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1、1西安临空产业项目定位策划报告海航临空2013年5月2前提提要西安项目3第二部分：市场研究目录C CONTENTS第一部分：项目概况第三部分：产品定位第五部分：要点提示第四部分：发展计划4第一部分：项目概况5l国家第四个副省级开发区，面向全国，是正在形成的西部产业集群的投资重地，升值潜力巨大区域位置6l项目位于秦汉新城、空港新城之间，处于西咸新区核心两大组团影响圈中段，行政管辖权虽然属秦汉新城，但对其影响较大的则是空港新城区域位置项目所在地7l项目选址临近机场与市政主干道地处西安咸阳国际机场与咸阳市连线黄金位置，距咸阳机场候机楼（以南）3公里，与海航长安航空基地比邻；距咸阳市中心（以北）8公里
2、，同时位于西安市四环线（规划中）以内，距西安市中心（西北方）35公里。区域位置8土地现状地块为迎宾大道以西、港务二路以北、汉平大道以南、秦英路以东的整片区域（下图中红线圈定的区域），总占地面积约1437亩，其中净用地面积约1100亩，整个地块基本呈直角三角形，且地势平坦，80%土地现为耕地；其余部分为待迁村落（征迁及“三通一平”工作由政府完成）；地块内有一条自西南流径东北方的水渠，后期将由政企双方共同解决。l地块占地约1500亩，地势平整，政府完成“三通一平”开发，政策支持力度较大水渠9迎迎迎迎宾宾宾宾大大大大道道道道规划主干道规划主干道规划主干道规划主干道规划次干道规划次干道规划次干道规划次
3、干道土地现状目前周边土地价格已超过约30万/亩，根据协议价15/亩价格，本项目有较大价值优势；项目总用地面积约1500亩，净用地面积约为1151亩；地块内部规划有两条规划道路，由此将地块分割为K-1、K-2、K-3、K-4四个地块。l价格：根据框架协议内容，政策限定给予海航协议优惠价格为15万元/亩，仅为周边成交价格一半；l区位：地块四面都规划有市政道路，其中北临规划主干道，东临可直通西安与咸阳机场的迎宾大道；K-1地块净用地面积383亩K-2地块净用地面积403亩K-3地块净用地面积255亩K-4地块净用地面积110亩10土地现状l航线噪声影响：项目位于机场东西跑道中间的噪音影响区以外，是区
4、域内少有的非影响区域项目所在地项目所在地11交通条件l立体交通网络改善，形成以西安、咸阳、西咸新区为三大核心的城市群的快速发展项目周项目周边边联系联系周边高速路网周边高速路网地块东侧为迎宾大道（双向六车道）直通机场，现已投入使用，项目地块交通条件相对较好；项目往北进入机场，进入大西安城市交通环线“4小时经济圈”，向南进入西安主城区环城高速“一小时经济圈”。项目所在地12配套设施标准：4F类机场地理位置：距离市中心47公里，是西北地区与全国其他区域的中心枢纽：以西安咸阳国际机场为始发圆点，1小时航程可覆盖成都、重庆、武汉、郑州、兰州、西宁、银川等中西部主要城市，2小时航程可覆盖全国70%的领土和
5、85%的经济资源，3小时航程能够覆盖国内所有省会城市和重要的旅游城市。生产数据（2012年）起降架次：20.33万次；增长率：11%旅客吞吐量：2342万人次；增长率：10.7%货邮吞吐量：17.48万吨；增长率:1.3%l濒临西北第一大枢纽机场，区域土地升值潜力较大咸阳机场咸阳机场T3航站楼建成效果图航站楼建成效果图13项目进度2011年3月28日机场集团与咸阳市泾渭新区合作框架协议签署，约定合作方向及供地价格、供地面积等相关重要事项；并支付1000万项目诚意金。签定框架协议使海航在西安占领主动，在政府关系与土地价格上掌握先机l2011年已经签定框架合作协议，支付1000万保证金，成立咸阳蓝
6、海临空产业投资开发有限公司，目前已完成实业集团内部预立项工作由海航机场与海航新华临空投资共同出资2亿元设立“咸阳蓝海临空产业投资开发有限公司”；完成项目建设和运营承载平台搭建。14核心问题如何定位形成稳健开发，保证项目的速度和利润，实现资金平衡？在区域影响的情况下，如何寻求自我价值的突破？l以西北第一机场为核心，在项目现状区位优势、政策优势、本体优势明显，海航各方面准备充分等条件的前提下，本项目将如何实现如下目标，我们需要进行哪些重要研究深入研究西咸新区各板块定位，特别以对本项目影响最大的空港新城与秦汉新城为背景，确定本项目定位。运用海航临空发展商业模型，在资金平衡的前提下，项目利益最大化开发
7、。15第二部分：市场研究16l西咸新区作为关天经济区的桥头堡，将率先拉动西咸一体化进程，成为大西安外扩的重点区域浐灞浐灞生态区生态区东郊东郊工业区工业区曲江曲江旅游度假区旅游度假区内城内城汉城汉城遗址遗址西郊西郊工业区工业区高新高新开发区开发区科研文教区科研文教区经济开发区经济开发区三原三原阎良阎良高陵高陵临潼临潼长安长安户县户县西咸新区西咸新区蓝田蓝田城市向外九宫格扩张城市向外九宫格扩张首要首要区域区域保护保护区区利好已经利好已经释放释放价值价值高地高地改造改造难度难度大大发展发展成熟成熟用地紧张用地紧张发展发展成熟成熟改造改造难度难度大大用地紧张用地紧张内九宫格开发驱动不足内九宫格开发驱动
8、不足西咸新区关中天水经济带核心西咸新区位于关中天水经济带7个城市的核心地段，成为连接几大地区的核心枢纽，并且依附西安成为新区发展中功能最复合、定位最高端的一环。无论是交通区位还是经济发展均是整个经济带的核心。西咸新区作为城市外扩的重要增长极和“西咸一体化”国家战略的结合板块，占据未来大西安区域的核心位置，将成为大西安扩张发展的首要区域，成为我国北方内陆地区对外开放的门户、西部地区国际经济交流的平台，西安国际化大都市新的增长极和助推器。西安城市空间布局图西安城市空间布局图西安城市发展格局西安城市发展格局城市现状与发展前景17l发展规划：西咸新区是西安国际化大都市的重要组成部分，也是推动大都市快速
9、发展的新引擎n规模西咸新区规划控制范围882平方公里，规划建设用地272平方公里，涉及西安、咸阳两市7个县区的23个乡镇和街道办事处、89.3万人。西咸新区总体规划（20102020年）n产业集新兴产业（航天、新材料、新能源）、传统产业（现代纺织业）、服务业（现代物流业、金融业）等多种产业发展产业园区n定位主城功能新区和生态田园新城内陆型经济开发的国家级新区秦汉文历史文化基地新兴产业集聚区城乡统筹发展的一体化建设示范区未来的大西安主城区面积将达到2600平方公里，同时将进行多中心发展，构建大西安主城区“一都两廊五邑八水”的空间格局，西咸新区面积约占大西安面积的1/3。城市现状与发展前景18l发
10、展规划：根据西咸新区五大新城规划格局，受两大新区定位影响，本项目将吸引众多高新科技如新兴电子、新能源、新材料、新生物医药、航空物流等产业的进驻城市现状与发展前景项目所在地19l【西咸新区政策】西咸新区的特惠政策优势显著，其发展速度将会超越之前新区的发展进度p西咸新区以其特殊的战略地位、重要的资源效应得到了“国家级”支持关中天水经济区的“发展核”，西部大开发的“增长极”，它承载着将西安建设为国际化大都市的梦想；p西咸新区投资优惠政策”三十三条“强调凡入区企业，均可享受国家深入实施西部大开发政策，关中-天水经济区发展规划支持政策，全省重点示范镇建设支持政策以及省、市政府赋予开发区的各项优惠政策。在
11、西咸新区投资的内、外资企业，将按投资额度给予企业所得税减免；对于5年内在西咸新区有重大产业投资的企业，可优先参与陕北资源开发；将在西咸新区建设国家级统筹科技资源改革示范基地；鉴于西咸新区作为撬动西部地区经济发展引擎，其突出的战略高位带来的大量优惠政策倾斜，将有利于促使西咸新区发展成为大西安的核心区域；城市现状与发展前景20l【西咸新区经济】随着高新与经开的成熟，依托复合产业支撑的西咸新区将成为大西安经济的领头羊区域名称区域名称划面积划面积规划人口规划人口生产总值（亿元）生产总值（亿元）整体定位整体定位20052005201020102015201520202020高新区高新区9898平方公里平
12、方公里5050万万3003001100110022122212陕西、西安最强劲的经济增长极陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口；和对外开放的窗口；经开区经开区7171平方公里平方公里2525万万10010093093018701870西安市的一个新的经济增长点和西安市的一个新的经济增长点和投资热点，西安城市中枢，新兴投资热点，西安城市中枢，新兴产业高地；产业高地；西咸新区西咸新区882882平方公里平方公里210210万万30030060060015001500全国重要的全国重要的先进制造业先进制造业、高新技高新技术产业基地术产业基地及及历史文化基地历史文化基地，西，西北地区重要的北地
13、区重要的科技创新基地科技创新基地；注：黑色数据为既定数据；红色数据为15%年增长速度保守计算所得；紫色数据为西咸新区规划经济目标数据区域名称生产总值对位分析高新区659亿（2008）1375亿（2011）经开区650亿（2009）1414亿（2013）西咸新区600亿（2015）1500亿（2020）城市现状与发展前景21l【西咸新区人口】西咸新区人口增长动力强劲，将成为大西安人口增长计划的主要区域和增长极西安人口倍西安人口倍增计划八大增计划八大措施措施西咸行政合并西咸行政合并户籍制度改革户籍制度改革建设宜居城市建设宜居城市强化综合治理强化综合治理利用优质教育资源利用优质教育资源打造健康之都打
14、造健康之都打造一流旅游城市打造一流旅游城市产业导入产业导入p规划：西部地区重要的经济中心，全国重要的先进制造业和高全国重要的先进制造业和高新技术产业基地新技术产业基地，科技教育、商贸中心和综合交通枢纽，西北地区重要的科技创新基地，全国重要的历史文化基地。p变“事前准入制”为“事后登记制”，加快户籍制度改革。p推进农村户籍制度改革，促进城乡居民合理流动。p一要尽快实现行政融合。p二要尽快实现空间融合p三是尽快实现公共服务体系融合。城市现状与发展前景22l【对比小结】项目受空港与秦汉两大产业集群双重影响，主要产业集中在空港经济、商贸、保税物流、文化创意、高科技产业如新能源、新材料等区域定位规模规划
15、产业目前现状人口现状(万人)至2020年人口(万人)空港新城临空经济141平方公里空港产业、保税物流、商贸市场目前区域开发处于启动阶段7.8636沣东新城内陆型经济开发的国家级新区161平方公里高新技术研发和孵化、体育、文化旅游、现代农业、房地产开发等产业属城市改造升级区域，依靠西安城西、高新的辐射带动，整体经济处于中高水平19.267秦汉新城秦汉文历史文化基地291平方公里新能源、新材料、文化与生态产业、创意产业目前区域开发处于启动阶段22.342沣西新城新兴产业集聚区143平方公里信息产业、生物医药产业、科技产业、新能源、新材料产业、休闲养生产业目前区域开发处于初期阶段，整体经济属中低水平
16、。16.553泾河新城城乡统筹发展的一体化建设示范区146平方公里制造业、加工业、物流业、现代农业目前区域开发处于初级阶段，整体经济属中低水平1447城市现状与发展前景23l小结：西咸新区将发展成为大西安的经济核心，是大西安的都市核心和城市人口的核心聚集地西咸新区西咸新区重点外扩发展区域人口增长极城市新中心作为作为关天经济区的桥头堡关天经济区的桥头堡，西咸新区，西咸新区率先拉动西咸一体化建设，成为大西率先拉动西咸一体化建设，成为大西安外扩的重点区域安外扩的重点区域具备强劲人口增长动力，具备强劲人口增长动力，将成为大西安人口增长计将成为大西安人口增长计划的主要增长区域；划的主要增长区域；依托依托
17、多产业支撑多产业支撑的西咸新区的西咸新区将成为经济发展活力最强的将成为经济发展活力最强的区域之一；区域之一；基于西咸新区的基于西咸新区的特惠政策特惠政策，未来西咸新区将较大机会发未来西咸新区将较大机会发展成为大西安的核心发展区展成为大西安的核心发展区域域城市现状与发展前景24l【秦汉新城】随着国内一线品牌开发商的陆续拿地，将会带动区域房地产市场整体水平，区域居住价值会逐渐凸显城市现状与发展前景周陵新兴产业园区l项目所在产业园区周陵新兴产业园区总规划面积973公顷，目前已入区的相关项目有16个，总投资110亿元。在“十二五”期间，将引入相关产业项目80个，总投资300亿元，实现产值500亿元。五
18、陵塬文化产业园区l在渭河北岸的百里帝陵保护带内，建设世界最大的文化遗址保护公园、都市森林景观区及由若干文化小镇组成的创意文化产业园。五陵塬遗址森林公园，面积104平方公里。西汉9座帝陵、5个陵邑和秦咸阳宫遗址一字排开。公园将以遗址原貌保护为主，打造具有世界影响力的秦汉历史文化聚集区和西安国际化大都市的中央森林公园。项目所在地周陵新兴产业园五陵塬文化产业园25l【秦汉新城】西咸新区唯一以生态历史人文保护和生态居住为核心的城市新区总体规划面积：302万平方公里(其中遗址保护区104万平方公里)建设用地：50万平方公里（占总规划面积16%），为五个新城中居住密度最低的新城规划人口：42万人产业导向：
19、重点发展金融保险、信息服务、商务办公、专业咨询、创意文化、教育培训等生产性服务产业和个人消费服务业。其中产业规划用地大约占建设用地40%左右，居住规划用地约为60%非以产业为核心的新区，区域附属产业已商办，创意文化为主要功能目前配套缺乏，后期立体城市等完成，区域各类配套齐全，优势显著区域地块目前已经有部分品牌开发商开发，目前尚无项目入市，远期居住价值较高居住居住人口人口配套配套产业产业区域中观研究26l【空港新城】主城功能新区和生态田园新城，目前区域开发属于启动阶段空港新城包括泾阳县的太平镇，渭城区的底张镇、北杜镇和周陵镇福银高速以北的区域。n功能定位：综合性交通枢纽；高端产业集聚区；区域中观
20、研究27l【空港新城】围绕临空经济发展的国际空港城市，区域发展战略为“交通支撑、产业集聚和产城一体”总体规划面积总体规划面积： 141万平方公里 建设用地：建设用地：36万平方公里 （占总规划面积25%） 规划人口：规划人口：27万人产业导向：产业导向：以航空运输业、航空物流业为主导，重点发展高新技术产业、高端服务业、国际文化交流产业、临空科技农业等产业其中其中产业规划用地大约占建设用地产业规划用地大约占建设用地70%70%以上，居住规划用地约为以上，居住规划用地约为30%30%以西部机场集团为主导的空港及其附属产业为主导，后期依然以空港产业为核心配套较为缺乏，主要以服务咸阳机场的配套为主目前
21、仅有绿地项目开工，尚无在售项目，居住水平较之其他区域比较初级居住居住人口人口配套配套产业产业区域中观研究28l【空港新城】依托咸阳机场，已初步演化出满足产业人群生活的基础配套设施机场核心枢纽区机场核心枢纽区现状生活配套区现状生活配套区目前区域主要集中的是以机场产业为核心的物流产业以及上下游产业工作人员，大概有1万人，还有部分机场集团的辅业，机场的员工宿舍也在地方，所这个以还有一定的生活配套设施。但由于机场噪音污染，居住环境相对较较差居住环境相对较较差。机场工作人员产业：咸阳机场海关缉私分局、机场集团建设工程公司、国际机场保安服务公司、德纳达航空服务公司、西安东航食品有限公司、民航基地管理有限公
22、司配套设施：机场员工宿舍、KFC、空港商务酒店、航空大酒店、机场急救中心、加油站、小型超市等区域中观研究29区域中观研究保税物保税物流区流区空港综合保税区l【空港新城】以政府为主导，建设空港综合保税区，2012年项目集中开工仪式在空港新城举行。此次开工的8个项目中，有西北唯一的空港保税区和西北最大“民用飞机医院”。l作为西北唯一的空港保税区，项目总投资预计100亿元人民币，西咸新区空港新城空港保税区位于西安咸阳国际机场机场西北方向，占地2平方公里，将建设成为集现代物流、高端制造、现代服务和国际贸易等功能为一体的高品质多功能综合保税区。l空港综合保税区是指设立在国家对外开放的口岸港区，和与之相连
23、的特定区域内，具有口岸、物流、加工等功能的海关特殊监管区域。区域整合叠加了保税区、出口加工区、保税物流园区（中心）的所有政策和功能。l根据国家规定，企业落户在空港综合保税区便可享有“免证、免税、保税”政策，比如进入保税区内的国内产品可实行退税，国外产品则实行免税。西咸新区空港新城西部飞机维修基地是今天开工8个项目之一。整个项目围绕西安咸阳国际机场跑搭配，分为东西两区，总占地2100亩，计划投资30亿元。该项目建成后，可同时容纳6架A320系列飞机或2架波音747飞机进行维护工作，功能涵盖航线维修、飞机结构大修、各类定检、复合材料修理等空客飞机最高级别的维修范围；也可进行X射线探伤、涡流探伤等各
24、项特种检测，将成为西北地区功能最完善、设施最齐全的“民用飞机医院”。30l【空港新城】以中央商务区概念规划核心居住区，将打造成为集居住、商业、办公为一体的综合型空港居住新城空港绿地新城项目由绿地集团投资建设，总投资约250亿元人民币，一期计划4月份动工。将建设一座集企业总部基地、大型商业集群、星级酒店、航空服务、国际教育、创意产业、国际旅游集散以及中高端居住示范设区等于一体的大型城市综合体，形成空港新城的城市中心。空港丝路天街项目，占地约为1000亩，将依托新城内便利的交通设施和密集的消费客流，建设成为西咸新区最大的一座集商务、购物、休闲娱乐一体的地标性零售约了目的地。中央商中央商务区务区西部
25、国际会展中心，占地约为500亩，建成后将成为西部地区最大的会展中心，与曲江展览中心形成优势互补的展览格局。区域中观研究31SWOTSWOT分析分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）周边尚处于启动阶段，短时间内难以形成产业链效应，未来招商有一定难度。地块内水渠将严重影响总体规划设计项目周边城市经济基础良好、面临快速发展契机；已与政府早前签定框架合作协议，圈定用地范围和土地价格等条件，在当前情况下已经站得先机；地块区位及交通条件较好，内部平整便于开发咸阳机场客流量过千万，单日流量超过8万人，年均增长率超过10%以上；西咸新区为城市新经济发展核心区域，未来发展潜力巨大；区域内将开发项目周边市政
26、配套，延伸机场通道，从而项目北面与东面都临两条市政干道，项目土地升值潜力更大周边多个产业园已先期进驻和启动，将对本项目形成较大竞争压力；区域及项目周边拥有较多亟待保护的古墓及遗址，对于项目所在片区未来整体开发产生制约；项目SWOT分析32第三部分：产品定位33海航临空产业商业模型项目开发模式p依托海航品牌获取土地资源，产业植入和产业协同优势有利于尽快养地热地；p开发模式：创新金融模式，招商先行，租售并举，根据客户需求、地理优势和项目规模等定位决定开发策略。l根据海航临空产业商业模型，西安临空项目将参考执行34海航临空产业商业模型运营模式p海航临空三大收入来源：物业租售收入、运营管理收入、持续的
27、创新业务收入。35l通过主力客户产业植入，提升人流、物流和现金流的聚集，利用海航产业延伸联动，逐步完善生活配套设施，形成一个适合人类居住生活工作的空港工业小镇。主力客户产业植入提升人流、物流、现金流海航产业延伸联动工业小镇完善生活配套海航临空产业商业模型模式发展定位36海航临空普通物流航空物流高附加值加工商业流通办公需求企业海航产业植入出口贸易目标客户：主力客户（7+1型）电商海航资本海航文化海航商业海航酒店海航物业l主力客户和海航产业植入37l以主力客户带动非主力客户，以产业型客户带动投资型客户产业型主力客户产业型主力客户（租赁、购买）（租赁、购买）航空及关联企业 航空公司、机场服务、通用航
28、空产业、航空物流等做产品、造产业，聚引航空及关联企业、制造业企业、贸易流通企业，以及上下游配套企业；并开发针对性强的投资型核心产品，形成更加完善的产业协作关系。贸易流通企业保税、贸易、电子商务、物流运输企业等制造业企业机械、电子、珠宝加工、高科技企业等投资客户 机构投资者、个人投资者价值型客户价值型客户（购买）（购买）上下游企业第三方物流企业、酒店管理公司、商业管理公司、餐饮管理公司、银行等产业客户分析38招商与前期客户引入：1、京东商城50000平米仓储意向2、海航集团内行政办公、酒店、速运配送、航食规划设计：拟委托国内知名设计院进行项目前期总体规划设计及项目可行性研究报告编制工作海航临空产
29、业商业模型招商客户定位39核心原则：选取原则、分类原则、运营原则、平衡原则行业电商企业普通物流航空物流高附加值加工出口贸易商品流通办公需求企业1京东圆通EMS珠宝加工业国外汽车沃尔玛航空公司2亚马逊中通FedEX高端电子加工业服装加工麦德龙航空关联企业3当当网德邦物流SF精密仪器医疗器械家乐福保税关联企业4凡客诚品申通DHL海航易食本土大型医药企业本土大型企业总部51号店海航物流UPS航天器材加工本土大型流通企业研发型企业海航临空产业商业模型招商客户定位40收回前期投入、加快品牌提升、形成产业联动、植入金融信息流l主力客户的物业交付时，将其物业及租约出售给金融租赁公司，收回前期投入资金，同时售
30、后回租，形成稳定的现金流；l主力客户的入驻，快速提升产业园品牌效力，吸引更多的主力客户入驻，为产业升级创造了条件；l主力客户的入驻，带动周边人气，为海航产业链为植入产业园生活配套设施创造了条件；l利用金融模式和现代信息技术，打造结算和交易平台，形成创新业务收入海航临空产业商业模型招商策略41前期l主力客户的管理人员l机场工作人员目标客户物业类型l服务型公寓l产权式酒店l配套小商业中期l个人投资型客户l员工住宅l总部基地l综合办公楼l商业铺面后期l机构投资型客户l餐饮中心l会展中心l仓储、厂房l物业经营权海航临空产业商业模型营销策略42l西安临空产业园项目定位于利用海航集团在产业上的综合优势，在
31、各产业间实现联动开发，为大西安区域的临空高新技术产业、高附加值加工制造企业、电子商务物流业等提供优质、高效的运营平台打造海航西北首个“工业小镇”。l最终使园区成为面向全国，乃至全球用户的集创意、研发、生产、制造、物流配送、商品展示交易、贸易金融服务为一体的综合性产业园区。西安临空产业园项目定位43海航临空产业海航临空产业易居城易居城航空城航空城（综合体）（综合体）乐购商城乐购商城海航地产海航地产海航地产海航地产海航商业海航商业海航商业海航商业海岛建设海岛建设海岛建设海岛建设海航酒店海航酒店海航酒店海航酒店海航新华文化海航新华文化海航新华文化海航新华文化展销园展销园保税园保税园国内外知名国内外知
32、名国内外知名国内外知名物流商物流商物流商物流商知名汽车生产知名汽车生产知名汽车生产知名汽车生产与渠道与渠道与渠道与渠道文化港文化港可再生能源可再生能源可再生能源可再生能源景区开发景区开发景区开发景区开发海航旅业海航旅业海航旅业海航旅业物流园物流园制造园制造园三星电子三星电子三星电子三星电子航空制造业航空制造业航空制造业航空制造业旅游港旅游港富士康富士康富士康富士康国内外一流国内外一流国内外一流国内外一流电商电商电商电商新能源港新能源港临空城临空城航空教育港航空教育港航空培训学校航空培训学校航空培训学校航空培训学校航空大学城航空大学城航空大学城航空大学城临空港临空港临空园临空园西安项目在海航临空
33、产业发展三大产品线定位西安项目44l以高科技产业为核心，产业涵盖高科技新材料加工制造、新能源、光电子研发、电商仓储等，综合配套以会展商贸平台、酒店、商业、金融服务为一体，融入海航免税店、航空旅游配套服务等特色产业的一站式综合服务工业小镇。西安临空产业定位高新科技新兴综合产业园研发中心研发中心研发中心研发中心加工制造区加工制造区加工制造区加工制造区企业总部基地企业总部基地企业总部基地企业总部基地商业酒店商业酒店商业酒店商业酒店海航特色产业海航特色产业海航特色产业海航特色产业西安项目产品线项目产品定位产品展示区产品展示区产品展示区产品展示区电商物流仓储电商物流仓储电商物流仓储电商物流仓储园区配套园
34、区配套园区配套园区配套45总部基地总部基地p 置业驱动：低总价、低密度、高端会所、商务办公置业驱动：低总价、低密度、高端会所、商务办公p 需求产品：类别墅低密度产品需求产品：类别墅低密度产品主力客群，主力客群，企业投资主要为园区入驻企业，个人投资多为企业管理层、企业投资主要为园区入驻企业，个人投资多为企业管理层、周边生意人周边生意人配套职工公寓配套职工公寓p 置业驱动：环境、物业价值、名校教育、交通置业驱动：环境、物业价值、名校教育、交通p 需求产品：小户型公寓需求产品：小户型公寓主力客群，主力客群，企业管理层、周边生意人、政府公务员，为规避房产投资限企业管理层、周边生意人、政府公务员，为规避
35、房产投资限制的社会投资人制的社会投资人商务酒店公寓商务酒店公寓商务酒店公寓商务酒店公寓p 置业驱动：交通、商业街、会所、餐饮、娱乐置业驱动：交通、商业街、会所、餐饮、娱乐p 需求产品：酒店标准需求产品：酒店标准主力消费群，主力消费群，主要为机场人流，包括企业管理层、周边生意人、政府公主要为机场人流，包括企业管理层、周边生意人、政府公务员务员研发中心研发中心研发中心研发中心p 置业驱动：性价比、小区绿化、交通、实用率置业驱动：性价比、小区绿化、交通、实用率p 需求产品：多层、低层类写字楼产品需求产品：多层、低层类写字楼产品主力客群，主力客群，本项目前期通过高品质的产品配以性价比的价格，符合价格本
36、项目前期通过高品质的产品配以性价比的价格，符合价格敏感客户的需求敏感客户的需求展示中心展示中心展示中心展示中心p 置业驱动：海航持有提升园区形象及功能，引发会展经济置业驱动：海航持有提升园区形象及功能，引发会展经济p 需求产品：会展物业需求产品：会展物业主力展示需求，主力展示需求，园区入驻企业产品展示，区域规划展示，主题式产品展园区入驻企业产品展示，区域规划展示，主题式产品展示，西咸新区商品交易展示示，西咸新区商品交易展示航食中心航食中心航食中心航食中心p 置业驱动：海航集团内部企业开发，交通、物业标准置业驱动：海航集团内部企业开发，交通、物业标准p 需求产品：多展、低层厂房需求产品：多展、低
37、层厂房重要客群，重要客群，由于地缘与海航内部企业等关系，项目规划条件、地理位置由于地缘与海航内部企业等关系，项目规划条件、地理位置和价格都完全符合他们的要求和价格都完全符合他们的要求电商物流仓储电商物流仓储电商物流仓储电商物流仓储p 置业驱动：与海航战略合作，电商企业全国布局需要置业驱动：与海航战略合作，电商企业全国布局需要p 需求产品：标准厂房需求产品：标准厂房主力客户，主力客户，京东、苏宁、国美、淘宝等电商及物流企业京东、苏宁、国美、淘宝等电商及物流企业加工制造区加工制造区加工制造区加工制造区p 置业驱动：西安高新制造企业、投资需求等置业驱动：西安高新制造企业、投资需求等p 需求产品：多层
38、、低层厂房需求产品：多层、低层厂房潜在客群，潜在客群，本项目能为主力客户，如制造业企业提供标准化加工厂房本项目能为主力客户，如制造业企业提供标准化加工厂房l区域发展初期，核心竞争力为主力客户的引入，性价比和产品价值项目产品定位46项目产品定位l物业体量确定，经过测算销售物业的体量与持有物业的体量比值达到4：1时，才可保持项目整体财务平衡，即以项目容积率1.0的情况下，总建设面积约100万方，可售物业面积约超过80万方，持有物业面积约20万方持有型物业销售型物业电子商务物流仓储快挭酒店商务酒店综合办公楼商务中心餐饮中心商业中心展示中心总部基地加工制造区厂房创意研发中心集宿公寓航食中心电子商务物流
39、区展示区商业20%持有型物业80%销售型物业47项目产品定位l地块内水渠必须进行改道，并进行地下管道掩埋，非地表化处理地块被两条明渠天然分割成三块，如果加上内部规划两条市政道路，地块最有价值的东部A地块将被切割成多个小块，使其无法满足规划条件，且很大程度上降低土地价值；为此，必须尽量在地块内对水渠进行管道化处理。48项目产品定位l地块内水渠改道后概念设想通过卫星图与实地勘察，根据规划要求，原二号明渠上铺沿街绿化带，原一号明渠位置通过建筑物退红线要求进行地下管道铺设；如右图所示，一号明渠沿南面道路铺设管道，二号明渠沿迎宾大道铺设后汇入，然后导出地块；主要优势为，可尽最大可能保持现状不作最大调整从
40、而减少不必要的投入，同时可不影响物业排布。49项目用地功能定位l地块价值分析与取地进度用地情况：根据右图显示，K2地块与部分K1地块有大量居民区，政府安排拆迁尚需一段时间，且有水渠影响；价值影响：K1地块沿迎宾大道为第一梯队高价值区，K2地块为中等价值第二梯队，K3、K4为第三梯队；首次开发优选区域：建议选择在南北两大居民区中间，受水渠影响较小的右图红色区域。居民区居民区水渠首次开发优选50项目用地功能定位l根据地块价值分析确定功能分区业态定位：酒店、展示中心、商务办公楼、总部基地、研发楼，商业及其它配套等业态定位：电商仓储、加工制造区，冷链仓储等特色仓储，招商主力客户等中端物业业态定位：加工
41、制造区，主要以标准厂房为主51l方案一：项目用地功能定位业态定位：展示中心、酒店、集中商业业态定位：科技研发办公群业态定位：区域企业总部基地（首期启动）业态定位：园区配套住宿等业态定位：电子商务物流区（首期部分用地启动）业态定位：制造业厂房业态定位：航空企业中心业态定位：航食制造中心52项目用地功能定位l方案二：业态定位：酒店、商业、食堂业态定位：创意研发办公群业态定位：总部基地（首期启动）业态定位：园区配套住宿等业态定位：电子商务区、航食中心业态定位：制造业厂房53项目产品定位建议l对比分析，建议以方案一作为主推方案方案一方案二1.业态分区定位符合土地价值最大化原理；2.满足国家对于工业用地
42、不突破7%的标准；3.充分考虑了分期拿地分期开发的可行性；4.满足80%销售物业，20%持有物业的要求。1.业态区位定位符合土地价值最大化原理；2.突破国家对于工业用地非工业物业不突破7%的标准，有一定政府公关压力；3.未考虑分期拿地开发可能生54第四部分：发展计划55开发计划l西安海航蓝海临空产业园符合西咸新区秦汉新城总体规划要求。规划总建筑面积约为101.6万平米，建设期6年。l开发计划考虑土地现有情况，一期避开水渠限制，计划拿地250亩（净地170亩）56l项目一期一期获取可开发用地约170亩：预计2013年年底开工至2015年底完工，一期旨在启动园区运营，打造样板工程。启动建设电子商务
43、物流区，为引入主力客户定制开发；建设销售中心，前期做为公司办公区和销售中心，后期园区综合办公大楼建成后转为出售型物业；启动联排总部基地、精品总部基地（沿街部分）、综合服务中心项目建设。建设周期57l项目二期二期获取可开发用地约370亩：预计2015年开工至2017年完工。启动行政办公区、商务中心、集宿公寓、餐饮中心、商业中心、加工制造区、创意研发的开发建设，旨在进一步完善和深度开发园区运营，使园区生产、生活品牌形象进一步提升。建设周期58l项目三期三期获取可开发用地约240亩：预计2016年开工至2017年完工。完成航食中心、电子商务物流区的开发建设。建设周期59l项目四期四期获取可开发用地约
44、370亩：预计2017年开始至2019年年中完工。启动加工制造区、展示区、商务酒店，优化和完善园区道路系统，最终建成集创意、研发、生产、制造、物流配送、商品展示交易、贸易金融服务为一体的综合性产业园区。建设周期60价格策略电子商务区电子商务物流物业（持有物业）以2013年基价18元/月测算，与同期同类型物业平均租金价格持平，每年递增2%。商务酒店商务酒店持有物业以2013年基价80元/月测算，快捷酒店物业租金为65元/月。参考同期酒店类物业业内租金水平定价，每年递增2%。行政办公楼园区行政办公楼以2013年基价45元/月测算，低于同期附近长安航空运营基地办公室75元/月租金价格，与咸阳中端写字
45、楼租价看齐。按每年递增2%测算。加工制造区物业（持有物业）以2013年基价20元/月测算，介于西安同期同类型物业平均租价与咸阳周边同类型物业租价之间，每年递增2%。加工制造厂房l项目各子业态租金估算61商业中心商业中心持有物业为提供园区生产生活系统支撑的综合商务大楼、餐饮、娱乐、休闲楼群等，参考同期咸阳周边行政办公大楼租价，以2013年基价120元/月测算，每年递增2%。集宿公寓集宿公寓物业以2013年基价15元/月测算，略低于咸阳同期同类型物业租价，每年递增2%。展示区展示区以2013年基价20元/月，每年递增2%。该类型物业收入初步以等同于电子商务租金水平预测，实际运营后收入将以举办展销会
46、等大型活动的经营收入为主。l项目各子业态租金估算价格策略62l项目各子业态销售均价估算价格策略物业类型物业类型西安地区西安地区价格水平及参考价格水平及参考咸阳地区咸阳地区价格水平及参考价格水平及参考距项目最近相关物业价格水平距项目最近相关物业价格水平及参考及参考写字楼写字楼（办公区）（办公区）8000-9000元/市内中端写字楼成交价5500元/市内中高端写字楼成交价5500元/咸阳紫韵东城二期写字楼集宿公寓集宿公寓5300-6500元/市内中端公寓成交价4500元/市内中端公寓成交价5000元/咸阳日月新城（小区）加工制造区加工制造区4000元/曲江区航天大道西安佳为节能产业基地暂无参考38
47、00元/草滩智巢产业园研发研发中心中心4800元/高新区锦业路研发办公物业4000元/咸阳市普通物业暂无参考电商电商仓储物流仓储物流4500-5000元/西安北三环附近标准仓库暂无参考2900元/石化大道附近（非标准）仓库63资金来源首期土地款约3750万元：原框架协议下缴纳的1000万元诚意金自动转为首期土地款；剩余部分通过过桥资金的方式进行补充；项目建设资金主要来源分为两部分，其一，已与中铁建一局进行初步沟通，双方有意向就该项目以BT建设模式合作；其二，根据既定融资计划发行信托或项目贷筹集。二、三、四期的开发将以前期的土地作抵押获取部分银行贷款，同时以预租预售款、建成物业租售款及项目贷、流
48、贷、票据、信托等形式获取资金进行滚动开发。土地款3750万元1000万诚意金建设资金BT建设项目一期资金运用信托、开发贷融资64序号渠道金额(万元)融资条件拟洽谈银行1商业信用贷款（银行承兑汇票）武汉蓝海公司拆借往来款2000信用担保武汉农商行青山支行2商业信用贷款（流动周转贷款）武汉蓝海公司拆借往来款5000信用担保及抵押物中行武汉青山支行3项目贷款或信托10000信用担保及土地抵押商业银行、信托公司4商业信用贷款（流贷或票据）10000信用担保商业银行l资金筹措来源（2012年-2013年）资金来源65项目金额（万元）备注项目金额（万元）备注1.经营性流入01.经营性流出02.投资性流入0
49、2.投资性流出22527工程付款3.筹资性流入270003.筹资性流出3750其中2700万为贷款利息，1050万为拆借利息4.集团往来流入7000武汉蓝海公司拆借4.集团往来流出7000归还武汉蓝海公司拆借款流入合计34000流出合计33277l项目一期现金流平衡计划表资金来源66项目投资与收入估算l项目投资运营估算，项目总投资为31.8亿元，总收入为43.2亿元67项目投资估算l项目损益预测，估算税后成本利润率为18.27%68项目投资估算l资金平衡融资计划69项目风险l地产项目的投资风险：国家对于房地产管理调控政策存在着不确定性，资金环境较为不利。应对措施应对措施国家对于房地产的调控政策
50、主旨是对于资金的调控，但在现阶段工业地产开发方面，特别是工业制造、物流仓储、会展等项目则是持支持性态度，这对我们的临空产业发展具有一定的政策性优势。在西安临空产业园的项目运作过程中，我们将引进战略投资伙伴参与投资和运营，风险共担、利益共存，在引进成熟市场资源的同时，有效降低我方投资成本。同时通过招商进度，控制投资进度，从而提高项目效率，避免盲目投资造成的风险。70项目风险l商业配套设施销售的市场风险：由于本项目投资额较大，资金平衡和资金运作水平要求较高，项目开发面临一定的财务压力。根据海航临空产业开发商业模型，并结合公司资金及资本运作实际情况确定合适的开发节奏，通过分期开发，快速销售的方式，实
51、现物业现金流回流，弥补开发投入资金量大过的压力。应对措施应对措施71第五部分：要点提示72l待项目开发完毕，共计可持有物业16.6万方，出售物业85万方产品情况业态定位：展示中心、酒店、集中商业业态定位：科技研发办公群业态定位：区域企业总部基地（首期启动）业态定位：园区配套住宿等业态定位：电子商务物流区（首期部分用地启动）业态定位：制造业厂房业态定位：航空企业中心业态定位：航食制造中心73名称名称指标指标单位单位说明说明总用地面积1150亩总建筑面积101.60 万容积率1.33 自主开发项目用地面积1150亩自主开发项目建筑面积101.60 万一期电子商务物流区14.20 万持有出租快捷酒店
52、1.30 万持有出租二期综合办公楼2.00 万持有出租商务中心2.00 万持有出租集宿公寓2.00 万持有出租餐饮中心0.50 万持有出租商业中心0.50 万持有出租四期展示区1.50 万持有出租商务酒店2.60 万持有出租一期总部基地（沿街）0.60 万物业出售总部基地（联排）7.00 万物业出售总部基地（营销中心）0.20 万前期自用，2020年出售二期加工制造区120.00 万物业出售创意研发10.00 万物业出售集宿公寓2.00 万物业出售三期航食中心2.00 万物业出售电子商务物流区211.70 万物业出售四期展示区（含临街商业）1.50 万物业出售加工制造区230.00 万物业出售
53、产品情况74收益情况一期开发总投资4.4亿元，总收入6.1亿元，年化收益率6.49%，内部收益率17.36%二期开发总投资12亿元，总收入16.7亿元，年化收益率4.55%，内部收益率15.58%三期开发总投资4.3亿元，总收入5.6亿元，年化收益率5.17%，内部收益率171%四期开发总投资12亿元，总收入15.4亿元，年化收益率5.14%，内部收益率22%l项目共分四期开发，按3年建设期+5年经营期计算，总投入318281.14万元（含基础投资、财务费用、税金、运营费用等）,总收入438107.97万元，动态回收期约6.98年，可实现财务净现值16080.85万元75HNA GROUP CO.,LTD海航集团有限公司汇报完毕汇报完毕
