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1、养老地产项目说明养老地产项目说明国家国家“十二五十二五”规划提出规划提出“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”先机先机 时势时势我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场近些年，房产市场风起云涌，竞相攻城略地大显身手，真金白银赚得盆满钵满；但任何事都不可能一直兴盛，如今调控政策接二连三的出台，也让市场充满寒意，特别是各地“限购令”相继出台，更是让市场仿佛渐入冬天的前夜市场如何发展？市场如何发展？商业地产旅游地产城市综合体老年地产养生养老地产 市
2、场前景？模式优劣？运营管理市场前景？模式优劣？运营管理?。 谁领风骚谁领风骚？研究研究框架：框架：part1：养老地产概论part5：项目概况part2：市场研究part6：核心定位part3：发展前景分析part7：规划概述part4：风险评估part8：效益分析 part1part1：养老地产概论：养老地产概论概念概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式差异性差异
3、性消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。发展发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多
4、的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老院代表案例：日本医护型养老院养老院代表案例：日本医护型养老院小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。幼儿园与养老院结合老年公寓代表案例：台湾老年公寓老年公寓代表案例：台湾老年公寓房屋样式房屋样式经营项目经营项目独立半独立独立半独立单间套房单间套房门诊健康咨询门诊健康咨询餐饮娱乐等餐饮娱乐等租贷式、产权式租贷式、产权式产权带租式产权带租式运营方式运营方式台湾老年公寓台湾老年公寓养老社区代表案例：美国养老社区代表案例：美国CCRC
5、社区社区CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为：持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。CCRC区域划分：独立生活区 协助生活区专业护理区 老年痴呆照顾区客户群客户群阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。质量特征：老年消费对商品质量和服务质
6、量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。目标客户群的消费特征目标客户群的消费特征“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行
7、与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。目标客户群的消费方式目标客户群的消费方式part2part2：国内养老地产市场分析：国内养老地产市场分析有一定的相关政策，但还缺少切合实际政策支持。与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。商业银行、房地产基金、房地产投资信托国内专业机构较少，国外较多：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团。环境环境分析分析融资机构规划设计资源政策环境社区服务资源人口人口的发展状况的发展状况我国1999年
8、成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。中国人口年龄构成及发展预测中国人口年龄构成及发展预测(%)(%)年年 份份1953195319641964198219821990199020002000202020202040204020502
9、0500-140-14岁岁36.2836.2840.7040.7033.5933.5927.6227.6226.1026.1020.6020.6019.6019.6019.8019.8015-5915-59岁岁56.4056.4053.2253.2258.7858.7863.8063.8063.8063.8064.2064.2058.3058.3058.8058.806060岁岁7.327.326.086.087.637.638.588.5810.1010.1015.2015.2022.1022.1021.4021.40资料来源：人口研究B BE EC CDDA A我国已进入人口老龄化目前我国
10、老龄人市场的年需求缺口约6千亿老龄人消费潜力巨大老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套养生项目行业前景行业行业的现状的现状国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品地产地产现状现状1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带
11、、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。主要分布区域：主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟案例一：北京东方太阳城项目u项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积80万平方米，其中配套公建近万平方米，其中配套公建近5万平方米。万平方米。u建筑类型：建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。u项目亮点：项目亮点：七个风格各异的小区，约七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和万平方米人工湖和75万平方米的景观绿万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源地。全社
12、区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。社区各项安全保障与服务设施。太阳城一期太阳城一期太阳城二期太阳城二期太阳城三期太阳城三期东方太阳城项目一期建筑类型：建筑类型：联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。户型面积：户型面积：单元面积从单元面积从70至至230平米不等。平米不等。配套设施：配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱
13、乐部、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。东方太阳城项目一期欧式风格，塑造田园式社区。东方太阳城二期u建筑类型：建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私家花园。公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私家花园。u规划特点：规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅万亩森林，千坪庭院，独栋别墅”的富春园独栋别墅和四的富春园独栋别墅和四合院，有合院，有10万株万株50年原生森林、年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设万平米竞技绿地。独栋别墅设4002400平米不等的超大私家花园，平米不等的超大私家花园
14、，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。空间的原创动力。联排联排独栋独栋四合院四合院欧式风格，创造和谐的生态社区。欧式风格，创造和谐的生态社区。东方太阳城二期u建筑类型：建筑类型：94栋板式公寓、栋板式公寓、24栋点式公寓，均为栋点式公寓，均为6层层u规划特点：规划特点：南北通透，南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元一梯两户；板式公寓包含一居一梯两户；板式公寓包含一居三居室；点式公寓均为四居室，沿社三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座。区湖布置楼座。东方太阳城三期欧式风格，延续前两期惬
15、意、高尚的生活品质。欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。东方太阳城三期东方太阳城项目整体定位为东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所退休后的释意居所”，配套及装修强调对老年人生活的，配套及装修强调对老年人生活的便捷性。便捷性。东方太阳城相关配套设施东方太阳城相关配套设施商业街高尔夫球场俱乐部东方太阳城项目点评u规划设计方面：规划设计方面：东方太阳城项目，以创新的规划理念、丰富的产品线，完备的配套东方太阳城项目，以创新的规划理念、丰富的产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得了较好的市场口碑。设施以及新技术的应用，取得了较好的市场口碑。u市场运作方面：市场运作方面：借鉴国外老年住宅
16、的先进经验提出借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式第三养老模式”，即家庭养老，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发
17、商承诺无限期免产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。费居住下去。案例二：北京太阳城项目u项目规模：项目规模：占地占地42万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积34万平方米。万平方米。u建筑类型：建筑类型：公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场。u项目亮点：项目亮点：东方建筑风格的四合院、国医堂、仿古文化步行街、庭院等。东方建筑风格的四合院、国医堂、仿古文化步行街、庭院等。太阳城项目规划图太阳城项目规划图太阳城相关配套设施太阳城相关配套设施道路楼道出入口楼道走廊电梯老年活动中心社区花园商业街医院处处无微不
18、至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造了项目的核心竞争力。处处无微不至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造了项目的核心竞争力。说明：说明：中小学：北师大亚太学院中小学：北师大亚太学院幼儿园：亚运村双语幼儿园幼儿园：亚运村双语幼儿园综合商场：太阳城购物中心综合商场：太阳城购物中心银行：建行、农行银行：建行、农行医院：太阳城老年医疗中心医院：太阳城老年医疗中心其他：太阳城国际假日酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政其他：太阳城国际假日酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务服务 中心、中国邮政储蓄中心、中国邮政储蓄 太阳城相关配套设施太阳城相关配套设施太阳城项目点评u利用自身完善的服务设施
19、为老年人利用自身完善的服务设施为老年人创造条件、提供机会创造条件、提供机会。u在老年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的在老年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的全方位开放型社区管理模式全方位开放型社区管理模式，使老年人与社会有使老年人与社会有更加广泛的接触、沟通和交流。更加广泛的接触、沟通和交流。u定期组织和举办诸如定期组织和举办诸如交流座谈、讲座会议、展览展示、竞技比赛、征文征画、交流座谈、讲座会议、展览展示、竞技比赛、征文征画、文艺表演、观光旅游、考察访问文艺表演、观光旅游、考察访问等各种形式的活动。等各种形式的活动。北京太申祥和山庄 太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式
20、山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。 专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。北京银龄国际养老公寓 银龄（Silver Age）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人
21、家老年公寓（敬老院，养老机构）。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。盈利盈利模式模式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售管理建设管理建设相结合模式相结合模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相
22、分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比”相结合“模式少对开发商专业要求低7 7、国内养老地产的、国内养老地产的物业物业管理方式管理方式根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理老年住宅物业管理的收入结构老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费趋势趋势规模化：随着市场
23、的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中国
24、养老地产发展的创新手段：创新创新创新手段房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债part3part3：发展前景分析：发展前景分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。发展发展前景前景机会点一老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。数据来源：数据来源：20002000年全国第五次人口普查报告；年全国第五次人口普查报告；20102010年全国第六次人
25、口普查报告年全国第六次人口普查报告全国老龄人口统计表2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。2000年，北京市60岁以上的老年人口约为117万；到了2011年，这一数字则达到了248万。机会点二老年消费者收入提高，消费能力增强。随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。老龄人消费老龄人消费 潜力巨大潜力巨大
26、中国老龄科学研究中心 的一项调查 城市老年人口中，有42.8%的 人拥有储蓄存款 退休金一项到2010年，就将增加到8383亿元 退休金到2020年为28145亿元 退休金到2030年，为73219亿元 老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大据全国老龄工作委员会提供的数据我国老龄人市场的年需求为6千亿元2010将达到一万亿目前我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元供需之间存在巨大商机目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿老龄市场需求缺口巨大机会点三国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产供应不足，2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54%。营利
27、性养老地产供应不足: 国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。数据来源：策略研究周报数据来源：策略研究周报老年保健及旅游老年保健及旅游缺乏专业的综合缺乏专业的综合配套服务机构配套服务机构 老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段 老年保健服务市场待开发05年老年旅游份额约占旅游市场的25% 05年老年旅游收入达到1000亿人民币左右 老年保健养生缺乏专业中高端配套机构现有养老机构远远现有养老机构远远 低于市场需求，且低于市场需求，且缺乏中高端配套缺乏中高端配套 中高端养生养老机构严重不足缺乏服务意识、成本意识、 缺乏竞争意识、风险意识、法制意识运营成本过高，服务内容还显得单一和
28、不规范 养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低 养老机构普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人 机会点四政策的支持，“适居养老”概念的提出财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）；2006年颁发的国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）；海南政协提案关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议。“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡适居养老概念北京试点储备土地建设养老机构北京试点储备土地建设养老机构 2012-10-19 8:49:00 鼓励集体
29、建设用地建养老设施鼓励集体建设用地建养老设施本报北京10月18日讯 记者王斌截至目前，北京市国土资源局累计通过各种方式供应养老设施用地17宗，土地面积公顷，对养老设施建设用地的申请依据不同情况进行分类处理。记者从北京市国土资源局了解到，对政府投资建设的办公养老设施，经审核确认符合划拨用地目录的，采取划拨方式供地；对企业利用自有用地，在取得项目、规划条件等相关批准文件后，明确为养老设施的，报请市政府批准后按协议出让方式供地；对其他非政府投资，利用国有建设用地建设养老设施的项目，采取挂牌、招标、拍卖等方式公开出让，并合理设定条件，将养老设施建设标准、服务标准和收费水平等作为成交重要条件之一。此外，
30、进一步鼓励农村集体经济组织在集体建设用地范围内建设养老设施。截至目前，以划拨方式办理养老设施用地以划拨方式办理养老设施用地3宗；以协议出让方式办理用地以协议出让方式办理用地3宗；以挂牌、招标、拍卖方式办理用地1宗；以占用现状集体建设用地方式办理用地10宗。北京市国土资源局相关负责人介绍，北京市国土资源局经北京市政府同意后，还从政府储备土地中拿出一部分区位条件适宜、符合养老用地建设要求的优质地块，用于供社会力量建设养老机构的土地供应试点。目前，昌平、平谷两区进行了试点的初步接洽。 国土局国土局:养老设施用地首入供地计划养老设施用地首入供地计划 预计明年启动预计明年启动国土局:养老设施用地首入供地
31、计划 预计明年启动摘要记者昨天从市国土局了解到，2013年北京土地供应计划已启动编制，与以往不同的是，明年养老设施用地将首次纳入土地供应计划中。市国土局相关负责人表示，纳入土地供应计划后，每年养老设施用地将不再只是要求数量，而且要对应到具体地块。记者昨天从市国土局了解到，2013年北京土地供应计划已启动编制，与以往不同的是，明年养老设施用地将首次纳入土地供应计划中。市国土局相关负责人表示，纳入土地供应计划后，每年养老设施用地将不再只是要求数量，而且要对应到具体地块。 近日，市国土局会同市发改委、市规划委，就北京养老设施用地现状、近期养老设施建设规划及2013年养老设施用地需求到市民政局调研。据
32、介绍，明年北京养老设施用地的供应力度肯定将加大，具体计划目前正在调研制定中。养老设施用地对应具体地块目前，市国土局已正式启动了北京市2013年度国有建设用地供应计划的编制。市国土局相关负责人表示，明年起，养老设施用地将纳入北京年度国有建设用地供应计划。“过去，养老设施用地的供应，每年会有一个量的要求。纳入土地供应计划后，不但每年要完成量的指标，而且还要对应到具体地块。”这意味着，明年起北京养老设施要建在哪里？从土地供应中就可以看到具体的地块而知晓。这也确保了养老设施用地的落实。养老设施用地有望单独分类养老设施用地有望单独分类同时，目前，在本市的土地供应计划中，并没有明确养老设施的供地面积和位置
33、。养老设施用地一般归在社会公益设施用地的大类中，国土部门在研究，明年起在土地供应计划中，对养老设施用地单独列出。此外，在此次调研中，市发改委相关负责人建议北京养老设施建设要找准定位，合理引导社会资本从事养老事业，可考虑在政策允许范围内，在适宜的区县，结合区县发展规划，建设养老机构。市国土局相关负责人也建议，通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。土地供应方式，明确产权持有方式。北京养老院生存现状调查：住不起的
34、养老院我们老了怎么办？大部分老年人需要的是家庭，6月26日首次提请全国人大常委会审议的中华人民共和国老年人权益保障法(修订草案)甚至明确提出“鼓励家庭成员与老年人共同生活或者就近居住”的条款。然而，还有许多的老年人仍要依靠机构。家住北京的童奶奶今年72岁，老伴几年前就去世了。原本跟儿子儿媳妇住一块的她，去年因为体质变差，生活开始不能自理。为了不给上班的孩子添麻烦，童奶奶要求儿子给她找家养老院。“市中心的养老院，不是要排队，就是收费贵得让人受不了。”说到当初来北京市昌平区养老的原因，童奶奶告诉中国经济周刊。“谁不想住一福(北京市第一社会福利院)啊？”童奶奶说，“政府办的，条件好，价钱又便宜，还离
35、家近。”来昌平之前，童奶奶也曾到“一福”排队。7月5日，中国经济周刊记者从“一福”获悉，“一福一床难求，目前有9000多人在排号等待入住。全部满足预计要等十几年。”“要是再等十年，估计都没气儿了。”童奶奶说。“而且，像我这样不能自理的老人，很多公办养老院压根就不愿意收。在市区，稍微好点的，一个月也得四五千块钱。我每月退休金也才2000来块，贵的养老院实在住不起。”当记者问起这边的服务时，童奶奶看了看屋外说，“大锅饭能好到哪里去？就像是翻日历，刚吃过一遍，又再吃一遍。”“后天周六，我家人就来看我了。”说着，童奶奶抬起头看着日历。住不起，等不起北京有多少家养老院？中国经济周刊记者致电北京民政局社会
36、福利管理处，一位工作人员向记者介绍，截至2011年年底，北京市的养老机构共有401家。这401家养老机构，有的叫养老院，有的叫敬老院、福利院、护养院、老人公寓和老年社区。不过在我们的习惯中，“养老院”常常是养老机构的代名词。床位缺口大“当前北京正以跑步的速度进入老龄社会，老龄化程度日趋严峻，养老形势十分急迫。”2010年年底北京市规划委员会、北京市民政局等部门公布的北京市养老设施专项规划这样描述。在该规划中，北京市政府确定了2020年“9064”养老发展目标，即到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构
37、集中养老。2000年，北京市60岁以上的老年人口约为117万；到了2011年，这一数字则达到了248万。上述工作人员同时指出，截至2011年年底，北京市401所养老机构的床位总数仅仅只有万张。这样算来，即便是现有床位全住满，每百名老人拥有的机构养老床位仅为张，即目前，北京市老年人入住养老机构的比例仅为2.8%。全国老龄工作委员会办公室副主任、中国老龄协会副会长阎青春于2007年发表的一篇名为试析养老机构发展中的主要矛盾及原则性建议的论文中提到，目前国际社会机构养老通行的一般规律是养老床位约占老年人口总数的5%左右。按“百名老人5张床位”的标准计算，北京市在2011年年底的床位缺口应该是万张。
38、市场不成熟，商业模式仍需探索，创新赢得先机。机会点五：养老地产这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。 “未来养老社区模式一定是多元的。”老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。part4part4：风险评估：风险评估“银发经济”的庞大
39、市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。风险风险评估评估新兴市场不稳定风险评估一老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。政策优惠无保障由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收
40、、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。风险评估二对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。开发模式需要创新风险评估
41、三投资额高，投资收益风险大老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。 投资功能性安全性健康性私密性高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。风险评估四回收期长，扩大了投资者的风险目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项
42、目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。风险评估五后期物业管理要求高老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。风险评估六结论结论养老产业开发的养老产业开发的8 8大核心战略问题：大核心战略问题：1.创新核心：在于适老化设计!2.养老配套和服务是关键！3.养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!4.国家提出的“居家养老”政策！5.迅速寻找项目的核心竞争力!6.有弹性的设置土地开发控制模式!7.认识入市风险并设定相应的解决方
43、案!8.在成本及溢价平衡间选择物业组合!占先机者，得优势顺时势者，得发展因此，作为目前欲跨行业拓展的企业，是绝佳的机会进军养生养老项目part6part6：项目定位：项目定位“百善孝为先”“百善孝为先。 常存仁孝心，则天下凡不可为者，皆不忍为，所以孝居百行之先” 核心核心思想思想“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。” 核心核心思想思想1.产业融合产业融合2.(产业融合产业融合)文化为先文化为先3.打破围城打破围城规划规划原则原则养生酒店+养生体检护理中心+养生俱乐部+养生
44、别墅+养生公寓+社区商业配套业态定位：业态定位：业态定位：业态定位： 居家养生养老、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：有经济实力的离、退休教师、干部老人群体;为父母购买用来养生养老的高级金令、白领人士;有养生需求的部分金领、白领阶层。客层定位：客层定位：客层定位：客层定位：part7part7：规划概述：规划概述分区规划：商业经营区分区规划：商业经营区征地面积征地面积260亩，其中国有土地亩，其中国有土地190亩，集体建设用地亩，集体建设用地70亩。亩。总建筑面积总建筑面积80000。养老服务区养老
45、服务区：占地150亩，建筑面积45000。护理型养老用房平均40/间，共1000间，1200个床位，管理、公建用房5000。医疗服务区：医疗服务区：占地10亩，建筑面积5000。其中体检中心3000，康复理疗中心1000，医疗中心500，养生文化体验交流馆500。旅游商业区：旅游商业区：占地30亩，建筑面积20000。其中剧场（影视厅）5000，奇石展馆3000，桃木工艺品展馆1000平米，麻核桃展馆500，餐饮五家2500，特色商品30家1500，银行、邮政、电信、公安等配套设施500，山货市场5000，太极、瑜伽类活动馆1000。度假酒店区度假酒店区：集体用地70亩，建筑面积10000。企
46、业养老区四合院区公寓区分区规划：混龄居住区分区规划：混龄居住区 （艺术家聚集区）（艺术家聚集区）征地面积1050亩，其中国有土地600亩，集体建设用地450亩。总建筑面积220000。四合院区：占地200亩，建筑面积35000。公寓区：占地50亩，建筑面积40000.企业养老区：占地150亩，建筑面积30000.别墅区（艺术家聚集区）：占地200亩，建筑面积40000.木屋区：集体用地300亩，建筑面积45000.书画家区：集体用地100亩，建筑面积20000.作家区：集体用地50亩，建筑面积10000独联拼别墅区木屋区书画家工作室（湖洞水）作家工作室（养心谷）分区规划：混龄居住区（艺术家聚集
47、区）分区规划：混龄居住区（艺术家聚集区）征地面积征地面积1050亩，其中国有土地亩，其中国有土地600亩，集体建设用地亩，集体建设用地450亩。亩。总建筑面积总建筑面积220000。四合院区四合院区：占地200亩，建筑面积35000；50040栋，700至80020栋。公寓区：公寓区：占地50亩，建筑面积40000。企业养老区企业养老区：占地150亩，建筑面积30000；五家企业每家30亩/6000。别墅区别墅区（艺术家聚集区）：占地200亩，建筑面积40000；200栋/200。木屋区木屋区：集体用地300亩，建筑面积45000；300栋/150。书画家区：书画家区：集体用地100亩，建筑面
48、积20000；100栋/200。作家区作家区：集体用地50亩，建筑面积10000；50栋/200。公园区石窟区西湖区东湖区分区规划：休闲游览区分区规划：休闲游览区总占地面积约20平方公里，森林覆盖率70%。核心区主要建筑：天主教堂、中国最大露天转经轮（桃花观赏台）、主峰咖啡厅等。主峰游览区普明寺登山健体区溶洞区 养心谷景区养心谷景区 （作家工作室）（作家工作室） 千佛崖风景区千佛崖风景区（生态氧吧健身区）（生态氧吧健身区） 天云山风景区天云山风景区（老年社团活动区）（老年社团活动区） 湖洞水风景区湖洞水风景区 （书画家工作室）（书画家工作室）分区规划：附属配套（功能配置）分区规划：附属配套（功
49、能配置）功能类别功能类别服服 务务 内内 容容居家养生、养老养生别墅、养生公寓入住养生活动开展包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。养生交流养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等养生护理日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀等亲情关怀家人聚会、特别纪念日活动休闲、娱乐会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书
50、吧等 社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及其它社区服务等。医疗健康诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检其它服务二、设计关注：老年住宅的特点u私密性：私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。u社会交往：社会交往：为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。u可选择性：可选择性：为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。u标志系统：标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。动上的方便。u安全感和
51、安全性：安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。u可达性和易操作：可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）易于操作。窗、家电）易于操作。u适度刺激性和挑战性：适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。u适度的声光环境：适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。u
52、环境的熟悉性和连续性：环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。年人不感到陌生。u尺度适宜的细部：尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。它可以使老年人处处感到方便和愉快。设计关注设计关注u住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；u建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；u居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；u设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；u处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动
53、，又方便生活；u基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；u设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。设计关注：老年住宅公共交往空间设计关注：老年住宅公共交往空间在老年住宅的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独在老年住宅的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如间，如“谈话角谈话角”、“休憩角休憩角”等，适当安排
54、桌椅，为老人们提供休息和增加互相等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。设计关注：老年建筑单体设计要求设计关注：老年建筑单体设计要求单体设计以单体设计以别墅、多层为主别墅、
55、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，的生理特征考虑，楼高不宜超过楼高不宜超过5 层，而且多层设置电梯层，而且多层设置电梯，方便老人的上下。（小，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑）高层主要对身体状态相对好的老人考虑）另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐
56、邻里关系的形成提供必要条件。的形成提供必要条件。健康型老人住宅 疗养型老人住宅康复型老年住宅监护型老人住宅护理型老人住宅集合式老人住宅通过类型的区别，丰富老年产品线，增加老年客户的选择性。通过类型的区别，丰富老年产品线，增加老年客户的选择性。设计关注：客群需求设计设计关注：客群需求设计设计关注：老年住宅室内设计要求设计关注：老年住宅室内设计要求 通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：计量的表具。同时在设计中
57、，从构造的角度出发还应注意以下几点：u住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件；安装扶手的埋件；u厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；u老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；u开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。u,地面和浴池底都应防滑地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧
58、应设扶手浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；改变方向和高度的地方应用明显色彩；u提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2倍；倍；u老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；u厕所宜用推拉门，不用平开门；厕所宜用推拉门，不用平开门；u厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；u老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。老人听力降
59、低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。感光度较高的卧室与设施齐备的洗手间，是提升老人舒适度的唯一。感光度较高的卧室与设施齐备的洗手间，是提升老人舒适度的唯一。绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度；绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度；一般老年公寓的绿化面积要求较高一般老年公寓的绿化面积要求较高约为约为45%以上。以上。设计关注：绿化环境设计关注：绿化环境设计关注：楼宇智能设计设计关注：楼宇智能设计在楼宇智能设计上，为了在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上，考虑在楼宇对讲系统上设置户设置户与户之间的
60、对讲功能与户之间的对讲功能，以便于老年人的，以便于老年人的相互沟通相互沟通；同时，还应设置；同时，还应设置每户与中心控制室每户与中心控制室之间的呼叫和之间的呼叫和对讲功能对讲功能，以，以处理突发事件处理突发事件的发生。的发生。再者，再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。应急按钮应急按钮智能防盗门智能防盗门part8part8：效益分析：效益分析项
61、目赢利模式1.销售养生别墅、养生公寓使用权、入住权收益2.养生酒店经营收益3.养生酒店入住权、经营权转让收益4.养生酒店物业产权销售或物业持有增值收益5.养身活动开展经营收益6.养生器械、保健品经营销售收益7.养生俱乐部经营收益8.社区配套物业经营管理或经营权转让收益项目营销模式p主要以会员制方式销售养生会籍，按不同会员等级提供差异化养生养老服务。p通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。p通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。一、投资分析一、投资分析1、土地成本、土地成本：初级土地成本4500亩x1万=4500万 征地成本 国有790亩x40万=3160
62、0万 集体520万x15万=7800万 小计：43900万元2、建安成本、建安成本：300000x3000=90000万3、税费杂项、税费杂项：可销售240000x300元=7200万4、基础设施及附属、基础设施及附属：22310万元总计：总计：163410万元万元二、收入分析二、收入分析1、销售收入、销售收入：四合院 35000x30000元=105000万 别墅类 70000X15000元=105000万 公寓类40000x8500元=34000万 商业类10000平米x12000元=12000万 集体产权类 85000X13000元=110500万 小计：366500万2、销售成本、销售
63、成本：366500万x5%=18325万3、管理成本、管理成本：366500万x5%=18325万4、税费、税费：329850万x9%=29687万利润估算：利润估算：296865-163410=133455万万5、运营收入、运营收入：1000/床位x9000元x12x60%=6480万6、附属设施收入附属设施收入：6480元x20%=1296万7、物业管理收入物业管理收入：240000平米x2.6元x12x20%=150万运营利润运营利润7926万万三、投资周期三、投资周期1、2013年1-2月投资1500-1800万元进行土地整理。2、2013年3月-2014年3月投资3000万元进行测绘、勘探、规划设计、形象大门、围墙、道路、水系、植被补充、电力等前期工作。3、2014年3月投资四合院200亩、公寓50亩、商业区30亩、养老150亩、别墅100亩土地款，共530亩，21200万元。4、2014年4月投资3000万元用于四合院、公寓、别墅建设。5、后期投资争取由销售收入中支出。本期内共需投资29000万元（不含瑞涛前期投资）。THE ENDTHE ENDTHANKS!THANKS!
