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1、K K区规划及产品建议区规划及产品建议二二五年六月二十日五年六月二十日目目 录第第 一一 部部 分分 规 划划 建建 议 第第 二二 部部 分分 开开 发 步步 骤 第第 三三 部部 分分 产 品品 建建 议第第 一一 部部 分分 规 划划 建建 议占地约3.5万容积率7总建约24.5万商业建筑面积约4万幼儿园建筑面积约0.2万住宅建筑面积约20.3万高度控制有可能建超高层基本资料基本资料备注：根据发展商提供资料推算现状市场供货分析现状市场供货分析在售在售面积面积60以下60909090130130130130150150150150180180180220220250250300300400
2、400以上合计数量数量1034622185418542488248818261826114413815426149300比例比例11%7%20%20%27%27%20%20%12%1%2%0.3%0.2%100%注：以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。结论：结论：近几年珠江新城在售户型面积集中在近几年珠江新城在售户型面积集中在9090180180，这是珠江新城比较受落的户，这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。
3、型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。未来市场供货分析未来市场供货分析( (近两近两年年) )K1K1地块地块主力户型主力户型140-200140-200主力户型主力户型200200主力户型主力户型200200主力户型主力户型110110150150主力户型主力户型150150主力户型主力户型138138148148，占，占6868主力户型主力户型8517585175小复式，商小复式，商务公寓务公寓恒烨恒烨发展商项目地理位置占地（）总建（）容积率户数产品类型主力户型动工日期中海集团地铁上盖项目猎德路与花城大道交界3.3万17万5.15/商住高层138148为主，占68已动
4、工，预计年底对外发售珠江公园项目金穗路与猎得路交界2万14万7/超高层/进行国际招标，04年已动工合景集团珠江公园项目珠江公园北面的D74、5、7地块2万13万6.5/高档产品/保利集团东区项目G1-1地块2万1514396.811242高层110-120的三房，140-155的四房方案研究中珠实集团东区项目花城大道南L3-1地块1.34万5.34万4/商住小户型（未定）/广控地产珠江公园项目金穗路海居路交界D5-3、D5-82.2万14万7/高层180-200方案研究中恒烨地产马场路项目马场路与花城大道交界（N1-1）地块约1万约6万6/小复式或商务公寓60以下方案研究中未来住宅用地规划一览
5、表未来住宅用地规划一览表结论：结论：未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在6060以下的商务以下的商务公寓，中区以公寓，中区以110110150150为主力户型，东区则以为主力户型，东区则以180180200200的大户型为主。的大户型为主。面积（）面积（）套数套数比例比例79554%1271108%1381381101108%8%14114173873856%56%14814855554%4%16624018%比例1308100%中海珠江公园地块户型面积比例中海珠江公园地块户型面积比例备注：以上统计为约数，实际
6、以中海公布为准珠江新城容积率分析珠江新城容积率分析根据对珠江新城内占地超过1.3万以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现：西区的容积率普遍高于东区；东区项目容积率低于规划容积率；要把项目售价高于同区位项目，则须牺牲部分容积率。户型比例考虑户型比例考虑K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150大户型为主要产品推出市场如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等）本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求户型比例设置建议户型
7、比例设置建议面积（）户型比例1151293房35 %13014031房15%15016031房10 %85922房7 %18022041房30 %1051153房3 %通过计算，总户数约1390户平均面积约150规划原则规划原则地块 为长方形长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计楼宇高差设计应注重“天际线的设立南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南和“望花园的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4户的价值都不能最大
8、限度的发挥出来。规划原则规划原则幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化商业分布建议商业分布建议西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼；商业面积要求40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。总规划图-方案一不设超高层）N利雅湾中海K区项目冼村路花城大道幼儿园幼儿园303030303030282020242420301201201201201201201201201201
9、20180150150150150120120120120120120150150 90 90 90 901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018030150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后方案一的基本资料规划后方案一的基本资料栋别住宅层数单层面积（）总面积（万）A267201.872B265401.404C266001.56D266001.56E265401.404F266001.56G267601.976H294001.16I194000.76J234000
10、.92K234000.92L193700.703M193700.703N266601.716O247201.728住宅总建19. 946万商业总建4万幼儿园总建0.2 万占地3.5万容积率6.899备注：项目的容积率备注：项目的容积率相对较高，以上规划相对较高，以上规划方案相对合理，预期方案相对合理，预期售价相对较高，发展售价相对较高，发展商的利益可以保障。商的利益可以保障。总规划图-方案二西北、西南设超高层）N利雅湾西面的景观价值最高，故选择西向栋别A、N栋作超高层的设置，但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时，N栋对北向楼宇的景观有一定影响。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园幼儿园40282
11、828282829181822221828120120120120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150 90 90 90 901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018040150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后的基本资料住宅总建20.282万商业总建4万幼儿园总建0.2万占地3.5万容积率6.995备注：此注：此设置与置与规划划许可容可容积率率“7接近。接近。栋别住宅层数单层面积（）总
12、面积（万）A367202.592B245401.296C246001.44D246001.44E245401.296F246001.44G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N366602.376O257201.8总规划图-方案三北面设超高层）N利雅湾选择北向栋别、栋作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园幼儿园3040304030302818182222182812012012012012012012012012
13、0120180150150150150120120120120120120150150 90 90 90 901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018026150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后的基本资料住宅总建20.282万商业总建4万幼儿园总建0.2万占地3.5万容积率6.995备注：此注：此设置与置与规划划许可容可容积率率“7接近。接近。栋别住宅层数单层面积（）总面积（万）A267201.872B265401.404C366001.56D266002.16
14、E365401.944F266001.56G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N226601.452O247201.728第第 二二 部部 分分 开开 发 步步 骤开发原则开发原则首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度每期开发尽可能包含大部分户型或面积超高层产品最后开发每期开发的产品必须有特色特别是首期产品），而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而“高速”、高价的完成销售。利雅湾花城大道中海K区项目30303030303028181822221830120120120
15、120120120120120120120180150150150150120120120120120120150150 90 90 90 901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501501201201501501618018030150150ABCDEFGHIJKLMNO冼村路三期开发三期开发一期开发一期开发二期开发二期开发开发顺序开发顺序第第 三三 部部 分分 特特 色色 产 品品 建建 议2梯梯2户、栋）户、栋）客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间卧室。安静、温馨，私密性高厨房、卫生间、餐厅。干湿分区
16、，方便合理150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN1.客厅。层高4.1米， 采 光良好，宽阔视野空间.卧室。2梯梯2户、栋）户、栋）150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN2 2梯梯2 2户、栋）户、栋）错层空间，透视图2梯梯2户、栋）户、栋）板式结构首层架空，立体化园林，通透23层二三层退台式空中别墅层以上为标准大平层设计150220150220200200200200200200180180150150IJKLMN二三层退台式空中别墅立面剖面图首层架空绿化大标准层单位私家退台绿化
17、2梯梯2户（户（ 、栋参考户型）、栋参考户型）2梯梯2户（户（ 、栋参考户型、栋参考户型 ）2 2梯梯4 4户参考参考户型一型一南北南北对流，花园梯流，花园梯间01020304120120150或或180150或或1802户主面朝南03，04单元），厅开间约5m，厅面积约40；主人套房约25，入户花园约6，带储物间。6栋开放式的2梯4户，拥有阳光花园梯间，以及入户花园；户户南北可以对流，南北均享花园景观；2户主面朝北01，02单元），厅开间4.2m，厅面积约35 ；南向主人套房约20 ，入户花园约4 。幼儿园幼儿园3030303030302818182222183015012015012016
18、180302 2梯梯4 4户参考参考户型二型二公共部分开间较小的设计，有效缩小整个楼体的展面3 3梯梯6 6户阳光梯阳光梯间, ,户户跃式式幼儿园幼儿园30303030303028181822221830150120150120161803001020304050690120901201501503栋蝶式的3梯6户，拥有阳光梯间，每户均为跃式设计。05/06为南向三房套房，厅开间4m，主人房有衣帽间，带入户花园以及储物间。03/04为西南向带入户花园三房套房，厅开间4m，主人房有衣帽间。01/02为西北向小三房，有入户花园，厅开间3.6m,户型紧凑；外立面建议外立面建议错落有致、有层次感和空间感的外立面，显得有气势的同时又有时代感The End
