第七章-房地产投资规划

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1、第一节第一节 房地产投资规划的基本知识房地产投资规划的基本知识v房地产的基本含义房地产的基本含义v房地产投资的概念房地产投资的概念v房地产投资的方式房地产投资的方式v房地产投资的优缺点房地产投资的优缺点视频:视频:80后买房记:幸福在哪里后买房记:幸福在哪里2021/9/181一、房地产的基本含义一、房地产的基本含义v房房地地产产是是房房产产和和地地产产的的合合称称。地地产产是是指指购购买买土土地地使使用用权权的的开开发发投投资资;房房产产是是指指物物业业建建成成后后的的置置业业投投资资。对对个个人人投投资资者者来来说说,所所说说的的房房地地产产一一般般是是指指房房产产。家家庭庭购购买买房房产

2、产的的目目的的一一般般有有两两个个:其其一一是是自自己己居居住住;其其二二是是获获得得预预期期收收益益。前前者者是是消消费费行行为为,后后者者是是投投资资行行为为。在在现现实实中中,自自居居和和投投资资并并不不是是区区分分得得很很严严格格的的,有有时时自自居居房房产产也也可可作作为为投投资资对对象象,如如出出租租、出出售售等等;同同样样,投投资资性性的的房房产产也也可可自自居居(如如在出售前)。在出售前)。房屋建筑物房屋建筑物财产权利财产权利土地土地2021/9/182房地产的类型房地产的类型v1、按照性质分类、按照性质分类商品房商品房经济适用房经济适用房房改房房改房安居房安居房v2、按照取得

3、的时间分类、按照取得的时间分类期房期房现房现房v3、按使用性质、按使用性质自住房自住房投资房(商铺、车库投资房(商铺、车库)2021/9/183广西经济适用住房管理办法广西经济适用住房管理办法 2010年年2月月17日日 v供应对象面向城市低收入人群供应对象面向城市低收入人群 家庭年人均收入,标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人家庭年人均收入,标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入均可支配收入90的范围内合理确定的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件: 1. 具有当地城镇户口,或在当地

4、城镇居住工作三年以上(含三年)具有当地城镇户口,或在当地城镇居住工作三年以上(含三年)的外来务工人员;的外来务工人员;2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准;无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准;4. 单身家庭申请购买经济适用住房的,申请人宜不小于单身家庭申请购买经济适用住房的,申请人宜不小于25周岁。周岁。具体由各市县人民政府确定。具体由各市县人民政府确定。v住房面积控制在住房面积控制在6080平方米平方米 v购房不满购房不满5年不得上市交易,满年

5、不得上市交易,满5年,购房人上市转让经济适用住房的,需年,购房人上市转让经济适用住房的,需向政府交纳土地收益等相关价款,而且政府可优先回购;购房满向政府交纳土地收益等相关价款,而且政府可优先回购;购房满5年后,年后,购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。v购房后未满购房后未满5年,购买者家庭出现重大变故,需要转让经济适用住房的,年,购买者家庭出现重大变故,需要转让经济适用住房的,由政府按照原价格

6、并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 2021/9/184二、房地产投资的概念二、房地产投资的概念v房地产投资是以获取期望收益为目的,将房地产投资是以获取期望收益为目的,将货币资本投入房地产开发、经营、中介服货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时,务和房地产金融资产的经营活动。同时,房地产投资还涉及到房地产与金融资产的房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此,房地产投资一方面表现组合安排。因此,房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动,另一方面又表现为实物资产的投资活动,另一方面又表现为金融资产的投资

7、活动。为金融资产的投资活动。2021/9/185三、房产投资的方式三、房产投资的方式房地产证券房地产证券房地产投资券房地产投资券买卖楼花买卖楼花以租养贷以租养贷以租代购以租代购直接购房直接购房房地产投资房地产投资2021/9/186四、房产投资的优缺点四、房产投资的优缺点v优点优点房产是一种耐用消费品,为投资盈利提供了广房产是一种耐用消费品,为投资盈利提供了广阔的时间机会阔的时间机会房产的价值相对比较稳定,具有较好的保值功房产的价值相对比较稳定,具有较好的保值功能能房产具有不断升值的潜力房产具有不断升值的潜力v缺点缺点流动性相对较差流动性相对较差投资金额比较大投资金额比较大风险较高(政策风险、

8、道德风险风险较高(政策风险、道德风险)2021/9/187五、房地产价格及影响因素五、房地产价格及影响因素影响房地产价格的因素 1一般因素,包括社会因素、经济因素和行政因素。 2地域因素,指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。 3个别因素,可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房地产价格的构成房地产价格的构成2021/9/188第二节第二节 房地产投资规划房地产投资规划v房地产投资规划的概念房地产投资规划的概念v为什么要进行房地产投资规划为什么要进行房地产投资规划v房地产投资规划流程房地产投资规划流程v购房与租房决策购房与租房决策v购房规划购房规划2021/9/189一、房地产规划的概念一、房

9、地产规划的概念v包括居住规划和房产投资包括居住规划和房产投资v居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划v房产投资的目的包括获取房租收入和通过出房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入售赚取价差收入2021/9/1810二、为什么要进行房产规划二、为什么要进行房产规划v如果进行房产投资的时候不事先进行规划,如果进行房产投资的时候不事先进行规划,可能会陷入以下困境:可能会陷入以下困境:1.由于目标重合,目前的资金不足以购房。由于目标重合,目前的资金不足以购房。2.对未来的收支变化未能充分预期,没有合理对未来的收支变化未能充分预期,没有合理的房产规划,

10、导致购房计划难以实现。的房产规划,导致购房计划难以实现。3.没有房产生涯规划的观念,只想一蹴而就没有房产生涯规划的观念,只想一蹴而就4.没有可行的购房规划,难以强迫自己储蓄没有可行的购房规划,难以强迫自己储蓄5.如果不事先规划房产投资现金流量,则无法如果不事先规划房产投资现金流量,则无法选择最佳的贷款组合。选择最佳的贷款组合。2021/9/1811案例:钟镇涛炒房破产案例:钟镇涛炒房破产 v香港艺人钟镇涛香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时,短年香港楼市处于顶峰时,短期借款期借款1.54亿港元,亿港元,“炒买炒买”港湾道会景阁港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。室等五处豪宅和其他

11、项目。1997年亚洲金年亚洲金融危机,香港楼市下滑,所购各项目大幅度贬值。融危机,香港楼市下滑,所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产,仍无法偿清债务。由于债权人虽没收这些房产,仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达部分贷款利率高达24% ,所余本息现已滚至,所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过亿港元。每月利息支出超过100万元,令他感到万元,令他感到吃不消,即使再努力唱歌、拍戏,亦难以偿还所吃不消,即使再努力唱歌、拍戏,亦难以偿还所有债项,于是决定申请破产。有债项,于是决定申请破产。 2003年年7月,法院月,法院裁定钟镇涛破产。裁定钟镇涛破产。v一般而言,房地产投资不应超过家庭

12、年收入的一般而言,房地产投资不应超过家庭年收入的6至至8倍。钟镇涛家庭年收入约倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元,显然无万港元,显然无法支撑法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态,使其失足跌入谷底。富的不良心态,使其失足跌入谷底。 2021/9/1812三、个人房产规划流程三、个人房产规划流程2021/9/1813三、购房与租房决策三、购房与租房决策租房租房购房购房优点优点1.有能力使用更多的居住空间有能力使用更多的居住空间1.保值,能够对抗通胀保值,能够对抗通胀2. 比较能够应付家庭收入的变化比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财

13、富强迫储蓄积累财富3.资金较自由,可投向更有利的投资渠道资金较自由,可投向更有利的投资渠道3.提高居住品质提高居住品质4.迁徙自由度较大迁徙自由度较大4.有信用增强效果有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心理效用满足拥有房产的心理效用6.租房者的税捐负担较轻租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资,同时提供居住自住兼投资,同时提供居住效用和资本增值机会效用和资本增值机会7.无需考虑房价下跌风险无需考虑房价下跌风险缺点缺点1.有非自愿搬离的风险有非自愿搬离的风险1.缺乏流动性缺乏流动性2.无法按照意愿装修无法按照意愿装修2.维持成本高维持成本高3

14、. 被动应对房租上涨风险被动应对房租上涨风险3.财务风险大财务风险大4.无法运用财务杠杆追求房价利益无法运用财务杠杆追求房价利益2021/9/1814要考虑的因素要考虑的因素v如果用于自住,购房者的使用成本主要是首付款与如果用于自住,购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息(不考虑诸如物业费等使用成本),房屋贷款利息(不考虑诸如物业费等使用成本),而租房者的使用成本是房租而租房者的使用成本是房租 (1)房租是否会每年调整。房租是否会每年调整。 (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题,可能购房比租房要贵。面的问题,可能购房比租

15、房要贵。 (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨,那么即使目前房价上涨潜力。如果房价在未来看涨,那么即使目前算起来购房年居住成本稍高,未来出售房屋的资本利得算起来购房年居住成本稍高,未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落,则租也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落,则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。 (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低,购房会相利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低,购房会相对划算。近年来,控制房地产价格上涨,提高了房屋贷对划算。近年来,控制房地产价格上涨,提高了房屋贷款利率,因此购房的居住成

16、本也越来越高。款利率,因此购房的居住成本也越来越高。2021/9/1815视频视频v买房好还是租房好买房好还是租房好 量力而行最好量力而行最好 (3:22)v年轻人买房租房的小账本年轻人买房租房的小账本v租房买房哪个划算租房买房哪个划算(3:30) 2021/9/1816五、购房规划五、购房规划v衡量自己的负担能力衡量自己的负担能力按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用用v学会计算购房的各种税费学会计算购房的各种税费v如何选择房子如何选择房子投资自住房投资自住房投资写字楼投资

17、写字楼投资商铺投资商铺投资车库投资车库2021/9/1817购房的各种税费购房的各种税费v购购房房时时除除了了要要支支付付购购房房款款之之外外,还还涉涉及及到到许许多多其其他他费费用用,以以上上的的例例子子为为了了方方便便计计算算,并并未未考考虑虑到到装装修修费费用用以以及及各各种种相相关关税税费费。在在我我国国,涉涉及及购购房房交交易易的的税税费费主主要要包包括括契契税税、印印花花税税、个个人人所所得得税税、营营业业税税、房房屋屋所所有有权权登登记记费费、房房屋屋买买卖卖手手续续费费、公公证证费费、律律师师费费、中中介介费费等等,均均视视房房屋屋买买卖卖的的具具体体情情况况并并根根据据合合同

18、同的的约约定定或或有有关关的的法法律律规规定定来来确确定。定。2021/9/1818南宁南宁2010年商品房均价年商品房均价5002元元/v2009年新建商品房成交均价每平方米年新建商品房成交均价每平方米5001.93元(含经济元(含经济适用房),同比增长适用房),同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均。其中新建商品住房成交均价每平方米价每平方米4656.02元(含经济适用房),同比增长元(含经济适用房),同比增长22.03%;商业营业用房成交均价每平方米;商业营业用房成交均价每平方米10553.45元,元,同比增长同比增长17.36%;办公楼成交均价每平方米;办公楼成交均价每平方米44

19、08.23元,元,同比下降同比下降5.71%。12月份,商品房成交均价为每平方米月份,商品房成交均价为每平方米5791.63元(含经济适用房),同比增长元(含经济适用房),同比增长35.07%,环比,环比增长增长3.01%。 业内认为,上述成交均价包括了经济适用房业内认为,上述成交均价包括了经济适用房的价格,如果单独统计商品房的成交均价,可能成交均价的价格,如果单独统计商品房的成交均价,可能成交均价每平方米已超过每平方米已超过7000元。元。 v有人算了一下,按照有人算了一下,按照2009年南宁市城市居民人均可支配收年南宁市城市居民人均可支配收入入16530.58元的标准来算,既使不吃不喝,买

20、一套元的标准来算,既使不吃不喝,买一套60平平方米的两居室,按成交均价每平方米方米的两居室,按成交均价每平方米7000元计,总价要元计,总价要42万元,需万元,需25.4年的时间才能支付所有房款。年的时间才能支付所有房款。 2021/9/18192010年1-3月南宁各城区普通商品住宅楼盘报价对比增幅表青秀区江南区西乡塘区兴宁区良庆区1比2月价格涨幅2.06%1.34%-5.89%0.22%2.38%2比3月价格涨幅-0.087%3.36%9.96%1.54%0.91%西乡塘区楼盘报价 2021/9/1820南宁市西乡塘区房价南宁市西乡塘区房价楼楼盘名名当前当前报价价在售在售户型型振宁现代鲁班

21、均价6300元/85二房、91、126三房瀚林华府均价8000元/120-140精装三房均价13000元/,190毛坯西西湾均价5900元/73-90多二房、103、110三房、130四房云星城市春天均价7000元/80二房、90-110三房、139四房骋望骊都起价7000元/190四房锦秀豪庭均价6200元/85两房、110三房预约,预计3月底开盘西湖东郡起价13000元/30-300多商铺西建水岸华府起价5955元/少量122-128三房、160-190楼中楼南宁台湾街宜兰湾均价6500元/88-120多三房、140三房瀚林雅筑起价6000元/少量123和136三房隆源国际公馆均价7000

22、元/1102+1房福满花园均价5600元/98-220两房、三房、四房、楼中楼嘉华绿洲均价7000元/55户型,另外还有90多和140楼中楼金都新巢时代均价49000元/58临街商铺天域香格里拉均价6800元/190四房2021/9/1821振宁现代鲁班振宁现代鲁班 v小高层小高层v毛坯毛坯v鲁班路鲁班路4号号v入住时间入住时间 2010-06-30v物业费物业费 1.3元元/月月v均价均价6300元元/2021/9/1822背景:房贷七折时代结束背景:房贷七折时代结束v四银行首套房贷优惠取消四银行首套房贷优惠取消 南宁部分银行仍打南宁部分银行仍打7折折v当前,工行已向全国各分行下发通知,从当

23、前,工行已向全国各分行下发通知,从4月月1日开始取消首套房利率日开始取消首套房利率7折优惠。对于首次购房的客户,首付折优惠。对于首次购房的客户,首付2成,利率优惠是成,利率优惠是8.5折,首付折,首付3成,成,利率优惠是利率优惠是8折。二套房贷则执行首付折。二套房贷则执行首付4成,利率优惠成,利率优惠8.5折的政策。此折的政策。此外,中行执行的也是首套房贷首付外,中行执行的也是首套房贷首付2成,利率优惠成,利率优惠8.5折的政策,而二折的政策,而二套房贷没有利率优惠。除了南宁工行、中行首套房贷取消套房贷没有利率优惠。除了南宁工行、中行首套房贷取消7折利率优惠折利率优惠外,农行、建行、华夏银行还

24、有外,农行、建行、华夏银行还有7折利率优惠,但首付均必须是折利率优惠,但首付均必须是4成。成。2021/9/1823购房目标:购房目标:3室室2厅厅2卫卫1厨厨120.54 6300元元/ v总房款总房款 759402v首付首付(30%) 227821v贷款贷款 538531年数年数还款总额还款总额贷款利息贷款利息月还款额月还款额10678149.53146568.135651.2520845496.34313914.943522.90301033167.58501586.182869.91根据2008.12.23后下限8.5折计算贷款计算器2021/9/1824购房目标:购房目标:2室室2厅

25、厅1卫卫1厨厨80.86 6300元元/ v总房款总房款 509418v首付首付(20%) 101884v贷款贷款 407534年数年数还款总额还款总额贷款利息贷款利息月还款额月还款额10519900.18112365.784332.5020648195.82240661.422700.8230792073.11384538.712200.20根据2008.12.23后下限8.5折计算贷款计算器2021/9/1825购房目标:购房目标:1室室2厅厅1卫卫1厨厨51.19 6300元元/ v总房款总房款 316197v首付首付(20%) 63239.4v贷款贷款 252957.6年数年数还款总额

26、还款总额贷款利息贷款利息月还款额月还款额10322703.3169745.712689.1920402336.73149379.131676.4030491641.72238684.121365.67根据2008.12.23后下限8.5折计算贷款计算器2021/9/1826换房规划换房规划v阶段性换房阶段性换房v换房的步骤换房的步骤先买后卖先买后卖先卖后买先卖后买视频:卖房的困惑视频:卖房的困惑2021/9/1827购新房的各种税费购新房的各种税费v契税契税金额是房价的金额是房价的1.5%,一般情况下是在交易签证,一般情况下是在交易签证时交一半,入住后拿房产证时交另一半时交一半,入住后拿房产证

27、时交另一半v印花税印花税金额为房价的金额为房价的0.05%,在交易签证时交纳,在交易签证时交纳v交易手续费交易手续费一般是每平方米一般是每平方米2.5元,也在交易签证时交纳元,也在交易签证时交纳v权属登记费权属登记费100元到元到200元之间元之间 2021/9/1828第三节第三节 个人住房消费贷款个人住房消费贷款v个人住房消费贷款种类个人住房消费贷款种类v个人住房贷款的还贷方式个人住房贷款的还贷方式2021/9/1829一、个人住房消费贷款种类一、个人住房消费贷款种类v住房公积金贷款住房公积金贷款缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申

28、请的专项贷款。贷款期限最长为申请的专项贷款。贷款期限最长为30年(不得超过法年(不得超过法定退休年龄)。住房公积金贷款利率是目前个人贷款定退休年龄)。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。同的比例。v个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款,一是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款,一般为抵押贷款。般为抵押贷款。 v个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商

29、业性贷款的一种贷款方式。积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。2021/9/1830二、个人住房贷款的计息方法二、个人住房贷款的计息方法v等额本金还款法等额本金还款法v等额本息还款法等额本息还款法v组合还款法组合还款法2021/9/1831(一)等额本金还款法(一)等额本金还款法v就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还,而每一期的利息则是根内的每一期归还,而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算,所以每一期归还据当期的贷款余额计算,所以每一期归还的贷款本金是固定的,而利息却不一样,的贷款本金是固定的,而利息却不一样,是随着贷款本金的逐步降低

30、而减少,总的是随着贷款本金的逐步降低而减少,总的还款金额也是逐渐减少还款金额也是逐渐减少2021/9/1832(二)等额本息还款法(二)等额本息还款法v每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值,每期限以及还款次数计算出的一个固定值,每期的还款额中包括了本金和利息,随着贷款本的还款额中包括了本金和利息,随着贷款本金的逐步归还,贷款利息逐渐减少,而每期金的逐步归还,贷款利息逐渐减少,而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。贷款计算器2021/9/1833等额本息还款法与等额本金还款法的比较

31、等额本息还款法与等额本金还款法的比较 等额本息贷款等额本息贷款等额本金贷款等额本金贷款计息方式计息方式简单利率计息简单利率计息复合利率计息复合利率计息每期还款本息每期还款本息等额等额不等额(前期重,后期轻)不等额(前期重,后期轻)每期还款本金每期还款本金前期轻,后期重前期轻,后期重等额等额每期还款利息每期还款利息前期重,后期轻前期重,后期轻前期重,后期轻前期重,后期轻利息飙升速度利息飙升速度加速度加速度匀速度匀速度国内流行度国内流行度主流主流弱流弱流国际流行度国际流行度主流主流弱弱流弱弱流操作灵活程度操作灵活程度强强弱弱计算难度计算难度高难高难较难较难评价评价可以造出最好的还款方案,也可以可以

32、造出最好的还款方案,也可以造出最糟糕的方案。造出最糟糕的方案。选它没错,但可能不会是最选它没错,但可能不会是最好好2021/9/1834(三)组合还款法(三)组合还款法v首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段,并确首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段,并确定每个阶段的还款期限(等本),接着在每个阶定每个阶段的还款期限(等本),接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还(等额)段里又按等额本息还款方式归还(等额)v一般来说,组合还款法的主要形式可分为递增型、一般来说,组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增递减型和任意型三种。递增(减减)型是指在整个贷型是指在整个贷款期内,贷款的归

33、还呈逐渐增加款期内,贷款的归还呈逐渐增加(减少减少)的趋势。的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同,使贷款归还呈不规则变化。借款人款年限不同,使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况,来制定还款计划,可以根据自己未来收支情况,来制定还款计划,通俗的讲就是赚多的时候多还一点,赚少的时候通俗的讲就是赚多的时候多还一点,赚少的时候少还一点。少还一点。 2021/9/1835三、节省贷款利息的方法三、节省贷款利息的方法v加速还款加速还款v额外还款额外还款v存抵贷存抵贷关键在于尽可能多的提前偿还本金2021/9/1836(一)

34、加速还款(一)加速还款v缩短还贷周期,增加还贷次数缩短还贷周期,增加还贷次数双周加速还款双周加速还款 v假设贷款假设贷款30年年50万元,贷款年利率为万元,贷款年利率为6.39%。 标准的月还款标准的月还款 (等额本息等额本息) 双周加速还款双周加速还款 (等额本息)等额本息) 2021/9/1837贷款结果对比贷款结果对比等额本息贷款之标准月等额本息贷款之标准月还款还款 ( (参照参照) )等额本息贷款之双等额本息贷款之双周加速还款周加速还款原始本金原始本金5050万万5050万万贷款年利率贷款年利率6.39%6.39%6.39%6.39%贷款周期贷款周期3030年年2424年年1 1个月个

35、月支付频率支付频率每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每两周支付一次每月支付金额每月支付金额3,124.26 (3,124.26 (月月) )3,124.26 (43,124.26 (4周周) )利息累计利息累计624,733.6624,733.6483,100.27483,100.27还款期数还款期数360360期期629629期期节省利息节省利息-141,633.33141,633.33节省天数节省天数-2,1352,135天天每年需多还款每年需多还款-3,124.263,124.26贷款成本率贷款成本率124.95%124.95%96.62%96.62%2021/9/1838(二)额外

36、还款(二)额外还款提前还贷提前还贷v提前还款包括提前全部还款、提前部分还提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请。提前还款的申请。v在等额本息贷款中,采用部分提前还款,在等额本息贷款中,采用部分提前还款,是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法,也是最有效的方法。法,也是最有效的方法。 提前还贷计算器2021/9/1839第四节第四节 个

37、人支付能力评估个人支付能力评估v目标和需求分析目标和需求分析v个人投资动机分析个人投资动机分析v个人支付能力评估个人支付能力评估2021/9/1840一、目标和需求分析一、目标和需求分析v房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求,这要房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求,这要通过数据收集合分析来明确。一般而言,个人对于房通过数据收集合分析来明确。一般而言,个人对于房地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数量、交通便利等因素。在确定目标和需求时,必须把量、交通便利等因素。在确定目标和需求时,必须把握以下几个原则:握以下几个原则:首先是要分清

38、影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合首先是要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地产投资项目是可遇不可求的,我们会面临对所有期望的房地产投资项目是可遇不可求的,我们会面临对于各种因素的权衡和取舍,因此应该分析哪些因素对于自己于各种因素的权衡和取舍,因此应该分析哪些因素对于自己是最重要的,按重要性程度进行排列,以便于在这些因素发是最重要的,按重要性程度进行排列,以便于在这些因素发生冲突的时候做出合理的选择。生冲突的时候做出合理的选择。其次,要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇,收入、债务其次,要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇,收入、债务以及责任都会随之发生变化,因此在确定

39、房地产投资目标和以及责任都会随之发生变化,因此在确定房地产投资目标和需求时应该将这些考虑进去,以便能灵活的对待这些变化。需求时应该将这些考虑进去,以便能灵活的对待这些变化。 2021/9/1841二、个人投资动机分析二、个人投资动机分析自己居住自己居住赚取租金赚取租金出售获利出售获利减免税收减免税收首要考虑的是首要考虑的是居住质量,可居住质量,可以选择具有成以选择具有成熟的居住氛围熟的居住氛围的社区,如拥的社区,如拥有便捷的交通,有便捷的交通,宜人的环境、宜人的环境、配套的生活设配套的生活设施等。施等。首先要考虑的首先要考虑的是方便出租,是方便出租,可以选择流动可以选择流动人口大的小型人口大的

40、小型住宅进行投资,住宅进行投资,或者购买适宜或者购买适宜出租给经营者出租给经营者的沿街铺面。的沿街铺面。如果是为了获如果是为了获取差价收入,取差价收入,则适合投资现则适合投资现时房价相对便时房价相对便宜,但未来规宜,但未来规划前景看好,划前景看好,有升值潜力的有升值潜力的住宅或店面。住宅或店面。国家出台相应国家出台相应鼓励政策,例鼓励政策,例如规定购房支如规定购房支出可以用来抵出可以用来抵扣个人所得税扣个人所得税等,房地产投等,房地产投资无疑是个一资无疑是个一举两得的投资举两得的投资方式。方式。2021/9/1842三、个人支付能力评估三、个人支付能力评估v投资房产前必须正确估量个人资产,再根

41、据需求和实际支投资房产前必须正确估量个人资产,再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房产投资计划。付能力来综合考虑具体选择哪一种房产投资计划。 v确定个人投资房产的综合支付能力时,不仅要看个人的净确定个人投资房产的综合支付能力时,不仅要看个人的净资产,还要分析个人的固定收入、临时收入、未来收入、资产,还要分析个人的固定收入、临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。个人支出和预计的未来支出。v如果个人净资产为正数,投资者首先要确定能用来投资房如果个人净资产为正数,投资者首先要确定能用来投资房产的资金数额。然后,再根据自己家庭月收入的多少及预产的资金数额。然后,再根据自己家庭月收入

42、的多少及预期,最终确定用于购买房产、偿还银行按揭贷款本息的数期,最终确定用于购买房产、偿还银行按揭贷款本息的数额。基本的原则仍然是量力而行,既满足个人的房产投资额。基本的原则仍然是量力而行,既满足个人的房产投资需求,同时又不必为自己带来沉重的债务负担。需求,同时又不必为自己带来沉重的债务负担。购房能力计算器2021/9/1843举例举例v个人净资产中可用于购买房产的金额为个人净资产中可用于购买房产的金额为12万元,万元,家庭月收入家庭月收入8000元,月平均日常支出元,月平均日常支出4000元,元,其他投资支出其他投资支出1000元,预期未来收入保持平稳,元,预期未来收入保持平稳,则其投资房地

43、产的支付能力为则其投资房地产的支付能力为10万元首付款,月万元首付款,月平均可偿还银行按揭贷款本息的最大数额为平均可偿还银行按揭贷款本息的最大数额为8000-4000-10003000(元元)。可购买总价值。可购买总价值为为60万元的房产,首付万元的房产,首付20为为12万元,其余万元,其余48万元可以申请银行按揭,以每月归还万元可以申请银行按揭,以每月归还3000元以内元以内为限。但如果对未来收入感到不确定性较大,就为限。但如果对未来收入感到不确定性较大,就需要降低投资房产的总价值。需要降低投资房产的总价值。 2021/9/1844本章小结本章小结v1房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土

44、地使用权的开发投资;房产房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资;房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说一般是指房产。是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说一般是指房产。v2房地产投资是以获取期望收益为目的,将货币资本投入房地产开发、经营、房地产投资是以获取期望收益为目的,将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。中介服务和房地产金融资产的经营活动。v3房地产投资的优点主要包括房地产是一种耐用消费品,价值相对比较稳定房地产投资的优点主要包括房地产是一种耐用消费品,价值相对比较稳定以及具有不断升值的潜力。以及具有不断升值的潜力。v4买房子需

45、要一笔很大的资金,买房首付款的筹备与买房后偿还贷款的负担,买房子需要一笔很大的资金,买房首付款的筹备与买房后偿还贷款的负担,对个人及家庭现金流量及其以后生活的影响可以延续到十几年甚至几十年。对个人及家庭现金流量及其以后生活的影响可以延续到十几年甚至几十年。所以,如果进行房地产投资的时候没有事先进行规划,就可能会陷入困境。所以,如果进行房地产投资的时候没有事先进行规划,就可能会陷入困境。v5个人房地产规划实际上就是根据自己的需要进行购房或者租房的决策。个人房地产规划实际上就是根据自己的需要进行购房或者租房的决策。v6购房规划应该考虑的首要问题是衡量自己的负担能力,然后还要考虑购房购房规划应该考虑

46、的首要问题是衡量自己的负担能力,然后还要考虑购房所要支付的相关税费。所要支付的相关税费。v7合理的使用住房贷款会帮助我们实施房地产投资计划,其还款方式包括等合理的使用住房贷款会帮助我们实施房地产投资计划,其还款方式包括等额本金还款、等额本息还款和组合还款。额本金还款、等额本息还款和组合还款。v8 房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求,而投资动机的差异将会房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求,而投资动机的差异将会对整个投资计划产生关键性的影响,同时投资房地产前必须正确估量个人资对整个投资计划产生关键性的影响,同时投资房地产前必须正确估量个人资产,再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择

47、哪一种房地产投资计划。产,再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房地产投资计划。2021/9/1845复习思考题复习思考题v1. 为什么要做房地产规划?为什么要做房地产规划?v2. 如何做一个合理的房地产规划?如何做一个合理的房地产规划?v3. 对于住房和购房的选择,你有什么看法?对于住房和购房的选择,你有什么看法?v4. 对于计划购买自己的第一套房子的人,应如何对于计划购买自己的第一套房子的人,应如何进行规划?进行规划?v5. 你对住房贷款了解多少?你会选择哪种还款方你对住房贷款了解多少?你会选择哪种还款方式?式?v6. 你投资房地产的动机是什么?你的投资目标和你投资房地产的动机是什么?你的投资目标和需求受什么因素影响?需求受什么因素影响?v7. 应如何评估个人购房支付能力?应如何评估个人购房支付能力?2021/9/18462021/9/1847

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