价格平台应体现在：项目规模大，周边环境优美（临湖为佳），社区内花园面积要大，聘请知名的物业公司进行管理略略 客户写真客户写真2121刘女士，刘女士， 3939岁，汽车零配件行业岁，汽车零配件行业•刘女士，39岁，从事汽车零配件行业，在美国有自己的公司 •需求面积300平方米左右，院子要尽可能的大•购买别墅关键性的驱动因素：环境（有历史感和陈旧感）、户型（有创新性，能够吸引人）、房子的基础设施•社区内的环境一定要自然，原生态，人工化的痕迹要少。
•社区内一定要有原生树，大面积的水体感觉会比较好，但是一定要自然•建筑风格一定要和周边的环境相融合，比较喜欢欧式风格•外立面的色调深沉一些的比较好•外墙面的材质石材和砖材都可以，涂料显得很廉价，不好•层数要求，地下一层，地上两层，地上三层的建筑形式感觉会比较局促•首层主要作为开放式空间，布置客厅、厨房和门厅等；中西厨一定要分开；厨房采光性要好，最好有一个东窗；有独立的早餐厅、正餐厅，并且要和客厅区分开，不能离得太近•二层作为私密式空间，主卧区空间尺度一定要大，做得要舒适;卫生间面积要大，做到干湿分离;更衣室要相对比较独立和封闭，不需要经过更衣室到卫生间•地下室一定要够大，不要进行隔断，这样可以做成一间大的工作室•对于25000元/平方米价格平台的产品，认为其附加值应体现在：环境一定要好，看上去很有历史感植被和水体都要做得非常自然户型设计要新颖、实用、功能性好使用的材料要高档、实用如国外别墅所安装的冷暖系统和新风系统都比国内的好用房子的质量要好 王先生，王先生， 40多岁，从事金融信托行业多岁，从事金融信托行业•王先生，金融信托行业，工作地点在深圳，经常去上海和北京出差•目前住在深圳一套价值700万的别墅里，有两个保姆提供服务•曾经打算购买碧海方舟的别墅，但是因为其规模小，过于招摇、有较多的影视明星购买而放弃•比较认可香江、天竺别墅区，因为那片区域环境和空气都比较好，看过紫玉山庄，觉得环境非常好，但是单体做的太差•购买别墅关键性的驱动因素：环境、交通•社区入口的处理隐蔽、低调一些，不要太张扬•700m专属私家路的处理方式：高大的原生树林•代征绿地可以做成以休闲运动为主题的公园•建筑风格倾向北美风格、不能太现代，简约为好•2层的建筑就行，因为家里人数比较少，层数太多比较麻烦•没有特殊的功能空间的要求，主卧区（包括卧室、衣帽间、卫生间）都尽可能的大•地下室要有良好的通风和采光，配置两个保姆房和一个司机房，并且要有酒窖，看过东山墅结合微地形布置的地下室，比较喜欢•喜欢大面积的水体，觉得比较开阔•别墅的间距越大越好•不喜欢行列式的布局，看上去比较呆板•庭院的功能需求：面积要大、庭院以设置草地、种植植物为主 ARE YOU READY?ARE YOU READY?u对产品保持足够的敏感，了解产品很重要，是创意的基础，是房地产咨询行业的必修功课对产品保持足够的敏感，了解产品很重要，是创意的基础，是房地产咨询行业的必修功课！u建立产品数据库（代表、创新）包括别墅、住宅、商业等形态，随时补充。
建立产品数据库（代表、创新）包括别墅、住宅、商业等形态，随时补充u市场研究：市场研究： 政策研究、片区楼盘解读、广告媒体跟踪、踩盘总结报告（产品、营销手法）政策研究、片区楼盘解读、广告媒体跟踪、踩盘总结报告（产品、营销手法）u如果你总结并了解它，结论有一个：你会进步如果你总结并了解它，结论有一个：你会进步 The End 。