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1、楼市热点话题分析楼价将大幅下滑人民币外围市场贬值银行收紧房屋贷款杭州楼市出现大幅下跌房价房价下跌下跌话题一人民币连续贬值原因分析表面原因表面原因美联储缩减美联储缩减QEQE表面原因美联储QE规模持续缩减人民币连续5日贬值至6.08美联储自2008年金融危机以来已实施多轮QE政策，美国民间资金外流，同时中国央行持续增持美国国债，直接导致近几年人民币持续升值QE即为量化宽松，是一种货币政策，通俗来说就是变相印钱，通过发行政府债券等吸收国外央行资金，造成国内央行货币供给量上升，使资金转化为实体经济，最直接表现为对外汇率下跌了解QE2014年美国经济持续复苏，为了维持国家财政趋向正常赤字，防止国债过多
2、，开始缩减QE，货币供应减少必然导致对外汇率提高，民间资金回流，从何影响人民币贬值过渡但实际上缩减QE目前只能使人民币增值减缓原因分析实际原因实际原因中国央行主动干预人民币升值过快中国央行主动干预人民币升值过快中国央行自1997年金融危机经济软着陆后至今一直实行以稳健的对外货币政策为主调，通过货币发行及外汇调控经济增速，强调平稳发展。中间通过紧缩及宽松的调控度过2008年金融危机，2010年开始重归稳健的对外货币政策了解央行货币政策实际原因人民币对内贬值人民币短期升值过快央行干预保持人民币正常汇率三种方式调控人民币汇率：1、QE对冲2、放任随市场自然释放升值3、大量购入外汇间接降低人民币升值预
3、期，即通过人民币购买金融机构存储外汇，从而增大人民币流通供应反应实体经济以资金回拢维持运作实体经济以资金回拢维持运作人民币对内贬值和炒空央行调控人民币对内贬值美联储逐步退出QE政策社会传播扩大贬值信号人民币升值预期降低热钱流出、市场降温引发投资领域资金出现撤离资金流通速度减缓金融、地产首当其冲社会舆论炒作波及房地产融资渠道减少多余资金转向土地储备保值依赖外资项目影响大资金回拢为主要运作社会舆论唱空楼市话题小结长远理性看待长远理性看待央行外汇储备及准备金充足总体对内资金流通不会大起大落大起大落的发展是危险的未来的趋势是安全、稳健发展短时间内人民币仍将贬值但总体发展稳定，是正面反应一旦成功调控，汇
4、率缓慢反弹话题二银行收紧房屋贷款宏观原因配合国家调控抑制楼市失控上涨配合国家调控抑制楼市失控上涨2008年至今国家调控作用有限各地一二线城市地王频出最高楼面地价不断刷新地王周边项目跟风涨价整体房价保持上涨社会舆论不断炒作近6年房价保持涨势，地王热持续升温导致国家对未来房价上涨趋势的担忧同时面临社会舆论压力，从控制房地产企业上游资金链着手通过央行控制银根缩紧减缓房地产发展速度，从而迫使房企以价换量回拢资金微观原因银银行房贷利润较低行房贷利润较低 调整业务结构调整业务结构房地产开发风险逐渐上升国内经济增速减缓，贷款买房者还贷能力受影响，回收风险增大，同时房企开发过程中资金链存在断裂风险房贷利润较低
5、，以量为主相对银行信贷的其他业务，房地产贷款利润较低，主要以数量来维持收益调整信贷业务结构由于银根收紧，房贷回收周期较长，且管理成本较高，尽量降低房贷业务比重。同时支付宝、余额宝等新兴渠道竞争提高房贷利润，降低风险上浮房贷利率，普遍上浮10%，提高利润缩减贷款，从而降低银行经营风险兴业银行暂停房贷四大行上浮5%-10%广发上浮10%-20%东莞银行、广州银行上浮20%-30%。反应最终导致楼市以价走量最终导致楼市以价走量银根紧缩房贷调整银行货币储备有限房贷业务比重调整利率上调增加利润降低经营成本和风险消费者观望、进退两难引发房企资金周转压力加大房贷审批时间加长月供压力加重观望情绪加剧最终部分资
6、金不足、以价换量部分过于依赖银行资金流通的房企面临压力降价促销回拢资金维持运转部分房企重心转向地块储备话题小结收紧房贷是银行业务调整收紧房贷是银行业务调整 配合央行提高准备金率配合央行提高准备金率宏观层面关键点：楼市调控政策新国五条关于楼市调控并无较大明显动作，整体楼市稳定央行对外货币政策调控，提高金融机构存款准备金率行业层面关键点：银行业务调整整体并未停止房贷业务，房贷利率上浮不可否认对需求有直接影响调整目的是为了回归正常储备，完成调整后针对需求仍将有利率反弹综合分析关键点：短期调整短期央行货币市场调整，银行配合提高储备，市场将有短期以价换量调整完成，市场反弹，目前的短期持续调整反而是机会话
7、题三杭州楼市降价潮导火索杭州德信北海公园项目率先促销杭州德信北海公园项目率先促销杭州德信北海公园2月22日将6号楼的尾盘以15800元/平米的价格进行了促销比之前18000元/平米左右的价格大约下降了12%左右最终去化率约80%反应直接导致周边促销价格战形成直接导致周边促销价格战形成德信北海公园降价促销刺激天鸿香榭里等周边项目跟风促销争抢客源炒作扩大崩盘论降价背后促销回拢资金促销回拢资金 转变开发重点转变开发重点降价主要发生在地段偏远、区域供应集中的城郊结合部,而非全面降价之后去化较好,德信北海公园乃至周边温和定价的滨江万家名城的去化率都达到了八成,显示下档具有一定的承接力德信的降价具有急于回
8、笼资金的意图,该开发商在2月18日刚以17.5亿的价格拍下一幅土地。开发商发展策略重心转移开发商发展策略重心转移套现现有产品回拢资金套现现有产品回拢资金资金转向土地储备避开楼市供应饱和期产生的竞争资金转向土地储备避开楼市供应饱和期产生的竞争同时使回拢的资金转化为实体避开人民币调整期同时使回拢的资金转化为实体避开人民币调整期话题小结整体楼市趋于稳定整体楼市趋于稳定 政府未出台具体直接调控政策政府未出台具体直接调控政策宏观角度关键点：政策不变、市场自主适应变化政府未施加直接调控受供应增加，市场自主适应消化供应市场需求存在，逐渐消化供应最终回归正常供求差开发角度关键点：资金转向开发上游、业绩压力开发线下游销售竞争加剧回拢资金运转和开发土地储备降低资金贬值风险土地需求上升地价上升后期价格上升综合分析关键点：市场变化性、区域性市场是变化的，也是有区域性的，个别的楼盘促销有时只是经营策略调整，个别区域降价有时只是区域供应饱和，市场是要看整体的。前锋观点总结u政府调控下的总体楼市是稳定的u市场是浮动的，有稳定发展主线的，任何调控都是为了让市场发展回归主线u具体问题具体分析，个别代表不了整体u调整完成就是反弹的时候，调整是开始了，完成是未知的，不是谁都能抄底的，出手才是稳妥的
