《安徵龙登凤凰城项目下半年营销策略报告55页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安徵龙登凤凰城项目下半年营销策略报告55页（55页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、池州龙登房地产开发有限公司池州龙登房地产开发有限公司池州龙登房地产开发有限公司池州龙登房地产开发有限公司凤凰城凤凰城凤凰城凤凰城2012201220122012年下半年营销策略报告年下半年营销策略报告年下半年营销策略报告年下半年营销策略报告2012.6.162012.6.162012.6.162012.6.16前言前言国内楼市调控依旧，国内楼市调控依旧，三四线城市刚性三四线城市刚性需求已开始逐步释放需求已开始逐步释放，产品及售价已产品及售价已成为当今市场成为当今市场取向的重要砝码，取向的重要砝码，各家开发公司各家开发公司均寄希望于本波回暖纷纷摩拳擦掌均寄希望于本波回暖纷纷摩拳擦掌如履薄冰的行业
2、背景，如履薄冰的行业背景，如此纷繁杂乱的市场激战，如此纷繁杂乱的市场激战，挑战与机遇并存，挑战与机遇并存，我们如何破出重围？！我们如何破出重围？！目录目录Part 1Part 1：项目市场研析：项目市场研析Part 2Part 2：项目营销诊断：项目营销诊断Part 3Part 3：营销推广策略：营销推广策略Part 4Part 4：后期销售计划：后期销售计划Part 5Part 5：阶段执行计划：阶段执行计划Part 1 Part 1 项目市场研析项目市场研析Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营
3、销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划一、宏观市场简析一、宏观市场简析池州池州市目前楼盘比较多，在建在售项目参差不齐市目前楼盘比较多，在建在售项目参差不齐，市场，市场尚未完全规范尚未完全规范，以，以牺牲价格换取销量牺牲价格换取销量的操盘手法仍屡见不鲜。的操盘手法仍屡见不鲜。目前目前，整体市场整体市场呈现如下呈现如下特点：特点：n近期近期所推楼盘户型基本是三房二厅、两房两厅，面积集中在所推楼盘户型基本是三房二厅、两房两厅，面积集中在8080130130之间，从各月统计数据来看，之间，从各月统计数据来看，9090110110平米之
4、间的小三平米之间的小三房销售情况比较好房销售情况比较好。购购房主力人群为从私营企业主、公务员、高级白领房主力人群为从私营企业主、公务员、高级白领、企业中、企业中高层管理人员逐步转变为周边乡镇外出务工及企业高层管理人员逐步转变为周边乡镇外出务工及企业普通员工等刚性需求的中低端普通员工等刚性需求的中低端客群；客群；n由于户口限制以及贷款政策的调整，大量限制了周边城市客户在池州置业的脚步。由于户口限制以及贷款政策的调整，大量限制了周边城市客户在池州置业的脚步。n未来市场供应趋势简析：未来市场供应趋势简析：主要主要集中在城东区。随着经济开发区的发展，池州市集中在城东区。随着经济开发区的发展，池州市“十
5、二五十二五”计划的纲要落实，此片区内住宅项目的不断成熟计划的纲要落实，此片区内住宅项目的不断成熟，池州，池州市民对此片市民对此片区的青睐日益增长。城南区域，近一年来的土地供应情况，决定了城南房地产市场为池州的主要战场，竞争压力区的青睐日益增长。城南区域，近一年来的土地供应情况，决定了城南房地产市场为池州的主要战场，竞争压力也会也会加大。城西的加大。城西的超级大盘超级大盘“万成万成香格里拉香格里拉”不管物业档次还是目前不管物业档次还是目前40004000元元/ /的均价，都将在近年内占据市场。城北区域，随着政府的均价，都将在近年内占据市场。城北区域，随着政府一一 些政策的些政策的变化，池州国土和
6、规划的政策调整，并提出变化，池州国土和规划的政策调整，并提出“开发沿江一线，保护腹地一片开发沿江一线，保护腹地一片”和和“池铜一体化池铜一体化”脚步的逐步脚步的逐步加快，决定加快，决定了未来了未来土地土地必将按此思路供应，城北往东方向将会是池州地产市场的发展方向必将按此思路供应，城北往东方向将会是池州地产市场的发展方向。月份月份1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月销售量（套）销售量（套）200200550550440440450450490490总总体体而而言言，市市场场成成交交情情况况欠欠佳佳，虽虽整整体体楼楼市市无无大大的的波波动动，但但市市场场各各盘盘暗暗线线竞竞争争较较为
7、为激激烈烈，均均希希望望抢抢占占相相对对有有限限的的市场份额，后期一场白热化的客源抢夺战正在酝酿中市场份额，后期一场白热化的客源抢夺战正在酝酿中20122012年池州市年池州市1 15 5月份住宅成交量一览月份住宅成交量一览Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划二、地方微观市场二、地方微观市场池州池州市市6 6月份即将开盘项目月份即将开盘项目由于由于2 2、3 3、4 4、5 5月成交量平稳，月
8、成交量平稳，6 6月约有月约有4 4个项目计划开盘推个项目计划开盘推出出新房源，这些新房源，这些项目均经过项目均经过了较长时间的蓄了较长时间的蓄客。据客。据池州房地产交池州房地产交易网初步统计易网初步统计6 6月份有开盘计划的项目月份有开盘计划的项目多达多达8 8个，个，6 6月份的池州楼月份的池州楼市又将市又将上演各开发商疯狂抢客的上演各开发商疯狂抢客的局面局面。6 6月新推盘项目汇总，如右图。月新推盘项目汇总，如右图。：1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月总计总计推量（平方）推量（平方）550005500020000200004500045000748007480068000
9、68000约约8080万方（加上去年总剩余量）万方（加上去年总剩余量）去化量（套）去化量（套）20020055055044044045045049049021302130库存量（套）库存量（套）5858万平方米（万平方米（46734673套）套）价格（元）价格（元）473047304480448044104410434043404450445020122012年上半年市年上半年市场小结场小结由由上上述述数数据据可可看看出出20122012年年上上半半年年池池州州房房地地产产市市场场推推量量在在不不断断的的增增加加，去去化化量量趋趋于于平平稳稳，由由于于3 3月月、4 4月月份份站站前前区区碧碧
10、桂桂园园、高高速速地地产产推推盘盘大大量量的的小小高高层层推推向向市市场场，各各发发展展商商为为争争夺夺客客户户都都以以价价格格带带动动销销售售。6 6月月份份由由于于开开盘盘项项目目较较多多预预计计市市场场将将增增加加700700左左右右套套新新的的房房源源，物物业业类类型型以以小小高高层层为为主主，面面积积主主要要集集中在中在8080110110，实际成交均价预计，实际成交均价预计43004300元元/ /。 20122012年上半年市场销售状况分析年上半年市场销售状况分析Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part
11、3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述项目名称：水木清华项目名称：水木清华地址：地址：百牙中路百牙中路9 9号号建筑面积：建筑面积：1010万万物业形态：小高层、多层物业形态：小高层、多层开发商：池州科缘置业有限公司开发商：池州科缘置业有限公司物业：物业：深圳市城投物业有限公司池州分公司均价：小高层：约均价：小高层：约4800480055005500元元/ /，多层：约，多层：约56005600元元/ /当期优惠：一次性付款当期优惠：一次性付款9898折，按揭付款折，按揭付款99
12、99折。折。销售情况：销售情况：2 2栋多层于栋多层于20112011年年7 7月开盘，已于当年去化完毕，现在售小高层；月开盘，已于当年去化完毕，现在售小高层；1212月份开盘在售月份开盘在售1#1#（6+16+1多层）、多层）、2#2#（9 9层）楼层）楼9090130130房源，共计房源，共计6060多套，剩余多套，剩余2020套左右套左右项目简介：项目简介：水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积5.475.47公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文化积淀，结合自然和气候
13、条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。化积淀，结合自然和气候条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。项目诊断：项目诊断：该项目销售中心设于青该项目销售中心设于青阳阳路上，人车流量较大路上，人车流量较大整条街的沿街大牌对项目宣传起整条街的沿街大牌对项目宣传起到一定的到一定的帮助帮助项目位置优势项目位置优势明显明显贵池贵池区区 水木清华水木清华Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part
14、 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述项目名称：滨江名城项目名称：滨江名城地址：地址：位于主城区的北部，东至金融大厦，位于主城区的北部，东至金融大厦，南临清风路南临清风路建筑面积：建筑面积：14.7514.75万万物业形态：高层、商业物业形态：高层、商业开发商：池州永华房地产开发有限公司开发商：池州永华房地产开发有限公司物业：物业：华景物业华景物业均价：高层约均价：高层约45004500元元/ /当期优惠：按揭付款：享总房款当期优惠：按揭付款：享总房款9898折；折； 一次性付款：享总房款一次性付款：享总房款9797折；成功订房送价值折；成功订房送价值4000
15、4000元笔记本一台（可以冲抵房款）元笔记本一台（可以冲抵房款）销售情况：销售情况：3 3月月1818日，永日，永华滨江名城华滨江名城5 5# #楼开盘，共推出楼开盘，共推出9090套房源，户型面积为套房源，户型面积为8686和和115115两种目前销售两种目前销售2020套左右。套左右。项目简介：项目简介：滨江名城项目位于主城区的北部，东至金融大厦，南临清风路，西至城十四路（规划），北至三台路，项目总用滨江名城项目位于主城区的北部，东至金融大厦，南临清风路，西至城十四路（规划），北至三台路，项目总用地面积约地面积约7.237.23公顷（约公顷（约108108亩），其中小学占地面积约亩），其中
16、小学占地面积约1334013340平方米（平方米（2020亩，其占地和建筑均不纳入容积率计算）。居住部分总建亩，其占地和建筑均不纳入容积率计算）。居住部分总建筑面积约筑面积约1919万平方米，其中计算容积率部分建筑面积约万平方米，其中计算容积率部分建筑面积约14.7514.75万平方米，容积率万平方米，容积率2.52.5，建筑密度，建筑密度20%20%，绿地率约，绿地率约30%30%。项目诊断：项目诊断：项目户型比较好，地理位置一般项目户型比较好，地理位置一般，周边，周边小高层为主附近政小高层为主附近政府府事业单位事业单位云集，项目自建小学、幼儿园云集，项目自建小学、幼儿园。项目。项目均价偏高
17、均价偏高优势不突出加上优势不突出加上推广推广力度不够导致项目滞销。力度不够导致项目滞销。贵池贵池区区 滨江名城滨江名城Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述项目名称：项目名称：万城万城 香格里拉香格里拉地址：地址：紧邻老城中心区，东接杏花村大道，西邻昭明大紧邻老城中心区，东接杏花村大道，西邻昭明大道，南沿杜坞公路道，南沿杜坞公路建筑面积：建筑面积：100100万万
18、物业形态：小高层、多层、高层物业形态：小高层、多层、高层开发商：池州万成置业发展有限公司开发商：池州万成置业发展有限公司物业：物业：万成物业万成物业均价：多层约均价：多层约4 46 60000元元/ /，小高层约小高层约39003900元元/ /，高层暂未推售，高层暂未推售当期优惠：当期优惠：一次性付款优惠一次性付款优惠500500元元/ /，按揭或公积金优惠，按揭或公积金优惠200200元元/ /；2 2、5 5月月1 1日至日至5 5月月3131日施行买一房送一房（公寓使用权），日施行买一房送一房（公寓使用权），100100元元/ /以下三年公寓使用权以下三年公寓使用权100100元元/
19、/以上五年公寓使用权，开发商帮助业主委托给中介代租每套每月租金以上五年公寓使用权，开发商帮助业主委托给中介代租每套每月租金600600元，购买客户可元，购买客户可以一次价格折现优惠在房价里也可以冲抵首付；以一次价格折现优惠在房价里也可以冲抵首付；3 3、针对、针对7#7#、3#3#、9#9#、32#32#每天随机抽每天随机抽3 3套施行特价房（一口价总价套施行特价房（一口价总价3939万万5252万万5858万）只限当天订购。目前销售万）只限当天订购。目前销售1515套左右，主要以小户型为主。套左右，主要以小户型为主。销售情况：销售情况：1212月份开盘在售月份开盘在售1#1#（6+16+1多
20、层）、多层）、2#2#（9 9层）楼，面积区间：层）楼，面积区间：9090130130，共计，共计6060多套，截止目前剩余多套，截止目前剩余2020套左右套左右项目简介：项目简介：水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积5.475.47公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文化积淀，结合自然和气候条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。化积淀，结合自然和气候条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。项目诊断：项目诊断：该项目
21、体量大，诉求品质高该项目体量大，诉求品质高，西边，西边位置优越对位置优越对西区乡镇西区乡镇客户客户有很大的影响力，项目有很大的影响力，项目物业物业类型类型较多推盘量比较快较多推盘量比较快。该。该项目位于西门是西边项目位于西门是西边乡乡镇镇来市区的必经之地，来市区的必经之地，加之加之价格较低，乡镇宣价格较低，乡镇宣传传到位到位很大程度节流了西边乡镇客户很大程度节流了西边乡镇客户贵池贵池区区 万城万城香格里拉香格里拉Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期
22、销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述项目名称：项目名称：凯旋公馆凯旋公馆地址：地址：长江北路以西，昭明大道以北长江北路以西，昭明大道以北建筑面积：建筑面积：13.4713.47万万物业形态：小高层、多层、高层物业形态：小高层、多层、高层开发商：池州市城安置业发展有限公司开发商：池州市城安置业发展有限公司 物业：物业：均价：小高层：约均价：小高层：约46004600元元/ /，多层、高层暂未推售，多层、高层暂未推售当期优惠：当期优惠：一次性付款一次性付款9696折，按揭折，按揭9898折折销售情况：销售情况：20122012年初，年初，5#5#
23、、9#9#楼共楼共198198套房源开盘销售套房源开盘销售4040多套，近期销售多套，近期销售1010套左右，剩余套左右，剩余140140多套房源。多套房源。项目简介：项目简介：该项目位于长江北路以西，昭明大道以北，百合蓝江苑以东，城北路以南。规划总用地面积该项目位于长江北路以西，昭明大道以北，百合蓝江苑以东，城北路以南。规划总用地面积4581445814平方米（约平方米（约68.768.7亩），规划总建筑面积约亩），规划总建筑面积约134770134770平方米（含地下建筑面积平方米（含地下建筑面积2023520235平方米），容积率平方米），容积率2.462.46，建筑密度，建筑密度22.
24、5%22.5%，绿地率，绿地率38.5%38.5%。 项目诊断：项目诊断：位置较好、价格低、户型合理位置较好、价格低、户型合理，项目，项目亮点较少，周边配套不亮点较少，周边配套不够完善够完善。该。该项目由于物业形态单一、推广项目由于物业形态单一、推广策略不策略不完善导致市完善导致市场客户认可度较低场客户认可度较低贵池贵池区区 凯旋公馆凯旋公馆Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、竞品楼盘细述
25、三、竞品楼盘细述项目名称：项目名称：清溪凯旋门清溪凯旋门地址：地址：长江南路与石城大道交汇处长江南路与石城大道交汇处建筑面积：建筑面积：4040万万物业形态：高层物业形态：高层开发商：浙江三正实业投资有限公司投资开发商：浙江三正实业投资有限公司投资物业：三正物业物业：三正物业均价：约均价：约58005800元元/ /当期优惠：当期优惠：在售一期在售一期1#1#、6#6#楼，面积楼，面积88-24088-240平米，一次性付款平米，一次性付款9595折，按揭首付折，按揭首付30%30%享享9999折优惠，首付折优惠，首付60%60%享享9898折优惠，三天内签折优惠，三天内签合同，总房款再减合同
26、，总房款再减1 1万元万元销售情况：销售情况：20122012年年初一售推售年年初一售推售为为5 5栋高层，分别为栋高层，分别为1#1#（1515层）层）、5#5#楼楼（1818层层），2#2#楼楼（1818层层）、6 6、9#9#（2 24 4层层），1 1、6#806#80240240平米房源在售平米房源在售，分层开盘，共推约，分层开盘，共推约9090套，自开盘之日截止当前去化约套，自开盘之日截止当前去化约2020余套。余套。项目简介：项目简介：清溪凯旋门将该总体定位为清溪凯旋门将该总体定位为4040万平米高尚住宅，万平米高尚住宅，3232层百米住宅群；层百米住宅群；300300米的沿清溪
27、河景观长廊、近千亩的生态湿地米的沿清溪河景观长廊、近千亩的生态湿地公园让本项目坐享城市绝佳的环境资源；适度宽大的户型配比、独特功能空间设计，国家一级物业公司提供专业托管。公园让本项目坐享城市绝佳的环境资源；适度宽大的户型配比、独特功能空间设计，国家一级物业公司提供专业托管。项目诊断：项目诊断：交通便利，位置优越交通便利，位置优越，主要，主要以高层为主，项目以高层为主，项目周边是池州的周边是池州的CBDCBD区区，学区，学区房，周边配套一般房，周边配套一般。该。该项目由项目由于价格过高于价格过高物业物业类型单一在池州类型单一在池州市场上市场上不被认可。不被认可。贵池贵池区区 清溪凯旋门清溪凯旋门
28、Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述开发区开发区 广广联翠联翠屿屿项目名称：项目名称：清溪凯旋门清溪凯旋门地址：地址：清溪大道北侧（全临上小湖西侧）清溪大道北侧（全临上小湖西侧）建筑面积：建筑面积：9.89.8万万物业形态：多层物业形态：多层开发商：池州广联置业有限公司开发商：池州广联置业有限公司物业：士邦物业物业：士邦物业均价：多层约均价：多层约4200420
29、0元元/ /当期优惠：团购客户，即赠轿车一辆，也可折现、定房即送当期优惠：团购客户，即赠轿车一辆，也可折现、定房即送50005000元现金，元现金，3 3天内签约再送天内签约再送1000010000元现金，一次性付清客户再送元现金，一次性付清客户再送1 1万万元现金。元现金。销售情况：截止目前销售情况：截止目前200200多套多层房源在售，面积区间：多套多层房源在售，面积区间：100100129129（三房），（三房），5 5月去化约月去化约1515套套项目简介：项目简介：广联翠屿，池州首个广联翠屿，池州首个New Asian StyleNew Asian Style新亚洲风格的传世山水尊邸，
30、东临静谧上晓湖、西傍原生态山林、北靠绵延长江新亚洲风格的传世山水尊邸，东临静谧上晓湖、西傍原生态山林、北靠绵延长江岸、南望浩瀚平天湖（国家级自然风景区）。总建筑面积约岸、南望浩瀚平天湖（国家级自然风景区）。总建筑面积约100700100700平方米，项目总投资约平方米，项目总投资约3 3亿元（人民币）引入池州市首个智能亿元（人民币）引入池州市首个智能新风置换系统，并配置了户式独立纯净水系统、集成式太阳能系统、四级智能安防管理系统等一系列高舒适度住宅科技。新风置换系统，并配置了户式独立纯净水系统、集成式太阳能系统、四级智能安防管理系统等一系列高舒适度住宅科技。项目诊断：项目诊断：池池州州首首个个
31、科科技技主主题题项项目目，该该项项目目一一期期交交房房结结束束客客户户反反响响较较好好，位位置置太太远远交交通通不不便便利利，周周边边配配套套缺缺乏乏，价价格格相相对对比比较较低低加加上上前前期期推推广广到到位位，池池州州市市三三个个县县城城均均有有大大幅幅推推广，乡镇客户来访量以及广，乡镇客户来访量以及成交量成交量比例很大。比例很大。Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、竞品楼盘细述三、竞
32、品楼盘细述站站前区前区 高速高速秋浦秋浦天地天地项目名称：项目名称：高速秋浦天地高速秋浦天地地址：地址：项目位于池州市站前区齐山大道和永明路交叉口项目位于池州市站前区齐山大道和永明路交叉口建筑面积：建筑面积：2020万万物业形态：多层、小高层、高层物业形态：多层、小高层、高层开发商：安徽省高速地产集团有限公司开发商：安徽省高速地产集团有限公司物业：士邦物业物业：士邦物业均价：均价：高层高层约约33063306元元/ /，小高层，小高层约约38003800元元/ /，多层，多层41004100元元/ /左右左右当期优惠：开盘四重优惠：当期优惠：开盘四重优惠： 一重优惠：一重优惠：“购房抵用券优惠
33、购房抵用券优惠”，可享受总房款优惠，可享受总房款优惠1000010000元；元； 二重优惠：二重优惠：“拼团优惠拼团优惠”，最高可，最高可享总房款优惠享总房款优惠5%5%； 三重优惠：三重优惠：“付款方式优惠付款方式优惠”，最高可享一次性付款总房款优惠，最高可享一次性付款总房款优惠6%6%； 四重优惠：四重优惠：“按时签约优惠按时签约优惠”，规定时，规定时间内按时签约可享受总房款优惠间内按时签约可享受总房款优惠1%1%。销售情况：在售一期销售情况：在售一期A A区区8080141141平米多层、小高层、高层房源，分别为平米多层、小高层、高层房源，分别为1717（6 6层）、层）、1818（9
34、9层）、层）、2020（1818层）、层）、2323（1818层）号楼；层）号楼；4 4月开盘推出月开盘推出200200套房源（套房源（8080141141，两房、三房）目前仅剩余，两房、三房）目前仅剩余6868套。套。项目简介：项目简介：总建筑面积约总建筑面积约20万平方米，由多层和高层等业态组成。项目地处池州站前区核心地段，交通便捷、生活便利，紧万平方米，由多层和高层等业态组成。项目地处池州站前区核心地段，交通便捷、生活便利，紧邻火车站、汽车站和公交总站，区位优势十分明显，市邻火车站、汽车站和公交总站，区位优势十分明显，市12中、里山小学、贵中分校尽在咫尺。该项目还采用了低碳环保的壁挂式中
35、、里山小学、贵中分校尽在咫尺。该项目还采用了低碳环保的壁挂式太阳能技术，高比例的地下车库配置（小区规划总户数约太阳能技术，高比例的地下车库配置（小区规划总户数约1438户，总机动车停车位户，总机动车停车位877个，地上个，地上175个，地下个，地下702个）个）项目诊断：项目诊断：该项目是国企实力比较强，品质比较高，该项目是国企实力比较强，品质比较高，物业是一线物业，由于位置、开盘等因物业是一线物业，由于位置、开盘等因素目前价格低，周边配套缺乏素目前价格低，周边配套缺乏。该。该项目项目各个乡镇进行大量活动推广，价格在市各个乡镇进行大量活动推广，价格在市场上相对较低，开盘即热销。场上相对较低，开
36、盘即热销。Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、项目市场小结四、项目市场小结各盘各盘20122012年上半年去化情况较不乐观，个别去化情况较好的项目均采年上半年去化情况较不乐观，个别去化情况较好的项目均采取取“以价换量以价换量”的营销方法，从其成交情况可以发现，当期市场仍以刚需的营销方法，从其成交情况可以发现，当期市场仍以刚需客群为主，其需求依然旺盛，此类客群除对价格层面反映较为敏感以外还客
37、群为主，其需求依然旺盛，此类客群除对价格层面反映较为敏感以外还对项目形象及相关包装推广较为注重，具有一定对项目形象及相关包装推广较为注重，具有一定“逐热逐热”情结。情结。Part 2 Part 2 项目营销诊断项目营销诊断Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划一、一、20122012年上半年营销工作回顾年上半年营销工作回顾 自自20122012年年1 1月起截止月起截止6 6月月1818日，龙登
38、凤凰城今年累计签约住宅日，龙登凤凰城今年累计签约住宅5151套，签约面积套，签约面积5308.375308.37，总销售金额约总销售金额约2557.22557.2万元，签约均价万元，签约均价4817.274817.27元元/ /，月均签约，月均签约8.58.5套。套。月份月份1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月销售套数销售套数2 2套套5 5套套1010套套2020套套9 9套套5 5套套销售均价销售均价5187.35187.3元元/ /4918.354918.35元元/ /4828.594828.59元元/ /4625.634625.63元元/ /4799.69479
39、9.69元元/ /5304.725304.72元元/ / 由以上对本项目上半年成交情况的分析可以看出，本项目上半年成交量最大为由以上对本项目上半年成交情况的分析可以看出，本项目上半年成交量最大为4 4月份，成交房源月份，成交房源2020套，套，但同时该月的成交均价也是今年最低，为但同时该月的成交均价也是今年最低，为4625.634625.63元元/ /，这也充分体现了目前市场大环境的量价关系。，这也充分体现了目前市场大环境的量价关系。Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Par
40、t 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析本项目本项目20122012年上半年来访情况分析年上半年来访情况分析截止截止20122012年年6 6月月1616日，龙登凤凰城日，龙登凤凰城20122012年到访登记客户年到访登记客户共计共计367367组，平均每月来访客户组，平均每月来访客户6161组，组， 具体来访客户情况如下：具体来访客户情况如下：月份月份1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月1 1日日-6-6月月1616日日客户数量客户数量5656组组8282组组7575组组6464组组6262
41、组组2828组组 从以上从以上本项目本项目20122012年上半年每月来访客户数量的分析可以看出，今年上半年本项目在年上半年每月来访客户数量的分析可以看出，今年上半年本项目在2 2月优惠春节月优惠春节返乡潮形成来访高峰，从返乡潮形成来访高峰，从3 3月起，由于项目推广逐渐减少，来访数量呈现一定的下降趋势。月起，由于项目推广逐渐减少，来访数量呈现一定的下降趋势。Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计
42、划二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析 1 1、来访客户渠道分析来访客户渠道分析来访渠道来访渠道短信短信大牌大牌网络网络公交车站牌公交车站牌路过路过介绍介绍其他其他客户数量客户数量3333组组6767组组9797组组2121组组4242组组9595组组1212组组 从从以上来访客户渠道分析可以看出，本项目以上来访客户渠道分析可以看出，本项目20122012年上半年主要的客户来访途径是介绍和年上半年主要的客户来访途径是介绍和网络，占到整个来访客户的网络，占到整个来访客户的50%50%以上，其余的主要来访渠道为大牌和短信以上，其余的主要来访渠道为大牌和短信。Part 1Part 1项目市场研析
43、项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析2 2、来访客户所属区域分析、来访客户所属区域分析所属区域所属区域市区市区殷汇镇殷汇镇牛头山镇牛头山镇 涓桥镇涓桥镇梅街镇梅街镇梅村镇梅村镇唐田镇唐田镇客户数量客户数量152152组组3232组组1919组组1212组组3 3组组2 2组组8 8组组所属区域所属区域牌楼镇牌楼镇乌沙镇乌沙镇棠溪镇棠溪镇东至县东至县石台县石台县青阳县青阳县外地外地客户数量客
44、户数量1111组组1616组组0 0组组3535组组2929组组1919组组2929组组 由以上对由以上对20122012年来访客户所属区域的分析可以看出，年来访客户所属区域的分析可以看出，20122012年本项目来访客户中市区客户仍年本项目来访客户中市区客户仍然占到了很大比例，但随着市区客户购买量的减少，上半年周边乡镇和三个县的刚需客户开始然占到了很大比例，但随着市区客户购买量的减少，上半年周边乡镇和三个县的刚需客户开始释放，比例逐步增大，占到本项目上半年总体来访量的释放，比例逐步增大，占到本项目上半年总体来访量的51%51%。Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Pa
45、rt 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析职业构成职业构成公务员公务员企业职工企业职工个体经营者个体经营者外地打工外地打工农民农民事业单位员工事业单位员工客户数量客户数量3030组组9595组组6464组组9898组组2525组组5555组组 由以上对来访客户职业构成分析可以看出，由以上对来访客户职业构成分析可以看出，20122012年上半年本项目来访客户的职业构成主要以企年上半年本项目来访客户的职业构成主要以企业一般职工
46、，个体经营者以及外地打工的一般人群为主，占到总到访比例的业一般职工，个体经营者以及外地打工的一般人群为主，占到总到访比例的70%70%左右，可以看出经过左右，可以看出经过20112011年的房地产市场整体调整之后，目前市场上的客群开始转向以刚性需求为主的中低端客户为主。年的房地产市场整体调整之后，目前市场上的客群开始转向以刚性需求为主的中低端客户为主。3 3、来访客户、来访客户职业构成职业构成分析分析Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Pa
47、rt 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析产品类型产品类型多层多层小高层小高层高层高层商铺商铺客户数量客户数量222222组组7777组组1111组组4444组组 由以上对来访客户意向购买的产品类型的分析可以看出，虽然池州市场已经出现大量的高层由以上对来访客户意向购买的产品类型的分析可以看出，虽然池州市场已经出现大量的高层及小高层产品，但池州客户仍然具有多层情结，对多层产品具有特殊的偏好和喜爱。及小高层产品，但池州客户仍然具有多层情结，对多层产品具有特殊的偏好和喜爱。4 4、来访客户、来访客户意向产品类型意向产品类型分析分析Part 1Part 1项目
48、市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析意向面积意向面积9090以下以下9191100100101-120101-120121-130121-130131131140140141141以上以上客户数量客户数量107107组组105105组组9292组组4949组组1212组组2 2组组 由以上对来访客户意向购买的面积分析可以看出，由以上对来访客户意向购买的面积分析可以看出，201220
49、12年上半年本项目来访的客户需求年上半年本项目来访的客户需求120120以下的客户占到总到访客户的以下的客户占到总到访客户的83%83%，同样也说明目前市场上的客户群体是以刚性需求的客，同样也说明目前市场上的客户群体是以刚性需求的客户为主，所以需求的户为主，所以需求的户型户型基本基本为为两房或小三房户型。两房或小三房户型。5 5、来访客户、来访客户意向购买面积意向购买面积分析分析Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶
50、段执行计划阶段执行计划二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析由以上对来访客户承受价格的分心可以看出，由以上对来访客户承受价格的分心可以看出，20122012年上半年本项目的来访客户对于多层产品的心理年上半年本项目的来访客户对于多层产品的心理承受价格在承受价格在5000500054005400元元/ /为主，对于高层及小高层产品的心理承受价格在为主，对于高层及小高层产品的心理承受价格在4000400046004600元元/ /为主，对为主，对于多层和小高层产品的价格差在于多层和小高层产品的价格差在80080010001000元元/ /。6 6、来访客户、来访客户心理价位心理价位分析分析多层产品
51、客户心理价位分析多层产品客户心理价位分析承受价格承受价格50005000以下以下500150015200520052015201540054005401540156005600560156015800580058015801以上以上客户数量客户数量8282组组6262组组4141组组2424组组1313组组0 0组组小高层及高层客户心理价位分析小高层及高层客户心理价位分析承受价格承受价格40004000以下以下400140014200420042014201440044004401440146004600460146014800480048014801以上以上客户数量客户数量1818组组101
52、0组组1414组组2626组组1717组组3 3组组多层产品客群心理价位多层产品客群心理价位小高层及高层产品客群心理价位小高层及高层产品客群心理价位Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、剩余产品解析三、剩余产品解析 现本项目共可售房源现本项目共可售房源230230套（套（25041.3725041.37），其中除去二期），其中除去二期3232号楼未制定价格房源号楼未制定价格房源6363套套（
53、7067.877067.87），目前已制定价格房源共计），目前已制定价格房源共计167167套（套（17973.517973.5），分布于），分布于1 1、2 2、3 3、4 4期的共计期的共计1515幢楼内。幢楼内。Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、剩余产品解析三、剩余产品解析剩余房源明细及分布剩余房源明细及分布Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项
54、目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、剩余产品解析三、剩余产品解析项目剩余产品分物业类型对比项目剩余产品分物业类型对比由以上的图表分析可以看出，目前本项目剩余房源有由以上的图表分析可以看出，目前本项目剩余房源有3 3个特点：个特点：1 1、同时在售房源量大，房源分布散、同时在售房源量大，房源分布散2 2、除、除1 1期剩余房源为大面积外，房源面积在期剩余房源为大面积外，房源面积在9090120120之间，面积较为适中之间，面积较为适中3 3、多层房源与小高层房源无
55、明显价格差距、多层房源与小高层房源无明显价格差距产品类型产品类型多层多层小高层小高层产品面积产品面积8401.038401.039572.479572.47产品类型产品类型多层多层小高层小高层产品均价产品均价51455145元元/ /50665066元元/ /剩余产品面积对比剩余产品面积对比剩余产品拟售均价对比剩余产品拟售均价对比Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、项目产品四、项目产品SW
56、OTSWOT分析分析项目产品项目产品SWOTSWOT分析分析優勢（優勢（StrengthStrength）劣勢（劣勢（WeaknessWeakness）機會（機會（OpportunityOpportunity）威脅（威脅（ThreatThreat）项目区位及周边配套较为成熟龙登地产品牌已在当地具有一定影响力；产品为现房，社区及景观已成型；已有部分业主入住，周边商业已初具规模。市场各竞品供应量加大，市场去化压力陡增，各竞品为抢夺有限客群，均做好“价格战”的准备，制定各类优惠及营销推广活动；刚需客户购买特性决定未来“买方”市场必将延续；我项目卖点将再次接受市场新一轮考验单价偏高；各物业产品售价差较
57、小，对销售引导产生一定难度；虽一直保持市场声音，但市场热度及关注度已被其他竞品楼盘分流殆尽。大环境开始转暖，地方去化有望逐步释放；随著城市交通及片区商业日趋完善，项目板块未來发展潜力较大；周边项目众多，未來必形成以商之都为中心的高端居住聚集区；優勢機會策略（優勢機會策略（SOSO） 劣勢機會策略（劣勢機會策略（WOWO）優勢威脅策略（優勢威脅策略（STST） 劣勢威脅策略（劣勢威脅策略（WTWT）借助项目区位成熟之优势，充分发挥龙登品牌与高端品质社区的优势，將地方高端地产品牌稳步落地池州市场，进一步夯实项目形象，扩大与竞品楼盘之间差异化表现，以此带动项目不断去化。 对项目产品定价进行优化，主动
58、拉开我项目内各物业售价差，制定足够吸引市场关注度的产品销售及推广策略，急速将我项目市场关注度及项目人气炒热。做好客源抢夺战的准备，突出产品特點，主动寻求与意向客群的交流、互动，通过彰显品牌內涵、尋求差異化表現的营销服务突破意向客户。利用大力度的促销策略吸引市场关注，同时充分挖掘项目销售服务，令意向客户在此均可Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划五、项目营销小结五、项目营销小结从近期项目推广方面
59、可以发现，我项目虽在地方具有一定优质口碑，但由于近期所开展活动规模不大、推广从近期项目推广方面可以发现，我项目虽在地方具有一定优质口碑，但由于近期所开展活动规模不大、推广渠道较窄、市场刺激强度较小，仅可维持我项目市场声音，而当期各竞品楼盘均不同程度加大相关推广，市场关注渠道较窄、市场刺激强度较小，仅可维持我项目市场声音，而当期各竞品楼盘均不同程度加大相关推广，市场关注度已被其转移，我项目市场热度逐渐减淡。度已被其转移，我项目市场热度逐渐减淡。为此，如何将市场关注度再次吸引至我项目？如何再次炒热项目？将成为下半年能否实现快速去化的基础。为此，如何将市场关注度再次吸引至我项目？如何再次炒热项目？将
60、成为下半年能否实现快速去化的基础。从项目成交客户类型中可发现，当前我项目主力客群已由地方中高端收入人群，转为中低端收入人群，住房从项目成交客户类型中可发现，当前我项目主力客群已由地方中高端收入人群，转为中低端收入人群，住房刚性需求明显，故此，该类客群对于产品单价较为敏感，对于总价则有明显的承受局限性。反映至销售层面则出现刚性需求明显，故此，该类客群对于产品单价较为敏感，对于总价则有明显的承受局限性。反映至销售层面则出现，客群反复比价，极力追求性价比较高的项目与产品。，客群反复比价，极力追求性价比较高的项目与产品。作为地方标杆的我们，如何优化产品定价及服务？如何更直效的引导意向客群取向？如何制定
61、吸引意向客群作为地方标杆的我们，如何优化产品定价及服务？如何更直效的引导意向客群取向？如何制定吸引意向客群的销售政策？将成为我项目能否实现项目去化任务的关键点。的销售政策？将成为我项目能否实现项目去化任务的关键点。Part 3 Part 3 营销推广策略营销推广策略Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划一、下阶段营销总思路一、下阶段营销总思路1 1）延续我项目）延续我项目“高端品质高端品质”形象
62、，形象， 通过强化项目服务，对项目品质形象进行软落地。对项目销售服务及物业服通过强化项目服务，对项目品质形象进行软落地。对项目销售服务及物业服务进行升级改造，务必令我项目务进行升级改造，务必令我项目“地方标杆，品质大盘地方标杆，品质大盘”之形象得以全面落实，突出项目营销差异化的表现；之形象得以全面落实，突出项目营销差异化的表现；2 2）优化并扩大项目推广渠道，双管齐下对市区主推广阵地及周边乡镇市场进行整合推广，进一步为项目造势，强）优化并扩大项目推广渠道，双管齐下对市区主推广阵地及周边乡镇市场进行整合推广，进一步为项目造势，强化项目推广辐射触角；化项目推广辐射触角；3 3）主动将我项目各物业产
63、品差价拉开，为后期意向客户销售引导做足准备；）主动将我项目各物业产品差价拉开，为后期意向客户销售引导做足准备；4 4）精心策划可吸引市场关注度的活动及销售政策，与当期活动形成合力，再次炒热我项目，进而带动当期销售；）精心策划可吸引市场关注度的活动及销售政策，与当期活动形成合力，再次炒热我项目，进而带动当期销售；5 5）通过线通过线下外下外展、闹市区定点外展、企业定向合作、销售行销及关系营销，全面打通项目各蓄客渠道；展、闹市区定点外展、企业定向合作、销售行销及关系营销，全面打通项目各蓄客渠道；6 6）始终注重客户关系维系，让客户全面感受到来自龙登集团的高端人性化增值服务（销售接待、物业始终注重客
64、户关系维系，让客户全面感受到来自龙登集团的高端人性化增值服务（销售接待、物业接待及客接待及客服服服务等服务等），不断坚定客户购买意向与信心，暗线巩固并扩大项目美誉度与优质口碑的增长。），不断坚定客户购买意向与信心，暗线巩固并扩大项目美誉度与优质口碑的增长。中期目标：中期目标：项目再度成为市场热点项目再度成为市场热点品质服务名副其实品质服务名副其实优质口碑无数优质口碑无数终极目标：终极目标：实现实现20122012年项目预设销售任务年项目预设销售任务Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Pa
65、rt 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划二、下阶段营销总诉求二、下阶段营销总诉求三点价值贯穿三点价值贯穿城市新中心城市新中心+ +全能生活全能生活+ +超大面积超大面积附赠附赠大力开展大力开展“节日营销节日营销”建军节建军节/ /七夕七夕/ /教师节教师节/ /中秋国庆节中秋国庆节/ /重重阳节阳节/ /感恩节感恩节/ /圣诞节圣诞节利用项目营销中心及实景现场利用项目营销中心及实景现场展开系列活动展开系列活动增强体验式营销、活动营销、增强体验式营销、活动营销、客户互动营销客户互动营销一个诉求核心一个诉求核心现代奢华现代奢华 品质名盘品质名盘两
66、条推广主线两条推广主线品牌提升线品牌提升线+ +成熟区位线成熟区位线Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、下阶段营销总目标三、下阶段营销总目标全面实现品牌、项目及产品价值的转换全面实现品牌、项目及产品价值的转换 身份提升身份提升区位炒作区位炒作醇熟社区醇熟社区身份象征身份象征形象维系形象维系品质形象品质形象持续落地持续落地地位提升地位提升建立池州建立池州首席人文首席人文品质标杆品质标杆名盘名
67、盘核心目标核心目标圆满实现圆满实现下半年去化下半年去化任务任务再次树立池州再次树立池州首席首席人人文品质标杆名盘地位文品质标杆名盘地位让客户重新审视地方让客户重新审视地方人居概念人居概念Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、四、下阶段营销策略总框架下阶段营销策略总框架项目价值项目价值的落地的落地服务品质的升级服务品质的升级强势品牌的提升强势品牌的提升服务线服务线活动线活动线推广线推广线销售接
68、待服务销售接待服务 + + 客服跟踪服务客服跟踪服务 + + 项目物业服务项目物业服务节点强力传达节点强力传达+ +立体化媒介组合立体化媒介组合+ +阵地客户打开阵地客户打开活动软性支持活动软性支持+ +客户长期传播客户长期传播Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、四、下阶段营销策略总框架下阶段营销策略总框架1 1）提升提升销售接待服务销售接待服务服务线服务线策略策略着力打造服务型销售接待，
69、将对销售团队从销售说辞、仪容仪表、接待礼仪、业务处理流程等方面进行着力打造服务型销售接待，将对销售团队从销售说辞、仪容仪表、接待礼仪、业务处理流程等方面进行全面优化，旨在令客户在跨入项目营销中心起，深刻感受到来自凤凰城高端品质的系列服务，将购买我全面优化，旨在令客户在跨入项目营销中心起，深刻感受到来自凤凰城高端品质的系列服务，将购买我项目作为不单是选购优质产品更是一种身份的象征，与客户心理进行契合，全面映射产品高端品质感。项目作为不单是选购优质产品更是一种身份的象征，与客户心理进行契合，全面映射产品高端品质感。3 3）做实做实项目物业服务项目物业服务全力打造人性化物业服务，将对我项目物业团队从
70、仪容仪表、工作礼仪、业务处理规范及流程等方全力打造人性化物业服务，将对我项目物业团队从仪容仪表、工作礼仪、业务处理规范及流程等方面进行升级，旨在令每一位客户进一步感受我项目品质人性化物业服务，强化映射项目产品超值概面进行升级，旨在令每一位客户进一步感受我项目品质人性化物业服务，强化映射项目产品超值概念，从而做实项目卖点，促成优质口碑的不断扩大，进而带动当期销售。念，从而做实项目卖点，促成优质口碑的不断扩大，进而带动当期销售。2 2）扩大扩大客服服务跟踪客服服务跟踪扩大项目客服服务面，将销售人员纳入客服队伍中来，除将对销售后常规客服工作进行推进以外，扩大项目客服服务面，将销售人员纳入客服队伍中来
71、，除将对销售后常规客服工作进行推进以外，还将提供如：售后回访、日常工作推进情况简报等还将提供如：售后回访、日常工作推进情况简报等“一对一一对一”式的跟踪服务，解除客户因在进入签式的跟踪服务，解除客户因在进入签约后期手续办理中，所导致的不安与焦急心理，差异化的体现项目品质形象。约后期手续办理中，所导致的不安与焦急心理，差异化的体现项目品质形象。Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、四、下阶段营
72、销策略总框架下阶段营销策略总框架全面演绎品牌价值，提高品牌美誉度。全面演绎品牌价值，提高品牌美誉度。1 1）活动软性支持）活动软性支持活动线策略活动线策略Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、四、下阶段营销策略总框架下阶段营销策略总框架客户论坛（讲座）客户论坛（讲座）项目简报，交流平台项目简报，交流平台 客户关系维系，定期客户关系维系，定期组织主题论坛（讲座），在丰富业主生活的同时，不断组织
73、主题论坛（讲座），在丰富业主生活的同时，不断给予客户归属感；给予客户归属感； 提高客户提高客户对项目品牌对项目品牌的忠诚度，促进口碑传播；的忠诚度，促进口碑传播； 稳定、高效的客户会活动，形成固定的品牌传播阵地。稳定、高效的客户会活动，形成固定的品牌传播阵地。短信情感维系短信情感维系活动线策略活动线策略2 2）客户长期传播）客户长期传播Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、四、下阶段营销策略
74、总框架下阶段营销策略总框架整合项目媒体资源，市区大牌扩容，增强项目节点信息释放能力整合项目媒体资源，市区大牌扩容，增强项目节点信息释放能力多媒体合力对各节点进行引爆，将推广落地执行多媒体合力对各节点进行引爆，将推广落地执行优化当前项目在用媒体，精选优质资源（如：取消公交候车厅，增加市区及乡优化当前项目在用媒体，精选优质资源（如：取消公交候车厅，增加市区及乡镇户外大牌、地方主流房产网站硬广），全力扩大项目宣传镇户外大牌、地方主流房产网站硬广），全力扩大项目宣传覆盖面，形成覆盖面，形成全区全区域域的传播，的传播，制造热点，制造热点，促进关注。促进关注。结合项目事件结合项目事件节点，全面开花，报纸节
75、点，全面开花，报纸/ /网络网络/ /短信等媒体。形成节点性引爆，利短信等媒体。形成节点性引爆，利用品牌带动项目销售。用品牌带动项目销售。1 1）节点性强攻）节点性强攻推广线推广线策略策略Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、四、下阶段营销策略总框架下阶段营销策略总框架全面整合各类广告端资源，充分发挥其资源优势立体发布。全面整合各类广告端资源，充分发挥其资源优势立体发布。 户外大牌户外大牌
76、短信发布短信发布 直邮直邮DMDM 网络平台等网络平台等2 2）立体化媒介组合）立体化媒介组合推广线推广线策略策略Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、四、下阶段营销策略总框架下阶段营销策略总框架重重点点乡乡镇镇拓拓展展 寻找高性价媒体资源进入乡镇：墙体广告、公交车身、超市广告、短信寻找高性价媒体资源进入乡镇：墙体广告、公交车身、超市广告、短信等，提升乡镇客群对本项目的认知度与美誉度；等，提
77、升乡镇客群对本项目的认知度与美誉度； 组织开展乡镇拓展活动，组织花车游街、路演等，同时重点乡镇布置临组织开展乡镇拓展活动，组织花车游街、路演等，同时重点乡镇布置临时客户咨询点，接待客户咨询等，扩大项目影响力与认知度时客户咨询点，接待客户咨询等，扩大项目影响力与认知度知知名名企企业业行行销销 与大型企业的工会进行合作，赞助企业工会组织的各类活动，提升项目与大型企业的工会进行合作，赞助企业工会组织的各类活动，提升项目的知名度与美誉度；的知名度与美誉度； 针对大型企业发放相应的购房券，作为企业福利发放到员工手中，刺激针对大型企业发放相应的购房券，作为企业福利发放到员工手中，刺激企业职工的购买行动；企
78、业职工的购买行动； 在地方在地方大型企业内大型企业内（如：食堂、生活区内）内适当布置广告牌，以宣传（如：食堂、生活区内）内适当布置广告牌，以宣传项目品牌项目品牌j j及当期项目销售信息，直效带动项目销售。及当期项目销售信息，直效带动项目销售。3 3）阵地客户打开）阵地客户打开推广线推广线策略策略Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划四、四、下阶段营销策略总框架下阶段营销策略总框架 三条主线交叉联
79、动，形成多方位立体化的战术体制，并通三条主线交叉联动，形成多方位立体化的战术体制，并通过相互渗透支撑结合，提升品牌与产品的竞争力达成目标。过相互渗透支撑结合，提升品牌与产品的竞争力达成目标。活动线活动线推广线推广线+3服务线服务线龙登凤凰城龙登凤凰城20122012年营销策略总结年营销策略总结Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划五、下阶段营销节点排布五、下阶段营销节点排布推广类型推广类型期间释
80、放主题期间释放主题户户外外系系统统户外大牌户外大牌第一阶段第一阶段“将无忧进行到底将无忧进行到底”龙登凤凰城独立团龙登凤凰城独立团 第一季第一季池州首席人文品质社区池州首席人文品质社区全城限量招募中全城限量招募中第二阶段第二阶段浓情中秋浓情中秋献礼国庆献礼国庆“金秋置业金秋置业畅游巴厘岛畅游巴厘岛”龙登凤凰城独立团龙登凤凰城独立团 第二季第二季应势再启应势再启第三阶段第三阶段“感恩感恩20122012”“臻品多层倾力钜献臻品多层倾力钜献”龙登凤凰城龙登凤凰城赏菊家庭游园季盛大启幕赏菊家庭游园季盛大启幕恭迎尊驾恭迎尊驾网络硬广网络硬广营销中心巨幅营销中心巨幅公交车身公交车身纸纸媒媒报广报广DMD
81、M夹报夹报短信短信行行销销周边乡镇外拓周边乡镇外拓销售人员对市区及周边乡镇内沿街商铺、地方重点小区、闹市区行人、学校进行派单推介，深入挖掘意向客群。销售人员对市区及周边乡镇内沿街商铺、地方重点小区、闹市区行人、学校进行派单推介，深入挖掘意向客群。重点企业外拓重点企业外拓与地方大中型厂矿企业、学校、医院等事业单位开展定向团购合作。深入刺激员工购买意向。与地方大中型厂矿企业、学校、医院等事业单位开展定向团购合作。深入刺激员工购买意向。线线上上推推广广外外拓拓渠渠道道7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1212月底月底 新年歌舞晚会新年歌舞晚会暨池州龙登业主暨池州龙登业
82、主答谢会答谢会1111月初至月初至1111月中旬月中旬 “凤凰城赏菊家庭游园季凤凰城赏菊家庭游园季”8 8月初月初“我想有个家我想有个家”暨凤凰城无忧置业计划暨凤凰城无忧置业计划线下线下活动活动人气活动人气活动定向活动定向活动销售节点销售节点龙登凤凰城现房景观小高层龙登凤凰城现房景观小高层“独立团独立团”第一季第一季龙登凤凰城现房景观小高层龙登凤凰城现房景观小高层“独立团独立团”第二季第二季龙登凤凰城稀缺精品多层年终龙登凤凰城稀缺精品多层年终感恩加推感恩加推推广包装推广包装同步蓄水同步蓄水1010月初至月初至1010月中旬月中旬 “金秋置业金秋置业畅享巴畅享巴里游里游”1010月中旬月中旬10
83、10月底月底 名家讲坛名家讲坛暨暨龙登业主联谊会龙登业主联谊会9 9月初月初尊师重道 教师专享置业团立方教师专享置业团立方推广包装推广包装同步蓄水同步蓄水Part 4 Part 4 后期销售计划后期销售计划Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划一、一、项目机遇项目机遇优势与难点优势与难点由以上针对池州市场，竞品项目以及我们自身目前状况的阐述及分析可以看出，由以上针对池州市场，竞品项目以及我们自身
84、目前状况的阐述及分析可以看出，20122012年下半年本项目的销售既具年下半年本项目的销售既具有一定的机遇和优势，同时也面临一些难点。有一定的机遇和优势，同时也面临一些难点。 机遇与优势：机遇与优势：1.1.目前随着降息等利好政策的出台，房地产市场已出现回暖趋势，刚性需求开始得到释放，市场成交量稳步上升。目前随着降息等利好政策的出台，房地产市场已出现回暖趋势，刚性需求开始得到释放，市场成交量稳步上升。2.2.龙登品牌在池州地区已有龙登品牌在池州地区已有4 4年以上的时间，具有一定的口碑，获得相当客户的认可。年以上的时间，具有一定的口碑，获得相当客户的认可。3.3.项目目前产品均为现房销售，在销
85、售上具有一定优势。项目目前产品均为现房销售，在销售上具有一定优势。4.4.项目目前产品除少量顶层大户型以外，户型面积均在项目目前产品除少量顶层大户型以外，户型面积均在90-12090-120左右，为目前市场的主力需求户型。左右，为目前市场的主力需求户型。难点：难点：1.1.项目目前在售产品量大，分布散。项目目前在售产品量大，分布散。2.2.上半年交房的一些问题，使一部分客户对项目信心有所变化。上半年交房的一些问题，使一部分客户对项目信心有所变化。3.3.项目目前剩余房源多层与小高层价格差距较小，不利于小高层去化。项目目前剩余房源多层与小高层价格差距较小，不利于小高层去化。4.4.项目近期因推广
86、活动减少，到访量逐渐减少。项目近期因推广活动减少，到访量逐渐减少。5.5.项目前期剩余部分顶层大户型产品，总价偏高，去化难度较大。项目前期剩余部分顶层大户型产品，总价偏高，去化难度较大。一、销售总思路一、销售总思路Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划二、难点的调整思路二、难点的调整思路1. 1. 尽快解决前期物业交付中存在的问题，恢复客户对项目产品的信心。尽快解决前期物业交付中存在的问题，恢复
87、客户对项目产品的信心。2. 2. 对目前在售房源进行梳理，销控部分房源，分时间节点推出一定房源量，以促进销售。对目前在售房源进行梳理，销控部分房源，分时间节点推出一定房源量，以促进销售。3. 3. 调整小高层房源价格体系，拉大小高层产品与多层产品单价差距，尽量降低客户对小高层产品抗性。调整小高层房源价格体系，拉大小高层产品与多层产品单价差距，尽量降低客户对小高层产品抗性。4. 4. 扩大项目推广面，优化客户来访渠道，迅速解决项目现场客户到访问题。扩大项目推广面，优化客户来访渠道，迅速解决项目现场客户到访问题。 小结：小结： 由以上的优势及难点分析，思路的调整，由以上的优势及难点分析，思路的调整
88、，20122012年下半年本项目剩余房源的总体年下半年本项目剩余房源的总体销售思路销售思路应应为通过销控及分时间节点推出，增加房源的稀缺性，并通过价格体系调为通过销控及分时间节点推出，增加房源的稀缺性，并通过价格体系调整和各项活动，优先去化相对难点的小高层产品，整和各项活动，优先去化相对难点的小高层产品，在控制在控制部分部分产品产品利润利润的前提下的前提下，达到走量去化目的达到走量去化目的。年终年终逢返乡潮逢返乡潮推出多层，以推出多层，以实现实现全年去化量及利润率。全年去化量及利润率。一、销售总思路一、销售总思路Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊
89、断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划年份年份20122012年下半年年下半年销售阶段销售阶段第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段月份月份7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月推售产品推售产品3232号楼号楼3333号楼号楼四期多层四期多层1818、2121号楼号楼700070006600660045004500预计销售量预计销售量85%85%70%70%70%70%销售策略销售策略龙登凤凰城现房景观小高龙登凤凰城现房景观小高层层“独立
90、团独立团”第一季第一季龙登凤凰城现房景观小高龙登凤凰城现房景观小高层层“独立团独立团”第二季第二季龙登凤凰城稀缺精品多层年终感龙登凤凰城稀缺精品多层年终感恩加推恩加推剩余产品剩余产品一、三期剩余少量产品作为存量持续销售一、三期剩余少量产品作为存量持续销售二、销售排期及任务分解二、销售排期及任务分解Part 5 Part 5 阶段执行计划阶段执行计划Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划一、第一阶
91、段营销执行一、第一阶段营销执行第一阶段：第一阶段：20122012年年7 78 8月份月份 强力造势强力造势 引爆市场引爆市场活动内容：活动内容：“我想有个家我想有个家龙登凤凰城无忧置业计划龙登凤凰城无忧置业计划”推广主题：推广主题： “将无忧进行到底将无忧进行到底” 龙登凤凰城独立团龙登凤凰城独立团 第一季第一季本阶段核心工作：本阶段核心工作：（1 1）不断将市区及周边乡镇线）不断将市区及周边乡镇线上上媒体铺开媒体铺开，全面释放活动信息，在扩大全面释放活动信息，在扩大项目品牌项目品牌形象形象的同时，同期对项目的同时，同期对项目32#32#楼小高层进行集中蓄水楼小高层进行集中蓄水；（2 2）精
92、心制定）精心制定“无忧置业计划无忧置业计划”，令地方刚需客户感受到我项目，令地方刚需客户感受到我项目“独立团独立团”促销活动促销活动的诚意级力度，迅速将我项目热度炒热，急速拉动当期项目蓄客，为首波转化做实基础；的诚意级力度，迅速将我项目热度炒热，急速拉动当期项目蓄客，为首波转化做实基础；（3 3）活动物料制作（无忧置业计划书，独立团精品户型单页）及）活动物料制作（无忧置业计划书，独立团精品户型单页）及活动相关推广活动相关推广设稿件设稿件制作等。制作等。Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略
93、Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划本阶段主题活动本阶段主题活动： “我想有个家我想有个家龙登凤凰城无忧置业计划龙登凤凰城无忧置业计划” 龙登凤凰城独立团龙登凤凰城独立团 第一季第一季活动目的：活动目的：7 7月至月至8 8月初，利用极度契合刚需客群购房心理的语句作为标题吸引意向客群关注，期月初，利用极度契合刚需客群购房心理的语句作为标题吸引意向客群关注，期间大力向目标市场（市区及周边乡镇）主动释放活动信息，旨在大面积推广当期活动间大力向目标市场（市区及周边乡镇）主动释放活动信息，旨在大面积推广当期活动的同时，主动制造市场热点，赚足项
94、目人气，在巩固项目形象的的同时，主动制造市场热点，赚足项目人气，在巩固项目形象的同时，建立项目良好同时，建立项目良好的市场口碑的市场口碑，持续为当期，持续为当期“独立团独立团”认购蓄水。认购蓄水。目标人群：各类意向客户目标人群：各类意向客户活动地点活动地点：项目营销中心：项目营销中心一、第一阶段营销执行一、第一阶段营销执行Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划第二阶段第二阶段：20122012年
95、年9 91010月份月份 热度维持，二次引爆热度维持，二次引爆活动内容：活动内容：1 1、金秋置业、金秋置业奢享巴厘游奢享巴厘游 2 2、“金秋养生金秋养生名家讲坛名家讲坛”暨暨20122012年龙登地产业主联谊会年龙登地产业主联谊会推广主题：推广主题：浓情中秋浓情中秋献礼国庆献礼国庆“金秋置业金秋置业畅游巴厘岛畅游巴厘岛” 龙登凤凰城独立团龙登凤凰城独立团 第二季第二季本阶段核心工作：本阶段核心工作：（1 1）利用已铺开的媒体渠道，全面释放活动信息，进一步扩大）利用已铺开的媒体渠道，全面释放活动信息，进一步扩大项目品牌项目品牌形象的同时，同期对形象的同时，同期对项目项目33#33#楼小高层进
96、行蓄水楼小高层进行蓄水；（2 2）借助）借助“独立团独立团”火爆之势，再次将火爆之势，再次将33#33#楼推向市场，巩固市场对我项目及产品认可度及楼推向市场，巩固市场对我项目及产品认可度及关注度，借助中秋国庆之际，对部分反向客户进行作用，故将团购第二季力度进行升级，延续关注度，借助中秋国庆之际，对部分反向客户进行作用，故将团购第二季力度进行升级，延续我项目热度，再次拉动当期项目蓄客；我项目热度，再次拉动当期项目蓄客；（3 3）主动对我项目近期认购及部分老业主进行维系，巩固项目优质口碑，扩大市场影响）主动对我项目近期认购及部分老业主进行维系，巩固项目优质口碑，扩大市场影响二、第二阶段营销执行二、
97、第二阶段营销执行Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划本阶段主题活动本阶段主题活动：浓情中秋浓情中秋献礼国庆献礼国庆“金秋置业金秋置业畅游巴厘岛畅游巴厘岛” 龙登凤凰城独立团龙登凤凰城独立团 第二季第二季活动目的：活动目的：1010月初至月初至1010月中旬，借助月中旬，借助“中秋及国庆小长假中秋及国庆小长假”再次推出劲爆团购，除再次作用意向客群关注再次推出劲爆团购，除再次作用意向客群关注的同时
98、，抓住返乡客群进行深度挖掘，旨在巩固并扩大我项目市场关注度，再次利用升级活动刺的同时，抓住返乡客群进行深度挖掘，旨在巩固并扩大我项目市场关注度，再次利用升级活动刺激意向客群软肋，拉开与各竞品营销之间的差异化，凸显我项目高端品质形象，不断制造市场热激意向客群软肋，拉开与各竞品营销之间的差异化，凸显我项目高端品质形象，不断制造市场热点，主动获取项目人气，巩固良好点，主动获取项目人气，巩固良好的市场口碑的市场口碑，持续为当期，持续为当期“独立团独立团”第二季认购蓄客。第二季认购蓄客。目标人群：各类意向客户目标人群：各类意向客户活动地点活动地点：项目营销中心：项目营销中心二、第二阶段营销执行二、第二阶
99、段营销执行Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划二、第二阶段营销执行二、第二阶段营销执行本阶段主题活动本阶段主题活动： “金秋养生金秋养生名家讲坛名家讲坛”暨暨20122012年龙登地产业主联谊会年龙登地产业主联谊会活动目的：活动目的：1010月中旬至月中旬至1010月底，借势我项目当期火爆势头，及时的开展业主关系维系活动，旨在深化项月底，借势我项目当期火爆势头，及时的开展业主关系维系活动，旨在
100、深化项目口碑的同时，巩固与新成交客户之间的关系，令其充分感受我项目始终如一的项目高端品目口碑的同时，巩固与新成交客户之间的关系，令其充分感受我项目始终如一的项目高端品质服务。暗线巩固并推进项目形象，以及质服务。暗线巩固并推进项目形象，以及“老带新老带新”活动的顺利介入，持续为当期活动的顺利介入，持续为当期“独立团独立团”认购蓄客。认购蓄客。目标人群目标人群：意向客户、近期成交客户及部分老业主：意向客户、近期成交客户及部分老业主活动地点活动地点：项目营销中心：项目营销中心Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推
101、广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、第三阶段营销执行三、第三阶段营销执行第三阶段第三阶段：20122012年年11111212月份月份 终极爆破终极爆破 多层钜献多层钜献活动内容：活动内容：“凤凰城赏菊家庭游园季凤凰城赏菊家庭游园季”/ / 新年歌舞晚会暨业主答谢会新年歌舞晚会暨业主答谢会推广主题：推广主题： “感恩感恩20122012臻品多层倾力钜献臻品多层倾力钜献” 龙登凤凰城赏菊家庭游园季盛大启幕龙登凤凰城赏菊家庭游园季盛大启幕本本阶段核心工作：阶段核心工作：（1 1）连续高强度的造势推广及销售后，必然带来
102、项目去化节奏的疲软，此时改走）连续高强度的造势推广及销售后，必然带来项目去化节奏的疲软，此时改走“体体验式营销验式营销”线路，让客户深入我项目内进行感受，软性推动意向客户成交；线路，让客户深入我项目内进行感受，软性推动意向客户成交；（2 2）将社区菊花展与家庭互动活动进行结合，让业主在游玩过程中，感受我项目区内）将社区菊花展与家庭互动活动进行结合，让业主在游玩过程中，感受我项目区内景观及相关服务，暗线推进项目卖点认可，配合当期多层加推，在巩固项目形象及优质景观及相关服务，暗线推进项目卖点认可，配合当期多层加推，在巩固项目形象及优质口碑的同时，全面带动项目多层产品去化；口碑的同时，全面带动项目多
103、层产品去化；（3 3）须做好菊花展及相关家庭互动活动物料筹备，推广设稿件）须做好菊花展及相关家庭互动活动物料筹备，推广设稿件制作制作等工作。等工作。Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划三、第三阶段营销执行三、第三阶段营销执行本阶段主题活动本阶段主题活动： “感恩感恩20122012臻品多层倾力钜献臻品多层倾力钜献”龙登凤凰城赏菊家庭游园季盛大启幕龙登凤凰城赏菊家庭游园季盛大启幕活动目的：活动目
104、的：1111月初至月初至1111月中旬，利用现场氛围及项目实景打动现场客户，在深化项目口碑的同时，巩固月中旬，利用现场氛围及项目实景打动现场客户，在深化项目口碑的同时，巩固与业主之间的关系，令其充分感受我项目始终如一的项目高端品质服务。暗线巩固并推进项与业主之间的关系，令其充分感受我项目始终如一的项目高端品质服务。暗线巩固并推进项目形象，以及目形象，以及“老带新老带新”活动的顺利介入，持续为当期多层认购蓄客。活动的顺利介入，持续为当期多层认购蓄客。目标人群目标人群：意向客户、近期成交客户及部分老业主：意向客户、近期成交客户及部分老业主活动地点活动地点：项目营销中心：项目营销中心本阶段主题活动：
105、本阶段主题活动：龙登凤凰城龙登凤凰城新年歌舞晚会暨业主答谢会新年歌舞晚会暨业主答谢会目标人群：项目认购客户及部分意向客户目标人群：项目认购客户及部分意向客户活动地点：项目现场活动地点：项目现场 或或 地方五星级酒店地方五星级酒店活动目的：活动目的：1212月底，月底，通过举办大型新年歌舞晚会，在全面巩固并强化客户关系的基础上，结合通过举办大型新年歌舞晚会，在全面巩固并强化客户关系的基础上，结合“老带新老带新”等方式深入挖掘意向客户资源，全面向其展示龙登品牌及项目实力，进一步坚定购房客户心理，等方式深入挖掘意向客户资源，全面向其展示龙登品牌及项目实力，进一步坚定购房客户心理，刺激意向客户购买信心。同时，现场释放刺激意向客户购买信心。同时，现场释放20132013年项目销售计划，提前开始蓄水年项目销售计划，提前开始蓄水三、第三阶段营销执行三、第三阶段营销执行Part 1Part 1项目市场研析项目市场研析Part 2Part 2项目营销诊断项目营销诊断Part 3Part 3营销推广策略营销推广策略Part 4Part 4后期销售计划后期销售计划Part 5Part 5阶段执行计划阶段执行计划
